x房地产公司营销管理主管岗位说明（优选10篇）

x房地产公司营销管理主管岗位说明

房地产开发公司营销管理主管岗位说明

汇报对象

直接向市场部经理汇报并接其领导

职责阐述

1、负责市场部日常工作

2、监控、协调工程、销售、顾客服务等有关部门营销计划的执行

3、负责营销专员的招聘、培训及行动管理

4、及时将计划执行情况反馈有关部门。

x房地产公司营销管理主管岗位说明：x房地产售房部销售道具管理

房地产售房部销售道具管理

销售道具主要包括:沙盘、模型、销控表、效果图、楼书、表格、户型图、销讲夹、名片、计算器、电脑等。用来展示楼盘形象，介绍楼盘情况的用具都属销售道具。

1、销控表:每天根据案场的销售情况，小定、大定、签约等情况及时在销控表中体现。

2、销讲夹:是销售员接待客户时使用的重要的销售道具，销售员的销讲夹要统一，从形式到内容，颜色素雅，内容主要为:公司资质、公司简介、总体平面图、户型图、价格表、付款方式、交房标准、办理按揭流程、按揭提供资料、税费、手续费、利率表、空白信纸、客户资料表、名片、笔等

3、楼书、户型图、单片等销售资料数量不足时，及时补充。

4、每天来电来人量的资料由专人输入电脑，存档管理。

x房地产公司营销管理主管岗位说明：房地产销售中心销售管理系统操作要求

1.代理公司相关权限及要求

1)操作权限

a.销售现场模块中现场收款中的查询和诚意认购的录入、认购书打印操作;

b.楼盘发布显示中的查询操作;

c.客户自助查询中的查询操作;

d.认购登记中的《房屋认购书》录入和查询操作;

e.决策分析模块中统计报表中的对应销售报表查询操作。

2)代理公司操作要求

a.指定专职人员进行销售管理系统的操作，其销售主管对录入数据进行审核和确认;

b.当日开具的《房屋认购书》的对应数据当日内录入销售管理系统，因特殊原因当日内不能录入的，在报经发展商现场主管同意后，在第2个工作日10点钟前完成数据录入操作。

2.开发商现场管理人员权限及要求

a.楼盘发布显示中的查询操作;

b.楼盘发布设置中的增加、修改、删除和查询操作;

d.开发商销控中的查询、销控设置操作;销售控制中的保留、锁定，查询换退房、更名、变更操作;

e.认购登记中的认购资料查询、《房屋认购书》挞定、修改认购资料和审核锁定操作;

f.项目查询中的预留登记、取消预留、已售房间信息查询操作;

g.客户管理中的查询客户资料和增加、修改客户资料以及增加跟进资料操作;

h.销售后台模块中的签约管理中的查询业务状态操作;

i.项目初始化模块中签约管理中的查询业务状态操作;

j.系统管理模块中的工作台设置的查询和修改操作;

k.决策分析模块中统计报表相应报表查询。

2)操作要求

a.公司派驻现场销售管理人员对销售代理公司在系统中录入的《房屋认购书》内容的对应数据进行审核，审核无误后对相应的房屋认购登记进行锁定操作;

b.公司派驻现场销售管理人员对已认购未签约阶段的退定、塌定和换房等变更进行操作处理。必须保证其前后变更情况数据在系统中的真实和完整记录;

c.公司派驻现场销售管理人员的《房屋认购书》的审核和锁定操作必须在代理公司人员录入后的最迟第2个工作日下班前完成;

d.锁定是指现场销售管理人员在系统中对某单元的认购资料审核无误后，操作锁定程序，一经锁定，代理公司人员则不能在系统中对该单元认购资料进行删除或更改。

3.部门后台管理和统计管理

a.管理营销部所辖操作权限。结合工作流程，严格防止权限漏洞，对操作人员权限分配设定;

b.对销售价目表资料录入、修改、调整和审核，须在项目策划人员提交日起的1个工作日内完成;

c.在销售前台模块中的换退房、挞定、更名操作，此类操作必须是依据申办部门提交的经公司领导批示同意的变更处理表;

d.对代理公司销售提成数据的录入和审核;

e.对操作人员在实际操作发生的并以书面形式反馈的问题进行处理;

f.协同系统权限总控人员对营销部辖内终端机管理系统的维护和对操作人员的指导。对统计分析数据的提取和审核;

g.协助监控营销部辖内业务办理情况在销售管理系统中的操作执行情况。

4.各类操作人员的统一要求

a.现场签约电脑除必要办公程序外不允许装其它程序及软件;

b.现场签约电脑除代理公司经理、认购管理员、签约管理员外不允许其它无关人员进行操作;

c.操作人员对使用销售管理系统的电脑进行物理格式化或是其他可能导致系统不能正常运行的电脑操作前，必须以书面形式表述相应事由并提交系统管理人员确认同意后方可实施;

d.操作人员在本管理规定的权限范围进行系统操作，不得使用任何其他手段跨越系统指定权限范围的行为;

e.以上各类操作人员在售楼管理系统中所有录入、修改操作均应有相应书面资料为依据，并定期归档备查;

f.确保录入销售管理系统的数据及时和完整，对经办的数据严格保密。

5.处罚措施

a.代理公司操作人员录入数据错误、遗漏，一经发现每处每次扣罚50元;

b.代理公司未能按上述规定时限录入数据，扣罚50元;

c.客户发生补款(补首付款或贷款改一次性等情况)代理公司没有书面通知现场经理及现场财务、明源系统没有及时更新每次扣罚50元;

d.代理公司人员发生向外界泄露销售管理系统数据的，经查实，报公司营销部依情节严重程度采取处罚措施;

e.操作人员未经系统管理人员书面许可，擅自对操作销售管理系统的电脑安装有危害系统正常使用的软件产品的，扣罚50元;

f.操作人员有盗用或借用他人权限密码操作销售管理系统的行为，或是将本人操作权限密码转借他人使用行为的，视情节严重程度，报公司营销部处理;

g.代理公司文员上岗前必须进行专门培训、考核，合格后方可上岗。代理公司文员若发生(离职、休假等)变动且未提前告知开发商，将对该代理公司扣罚2000元;

x房地产公司营销管理主管岗位说明：房地产公司员工手册：入职指引篇绩效管理

第五章 绩效管理

1. 绩效管理的原则

1.1 个人的绩效目标应与组织目标保持一致

公司目标会层层分解到个人，因此您的绩效目标和公司目标是一致的。您需要理解企业价值观和企业战略目标对个人工作的要求，制定与公司目标相一致的工作计划并加以落实。

1.2 绩效管理也是对过程的管理

公司会不断地检查计划的执行并进行调整，因此也会不断地对您个人的绩效进行评价和反馈，通过对目标实现过程的管理帮助您改善个人绩效。

1.3 绩效标准和岗位有关

绩效标准与岗位职责密切相关。个人绩效包括成果和行为。您的个人工作绩效包括您在工作岗位上的行为表现与工作结果，这体现了您对公司的贡献和价值。养成良好的工作习惯，建立个人绩效的自我管理，将有助于您更好地适应公司的发展。

