房地产图纸管理作业指导书（优选10篇）

房地产图纸管理作业指导书

图纸管理作业指导书

1.作业目的

图纸管理是重要的后勤保障工作，必须做到收发及时，手续齐全，废图绝迹，不遗失，无差错。

2.主管岗位项目经理:督促检查主办岗位的作业操作。

主办岗位现场资料员:具体负责本项作业的日常操作。

3.作业描述

3.1项目公司(组)成立之前，设计方案文本由土建设计管理岗位负责保管，自项目公司(组)成立之后起，本主办岗位承担设计文件和资料的管理工作。

3.2项目经理或现场工程师收到的设计文件或资料均应首先交给本主办岗位进行接收登记。

3.3收发登记册由本主办岗位自行设计，其中必须包括的内容为:日期、来源、内容、原件和复印件份数、发送单位、领取份数、领取人签字和领取日期。借阅人也须签字并注明归还日期。本主办岗位负责对出借图纸的追讨。

3.4项目经理应为本主办岗位配备专用的橱柜。文件资料应分类整理，做好标签，有序存放。留存的原件孤本应加锁保管。

3.5本主办岗位自领一份，作为归档留存。除非常特殊的情况，留存的原件仅容许在本主办岗位的监看下被相关人员查阅，文件资料不准离开监看的视线范围。

3.6按合同规定或项目经理的指示分发文件资料，领取人必须在登记册上签字并注明领取日期。如发生图纸份数不足，应立即告诉项目经理，由其安排补印或补晒。

3.7整套工种图纸更换的，必须要求领取人将原始文件资料归还，本主办岗位当场清点，发现有遗缺而且无法补全的应在登记册上做好记录，并由新图领取人签字确认。

3.8作废的图纸应及时处理，为节省开支，废图纸容许裁成a4图幅，装订成拍纸簿供内部作草稿使用，原来已是a4图幅的必须再对半裁开。禁止将不作任何处理的废图纸乱丢乱放，听任散失。

3.9工程竣工时，留存的全套图纸移交给总包单位制作竣工图(总包单位自身已留二套完整图纸，加此一套后，作为三套竣工图的原始底图)。

3.10其他有关工程的文件资料的管理基本参照上述办法操作，具体类别详见作业指导书《现场管理台账》。

房地产图纸管理作业指导书：c房地产公司管理策略

z房地产公司的管理策略

用人原则:

让最适当的人去担任最适当的职位

用人标准:

品格 专业 能力 潜能 责任感 进取心 积极性 凝聚力=z员工

z工作要求:

互助、沟通――每天多一点

好事、实事――每天多一点

创新、贡献――每天多一点

恒心、斗志――每天多一点

学习、进取――每天多一点

执行、落实，不要找任何借口!

z管理目标:

带领快乐的员工，营造客人的快乐!

用我们百分百的努力，争取客人十分的满意!

z团队意识:

公司的事情，我有责任!

房地产图纸管理作业指导书：房地产项目工程质量管理

房地产公司项目工程质量管理

1、各施工单位应当认真贯彻国务院《建设工程质量管理条例》和《工程建设标准强制性条文》，建立质量管理机构，设置专职质检员，建立质量责任制，强化工程质量管理，对各自施工工程范围的施工质量负责。

2、施工单位应按照新修订的建筑工程施工质量验收系列规范的标准，控制工程质量，按照"验评分离、强化验收、完善手段、过程控制"的指导思想，采取有效的手段，加强施工过程中的质量控制。施工单位项目经理为质量的第一责任人。

3、业主要求总承包单位按照本工程的总体质量目标参与全部工程质量管理，总承包单位应按照总体质量目标，针对充分满足使用功能、设计效果和观感质量，全面提高工程质量整体水平的目的，提出合理化建议，各分包施工单位应给予配合执行。

总承包单位配合监理单位加强施工单位自身质量管理能力，充分强化和调动各施工单位的质量意识和积极性，实现全员、全过程的质量管理。

4、为了确保工程质量达到优质标准，每周至少定期一次由监理组织，业主、总包单位和各分包单位责任人参加质量检查，对各施工单位本周完成的工程质量进行评定，对不合格工程或质量隐患下达整改指令，并将评定结果在监理例会上通报。

5、各分包施工单位应服从总包单位质检员的各项口头或书面的整改要求，对不服从管理的施工单位，总包单位应报业主和监理，经批准后可采取强制措施。

6、各分包单位必须编制分项工程作业设计或施工方案，由总包单位报业主和监理单位审核后实施，方案必须符合工程总体质量目标要求。

7、各分项分部工程所用原材料、成品、半成品必须符合国家相关质量检验标准、设计和相关合同文件要求，材料进场时，提供产品合格证和有效质量证明文件，按照规定需要复检的材料，必须有施工单位和监理方见证取样，并送具有检测资质的单位检验。

8、对施工单位私自更换工序做法及材料、成品、半成品的品牌或自行更换具有同样效能的材料的行为，一经发现监理单位将给予严厉处罚，并对已施工的部位予以返工处理。

9、施工过程中的上一道工序未经验收，不得进入下道工序的施工，监理单位组织施工单位责任人对分项工程的工序节点和成品验收，验收时必须先向监理报验，并提前24小时向监理单位送报验材料。

