物业管理部主管职务说明书（优选10篇）

物业管理部主管职务说明书

工作概述:熟悉辖区内安防重点、难点与地形地貌，主要为装修单位、外围墙、低栅栏别墅及洋房首层，采取积极的防范措施;制订中队工作计划，督导岗位工作实操。

(一)任职资格

1、年龄要求:35岁以下

2、身体要求:男，170cm以上(女，165cm以上)，身体协调性好，体格匀称，能持续工作10小时以上，视力不得低于5.0，无色盲及口吃。

3、学历要求:高中、中专或以上学历

4、工作经历:任职大型物业社区保安领班1年以上;

5、工作技能要求

经《物业管理部主管任用标准》评测合格后予以试用;经《物业管理部主管试用转正考核标准》评测合格后予以转正。

(二)工作关系

1、直接上级:经理助理

2、直接下级:副主管

3、合作部门:

(1)内部部门:屋村各部及其他部门

(2)外部部门:驻地派出所、消防中队、执法中队、交警中队

(三)岗位职责

1、制订中队工作计划，带领中队做好以"治安防范"为中心的"五防"工作;;

2、建立辖区住户状况、租户状况装修管理、车辆管理等档案;

3、负责对辖区业户的家访或随访;

4、监督中队队员严格执行岗位操作规程;

5、对辖区内业主对物业管理员服务质素、工作质量满意度负责

6、与各中队主管及兄弟部门协作，协同苑区管理;

7、教育和带领中队执行公司、部门的有关部门条令、规章制度，做好遵纪守法教育，严防各种事故、案件发生;

8、组织中队军事队列、业务理论培训工作;

9、关心爱护下属，及时了解和掌握队员思想动态，帮助其解决实际问题;

10、主持中队例会与点名;

11、妥善处理与中队相关的投诉及各类事件;

12、负责中队队员、领班一天内假期申请的审批，并核准2日或以上假期申请;

13、拟订中队岗位加班计划与申请;

14、拟订中队队员与领班调薪计划并预以评核;

15、负责中队领班级的任免与调配，并报部门备案;

16、每日审阅中队各班值班记录;

17、完成上级赋予的其他任务。

(四)工作目标与衡量标准

1、确保社区无安全管理责任事故案件发生，自然案发率(备注:非管理责任造成，不可预测)每年不得超过1%户;

2、确保辖区业户、租户综合档案备案清晰、完善，每户一档无漏记或错位记录;部门确保社区内重要情况，如租户、住户有违法犯罪可疑等情况即时与派出所沟通，并向部门经理汇报;

3、确保家访或随访情况记录详细，并分析总结，一周内予以回复;

4、确保各岗位实操80分以上比率不低于95%，中队队员仪容仪表扣分少于5分/月;

5、确保年度业主问卷调查满意度达到95%;

6、确保中队发挥一职多能，全面对安全、环境、工程、水电维修等工作进行协作、监管，确保中队队员及骨干无因主观不配合、协作等情形出现;

7、确保每月一次安全教育，中队无严重违纪或违法犯罪发生，无重大工伤事故;

8、每周不得少于1次1小时左右的军事队列或业务理论培训学习，每周不得少于2次中队组织的长跑与体能训练，确保中队成员综合素质95%达到《物业管理考核达标》标准;

9、每季度不得少于一次针对单个队员的谈心与交流，确保无因管理失职、关心爱护不够而引致的人员流失或辞职;

10、严格执行《会议制度》，做好上传下达，确保各项工作及时总结、调整、部署，无遗漏或不及时;

11、处突3分钟至现场(非工作期间5分钟)，确保投诉当日有跟进，确保无因处置态度不佳、包庇纵容等主观过失引致的二次投诉;

12、确保中队请假程序正确，符合《请销假制度》，无因请假引致岗位欠缺而影响工作;

13、确保加班计划符合《加班管理规定》;

14、确保调薪计划符合《薪酬规定》;

15、确保每日对各班次值班记录内容的跟进;

16、确保选拔任免的骨干符合岗位能力要求。

物业管理部主管职务说明书：物业管理主管经理岗位说明书

物业管理主管、经理岗位说明

岗位职责:

1、对接物业咨询公司筹备物业管理公司成立事宜;

2、负责物业公司总体战略与经营计划的制定、执行和监督工作;

3、建立和健全物业公司的管理体系与组织结构、制定及修改物业管理的职能;

4、主持公司的日常经营管理工作;

5、妥善处理一切紧急及突发事件;

6、制定物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

7、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系。

任职资格:

1、本科或以上学历，物业管理或行政管理等相关专业，具有物业管理中级职称，有经理人上岗证优先;

2、有物业管理相关经验;

3、能够组织协调开展物业管理工作;

4、熟悉物业管理操作流程且掌握有关物业管理相关法律、法规;

5、执行力和规划能力强，富有团队合作及敬业精神;制定物业管理计划并协调实施;

6、具有较强的社交网络和能力。

物业管理部主管职务说明书：写字楼物业管理主要经营指标重要承诺

一、主要经营指标

(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;

(二)设备完好率(或完全运行率):98%;

(三)用户满意率:85%;

(四)报修及时率:98%;

(五)回访率:98%;

(六)维修质量合格率:98%;

(七)安全事故率:1‰;

(八)工伤设备事故率:1‰;

(九)节约能源(2000年--____年):每年5%;

(十)水质、环保达标率:100%;

(十一)作业记录归档率:100%;