1.4 绩效与回报有关

个人绩效优秀，在加薪、奖金、晋升方面会得到优先考虑。凡年度考核成绩不佳者，将被取消本年度加薪、晋升和评奖资格，同时必须在下次考核中有所改进;亦可能面临降职、降薪或解除劳动合同的处理。

1.5 绩效需要不断的改善

您需要不断提高个人的绩效水平，以适应公司对个人日益提高的要求，在公司内充分展示个人价值，并获得职业发展的基本保障。

2.绩效考核

2.1 考核周期

各部门根据具体情况选择按月度或季度进行考核，年度考核由公司人力资源部统一安排。

2.2 面谈制度

您的直接上司会和您进行面谈，共同填写《考核评议书》，对您的工作计划的执行落实情况、行为表现、工作能力等进行综合考核评估。

2.3 绩效考核结果由人力资源部门统一存档备查。

2.4 具体考核办法请参阅公司有关规定。

x房地产公司营销管理主管岗位说明：房地产现场管理台帐作业指导书

现场管理台帐作业指导书

1.作业目的

所有的作业必须留有痕迹，这不仅是现场项目管理的基本素质，也是科学化规范化管理的体现。实践证明:积累详实的信息资料是提高员工业务水平的途径，是避免工作差错的手段，是索赔和反索赔的证据，是总结经验教训的素材。

2.主办岗位(详见作业描述)

3.作业描述

3.1现场办公室标准化布置

甲方工作人员岗位职责表

图幅:a2。材料:保丽板加塑料边框白底蓝字，每岗位一块，由公司统一制作，集中张挂在现场办公室。内容:岗位名称、姓名、任期、职责。

施工现场平面布置图

图幅:a1。材料:保丽板衬底加塑料边框，可直接利用a1图幅的规划总平面图裱糊。由资料员负责落实绘制和修改。

气象记录图表(附表式)

图幅:a2。材料:保丽板衬底加塑料边框，白纸裱糊，按日历天编制表格，记录每天的平均气温和晴阴雨情况，每天由资料员负责登录。

工程进度表(附表式)

图幅:a0或a1。材料:保丽板衬底加塑料边框，表示方法:每幢两条直放图形，分别表示结构和装修进度。每隔一旬由资料员负责注记。

3.2施工日记(附样页)

由公司统一制作，每项目中每岗位一册，每工作日一页。记载内容:日期，气象，工作事项及完成情况，需要记录以备日后查考的事项。

3.3工程联系单(附样页)

由公司统一制作，一式二联。记载内容:所有对外单位的书面要求、承诺、说明、陈述均应编制工程联系单。由土建工程师和设备工程师编制，项目经理签发，其中一份送达对方，另一份经对方落笔签收后交回资料员编码保管。如业务需要可以复印，原件不准借用。

3.4工程拨款申请表(详见作业指导书 附表二)

由成本控制岗位依据合同负责填报，经投资监理确认，项目经理签发后由财务部拨付，特殊拨款须经总工程师，总经济师和总会计师签字同意(详见作业指导书 )。

3.5工程拨款汇总表(附表式)

由成本控制岗位登记每次拨款，并与财务部每月提交的合同执行情况汇总表核对。

3.6工程月报(附表式)

由项目经理在下月5号前填报总工程师。

3.7甲供(包括甲方指定)材料设备申购表(附表式)

由土建工程师和设备工程师填报，项目经理签发，三总师会签后交回项目经理执行。

3.8会议纪要

(详见作业指导书《编制会议纪要》)。

3.9图纸收发登记册(附表式)

由资料员在收发当时负责登录。

3.10非本公司制作的表式

3.10.1技术核定单

由总包单位编制，一式四份，总包执二份，监理一份，甲方一份由项目经理签收并指令相关人员处置。

3.10.2预算决算资料

由成本控制岗位保管和使用。

3.10.3合同(包括招标投标文件，索赔和反索赔文件)

所有合同正本由资料员保管，副本由成本控制岗位使用，其他岗位如需要可复印。

3.10.4施工图纸

详见作业指导书《图纸管理》。

3.10.5设计变更通知单

由资料员签收和保管，并按工种复印给现场工程师。

3.10.6供应商样本资料，报价单和实物封样

分成土建和设备两类，分别由土建和设备工程师整理保管和使用。

3.10.7监理报告

正本由资料员保管，副本交项目经理使用。

3.10.8各配套部门的审批文件

正本由资料员保管，其他岗位如需要可复印。

x房地产公司营销管理主管岗位说明：房地产项目工程合同管理流程指引

项目工程合同管理流程(指引)

1.目的

明确工程合同编制、签署、审批和执行等各个环节的操作要求，明确相关部门责任，避免经济纠纷和规避风险，保护公司利益。

2.适用范围

适用于项目合作工程合同及工程开发过程中的各种重要的经济工程合同。

3.术语与定义

3.1工程合同文本是指公司与其它单位或部门之间签署的工程合同文书(正本)及相关的法律文件(如合约对方的营业执照、法定代表人证明书等资料)。

4.职责

4.1总部-造价部

4.1.1负责编写标准工程合同文本。

4.1.2负责签署战略采购协议和监控项目公司备案合同。

4.2项目公司-造价部

4.2.1负责工程合同谈判和起草工程合同文件。

4.2.2负责工程合同交底、存档和报备。

4.2.3负责工程合同执行中的内部和外部沟通。

4.2.4负责对工程合同执行情况进行评估和总结，提出改进公司标准化工程合同的建议。

4.2.5负责按工程合同约定向工程合同单位提出违约索赔。

4.3项目公司-财务部

4.3.1负责审核付款条款合理性。

4.3.2负责发票处理方式和税务条款合理性。

4.3.3审核工程合同的经济条款。

4.3.4依照工程合同规定，审查付款凭据，办理付款手续;

4.3.5发现问题，及时向公司领导报告。

4.4项目公司总经理

4.4.1经董事会授权的工程合同签定及变更的审批权。

5.工作程序

5.1编制标准工程合同文本

5.1.1总部造价部负责组织编写标准工程合同文本，并在全公司范围内统一参考使用;

5.1.2施工总包、监理、勘察、桩基检测、有线电视、电信、用水、用电、设计工程合同的行业示范版本经相关部门审核通过后，最终由公司总裁批准生效;