10、工程施工技术资料是施工质量可追溯的依据，各单位应该与工程同步，及时有效的整理，要求项目齐全，内容具体，手续完备，真实、准确、可靠。

工程资料的填写按照国家标准《建设工程文件归档整理规范》和《新疆维吾尔自治区建筑工程施工统一用表》的规定整理填写。

11、工程竣工时，施工单位必须交业主一套完整的竣工资料(包括音像资料)，必须是原件，复印件必须字迹清晰，有关签字完整有效。

房地产图纸管理作业指导书：房地产公司员工手册：离职管理

房地产公司员工手册:离职管理

离职种类

1、辞职

员工因故辞职，应呈报《辞职申请》，写清辞职原因，逐级上报;

一般员工辞职由主管经理签字确认，中层员工辞职由总经理签字确认;

员工辞职应提前30天书面申请。

2、劳动关系解除

员工严重违反公司规章制度，经向主管经理准后，由人力资源部填写《离职通知书》，做劳动关系解除处理;

员工未经批准擅自离职者，视为自动离职，由人力资源部做劳动关系解除处理;

有关劳动关系解除的条款，依《员工手册》无条件解除合同情况执行。

3、退休:员工合乎退休条件时应及时办理退休手续。

4、转岗:员工合乎转岗条件，工作移交程序按本办法执行。

工作移交和监交

1、移交

当人力资源部收到离职员工《辞职申请》批复后，人力资源部发给要求离职员工《离职通知书》，并依规定程序办理移交手续;

离职员工应填写《移交清册》，并由接交人及监交人签名盖章。移交清册由接交人、监交人各持一份，一份送人力资源部备查;

移交事项:

* 现款、有价证券、帐表凭证;

* 财产设备、器具、公章;

* 规章、技术文件、业务等有关资料;

* 其他应交办事项。

2、监交:由离职员工上一级主管监交，但情况特殊者，仍由主管副总经理指派专人协助监交。

其他

员工办妥离职手续后，由人力资源部办理《劳动合同》终止或解除等相关手续。

离职责任

员工离职时必须办妥离职手续，否则员工本人将承担由此造成的损失，必要时将要求其承担法律责任;

凡因违纪被解除劳动关系的员工，公司不事先通知且不作任何赔偿;

在通知期内，如有员工故意缺勤或未尽全力，或因不尽职责而给公司带来经济损失的，公司有权追究其经济责任;

在法律规定的追溯实效内，若发现移交人有亏空、舞弊或业务上的不法事实，除应承担赔偿责任外，情节严重者，将追究法律责任;

如监交人知情不报或有意疏失，需受连带处分。

房地产图纸管理作业指导书：房地产开发项目投资计划管理

房地产开发项目的投资计划管理

一、投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证

作为管理的一项基本职能，计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点，决定了房地产开发投资行为的复杂性，使计划管理工作显得尤为重要。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作，确立计划的龙头作用，将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。

投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误，再好的计划都只是无本之源。所以，企业应当遵循市场规律，准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等;其次，应当编制完整的项目投资可行性报告，作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目，即投资目标。

二、制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施

投资项目一经确立，投资计划管理工作即进入实施阶段，应通过编制项目开发经营计划书，将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴，明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平�计划三大内容。

编制项目开发经营实施计划，首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标，确保前期工作的延续性;其次要充分考虑投资决策的时效性，尤其是那些早已决定投资、但拖了一段时间才付诸实施的项目，要注意重新研究市场，贴近市场，适应市场变化，使计划更具操作性。

1、编制项目投资的计划成本。

在市场经济条件下，要确保投资获利，产品的市场定位非常重要。唯有正确的定位，才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于翔实的市场调查分析和销售的反馈信息，要避免投资认识上的误区，即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的配套项目就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场售价等因素紧密结合起来，以确定产品定位及成本控制线。产品质量和生产成本、项目区位是影响房屋产品竞争力的重要因素。市场定位准确了，产品就有顾客，有市场的优势。

编制计划成本的目的在于控制各分项工程的成本和客观反映企业的经营效果。由于房地产项目建设包含的专业分工较细，牵涉的业务部门较多，各部门在建设过程中往往容易从本位主义出发，造成投资成本膨胀，进而影响投资效益。壁如，销售部门希望通过完善的配套和强势的广告宣传促进销售，设计部门希望通过采用新材料以增强楼宇观感效果，监理部门则希望尽量少用新材料和新工艺以避免出现质量问题等。此外，大型项目和综合开发小区由于建设周期长，常常需要分期投入使用，加上房屋预售政策的影响，不可避免地存在预提费用和待摊费用，使开发成本不能即期反映，利润也只是预结利润。在这种情况下，计划成本的编制能够准确及时和均�地反映房地产企业的经营成果。

编制计划成本要以项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考，并与财务成本核算的口径吻合，数据来源可以是经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定，但在确定具体成本划分时应比可行性报告更详细，要将地价(土地出让金)、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用(含利息)、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围，这样才能保证计划的科学性和严密性。

计划成本一经审定实施，则要维护其执行的严肃性，保证成本控制工作的落实。具体的做法是:由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门，用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度，执行部门必须严格按照计划将成本控制在指标限定内，凡属计划外的超标用款，须另行报批，由计划部门在计划成本许可范围内进行调整。

2、编制项目建设进度计划。

编制进度计划的目的主要是指导项目建设工作的开展，提高工作效率，同时实现对资金的动态平衡。房地产项目由于投资额大、建设周期长，资金使用的成本控制十分重要，尤其是通过拍卖转让取得的地块，土地成本比重大，必须通过编制进度计划保证建设进度，加快资金周转，提高资金的使用率。此外，编制进度计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作，特别是商品房预售工作，需要通过编制进度计划，掌握、控制房屋交付使用期限，在销售合同中明确交楼期，以便销售部门组织销售。同时，形象进度有助于坚定顾客信心和购买欲望，促进销售。

