物业辖区电梯应急处理规程（优选10篇）

物业辖区电梯应急处理规程

1目的

规范电梯突发事件下的应急处理工作，确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯应急处理工作。

3职责

3.1维修组主管负责电梯突发事件下应急工作的组织监控工作。

3.2电梯工具体负责应急工作的实施，做好应急处理的相关记录。

4操作要求

4.1突发事件

本规程所指的突发事件系指:

a)断电;

b)电梯进水;

c)电梯故障;

d)火灾;

e)电梯困人;

f)其他导致电梯不能运行的突发事件。

4.2断电情况下的应急处理

4.2.1电梯断电后，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话，或通过监控探头检查电梯内是否有人被困。如有人被困，消监控中心值班人员应通过电话进行安抚。

4.2.2维修人员应迅速判明停电原因，进行抢修，如有困难应及时与维修中心、工程部联系请求支援。

4.2.3如有人员被困，维修人员应首先进行救援操作，具体程序详见《电梯困人处理规程》。

4.3电梯进水的应急处理

4.3.1电梯发生进水事故时，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话，通知乘梯人员迅速离开轿箱，以免发生意外。

4.3.2进水应急处理方法

维修人员到达现场后，应首先确认电梯内已无乘客，然后对电梯做如下处理:

a)当底坑内出现少量进水或浸水时，应立即将电梯停在二层以上，并断开电梯总电源;

b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

c)如因进水而导致电梯故障，应采用受动盘车，将电梯轿厢停于进水层站的上一层。如因进水导致电梯鼓掌而困人，按《电梯困人处理规程》进行救援;

d)当机房发生进水时，应立即停梯，并断开电梯电源总开关。

4.3.3维修人员关闭电梯电源总开关后，应迅速判明进水原因，阻断漏水源。

4.3.4对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

4.4发生火灾时的应急处理

4.4.1楼层发生火灾情况下的应急处理

应急处理方法包括:

a)楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态，并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静，电梯运行到基站后，立即疏导乘客迅速离开轿厢;

b)如消防联动装置失灵，消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态;

c)如消防联动装置、应急电话均失灵，则由消监控中心值班人员通知电梯工，由电梯工进行紧急迫降操作;

d)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.4.2井道内或轿厢发生火灾时的应急处理

a)发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源，报告消监控中心，同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延;

b)消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降;

