物业辖区突发水管爆裂处理规程

适配人群秩序维护员，当值领班，监控中心人员使用场景水管爆裂，积水排险，用电安全防护
编制目的水管爆裂了容易淹屋子、泡坏东西，写这个就是想快点堵住、少受损失。
适用范围秩序维护部的人，天天巡逻盯水管的活儿。
职责分工巡逻员先发现喊人，领班跑现场指挥，工程清洁来帮忙，主管在后面盯着。
操作流程看见爆管马上喊领班 自己动手堵；领班到场叫人支援；接水带排水；危险就断电；拍照留记录。
执行标准堵漏用旧布草、胶桶、消防水带；排水要引到下水道或空地；断电得立刻通知；拍照要拍清漏水点和周围情况；记录写明时间地点和处理人。

1.0目的

为减低水管爆裂造成的损失。

2.0适用范围

适用于秩序维护部

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2巡逻秩序维护员应加强巡查。

4.0操作细则

4.1巡逻队员发现水管爆裂立即通知当值领班，同时现场采取堵漏措施。

4.2当值领班立即赶往现场，同时让监控中心通知工程部、清洁部带工具和旧布草、胶桶堵漏、接水、清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响业主、住户。

4.3根据现场情况，现场秩序维护员立即用消防水带连接漏水处，使水排往下水管道或空旷地带。

4.4如漏水影响到用电安全应立即通知关闭现场电源。

4.5如水可能影响日常操作、保养及可能涉及申报保险金等问题，当值领班安排人员对现场拍照、做好记录。

物业辖区突发水管爆裂处理规程：物业辖区突发应急事件处理

适配人群秩序主管，巡逻员，监控员使用场景爆炸案，凶杀案，绑架案
编制目的防止小区出事，看看有没有异常，保证大家安全，盯住公共地方，让住户和员工都平安。
适用范围小区里所有巡逻的秩序维护员，还有监控中心和各岗位的人。
职责分工秩序主管带头管这事，巡逻员动手干，领班现场指挥，监控员配合报信，其他部门听命令行动。
操作流程发现情况马上报领班，保护现场别让人碰，疏散人群别乱跑，拉警戒线守着，给警察讲清楚看到啥。
执行标准用对讲机喊话，拿警戒绳划圈，记清时间地点人物，急救只让会的人做，失物要核对身份证才还，可疑电话别挂断等警察查。

