房地产投资决策管理流程（优选10篇）

房地产投资决策管理流程

流程说明

一、流程名称:投资决策管理流程

二、流程编号:gygfc-zq-005

三、流程目的

明确从制定项目计划书和初步方案到组织项目实施的整个过程

四、流程目标

规范公司的投资管理工作

五、流程负责人

直接负责人:证券部;间接负责人:各部门/控股公司，总经理办公会、董事会战略委员会、董事会

六、流程描述

1)根据董事会制定的投资战略与策略，公司各个部门及控股公司收集项目来源，提出项目投资的建议，会同证券部进行前期论证，并制定项目计划书或初步方案;

2)各部门和控股公司将项目计划书或初步方案报送总经理批准后正式立项;

3)证券部会同有关部门进行项目的可行性论证，制定投资建议书和可行性研究报告;

4)将投资建议书和可行性研究报告报送总经理办公会，在总经理办公会权限范围内的由总经理办公会审批，权限外的报送董事会战略委员会(总经理办公会的审批权限为一次投资不超过100万以上的项目或累计投资不超过300万的项目);

5)董事会战略委员会对项目投资建议书和可行性研究报告进行初步审查，并对项目投资进一步进行调查论证;将投资的调查论证结论与投资决策建议提交董事会讨论;

6)董事会对权限范围的项目(董事会的审批权限为5000万以下投资项目)进行审批;权限范围外的报股东大会审批;

7)如果是固定资产投资项目和技改项目，按照相关规定还需要政府主管部门审批;

8)所有审批通过后，证券部向财务部发出资金调拨的指令;财务部接到资金划拨的指令，经与公司风险控制小组核对无误后，将资金划拨到指定帐户;

9)申报部门或控股公司组织项目实施。(在项目实施过程中相关部门按照公司投资决策管理规定进行管理)

七、流程文件、表单

《项目计划书或初步方案》《投资建议书》《可行性研究报告》

八、业务风险

投资决策失误

九、流程控制点

投资建议书和可行性研究报告的编制和审批

控制目的:增强投资的合理性

控制手段:证券部会同有关部门进行项目可行性论证，总经理办公会、董事会、股东大会审批，董事会战略委员会进行审查和调查论证

房地产投资决策管理流程：房地产开发项目投资计划管理

房地产开发项目的投资计划管理

一、投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证

作为管理的一项基本职能，计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点，决定了房地产开发投资行为的复杂性，使计划管理工作显得尤为重要。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作，确立计划的龙头作用，将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。

投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误，再好的计划都只是无本之源。所以，企业应当遵循市场规律，准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等;其次，应当编制完整的项目投资可行性报告，作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目，即投资目标。

二、制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施

投资项目一经确立，投资计划管理工作即进入实施阶段，应通过编制项目开发经营计划书，将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴，明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平�计划三大内容。

编制项目开发经营实施计划，首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标，确保前期工作的延续性;其次要充分考虑投资决策的时效性，尤其是那些早已决定投资、但拖了一段时间才付诸实施的项目，要注意重新研究市场，贴近市场，适应市场变化，使计划更具操作性。

1、编制项目投资的计划成本。

在市场经济条件下，要确保投资获利，产品的市场定位非常重要。唯有正确的定位，才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于翔实的市场调查分析和销售的反馈信息，要避免投资认识上的误区，即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的配套项目就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场售价等因素紧密结合起来，以确定产品定位及成本控制线。产品质量和生产成本、项目区位是影响房屋产品竞争力的重要因素。市场定位准确了，产品就有顾客，有市场的优势。

编制计划成本的目的在于控制各分项工程的成本和客观反映企业的经营效果。由于房地产项目建设包含的专业分工较细，牵涉的业务部门较多，各部门在建设过程中往往容易从本位主义出发，造成投资成本膨胀，进而影响投资效益。壁如，销售部门希望通过完善的配套和强势的广告宣传促进销售，设计部门希望通过采用新材料以增强楼宇观感效果，监理部门则希望尽量少用新材料和新工艺以避免出现质量问题等。此外，大型项目和综合开发小区由于建设周期长，常常需要分期投入使用，加上房屋预售政策的影响，不可避免地存在预提费用和待摊费用，使开发成本不能即期反映，利润也只是预结利润。在这种情况下，计划成本的编制能够准确及时和均�地反映房地产企业的经营成果。

编制计划成本要以项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考，并与财务成本核算的口径吻合，数据来源可以是经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定，但在确定具体成本划分时应比可行性报告更详细，要将地价(土地出让金)、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用(含利息)、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围，这样才能保证计划的科学性和严密性。

计划成本一经审定实施，则要维护其执行的严肃性，保证成本控制工作的落实。具体的做法是:由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门，用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度，执行部门必须严格按照计划将成本控制在指标限定内，凡属计划外的超标用款，须另行报批，由计划部门在计划成本许可范围内进行调整。

2、编制项目建设进度计划。

编制进度计划的目的主要是指导项目建设工作的开展，提高工作效率，同时实现对资金的动态平衡。房地产项目由于投资额大、建设周期长，资金使用的成本控制十分重要，尤其是通过拍卖转让取得的地块，土地成本比重大，必须通过编制进度计划保证建设进度，加快资金周转，提高资金的使用率。此外，编制进度计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作，特别是商品房预售工作，需要通过编制进度计划，掌握、控制房屋交付使用期限，在销售合同中明确交楼期，以便销售部门组织销售。同时，形象进度有助于坚定顾客信心和购买欲望，促进销售。

3、编制项目投资的资金平�计划。

资金平�计划由资金使用计划和资金来源计划构成。资金使用计划可直接通过计划成本和进度计划来编制。资金来源主要是房屋预售收入、银行贷款、企业借款或企业自有资金等。由于商品房允许预售，一些企业在项目开发落实时便投入建设，根本不结合企业的实际情况，不考虑资金来源和资金平衡问题，超出企业自身的经营能力，致使大量楼盘烂尾，企业抵御风险的能力减弱，效益低下。随着市场消费和房地产发展的日渐成熟，影响产品生命力的重要因素已不是产品的生产问题，而是产品的质量问题，它直接决定着产品的市场竞争力。作为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影响资金平�的关键因素。因此，合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题，而这些问题有待通过资金平�计划去实现。

三、计划的控制和调整是实现投资计划管理目标的必要手段

1、计划的控制作用。

计划编制完毕，只有在实施阶段加强控制，才能保证计划的可行性和权威性，使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程，主要通过投入产出报表即资金的流量来反映。房地产项目的投入产出报表(统计报表)可按季编制，用以反映每个项目的运作状况，指导工作的进行。在编制过程中，管理费用、经营费用和财务费用的摊销办法可按会计核算方法执行。

