某物业小区监控中心作业指导书

适配人群监控员，巡逻岗，门岗使用场景小区安防监控，紧急求助处置，录像带管理
制定目的小区监控容易漏看死角，业主求助反应慢，录像带乱放找不到，设备坏了没人管。
适用范围监控员、巡逻岗、门岗、区队长、保安主管，还有监控中心所有设备。
职责分工监控员盯屏幕记事情，巡逻岗跑现场，门岗守大门，区队长协调人手，主管查漏洞改问题。
管理要求异常1分钟内叫人到场，录像带每天零点换，留半个月，消防工具每季度查一次，设备坏马上报修。
监督与检查交班前清洁设备柜子，钥匙箱被开过要立刻上报，保安管理员天天查，主管不定期查，查到问题当场改，不改就再盯。

物业小区监控中心作业指导书

序号 作业内容 岗位 相关质量记录

1监控员通过安防系统24小时持续对小区的主干道、中央景观区域、主要出入口以及住户求救系统进行监控，一旦发现异常，或收到业主的紧急求助，立即通知相应巡逻岗在1分钟内赶至事发现场进行处理，同时通知区队长进行协调，相邻巡逻岗对相邻地段进行严密监控，门岗对小区出入口进行严密盘查，重大情况则立即上报保安主管，处理完毕后及时向监控中心汇报，监控中心岗核对后做好记录。监控岗《执勤情况记录》

2对门岗、巡逻哨报来的信息进行确认、回复，同时协调相关岗位进行处理;

对于去向不正确等可疑情况及时报区队长或相关哨位进行处理 。巡逻哨

门岗 区队长

监控岗《执勤情况记录》

3每日零点更换录像带并做好记录，更换的录像带应至少保留半个月;保留的录像带必须合理摆放在录像带柜中，确保三分钟取用。监控岗《执勤情况记录》

4每季度对监控中心备用的消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱及常用医药、防烟防毒工具进行检查，检查范围包括其有效期、完好程度等。保安主管《消防设备检查表》

5每班次交班前，作好监控中心的清洁工作，清洁范围包括地面、设备、柜子;

交班时，查收备用钥匙箱，并做好记录，如发现备用钥匙箱在没有钥匙借用的情况下备开启过，立即上报保安主管。监控岗《执勤情况记录》

6监控设备发生故障时，应及时报当班区队长，由区队长填写《公共维修通知单》，一份报维修组签收，一份留存。当维修完毕后，巡逻岗应及时通知区队长在留存的《公共维修通知单》上签字认可。监控岗 区队长

《公共维修通知单》 《执勤情况记录》

7保安管理员每天对监控中心工作情况进行抽查，发现不合格立即要求相关责任人进行整改。

保安管理员 监控岗《执勤情况记录》

8保安主管对监控中心工作情况进行随机抽查，发现不合格立即要求相关责任人时行整改。保安主管《执勤情况记录》

《公共维修通知单》

检验标准:监控及时准确、记录齐全，按时更换录像带，信息发布准确无误。

某物业小区监控中心作业指导书：蓝湾物业小区停车场

适配人群车场安全员，巡逻岗人员，出口收费岗使用场景停车场管理，车辆进出管控，临时停车服务
制定目的怕车辆进出乱套，有人乱停乱放，车刮了没人管，收钱不给票。
适用范围蓝湾管理处所有停车场和当班安全员。
职责分工安全员负责迎车、发卡、查车、收费、登记；控制中心盯异常；领导处理突发。
管理要求立正敬礼、核对车牌、收凭证、开票、记异常、查证件、人车证三对。
监督与检查班长每天巡检动作，主管抽查记录，错一次提醒，两次扣钱，三次调岗。

蓝湾小区停车场作业指导书

1.目的:规范停车场管理制度，加强对停车场的管理。

2.范围:**蓝湾管理处。

3.方法与过程控制:

