物业管理手册－采购控制程序（优选10篇）

物业管理手册－采购控制程序

物业管理手册:采购控制程序

1、目的

对采购过程和供方进行控制，确保所采购的产品和供方提供的服务符合规定要求。

2、适用范围

适用于对服务所需的物资采购和对供方的选择、评价和控制。

3、职责

3.1各部门负责本部门所需采购计划的编制及对供方提供的产品进行监督、反馈。

3.2管理部负责采购计划的审核、落实，采购物资的验证、管理及供方的评价，建立供方档案。

3.3工程部负责服务设施、设备采购计划的审核工作。

3.4总经理负责采购计划的审批工作。

4、程序

4.1评价范围

4.1.1对价值高、用量多、对服务质量影响大的维修配件、物资的供方需进行评价。

4.1.2对服务质量有较大影响的零星维修配件、物资，如:水暖管件、卫生洁具、电料等的供方需进行评价。

4.1.3对服务质量影响极小的零星维修配件、物资，如:扫帚、拖把等的供方可进行现场、简单的验证。

4.1.4对公司分包出去的绿化服务供方需进行评价。

4.2评价方式

4.2.1对产品资料的获取

4.2.1.1生产厂家不在本地的，由管理部采取信函的方式或到本地的批发商店、专卖店，调查物资的生产厂家、营业执照、规格型号、合格证、质量标准及认证情况等。

4.2.1.2生产厂家在本地的，可直接到厂家所在地收集资料，内容同上。

4.2.1.3对分包出去的绿化服务供方的质量按合同要求进行控制。

4.2.2对供方的评价方法

4.2.2.1对服务质量有较大影响的零星维修配件、物资，由管理部调查供方的营业执照、

产品认证、供货能力、产品规格型号等，对其供方进行评价，填写《供方质量、环境保证能力调查记录》。

4.2.2.2对分包出去的“服务产品”的供方由管理部调查其营业执照、企业简介、信誉等级及质量保证能力等进行评价。

4.2.3对服务质量影响极小的零星维修配件、物资，可由使用部门、采购人员在采购现场对质量、价格进行目测、比较等方法进行评价。

4.2.4对评价合格的产品和供方，报总经理审批同意后，可列入《采购物资一览表》、《合格供方名录》。

4.3对于属4.1.1、4.1.2范围，而又未列入《采购物资一览表》的维修配料、物资由管理部根据使用情况进行评审。

4.3.1此类物资的采购应根据实际使用量进行最小采购，发生质量问题随时退货、退款。

4.3.2管理部根据此类物资的使用特性确定其试用期(1-3个月)，试用期内各使用部门根据使用批次填写《物资质量使用情况反馈单》报管理部。

4.3.3试用期结束后，管理部依据《物资质量使用情况反馈单》，对符合使用要求的物资按4.2中的有关规定进行评审。评审合格，由总经理签署意见，列入《采购物资一览表》。

4.4管理部负责合格供方的业绩考核，其依据为双方的供货协议及国家有关技术标准。考核方法为:物资使用部门，对物资质量情况随时填写《物资质量使用情况反馈单》报管理部，管理部对其汇总评价。考核标准为:对同一类物资连续两次发生质量问题的，由管理部报总经理审批取消供方资格。

4.5采购计划的编制、审批与落实

4.5.1各部门于每月26日前编制下月采购计划，通过办公平台以公文形式上报给管理部。

4.5.2管理部依据《合格供方名录》和《采购物资一览表》及上月的《仓库盘点表》在三天内分别完成对办公用品、电料、水暖、工具及其他类的数量和价格审核，报总经理审批。