1.0 目的

为监视和巡查管辖区，防止不安全事件发生，掌握小区正常运作状态和公共秩序，完善安全设施，确保住户、员工生命财产安全。

2.0 适用范围

适用于本小区范围内

3.0 管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2各级管理人员及秩序维护巡逻人员加强巡查。

4.0 操作细则

4.1 发生爆炸案时之处理程序

4.1.1 各岗位如发现爆炸时，立即上报当值领班。

4.1.2 监控中心值班员报警，并派秩序维护员保护现场，劝阻业主不要惊，马上通知各部门，听从领导指挥人员有秩序地撤离现场，不要乱闯，避免引起其它不必要的事故。

4.1.3 在公安人员到达之前，业主应留在安全地带，并维护好现场秩序，迅速将伤者送往医院抢救。

4.1.4 应在现场周围划出警戒线，拉上警戒绳，并派专人专职看守，不得让无关人员进入。

4.1.5 及时向公安人员提供案发前后的可疑线索，目击者要向公安人员主动提供所目睹的详细情况。

4.1.6书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.2 如何保护杀人案件现场

4.2.1服务中心、监控中心及岗位秩序维护员接到业主、住户报告凶杀时，立即通知秩序维护部当值领班赶往现场。

4.2.2并派秩序维护员保护现场的原始状态，在公安人员到场前，不许任何人触摸或移动现场中的任何一件物体，因为现场上的任何物品可能成为证实犯罪的确凿证据。

4.2.3 不要引起惊慌，立即疏散围观人员，避免事态扩大。

4.2.4 及时向公安人员提供案发前后的可疑线索，目击者要向公安人员主动提供所目睹的详细情况。

4.2.5 尽量配合公安机关破案。

4.2.6书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.3发生绑架案件处理程序

4.3.1 如发现案犯正在绑架人质时，应立即用对讲机领班，领班根据现场实际情况随时下达命令。

4.3.2 当值秩序维护员迅速赶到尽力阻止案件人发生，并将犯罪分子抓获。如不能完成以上行为，应记下犯罪分子人相貌、交通工具特征或号码、人质情况以及案犯逃离方向等。

4.3.3 监控中心应迅速向公安机关或附近巡警报告。

4.3.4书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.4失物处理程序

4.4.1在公用地方，如走廊、楼梯等拾获财物时，应立即向当值领班报告，并交回服务中心，等待失主领回。

4.4.2 将财物情况详细记录在个人及部门工作日志上。

4.4.3当物主来领回失物，应要求其说出失物日期、地点详情，情况符合，在部门工作日志上签收，并登记身份证号码。若有可疑之处，可报警处理。

4.4.4 拾获有价值或名贵的物品，应交回当值领班并及时交行政部处理，并考虑是否交警方处理。

4.4.5 将详细情况记录后，尽快呈报领班。

4.5发现住户受伤或生病处理

4.5.1 当发现住户或有任何人在公共地方突然晕倒或意外受伤时，必须通知当值领班及主管。

4.5.2 将病者或伤者安置在适当地方休息，并设法通知其家人。

4.5.3 妥善保管好伤者或病者的财物。

4.5.4 只有受过急救训练者，方可急救伤者。

4.5.5 尽量将伤者或病者与围观者隔离。

4.5.6 将详细情况记录后，尽快呈交领班。

4.6可疑物及恐吓电话处理程序

4.6.1秩序维护员在巡视时如发现可疑物品，应及时上报领班，并不准触摸，指导业主、住户或行人远离该处，秩序维护领班发现物品有可疑之处，须报上级领导及消防值班中心，如明显属危险品或爆炸物品等，立即通知当值领班致电110支援。

4.6.2如接获恐吓电话或任何有危险性发生的电话，须保持镇定，与对方详谈，留意电话背景、动机及有任何要求，如对方已经收线，不要把电话挂断(待警方寻找电话来源)，通知上级主管及公司领导，并尽快报警求助。

物业辖区突发水管爆裂处理规程：物业辖区突发停电处理

适配人群秩序主管，消防监控员，当值领班使用场景停电事件，市电中断，消防广播启用
编制目的停电时快干活，别让事情变乱，保护大家安全，不让业主慌。
适用范围秩序维护部所有人，管巡逻、报信、守门这些事。
职责分工秩序主管带头，领班盯现场，消防中心值班员报信，工程部来修电。
操作流程先发现停电马上报，再查哪没电，开广播通知，守通道，防坏人，最后写报告。
执行标准手电和应急灯要亮着，广播声音要清楚，通道门得打开，访客不能进，电话有人接，报告当天交。

1.0目的

为提高秩序维护部在遇到停电情况时的工作效率，避免事件的发生。

2.0适用范围

秩序维护部适用

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2消防监控中心值班员保证存放的手电、应急灯应保持良好状态。

4.0操作细则

4.1秩序维护员巡查时发现各区域或部分区域停电，立即通知当值领班消防中心值班员立即电话通知工程部。

4.2服务中心客服主管应立即与工程部了解情况，若不是内部原因引起，当值领班应通知消防中心与供电局联系，查询有关情况。

4.3若确认为市电停电，服务中心客服主管应立即通知相关部门，由工程部主管来协助处理停电问题。

4.4立即开启消防广播及出通告知会受影响业主，若在深夜出通知知会。

4.5检查各公共区域及走火通道、消防楼梯、服务中心是否有电及正常运作，若有异常应及时通知工程部抢修。

4.6通知秩序维护员开启各走火通道门，检查证件才让业主进入，一切访客应暂时谢绝探访。

4.7安排职员到有关受影响人的单元了解是否需求协助，在服务中心必须派专人接听投诉电话，做好解释工作;