⑴、车辆驶入时的基本操作:

a、车辆驶进停车场入口时，安全员应面向来车呈立正姿势，示意车辆减速停车，若其带有ic卡，指引其读卡进入。

b、若来车是临停车辆，因迅速准备车辆临时停放服务凭证。当车辆停稳后，安全员快步走至距车辆驾驶窗口适当距离的位置，呈立正姿势并敬礼，迅速发放车辆临时服务凭证，打开地桩并向车主点头问好，车主接过车辆临时服务凭证后，以标准交通指挥手势示意车辆驶入停车场。

c、对进入停车场的车辆，车场巡逻安全岗要及时对车辆外观进行仔细检查，并将有异常情况的车辆记录于《停车场车辆情况登记表》。

⑵、车辆驶出时的基本操作:

a、车辆驶近停车场出口时，安全员应面对来车呈立正姿势，注意观察，若来车是临停车辆应示意车辆减速停车。

b、车辆停稳后，安全员快步行走至距车辆驾驶窗口适当距离的位置，呈立正姿势并敬礼，向车主收回车辆临时服务凭证，并快速核对车牌号码、进入时间、值班人员签名等信息，对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的发票。

c、对不愿意收发票的车主，应明示公司的规定，请车主自行处理，严禁收费不给票据的行为，一经查出，一律按贪污票款处理，因特殊原因未收取车辆停放服务费的车辆应在《未收费车辆登记表》上做详细纪录，并请车主签字确认。

⑶、如发生驶出的机动车辆无ic卡、《车辆停放服务卡》、《车辆临时停放服务凭证》、卡/凭证上的车牌号与所开车辆车牌号不符、司机不符、无车牌号码等情况，应及时报告控制中心和上级领导，查验并登记车主的有效证件、车辆行驶证、驾驶证、车牌号、车型等，进行人、车、证的核实，经车辆所有权人或单位证实，并在《驶出车辆异常情况登记表》上签名后方可放行。

某物业小区监控中心作业指导书：w物业小区台风

适配人群物业安管员，小区工程技工，秩序维护主管使用场景台风防御，暴雨应急，强风巡检
制定目的台风暴雨天容易积水、树倒、窗破、人受伤，怕小区乱套出事。
适用范围物业员工、小区公共区域、配电房、天台、玻璃门、路灯、行道树。
职责分工主管盯全局，安管员巡现场，保洁清渠清树，维修查水电，全员守岗不脱班。
管理要求清下水道、搬花盆杂物进屋、绑牢告示牌、贴窗胶纸、加固倒树、关好门窗、半小时巡一次。
监督与检查主管每天抽查，安管领班带班监督，漏做或没报要补做加写说明，严重就扣分谈话。

物业小区台风作业指导书

暴雨天

1. 留意小区内外及公共地方四周之去水渠是否畅通，如有淤塞及行道树被风刮倒，尽可能即时清理，若遇到困难，应通知有关部门派员清理。

2. 留意配电房及其他功能房是否有积水及需要清理。

台风戒备讯号悬挂

1.提高警觉，开始执行防风措施 。

2.将小区内附近所有杂物(任何容易被强风吹倒之物件)，搬回储物室内，以免发生意外。

3.检查公共道路、行人道等四周去水渠是否淤塞及被风刮倒的行道树，如有垃圾及树叶等轻微阻塞，应立即清理，务求去水畅通，防止发生水浸，同时将刮倒的树进行加固。

4.发出通知提醒业户搬回所有摆放于露台、天台之杂物及花盆于室内。

5.尽快通知有关业主注意清理玻璃光棚处的天沟。

6.锁好通向天台的玻璃门、窗等。

强风讯号悬挂

当气象台改挂强风讯号时，各员工应立即进入防风紧急戒备状态:

1.将所有公众地方的门窗关好，以免被强风吹毁。

2.将区域内前后公众地方容易被风吹倒及刮走的告示牌， 花盆以及各种杂物搬入储物室或其他安全地方，如无法搬走，亦必须用绳绑好，以免被强风吹倒而伤人，同时将刮倒树进行加固，清理枝、叶，以免发生交通事故及业主的安全。