c)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.5电梯困人按《电梯困人处理规程》进行处理。

4.6电梯工在应急处理结束后，及如实地做好相关的记录。

5相关文件

《电梯困人处理规程》

《火警、火灾应急处理规程》

6记录

《电梯应急处理记录》

物业辖区电梯应急处理规程：绿景物业辖区电梯日常巡检维护

物业辖区电梯日常巡检维护规程

一.工作内容

保证电梯设备处于良好的工作状态，达到安全可靠，舒适无故障使用，最大程度地满足乘客上下便利、装载货物便利的要求。

二.工作要求

(一)作业前

1.按时打开晚间关闭的电梯，将手动档转换到自动档。

2.检查轿厢内的照明是否良好。

3.检查基层面板显示是否正常。

4.检查大堂召唤按钮是否正常。

(二)作业中

1.巡视检查电梯机房。

(1)看:制动装置有无松动，钢丝绳有无磨损起毛，绳头有无松动。

(2)听:曳引电机转动时，轴承有无异声，电机运转有无异声。

(3)摸:曳引电机、减速器、轴承座等轴动部位温升是否正常。

(4)嗅:有无异味，如有异味应查找异味来源。

2.检查电梯轿厢与层门。

(1)看:轿厢内照明是否良好，楼层显示按钮是否完好。

(2)听:开、关门是否有撞击声，铃声是否正常。

(3)嗅:轿厢内有无异味。

(4)乘:检查电梯运行中的平稳、舒适度及平层精确度。

(5)检查各层层门是否完好无损、安全可靠。

(6)检查各楼层召唤按钮是否有效。

3.检查电梯井底。

(1)看:井底/井道灯是否完好无损;涨紧轮位置偏差有无超标。

(2)检查井底急停开关是否安全可靠。

(3)检查配重、轿厢缓冲距离是否符合规定。

(4)发现异常现象及时向主管汇报。

(5)准确清晰地记录《电梯日常巡视检查表》。

(三)作业后

1.将电梯由自动档切换到手动档。

2.关闭电梯电源。

3.检查轿门是否合拢。

(四)电梯维护保养

1.电梯机房每周清洁一次，保持机房整洁。

2.每半年清扫井底一次，保持井底清洁。

物业辖区电梯应急处理规程：物业辖区电梯困人处理

物业辖区电梯困人处理规程

1目的

为规范电梯困人处理程序，确保及时安全的进行援救，特制定本规程。

2适用范围

适用于因停电、设备故障等造成电梯困人事件的处理。

3职责

3.1管理处负责电梯困人救援的组织协调。

3.2维修组负责实施困人救援工作。

3.3保安部负责对救援工作进行配合。

4操作规范

4.1当发现电梯关人时，发现人员应立即通知消监控中心，或消监控中心收到被困人员的求救电话时，消监控中心值班人员应立即通知工程部、保安部进行救援，并通过通话装置安慰被困人员，及时就救援情况与被困人员保持联系。

4.2电梯困人救援由维修组技术人员负责操作，保安配合，具体操作程序如下。

4.2.1确认故障电梯轿厢位置

在进行救援被困乘客时，首先应确保自身安全，由机房控制轿厢位置指示灯确认轿厢位置。(在停电状态时，因轿厢位置指示灯无效，要确认轿厢位置，必须用电梯专用厅门钥匙小心开启厅门，再用随身照明探知电梯轿厢位置。)

4.2.2确保切断电源

为防止在进行救援的过程中轿厢突然移动而造成危险和人身伤害，应先将该电梯的机房总电源切断，并保证不会有其他人员失误操作。

4.2.3救援步骤

当轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm时，救援步骤如下:

a)用专用厅门钥匙小心开启厅门;

b)用力将轿厢门开启;

c)协助被困人员离开轿厢;

d)确认轿厢内无人后，将厅门完全关闭;

e)完成救援工作后，通知专业人员前来检修。

4.2.4当轿厢地坎与厅门地坎距离相差大于500mm时，必须依下述步骤移动轿厢并直至符合轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm的条件时，方可依照4.2.3条款的步骤进行救援。

移动轿厢步骤:

a)通知轿厢内乘客保持镇定，不能将身体的任何部位探出轿厢之外，以免发生危险，并说明将立即采取救援措施。同时，如轿厢门处于半开闭状态时，则应将其完全关闭;

b)进入机房，切断该故障电梯的总电源;

c)在控制柜上，将开门区感应开关(doorzonebz-on)上扳，控制柜内蜂鸣器将发出声音;

d)机房内至少应有4人进行手动操作，至少两人盘车，一人松开抱闸，一人监护并注意曳引钢丝绳上的平层标记;

e)一人将制动松闸杆放入制动器上下，将制动臂扳开，两人用手动盘车将电梯轿厢移至最近层平层处，然后将刹车恢复到制动状态;

f)确认制动可靠后，放开盘车手轮。

4.3注意事项

4.3.1如遇有其他情况，如安全钳动作或钢丝绳移位等重大故障，应等待电梯人员处理。

4.3.2在救援过程中，管理处、消监控中心、维修组、保安部应保持密切联系。

4.4维修在救援结束后，应及时、如实地将电梯困人情况记录在《电梯困人记录》内。

5记录

物业辖区电梯应急处理规程：物业辖区电梯故障维修

1目的

规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯故障维修工作。

3职责

3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

3.2维修主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

4规程要求

4.1电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场(值班人员和电梯工15分钟内;分包公司根据维修合同的约定或30分钟内)。

4.2维修时应先察看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置，根据不同的故障，进行相应的处理。

4.3一般常见机械故障及处理措施。

4.3.1机房

机房常见故障及处理措施:

a)电机轴承故障:电机运转时发出异常声响，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如发卡、磨损过大，则需更换轴承;

b)选层器故障:一般有以下几种:

--滑链:应调整链条长度，调整带动轮位置;

--选层器三角出触不动:多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用;

--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、出去主导轴锈污、加润滑油。

c)制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整或更换制动闸瓦，并除去制动轮上的油污;

d)限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清除杂物、更换轴承。

4.3.2井道与轿厢

井道与轿厢常见故障及处理措施:

a)轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b)厅门故障同上;

c)开门刀故障:表现为运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置(开刀门与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

d)导轨故障:表现为运行不平稳、发抖、振动等现象。应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

e)导靴故障:表现为运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;

f)安全钳故障:表现为运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各个活动部位灵活。

4.3.3底坑

底坑常见故障及处理措施:

a)补偿链故障:运行时间有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，应调整补偿链长度;

b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声，应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;

c)缓冲器故障:缓冲器生锈，不活动，液压油量不足，应除去铁锈，补充液压油。

4.4电梯一般常见的电气故障及维修处理方法

4.4.1机房

机房常见的电气故障及处理方法:

a)保险丝故障:

--表现为缓冲器、底坑急停、断绳开关短路，应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

--井道有水，回路有短路点，应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路;

--厅外指示有水或有线破裂断路，应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路;

--控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。

b)接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险丝被烧坏等原因所致，应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

4.4.2开道与轿厢

开道与轿厢常见的电气故障及处理方法:

a)上、下限位及极限开关故障:此故障出现时电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，应清洁接触点或更换、排除断点等;

b)轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现时电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致，应清洁接触点，更换开关，排除线路断点等;

c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现时电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致;应清洁接触点，更换开关。

4.4.3底坑

底坑常见的电气故障及处理方法:

a)缓冲器开关、地坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致，应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;

b)张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

4.5电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。

5记录

《电梯维修记录表》

6相关支持文件

物业辖区电梯应急处理规程：物业辖区电气设备保养

物业辖区电气设备的保养规程

保养步骤:

(1)断开待保养变压器低压侧断路器，拉下隔离开关，在手把上悬挂相应的标示牌。

(2)断开变压器高压侧的负荷开关，确认在断开位置后合上接地刀，并完成开关的安保险和悬挂相关标识牌。

(3)进入油变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器是否在停电状态，然后拉开高压隔离刀，再检查外壳、瓷瓶及引线有无变形现象，有破损的应进行更换，油位是否正常，如有漏油现象，应更换胶垫，检查硅胶是否有效，如有变色或严重失效，应立即更换。

(4)重新紧固引线端子、销子、接地螺丝;进入线螺丝，如有松动，应拆下螺丝用细平锉轻锉接触面，用手触摸无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。

(5)检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好，并用干净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。

(6)检查变压器高压侧负荷开关，确保操作灵活，接触良好，传动部分作润滑处理。

(7)用2500v的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻值(对地和相间)，确认符合要求(在室温30℃时，1okv变压器高压侧大于20mω，低压侧大于13mω。在测试前，应接好接地电线，测定完毕后，应进行放电。

(8)检查变压器室及变压器有无遗留工具，无误后，合上高压侧隔离开关，撤离现场。

(9)拉开高压接地刀，检查接地处于断开位置无误后，合上高压负荷开关，让变压器试运行，并取下高压侧标识牌，注意在断开或合上变压器高压负荷开关时，现场必须有两人以上。将保养结果详细地记录后，交付资料室保存。

(10)干式变压器的保养规程与油浸式的保养大同小异。

保养变压器的注意事项:

确保变压器使用环境，在无腐蚀性的环境中运行，环境温度应在―>;;30℃至 40℃之内，风速不大于350米/秒，在变压器高压侧如设高压负荷开关，操作人员应将变压器侧三相短接，并随时作操作记录。

变压器高压操作人员应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。防止向变压器反送电及向变压器工作中的母排放电配电柜的保养规程

(1)bfc柜的保养

取出抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有的接线端，触点凹凸不平部分用细平锉锉平，弹簧垫片不行的应予以更换，检查主回路的线耳是否接触牢固，线端头绝缘是否良好，插接头有无烧蚀现象，清洁灰尘完毕后，放回配电柜中，合上空气开关，检查控制部分及指示部分是否正常。

(2)pgl柜的保养

先停电后，检查自动开关、隔离开关是否良好，紧固所有接线，触点有烧蚀部分用细平锉锉平。弹簧垫圈应予以更换，检查主回路线耳是否接触良好牢固。端子间绝缘是否可靠，检查零线的绝缘层是否破损、老化、接触松动，测试柜体接地情况，清洁灰尘后送电，检查二次回路。

(3)电容柜的保养规程

首先将电容柜转换开关打至停止，然后断开电容柜的总电源开关，用25mmz的导线通过电阻逐个把电容器对地进行放电，检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线端子，控制线的接线端子是否良好，接地装置是否符合要求，修锉烧蚀的触点，清除柜元器件灰尘，然后合闸检查放电指示灯及自动补偿系统是否正常。

所有以上保养结果，应写入保养记录中。

发电机定期保养规程

(1)在通常情况下，每7天开动发电机空载试机负载保养试机一次。次，每次5―lomin，每月带

(2)断开发电机的输出自动开关，将选择开关置于手动状态。

(3)检查蓄电池的液位，不够液位的应加装电解液或蒸馏水，检查液体比重，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶(蓄电池)电压，及电池平时的充电电流。