4.8遇到骚乱，由当值领班负责召集人员到场制止，防止事态扩大，必要时可报辖区派出所，说明情况请求支援

4.9全体秩序维护员注意岗位情况，加强各区域巡视，特别预防抢劫、偷窃或其它暴力、毁坏性行为的发生。

4.12当接到有坏人盗窃或抢劫时，各岗位要加强戒备，坚守岗位，随时堵截案犯，并扭送公安部门处理。

4.13供电恢复后应以消防广播知会受影响业主，深夜除外。

4.14在供电恢复正常后，由当值领班综合所有事项提交特别事件报告交上级。

物业辖区突发水管爆裂处理规程：物业辖区安装维修有偿服务

适配人群工程维修员，客户服务员，中控值班员使用场景业户报修，室内维修，设施安装
编制目的让维修安装服务不乱套，帮业主把家里东西修好装好，让他们觉得靠谱舒服。
适用范围物业工程部、客户服务中心、中控室、环境部、采购员，还有业主家里的水电门窗啥的。
职责分工工程部的人动手修装，客户中心登记收钱回访，中控室接电话记事，环境部叫保洁，采购员备工具材料。
操作流程先登记需求填单子，再派工通知师傅，接着领料上门干活，修完写单子让业主签字，最后回访问满意不满意。
执行标准用《有偿服务单》《回访单》这些表，按《收费标准》算钱，修得在规定时间干完，不能收现金只走银行托收，说话要客气，现场要干净。

物业辖区安装维修及有偿服务规程

1.0目的

对物业区域范围内的各类安装维修及有偿服务过程进行控制，为业主/业户提供满意的服务。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管理处向业户提供业户室内设施设备安装及有偿维修服务的管理。

3.0 职责

3.1管理处工程部负责组织日常的小型设备安装及维修工程，由客户服务中心按标准收取维修服务费用。

3.2管理处工程部人员负责向业主/业户提供具体的维修安装服务，并填写相关记录。

3.3管理处环境部负责联系清洁公司向业主/业户提供清洁有偿服务。

3.4管理处采购人员负责申购、提供安装维修服务所需的物品、材料、工具。

3.5管理处客户服务中心工作人员负责安装维修及有偿服务信息登记及回访工作。

4.0程序要点:

4.1服务需求的登记

4.1.1 管理处通过入伙、日常宣传等形式将管理处有偿服务公布给业户。

4.1.2管理处客户服务中心如接有业户来人、来电的要求服务的申请后，登记在《业户服务/需求/意见记录表》，签发《有偿服务单》，单中应注明住户的地址、联系电话、要求的维修内容时间等。

4.1.3中控室接到业户口头、来电、打对讲机的维修服务需求时将业户地址、姓名、服务内容、联系电话、预约服务时间记录在《业户服务/需求/意见记录表》上。

4.2派工

4.2.1客户服务中心、中控室在做完记录后及时填写《有偿服务单》，并通知相关维修人员按业务预约的时间前往维修。

4.3安装维修

4.3.1维修人员接到通知后，根据《有偿服务单》中的情况到仓库办理物品领用手续。维修人员也可先到现场了解情况以确定维修用料。

4.3.2维修人员领料后，即前往《有偿服务单》指定地点给业户提供安装维修服务，并在《安装维修及服务工作标准》中规定的时间内完成维修任务。

4.3.3经查实无法实施维修的，维修人员应及时向工程部主管报告，并向业户说明情况。工程部解决不了的，应及时上报管理处经理，直至问题解决为止。

4.3.4维修人员在提供服务过程中应遵守公司规定的服务人员文明礼貌有关规定。

4.4维修收费

4.4.1维修人员在现场提供安装及维修服务时，应根据《有偿服务收费项目及标准》真实地向报修业户告知，并在《有偿服务单》上将各类材料用品费用、人工费等收费数额按实记录并统计，在征得业户同意用银行托收方式或现金支付费用的前提下，方才可及时为业户提供安装及维修服务。