4.5.3审批完毕，管理部根据总经理批示，通过办公平台以公文形式发至财务部。

4.5.4管理部负责在每月7日之前完成对采购计划的落实工作，并通报采购情况。

4.6管理部应保存有关采购产品的规格、型号、等级及相应的国家标准、行业标准或企

业标准等资料。各部门在编制采购计划时，应列出采购产品的规格、型号、技术参数。管理部负责有关资料的收集，对采购中发生的合同，在采购结束后，由管理部统一保存。

4.7采购产品的验证

4.7.1零星维修配件的采购由采购人员按照管理部指定的品牌、厂家、型号等要求购买，在购买时目测质量情况。

4.7.2对需要在货源处验证的，则由采购人员在现场进行验证;如不需要，则在产品使用过程中由使用部门进行验证。

4.7.3分包出去的绿化、垃圾清运工作，品质部、物业服务中心按照委托合同的约定进行监督、考核。

5、相关文件

5.1《相关记录控制程序》

5.2《绿化服务委托合同》

5.3《垃圾清运服务合同》

6、相关记录

6.1《合格供方名录》jw/jl-7.4-001

6.2《采购物资一览表》jw/jl-7.4-002

6.3《采购计划》jw/jl-7.4-003

6.4《供方质量、环境保证能力调查记录》jw/jl-7.4-004

6.5《物资质量使用情况反馈单》jw/jl-7.4-005

6.6《仓库盘点表》jw/jl-7.4-006

物业管理手册－采购控制程序：物业管理手册－固体废物控制程序

物业管理手册:固体废物控制程序

1、目的

为了减少固体废物(包括废油脂)对环境污染，并对固废的削减、治理以及综合利用进行有效控制，特制定本程序。

2、范围

本程序适用于公司各部门对固废物管理的控制。

3、职责

3.1产生固废物的各部门负责本部门固废物的分类、存放。

3.2各物业服务中心负责本辖区内固废物的管理、处置。

3.3品质部负责固废物分类存放和处置的监督检查。

4、程序

4.1固废物分类和标识

4.1.1根据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》和河南省、郑州市有关规定，结合公司的实际情况，将废物分为四大类:

a)可回收利用的再生物:废纸张、废设备、废玻璃、废零部件、废木料等;

b)危险、有毒有害废物:废电池、废墨盒、废色带、废灯管、不可降解物资、废矿物油及含油废物、废溶剂桶、废油漆桶、废敌敌畏瓶、废电子产品等;

c)一般工业废物:不可利用的零废部件、装修废弃物等;

d)生活垃圾:包括业主生活垃圾、公司办公室废物等。

4.1.2各部门根据以上的分类方法和本部门的实际情况，分类存放在设有明显标识的容器内。

4.1.3危险废物如废矿物油、废溶剂等应放入专用容器中，并做出明确的标识。

4.2固废物的搬运和存放

4.2.1固废物的搬运

a)各物业服务中心负责将本部门产生的固废物运送到指定的废物统一存放场所。

b)为防止造成二次污染，在搬运过程中禁止废物洒漏、挥发、倾倒以及存放在非存放场所。

4.2.2固废物的存放

a)各物业服务中心委托清运公司管理本部门所辖区域内产生的固废物存放点(垃圾中转站)，具体执行《相关方环境制约控制程序》。

b)各种废物分类存放，应有明显的标识;

c)存放场所要达到防火防爆、防地下渗透、防雨淋、防流失，保持周围环境清洁;

d)危险、有毒有害废物由各物业服务中心集中存在指定地点，并做出明确的标识。

4.3固废物的处置和回收

4.3.1各物业服务中心对有利用价值的废物应综合利用或对外销售，以减少资源的浪费。

4.3.2各物业服务中心负责定期收集、存放本辖区内危险废物，每半年交于有资质的单位处置，并根据《相关方环境制约控制程序》，要求处置单位在运输和处置过程中严格按《郑州市危险废物污染环境防治办法》及《危险废物转移联单管理办法》执行，防止二次污染。

4.3.3处置危险废物时，相关部门应做好记录，填写《危险废物处置记录》。

4.3.4对于一般工业废物和生活垃圾、办公废物由各物业服务中心进行处置。

4.4品质部每季度对各部门的固废物分类存放和处置进行监督检查并填写《品质部抽检单》。

4.5各部门按照《各部门环境因素管理办法》要求落实。

4.6本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》

5.2《相关方环境制约控制程序》

5.3《郑州市危险废物污染环境防治办法》

6、相关记录

6.1《危险废物处置记录》jw/jl-7.5.1-10-001

物业管理手册－采购控制程序：物业管理手册之项目前期管理

物业管理手册:项目前期管理

1 总则

1.1 物业管理职能的全程参与和配合是ee房地产项目开发业务的竞争优势之一， 为确保房地产开发项目全面、准确满足顾客需求和期望，赢得顾客忠诚，持续提升 au*地产品牌，各地项目所在公司管理层应切实加强项目前期管理工作，充分识别 和明确物业管理职能前期参与的任务和要求，提供物业管理介入所需的资源，并对 物业管理职能的参与过程进行监督和评价。