3、编制项目投资的资金平�计划。

资金平�计划由资金使用计划和资金来源计划构成。资金使用计划可直接通过计划成本和进度计划来编制。资金来源主要是房屋预售收入、银行贷款、企业借款或企业自有资金等。由于商品房允许预售，一些企业在项目开发落实时便投入建设，根本不结合企业的实际情况，不考虑资金来源和资金平衡问题，超出企业自身的经营能力，致使大量楼盘烂尾，企业抵御风险的能力减弱，效益低下。随着市场消费和房地产发展的日渐成熟，影响产品生命力的重要因素已不是产品的生产问题，而是产品的质量问题，它直接决定着产品的市场竞争力。作为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影响资金平�的关键因素。因此，合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题，而这些问题有待通过资金平�计划去实现。

三、计划的控制和调整是实现投资计划管理目标的必要手段

1、计划的控制作用。

计划编制完毕，只有在实施阶段加强控制，才能保证计划的可行性和权威性，使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程，主要通过投入产出报表即资金的流量来反映。房地产项目的投入产出报表(统计报表)可按季编制，用以反映每个项目的运作状况，指导工作的进行。在编制过程中，管理费用、经营费用和财务费用的摊销办法可按会计核算方法执行。

2、计划的调整作用。

计划在实施过程中，需要根据项目环境的变化，定期进行调整，使之与实际不断协调发展，始终保持正确的方向来指导工作。一般项目投资计划每年调整一次，项目投资成本每年调整一次(报上级审批)。计划调整的过程，就是实现计划成本与最终的实际成本的渐近过程。

四、项目经营效果评价是检测投资计划管理效果的重要方法

房地产开发项目的经营效果分析工作，是计划管理工作的重要组成部分，也是总结、反馈和提高投资计划管理水平的重要方法。通过项目分析，可提取项目成本构成的经验数据，用以指导和

编制同类项目的计划成本;通过项目分析，可以比照项目投资可行性研究报告的差异，提高有关项目策划人员的水平;通过项目分析，可以吸取成功和失败的经验，加深对市场和竞争对手的了解。

房地产图纸管理作业指导书：《房地产开发经营与管理》试题

1、 房地产最重要的一个特性是( )。

a、位置的固定性或不可移动性 b、依赖性

c、相互影响性 d、不一致性

2、 正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。

a、不再产生收益 b、不再发生成本

c、成本等于效益 d、效益超过成本

3、 对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。

a、写字楼 b、高尔夫球场 c、住宅 d、商场

4、 从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力( )。

a、都在下降 b、都在增强 c、都维持不变 d、变化不定

5、 税法中的折旧年限( )。

a、比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长 b、比建筑物的自然寿命长，比经济寿命短

c、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长 d、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短