4.4.2原则上，所有业户的有偿安装及维修服务提供，凡涉及收费的，均明确要求业户采取银行托收的方式付款，不允许维修人员私自收取业户的现金支付，如出现有此类情况，当以违规严肃处理。

4.5维修记录

4.5.1维修人员根据服务内容，填写《有偿服务单》，提供服务时请业户在相应栏目签名。

4.5.2服务完成后，维修人员将《有偿服务单》第一联、第三联送交客户服务中心，第二联工程部留存，第四联交由业户备存。第三联由客户服务中心作为收取有偿服务费用的凭据。

4.5.3客户服务中心每天至少两次到监控中心抽查《业户服务/需求/意见记录表》记录情况，并收回前一天的记录。

4.6回访

4.6.1客户服务中心事务管理员针对维修人员已完成的有偿服务的工作质量和服务态度进行回访，每周按安装维修及服务数量的60%填写《回访单》。回访时可采用电话或上门的形式。

4.6.2对于收费金额在200元以上的维修项目，客户服务中心主管应登门回访或电话回访，了解维修工作质量、服务态度和收费情况等。回访情况记录在《回访单》上。

4.6.3业户对服务质量不满意而投诉，按《业户投诉处理程序》执行。

5.0相关记录

5.1《安装维修及有偿服务收费标准》

5.2《有偿服务单》

5.3《回访单》

5.4《业户服务/需求/意见记录表》

物业辖区突发水管爆裂处理规程：物业辖区电梯应急处理

适配人群电梯工，维修组主管，消监控值班员使用场景电梯断电，电梯进水，火灾迫降
编制目的让电梯出问题时大家知道怎么快速反应，别慌乱，保护坐电梯的人安全，也保护电梯别坏得更厉害。
适用范围公司管的所有电梯，维修组、保安队、消监控中心这些岗位。
职责分工消监控中心值班员最先发现和通知，维修组的人动手处理，主管盯着整个过程，保安队配合疏散人。
操作流程先打电话报情况，再看有没有人被困，接着断电或停梯，查原因，最后除湿或修好才能再用。
执行标准要用应急电话、监控探头、干抹布、热风筒这些工具，断电必须彻底，湿气要完全干透，绝缘达标，试运行没异响才准开。

1目的

规范电梯突发事件下的应急处理工作，确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯应急处理工作。

3职责

3.1维修组主管负责电梯突发事件下应急工作的组织监控工作。

3.2电梯工具体负责应急工作的实施，做好应急处理的相关记录。

4操作要求

4.1突发事件

本规程所指的突发事件系指:

a)断电;

b)电梯进水;

c)电梯故障;

d)火灾;

e)电梯困人;

f)其他导致电梯不能运行的突发事件。

4.2断电情况下的应急处理

4.2.1电梯断电后，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话，或通过监控探头检查电梯内是否有人被困。如有人被困，消监控中心值班人员应通过电话进行安抚。

4.2.2维修人员应迅速判明停电原因，进行抢修，如有困难应及时与维修中心、工程部联系请求支援。

4.2.3如有人员被困，维修人员应首先进行救援操作，具体程序详见《电梯困人处理规程》。

4.3电梯进水的应急处理

4.3.1电梯发生进水事故时，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话，通知乘梯人员迅速离开轿箱，以免发生意外。