5.1.3根据工程合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论，标准工程合同文本应持续改进。

5.1.4公司总部及项目公司应根据发展需要及各职能部门实际能力以《工程合同管理授权书》的方式进行工程合同经办及审批的授权，授权范围变更时，原授权书作废。

5.2确定工程建设合作方

5.2.1工程建设单位选择必须按照《工程采购管理流程》的有关规定来选择;

5.2.2政府行为、行业垄断的合作方可参加政府招投标或直接签订工程合同;其他需要与指定单位签署工程合同的，需经过公司招标委员会批准。

5.3工程合同谈判和草拟

5.3.1工程合同由项目公司经办部门负责草拟，总部已制订标准文本的，应尽量采用标准合同文本;

5.3.2采用工程合同标准文本的，经双方协商，可以对标准条款进行修改，也可增加补充条款。

5.3.3政府有关部门有强制性规定，可采用所要求的工程合同文本;公司尚未制定或不宜采用工程合同标准文本的业务，应参照以往的工程合同或最相类似的工程合同标准文本或工程合同示范文本另行拟定工程合同。

5.4工程合同审批

5.4.1与供方商谈一致后，经办部门按照工程合同审批表的要求，将草拟好的工程合同分别报部门经理、法务人员等审核，各审核人应在各自的职权范围内对工程合同提出书面或者口头修改意见，经办部门根据修改意见整理出最终的工程合同文本，各审核部门根据最终的工程合同文本在工程合同审批表上签署是否同意的意见。

5.4.2如审核部门对工程合同提出修改意见，经办部门必须重新组织与供方的洽商，必要时各意见提出部门均应参加洽商，双方取得一致后进行修改;

5.4.3不同性质、类别和内容的工程合同，审核程序可以有差异(工程合同的审核权限以《工程合同管理授权书》为准)，所有非标准工程合同及标准工程合同修改条款均需有法务人员审核;

5.4.4所有涉及结算的工程合同均须经造价部和公司法务人员审核。工程合同经各部门审核同意后，报公司分管副总经理批准。

5.5工程合同的签署和下发

5.5.1工程合同拟稿必须经过审批之后方可签署;

5.5.2经办部门负责办理工程合同签章手续;

5.5.3公司工程合同专用章应设专人负责保管，除非公司法定代表人或者分管副总经理签字同意，否则不得向任何人出借;

5.5.4工程合同内容在一页以上的，应在每页加盖骑缝章;

5.5.5工程合同一般应由双方同时签字盖章;不能同时签字盖章的，应尽量避免我方先行签字盖章;对方签字盖章应在我方报批审核程序结束之后进行。

5.5.5.1工程合同签定时，法律事务管理员应依据分管副总经理的签字时间，确定为合同生效和签订的时间。

5.5.6法律、法规规定工程合同应当办理批准、登记等手续生效的，或者需要登记备案的，经办部门应当及时办理有关手续。

5.5.7工程合同签署后应及时在《工程合同管理台帐》内登记。

5.5.8工程合同生效后，经办人应及时将应由公司持有的工程合同全部交资料室存档，由档案员根据工程合同的类别，复印下发至相应的业务部门;同时，需转交一份原件予财务部门留存，财务部以此作为付款的依据。

5.6工程合同交底及履行

5.6.1造价部、工程技术部应根据《工程招标管理流程》进行工程合同的交底。

5.6.1.1在工程合同签定后两周内，造价部、工程技术部须完成合同交底并形成书面会议纪要。

5.6.2工程合同订立之后，工程技术部及项目部负责按工程合同要求对工程及其建设单位进行管理;财务部负责对工程合同的收、付款内容进行监督;法务人员及其他相关部门对工程合同的履行给予必要的协助;

5.6.3工程合同的履行过程中，造价部负责按《工程合同》有关要求对项目工程合同的执行情况进行检查;

5.6.4在工程合同当事人发生或可能发生违约时，或者发生与工程合同有关的争议时，经办部门须及时向部门经理报告并知会法务人员，经办部门不能与对方协商解决的，应及时报法务人员，由法务人员请示主管领导决定依法采取何种措施;

5.6.5在工程合同履行过程中，需要对来往函件或者单据进行签字的，具体经办人应报部门经理签字;如需当场或立即签字的，可由经办部门经理书面授权的人员直接

签字。但是，来往函件或者单据涉及工程合同变更、转让或者终止的，按照本规范关于工程合同变更、转让或者解除的有关规定进行。

5.7工程合同变更和转让

5.7.1合同订立后，因客观条件发生变化需要变更工程合同内容的，或者对方提出变更要求的，经办部门应及时向部门经理请示，经公司分管副总经理同意变更的，始得变更，双方应书面对变更内容进行确认，我方由经本公司主管领导书面授权的人员签字确认。对双方当事人的权利义务进行重大变更的，应当按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或补充工程合同。

5.7.2工程合同订立后，对方当事人提出把工程合同的全部或者部分义务转让给第三人的，或者我方需要将工程合同的全部或者部分权利、义务转让给他人的，由经办部门按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或者补充工程合同。

5.7.3法律、法规规定变更、转让工程合同应当办理批准、登记等手续的，经办部门应当及时办理有关手续。

5.8工程合同解除

5.8.1工程合同当事人提出解除工程合同或因客观条件发生变化(如不可抗力)需要解除工程合同的，参照工程合同订立的有关程序办理，双方就工程合同解除另行签订工程合同或补充工程合同。

5.8.2工程合同一方当事人提出工程合同约定的解除工程合同条件成就，据此要求或通知或以其他方式解除工程合同的，经办部门应立即报部门经理并知会法务人员，以决定解约条件是否成就或解约方式是否有效。

5.9工程合同保管和销毁

5.9.1一般工程合同公司要求有两套完整原件，由公司资料室和财务部各持一份;

5.9.2所有招投标文件必须在公司资料室保存一套完整原件，如相关部门因工需要借用须履行借用审批手续，或由资料室发放副本。

5.9.3工程合同的归档、保管、保密、使用、销毁应按《工程档案管理作业指引》执行。

6.支持性文件

6.1《工程档案管理作业指引》

7.相关记录

7.1《工程合同标准文本审批表》

7.2《工程合同对方情况调查表》

x房地产公司营销管理主管岗位说明：房地产工程施工技术质量管理

房地产公司工程施工技术、质量管理

第一节责权划分

一、建设单位

1、协调施工、监理、设计单位的关系。

2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计(方案)、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。

二、施工单位

1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。

2、及时按建设单位和监理的指令改进工作，对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令，但必须陈述"拒绝"的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。

三、监理单位

1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位的施工质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令，监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。

2、确认施工质量。并对已确认的施工质量负责(但并不免除施工单位对施工质量的责任)。

第二节技术质量管理方针

三全管理(全员、全过程、全方位)、预控为主、确保质量。

第三节技术质量管理体系

一、建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理系统。

二、管理系统的人员必须到岗，职责必须划分明确、管理到位。

第四节图纸收发和审核

一、工程图纸及设计文件(包括设计变更)一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人(或档案员)以及监理工程师。