(十二)技术培训合格率:98s%;

(十三)管理费收缴率:90%;

(十四)绿化完好率:99%;

(十五)清洁保洁率:99%;

(十六)道路完好率及使用率:100%;

(十七)停车场完好率:100%;

(十八)投诉处理率:100%;

(十九)管理人员培训合格率:98%;

(二十)住户回访率:100%;

(二十一)业主对物业服务满意率:90%以上。

二、重要承诺:

(一)在实际入驻达到85%以上后的一年内达到市以上优秀物业管理办公楼标准;

(二)在____年底前通过iso9002国际质量标准认证。

物业管理部主管职务说明书：物管培训:物业管理公司概述

一、物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点:

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

二、物业管理公司的类型

物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。

(一)按存在形式划分

物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高;而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。

(二)按服务范围划分

物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务;后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企业所有制性质划分

物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。

(四)按管理层次划分

物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍;双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等;多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。

随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。

三、物业管理公司与产权人、使用人的关系

物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理与维修，对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

(一)产权人与使用人的构成

产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类:一是法人团体，二是私人用户。

1.法人团体

法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物

业的业主，是指物业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业，事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者，该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。

2.私人用户

住宅、写字楼、公共商业房产等物业，其产权或使用权有相当一部分属个人所有，特别是住宅，私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的，就户籍而言，有当地人、外地人和外国人;就身份而言，有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等;就收入水平而言，有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人，只要他们是物业的产权人或使用人，他们就是该物业的私人用户，并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。

(二)业主管理委员会与业主大会

根据国家建设部第33号令第6条:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称‘管委会’)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。

一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开一次，特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。

业主大会的主要任务是:①选举管委会;②监督管委会的工作;③听取和审查管委会的工作报告;④听取业主的意见和建议;⑤研究解决管委会不适当的决定;⑥讨论其他需要研究的问题。

业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。

管委会的权利包括:①制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利;②决定选聘或续聘物业管理公司;③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。

管委会的义务包括:①根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;②协助物业管理公司落实各项管理工作;③接受业主和使用人的监督;④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。

物业管理部主管职务说明书：基大物业管理公司简介材料

基大物业管理公司简介

**市基大物业管理有限公司是隶属于**市zz房地产开发公司的专业从事物业管理的现代企业。在由代表中国物业管理行业领先水平的广州**房地产物业顾问有限公司提供全程物业管理顾问的指导与培训下，经过不断的努力和探索，已建立起规范的物业管理专业服务体系和现代企业管理机制，具有完善的管理运作制度与业务操作流程。公司现拥有各类管理服务人员60余人，均接受过顾问公司正规、系统的职业培训，公司全体管理人员持证上岗，其中部门经理以上人员持有国家建设部颁发的岗位证书。

为了更快、更好地提升zz花园的管理服务质量水平，赶超先进，纳入规范专业化运作的轨道，我们聘请了具有长期深、港、穗物业管理资历与经验的广州**房地产物业顾问有限公司作为我们"zz花园"的物业管理顾问。我们有理由相信，通过双方精诚合作，定能把"zz花园"打造成为一流的安全文明社区和温馨高尚家园。

基大物业管理公司在**顾问公司的指导下，依照《前期物业管理服务协议》对zz花园实施全方位的管理、服务和经营工作。安保实行二十四小时值班制，提供富有人情味的优质、满意服务。公司的服务宗旨是"依法管理、业户至上、服务第一"。我们将以竭诚的服务精神，严格的质量管理，高效的时间追求，为业户提供一流的服务。

"zz花园"管理处下设:客户服务中心、工程维修部、安保部、环境维护部。各部门人员坚持"最优"原则配置。管理人员均为经过专业培训，具有较高学历的专业人士，并经多年实际工作的磨练，具有较为丰富的物业管理经验。操作层员工经严格培训，全员持证上岗，按岗分工，遵照管理处指令工作。

员工若有不努力工作、不称职、不廉洁等行为，请您尽可能记录其工作证编号或姓名，向公司领导投诉。您如有任何疑问，请直接致电或前往管理处查询;或以书面方式投诉至"经理信箱"，以使本小区的管理服务质量达到更高标准。

相信在全体同仁的努力下，通过诚挚的服务、科学的管理、不断的创新，将为您营造出优雅、舒适、安全、和谐的生活环境。

愿幸福、温馨永远伴随您!

附:"zz花园"地理位置图(插入地图)

物业管理部主管职务说明书：住宅小区物业管理模式

住宅小区物业管理模式(五)

居住在zz社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动ci系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段"三防"结合，确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡"以人为本"的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

物业管理部主管职务说明书：物业管理师考试题（操作技能）

____年5月 劳动和社会保障部

国家职业资格全国统一鉴定

职业:物业管理员

等级:国家职业资格二级

卷册二:操作技能

注意事项:1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级。

2、请仔细阅读各种题目的回答要求，并在规定的位置填写您的答案。

3、请保持卷面整洁，不要在试卷上作任何与答题无关的记号，也不得在标封区填写无关的内容。

一、 情景题(1―5题，每题8分，共40分)

1、 世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题，为了度过难关，请你为该公司制定一份资金筹措计划，尽可能多地为公司提供资金来源渠道。

2、 丰联物业管理公司将其负责管理的某住宅小区3号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司。工程完工后，丰联物业管理公司接到了工程验收通知。请问丰联物业管理公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作