1.2 各地物业分公司应充分重视项目前期管理工作，主动参与、积极配合，有计划、 有序地开展物业管理筹备、项目前期介入等工作，为后续的物业服务有效运营奠定 坚实的基础。

2 项目前期管理业务范围

根据ee物业管理服务的特点，前期管理特指以下方面的物业管理活动，包括 但不限于:

a) 物业项目承接;

b) 物业服务策划(详见 4.1 方案管理);

c) 物业管理组织的组建;

d) 项目前期介入;

e) 项目验收与接管;

f) 入伙管理; g) 物业保修; h) 装修管理。

3 项目前期管理制度的执行

为全面规范管理公司相关职能部门、管理公司物业管理部、项目所在公司、各 地物业分公司在项目前期阶段的权责和工作关系，管理公司将尽可能地建立统一、 细化的制度规定，各地项目所在公司及其所下属的物业分公司必须遵照执行。

物业管理手册－采购控制程序：购物广场物业管理手册前言

购物广场《物业管理手册》前言

某购物广场是*****有限公司在不断发展壮大过程中开设的一家集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲为一体的一站式消费的大型商业广场;某购物广场依托某置业有限公司在兰州地区行成了较高的人气指数，以及良好的品牌效应。城市商业广场内部格局由国内知名设计师设计，环境优雅，并拥有完善的安保体系，优质的保洁服务，超大的停车场，是商家经营的首选场所。

物管部本着全心全意为商厦、为供应商服务的目标，分别对总务管理、工程管理、安保管理等一系列归属物管部的工作进行管理并细致划分，使某购物广场物管部成为某购物广场最精英的部门。

物管部管理的类别是整个商厦中管理最为繁杂并细致到商厦每一个角落的管理部门。物管部的方针是做到“事从手中过，无巨细之分;接到任务时，无任何疏漏!”

为精心打造某置业有限公司城市商业广场这一新型商业模式，物管部全体员工将积极配合商厦内的任何活动，从实际出发，作到“商厦是我家，我爱我的家。”

物业管理手册－采购控制程序：物业管理手册之成本管理系统

物业管理手册:成本管理系统

1 总则

1.1 为保证经营成果，增强企业的市场竞争力，各物业分公司必须重视成本管理工 作，在保证物业服务质量的前提下，努力降低内部运行成本。

1.2 各物业分公司成本管理应系统地策划和控制，对项目前期介入、日常物业服务 运作全过程实施成本控制，并重点加强对成本测算、目标成本确定、资金预算、采 购及分包、经济合同管理等工作。

1.3 各物业分公司应切实加强全员的成本意识，不断提高各级管理人员的成本控制 能力，并建立和健全本公司的成本管理制度。

2 成本管理业务范围

管理公司在物业服务领域建立的成本管理制度将根据各地物业服务运作的需 要，不断地进行补充和完善。成本管理制度包括，但不限于:

a) 成本控制;

b) 采购及分包;

c) 合同管理。

3 成本管理制度的执行与深化

各物业分公司成本管理必须遵循管理公司发布的制度规定，各物业分公司可根 据实际情况进行细化和延伸，但须经过管理公司审批确认后方可执行。

物业管理手册－采购控制程序：物业管理手册－监督与改进

物业管理手册:监督与改进

1总则

1.1为不断提高各物业分公司管理水平，持续改善服务质量，发展提升ee物业服务品牌，必须系统地建立管理公司物业服务领域的监督与改进机制。

1.2各物业分公司应遵循本手册规定全面策划、建立、运行和完善监督与改进体系，通过不同层次、不同角度的检查、评价和审核，及时发现服务质量和体系运行中的不足之处，并采取切实可靠的措施加以纠正。