二、各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。

三、图纸审查要点:

1、要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确。

2、重要构造是否合理。

3、图纸、文件是否互相矛盾。

4、执行标准、规范是否明确。

5、土建与安装的衔接有无问题。

6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。

7、有无危及安全的因素。

第五节设计交底

设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。

第六节施工组织设计

一、施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。

二、 施工组织设计应包括下列主要内容:

1、工程概况;

2、施工总平面图;

3、综合计划:包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划;

4、施工方法及技术措施;

5、季节施工措施;

6、质量保证措施;

7、安全技术措施;

8、环保及文明施工技术措施。

三、施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。

第七节技术交底

由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。

第八节施 工

严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。

第九节设计变更

一、变更设计施工必须按设计变更图(通知)及洽商记录进行。

二、施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。

1、图纸错误

2、合理化建议

3、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。

三、不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。

四、设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。

第十节材料检验

一、主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、检验报告方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。

二、 对较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。

三、建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。

第十一节技术检验

施工规程、规范和技术文件规定的技术检验(比如:强度、压力、绝缘、探伤等)一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。

第十二节隐蔽验收

一、上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查;发生错误无法或很难弥补的工程部位，必须进行隐蔽检查合格后方准开始下道工序。

二、监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。

三、工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后，准备好相应的档案资料和检验工(量)具，报请监理验收。

四、隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。

第十三节中间验收

根据施工组织设计要求对主体工程分层次、某一部分特殊工艺、特殊设备的分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。

第十四节设备试运转

一、具备下列条件方可进行试

运转

1、 安装工作完成，并经质量检验合格;

2、技术文件规定的检验工作完成并合格;

3、 试运转方案编制完毕;

4、测试量具，工具齐备。

二、试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。

三、试运转记录应完整归档。

第十五节竣工验收

一、竣工验收条件:

1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准;

2、档案齐备，已通过监理、质监部门审核。

二、竣工验收由质量监督站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。

三、竣工验收应填写验收单。

第十六节工程质量管理

1、各施工单位应当认真贯彻国务院《建设工程质量管理条例》和《工程建设标准强制性条文》，建立质量管理机构，设置专职质检员，建立质量责任制，强化工程质量管理，对各自施工工程范围的施工质量负责。

2、施工单位应按照新修订的建筑工程施工质量验收系列规范的标准，控制工程质量，按照"验评分离、强化验收、完善手段、过程控制"的指导思想，采取有效的手段，加强施工过程中的质量控制。施工单位项目经理为质量的第一责任人。

3、业主要求总承包单位按照本工程的总体质量目标参与全部工程质量管理，总承包单位应按照总体质量目标，针对充分满足使用功能、设计效果和观感质量，全面提高工程质量整体水平的目的，提出合理化建议，各分包施工单位应给予配合执行。

总承包单位配合监理单位加强施工单位自身质量管理能力，充分强化和调动各施工单位的质量意识和积极性，实现全员、全过程的质量管理。

4、为了确保工程质量达到优质标准，每周至少定期一次由监理组织，业主、总包单位和各分包单位责任人参加质量检查，对各施工单位本周完成的工程质量进行评定，对不合格工程或质量隐患下达整改指令，并将评定结果在监理例会上通报。

5、各分包施工单位应服从总包单位质检员的各项口头或书面的整改要求，对不服从管理的施工单位，总包单位应报业主和监理，经批准后可采取强制措施。

6、各分包单位必须编制分项工程作业设计或施工方案，由总包单位报业主和监理单位审核后实施，方案必须符合工程总体质量目标要求。

7、各分项分部工程所用原材料、成品、半成品必须符合国家相关质量检验标准、设计和相关合同文件要求，材料进场时，提供产品合格证和有效质量证明文件，按照规定需要复检的材料，必须有施工单位和监理方见证取样，并送具有检测资质的单位检验。

8、对施工单位私自更换工序做法及材料、成品、半成品的品牌或自行更换具有同样效能的材料的行为，一经发现监理单位将给予严厉处罚，并对已施工的部位予以返工处理。

9、施工过程中的上一道工序未经验收，不得进入下道工序的施工，监理单位组织施工单位责任人对分项工程的工序节点和成品验收，验收时必须先向监理报验，并提前24小时向监理单位送报验材料。

10、工程施工技术资料是施工质量可追溯的依据，各单位应该与工程同步，及时有效的整理，要求项目齐全，内容具体，手续完备，真实、准确、可靠。

工程资料的填写按照国家标准《建设工程文件归档整理规范》和《新疆维吾尔自治区建筑工程施工统一用表》的规定整理填写。

11、工程竣工时，施工单位必须交业主一套完整的竣工资料(包括音像资料)，必须是原件，复印件必须字迹清晰，有关签字完整有效。

第十七节质量评定

一、质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。

二、质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。

第十八节持证上岗

一、需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。

二、建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。

第十九节质量保证资料

施工单位应按自治区建设厅的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写"回忆录"和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。

第二十节质量事故

一、 发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。

二、质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。

三、事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，

处理方法和处理结果，并对处理结果进行检查、登记备案。

第二十一节计量

一、施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。

二、监理应对在用的量具的"检定合格证"进行检查、登记。

第二十二节分包工程质量

x房地产公司营销管理主管岗位说明：房地产项目三通一平跟踪管理作业指导书

项目三通一平跟踪管理作业指导书

1.作业目的

土地开发阶段(即俗称生地变熟地)通常处于项目开发的关键路线上，是否按时和顺利，对项目的总工期和经济效益有着举足轻重的影响。而动拆迁的管理权掌握在土地开发单位，对于有些具有政府背景的土地开发单位，单靠合同制约往往不能及时解决问题。为了能保证按时按质不留尾巴地接管土地，“三通一平跟踪”这个间接管理办法就显得十分必要。因为只有及早的跟踪和沟通，才能及时发现问题和处理解决。

2.主管岗位 总经济师:及时处置主办岗位解决不了的问题。

主办岗位 项目经理:随时掌握三通一平的动态，发现问题及时处置。保证在土地接管和向项目经理移交时不留尾巴。在项目组或项目公司尚未组建之前，本项作业由土地开发岗位操作，并向项目经理移交。

3.紧前工作条件

已签署土地出让合同。

4.作业描述:

4.1与土地开发单位的现场管理人员及其上级部门保持良好的沟通，随时掌握动拆迁进度，发现有可能拖延交地的预兆时，应及时联系交涉，查明原因，本岗位无能力处理的，应立即报告上级主管。