4.3.2进水应急处理方法

维修人员到达现场后，应首先确认电梯内已无乘客，然后对电梯做如下处理:

a)当底坑内出现少量进水或浸水时，应立即将电梯停在二层以上，并断开电梯总电源;

b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

c)如因进水而导致电梯故障，应采用受动盘车，将电梯轿厢停于进水层站的上一层。如因进水导致电梯鼓掌而困人，按《电梯困人处理规程》进行救援;

d)当机房发生进水时，应立即停梯，并断开电梯电源总开关。

4.3.3维修人员关闭电梯电源总开关后，应迅速判明进水原因，阻断漏水源。

4.3.4对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

4.4发生火灾时的应急处理

4.4.1楼层发生火灾情况下的应急处理

应急处理方法包括:

a)楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态，并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静，电梯运行到基站后，立即疏导乘客迅速离开轿厢;

b)如消防联动装置失灵，消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态;

c)如消防联动装置、应急电话均失灵，则由消监控中心值班人员通知电梯工，由电梯工进行紧急迫降操作;

d)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.4.2井道内或轿厢发生火灾时的应急处理

a)发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源，报告消监控中心，同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延;

b)消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降;

c)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.5电梯困人按《电梯困人处理规程》进行处理。

4.6电梯工在应急处理结束后，及如实地做好相关的记录。

5相关文件

《电梯困人处理规程》

《火警、火灾应急处理规程》

6记录

《电梯应急处理记录》

物业辖区突发水管爆裂处理规程：s物业辖区综合布线系统维修保养

适配人群通信线路工，弱电运维员，综合布线技工使用场景通信机房维护，弱电间巡检，综合布线保养
编制目的让配线架保养不乱来，防止跳线乱接出问题，设备干净好用。
适用范围弱电维护岗，配线架、光纤机架、楼层配线架。
职责分工维护员自己干，班长看一眼，技术员偶尔抽查。
操作流程按计划做保养，用专用工具压跳线，拆不用的跳线，清灰，紧固模块，补标牌，填检查表。
执行标准灰要擦到看不见，螺丝拧紧不晃，标牌字清楚，跳线压得牢不松动，检查表当天填完不漏项。

1.严格按照保养计划进行系统的保养。

2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。

3.配线架没有用的跳线应拆除。

4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。

5.检查紧固有关的配线架和模块。

6.检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。

7.工作完成后填写通讯线路设备检查表

物业辖区突发水管爆裂处理规程：物业辖区电梯困人处理

适配人群维修技术人员，消监控值班员，保安应急队员使用场景电梯困人，停电故障，设备异常
编制目的写这个是为了电梯卡人时能快点救出来，不让大家害怕，不让人受伤。
适用范围停电或电梯坏了卡住人的时候用。
职责分工维修组的人动手救，保安帮忙开门看人，管理处负责安排协调。
操作流程先通知监控中心，再确认轿厢在哪，断电，看地坎距离，近就直接开门救人，远就得盘车挪到平层再救。
执行标准用专用厅门钥匙开门，用手电照着找轿厢，断电要彻底，盘车至少四个人，一人松闸两人盘车一人盯标记，轿厢必须停稳才开门。

物业辖区电梯困人处理规程

1目的

为规范电梯困人处理程序，确保及时安全的进行援救，特制定本规程。

2适用范围

适用于因停电、设备故障等造成电梯困人事件的处理。

3职责

3.1管理处负责电梯困人救援的组织协调。

3.2维修组负责实施困人救援工作。

3.3保安部负责对救援工作进行配合。

4操作规范

4.1当发现电梯关人时，发现人员应立即通知消监控中心，或消监控中心收到被困人员的求救电话时，消监控中心值班人员应立即通知工程部、保安部进行救援，并通过通话装置安慰被困人员，及时就救援情况与被困人员保持联系。

4.2电梯困人救援由维修组技术人员负责操作，保安配合，具体操作程序如下。

4.2.1确认故障电梯轿厢位置

在进行救援被困乘客时，首先应确保自身安全，由机房控制轿厢位置指示灯确认轿厢位置。(在停电状态时，因轿厢位置指示灯无效，要确认轿厢位置，必须用电梯专用厅门钥匙小心开启厅门，再用随身照明探知电梯轿厢位置。)