2、计划的调整作用。

计划在实施过程中，需要根据项目环境的变化，定期进行调整，使之与实际不断协调发展，始终保持正确的方向来指导工作。一般项目投资计划每年调整一次，项目投资成本每年调整一次(报上级审批)。计划调整的过程，就是实现计划成本与最终的实际成本的渐近过程。

四、项目经营效果评价是检测投资计划管理效果的重要方法

房地产开发项目的经营效果分析工作，是计划管理工作的重要组成部分，也是总结、反馈和提高投资计划管理水平的重要方法。通过项目分析，可提取项目成本构成的经验数据，用以指导和

编制同类项目的计划成本;通过项目分析，可以比照项目投资可行性研究报告的差异，提高有关项目策划人员的水平;通过项目分析，可以吸取成功和失败的经验，加深对市场和竞争对手的了解。

房地产投资决策管理流程：房地产统计指标解释--物业管理房屋修缮篇

一、物业管理

【物业管理】 是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。

【物业】 是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。

【业主】 指物业的所有权人。

【业主会】 指由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法利益的组织。

【在管物业】 指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋。具体按用途分为住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库、其他用房。

【在管物业建筑面积】 指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋的建筑面积(含在管物业范围内的配套建筑物的建筑面积)。

【5万平方米以上的住宅小区】是指总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。

【整治、改造后的旧住宅小区】是指经整治、改造并实施物业管理的旧住宅小区。

【物业管理房屋覆盖率】 是指报告期内实施物业管理房屋的建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式:

物业管理房屋覆盖率(%)=物业管理房屋建筑面积全部房屋建筑面积×100%

(二)企业从业人员情况

【企业从业人员总数】 是指统计期末在物业管理企业中工作，取得工资或者其它形式的劳动报酬的全部人员。包括:在岗职工、再就业的离退休人员::、在企业中工作的外方人员和港澳台方人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者。不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。

【经营管理人员】 是指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容扩展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。

【管理处主任(项目经理)】 是指对确定的物业项目进行全面管理运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任(项目经理)、管理处副主任(项目副经理)。

【房屋及设备维护人员】 是指从事房屋及其配套设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员，不包括专门从事业务管理的人员。

【保洁人员】 是指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工，不包括专门从事业务管理的人员。

【保安人员】 是指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员，不包括专门从事业务管理的人员。

【绿化人员】 是指物业管理企业中从事环境绿化剪修、养护等的工作人员，不包括专门从事业务管理的人员。

【其他人员】 是指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。

(三)企业经营情况

企业经营情况栏有关指标，依据《物业管理企业财务管理规定》(财政部基字[1998]7号)的规定和要求填报。(附件1)

(四)项目分包工程合同金额

【项目分包工程合同金额】是指物业管理企业将专项服务业务(如电梯维护、绿化养护)分包给专业专营公司，双方正式签定合同中写明的金额总计。

二、房屋修缮

【房屋修缮】 是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。

【房屋完好率】是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式:

房屋完好率 = (完好房屋建筑面积 基本完好房屋建筑面积)÷房屋建筑总面积×100%

【危房率】 是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式:

危房率=危险房屋建筑面积÷总的房屋建筑面积×100%

【翻修工程】 是指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

【大修工程】 是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

【中修工程】 是指凡需牵动或拆换少量主体构件，

但保持原房屋的

规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

【小修工程】 是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。

【综合维修工程】 是凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

【房屋修缮投资】 是指对房屋进行各项修缮的投资。

【住宅共用部位共用设施设备维修基金】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金(简称公共维修基金)，专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。

【保修期】 是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

【公共维修基金额】 是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。

【共用部位】是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

【共用设施设备】 是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、住宅共用部位共用设施设备维修基金

【住宅共用部位共用设施设备维修基金】 (简称维修基金)是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)和公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

【商品房维修基金】是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

【房改房维修基金】是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

【上年末累计缴存余额】是指截至上年末住宅公共维修基金缴存总额扣除上年末累计使用额后的数额。

【本年缴存额】是指本年缴存的住宅公共维修基金的数额。

【本年使用额】是指本年使用的住宅公共维修基金的数额。

【自建立基金至上年末累计缴存总额】是指自建立基金起至上年末，住宅公共维修基金累计缴存的数额。

房地产投资决策管理流程：房地产公司档案管理程序

房地产公司档案管理程序(十五)

1.目的和范围:建立公司档案立卷、归档、整理、保管、利用、销毁等程序，确保公司档案完整、齐全、高质，档案资源得到妥善保管、有效利用和持续补充。该程序适用于以上环节所涉及的相关部门及个人。

2.职责:

2.1公司档案按统一领导、分级管理的办法进行组织管理，即图书档案室(隶属人力资源部)负责公司档案的总体管理，部门资料员负责本部门的立卷归档工作，图书档案室对各部室进行业务上的指导、监督和检查。

2.2鉴于财务档案的特殊性，公司财务档案(包含各类合同)由财务计统部自管，图书档案室提供存放点。使用时，由财务计统部指定专人调档。

2.3鉴于人事档案的特殊性，公司人事档案由人力资源部人力资源口自管，人力资源部经理指定专人按集中管理、严格保密的原则进行管理。

3.流程:

3.1档案分类:

3.1.1文书档案:即在公司管理过程中产生的有保存价值的普发性内外部文件。

3.1.2基建档案:即以竣工图为核心的在工程建设过程中形成的专业材料。

3.1.3财务档案:即在公司经济活动中产生的会计凭证、帐簿和财务报告等具有保存价值的会计核算专业材料。

3.1.4人事档案:即公司员工在应聘、转正、考评等人事活动中形成的反映个人基本情况、工作表现的个人资料。、

3.1.5经营销售档案:即公司房产经营销售活动中产生的具有保留和存查价值的历史记录，如合同评审记录、商品房预售合同、客户档案、市场调研资料、楼盘宣传资料等。

3.1.6客户服务档案:即公司在提供客户服务过程中形成的具有保留和存查价值的历史记录，如客户投诉记录、处理方案、落实反馈记录、客户满意度调查与分析记录等。

3.1.7对外联络档案:即公司在项目报批报建过程中形成的具有保留和存查价值的历史记录。如政府和公共事业单位的批文、文件和专题会议纪要等。

3.1.8声像档案:即在公司生产经营活动中形成的有保存价值的、以音像或图象记录在特殊载体上的并配有文字说明的历史记录。

3.2具体管理:

3.2.1立卷归档:

a.流程:

b.要求:

a.各部室向图书档案室移交档案时，均需附上移交清单一式两份。移交时，交接双方据此进行清点签收，并各自保存一份。(移交清单即文件清单)

b.各部室向图书档案室移交档案时要做到种类齐全、份数完整，图书档案室不接收未经系统整理的零散文件。

c.文件在各部室保存阶段，要注意保持字迹清晰、份数完整，防止发生霉变等。复写件、圆珠笔书写件或传真件等均应重新复印存档。

d.各部室可根据实际工作需要保存文件，但向档案室移交档案时，则应按规定的归档范围进行。

a)总经理室:会议纪要、董事会文件、诉讼文书、项目策划与年度计划文件、有关公司送交的文件、各部门送交的文件、外来文件、外送文件、大事记等;

b)人力资源部:人事行政发文、企业设立与登记材料、员工的人事资料(应聘表、编制表、工资单、培训记录等)、内部刊物等;

c)工程材料部:前期文件、施工文件、竣工文件、竣工图和声像材料(亦即内业资料、竣工资料、设备说明书等);其中前期文件由工程部负责收集，竣工图由施工单位负责编制;文书如外送文件、外来文件、有关人员出差带回来的文件等;

d)财务计统部:财会档案见第三层次文件《财务档案管理程序》;

e)审计核算部:决算资料、签价单、外送文件、外来文件等;

f)经营销售部:合同评审记录、售楼合同、协议、广告宣传资料、客户资料、市场调研资料、外送文件、外来文件等;

g)设计研发部:工程地质勘察报告、方案设计图纸和说明、扩初设计图纸和说明、勘察设计报告及招标文件(标书、合同等)、工程设计概算说明、各项目往来文件(传真、工作联系函等)、施工设计图纸和说明、设计变更、设计合同、外送文件、外来文件等。

h)对外联络部:联络函、活动计划、外送文件、外来文件等。

i)客户服务部:客户投诉记录、处理方案、落实反馈记录、客户满意度调查及分析记录等。

3.2.2整理上架:

a.流程

a.卷内文件的排列应条理系统。文书档案按时间顺序依次排列，具有密切联系的文件应依一定的次序排列在一起，即批复在前、请示在后;正件在前、附件在后;基建档案的卷内排列顺序为文前图后。

b.不同保存价值的文件应分开组卷。

c.凡有文字部分的均应打上号码(采用打号机，正面右上角，背面左上角)。

d.文件材料装订前应剔除金属物。

e.图纸采用手风琴式折叠法，规格为30cm×21cm;装订边应加垫纸以使左右平整并注意露出图标。

3.2.3保管:

a.库房管理:

a.库房应集中布置、自成一区，不堆放与档案资料无关的物品，不从事与库房管理无关的活动;库内档案必须按顺号上架，不得错架、乱架;

b.除档案员外，非档案人员不得随意出入库房，确需进库的(如维修库房或设备等)，则须有档案员陪同并相伴始终;

c.库房设有中央空调、除湿机、温湿度测量仪和消防喷淋等设备，档案员要定期检查，以确保以上设施的安全有效;

d.随时注意库房温湿度的具体指数，务必使温度保持在140c~200c，相对湿度50%~65%;

e.档案入库前要进行严格的检疫工作，特别注意检查易于生虫的部位;同时对档案必须进行定期的防疫检查，有计划、分期分批地对档案进行翻动;

f.每月中旬定期对库房进行清扫擦拭，包括擦洗密集架、地面、门窗等，特别是对一些小角落、缝隙要进行清洁消毒以防害虫滋生;

g.档案员离开库房时应随手锁门，并注意检查库房门窗的紧闭性;

h.公司采用移动式密集架作为档案装具。档案按部室存放，密集架的编号及档案的存放顺序为自门口起，从左自右，从上到下。

b.流动中的安全防护:

a.档案在库房外未被使用时，不允许长时间摊放在桌子上，而应及时放入库房或专用的柜子中锁好，更不准擅自带离规定的使用场所;

b.未经许可，利用者不得将所借档案转借他人，以防泄密;

c.未经许可，利用者不得擅自拍照、抄录、复印;

d.尽量减少档案原件在同一使用人手中

的滞留时间，以防因档案外借时间过长而出现的泄密现象。

3.2.4提供利用:

a.加强基础工作:

a.编制必要的全引目录和案卷目录，为档案用户提供必要的检索工具;

b.安装使用快捷便利的档案管理软件，提高查档效率;

c.开辟阅览室，向档案用户提供档案信息。

b.开展查借服务:

a.借阅:

a)公司内部人员借阅档案的，须填写《档案借阅登记表》，阅毕及时归还;归还时，管理人员必须当面清点档案页数，之后再入库;

b)非公司人员借阅档案的，须持有关单位介绍信，并经公司相关部门主管同意后方可借阅;

c)借阅者必须爱护所查阅的档案，不得在档案上涂改、勾划、圈点或做其他各种标记;不得撕去档案内页;

d)借阅者不得在阅览室吸烟、大声喧哗。

b.借出:

a)档案使用人如需借出档案，须填写《档案借出登记表》，并按规定于1周内归还，不能及时归还的，经档案员同意可办理续借手续;归还时，档案管理人员必须当面确认档案完整性后方可入库。

b)非公司人员若需借出档案，须持有关单位介绍信，并征得公司相关部门主管同意后，方可借出;

c)借出人员须妥善保管好档案，不得遗失、抽换、拆散、涂改、转借，并负有保密的完全责任。

c.复印:

a)档案使用人若需复印档案资料的，须经档案员同意;

b)图纸资料若需借出复印的，须经档案员同意并严格控制复印份数。

3.2.5销毁:

a.准备销毁的档案材料在未批准前应单独保管;

b.批准销毁的档案可送造纸厂作原料或用碎纸机销毁，严禁将需要销毁的档案作其他用途，更不允许出卖。

c.档案销毁时，须有两人以上监销，并在销毁清册上签字以示负责。

4.相关文件:

4.1《rr集团档案管理办法》之《档案保管期限表》

4.2《rr集团人力资源管理体系》之《人事档案控制程序》

4.3《财务档案管理制度》

5.相关表单:

5.1文件清单/移交清单(具体见《文件管理程序》)

5.2档案借阅登记表

5.3档案借出登记表

5.4档案销毁清册

编制:

日期:20**.4.22审核:

日期:20**.4.28批准:

日期:20**.4.30

房地产投资决策管理流程：《房地产销售管理手册》前言

不依规矩，难成方圆

1.《销售管理手册》是根据公司的规范管理要求，吸收企业文化之精髓，以公司《员工手册》为基础，适应销售业务特点的管理规范，是销售公司员工工作的依据。

2.本方案宗旨在科学、规范地建立销售部稳定高效的操作系统，提高组织机构整体动作能力。

3.《销售管理手册》包含销售公司人员分工，岗位职责要求，部门各种业务制度，流程，现场管理制度及实施细则，驻外管理制度及实施细则，员工行为规范要求，监督措施，奖金提成规定等等。

4.《销售管理手册》既是销售公司的操作系统，又是销售公司的培训手册，销售公司全体人员必须阅读此手册，如有任何意见和建议可以向销售公司总经理提出，所有人员必须按照相关条款遵照执行。