(4)拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒干后装上。检查机油的油质，如有浑浊或变质的应予以更换。柴油机运行250小时后，应更换水、机油、柴油滤清器。

(5)装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调在满负荷运转的状态，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。

(6)平时要检查冷却水平面位置，更换水箱中的冷却水，换水后，应加防锈水。然后摇测电机绕组的绝缘电阻。

(7)检查整个机组是否有漏油现象，接地是否良好，然后搞好机组清洁。

(8)打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触是否良好，然后合上控制电源并让油温、水温感应塞复位，并手动试机，观察油压、输出电压、频率等。

物业辖区电梯应急处理规程：物业辖区对讲防盗报警系统保养

物业辖区对讲、防盗报警系统的保养规程

一、目的: 保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。

二、适用范围: 本公司管辖区的对讲、防盗报警系统

三、职责:

1、保安随时解答住户对使用方法的咨询。

2、维修班接受住户故障投诉和故障处理。

四、相关文件:

五、操作规程:

1、保安一旦发现主机出现故障，应及时通知维修班。

2、维修班应根据故障登记情况及时派专人维修。

3、每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。

4、检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头、清扫机箱内外灰尘。

5、维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。

6、清洁工清洁墙壁时避免对主机产生强大震动，并注意防止水渗入主机箱内。

六、相关记录:对讲报警系统半年保养记录

物业辖区电梯应急处理规程：物业辖区突发水管爆裂处理

1.0目的

为减低水管爆裂造成的损失。

2.0适用范围

适用于秩序维护部

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2巡逻秩序维护员应加强巡查。

4.0操作细则

4.1巡逻队员发现水管爆裂立即通知当值领班，同时现场采取堵漏措施。

4.2当值领班立即赶往现场，同时让监控中心通知工程部、清洁部带工具和旧布草、胶桶堵漏、接水、清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响业主、住户。

4.3根据现场情况，现场秩序维护员立即用消防水带连接漏水处，使水排往下水管道或空旷地带。

4.4如漏水影响到用电安全应立即通知关闭现场电源。

4.5如水可能影响日常操作、保养及可能涉及申报保险金等问题，当值领班安排人员对现场拍照、做好记录。

物业辖区电梯应急处理规程：物业辖区中央空调维修保养

物业辖区中央空调维修保养规程

(二)

1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

4、工作内容

4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;

b.中央空调运行状况(故障隐患);

c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;

b.具体实施维修保养的时间;

c.预计费用;

d.备品、备件计划。

4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。

中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;

如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;

检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);

检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7 拧紧所有紧固件。

4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应整修处理。

检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;

检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6 拧紧所有紧固件。

4.5.7 清洁风机盘管外壳。

4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;

b.清洁蒸发器散热片;

c.清洁接水盘。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。

也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应进行干燥处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;

如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4 清洗水泵过滤网。

4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.

1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。

b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

--拧紧所有紧固螺栓。

d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.1

1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

1.1 检查压缩机油位、油色。

如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;

如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.1

1.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.1

1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);

b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

e.吸气压力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

h.检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.1

1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;

对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

4.1

4 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。

如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

5、表格、标识

5.1《中央空调维护保养记录表》

物业辖区电梯应急处理规程：物业辖区水泵定期保养

物业辖区水泵定期保养规程

1.0目的

确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。

2.0适用范围

物业公司所管理范围内的水泵

3.0管理内容

3.1生活水泵每月进行一次一般性检查保养，记录在《水泵月保养记录》上，每半年进行一次全面保养，记录在《水泵半年保养记录》上。

3.2消防水泵和喷淋水泵每两月进行一次试运行，运行时间10-15分钟，消防泵起动时在管网顶部测试消火栓出口喷水射程达6m以上。每半年进行一次全面保养，记录在《水泵半年保养记录》上。

3.3生活泵、潜水泵每半年进行一次全面保养，记录在《水泵半年保养记录》上。

3.4保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养，记录在《水泵月保养记录》上。

3.5泵体的保养

3.5.1检查泵体有无破损、铭牌是否完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。

3.5.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。

3.5.3查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。

3.5.4联轴器的连接镙丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

3.5.5生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。

3.6电机的保养

3.6.1电机的保养每月进行，记录在《水泵月保养记录》上。

3.6.2外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

3.6.3拆开电机接线盒内的导线连接片，用500v兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻应不低于0.5兆欧。