4.2视动拆迁进度快慢定期巡视现场，并做好记录。发现有违反土地出让合同的违约情况，应立即拟写联系单签发有关单位。

4.3向土建设计岗位人员领取本地块的地形图和综合管线图(复印件也可)。了解拆迁建筑的结构和地下管线的分布情况，督促土地开发单位清除残留的房屋基础和地下障碍物，搬迁或截断地下管线。督促无效时应及时做好摄像记录。

4.4向土地开发单位联系为现场勘察提供方便，保证勘察设备和人员按时到位作业。

4.5现场如需要保留部分树木、建筑物、墙体、废旧建材的，由本主办岗位与土地开发单位协商处理。

4.6临近约定的土地移交日期时，拟写土地拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。

x房地产公司营销管理主管岗位说明：健升房地产公司财务管理规则

第一章 总则

第一条 为加强公司的财务工作，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本规定。

第二条 公司财务部门的职能是:

(一)认真贯彻执行国家有关的财务管理制度;

(二)建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律;

(三)积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益;

(四)厉行节约，合理使用资金;

(五)合理分配公司收入，及时完成需要上交的税收及管理费用;

(六)对有关机构及财政、税务、银行部门了解或检查财务工作，应在遵守公司"保密制度"及利益的前提下，主动提供相关资料，::如实反映情况;

(七)完成公司交给的其他工作。

第三条 公司财务部由经理(总会计师)、会计、出纳和审计工作人员组成。

第四条 公司各部门和员工办理财务事务，必须遵守本规定。

第二章 财务工作岗位职责

第五条 经理(总会计师)负责组织本公司的下列工作:

(一)统筹集团财务系统的管理，保证财务系统的运作有效、准确;

(二)编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟订资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金;

(三)进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促本公司有关部门降低消耗、节约费用、提高经济效益;

(四)建立健全经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析;

(五)承办公司领导交办的其他工作。

第六条 会计的主要工作职责是:

(一)按照国家会计制度的规定，记帐、复帐、报帐做到手续完备，数字准确，帐目清楚，按期报帐;

(二)按照经济核算原则，定期检查，分析公司财务、成本和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，考核资金使用效果，及时向总经理或副总经理提出合理化建议，当好公司参谋;

(三)妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料;

(四)完成上级交付的其他工作。

第七条 出纳的主要工作职责是:

(一)认真执行现金管理制度;

(二)严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行，不坐支现金，不认白条抵压现金;(各部门现金限额按公司各部门实际情况而定);

(三)建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证;

(四)严格支票管理制度，编制支票使用手续，使用支票须经总经理或总经理授权人签字后，方可生效;

(五)积极配合银行做好对帐、报帐工作;

(六)配合会计做好各种帐务处理;

(七)完成上级交付的其他工作。

第八条 审计的主要工作职责是:

(一)认真贯彻执行有关审计管理制度;

(二)监督公司财务计划的执行、决算、预算外资金收支与财务收支有关的各项经济活动及其经济效益;

(三)详细核对公司的各项与财务有关的数字、金额、期限、手续等是否准确无误;

(四)审阅公司的计划资料、合同和其他有关经济资料，以便掌握情况，发现问题，积累证据，便于提出纠正意见;

(五)纠正财务工作中的差错弊端，规范公司的经济行为;

(六)针对公司财务工作中出现问题产生的原因提出改进建议和措施;

第三章 财务工作管理

第九条 会计年度自一月一日起至十二月三十一日止。

第十条 会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，将符合会计制度的规定。

第十一条 财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记帐凭证。会计、出纳员记帐，都必须在记帐凭证上签字。

第十二条 财务工作人员应当会同行政人事部专人定期进行财务清查，保证帐簿记录与实物、款项相符。

第十三条 财务工作人员应根据帐簿记录编制会计报表上报总经理，并报送有关部门。

会计报表每月由会计编制并上报一次。会计报表须会计签名或盖章。

第十四条 财务工作人员对本公司实行会计监督。

财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理;对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。

第十五条 财务工作人员发现帐簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理或主管副总经理书面报告，并请求查明原因，作出处理。

财务工作人员对上述事项无权自行作出处理。

第十六条 财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。

出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记登记工作。

第十七条 财务审计每季一次。审计人员根据审计事项实行审计，并做出审计报告，报送总经理。

第十八条 财务工作人员调动工作或者离职，必

须与接管人员办清交接手续。

财务工作人员办理交接手续，由行政人事部经理、财务经理、主管副总经理监交。

第四章 支票管理

第十九条 支票由出纳员或总经理指定专人保管。支票使用时须有"支票领用单"，经总经理或主管副总经理批准签字，然后将支票按批准金额封头，加盖印章、填写日期、用途、登记号码，领用人在支票领用簿上签字备查。

第二十条 支票付款后凭支票存根，发票由经手人签字、会计核对(购置物品由保管员签字)、总经理或主管副总经理审批。填写金额要无误，完成后交出纳人员。出纳员统一编制凭证号，按规定登记银行帐号，原支票领用人在"支票领用单"及登记簿上注销。

第廿一条 财务人员月底清帐时凭"支票领用单"转应收款，发工资时从领用人工资内扣还，当月工资扣还不足，逐月延扣以后的工资，领用人完善报帐手续后再作补发工资处理。

第廿二条 对于报销时短缺的金额，财务人员要及时催办，到月底按第廿一条规定处理。

凡一周内收入款项累计超过一万元或现金收入超过五千元时，会计或出纳人员应文字性报告总经理、主管副总经理。凡与公司业务无关款项，不分金额大小由承办人文字性报告总经理、主管副总经理。(实行周报)

第廿三条 凡一千元以上的款项进入银行帐户两日内，会计或出纳人员应文字性报告总经理、主管副总经理。

第廿四条 公司财务人员支付(包括公私借用)每一笔款项，视金额大小须总经理或主管副总经理签字。总经理或主管副总经理外出应由财务人员设法通知，同意后可先付款后补签。

第五章 现金管理

第廿五条 公司可以在下列范围内使用现金:

(一)员工工资、津贴、奖金;

(二)个人劳务报酬;

(三)出差人员必须携带的差旅费;

(四)结算起点以下的零星支出;

(五)总经理批准的其他开支。

前款结算起点定为一百元，结算起点规定的调整，由总经理确定。

第廿六条 除本规定第廿五条外，财务人员支付个人款项，超过使用现金限额的部分，应当以支票支付;确需全额支付现金的，经会计审核，::总经理或主管副总经理批准后支付现金。

第廿七条 公司固定资产、办公用品、劳保、福利及其他工作用品必须采取转帐结算方式，不得使用现金。

日常零星开支所需库存现金限额为两千元。超额部分应存入银行。

第廿八条 财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银行存款中提取，不得从现金收入中直接支付(即坐支)。