1.3物业分公司应重视各类管理信息(质量、成本、效率、效益等)的收集整理、分析和利用，遵循基于事实决策的科学方法，确保各项改进行动有的放矢、取得实效。

2监督与改进的内涵

管理公司在物业服务领域建立的监督与改进机制的内涵包括，但不限于:

a)不合格控制及纠正和预防措施等。

b)物业服务检查;

c)顾客(业户)满意测量;

d)顾客投诉处理;

e)内部审核;

f)管理评审;

g)监督审核。

3监督与改进机制的运行

各物业分公司必须按照管理公司要求，严格执行《顾客满意测量》，建立以顾客需求为核心的质量控制机制，根据《不合格控制和纠正、预防措施》《物业服务检查》《体系内部审核》《管理评审》《监督审核》的要求，建立监督与改进机制，并在管理公司制度规定的基础上，结合本公司实际情况进一步深化。

管理公司对物业分公司相关监督与改进的管理制度进行审批，指导各物业分公司逐步完善内部监督与改进机制。

物业管理手册－采购控制程序：物业管理手册－相关方环境制约控制程序

1、目的

为对相关方(业主、供方、装修施工方、废物处置方、运输方、设备维修方等)施加影响，使他们了解本公司的环境方针，努力去满足本公司的环境要求，特制定本程序。

2、范围

本程序适用于为公司提供产品或服务的可施加影响的相关方。

3、职责

3.1本公司对外有业务联系的部门(管理部、品质部、市场部、工程部、人力资源部、礼兵部、物业服务中心)负责了解相关方的情况，以便确定是否建立合作关系。

3.2本公司对外有业务关系的部门负责向相关方宣传、解释本公司的环境方针，提出本公司对相关方的环保要求，指导和监督相关方的环保活动。

4、程序

4.1供方

4.1.1管理部在选择供货方时优先选择已通过iso14001环境体系认证或正在建立环境管理体系的单位，或已得到地方环保部门认可的污染物达标的单位。填写《供方质量、环境保证能力调查记录》，并予以保存。

4.1.2对可施加影响的供货方，管理部要宣传本公司的环境方针，要求供货方提供环保产品。采购危险化学品时，管理部应要求他们提供危险化学品安全数据表(msds)。

4.1.3对供方可提出下列要求:

a)提供产品的合格证明，需要时提供检测报告;

b)有毒有害废弃物的回收;

c)运输时不得洒落;

d)汽车油料无滴漏;