5.本手册是第一期版本，随着业务的发展，内容会不断充实和完善，陆续推出新版本。

房地产投资决策管理流程：某某房地产区域分部成本管理模式

某地产区域分部成本管理模式

第一章:职业操守准则

1.总则

1.1忠于职守，廉洁奉公，成本发生合理性原则;

1.2客观事实、经济合同和有关规定为依据的原则;

1.3事前预测并主动控制的原则;

1.4预结算工作内部控制、多级复核的原则;

1.5本准则为**地产天津区域事业部经济合同部员工工作素质的基本要求，职员必须熟知并遵守;

2.职业操守准则

2.1业务工作

2.1.1遵守集团职务行为准则;

2.1.2执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益;

2.1.3诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为;

2.1.4严格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守"诚信、公正、精业、进取"的原则，开展各项业务工作;

2.1.5严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意;

2.1.6严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款;

2.1.8经济合同部职员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避;

2.1.9经济合同部职员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查;

2.1.10积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理;

2.2日常工作

2.2.1从我做起，营造高效、团结、平等、向上的工作状态。

2.2.2信息互知共享，做到"一件事，多人知"。

2.2.3事件全程跟踪，无论分管任何一件事情要善始善终，尽心尽责，周全严密地解决问题。

2.2.4积极主动做事，以解决问题为导向，主动与相关部门、公司高管沟通。

2.2.5既分工又协作，份内事情责无旁贷，份外事情统筹兼顾。穿插工作，灵活机动作战。

2.2.6例会制度:经济合同部组织双周例会，各项目预算组组织周例会。

2.2.7每周现场踏勘制度:主动和现场工程师沟通，了解现场最新动向。

2.3、保密工作

2.3.1不得将公司信息资料(包括成本资料、管理规范等)以任何形式(外借、复印、电子文档等)向其他单位或个人透露;

2.3.2若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，需经部门经理同意批准;

2.3.3不得将招投标的过程资料(包括标底、投标报价等)以任何方式向向任何人泄露;

3.其他

3.1本准则的解释权归经济合同部;

第二章:工作职责

第一节:部门目标

制定经济合理的目标成本，施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作;客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用;最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。

第二节:部门基本职责

一、通用职责:

1、专业规划

1.1编制本专业发展规划。

1.2编制部门年度工作计划和目标。

1.3确定本部门年度工作任务及人员需求。

2、专业管理

2.1在事业部范围内，完善本专业管理标准及规章制度，优化本专业工作流程。

2.2本专业技术研究，专业提升。

2.3本专业"三标"体系管理。

2.4组织专业培训和经验的交流推广。

3、其他工作

3.1部门日常管理工作。

3.2完成领导安排的临时工作。

二、专业职责

1、成本管理

1.1建立并持续优化开发成本管理体系，实现开发成本的目标管理和动态管理。

1.2项目开发成本估算及成本目标设置。

1.3成本专业计划管理。

1.4项目成本过程管理。

1.5开发项目成本后评估。

2、供应链管理

2.1负责制订事业部供应商培育、发展和维护整体规划。

2.2负责建立供应商数据库，并进行供应商评价分级管理。

2.3负责建立并持续完善事业部采购管理流程，提升事业部供应链条的整合能力。

2.4负责组织供应商进行技术交流、管理提升、流程优化、联合研发等工作。

2.5组织供应商复评。

3、法律事务

3.1授权管理，根据集团总部的授权体系制定天津区域事业部授权方案。

3.2诉讼管理，统筹负责事业部诉讼案件处理。

3.3法律中介管理，对公司法律中介的委托、评价进行统一的管理。

3.4法务支持，对事业部范围内处理各类法律问题提供专业支持。

3.5负责法律法规信息的收集和发布。

4、合同管理

4.1审核公司合同。

4.2合同执行情况监控及反馈。

第三节:工作职责解释

*目标成本管理:制定目标成本，加强项目整体动态成本的监控，使成本趋向目标成本发展。

*项目成本管理:预结算管理、变更签证管理、招投标监控、各项付款及合同的审批等施工

阶段的成本控制工作。

*成本信息管理:建立、维护工程造价和材料设备价格信息资料库，建立信息化的成本管理体系;

*供应商管理:基于供应商项目生命周期，对供应商进行项目合作中四个阶段的评估，使供应商管理标准化和规范化，同时提高项目采购效率。

*技术方案优化管理:提供方案优化对比的经济数据和分析，为设计优化提供成本参考和协助，致力于追求最大的经济合理性，提升产品的竞争力，形成行业成本优势。

*成本档案管理:预算资料原件工程结算前由项目成本管理留存保管(加盖成本审核章复印件视同原件)，结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理。

第四节部门工作内容

1、目标成本管理

2、项目成本管理

◆施工图预算管理

*确定项目造价咨询单位，委托施工图预算的编制

*全过程跟踪造价咨询单位与施工单

位施工图预算的审核

*复核预算价审核价，确定工程预算价

◆变更签证管理

*监控设计变更、现场签证操作的规范性

*及时掌握设计变更、现场签证对工程成本的影响

*对设计变更、现场签证的结算审核严格把关

◆工程合同、付款审核

*审核合同的各项经济条款

*按合同约定严格审核各项工程、材料进度款

*及时完成各项合同、进度款的审核

◆项目零星工程管理

*监控零星工程操作的规范性

*完成零星工程的事前估价，事后审核工作

*做好每季度各项目零星工程的评估工作

◆工程结算管理

*及时完成各项竣工工程、材料的结算工作

*严格按合同约定进行工程清算

*整理各项结算资料，做好存档工作

◆招投标监控管理

*监督招标工作的规范性

*参与招标文件经济条款的审核

*做好商务标的评定工作

3、区域标准化建设

◆分项工程的配置标准标准化。

◆采购模式、合同分判形式标准化

◆成本专项分析

◆招标文件、合同范本标准化

◆典型成本模型

4、信息管理

◆建立、维护工程造价和材料设备价格信息资料库

◆建立、维护供应商信息资料库

◆积极应用成本信息管理软件

◆汇总、比较各项目成本管理举措，推广先进经验。

第五节:成本管理架构

说明:

1、成本管理由事业部经济合同部牵头统一管理，在各项目派驻预算人员。

2、事业部层面负责成本目标的核定、区域标准化建设、成本过程管理中的指导监控、后评估管理。

房地产投资决策管理流程：某房地产公司工程管理部发展规划

房地产公司工程管理部发展规划

一、制订部门发展规划的必要性

1.外部环境的要求

(1)房地产业作为我国支柱产业之一，对gdp增长的贡献越来越大;

(2)与发达国家和地区相比，我国居民现有居住条件与需求仍有较大差距;

(3)国内社会秩序稳定，经济稳定增长，居民收入逐步提高，对生活质量的要求也越来越高;

(4)中国申奥成功和加入wto，给房地产业的发展带来更大的机遇;