因特殊情况确需坐支的，应事先报经总经理或主管副总经理批准。

第廿九条 财务人员从银行提取现金，应当填写《现金领用单》，并写明用途和金额，由总经理或主管副总经理批准后提取。

第三十条 公司职员因工作需要借用现金，需填写《借款单》，经会计审核;交总经理或主管副总经理批准签字后方可借用。超过还款期限即转应收款，在当月工资中扣还。

第卅一条 符合本规定第廿五条的，凭发票、工资单、差旅费单及公司认可的有效报销或领款凭证，经手人签字，会计审核，总经理或总经理授权人批准后由出纳支付现金。

第卅二条 发票及报销单经总经理或总经理授权人批准后，由会计审核，经手人签字，金额数量无误，填制记帐凭证。

第卅三条 工资由财务人员依据行政人事总及各部门每月提供的核发工资资料编制员工工资表，交主管副总经理审核，总经理签字，财务人员按时提款，当月发放工资，填制记帐凭证，进行帐务处理。

第卅四条 差旅费及各种补助单(包括领款单)，由部门经理签字，会计审核时间、天数无误并报主管副总经理审核，送总经理签字，填制凭证，交出纳员付款，办理会计核算手续。

第卅五条 无论何种汇款，财务人员都须审核《汇款通知单》，分别由经手人、财务经理、总经理或主管副总经理签定。会计审核有关凭证。

第卅六条 出纳人员应当建立健全现金帐目，逐笔记载现金支付。帐目应当日清月结，每日结算，帐款相符。

第六章 会计档案管理

第卅七条 凡是本公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表、会计文件和其他有保存价值的资料，均应归档。

第卅八条 会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册，标明月份、季度、年起止、号数、单据张数，由会计及有关人员签名盖章(包括制单、审核、记帐、主管)，由总经理指定专人归档保存，归档前应加以装订。

第卅九条 会计报表应分月、季、年报，按时归档，由总经理指定专人保管，并分类填制目录。

第四十条 会计档案不得携带外出，凡查阅、复制、摘录会计档案，须经总经理或主管副总经理批准。

第七章 处罚办法

第四十一条 出现出列情况之一的，对财务人员予以解雇，情节严重者，上交司法机关处理。

(一)超出规定

范围、限额使用现金的或超出核定的库存现金金额留存现金的;

(二)用不符合财务会计制度规定的凭证顶替银行存款或库存现金的;

(三)未经批准，擅自挪用或借用他人资金(包括现金)或支付款项的;

(四)利用帐户替其他单位和个人套取现金的;

(五)未经批准坐支或未按批准的坐支范围和限额坐支现金的;

(六)保留帐外款项或将公司款项以财务人员个人储蓄方式存入银行的;

(七)违反本规定条款认定应予处罚的。

(八)违反财务制度，造成财务工作严重混乱的;

(九)拒绝提供或提供虚假的会计凭证、帐表、文件资料的;

(十)伪造、变造、谎报、毁灭、隐匿会计凭证、会计帐簿的;

(十一)利用职务便利，非法占有或虚报冒领、骗取公司财物的;

(十二)弄虚作假、营私舞弊、非法谋私、泄露秘密及贪污挪用公司款项的;

(十三)在工作范围内发生严重失误或者由于玩忽职守致使公司利益遭受损失的;

(十四)有其他渎职行为和严重错误，应当予以处理或辞退的。

第八章 附则

第四十二条 本规定的修改、补充、解释权归集团公司总经理。

x房地产公司营销管理主管岗位说明：x房地产售房部培训：团队管理

房地产售房部培训:团队管理

第一节沟通与激励

一、沟通

沟通对于销售工作显得尤其重要。因为销售工作的成功与否，很大程度上取决与沟通的成功与否。销售员之间的相互配合、上下级之间的协调等都需要沟通，缺乏沟通会疏远同事之间、上下级之间、销售员与客户之间的关系。作为销售经理，需要将很大一部分精力用到这上面来，这样才能组成一支团结协作的销售团队。

(一)沟通方式

1、面对面单独交谈式:这种方式的最大好处是近距离沟通双方的情感，容易让对方从情感上产生共鸣，适合应用于影响面窄的事件。

2、电信式:指通过电话或信函的方式进行沟通。电话或信函看不到对方表情，可以有效避免尴尬场面。针对那些性格内向、羞涩的职员，这类职员往往不善言谈，交谈可能效果不会很明显，而用电信的方式，这类职员则可以自由表达。

3、会议式:指通过召开会议的形式来沟通。适用于重要事情的沟通，牵涉面较广。

4、文件式:指通过发放部门公文的方式来沟通。在问题比较严肃的情况下带有一定的强制性。

5、广告式:针对众人进行沟通的一种方式。用告之的方式让大家明白道理，以产生共鸣。

(二)沟通原则

1、双向互动原则。

沟通以互动为前提和目标，双方在思想和情感上产生共鸣。

2、接受与实施原则。

沟通的最终目的在于让对方接受你的思想、观点、方法，并且同意按照你的意见去做。互动不能以认同为目的，而要让对方接受并实施。

3、情感渗透原则。

沟通的双方通过交谈或其他方式达到意见的一致，需晓之以理、动之以情，如果理智上接受而情感上抗拒，沟通就没有生效。沟通要以情感渗透的方式打动对方，不要强制对方。

(二)、沟通策略

1、选定合适的时间和场所。

2、营造良好的谈话环境。

3、渐进式深入。

沟通时不要急于求成，应遵循循序渐进的原则。

4、阐明危害程度。

注意语气一定要亲切，否则对方认为你在威胁他(她)，会适得其反。

5、走"曲线救国"之路。

在其他方法用过之后如果还没有达到目的，可将对方的亲友请来，或自己放弃。请具有较高威望或职务或对方信赖、佩服的人代替你履行沟通职责。

二、激励

(一)激励类别与目的

激励的方式:奖励与处罚、渗透与诱惑

激励的目的是建立被激励方(下属)的工作热情、信心，从而提高工作效率。奖励与处罚都可以达到这一目的。

奖励的方式:

l精神奖励。

l物质奖励。

l金钱奖励。

(二)激励方法

1、度身激励

建议要因人而异，对基层职员、如后勤人员，宜采用精神奖励加物质奖励。处罚不宜过重，否则起不到激励作用，还会严重伤害对方。

对中层职员、如销售员、主管等、宜采用合理佣金奖励加精神奖励加物质奖励。

对高层职员、经理、副经理、高级主管、他们更看重人生价值的体现，宜采用升职、权力、名誉等。

采用处罚激励时，注意把握分寸和时间，要照顾到被处罚人自尊，如果问题不很严重，建议采用模糊批评法，如果问题十分严重且影响面广，可以采用书面形式，以起到警示作用。

2、激将法

指用带有刺激的语言或者反面的话语，鼓动别人去做其原本不想做或不敢做的事情。激将法适合性格急躁、爱面子的人。

3、鞭策法

采用鞭策激励法、一般是以谈心的方式，谈心时情感较为丰富而脆弱，在这种时候给予鞭策，对方容易接受并且容易改变初衷。鞭策法适合于文化素养比较高的人。

4、"曲线救国"法

在激励时，不要直奔主题，先谈谈其他对方感兴趣的话题，先将对方的好心情营造出来，让对方感受觉不出你是在做他的思想工作，然后在对方心情愉快时顺势转入正题，这种方法的成功率较高。