e)车辆尾气排放达标。

4.2承包方

4.2.1物业服务中心

a)负责向绿化承包方宣传本公司的环境方针，并在合同中提出明确的环保要求，使其在作业活动中将环境污染降至最低，不发生扰民事件。

b)负责向废物处理、处置承包方宣传本公司的环境方针，索取资质证明并在合同、协议或附加环境要求文件中明确在处理、处置废物的同时不得造成二次污染。

c)负责向社区内提供服务的工作单位和人员提出明确的环保要求，必要时提出环保知识培训要求。

d)负责进入社区车辆的管理，不允许在社区内鸣笛、油料滴漏等，防止对环境造成污染。

e)负责对装修作业现场的监督管理，预防公共设施、设备的损坏、噪音扰民、污染或安全事故发生。具体执行《业主入住及装修控制程序》。

4.2.2工程部负责向设备维修承包方宣传本公司的环境方针，并在合同中提出明确的环保要求，使其在作业活动中将环境污染降至最低，不发生扰民事件。

4.3各物业服务中心负责对业主施加下列影响

4.3.1宣传本公司的环境方针、目标、指标。

4.3.2与业主共同识别及协商解决物业服务中心管理范围存在的环境因素，使其得到有效控制和改善。具体执行《信息交流控制程序》。

4.4各相关部门将本部门的主要相关方名录传递给品质部，由品质部建立本公司《可施加影响主要相关方清单》。

4.5本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《业主入住及装修控制程序》

5.2《信息交流控制程序》

6、相关记录

6.1《可施加影响主要相关方清单》jw/jl-7.5.1-12-001

6.2《供方质量、环境保证能力调查记录》jw/jl-7.4-004

物业管理手册－采购控制程序：物业管理手册编制目的

《物业管理手册》编制目的

为实现公司物业管理业务的持续发展，建立科学管理体系和运作规范，整体提升wd品牌形象，大连wd集团房地产管理有限公司组织编制了本《物业管理手册》。

《物业管理手册》是地产管理公司《经营管理制度》物业管理章节的进一步细化，系统地阐明了物业管理业务的管理政策和业务运作规范要求。管理公司期望通过《物业管理手册》的编制和实施，能在以下方面促进各地物业公司的经营和管理活动。

1) 坚持以顾客为关注焦点，持续改进物业服务质量，赢得顾客满意和忠诚;

2) 优化、整合物业服务流程，全面提升物业公司经营绩效;

3) 明确企业责权体系，规范业务运作过程;

4) 实现与地产开发业务的紧密衔接，确保企业整体运行的有效性和效率;

5) 促进组织的学习和创新，持续积累和提炼物业服务理论和技术;

6) 秉承集团“服务关注细节”的核心理念，具体诠释、丰富和发展wd地产品牌。

物业管理手册－采购控制程序：物业管理手册－人力资源控制程序

物业管理手册:人力资源控制程序

1、目的

通过人力资源管理和环节控制，达到持续提高影响服务质量和环境行为的各岗位人员能力，以确保满足业主和相关方的要求。

2、适用范围

适用于公司对人力资源管理的控制。

3、职责

3.1人力资源部负责管理人员的招聘、培训、晋升、绩效、发展规划，礼兵部负责礼兵及保洁人员招聘、培训及储备，按需调配各部门人员并不断提升服务质量和环境行为。

3.2礼兵部负责礼兵的培训基地的建设。

3.3人力资源部、礼兵部负责新员工的工作安排、岗中指导、培训工作、晋升发展。

3.4负责总公司各部门人才的培养和储备工作。

3.5各部门负责提出培训需求并负责本部门员工的相关培训和人才的培养、储备。

4、程序

4.1人员能力

从事影响服务质量和为公司或代表公司(如承包方)从事重要环境因素的相关人员，必须达到公司的《劳动人事管理制度》及《作业指导书》中规定的相应岗位的能力要求。

4.2人员的招聘

4.2.1各部门根据人员编制的需要和岗位技能要求，各部门通过平台提交用人需求上报人力资源部或礼兵部，人力资源部或礼兵部在接到用人需求后，管理人员30天内、礼兵及保洁员15天内招聘培训合格后输送到位。

4.2.2经培训、上岗试用合格后，人力资源部、礼兵部作好新到人员资料的整理、存放，并安排其享受公司的各种福利待遇，用人部门对其工作给予监督和指导，并逐步培养成为合格的人才。

4.3培训

4.3.1新员工的培训

4.3.1.1人力资源部、礼兵部负责对公司概况、企业文化、劳动人事制度、质量、环境管理体系文件等的培训。

4.3.1.2人力资源部、礼兵部结合各部门，负责对各种技能、操作规程、安全事项及紧急情况的应变措施等的培训。

4.3.1.3由用人部门参与，考核合格后，方可试用。

4.3.1.4各部门负责对各岗位的岗位职责、行为规范、考核要求等的培训。

4.3.2在岗员工的培训

人力资源部、礼兵部按照《公司年度培训计划》，各部门按照《部门年度培训计划》对在岗员工进行提升培训。如有冲突，协商进行。

4.3.3特殊岗位员工的培训

特殊岗位员工(技工、内审员等)按国家或行业规定，由人力资源部组织培训。

4.3.4意识培训

通过培训使为公司或代表公司工作人员达到岗位标准要求，确保各有关职能和层次的员工都意识到:

a)符合管理方针、程序、管理体系要求的重要性;

b)在工作中实际的或潜在的质量、环境影响，以及每个工作的改进所带来的质量、环境效益;

c)执行管理方针和程序，实现体系要求，包括应急准备和响应要求方面的作用和职责;