(5)深圳居住环境日益优化，深港两地往来不断加强，港人置业成为房地产发展的另一个契机;

(6)消费者对居住质量的要求越来越高，对工程项目管理提出了更高的要求;

(7)消费者的法律意识不断增强，对工程在质量、进度等方面的管理工作要求严格;

(8)国内优秀地产商在管理上不断提升自己，形成了比较完备的工程管理体系，已具备了很强的竞争力;

(9)行业发展日趋规范，法规日益完善，对工程的组织和管理要求也逐步提高。

2.公司发展的要求:

(1)公司"服务社会、实现企业、客户利益最大化"的经营宗旨要求加强工程管理工作;

(2)公司"精品"、"创新"的经营理念，要求工程管理工作加强过程控制;

(3)公司"诚信、敬业、务实、进取"的企业精神要求部门工作不断发展前进;

(4)公司的发展目标，要求部门拥有一支适应其发展的高素质的工程管理团队;

(5)公司业务的快速扩张，要求工程管理体系不断调整和完善，并与之相适应。

3.内部发展的要求

(1)为部门发展确定基本方向;

(2)为部门建设明确基本方针;

(3)为形成符合公司业务发展的工程管理体系确立基本要求;

(4)为部门员工综合业务素质的提高提出要求;

(5)为形成部门的核心竞争力，提供发展思路和行动指针;

二、部门发展面临的挑战和机遇

1.面临的挑战

(1)市场竞争日益激烈，对工程管理的要求亦越来越高;

(2)社会法制日益健全，工程管理的行为也逐步规范;

(3)公司业务发展较快，要求工程管理的质量、方法和手段与之相适应;

(4)公司有关管理制度还未健全，还未形成完善的工程管理体系;

(5)部门的规章制度还需健全和不断完善;

(6)部门员工的知识结构与作为工程管理人员的要求还存在差距;

(7)部门员工的综合业务素质还需要提高;

(8)部门还未形成自身的技术核心;

(9)部门核心竞争力还有待提高。

2.面临的机遇:

(1)房地产业的发展空间广阔，公司业务发展有着美好的前景;

(2)公司的经营宗旨和理念符合市场的要求和企业的发展;

(3)公司的发展目标和规划切实可行，指导性强;

(4)公司领导层团结、务实、开明、进取，对公司有着良好的示范效应;

(5)公司有良好的企业文化

(6)部门员工认同公司企业文化，爱岗敬业，团结协作，锐意进取，;

(7)部门员工专业能力强，有着丰富的工程管理经验，

三、发展规划的制定依据

1.公司发展战略规划和实施计划

2.公司组织机构图、各部门职能

3.公司领导对部门建设提出的各项要求;

4.工程项目管理体系的内在要求;

5.部门核心竞争力的内涵要求。

四、发展规划目标的制定

1.发展目标

通过工作中不断地探索、创新、实践、总结，建立完善的工程项目管理体系，摸索出一套符合公司发展的工程管理模式，培养出一批综合业务素质高、工程管理能力强的项目管理团队，培育本部门的核心竞争力，为实现公司"铸树精品、创新无限"的经营理念和发展目标提供部门保证。

2.部门核心竞争力的内涵

(1)管理制度完善，管理体系完备;

(2)项目管理人员具有良好的职业道德;

(3)项目管理人员知识结构全面，综合业务素质高，工作和协调能力强;

(4)有部门核心技术力量，具备处理较为复杂工程问题的能力;

3.核心技术力量的内涵

(1)建筑专业

工程师具有扎实的专业知识;

了解本专业的最新发展;

具备对建筑设计进行技术经济分析的能力;

熟悉结构专业的质量控制要点和质量控制措施;

熟悉建筑专业的质量通病，掌握有效的预防和处理办法;

对建筑和结构的施工组织有较深刻的认识，掌握施工组织的方法和手段;

具备处理建筑专业较复杂问题的技术能力和组织能力;

对本专业的设计具备进行技术经济性比较的能力

(2)结构专业

具备对结构设计进行技术经济分析的能力;

熟悉结构专业的质量通病，掌握有效的预防和处理办法;

对结构和建筑的施工组织有较深刻的认识，掌握施工组织的方法和手段;

具备处理结构专业较复杂问题的技术能力和组织能力;

(3)电气专业

对高低压、供配电、弱电专业具有扎实的专业知识;

了解上述专业的最新发展和成果;

具备对上述专业设计进行技术经济分析的能力;

熟悉上述专业涉及设备的性能指标、商家信誉、技术经济指标;

熟悉上述专业的质量控制要点和质量控制措施;

熟悉上述专业的质量通病，掌握有效的预防和处理办法;

对上述专业的施工组织有较深刻的认识，掌握施工组织的方法和手段;

具备处理上述专业较复杂问题的技术能力和组织能力;

(4)水暖专业

对给排水、供暖、空调、通风、燃气专业具有扎实的专业知识;

(5)各专业间的协调和整合

各专业工程师对其他专业有较全面的认识;

专业工程师开展本专业工作时，能够敏锐地认识到对其他专业或部门的影响，并及时反馈有关信息;

对其他专业或部门的配合要求，能够提供及时有效的支持。

(6)工程管理模式的适应性

根据项目的不同特点，有足够的灵活性;

针对参与单位的配合程度，具备有效的协调和控制手段;

针对不同的施工水平，有严格的保证质量、进度、投资目标的管理措施。

五、发展规划目标的实现

1.方法和手段

(1)通过制定规范的、科学的管理规章制度，建立完善的项目管理体系;

(2)通过工程实践，检验制度的可行性和严密性，以及程序的运行效率;

(3)通过观摩，开展讨论和总结，取长补短;

(4)通过多种途径和方式，培养团队良好的职业道德;

(5)通过对公司发展前景和企业文化的研讨，提高团队工作热情;

(6)组织跨学科跨专业的学习，完善团队知识结构;

(7)通过多种方式的学习交流，形成互相促进、互相竞争、共同提高的良好的工作氛围，建立一支团结、高效、责任心强的工作团队。

2.步骤

(1)____年底，通过部门讨论，对如何做好工程管理达成共识，并形成较为完善的规章制度;

(2)____年，通过利是佳和威尼斯港湾项目的工程实践，对规章制度的完善性、可操作性，进行检验评估，形成完善的管理制度;

(3)根据部门发展规划，制定____年员工培训计划，并在工作中加以落实;

(4)通过部门内的工作交流，互相学习，取长补短，使员工在管理水平上有一个较大的提高，以适应公司业务的发展;

(5)通过引导，培育良好的工作作风，高效廉洁的工作团队，形成本部门的骨干队伍;

(6)用一至两年的时间，通过工程实践的磨合和锻炼，达到以下成果:

a.建立一套完善的管理制度;

b.摸索出符合公司发展的工程管理模式;