3、 某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房，聘请了博泰建筑公司承担该项工程。这座楼为2层楼，总建筑面积534平方米。其暖通工程定额直接费为a，其定额工资为m，其它直接费为b，现场经费为c。请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。说明:计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率，也可以用符号代替。

4、 已经入住2年多的某townhouse(联排别墅)项目，现有300多户居民，其中白领人士较多，但是该项目位于郊外，缺乏附属配套设施。假设你是该项目的物业管理经理，请针对上述情况，完成以下工作:(1)为该物业项目设计4种合适的综合经营服务项目。说明;只写出服务项目名称即可。(2)如果全部综合经营服务项目都不是物业管理公司自己经营，而是对外承包，那么物业管理公司应如何监控服务质量

5、 小周是某物业管理公司人力资源部的经理，该公司在6月份需要进行年中绩效考评工作。请问小周应按照怎样的工作流程实施员工绩效考评方案

二、 案例分析题(6――7题，每题15分，共30分)

6、李经理是某物业管理公司财务部门的负责人，为了更好地控制公司的财务预算，他打算对公司的高层管理人员进行一次财务预算控制工作内容的培训，请帮他列出控制企业财务预算的具体工作内容清单和控制财务预算的步骤。

7、居住在青云小区1号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了金属护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是青云小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除护栏。请问:物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题

三、 方案策划题(8――9题，请从中选作一题，满分30分，如果8、9两题均答，则只计算第8题的分值)

8、海成物业管理公司负责管理的物业项目主要是写字楼和高档住宅。该公司现有员工450名，其中管理干部75名，专业技术人员40名。公司今年准备从二级资质晋升到一级资质，正在筹备修改公司的内部管理制度。请根据该物业管理公司内部管理制度的框架体系，内容具体到每一项制度名称，并写出财务部经理的岗位职责。

9、兴海物业管理公司负责管理的科兴小区是已经投入使用10年的住宅区，建筑面积50万平方米，以高层建筑为主。目前，该小区的停车位严重不足，根据实际需要，应该进行规模较大的停车场扩建增建工程，停车场扩建增建的提案获得了科兴小区全体业主的同意，停车场扩建增建用地也获得了主管部门的批准。科兴小区停车场扩建增建工程规模很大，兴海物业管理公司准备采取招标方式委托具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计。请写出(1)兴海物业管理公司选聘专业规划设计单位应遵循的招标工作程序。(2)科兴小区停车场扩建增建方案的主要内容。

物业管理师技能试题

作者:佚名 文章来源:转载 点击数: 706 更新时间:____-5-28 11:34:55文章主题词:物业管理师

1、 物业管理对物业的基本要求227

物业管理对物业的基本要求，不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑，更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有:

1)、物业的设计要“科学、合理、适用、美观”，并要方便维修和养护。

2)、建筑质量要好减少使用成本。

3)、设施齐全，能为使用人提供多种服务。

4)环境优美、安全、舒适。

5)、为物业管理提供必要的设施。

2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作228

1)、人员准备，综合素质高。

2)、资料准备，对方的资料和法规。

3)、设备准备，车辆、器材。

4)、资金准备。

3、 规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题232

1)、配套设施的完善问题。

2)、水电供应容量问题。

3)、安全保卫系统。

4)、垃圾处理方式。

5)、高层建筑物外观的清洁问题。

6)、消防设施问题。

7)、物业管理需要的设备问题。

8)、对建筑材料得意见。

9)、其他问题。

4、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督232

1) 监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。

2) 监督建设工程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。

3) 监督物业附属设施设备的配套建设过程。

4) 监督特殊附属设施设备的建设过程。

5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容232

1

) 项目的位置。

2) 项目的面积。

3) 项目建筑情况。

4) 配套交通状况。

5) 消防、安保、清洁等设施状况。

6) 项目性质及特色。

7) 政府的支持、扶持和介入程度。

8) 开发商的背景。

9) 周边环境状况。

6、 竟标项目进行全面调查的主要内容，从什么渠道得到信息236

1) 派人实地考察。

2) 从新闻媒介收集信息。

3) 向政府有关部门了解。

4) 其他途径。

7、 怎样对住区人员自然状况进行分析236

1) 总人数，它决定需求的总体规模。

2) 性别，不同性别具有需求的差异性。

3) 年龄，不同年龄段有需求的特殊性。

4) 职业和学历，这决定了需求的种类和档次。

5) 民族，不同民族的生活习惯各异。

6) 经济收入，收入水平直接决定需求水平。

8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析236

1) 按需求的对象分为物质需求和精神需求。

2) 按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的公共设施是必须的，满足弹性大的公共设施应从实际出发，注意提高其效益。

3) 按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。

4) 马斯洛的需求层次划分法:生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。

5) 人的需求是由低级向高级不断发展。

6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。

9、 怎样分析用户需求特性237

1) 对象性，人的需求总是指向某种物品和事物的，管区的各种设施越能满足人们的需求，就越能激发人的需求。

2) 条件性，人的需求是在一定条件下产生的，最主要的条件是购买能力。

3) 欲求性，需求一旦产生就会形成一种欲望，进而产生消费动机。

4) 关连性，前一种需求得到满足，后一种需求就会产生。

5) 反复性，有些需求会产生周而复始的现象。

6) 选择性，对品种或地点的选择。

10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查237

1) 竞争对手总体情况调查，对手有多少，分布如何，具体竞争对手是谁

2) 竞争对手能力调查，资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。

3) 竞争者成功的奥妙。

4) 本企业与之竞争成功的机会有多大。

11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作

1) 组建工作班子。

2) 对人员进行培训。

3) 准备经费。

4) 准备设备。

5) 准备相关资料。

12、 物业管理方案包括哪些内容240

1) 物业管理档次，物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础，管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。