d)偏离规定的运行程序的潜在后果。

4.4培训计划及实施

4.4.1各部门于每年12月10日前将《部门年度培训计划》报人力资源部审批。

4.4.2人力资源部根据公司发展需要及《部门年度培训计划》于12月20日前制定下年度的《公司年度培训计划》，报总经理批准后下发各部门，并监督实施。

4.4.3每次培训后应将《培训记录》及考核成绩等存档。

4.5绩效考核

4.5.1人力资源部制定和修订相应的绩效考核办法。

4.5.2对各岗位进行绩效考核，将结果提交总经理并作好备案。

4.6晋升

4.6.1人力资源部制定公司人员晋升的制度并实施考核。

4.6.2对符合晋升的人员按照公司的竞聘管理办法组织竞聘，将录用人员的情况上报集团人力资源中心。

4.7员工职业发展规划

4.7.1每年对员工进行职业发展规划的调查。

4.7.2根据调查结果制定相应的管理和培训措施并跟踪实施。

4.8礼兵培训基地的建设

4.8.1建立礼兵培训基地，进行招聘和培训管理。

4.8.2对总公司的礼兵进行统一分配。

4.8.3公司组织的大型活动秩序维护的配合，礼兵的调配工作。

5、相关文件

5.1《作业指导书》

5.2《河南**物业管理有限公司劳动人事管理制度》

5.3《河南**物业管理有限公司部门绩效考核办法》

5.4《河南**物业管理有限公司员工绩效考核办法》

5.5《河南**物业管理有限公司人员晋升办法》

6、相关记录

6.1《培训记录》jw/jl-6.2-001

6.2《部门年度培训计划》jw/jl-6.2-002

6.3《公司年度培训计划》jw/jl-6.2-003

6.4《用人需求表》jw/jl-6.2-004

6.5《新入职员工报到程序表》jw/jl-6.2-005

6.6《新员工入职督导培训计划》jw/jl-6.2-006

6.7《职员基本情况表》jw/jl-6.2-007

6.8《职员求职申请表》jw/jl-6.2-008

物业管理手册－采购控制程序：物业管理手册－环境因素识别评价控制程序

物业管理手册:环境因素识别与评价控制程序

1、目的

对本公司活动、产品和服务中能控制或可望施加影响的环境因素进行识别、评价，确定公司的重要环境因素，实现对环境污染的预防和有效控制，确保环境管理体系的有效运行，制定本程序。

2、范围

本程序适用于公司各部门在活动、产品和服务中能够控制或可能对其施加影响的环境因素的识别、评价、更新。

3、职责

3.1管理者代表负责环境因素及重要环境因素的审批。

3.2品质部

3.2.1负责组织公司各部门对环境因素识别与评价、更新。

3.2.2负责确定公司重要环境因素。

3.3公司各部门负责本部门环境因素识别。

4、程序

4.1环境因素识别

4.1.1公司主要通过现场调查和评议的方法对公司活动、产品和服务全过程及可能施加影响相关方的环境因素进行识别。

4.1.2环境因素覆盖范围

4.1.2.1业主入住和装修

4.1.2.2社区文化活动

4.1.2.3清洁服务

4.1.2.4绿化服务

4.1.2.5公共秩序管理

4.1.2.6维修服务

4.1.2.7办公过程

4.1.2.8纳入计划的或新的开发、新的或修改的活动、产品和服务

4.1.2.9可施加影响的相关方(供货方、承包方、业主)

4.1.3环境因素分类

4.1.3.1ⅰ类:水、气、声、渣污染物排放或产生。

4.1.3.2ⅱ类:能源、资源、原材料消耗。

4.1.3.3ⅲ类:对相关方可施加影响环境问题及要求;