6、 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。

a、能够保值和增值 b、受通货膨胀的影响 c、贷款利率较低 d、经营成本较低

7、 当计息周期短于一年时，实际利率( )名义利率。

a、大于 b、小于 c、等于

8、 当计息周期( )一年时，实际利率大于名义利率。

a、长于 b、短于 c、等于

9、 实际计息期同名义利率的时间单位不一致时，随着( )实际利率逐渐加大。

a、计息期不变 b、计息期变长 c、计息期减小 d、时间

10、名义利率不能完全反映资金的时间价值，( )才能真正反映资金的时间价值。

a、周期利息 b、年利率 c、实际利率 d、计息周期

11、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( )。

a、0.4 b、1.2 c、2.4 d、2.5

12、居住用地最高出让年限为( )。

a、40年 b、45年 c、50年 d、70年

13、工业用地最高出让年限为( )。

14、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。

15、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。

16、综合或其它用地最高出让年限为( )。

17、房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商( )。

a、增加销售收入 b、降低销售成本 c、减少风险 d、减少税费

18、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。

a、可行性研究 b、获取土地使用权 c、规划设计 d、前期工作

19、投资决策分析主要包括( )和项目的财务评价两部分工作。

a、供求关系分析 b、价格水平分析 c、市场分析 d、投资机会分析

20、一般情况下，开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。

a、报价最高者 b、报价最低者 c、报价最合理者 d、具有相应条件者

21、为了降低建筑安装工程费用变动的风险，开发商可以采用( )的合同形式。

a、固定单价合同 b、固定总价合同 c、成本加酬金合同 d、分包合同

22、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。

a、中介费 b、承诺费 c、利息 d、手续费

23、

利息以外的其它融资费用一般占利息的( )左右。

a、3% b、5% c、10% d、15%

24、规划设计费为建筑工程费的( )左右。

a、1% b、2% c、3% d、5%

25、可行性研究费占项目总投资的( )。

a、1-3% b、3-5% c、5-8% d、10%

26、某开发项目的成本利润率为60%，开发周期为3年，则该项目的年平均成本利润率( )。

a、大于零 b、小于零 c、等于零 d、难以确定

27、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

a、建筑施工期 b、开发或经营期 c、建筑物经济寿命期 d、建筑物自然寿命期

28、当财务内部收益率( )部门或行业的基准收益率或目标收益率时，则认为项目在财务上是可行的。

a、小于 b、大于 c、等于 d、不等于

29、在项目评估中，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的pnpv( )。

30、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。

a、经营收入抵偿全部投资 b、全部现金流入抵偿全部现金流出

c、净收益抵偿全部投资 d、净收益现值抵偿全部投资

31、( )是建设工程管理队伍中的核心人物。

a、预算员 b、高级经济师 c、房地产估价师 d、项目经理

32、成本控制的主要对象是( )。

a、主要费用中固定费用 b、主要费用中的变动费用

c、次要费用中的固定费用 d、次要费用中的变动费用

33、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有( )。

a、流动性 b、安全性 c、偿还性 d、盈利性

34、( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。

a、投资机会选择和决策分析 b、建筑施工 c、销售 d、获取土地使用权

35、抵押货款数额一般不超过抵押物现时价值的( )。

a、70% b、80% c、85% d、90%

36、原则上说，房地产开发项目所承担的风险越大，贴现率就应( )。

a、越低 b、越高 c、不变 d、视情况而定

37、从事营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

a、过去 b、未来 c、相关 d、潜在

38、市场营销工作就是设法与消费者接近，尽可能准确地预测( )的行为。

a、开发商 b、政府官员 c、消费者 d、广告制作商

39、按房地产的类型，可以把房地产市场分类( )。

a、 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场;

b、 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场;

c、 一级市场、二级市场、三级市场和四级市场;

d、 销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场。

40、房地产市场通常需要( )的时间才能完成供需平衡。

a、三个月 b、半年 c、一年 d、一年以上

41、一般情况下住宅的售价相当于大约( )个月的租金。

a、50 b、100 c、200 d、300

42、独家代理出租物业收取年租金的( )或相当于一个月的租金作为佣金。

a、1% b、3 c、5% d、10%

43、独家代理出租物业收取年租金的10%或相当于( )的租金作佣金。

a、一个月 b、二个月 c、三个月 d、六个月

44、独家代理出售物业收取销售收入的( )作为代理费。

a、1% b、2% c、1-3% d、3-5%

45、联合代理要支付的代理费通常为独家代理的( )。

房地产图纸管理作业指导书：房地产销售中心管理规则

房地产公司销售中心管理规则

一、销售主管的职责

1、轮流接待客户，管理销售人员的接待工作，防止无序竞争现象发生。

2、协调好各个销售部的工作关系，安排做好接待工作。

3、处理好客户临时问题。

4、做好《电话接听记录表》和《来访登记表》的填写，并在每个工作日后存档。

5、填写当日《售楼中心业务日报表》，进行汇总分析。

6、维护销售现场的销售环境和氛围。

7、如有客户预约或老客户上门，负责通知相关销售人员或安排其他销售人员接待。

8、督销售人员的销售行为，若发现有销售人员违反下列二项之一的，及时制止。

1)违反销售人员行为规范的。

2)接待过程中有不利于销售和合作行为的。

二、监控人员岗位职责

1、销售主管每天安排一名监控人员，主要负责销售中心现场监控工作。

2、监控人员负责安排前台接待四人，保持坐姿端正，面带笑容。监控人员负责资料架上各种资料摆放整齐，并保持前台卫生清洁。

3、监控人员负责确认到访是否新客户，如是老客户应及时通知其本人，在置业顾问其本人到达之前或忙不过来的情况下负责代接该客户。

4、负责接听来电咨询，并做好详细记录，每次接听时间不能超过3分钟，如有置业顾问打私人电话聊天，监控人员有权制止，并报告主管，扣发其10元违章金。

5、主动帮助其他置业顾问的客户倒水

6、认真填写每日接待安排表，并做好每日工作记录，并督促本班置业顾问填写当天来访记录，监控人员在下班前10分钟把当班的工作总结呈报销售主管。

7、负责监督置业顾问每天的仪容仪表，要求行为规范，微笑待客，违纪人员提出警告并开具《违纪通知书》，呈报销售主管，扣发本人10元，如监控人员不及时管理，扣发监控人员10元。

附:如监控人员有老客户来访，监控人员安排最后1名置业顾问暂时来监控，管理。

三、销售中心人员组成及上班时间

1、销售人员实行全班制。逢特殊推盘时间，具体上班人员由销售主管统一协调安排。

2、休息安排原则上采用轮休制，每周每人休息一天，逢特殊推盘时间，具体上班人员由销售主管统一协调安排。

3、非当班人员不得在售楼中心滞留接待新客户。

4、非当班人员如有客户预约或老客户上门，由销售主管安排相关销售人员接待。

5、销售中心由销售主管负责管理，销售主管对销售中心进行日常监控管理。

6、上班时间:早9:00--晚20:00(假日照常上班)

四、考勤制度

1、销售人员必须在每天上班时准时销售中心签到。

2、销售人员若因故请假，需提前向销售主管提出申请，经批准后方可请假，否则按旷工处理。

3、销售人员迟到、早退一次罚款10元;旷工一次罚款20元(特殊情况除外)，以上均屡次成倍递增(按月累计)，无故旷工3次以上除名处理。

4、销售人员请事假一天扣款20元;病假一天扣当天工资，但必须有正规医院出示的批假条，如没有，按事假处理。

5、每日现场当班人员由销售主管安排，要求现场当班人员不低于2人。

6、若特殊原因要求加班的，销售人员必须绝对服从销售主管的安排。

五、业务行为规范

1、客户接待及电话接听工作，均在销售主管安排下依顺序进行，并认真做好记录。

2、不准当着客户的发生争执或表现不满情绪。

3、严禁争抢客户，对于一起来的客户或一家人，原则由同一售楼人员接待。如有争议，留待事后解决，严禁在客户面前有任何表露。

4、非当班人员须在售楼中心样板房接待客户的，需与销售主管预约，非预约客户时间不得在销售中心接待客户。

5、非当班人员严禁以任何形式在现场外围拦截客户或偷窃他人客户。

6、销售人员对于任何来电来访人员都必须热情友好，即使是接待到不是自己而是其他售楼人员的客户时也应如此。

7、对于事前已预约好相关销售人员的来访客户或客户提到原接待过他的置业顾问的名字，当班人员必须及时通知相关销售人员前来接待，在相关销售人员不能到场的情况下，值班人员负有责任热情接待客户。