3.6.4接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

3.7相关阀门、管道及附件的保养

3.7.1相关阀门、管道及附件的保养，记录在《水泵月保养记录》上。

3.7.2各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。

3.7.3单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

3.7.4压力表指示准确，表盘清晰。

3.7.5管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。

3.7.6点动判断泵转向是否正确，若有误应予更正。

3.8控制柜的保养

3.8.1控制柜的保养，记录在《水泵月保养记录》上。

3.8.2断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作奕灵活可靠。

3.8.3检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完发好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线镙丝。

3.8.4清洁控制柜内外灰尘。

3.8.5合上总电源，检查电源指示应正常。

3.9保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。

3.10观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。

4.0相关记录

4.1《水泵月保养记录》

4.2《水泵半年保养记录》

编写:zz审批:zz

物业辖区电梯应急处理规程：物业辖区安装维修有偿服务

物业辖区安装维修及有偿服务规程

1.0目的

对物业区域范围内的各类安装维修及有偿服务过程进行控制，为业主/业户提供满意的服务。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管理处向业户提供业户室内设施设备安装及有偿维修服务的管理。

3.0 职责

3.1管理处工程部负责组织日常的小型设备安装及维修工程，由客户服务中心按标准收取维修服务费用。

3.2管理处工程部人员负责向业主/业户提供具体的维修安装服务，并填写相关记录。

3.3管理处环境部负责联系清洁公司向业主/业户提供清洁有偿服务。

3.4管理处采购人员负责申购、提供安装维修服务所需的物品、材料、工具。

3.5管理处客户服务中心工作人员负责安装维修及有偿服务信息登记及回访工作。

4.0程序要点:

4.1服务需求的登记

4.1.1 管理处通过入伙、日常宣传等形式将管理处有偿服务公布给业户。

4.1.2管理处客户服务中心如接有业户来人、来电的要求服务的申请后，登记在《业户服务/需求/意见记录表》，签发《有偿服务单》，单中应注明住户的地址、联系电话、要求的维修内容时间等。

4.1.3中控室接到业户口头、来电、打对讲机的维修服务需求时将业户地址、姓名、服务内容、联系电话、预约服务时间记录在《业户服务/需求/意见记录表》上。

4.2派工

4.2.1客户服务中心、中控室在做完记录后及时填写《有偿服务单》，并通知相关维修人员按业务预约的时间前往维修。

4.3安装维修

4.3.1维修人员接到通知后，根据《有偿服务单》中的情况到仓库办理物品领用手续。维修人员也可先到现场了解情况以确定维修用料。

4.3.2维修人员领料后，即前往《有偿服务单》指定地点给业户提供安装维修服务，并在《安装维修及服务工作标准》中规定的时间内完成维修任务。

4.3.3经查实无法实施维修的，维修人员应及时向工程部主管报告，并向业户说明情况。工程部解决不了的，应及时上报管理处经理，直至问题解决为止。

4.3.4维修人员在提供服务过程中应遵守公司规定的服务人员文明礼貌有关规定。

4.4维修收费

4.4.1维修人员在现场提供安装及维修服务时，应根据《有偿服务收费项目及标准》真实地向报修业户告知，并在《有偿服务单》上将各类材料用品费用、人工费等收费数额按实记录并统计，在征得业户同意用银行托收方式或现金支付费用的前提下，方才可及时为业户提供安装及维修服务。

4.4.2原则上，所有业户的有偿安装及维修服务提供，凡涉及收费的，均明确要求业户采取银行托收的方式付款，不允许维修人员私自收取业户的现金支付，如出现有此类情况，当以违规严肃处理。

4.5维修记录

4.5.1维修人员根据服务内容，填写《有偿服务单》，提供服务时请业户在相应栏目签名。

4.5.2服务完成后，维修人员将《有偿服务单》第一联、第三联送交客户服务中心，第二联工程部留存，第四联交由业户备存。第三联由客户服务中心作为收取有偿服务费用的凭据。

4.5.3客户服务中心每天至少两次到监控中心抽查《业户服务/需求/意见记录表》记录情况，并收回前一天的记录。

4.6回访

4.6.1客户服务中心事务管理员针对维修人员已完成的有偿服务的工作质量和服务态度进行回访，每周按安装维修及服务数量的60%填写《回访单》。回访时可采用电话或上门的形式。

4.6.2对于收费金额在200元以上的维修项目，客户服务中心主管应登门回访或电话回访，了解维修工作质量、服务态度和收费情况等。回访情况记录在《回访单》上。

4.6.3业户对服务质量不满意而投诉，按《业户投诉处理程序》执行。

5.0相关记录

5.1《安装维修及有偿服务收费标准》

5.2《有偿服务单》

5.3《回访单》

5.4《业户服务/需求/意见记录表》