4.2.2确保切断电源

为防止在进行救援的过程中轿厢突然移动而造成危险和人身伤害，应先将该电梯的机房总电源切断，并保证不会有其他人员失误操作。

4.2.3救援步骤

当轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm时，救援步骤如下:

a)用专用厅门钥匙小心开启厅门;

b)用力将轿厢门开启;

c)协助被困人员离开轿厢;

d)确认轿厢内无人后，将厅门完全关闭;

e)完成救援工作后，通知专业人员前来检修。

4.2.4当轿厢地坎与厅门地坎距离相差大于500mm时，必须依下述步骤移动轿厢并直至符合轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm的条件时，方可依照4.2.3条款的步骤进行救援。

移动轿厢步骤:

a)通知轿厢内乘客保持镇定，不能将身体的任何部位探出轿厢之外，以免发生危险，并说明将立即采取救援措施。同时，如轿厢门处于半开闭状态时，则应将其完全关闭;

b)进入机房，切断该故障电梯的总电源;

c)在控制柜上，将开门区感应开关(doorzonebz-on)上扳，控制柜内蜂鸣器将发出声音;

d)机房内至少应有4人进行手动操作，至少两人盘车，一人松开抱闸，一人监护并注意曳引钢丝绳上的平层标记;

e)一人将制动松闸杆放入制动器上下，将制动臂扳开，两人用手动盘车将电梯轿厢移至最近层平层处，然后将刹车恢复到制动状态;

f)确认制动可靠后，放开盘车手轮。

4.3注意事项

4.3.1如遇有其他情况，如安全钳动作或钢丝绳移位等重大故障，应等待电梯人员处理。

4.3.2在救援过程中，管理处、消监控中心、维修组、保安部应保持密切联系。

4.4维修在救援结束后，应及时、如实地将电梯困人情况记录在《电梯困人记录》内。

5记录

物业辖区突发水管爆裂处理规程：物业辖区中央空调维修保养

适配人群制冷技工，工程维修部，管理处主任使用场景物业维保，制冷系统检修，空调停机维护
编制目的让中央空调一直好用不坏掉，别出问题影响大家吹空调。
适用范围物业管的那些大空调，还有修空调的师傅们。
职责分工制冷技工动手干，主管安排计划，主任盯着看，综合部通知业主，技术部给建议。
操作流程先定年度计划，再拆成月计划，半年做一次保养，压缩机一年查一次，停空调要提前说。
执行标准用500v摇表测绝缘要≥0.5mω，皮带松了得调，水垢用盐酸洗，风叶脏了要擦，螺丝全得拧紧，过滤网每周洗一次。

物业辖区中央空调维修保养规程

(二)

1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

4、工作内容

4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;

b.中央空调运行状况(故障隐患);

c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;

b.具体实施维修保养的时间;

c.预计费用;

d.备品、备件计划。

4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。

中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;

如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;

检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);

检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7 拧紧所有紧固件。

4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应整修处理。

检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;

检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6 拧紧所有紧固件。

4.5.7 清洁风机盘管外壳。

4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;

b.清洁蒸发器散热片;

c.清洁接水盘。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。

也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应进行干燥处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;

如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4 清洗水泵过滤网。

4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.