8、对于第一次到销售中心的来访客户，由当班销售人员接待。

9、销售人员对客户作出的承诺必须在公司允许的范围内，不得任意夸大。

10、售人员不得以任何形式炒楼。

11、销售人员不得制造虚假业绩。

12、在任何情况下，销售人员都要维护公司的利益，与公司政策保持一致。

以上11条规定对于规范竞争行为，在公司内部创造一个有序的竞争环境，有着重要的意义，如违反前7条者，将立即罚款100元，并视情节轻重再予于警告、严厉处罚，停止接待、辞退、停发提成待处分，若违反8~11条，则属于严重失职行为，公司将立即停发其提成，并视其严重程度作进一步处理。

六、销售人员行为规范

为保证销售中心高效，有序的工作，保持良好的精神风貌，特制定本行为规范:

1、着装，仪表

1)统一穿职业装，配戴工作牌。男装为西装、衬衣、领带，女装为职业套装。不能穿便装进入前台。

2)保持服装整洁、干净，搭配合理，穿着颜色不宜差别太大。

3)女士须化淡妆，不允许穿超短裙。丝袜的颜色应以接近肤色为准。不允许配戴过多饰品。

2、站姿与坐姿

1)自然抬头，两眼平视，双肩放松，腰伸直。

2)手靠在身体的两侧自然下垂或双手交叉于体前，脚跟靠拢，切忌站八字步。

3)坐姿端正，不可东倒西歪。

3、电话接听礼仪

1)接听电话要有礼貌，且声音热情、爽朗有活力。

2)必须使用礼貌用语:"您好!×××(楼盘名称)"

3)接听电话必须做好详细记录，必须认真仔细地回答客户提出的每一个问题，做到不厌其烦，不可应付了事。

4)结束接听，须确认对方挂断电话之后，才能将话筒放下。

4、接待规范用语

1)迎接顾客时您好!欢迎光临

2)回答顾客时好、是/好的、是的

3)有事要暂时离开顾客时对不起，请稍等

4)被顾客催促时对不

起，马上就好，请再等一下

5)询问顾客时对不起，请问您……

6)向顾客道歉时对不起/实在不好意思/很抱歉

7)被顾客问住时我去确定一下，让我问问经理

对不起，让我问问经理

8)听顾客诉说不满时是/对/您说得对

对不起，我给您添麻烦了

我帮您查一查，请稍等

七、销售中心大厅行为准则

1、不迟到、早退，工作时间不得擅自外出

2、工作主动热情，精神饱满

3、不准在大厅高声谈笑、打闹或争论与工作无关的事情，不得扎堆闲谈

4、不准在工作时间吃东西，看报及与专业无关的书

5、工作时间不打私人电话

6、保持大厅整洁，客户离开后，要及时整理桌椅板凳，清洁台面卫生

7、养成每日按时填写相关表格的习惯

8、未经公司许可，不得私自代已购客户转让楼盘

9、不得私自接受他人委托代售楼盘

10、对于未经授权之事，不得擅自答应客户之要求

11、未经公司许可，任何人不得修改合同条款

12、员工要爱护公司财产，凡属人为损坏公司财产的，公司有权要求赔偿，公司所配备使用的贵重财产，在离退职时应交还公司

13、在办公室内严禁吸烟，保持清新的工作环境

八、保密规范

1、销售人员对外公开的资料必须得到销售主管的核准，对于未确定对外的资料，不得对外公开。

房地产图纸管理作业指导书：房地产项目工程合同管理流程指引

项目工程合同管理流程(指引)

1.目的

明确工程合同编制、签署、审批和执行等各个环节的操作要求，明确相关部门责任，避免经济纠纷和规避风险，保护公司利益。

2.适用范围

适用于项目合作工程合同及工程开发过程中的各种重要的经济工程合同。

3.术语与定义

3.1工程合同文本是指公司与其它单位或部门之间签署的工程合同文书(正本)及相关的法律文件(如合约对方的营业执照、法定代表人证明书等资料)。

4.职责

4.1总部-造价部

4.1.1负责编写标准工程合同文本。

4.1.2负责签署战略采购协议和监控项目公司备案合同。

4.2项目公司-造价部

4.2.1负责工程合同谈判和起草工程合同文件。

4.2.2负责工程合同交底、存档和报备。

4.2.3负责工程合同执行中的内部和外部沟通。

4.2.4负责对工程合同执行情况进行评估和总结，提出改进公司标准化工程合同的建议。

4.2.5负责按工程合同约定向工程合同单位提出违约索赔。

4.3项目公司-财务部

4.3.1负责审核付款条款合理性。

4.3.2负责发票处理方式和税务条款合理性。

4.3.3审核工程合同的经济条款。

4.3.4依照工程合同规定，审查付款凭据，办理付款手续;