2) 物业管理服务的标准，物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。

3) 物业管理财务收支预算，物业管理是有偿的服务与管理，物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。

13、 物业管理方案的基本结构241

1) 项目管理的整体设想与策划。

2) 管理模式，包括:运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。

3) 人力资源管理，人员的配备、培训、管理。

4) 规章制度建设，规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。

5) 经营管理指标，经营、管理指标承诺及采取的措施。

6) 社区文化建设与社会服务。

7) 财务管理及经费收入测算。

8) 日常管理。

9) 物业维修养护计划和实施。

14、 制定物业管理方案的主要步骤

1) 成立机构、培训人员。

2) 准备经费、设备、资料。

3) 项目、使用人需求、竞争对手调查。

4) 研究分析调查资料。

5) 确立管理档次、管理目标。

6) 确立主要措施和服务管理项目。

7) 经费预算。

8) 草拟方案文本。

9) 向专家顾问咨询。

10) 送公司领导审阅。

11) 修改、研讨、可行性研究。

12) 定稿、实施、反馈。

15、 制定物业管理方案的主要方法242

1) 经理意见法。经理意见为主，征求意见为基础。

2) 内部征询法。广泛征求意见，综合归纳后制订。

3) 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。

4) 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订。

5) 综合制定法。综合运用以上四种方法制定。

16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容245

1) 员工管理条例:劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，企业奖惩制度。

2) 各部门的职责范围:办公室、财务部、管理部门、服务部门。

3) 员工岗位责任制:经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。

17、 建立物业管理企业外部制度，应该从哪些方面着手建立251

1) 物业接管验收规定。

2) 楼宇入住规定:入住通知单书，收楼须知，入住手续书，入住合约。

3) 物业管理合约:明确业主、开发商、管理者的权利与责任，明确对物业公共部位及公共设施的管理，对物业损坏无法正常使用的规定，管理费用的规定，法律责任和其他事项。

4) 住户手册:居住区概况与管理，业主须知，日常管理与维修，物业管理条理，综合服务和有关部门电话号码。

5) 住宅区房屋及设施接代管制度:对接管范围、标准程序的规定，对房屋代管权责的规定。

6) 房屋管理服务制度:房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。

7) 住宅区管理规定:治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁止违章。

8) 业主公约和业主委员会章程。

18、 制定物业管理制度的程序

1) 研究所管物业的实际情况。

2) 研究业主及使用人的全面情况。

3) 正确评价本企业现状。

4) 学习有关政策法规，借鉴外企业经验。

5) 形成规章制度条目及思路。

6) 分头草拟，征求意见，讨论修改。

7) 定稿-批准-执行。

19、 业主公约其法律依据

1)《民法通则》规定:不动产的相林各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。

2)建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》:所有人和使用人对公用的部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。

20、 业主公约的特点261

1) 公约的主体是全体业主。

2) 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。

3) 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务，既有法律规范又有社会公德的内容。

4) 公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具有约束力。

5) 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

21、 业主公约的主要内容262

业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主大会通过后，上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有:

1) 物业的名称、地点、面积及户数。

2) 公共场所及公共设施状况。

3) 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。

4) 业主使用公共场所及公共设施的权益。

5) 业主参与管理和监督的权利。

6) 各项维修，养护和管理费的交纳。

7) 业主应遵守的行为准则。

8) 违约责任及其他有关事项。

22、 业主公约订立的原则262

1) 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。

2) 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。

3) 民主性原则。通过业主大会的形式订立，反应全体业主的利益和要求。

23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行

1) 组织人员学习有关政策法规，研究“示范文本”。

2) 结合实际情况，依照“示范文本”制定公约草案。

3) 公约草案提交业主大会讨论修改。

4) 业主大会通过。

5) 业主签字，业主公约生效。

24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别265

二者约束的主体不一样。

在物业管理中，用来约束主体行为的公约有《业主公约》和《物业管理公约》。《业主公约》的主体是全体业主，《物业管理公约》的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此，违反《公约》行为一般分为三种:

1) 业主违反《公约》。

2) 使用人违反《公约》。

3) 物业管理公司违反《公约》。

25、装修时违反《公约》的行为界定265

装修时违反公约的行为有:

6) 随意改动房屋结构，拆出承重墙，改变水电气管线走向。

7) 外墙任意添装防护栏和晾衣架。

8) 装修时违章使用或损坏公共设施设备。

9) 拒绝交纳装修垃圾清运费。

26、搬迁时违反《公约》的行为如何界定

搬迁时违反公约的行为有:

1) 占用或损坏公共部位和设施设备，违章使用电梯等设备。

2) 不按规定时间搬迁，妨碍滋扰他人。

3) 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。

27、日常违反《公约》的行为怎样界定265

日常违反公约的行为有:

1) 违规转租房屋。

2) 不执行业主大会决议。

3) 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。

4) 任意搭建放置自用设施。

5) 违章使用水电气和电梯设备。

6) 占用或损坏公共部位和公共设施。

7) 随意堆放杂物，丢弃垃圾和高空抛物。

8) 违规存放易燃易爆等危险品。

9) 践踏占用绿化用地。

10) 乱设摊点、广告牌。

11) 随意停车，噪声扰民。

12) 违规饲养家畜家禽。

28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面266

1) 物管人员要加强责任心，认真履行岗位职责。

2) 各部门负责人经常检查员工是否到位，及时发现并处理业主或使用人的违约行为。

3) 提高业主和使用人自觉遵守公约的意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性违反了公约或管理制度应如何正确处理267