4.1.3.4ⅳ类:其他。

4.1.4环境因素识别时应考虑过去、现在、将来三种时态。

4.1.5环境因素识别时应考虑正常、异常、紧急三种状态。

4.1.6环境因素识别时应考虑八种类型

a.向大气的排放;

b.向水体的排放;

c.向土地的排放;

d.原材料和自然资源的使用;

e.能源使用;

f.能量释放(如热、辐射、振动等);

g.废物和副产品;

h.物理属性，如大小、形状、颜色、外观等。

4.1.7可施加影响的环境因素

不属于本公司直接行为产生的环境问题，但可以通过对相关方施加影响促使其改善环境行为的应予以识别。

4.1.8识别环境因素时应进行预见性分析，确保环境因素全面、系统。环境因素识别主要从废水、烟尘、噪声、固体废弃物、能源和材料的浪费、急性中毒、潜在污染(异常情况、紧急情况)几方面进行。

4.1.9识别环境因素的依据

4.1.9.1客观的能够控制或能够施加影响的。

4.1.9.2法律、法规与其他要求有明确规定的。

4.1.9.3相关方有要求的。

4.1.10各部门采取上述识别依据和方法，对本部门活动的全过程进行现场调查，识别出本部门环境因素，填写部门《环境因素识别表》上报品质部，品质部汇总审核后，编制公司《环境因素识别表》，报管理者代表审批。

4.2重要环境因素的评价

4.2.1环境因素评价流程

分析调查影响环境的因素→评价环境因素→确定重要环境因素

4.2.2重要环境因素评价依据

4.2.2.1有关的法律、法规和其他要求。

4.2.2.2环境影响的规模，严重程度和发生频次。

4.2.2.3环境事故风险概率和危害程度。

4.2.2.4本公司的实际控制情况。

4.2.2.5相关方要求和关注程度。

4.2.3评价重要环境因素的方法

4.2.3.1评价指标:

重要环境因素评价考虑以下5个指标:

a.遵守法律法规和污染物达标状况;

b.发生频率(排放量);

c.控制状况;

d.影响程度;

e.节能降耗增效。

4.2.3.2评价方法:

a.专家评定法;

b.综合打分法。

计算e=b c d，a≥4或e≥10为重要环境因素;a:法律符合性，b:污染因素发生频率;c:控制状况;d:影响范围;e:综合值;详见《环境因素评价表》。

4.2.4由品质部组织，管理者代表主持各部门依据环境因素评价，结合本部门实际情况对已识别的环境因素进行评价，填写《环境因素评价表》，并由品质部对评价出的重要环境因素填写《重要环境因素清单》，报管理者代表审批。

4.3环境因素清单的发放

管理者代表批准后的《环境因素识别表》、《环境因素评价表》和《重要环境因素清单》，由品质部执行《文件控制程序》发放办法，发放到相关部门。

4.4品质部应监督、协调各部门对评价出的重要环境因素进行有效控制。对重要环境因素的控制采用以下方法:

4.4.1制定目标、指标、管理方案执行《目标、指标和管理方案控制程序》;

河南建业物业管理有限公司文件编号:jw/qem-019-____标题:环境因素识别与评价控制程序章节号5.4.3版本号0/b

4.4.2制定管理程序执行相关运行控制程序;

4.4.3培训与教育;

4.4.4制定应急预案;

4.4.5加强现场监督检查;

4.4.6保持现有措施。

4.5环境因素的更新

4.5.1品质部每年管理评审前应组织一次环境因素的识别和评定工作。

4.5.2当发生以下情况时，品质部应及时进行环境因素的识别、评价和更新

4.5.2.1当法律、法规及其他要求发生变更时。

4.5.2.2当本组织活动、产品和服务发生变化时。

4.5.2.3当相关方有合理抱怨时。

4.5.2.4当公司环境方针有变化时。

4.5.3当服务项目、活

动及材料发生重大变化时，相关部门应重新识别环境因素，并反馈给品质部，由品质部确认、评价、更新环境因素，相关部门根据更新意见修改《环境因素识别表》、《环境因素评价表》和《重要环境因素清单》。

4.6公司在制定目标、指标和管理方案及运行控制、培训、信息交流、绩效监测等时，应考虑重要环境因素的影响。

4.7本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《文件控制程序》

5.2《目标、指标、管理方案控制程序》

5.3《记录控制程序》

6、相关记录

6.1《环境因素识别表》jw/jl-5.4.3-001

6.2《环境因素评价表》jw/jl-5.4.3-002