4.3.5发现问题，及时向公司领导报告。

4.4项目公司总经理

4.4.1经董事会授权的工程合同签定及变更的审批权。

5.工作程序

5.1编制标准工程合同文本

5.1.1总部造价部负责组织编写标准工程合同文本，并在全公司范围内统一参考使用;

5.1.2施工总包、监理、勘察、桩基检测、有线电视、电信、用水、用电、设计工程合同的行业示范版本经相关部门审核通过后，最终由公司总裁批准生效;

5.1.3根据工程合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论，标准工程合同文本应持续改进。

5.1.4公司总部及项目公司应根据发展需要及各职能部门实际能力以《工程合同管理授权书》的方式进行工程合同经办及审批的授权，授权范围变更时，原授权书作废。

5.2确定工程建设合作方

5.2.1工程建设单位选择必须按照《工程采购管理流程》的有关规定来选择;

5.2.2政府行为、行业垄断的合作方可参加政府招投标或直接签订工程合同;其他需要与指定单位签署工程合同的，需经过公司招标委员会批准。

5.3工程合同谈判和草拟

5.3.1工程合同由项目公司经办部门负责草拟，总部已制订标准文本的，应尽量采用标准合同文本;

5.3.2采用工程合同标准文本的，经双方协商，可以对标准条款进行修改，也可增加补充条款。

5.3.3政府有关部门有强制性规定，可采用所要求的工程合同文本;公司尚未制定或不宜采用工程合同标准文本的业务，应参照以往的工程合同或最相类似的工程合同标准文本或工程合同示范文本另行拟定工程合同。

5.4工程合同审批

5.4.1与供方商谈一致后，经办部门按照工程合同审批表的要求，将草拟好的工程合同分别报部门经理、法务人员等审核，各审核人应在各自的职权范围内对工程合同提出书面或者口头修改意见，经办部门根据修改意见整理出最终的工程合同文本，各审核部门根据最终的工程合同文本在工程合同审批表上签署是否同意的意见。

5.4.2如审核部门对工程合同提出修改意见，经办部门必须重新组织与供方的洽商，必要时各意见提出部门均应参加洽商，双方取得一致后进行修改;

5.4.3不同性质、类别和内容的工程合同，审核程序可以有差异(工程合同的审核权限以《工程合同管理授权书》为准)，所有非标准工程合同及标准工程合同修改条款均需有法务人员审核;

5.4.4所有涉及结算的工程合同均须经造价部和公司法务人员审核。工程合同经各部门审核同意后，报公司分管副总经理批准。

5.5工程合同的签署和下发

5.5.1工程合同拟稿必须经过审批之后方可签署;

5.5.2经办部门负责办理工程合同签章手续;

5.5.3公司工程合同专用章应设专人负责保管，除非公司法定代表人或者分管副总经理签字同意，否则不得向任何人出借;

5.5.4工程合同内容在一页以上的，应在每页加盖骑缝章;

5.5.5工程合同一般应由双方同时签字盖章;不能同时签字盖章的，应尽量避免我方先行签字盖章;对方签字盖章应在我方报批审核程序结束之后进行。

5.5.5.1工程合同签定时，法律事务管理员应依据分管副总经理的签字时间，确定为合同生效和签订的时间。

5.5.6法律、法规规定工程合同应当办理批准、登记等手续生效的，或者需要登记备案的，经办部门应当及时办理有关手续。

5.5.7工程合同签署后应及时在《工程合同管理台帐》内登记。

5.5.8工程合同生效后，经办人应及时将应由公司持有的工程合同全部交资料室存档，由档案员根据工程合同的类别，复印下发至相应的业务部门;同时，需转交一份原件予财务部门留存，财务部以此作为付款的依据。

5.6工程合同交底及履行

5.6.1造价部、工程技术部应根据《工程招标管理流程》进行工程合同的交底。

5.6.1.1在工程合同签定后两周内，造价部、工程技术部须完成合同交底并形成书面会议纪要。

5.6.2工程合同订立之后，工程技术部及项目部负责按工程合同要求对工程及其建设单位进行管理;财务部负责对工程合同的收、付款内容进行监督;法务人员及其他相关部门对工程合同的履行给予必要的协助;

5.6.3工程合同的履行过程中，造价部负责按《工程合同》有关要求对项目工程合同的执行情况进行检查;

5.6.4在工程合同当事人发生或可能发生违约时，或者发生与工程合同有关的争议时，经办部门须及时向部门经理报告并知会法务人员，经办部门不能与对方协商解决的，应及时报法务人员，由法务人员请示主管领导决定依法采取何种措施;

5.6.5在工程合同履行过程中，需要对来往函件或者单据进行签字的，具体经办人应报部门经理签字;如需当场或立即签字的，可由经办部门经理书面授权的人员直接

签字。但是，来往函件或者单据涉及工程合同变更、转让或者终止的，按照本规范关于工程合同变更、转让或者解除的有关规定进行。

5.7工程合同变更和转让

5.7.1合同订立后，因客观条件发生变化需要变更工程合同内容的，或者对方提出变更要求的，经办部门应及时向部门经理请示，经公司分管副总经理同意变更的，始得变更，双方应书面对变更内容进行确认，我方由经本公司主管领导书面授权的人员签字确认。对双方当事人的权利义务进行重大变更的，应当按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或补充工程合同。