1) 公约与管理制度的共性有:1目的相同，都是为了维护物业的完好及正常使用。2实质内容相近，都是规范主体在物业管理活动中的行为。

2) 公约与管理制度的个性有:1制订者不同，管理制度由物业管理企业制订;公约由业主委员会制订。2承诺人与制约人不同，管理制度由物业管理公司承诺，制约业主和使用人;公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺，相互制约。3性质不同:制度是管理性，属于硬性约束;公约是承诺制约性，具有软约束的特点。4对违反者处理方式不同，违反管理制度轻者批评教育，严重者给予民事或刑事处理;违反公约只能按公约约定的方式处理。

3) 正确处理违反公约行为的方法有:1规劝。2制止。3批评。4警告。5按管理制度处理。6提起民事诉讼。

30、有关装修管理规定(装修的流程)268

1) 住户

装修申报:1业主装修前必须向工程部提出申请。2工程部对业主的资格进行确认并提供有关资料。3业主尽快请设计公司设计并选择合格的装修单位。4业主15天内将装修设计图纸交工程部。

2) 物业管理公司审批:1业主递交装修方案一周后，工程部会同安保部对方案进行审核。2装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。3方案批准后按规定签协议，领取装修许可证。

3) 装修施工单位:1与物业管理公司签订《装修施工责任书》，领取施工许可证。2按批准的方案进行施工，不得有任何更改。3在施工期间严格遵守管理规定。4严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

4) 物业公司验收:1装修完工后由业主通知有关部门验收。2隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。3验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单。4业主贫验收单到管理部和安保部办理必要的手续。

31、物业管理资金的概念、物业资金管理的概念270

1) 物业管理资金是:为保持物业及附属设备设施的状态完好和使用安全，充分发挥物业的各项功能以满足业主需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段不同，分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。

2) 物业资金的管理是:物业管理企业对管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。管理对象是物业管理资金，管理目的是有计划低成本、最大限度地筹集资金和提高资金的运用效率。

32、物业管理启动资金的来源270

物业管理启动资金是物业管理企业开展工作初始阶段所需各项必要开支的资金，以及物业公共设施专用维修基金。其中包括两部分:

1) 管理企业形成、建立、组成所需的资金。来源-房地产开发企业单位组织及个人出资入股形式。用于-企业的注册资本、办公场所、办公用品、职工工资等。

2) 物业公共设施维修基金。来源-从三方面收取:国家、集体、个人。用于-物业的意外事故大修及日常维护。

33、物业公共设施维修基金如何进行管理271

1) 物业管理委员会设帐存入银行专户。

2) 使用时专款专用，由管委会监察批准。

3) 不宜由管理企业掌管，防止短期行为。

4) 近期不用时应在确保安全的基础上，争取合理运作使其增值。

34、日常物业管理资金的来源与管理271

1) 物业管理服务费。由管委会、管理企业和政府物价部门几方面考虑，共同协商制定。

2) 物业管理企业开展多种经营收入。

3) 其他收入。政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入。

日常物业管理资金的管理主要有两个方面:

1) 收取使用管理。及时有效地收取各种费用，有计划地使用、量收支出、专款专用。

2) 财务方面管理。加强财会制度的建立和监督力度;杜绝内部财务漏洞，避免发生意外事故;防止贪污冒领等现象发生;加强安全保卫工作。

35、物业管理资金的性质273

1) 根据物业管理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金。

2) 根据物业管理的对象和目的分为经营性资金和消费资金。

3) 物业管理资金性质的不同，决定了经营者对物业管理资金的管理与使用方式不同。

36、物业管理资金的使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性，具体包括哪些方面274

1) 成本性资金支出与使用。用货币形式表现的劳动生产耗费，包括劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利。必须支出无资金回收，是管理企业必须保障的资金。

2) 公益性资金支出与使用。物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出，包括各种捐资、赞助，做公益性广告。必须支出无资金回收，有利于树立企业形象。

3) 投资性资金支出与使用。为了筹集发展使用的资金，把暂时不用的资金用于受益性投资以求得更大的资金回报。四注意:选好投资的方向，资金的安全性，资金的回收周期，占整体资金的比例。

37、物业管理资金使用责任制276

1) 管理资金的使用由单位领导负领导责任，财务人员负管理责任，使用人员负使用责任。

2) 领导下达资金使用指令与计划，财务人员负责把资金拨给使用人使用。

3) 领导与财务人员及资金使用人之间互相监督，各负其责。

4) 责任到人，层层负责，互相监督，使资金安全准确地使用到位。

38、物业管理资金的预算及其所必须的前提条件277

物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向，以提高管理效益为出发点，以财务管理体系为保障，全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。物业管理资金的预算及管理要达到目标必须具备的条件是:

1、 扎实的会计工作和基础管理工作。

2、 完善的制度体系。

3、 好的领导体制与领导集体。

4、 充分利用管理会计的职能。

39、物业管理资金预算编制程序和编制原则278

资金预算的编制程序有:

1) 资金预算的编制由预算专业部门负责。

2) 根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展。

3) 根据现有管理资金的掌握情况，于每年初编制出本单位的资金预算计划。

4) 领导审批后执行。

5) 较大的管理企业应分层编制，层层审核把关，最后汇总论证。

6) 资金预算的编制可以自上而下、自下而上，或上下结合论证。

资金预算的编制原则有:

1) 目标性原则。预算的编制应围绕管理经营目标进行。

2) 全面性原则。做到全面、系统、平衡、完整。

3) 范围与周期性原则。确定预算单位范围和预算周期。

4) 人本原则。预算应成为激励人，使人看到希望，适合人完成。

40、房屋修缮定额都包括哪些内容如何选用修缮定额324

1) 总说明。综合说明修缮定额的编制原则、

指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用，同时还要说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素。

2) 分部工程说明。说明本分部工程定额的编制依据，项目划分原则，施工方法的确定，定额的主要内容及换算方法，选用材料的规格和各种材料的损耗率的确定。

3) 分部工程量计算原则。计算方法、计量单位、尺寸起止范围、应扣除和应增加的部分、计算附表。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。工程量是修缮预算的基本数据，工程量的准确性直接影响到修缮预算的准确性。

4) 定额项目表。规定了各分项工程项目的人工、材料消耗用量指标，还列有人工工资标准、材料预算价格及汇总的基价。项目表上方为该分项工程的工作内容和计量单位。

5) 附录。包括各种混凝土沙浆配比表，建筑材料名称及规格表。

选用修缮定额时应注意:

1) 应选用当地现行的修缮定额。

2) 利用附近地区的修缮定额。

3) 利用工程预算定额。注意增加工料消耗数量，旧料回收利用。

41、房屋修缮预算的编制步骤包括哪些325

1) 熟悉施工图纸，收集预算材料。

2) 计算工程量。

3) 选用修缮预算单价。

4) 编制修缮工程预算表。

5) 编制主要材料用量表。

6) 编制主要材料调价计算表。

7) 编制修缮工程预算费用表。

8) 写编制说明、装订签章。

42、编制房屋修缮预算需要了解收集了哪些方面的情况325

1) 熟悉施工图纸。

2) 收集预算材料。

3) 收集施工组织设计资料。

4) 了解施工现场情况。

5) 了解施工方式。

43、如何计算工程量326

1) 先根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和现场实际情况，确定工程量计算项目。

2) 将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。

3) 在计算工程量列项时，要按照先拆除、后新作和修补的修缮施工顺序进行。

4) 注意拆除工程对对其他部位的影响，应同时考虑修缮工程量。

44、如何选用修缮预算单价326

1) 按照修缮定额的分部分项顺序，逐项套用与施工图纸中内容相应的预算单价。

2) 如遇工程内容与定额项目内容不符时，应换算成所需的修缮预算单价。

3) 如遇定额中没有的项目时，应编制补充修缮预算定额。

4) 选用修缮预算单价时，还要考虑旧料的回收利用。

45、修缮工程预算表应反映出哪些主要费用326

1) 单位工程的工程直接费。

2) 分部工程的工程直接费。

3) 单位工程的人工费、材料费和机械费。

4) 各种主要材料需用量。

46、列出编制工程预算表的步骤和方法327

1) 按定额编号的顺序，把工程量计算表中相应的定额编号、分项工程名称、单位和工程数量，填入工程预算表内。

2) 将预算单价和主要材料的定额量填入表内。

3) 将各分项工程项目的工程数量乘以预算单价，得出总价。

4) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以人工费、材料费和机械费的单价，得出合价。

5) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以各种材料的定额量，得出需用量。

6) 将各分项工程项目的总价、合价及各种材料的需用量分别汇总，填入小计栏。

物业管理部主管职务说明书：某小区物业管理意见征询

小区物业管理意见征询

一、如果为保持小区建筑外观的美观统一，不允许安装以下物体，对此您做何看法(同意就请在"□"上划"√"，否则请提出参考意见)

1、小区内不允许安装外置式防盗网、拉闸等，只能按统一式样安装内置式的。

□赞同

□其他意见或建议:

2、小区内不允许安装户外型热水器，包括各式太阳能热水器，或需破墙安装排烟装置于户外的燃气热水器等。

3、不允许以任何形式改动或封闭阳台、露台、层顶花园。

4、晾衣架、空调外机需要安装于统一指定的位置。

如果为保障小区业主的安全，对小区实行封闭式管理，即采取"业主凭证"出入，访客需得到业主同意方可入内，临时人员需办理

二、《临时出入证》接受管理等措施，对此您有何意见。

三、按照政府有关规定以及为保障小区环境安静整洁，如果禁止在小区内畜养任何大型宠物，你有何意见。

物业管理部主管职务说明书：物业管理员《住宅小区的物业管理》试题

一、单选题

90、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志是，是否具备( )

a、建设达到一定规模，基础设施配套齐全 b、室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施 c、按照城市统一规划而建设，并以投入使用 d、是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