注:渗透与诱惑是最佳的激励方式

要采用渗透与诱惑的方式，经理自身必须具有较高的素质与文化修养，个人的人格魅力要很强，否则无法达到目的。尤其是渗透，经理要在平时的一言一行中起到表率的作用，用自已正确的处事方式，良好的工作心态和精神面貌，来感染销售人员，渗透具有润物细无声的奇妙。其效果往往比其他任何激励方式更好。因为渗透可以改变人，而一般的激励只是一种疏通的手段，很难改变一个人的思想和行为方式。渗透是长期的，而其他激励方式是短暂的、快速的。其他激励方式适合突发事件，如果是非突发事件，建议采用渗透的方式，可以达到比想像中更好的结果。

而诱惑兼有渗透与其他激励方式之所长。建议最好采用非利益诱惑方式，如上学再培训机会、升职、参观考察等，这类诱惑虽然没有金钱来得刺激，但能够极大唤起被激励人的能动性。诱惑必须有很强的感召力。

渗透与诱惑不带有强制性色彩，通常情况下人们比较容易接受，并且是被激励人自愿接受。所以渗透与诱惑是最佳的激励方式。

第二节考核

一、考核类别

1.按时间划分，考核分定期考核和不定期考核。

2.定期考核分为周考核、月考核、季考核、年度考核。

3.按内容划分为业务考核、行政考核、服务考核、素质考核。

二、考核内容

1、销售员考核内容:

(1)业绩考核:主要对销售员的销售指标进行考核;

(2)业务考核:对销售员的业务知识和专业素质进行考核，包括销售基本知识、销售技巧、谈判策略、对客户的尊重程度和应变能力。

(3)纪律考核:对销售人员遵守公司和部门规章制度方面进行考核，包括按时上下班、遵守纪律情况、团结同事、能否按时完成上级交办的工作等方面内容。

(4)团队考核:对销售员的团队协作精神进行考核，包括大局精神、合作精神、协调沟通能力等方面。

(5)责任感考核:对销售员对公司、对工作负责任的程度进行考核。包括工作态度、积极性、主动性、进取精神等方面的内容。

(6)服务精神考核:主要对销售员为顾客服务态度进行考核。包括服务意识、服务方式、服务程度以及是否受到顾客的赞扬和投诉等。

2、销售经理考核:

(1)销售指标:制定并完成月、季、年销售任务。

(2)库存指标:指企业赢利与销售业绩成正比，也就是畅销单元与滞销单元均匀去化。

(3)资金回笼指标:保证资金回笼率，及时回款。

三、考核方法

1、试卷考核:分开卷式、闭卷式。

2、会议考核:利用开会时对销售人员相关方面以提问和检查的方式进行抽样考核，会议最能发现真实结果，同时发现问题并制定相应的措施予以改善。

3、指标考核:指根据公司下达的销售指标来检查每个销售员完成的情况，指标考核在各项考核总和中所占比例应达到70%--80%，其他各方面占20%--30%。

对考核不合格的，如果属于指标以外不合格，应加强对其进行培训，平时多与他们交谈，想办法调动他们的学习积极性。如果属于指标方面，则应提出警告，并实施末位淘汰制。

四、销售人员工作绩效评估说明

1、评估目的、办法及要求

(1)评估目的:肯定成绩，指出不足，评估结果是个人季度奖励金的根据。

(2)评估办法:由各专职销售员填写，交销售部主管负责人统计、审核。

(3)评估要求:评估者必须就被评估者在工作中的各项表现作出客观、公正的评估，任何带主观色彩的评估将视作无效。

2、评分批示

(1)评估项目共10项，每项10分，满分为100分。

(2)设"备注"栏，评估者可在备注栏补充被评估者的综合评价。

3、评估项目

(1)出勤:

a)习惯性早退或迟到-2分

b)上班经常迟到-5分

c)准时上班 8分

d)提早上班并开始工作 9分

e)在出勤方面有极良好的记录 10分

(2)个人形象

a)经常不穿制服，不化淡妆，不佩戴工卡且没有充足的理由-2分

b)只穿制服，但常忘记佩戴工卡， 5分

c)上班时穿制服，佩戴工卡，但时不时忘 8分

d)上班时按要求穿制服，佩戴胸卡，化淡妆 9分

e)上班时按规定穿制服，制服穿戴整齐，佩戴工卡，化妆且精

神饱满 10分

(3)客户投诉

a)脾气爆燥，缺乏信心，经常被客户投诉取-2分

b)接待客户时以应付式的态度对待客户 5分

c)脾气较好，较有耐心，令客户觉得满意 8分

d)热情接待客户且对接待过程中的突发情况反应灵敏，处理得当 9分

e)e)接待客户时谈吐、举止得体大方，接待工作令客户十分满意并获得一致好评 10分

(4)销售技巧

a)销售技巧较差，经常丢失客户-2分

b)销售技巧一般，有待提高 5分

c)销售技巧不错，一般能达成成交 8分

d)销售技巧的运用恰到好处，到手的客户决不会流失 9分

e)在销售技巧方面极其优秀 10分

(5)团队合作精神

a)自私、自利，不肯帮助别人的销售员，在客户发生交叉时经常无理取闹-2分

b)对帮助或协助别人欠缺主动性，在客户发生交叉时为获取个人利益而撒谎或费尽心思编各种理

由-5分

c)一般能够帮助或协助别的销售员接待客户，特别是自已的同事不在售楼处或外出办事时。在客

户发生交叉时显得较为宽容较为尊重事实，服从分配 8分

d)能积极帮助或协助他人接待客户，在客户发生交叉时表现得大方、谦让 9分

e)在此方面表现极为突出，处处以大局为重，受到一致好评 10分

(4)道德修为:道德败坏，有欺骗公司及隐瞒重大事实的行为-2分

a)在外有不轨行为，招致公司及个人名誉受损-4分

b)一般的道德修为，尚需努力提高 6分

c)道德修为良好，行为端正，人缘甚佳 8分

d)道德修为极高，极具感召力，德高望重 10分

(5)进取心

a)只懂得自怨自艾，从不主动跟踪客户-2分

b)满足现状，方便才联络客户 4分

c)工作时间积极跟踪客户，钻研客户购房心理 6分

d)不但工作时间积极联络客户，且利用空余时间积极寻找客户 8分

e)非常勤奋，全身地投入，且绩斐然 10分

(6)人际关系

a)恶劣，不受欢迎-2分

b)时好时坏，仍需改善 4分

c)能经常与同事保持良好的关系 6分

d)懂得为他人着想，建立及保持良好的人际关系 8分

e)极佳的人际关系，处处受同事欢迎 10分

(7)自我约束力

a)需要大力监督，才会投入工作 2分

b)自我约束性较低 4分

c)忠于职守，极少需要监督 6分

d)在无人监管的情况下，仍能自我约束 8分

e)极其良好的自我约束能力，不容易受他人影响 10分

(8)在各方面的整体表现

a)各方面表现不满意 2分

b)某些技巧强可以，部分仍有待改进 4分

c)持续地达到工作要求，没有明显弱点 8分

d)极好的表现，对现职是最合适的人选 10分

第三节职员的选拨与培训

一、选拨标准

1、素质标准

衡量综合素质的标准:

(1)气质高雅

(2)表情丰富

(3)热情主动

(4)彬彬有礼

(5)目光亲切

(6)笑容可掬

(7)穿着整洁

(8)衡量专业素质的标准

(9)了解房地产大势行情

(10)熟悉房地产政策法规

(11)熟悉当地房地产动态

(12)熟悉销售程序

(13)熟悉房地产专业知识

(14)善于洽谈与公关

(15)服务标准

(16)衡量服务精神的标准:

(17)主动热情

(18)百问不厌

(19)微笑不断

(20)乐于助人

(21)为顾客着想

(22)成交与否，热情依旧

2、亲和力

衡量亲和力的标准

(1)随和亲切

(2)热情真诚

(3)让人一见就不设防线

(4)给人以亲人的感觉

(5)待人大方

(6)乐于助人

3、积极进取

衡量积极进取精神的标准:

(1)碰到困难不气馁

(2)凡事都往好的方面想

(3)不过分计较个人得失

(4)有一股拼搏精神

二、职员培训

1、岗前培训

岗前培训就是指新职员报到后，先对职员进行岗前的培训，主要是让新职中峄开发企业有个比较全面的认识和了解。

一般情况下，岗前培训由人事部门来执行，特殊情况下可由售楼部代为完成。岗前培训的内容包括:公司规章制度、作息时间、公司经营哲学、公司开发思想与理念、企业文化、行为规范等。

2、岗位培训

岗位培训是由销售部经理或者销售部经理指派专人负责对新职员进行其所在岗位的专业培训。岗位培训包括:销售部基本情况、销售员基本素质培训、销售员行象要求培训、销售员业务知识培训、销售员专业技术培训、销售服务培训。

三、培训形式

1、演讲式

演讲式培训既可以由销售经理来完成，也可以请专业公司来完成。所谓的演讲式，就是由讲师以演说的方式简单通俗地对销售的基本知识做介绍。演讲的特点是一次情可以组织很多人参加，对听课人数没有限制，所讲的内容广泛，也比较浅显，不会过于深入。演讲式培训适合对销售人员做基本的素质教育、基础知识教育等。演讲式培训可以组织全公司人员参加，有利于培养全员营销意识，包括工程部、行政人事部、市场部、策划部、财务部等，通过演讲，给非销售部门的职员灌输销售意识。

2、座谈式

座谈式就是召集售楼人员，以亲切随和、自由交谈的方式展开。座谈式培训主题不受限制，气氛也很活跃，受训人员没有心理压力，轻松活泼。座谈式培训可以日常化，每天或者每周举行一次，融总结、讨论、学习于一体。

3、特训式

特训式就是针对某些人或者某一领域对受训人员进行封闭式的特别训练。特训式具有针对性强、专业性高、快速完成、效果明显的特点，受训人数有一定的限制。如果受训有数太多，就会降低培训效果，通常情况下以不超过15人为宜。特训式培训一般由专业顾问公司担任，只有专业顾问公司才能达到培训的效果。

4、体验式

体验式就是能通过模拟销售场景，让售楼人员以演员的方式参与其中，真正体验售楼的过程。这种培训通俗易懂，富有戏剧性，参与性强，是一种现身说法，将抽象的售楼理论立体化了，受训人员容易理解和领悟。但是局限性强，因为即使最简单的体验，也会有一个较长的过程，在短暂培训中不可能面面俱到，需要受训人员具备触类旁通、举一反三的才能。

5、游戏式

游戏式就是讲师将销售知识以做游戏的方式表现出来，让受训人员参与其中，以游戏的方式来启发受训人员。游戏式培训具有较高的趣味具有较高的趣味性的特点，受训人员容易接受并乐于参于，将沉闷的培训变成了轻松有趣的游戏。

6、会议式

会议式就是以开会的形式来培训。采用会议式培训，培训内容一般不能太专业，以基本知识和技能为主。会议可以是全程式的培训，也可以是穿插其他内容(与培训无关的内容)。会议式培训，针对的对象可以适当广泛一些，人数也没有刻意的限制，培训的方式也可以多种多样，自由变换。

7、影响式

培训班没有必要，也浪费，所以采用影响式比较有效。影响式培训有两种情况:一是销售管理人员以言传身教的方式在实际产工作中做给受训人员看，别一种是销售经理安排一两个经验丰富的销售老手带领受训人员，让受训人员从带领人的实际工作中来学习。

8、参观式

参观式培训就是组织售楼人员去其他比较好的楼盘，现场观摩别人是如何做销售的，带领人(讲师)在一旁做讲解。这种方式的特点是直观，现场感受强，培训的效果较好，缺点是不够系统、全面、费用高。

第四节各销售期销售工作重点

一、筹备期(取得土地-总规初稿)

1、市场调研

2、参与产品策划

3、临时售楼部选址、包装

4、销售员招募、培训

5、各种规章制度的建立(考勤、例会、现场管理、合同审批、)

6、认购方案的制定

二、预热期(总规确定-内部认购)

1、项目年度经营计划制定

2、销售部现场氛围营造、销售道具、物品准备、到位。

3、销讲资料的制作、人员进驻、项目培训。

4、客户资源的积累

5、外销渠道拓展

6、认购方案活动的执行

7、开盘方案确定

三、强销期(内部认购-开盘)

1、开盘方案的执行

2、销售业绩的考核。

3、销售资金的回笼。

4、团队合作的培养。

5、销控策略的调整。

6、客户成交分析

四、持续期(开盘后-销售率80%)

1、各种促销活动的执行

2、前期、后期客户分析、滞销房源分析

3、清盘方案的制定

五、清盘期(销售率80%之后)

1、清盘方案的执行

2、销售资金的回笼。

3、交房统一说辞

4、物业交接流程设计

5、结案报告