5.7.2工程合同订立后，对方当事人提出把工程合同的全部或者部分义务转让给第三人的，或者我方需要将工程合同的全部或者部分权利、义务转让给他人的，由经办部门按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或者补充工程合同。

5.7.3法律、法规规定变更、转让工程合同应当办理批准、登记等手续的，经办部门应当及时办理有关手续。

5.8工程合同解除

5.8.1工程合同当事人提出解除工程合同或因客观条件发生变化(如不可抗力)需要解除工程合同的，参照工程合同订立的有关程序办理，双方就工程合同解除另行签订工程合同或补充工程合同。

5.8.2工程合同一方当事人提出工程合同约定的解除工程合同条件成就，据此要求或通知或以其他方式解除工程合同的，经办部门应立即报部门经理并知会法务人员，以决定解约条件是否成就或解约方式是否有效。

5.9工程合同保管和销毁

5.9.1一般工程合同公司要求有两套完整原件，由公司资料室和财务部各持一份;

5.9.2所有招投标文件必须在公司资料室保存一套完整原件，如相关部门因工需要借用须履行借用审批手续，或由资料室发放副本。

5.9.3工程合同的归档、保管、保密、使用、销毁应按《工程档案管理作业指引》执行。

6.支持性文件

6.1《工程档案管理作业指引》

7.相关记录

7.1《工程合同标准文本审批表》

7.2《工程合同对方情况调查表》

房地产图纸管理作业指导书：x房地产经营管理部功能描述

房地产经营管理部功能描述

1、负责公司战略研究工作

负责竞争对手经营模式、资源状况、未来行业发展趋势的研究;

制定可持续发展的公司经营战略规划;

管理提升及咨询方案实施配合工作;

2、负责公司经营调控工作

拟定年度经营计划和投资计划， 并分解落实;

采集公司本部、控股、参股公司及开发项目的经营数据，动态分析监控;

分析经营变化，必要时提出经营预警报告或计划动态调整变更的建议方案;

负责定期提供公司整体经营情况分析报告;

3、负责公司资本运营工作

进行境内外资本市场研究、资本经营手段及公司改制上市模式研究;

协助制定并实施资产转让、收购、上市等资产重组方案与合作伙伴的寻找、引进;

公司控股、参股公司担保、抵押、内部贷款借款、债券发行等方案的设计和实施;

协助选择并配合相关会计师、律师、资产评估师、券商展开工作;

4、负责控股、参股公司决策支持与日常管理工作

跟踪业务领域的市场动态，对其经营计划及投资方案提供辅助决策支持;

协助制定控股参股公司的年度经营计划，并监控计划完成情况;

提出控股参股公司的增资、合并、分立、托管、出让、解散的建议，协调实施;

辅助控股参股公司董事会完善的法人治理结构;

5、负责公司投资发展--开发项目投资

论证关于项目投资的初步方案并向董事会提交项目投资收益研究报告;

负责组织开发项目完成后的投资分析工作，并负责投资收益部分的测算工作;

参加项目投资合资、合作谈判，协调配合有关中介机构开展项目投资专业支持工作;

6、负责公司投资发展--其他新增投资

负责投资、合作的项目的资料收集、整理、分析、评估工作;

协助董事会投资委员会的投资论证工作，向董事会提交投资项目可行性研究报告;

7、董事会事务

辅助董事会秘书进行会议议案征询、会议文件的准备、组织、会议纪要整理工作;

参与并服务于董事会专业委员会，做好与董事、监事的意见沟通工作以及会务工作;

协助董事会秘书与董事、监事定期进行日常联络;

房地产图纸管理作业指导书：某房地产公司工程管理部发展规划

房地产公司工程管理部发展规划

一、制订部门发展规划的必要性

1.外部环境的要求

(1)房地产业作为我国支柱产业之一，对gdp增长的贡献越来越大;

(2)与发达国家和地区相比，我国居民现有居住条件与需求仍有较大差距;

(3)国内社会秩序稳定，经济稳定增长，居民收入逐步提高，对生活质量的要求也越来越高;

(4)中国申奥成功和加入wto，给房地产业的发展带来更大的机遇;

(5)深圳居住环境日益优化，深港两地往来不断加强，港人置业成为房地产发展的另一个契机;

(6)消费者对居住质量的要求越来越高，对工程项目管理提出了更高的要求;

(7)消费者的法律意识不断增强，对工程在质量、进度等方面的管理工作要求严格;

(8)国内优秀地产商在管理上不断提升自己，形成了比较完备的工程管理体系，已具备了很强的竞争力;

(9)行业发展日趋规范，法规日益完善，对工程的组织和管理要求也逐步提高。

2.公司发展的要求:

(1)公司"服务社会、实现企业、客户利益最大化"的经营宗旨要求加强工程管理工作;

(2)公司"精品"、"创新"的经营理念，要求工程管理工作加强过程控制;

(3)公司"诚信、敬业、务实、进取"的企业精神要求部门工作不断发展前进;

(4)公司的发展目标，要求部门拥有一支适应其发展的高素质的工程管理团队;

(5)公司业务的快速扩张，要求工程管理体系不断调整和完善，并与之相适应。

3.内部发展的要求

(1)为部门发展确定基本方向;

(2)为部门建设明确基本方针;

(3)为形成符合公司业务发展的工程管理体系确立基本要求;

(4)为部门员工综合业务素质的提高提出要求;

(5)为形成部门的核心竞争力，提供发展思路和行动指针;