91、住宅小区物业管理的主要对象是( )

a、房屋 b、业主 c、设备 d、环境

92、( )是最容易被管理控制的因素、也是住宅小区构成中最重要的因素。

a、人为环境 b、地理环境 c、自然环境 d、社会环境

93、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。

a、北京 b、青岛 c、广州 d、深圳

94、住宅小区物业管理是( )过程。

a、超期管理 b、静态管理 c、动态管理 d、静态、动态管理

95、物业开发商可以通过与物业管理公司签订( )，委托其介入物业的前期管理和销售工作。

a、托管合同 b、临时委托合同 c、永久性合作协议 d、合作备忘录

96、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是( )

a、创造最大的经济效益 b、减少漏交管理费的现象 c、使住宅小区居民满意 d、协调好业主之间的关系

97、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。 k#c

a、经常性的监督检查 b、业主委员会的督促 c、广大业主的自觉性 d、签定公约或管理制度

98、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签定( )。

a、前期物业管理服务协议书 b、前期物业委托管理合同 c、临时物业委托管理合同 d、永久性合作协议

99、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。

a、第一个业主入住一年 b、全部业主入住 c、成立业主委员会 d、接管验收

100、业主公约签定的条件是小区入住率达( )以上，已入住业主中持有产权( )以上。

a、30%，30% b、30%，50% c、50%，50% d、50%，80%

101、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由( )编制。

a、物业管理公司 b、业主委员会 c、特产办事处 d、房地产行政管理部门

102、住宅小区物业管理形式是( )

a、行政性管理 b、监督式管理 c、协商式管理 d、文件化管理

103、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有( )。

a、房屋完好率达98%以上 b、居民满意率达90%以上 c、房屋零修及时率达100% d、新建小区公共绿地人均3平方米以上

104、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得( )

a、高于16oc b、低于16 oc c、高于20oc d、低于20oc

105、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上

a、0.5 b、1 c、2 d、3

106、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达( )。

a、90%以上 b、95%以上 c、98%以上d、100%

107、实行( )管理是指把设施的运行划分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

a、动态 b、静态 c、多元化 d、状态化

108、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为( )。

a、管理者的管理手段在不断地变化 b、住宅小区的居民在不断地变化 c、物业在使用过程中不断发生变化 d、物业管理企业经常发生变化

二、多选题

; 109、住宅小区由( )构成。

a、居民 b、居住面积 c、居住设施 d、居住环境

110、住宅小区房屋按产权划分有( )。

a、异产毗连房屋 b、私人房屋 c、集体房屋 d、国有公有房屋

111、居民个人对自己拥有所有权的房屋享有( )等法律允许范围内的一切权利。

a、占有权 b、享用权 c、排他权 d、处置权

112、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以( )

a、 租 b、出售 c、抵押 d、赠与

113、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》为我国城市住宅小区管理( )奠定了基础。

a、正规化 b、自动化 c、法制化 d、现代化

114、住宅小区物业管理主体由( )组成。

a业主和业主大会 b、业主委员会和物业管理公司 c、政府相关部门 d、房地产开发建设单位

115、iso9000质量体系认证最终要达到的目的是( )。

a、精神文明建设 b、提高人的素质 c、以质量保持市场 d、以质量扩大市场

116、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有( )。

a、房屋完好率 b、群众满意率 c、零修及时率 d、各种费用收缴率

117、住宅小区物业管理的原则包括( )。

a、依法管理原则 b、有偿服务原则 c、状态化管理原则 d、专业化与标准化管理相结合原则

118、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。

a、有偿 b、低价 c、高档 d、高效

119、住宅小区物业管理的特点有( )。

a、重服务 b、重物不重人 c、重人不重物 d、重开发利用

三、判断题

120、( )住宅小区是指建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的、相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。

121、( )自然环境如何将直接影响人们的身体健康，所以，它是衡量住宅小区物业管理水平最直接、最重要的标志。

122、( )住宅小区最大特点是相对封闭独立、居住功能单一、居民居住集中。

123、( )住宅小区房屋产权多元化是指一个住宅小区由众多具有居民所有权房屋组成。

124、( )住宅小区公共设施社会化是指小区内的所有房屋及其附属设施、设备都属于公有，形成公有社会化格局。

125、( )住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。

126、( )iso9000族的核心就是创名牌企业。

127、( )住户手册是强制性、具有一定法规约束力的执行性文件

128、( )住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。

129、( )住宅小区的一切物业都是为小区居民居住和生活服务的，使住宅小区的物业发挥最大的使用价值，物尽其用，是住宅小区物业管理的最大职能。

130、( )住宅小区物业管理主体是由多方面构成，如果不依法进行权利之间的界定，住宅小区物业管理工作就容易发生混乱。

131、( )物业管理服务价格的确定，不仅要考虑补偿服务过程中的生产和人力消耗，还要考虑按规定缴纳的税金。

物业管理部主管职务说明书：物业管理公司人员招聘作业指导书

招聘流程

部门负责人办公室(部门经理)

1.目的

依照公司岗位任职资格，有序地招募到符合公司各类岗位要求的人才，合理调配、使用人才，以适应公司经营管理及业务发展需要。

2.范围

适用于各部门人员调配及内外部招聘，其中总经理助理以上人员招聘按照集团有关规定执行。

3.定义

无

4.职责

部门/岗位工作职责

总经理

总经理助理审批各管理处及各部门人员编制。

办公室协调进行公司内部各类人员的调配，开展内外部招募工作，制订并监控各管理处及各部门人员编制，并根据公司发展需要及人力资源规划，提前做好人员的储备工作。

管理处/部门负责人及时掌握管理处/部门人员配置状况;合理调配内部人员;职位空缺合理申报

5.方法及过程控制

5.1招聘

5.1.1招聘流程

5.1.1.1办公室根据职位空缺情况与岗位任职要求决定在公司内部进行调配或组织内、外部招聘。

5.1.1.2办公室负责组织安排招聘工作，依招聘流程实施招聘工作。

5.1.1.3同等条件下优先录用公司内部应聘人员。

5.1.1.4办公室招聘专员负责核实拟录用人员各类证件的真实性及有效性。并由招聘专员保留相关证件的复印件并做好入职手续办理，指导入职人员填写《应聘信息登记表》。

5.1.2人员资料

5.1.2.1身份证复印件(须交验原件)