房地产投资决策管理流程：房地产工程部办公室电脑使用管理

房地产公司工程部办公室电脑使用管理

一、公司电脑由部门委派专人负责管理、维护，综合办公室有权随时监督检查。

二、电脑操作人员应严格按照操作规范进行，如在使用过程中遇到问题或故障 ，要及时向综合办公室反映，以便请专业人员进行维修，以免造成机器损坏。

三、电脑上机实行责任制度，在个人上机过程中出现问题有其本人负责。具体分以下几个方面:

(一)个人强硬操作或拆卸电脑及配件造成电脑硬件损坏由本人负全部责任进行赔偿，费用自理。

(二) 由于个人操作不当而强行操作造成电脑软件损坏，致使电脑系统崩溃，由个人负责维修，费用自理。

(三)由于个人误操作致使电脑工作异常应及时向综合办公室反映，由综合办公室委托专人维修，否则由个人负责维修，费用自理。

(四)对于来自外部磁盘，使用前都应进行软盘杀毒，否则致使电脑感染病毒而系统崩溃，由肇事者负全责并进行维修，费用自理。

(五)以上情况如情节特别严重的工程部将根据具体情况进行经济处罚。

四、对电脑内部系统不得自行进行删除、更改数据等操作，需要进行相应的系统设置，应及时向综合办公室反映由专人进行操作;否则产生的一切不良后果有个人自行负责。

五、任何人不得利用工作之便，打印与工作无关的私人文件，若因特殊情况需要使用者，须要现经过部门负责人同意方可使用，如若违反将视情节轻重予以批评或经济处罚。

六、任何人不得在上班时间利用电脑玩游戏、登陆qq，一经发现，将按公司有关规定进行处理。

七、为了节约办公费用，使用电脑必须是工作需要，否则一律不准开机。

八、非本公司人员不准使用本部门电脑，因特殊需要，必须经本部门经理批准。

房地产投资决策管理流程：房地产销售中心管理规则

房地产公司销售中心管理规则

一、销售主管的职责

1、轮流接待客户，管理销售人员的接待工作，防止无序竞争现象发生。

2、协调好各个销售部的工作关系，安排做好接待工作。

3、处理好客户临时问题。

4、做好《电话接听记录表》和《来访登记表》的填写，并在每个工作日后存档。

5、填写当日《售楼中心业务日报表》，进行汇总分析。

6、维护销售现场的销售环境和氛围。

7、如有客户预约或老客户上门，负责通知相关销售人员或安排其他销售人员接待。

8、督销售人员的销售行为，若发现有销售人员违反下列二项之一的，及时制止。

1)违反销售人员行为规范的。

2)接待过程中有不利于销售和合作行为的。

二、监控人员岗位职责

1、销售主管每天安排一名监控人员，主要负责销售中心现场监控工作。

2、监控人员负责安排前台接待四人，保持坐姿端正，面带笑容。监控人员负责资料架上各种资料摆放整齐，并保持前台卫生清洁。

3、监控人员负责确认到访是否新客户，如是老客户应及时通知其本人，在置业顾问其本人到达之前或忙不过来的情况下负责代接该客户。

4、负责接听来电咨询，并做好详细记录，每次接听时间不能超过3分钟，如有置业顾问打私人电话聊天，监控人员有权制止，并报告主管，扣发其10元违章金。

5、主动帮助其他置业顾问的客户倒水

6、认真填写每日接待安排表，并做好每日工作记录，并督促本班置业顾问填写当天来访记录，监控人员在下班前10分钟把当班的工作总结呈报销售主管。

7、负责监督置业顾问每天的仪容仪表，要求行为规范，微笑待客，违纪人员提出警告并开具《违纪通知书》，呈报销售主管，扣发本人10元，如监控人员不及时管理，扣发监控人员10元。

附:如监控人员有老客户来访，监控人员安排最后1名置业顾问暂时来监控，管理。

三、销售中心人员组成及上班时间

1、销售人员实行全班制。逢特殊推盘时间，具体上班人员由销售主管统一协调安排。

2、休息安排原则上采用轮休制，每周每人休息一天，逢特殊推盘时间，具体上班人员由销售主管统一协调安排。

3、非当班人员不得在售楼中心滞留接待新客户。

4、非当班人员如有客户预约或老客户上门，由销售主管安排相关销售人员接待。

5、销售中心由销售主管负责管理，销售主管对销售中心进行日常监控管理。

6、上班时间:早9:00--晚20:00(假日照常上班)

四、考勤制度

1、销售人员必须在每天上班时准时销售中心签到。

2、销售人员若因故请假，需提前向销售主管提出申请，经批准后方可请假，否则按旷工处理。

3、销售人员迟到、早退一次罚款10元;旷工一次罚款20元(特殊情况除外)，以上均屡次成倍递增(按月累计)，无故旷工3次以上除名处理。

4、销售人员请事假一天扣款20元;病假一天扣当天工资，但必须有正规医院出示的批假条，如没有，按事假处理。

5、每日现场当班人员由销售主管安排，要求现场当班人员不低于2人。

6、若特殊原因要求加班的，销售人员必须绝对服从销售主管的安排。

五、业务行为规范

1、客户接待及电话接听工作，均在销售主管安排下依顺序进行，并认真做好记录。

2、不准当着客户的发生争执或表现不满情绪。

3、严禁争抢客户，对于一起来的客户或一家人，原则由同一售楼人员接待。如有争议，留待事后解决，严禁在客户面前有任何表露。

4、非当班人员须在售楼中心样板房接待客户的，需与销售主管预约，非预约客户时间不得在销售中心接待客户。

5、非当班人员严禁以任何形式在现场外围拦截客户或偷窃他人客户。

6、销售人员对于任何来电来访人员都必须热情友好，即使是接待到不是自己而是其他售楼人员的客户时也应如此。

7、对于事前已预约好相关销售人员的来访客户或客户提到原接待过他的置业顾问的名字，当班人员必须及时通知相关销售人员前来接待，在相关销售人员不能到场的情况下，值班人员负有责任热情接待客户。

8、对于第一次到销售中心的来访客户，由当班销售人员接待。

9、销售人员对客户作出的承诺必须在公司允许的范围内，不得任意夸大。

10、售人员不得以任何形式炒楼。

11、销售人员不得制造虚假业绩。

12、在任何情况下，销售人员都要维护公司的利益，与公司政策保持一致。

以上11条规定对于规范竞争行为，在公司内部创造一个有序的竞争环境，有着重要的意义，如违反前7条者，将立即罚款100元，并视情节轻重再予于警告、严厉处罚，停止接待、辞退、停发提成待处分，若违反8~11条，则属于严重失职行为，公司将立即停发其提成，并视其严重程度作进一步处理。

六、销售人员行为规范

为保证销售中心高效，有序的工作，保持良好的精神风貌，特制定本行为规范:

1、着装，仪表

1)统一穿职业装，配戴工作牌。男装为西装、衬衣、领带，女装为职业套装。不能穿便装进入前台。

2)保持服装整洁、干净，搭配合理，穿着颜色不宜差别太大。

3)女士须化淡妆，不允许穿超短裙。丝袜的颜色应以接近肤色为准。不允许配戴过多饰品。

2、站姿与坐姿

1)自然抬头，两眼平视，双肩放松，腰伸直。

2)手靠在身体的两侧自然下垂或双手交叉于体前，脚跟靠拢，切忌站八字步。

3)坐姿端正，不可东倒西歪。

3、电话接听礼仪

1)接听电话要有礼貌，且声音热情、爽朗有活力。

2)必须使用礼貌用语:"您好!×××(楼盘名称)"

3)接听电话必须做好详细记录，必须认真仔细地回答客户提出的每一个问题，做到不厌其烦，不可应付了事。

4)结束接听，须确认对方挂断电话之后，才能将话筒放下。

4、接待规范用语

1)迎接顾客时您好!欢迎光临

2)回答顾客时好、是/好的、是的

3)有事要暂时离开顾客时对不起，请稍等

4)被顾客催促时对不

起，马上就好，请再等一下

5)询问顾客时对不起，请问您……

6)向顾客道歉时对不起/实在不好意思/很抱歉

7)被顾客问住时我去确定一下，让我问问经理

对不起，让我问问经理

8)听顾客诉说不满时是/对/您说得对

对不起，我给您添麻烦了

我帮您查一查，请稍等

七、销售中心大厅行为准则

1、不迟到、早退，工作时间不得擅自外出

2、工作主动热情，精神饱满

3、不准在大厅高声谈笑、打闹或争论与工作无关的事情，不得扎堆闲谈

4、不准在工作时间吃东西，看报及与专业无关的书

5、工作时间不打私人电话

6、保持大厅整洁，客户离开后，要及时整理桌椅板凳，清洁台面卫生

7、养成每日按时填写相关表格的习惯

8、未经公司许可，不得私自代已购客户转让楼盘

9、不得私自接受他人委托代售楼盘

10、对于未经授权之事，不得擅自答应客户之要求

11、未经公司许可，任何人不得修改合同条款

12、员工要爱护公司财产，凡属人为损坏公司财产的，公司有权要求赔偿，公司所配备使用的贵重财产，在离退职时应交还公司

13、在办公室内严禁吸烟，保持清新的工作环境

八、保密规范

1、销售人员对外公开的资料必须得到销售主管的核准，对于未确定对外的资料，不得对外公开。

房地产投资决策管理流程：房地产管理局房屋坍塌事故应急预案白山市

1、总则

1.1工作目的

为做好房地产管理系统房屋坍塌重大安全事故应急处置工作，确保科学、及时、有效地组织应对安全生产事故，最大限度地减少人员伤亡、财产损失以及不良社会影响，维护经济社会正常秩序，制定本事故应急救援预案。

1.2工作原则

1.2.1统一领导，职责分明

在房地产管理局的统一领导下，根据坍塌事故的等级、类型和责任分工，明确专职人员，落实应急处置责任，按照事故程度和影响范围建立三级响应机制。

1.2.2相互协调、快速反应

白山市房地产管理局与有关部门密切协作，保证事故信息及时报告、准确传递、快速处置。相关单位接到事故信息后，第一时间启动应急方案。

1.2.3分工协作、属地负责

白山市房地产管理局是处置房屋坍塌重大安全事故的主体，要承担处置事故的首要责任。各单位要各司其职，密切配合，动员社会力量，有组织的参与事故的处置活动，采取有力措施，将事故的危害控制在最小范围。

1.3编制依据

《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《工程建设重大事故报告和调查程序规定》、《吉林省建筑市场管理条例》等有关法律法规。

1 .4适用范围

本预案适用于已建成的房屋建筑和市政基础设施因工程质量原因发生坍塌，造成一次死亡3人及以上或者虽未造成人员伤亡，但情节对周边生产活动和社会秩序造成威胁或导致重大经济损失的重大安全事故。包括因工程地基基础、主体结构设计、施工质量不符合国家工程质量标准规范，内外建筑设备安装和建筑装饰装修施工破坏主体结构及加装设备，任意加层超过设计负荷等原因造成建筑物坍塌的事故;因高切坡及其它人工修建的边坡崩塌，造成建筑物倒塌的事故等。

2、紧急指挥机构与体系

2.1指挥机构与职责

2.1.1白山市房地产管理局设立房屋坍塌事故应急救援指挥部，组成和主要职责如下|:

指 挥 长:王大为市房地产管理局局长

副指挥长:邵长华市房地产管理局副局长

许凤军市房地产管理局副局长

安秀溢市房地产管理局副局长

赵静惠市房地产管理局党委副书记

成 员: 傅铁男市房地产管理局副调研员

马端武市房地产管理局副调研员

黄世亮市房地产管理局党办主任

王永德市房地产管理局房产科科长

毛有刚市房地产管理局房鉴科科长

吕建华市房地产管理局房政科科长

徐洪图市房地产管理局办公室负责人

田学祥产权处处长

陈伟房改办主任

李少平房地产监察支队党支部书记

苏连同物业处处长

张玉珍房达物业公司经理

王晓峰房兴物业公司经理

李生军供热处副处长

陈甲善燃气处处长

周永生天富建筑公司经理

迟云峰热力总公司经理

刘远志燃气公司经理

(市房地产局房屋坍塌指挥部人员通讯录

详见附录1)

指挥部主要职责:

(1)拟定屋坍塌事故应急救援预案。

(2)指导、协调和监督检查应急组织和应急预

案的建立完善。

(3)及时掌握事故情况，根据情况需要向市政

府、省建设厅汇报。

(4)指导、协调和参与安全事故的处置。

(5)为直属各单位提供专家和技术服务，组织开

展事故应急知识宣传教育工作。

2.1.2市房地产管理局下设办公室

主任:邵长华 市房地产管理局副局长

副主任:傅铁男 市房地产管理局副调研员

马端武 市房地产管理局副调研员

成员:毛有刚 市房地产管理局房鉴科科长

徐洪图 市房地产管理局办公室负责人

李少平 房地产监察支队党支部书记

苏连同 物业处处长

张玉珍 房达物业公司经理

王晓峰 房兴物业公司经理

周永生 天富建筑公司经理

迟云峰 热力总公司经理

刘远志 燃气公司经理

办公室主要职责:

受理事故报告，负责房地产管理局指挥部正、副指挥长、成员、专家(专家联系方式见附录2)的联络，传达房地产管理局指挥部正、副指挥长的指示。

2.2指挥体系

(指挥体系系框架见附录3)