1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。

b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

--拧紧所有紧固螺栓。

d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.1

1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

1.1 检查压缩机油位、油色。

如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;

如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.1

1.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.1

1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);

b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

e.吸气压力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

h.检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.1

1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;

对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

4.1

4 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。

如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

5、表格、标识

5.1《中央空调维护保养记录表》

物业辖区突发水管爆裂处理规程：物业辖区地毯清洁

适配人群保洁员，清洁操作员，物业保洁岗使用场景地毯清洁，污迹处理，季度保养
编制目的让地毯干干净净，不脏不臭，看着舒服，用着安心。
适用范围小区里所有铺地毯的地方，办公室、楼道、大堂都算。
职责分工保洁员自己动手干，领班偶尔来看看，主管不定期抽查。
操作流程先吸尘，再处理污渍，接着打泡沫，刷洗，叠着走，边角手刷，吸干水，开窗通风。
执行标准吸尘要彻底，除胶用刀片刮平，泡沫要均匀，刷子压边角，吸水机吸到不滴水，水箱刷子都要冲干净。

物业辖区地毯的清洁规程

一、目的:为了保证地毯的清洁。

二、适用范围:所有地毯的清洗。

三、职责:责任保洁员应按规范操作，做好地毯的清洁工作。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.作业程序

1)每周用吸尘器彻底吸尘一遍。

2)发现地毯上有油污，水溶性污迹或粘有香口胶时，可分别用清洁剂清除水溶性污迹;用除油剂清除油性污迹;用刀片除去香口胶。

3)定期清洁(一般每季度一次或按对方要求进行)

4)先套好地毯刷，再将地毯水装入水箱内。

5)控制机器的走向，由水均匀洒在地毯上。

6)上行与下行要互相叠约10cm。

7)控制机器的走向，由左至右10cm/秒的速度为宜。

8)用毛刷擦洗干净地毯边角并抹干泡沫。

9)用吸水机吸干地毯中水分，打开门窗。

10)用清水冲洗水箱，地毯刷。

2.工作标准:清洁后的地毯达到无污迹、无斑点。

3.注意事项

1)洗地机要由会使用的人操作，洒地毯水要适量。

2)禁止使用电脑插座作电源。

3)机器用后要擦洗干净，盘好电源线。

六、相关记录:清洁记录表

物业辖区突发水管爆裂处理规程：物业辖区大理石打蜡

适配人群保洁员，石材养护工，物业保洁主管使用场景物业保洁，石材养护，公共区域维护
编制目的让大理石看起来干净、亮堂，不灰蒙蒙的。
适用范围小区里所有大理石做的地面和墙面。
职责分工保洁员自己动手干，领班偶尔来看看，主管不定期抽查。
操作流程先放告示牌，再用机器起蜡，吸干，拖两遍湿的再拖一遍干的，等干透才上新蜡，一层层涂，最后抛光。
执行标准起蜡水要配好装进水箱，机器来回走2-3次，重叠10厘米，吸水要吸干净，拖布不能滴水，蜡要涂匀，每层隔30分钟，手感干了才行，抛光得等三天后。

物业辖区大理石的打蜡规程

一、目的:为了保证大理石清洁、光亮。

二、适用范围:大理石地面、墙面的打蜡。

三、职责:责任保洁员应按规范操作，做好大理石的打蜡工作。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.作业程序

1)先把上蜡告示牌放置于工作现场。

2)抬起机座，套好黑色纤维。

3)配好起蜡水装入多功能洗地机的水箱内。

4)开动机器，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀涂在地面上。

5)控制机器，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀涂在地面上。

6)控制机器走向，由左至右，来回走动2-3次。上行下行之互叠约10cm。

7)五分钟后用吸水机把起蜡水和旧蜡渍吸干。

8)用湿拖把拖两次，再用干拖布拖一次。

9)等地面干透后进行封蜡。

10)把落蜡拖把浸透蜡水。

11)把拖把放在压水夹上稍微夹干后，将蜡水均匀地涂在地面上。

12)层与层之间相隔约30分钟(手感干爽为准)

13)约三天后，待最后一层蜡干，用高速抛光机抛光。

14)大理石墙面打蜡每两月一次。

2.工作标准

1)目视地面和墙面无灰尘，可映出物体轮廓。

2)用干净的纸巾擦拭50cm长，纸巾无明显污染。

六、相关记录:清洁记录表