5.1.2.2学历证书复印件(须交验原件)

5.1.2.3体检合格表(公司指定医院)原件

5.1.2.4特种作业人员上岗证复印件(须交验原件)

5.1.2.5非zz市户籍应聘人员，应提供以下资料之一:

a.户籍所在地派出所提供的无犯罪记录证明。

b.zz市户籍的担保人材料，包括担保人身份证复印件(须交验原件)、担保人正

式工作单位开具的在职证明或zz市自有房产所在地的户籍证明(须交验原件)，并留存家庭住址、邮政编码、办公或住宅电话及担保人当面亲笔签署的担保书。

5.1.2.6职员资料由公司人事信息管理员统一整理、保管。

5.1.3转正

5.1.3.1试用期一般为一至三个月，最长不超过六个月。

5.1.3.2 试用期内职员由试用部门负责人安排工作，并对其工作情况进行考察。具转正资格者由所在管理处人事管理员(本部及储备管理人员由招聘专员)发起填写《员工转正评估报告》，经相关人员审批后，由办公室办理转正手续。其中:普通职员的转正由部门或管理处负责人审批，办公室复核;本部及主管级(含)以上职员转正由部门负责人审核，办公室复核后，分管领导审核及总经理审批。参加公司新员工培训后考核未合格者，须再次参加培训及考核，考核合格如期转正，考核仍不合格者予以解除劳动合同。

5.1.3.3职员试用期内达不到任职要求的，由所在部门负责人与当事人员面谈，延长试用期或解除劳动关系。填写《面谈表》，经当事人签字确认被告知后报办公室统一存档，延期一般为一个月，延长期满后仍无达到任职要求的，给予解除劳动合同处理。

5.2岗位任职要求

5.2.1 部门经理(助理)

基本要求

教育工作经验健康

状况应接受的内部培训资格证书发证

机构

大专

以上三年以上良好岗前

培训新员工

培训升职

培训在职

培训

特殊要求1.品质管理部经理须通过"内部质量审核员"资格培训iso9000内部质量审核员资格证书有资质发证

机关

2.财务管理部经理须具备全国初级财务职称会计专业

初级职称证书国 家

财政部

3.管理处经理/经理助理具物业管理岗位资格证书物业管理岗位资格证书国家

建设部

其他要求1.担任主管以上职务半年以上

2.熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程

3.具有较强的管理能力和领导水平

4.通过办公室统一组织的考核或资格审核

5.2.2主管

以上二年以上良好岗前

特殊要求

1.品质管理部主管及公司内审员须通过"内部质量审核员"资格培训iso9000内部质量审核员资格证书有资质发证机关

2.财务管理部主管须通过全国"会计初级职称"资格培训会计专业

初级职称证书国家

3.供配电/给排水/电梯/制冷设备主管须通过该专业"中级等级证书"资质培训或初级职称证书。中级等级证书

(初级职称证书)各地

劳动局

5. 管理处主管必须通过物业管理岗位资格培训物业管理岗位

资格证书国家

其他要求1.在专业技术及管理岗位工作半年以上

3.具有一定的管理能力

4、通过办公室统一组织的晋升考核或资格审核

5.2.3主办

状况

应接受的内部培训资格证书发证

中专

以上二年以上

良好岗前

特殊

要求供配电/给排水/电梯/制冷设备主办须通过该专业"中级等级证书"资质培训或

初级职称证书。中级等级证书

初级职称证书各地

其他要求

1.在专业技术及管理岗位工作半年以上

4.通过部门组织的考核或资格审核

5.2.4技术及管理人员

基本教育 工作经验健康

应接受的内部培训

资格证书发证

要求高中

以上一年以上良好岗前

1. 财务管理部/业务部门的会计/出纳员须通过"会计上岗资格"培训会计证zz市

财政局

2. 设备责任人和技术员须通过相关设备操作上岗资格培训上岗证各地

3. 专职或兼职司机须持有效驾驶执照机动车辆

驾驶证各地公安局车辆管理所

4.食堂厨师须持等级证书并通过健康检查厨师等级证书、健康证各地劳动局、卫生防疫站

5.品质部所有人员需持物业管理上岗证物业管理岗位资格证书国家

1、熟悉任职岗位的业务运作，具有一定的专业技能

5.2.5普通员工(含班长)

基本

要求教育健康

状况

应接受的内部培训升班长要求

资格证书发证

机构

初中以上良好岗前

培训新员工

培训在职

培训升职

培训

特殊

要求1.救生员须通过"救生员上岗资格"培训、健康检查救生员上岗证、健康证水上运动协会

zz市防疫站

2.食堂工作人员须通过健康检查健康证zz市防疫站

3.控制中心负责人需持消防上岗证。消防上岗证zz市消防局

升班长要求1、在员工工作岗位工作半年以上

2、熟悉本专业及部门运作流程

3、具有一定的组织协调能力

6.支持性文件

无

7.质量记录表格

tj**wy6.2-z01-01-f1《应聘信息登记表》

tj**wy6.2-z01-01-f2《员工转正评估报告》