3、预警预防机制

3.1工作准备

定期研究安全生产重大事故应急工作，建立和完善应急

体系及应急队伍，加强事故应急有关知识的宣传教育，防患于未然。

3.2应急演练

定期检查坍塌事故抢险预案的落实情况，并组织演练，

对现场易发生重大事故的部位、环节进行监控。

4、应急响应

4.1分级响应

按事故的严重程度和影响范围，将安全生产正大事故分为ⅰⅱⅲ 级。

ⅰ级:发生一次死亡30人及以上或一次性造成经济损失1亿元以上的事故。

ⅱ级:发生一次死亡 10人及以上30人以下或一次性造成经济损失5000万元--1亿元以上的事故。

ⅲ级:发生一次死亡3人及以上10人以下或一次性造成经济损失1000万元—5000万元的事故。

4.2响应程序

4.2.1 发生重大事故后，本着“救人第一”的原则，立即启动本抢险救援预案;全体人员在第一时间到达现场;第一个到达现场的领导，为事故抢险总指挥，待其他领导就位后，按预案组织机构的分工各行其责;配合事故调查组开展事故调查，及时将事故处理有关情况向市政府和上级应急指挥部报告。

4.2.2专业组机构及各组的任务

(1)、 通讯联络组

组长:黄世亮 徐洪图

成员:局办公室、党办成员

该组视其事故的大小，立即通知局坍塌领导小组、120、119、110及有关单位，明确发生事故的地点、规模、时间、行车路线等。

(2)、事故抢险组

组长:迟云峰 刘远志、李少平、周永胜

成 员:热力总公司 燃气公司 天富建筑公司 房地产监察支队全体抢险人员。

该组组织本部人员、车辆、抢险物资、工具，以最快的速度赶赴现场救人，并控制灾情的扩大。

(3)、救护组

组 长: 田学祥 陈伟

成 员: 产权处、房改办成员

该组配合120救护伤员。

(4)、秩序维护组

组 长:王永德、毛有刚

成 员:物业处及机关剩余人员

该组配合警察维持现场秩序，防止混乱，防止有人趁机作案。

4.2 .3 抢险收尾处理

(1)抢险结束后，全体人员清理现场，检查是否还有事故隐患，防止“二次事故”的发生。

(2)检查事故现场，配合有关人员查清事故发生的原因。

(3)做好伤亡情况及财产损失调查、统计。

(4)坚持“四不放过”原则，杜绝类似事故的发生。4.3 事故报告

4.3.1 报告程序

房屋坍塌事故应急救援办公室应遵循“迅速、准确”的原则，将事故的有关情况上报有关单位。具体时间、单位为:24小时内上报给省建设厅;2小时内上报市政府应急办公室;一般事故12小时内，重大事故4小时内，特大事故2小时内上报给市安监局。必须保证24小时人员通讯畅通。

4.3.2 报告内容

事故发生后及时上报以下内容:

(1)事故发生的时间、地点、简要经过、事故类别、人员伤亡及直接经济损失;

(2)有关建设、施工等单位名称、资质等级;

(3)事故报告的单位、签发人及报告时间等;

(4)有关建设、勘察、设计、施工、监理等单位名称、资质等级情况，建筑施工企业负责人、项目负责人、专职安全管理人员、监理单位有关人员的姓名及执业资格;

(5)事故原因分析;

(6)事故发生后采取的措施等;

(7)其他需要上报的有关事项。

4.3.3 相关记录

各级应急指挥部应对组织、协调应急行动的情况做出详细记录。

4.4 新闻报道

房屋坍塌事故的信息和新闻发布，由房地产管理局集中、统一管理，确保信息正确、及时传递，并根据国家有关法律、法规、规定向社会公布。必要时，由建设厅或市政府进行指导协调，重大情况报省政府决定。

4.5 善后处理

房屋坍塌事故应急指挥部要督促协调有关单位依法认真做好死、伤者家属的安抚、赔偿及其他善后工作，确保社会稳定。

5、应急结束

5.1 结束程序

按照“谁启动、谁结束”的原则，由有关应急机构决定应急结束，并通知相关单位和公众。特殊情况下，报市政府或建设厅决定应急结束。

5.2 事故调查

市房地产管理局要依照有关规定，及时组织有关部门和单位进行事故调查，坚持“四不放过”原则，认真吸取教训，及时进行整改。

5.2.1 重大事故调查应严格遵守国务院《特别重大事故调查程序暂行规定》的各项规定。

5.2.2 事故调查总结报告中应包括下列内容:

(1)发生事故的工程基本情况;

(2)调查中查明的事实;

(3)事故原因分析及主要依据;

(4)发展过程及造成的后果(包括人员伤亡、经济损失)分析、评价;

(5)采取的主要应急响应措施及其有效性;

(6)事故结论;

(7)事故责任人及其处理;

(8)各种必要的附件;

(9)调查中尚未解决问题;

(10)经验教训和安全建议。

5.3 表彰奖励与责任追究

对在处置重大事故中有突出贡献的单位和人员，按照有关规定给予表彰和奖励。对引发重大事故负有重要责任的单位和人员，以及在处置过程中玩忽职守、贻误工作的人员，依据《建设工程安全生产管理条例》等规定追究当事人的责任;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

6、应急保障

6.1 通信与信息保障

确保应急期间的信息及时、准确、可靠地传输和有效实施指挥，构成应急通讯保障系统。

6.2 应急支援与装备保障

6.2.1 应急队伍保障

各级应急指挥部必须组织好三支应急救援基本力量:

(1) 抢险力量:对已建成房屋和设施，由房屋产权、物业、燃气、供热管理等单位的人员组成，协助开展事发现场的工程设施抢险和安全保障工作;

(2)专家咨询力量:由从事安监工作的技术专家组成，负责事发现场的工程设施安全性鉴定，研究应急方案、提出相应对策和意见等;

(3)应急管理力量:由房地产行政管理系统的有关工作人员组成，担负接收市政府和上级行政管理部门的应急指令、组织各有关单位对安全生产重大事故进行应急处置，并与有关部门进行协调及信息交换。

6.2.2 房屋坍塌事故应急救援指挥部必须确保事故抢险、营救过程中的物资、资金的供给。

6.3宣传培训与演练

房屋坍塌事故应急救援指挥部要统一部署，有计划、有目的、有针对性地开展预防 房屋坍塌事故及事故应急处理知识的宣传，提高防范意识和应急反应能力。

6.3.1 培训

应急指挥机构统一组织培训， 培训工作要合理设置课程、分类指导、严格考核，保证培训工作的质量;培训工作要结合实际情况，采取定期与不定期多种组织方式。

6.3.2 演练

房屋坍塌事故应急救援指挥部应定期举行演练，以检验、改善和强化应急响应能力。

7、附录(略)

附录1 市房地产管理局房屋坍塌指挥部人员通讯录

附录2 专家小组联系方式

附录3 市房地产管理局房屋坍塌重大事故应急组织指挥体系框架图