二、部门发展面临的挑战和机遇

1.面临的挑战

(1)市场竞争日益激烈，对工程管理的要求亦越来越高;

(2)社会法制日益健全，工程管理的行为也逐步规范;

(3)公司业务发展较快，要求工程管理的质量、方法和手段与之相适应;

(4)公司有关管理制度还未健全，还未形成完善的工程管理体系;

(5)部门的规章制度还需健全和不断完善;

(6)部门员工的知识结构与作为工程管理人员的要求还存在差距;

(7)部门员工的综合业务素质还需要提高;

(8)部门还未形成自身的技术核心;

(9)部门核心竞争力还有待提高。

2.面临的机遇:

(1)房地产业的发展空间广阔，公司业务发展有着美好的前景;

(2)公司的经营宗旨和理念符合市场的要求和企业的发展;

(3)公司的发展目标和规划切实可行，指导性强;

(4)公司领导层团结、务实、开明、进取，对公司有着良好的示范效应;

(5)公司有良好的企业文化

(6)部门员工认同公司企业文化，爱岗敬业，团结协作，锐意进取，;

(7)部门员工专业能力强，有着丰富的工程管理经验，

三、发展规划的制定依据

1.公司发展战略规划和实施计划

2.公司组织机构图、各部门职能

3.公司领导对部门建设提出的各项要求;

4.工程项目管理体系的内在要求;

5.部门核心竞争力的内涵要求。

四、发展规划目标的制定

1.发展目标

通过工作中不断地探索、创新、实践、总结，建立完善的工程项目管理体系，摸索出一套符合公司发展的工程管理模式，培养出一批综合业务素质高、工程管理能力强的项目管理团队，培育本部门的核心竞争力，为实现公司"铸树精品、创新无限"的经营理念和发展目标提供部门保证。

2.部门核心竞争力的内涵

(1)管理制度完善，管理体系完备;

(2)项目管理人员具有良好的职业道德;

(3)项目管理人员知识结构全面，综合业务素质高，工作和协调能力强;

(4)有部门核心技术力量，具备处理较为复杂工程问题的能力;

3.核心技术力量的内涵

(1)建筑专业

工程师具有扎实的专业知识;

了解本专业的最新发展;

具备对建筑设计进行技术经济分析的能力;

熟悉结构专业的质量控制要点和质量控制措施;

熟悉建筑专业的质量通病，掌握有效的预防和处理办法;

对建筑和结构的施工组织有较深刻的认识，掌握施工组织的方法和手段;

具备处理建筑专业较复杂问题的技术能力和组织能力;

对本专业的设计具备进行技术经济性比较的能力

(2)结构专业

具备对结构设计进行技术经济分析的能力;

熟悉结构专业的质量通病，掌握有效的预防和处理办法;

对结构和建筑的施工组织有较深刻的认识，掌握施工组织的方法和手段;

具备处理结构专业较复杂问题的技术能力和组织能力;

(3)电气专业

对高低压、供配电、弱电专业具有扎实的专业知识;

了解上述专业的最新发展和成果;

具备对上述专业设计进行技术经济分析的能力;

熟悉上述专业涉及设备的性能指标、商家信誉、技术经济指标;

熟悉上述专业的质量控制要点和质量控制措施;

熟悉上述专业的质量通病，掌握有效的预防和处理办法;

对上述专业的施工组织有较深刻的认识，掌握施工组织的方法和手段;

具备处理上述专业较复杂问题的技术能力和组织能力;

(4)水暖专业

对给排水、供暖、空调、通风、燃气专业具有扎实的专业知识;

(5)各专业间的协调和整合

各专业工程师对其他专业有较全面的认识;

专业工程师开展本专业工作时，能够敏锐地认识到对其他专业或部门的影响，并及时反馈有关信息;

对其他专业或部门的配合要求，能够提供及时有效的支持。

(6)工程管理模式的适应性

根据项目的不同特点，有足够的灵活性;

针对参与单位的配合程度，具备有效的协调和控制手段;

针对不同的施工水平，有严格的保证质量、进度、投资目标的管理措施。

五、发展规划目标的实现

1.方法和手段

(1)通过制定规范的、科学的管理规章制度，建立完善的项目管理体系;

(2)通过工程实践，检验制度的可行性和严密性，以及程序的运行效率;

(3)通过观摩，开展讨论和总结，取长补短;

(4)通过多种途径和方式，培养团队良好的职业道德;

(5)通过对公司发展前景和企业文化的研讨，提高团队工作热情;

(6)组织跨学科跨专业的学习，完善团队知识结构;

(7)通过多种方式的学习交流，形成互相促进、互相竞争、共同提高的良好的工作氛围，建立一支团结、高效、责任心强的工作团队。

2.步骤

(1)____年底，通过部门讨论，对如何做好工程管理达成共识，并形成较为完善的规章制度;

(2)____年，通过利是佳和威尼斯港湾项目的工程实践，对规章制度的完善性、可操作性，进行检验评估，形成完善的管理制度;

(3)根据部门发展规划，制定____年员工培训计划，并在工作中加以落实;

(4)通过部门内的工作交流，互相学习，取长补短，使员工在管理水平上有一个较大的提高，以适应公司业务的发展;

(5)通过引导，培育良好的工作作风，高效廉洁的工作团队，形成本部门的骨干队伍;

(6)用一至两年的时间，通过工程实践的磨合和锻炼，达到以下成果:

a.建立一套完善的管理制度;

b.摸索出符合公司发展的工程管理模式;