3.如强风讯号悬挂时正值日、夜班交接时间，当值员工须当值至接班员工到达岗位接班后才可下班。

烈风讯号

1.必须将烈风讯号以有效的方式知会各住户，使各业户能获悉台风讯息，以使提高警觉，小心出入。并同时通知各业户把一切杂物搬回室内，以免伤及他人。

2.全部正在当值的员工，须紧守工作岗位直至下一班同事全部到达岗位并接班后方可下班以免造成岗位“真空”状态(超时工作按公司加班规定处理)。

3.将各玻璃窗贴上封胶纸，增加防震度，以免被烈风及树木吹倒刮砍伤人。

4.每隔半小时巡区一次。巡区时要特别留意小区前后及公共地方之所有去水渠是否被垃圾阻塞，如被阻塞应立即清理。主要行人通道如有积水亦应及时清理，以免路滑伤人。同时注意检查所有公共地方的窗门有否被风吹开，造成雨水渗入以及天台门有否被风刮烂而渗水等情况出现，以免引致各楼层水浸。更应注意各功能房是否积水，如发生积水须立即处理，以免影响公众设施之运作。

5.将所有吊挂在路灯上的花盆暂时取下，安放于适当位置，以免被风刮落伤及行人，将刮到的树木用竹枝扎稳加固，同时清理洒落在小区内的枝叶，顾及行人的安全。

6.随时准备协助做好小区范围内所有地方的突发性工作，一切服从区域经理的调动及指挥(如区域经理因台风关系未能上班，职务将由安管领班临时代替)，务求彻底解决台风吹袭时所带来的各种问题。

某物业小区监控中心作业指导书：蓝湾物业小区无线对讲机

适配人群秩序维护员，中控值班员，前台接待员使用场景来访登记，岗亭联络，中控调度
制定目的对讲机效果不好，通话老出问题，怕影响日常联络和应急响应。
适用范围蓝湾管理处所有用对讲机的工作人员。
职责分工使用者要交接检查、保管好设备；移交人负责交接时发现的故障；中心负责协调监督。
管理要求电池老化一年就换；人为损坏要赔；通话要说清代号；三次没回应就换方式；不准插话、不准闲聊。
监督与检查中心每天看使用情况，记违规；第一次提醒，再犯就在周会上说；交接不清的，移交人修或赔钱。

蓝湾小区无线对讲机作业指导书

1.目的:为了规范**蓝湾无线对讲机的使用，改善**蓝湾对讲机使用效果。

2.适用范围:**蓝湾管理处。

3.方法和过程控制:

3.1对讲机接收效果不好时，送无线电管理员检测。对讲机电池使用一年以上正常老化、蓄电不良无法维修的，应报经理审批购买原型号新电池。

3.2人为损坏、丢失对讲机，由使用者负责修复或赔偿相应费用。

3.3使用对讲机的工作人员，必须严格履行交接班检查、验收、移交手续，在交接时所发现的设备故障，视为移交人的责任，由其负责修复或赔偿有关费用。

3.4**蓝湾管理处各岗位日常联络以内线通讯方式为主，无线对讲为辅。来访登记岗在来访人员较少的情况下使用内线电话与中心联系，在来访人员较多的情况下，可以内线电话和无线对讲结合同控制中心取得联系。

3.5呼叫方呼叫对方时，须口齿清晰，将对方代号重复呼叫两次;应答方应答时应说明本代号已收到，并请对方继续说下去。例如:呼叫方呼叫"蓝湾8号、蓝湾8号、我是蓝湾中心收到请回答。";应答方应答"蓝湾8号收到请讲"。通话双方应长话短说，通话结束后，应以"明白，完毕。"结束通话。如用简短对话无法说明问题，则要用内线联系或进行面对面交谈。

3.6如呼叫方呼叫对方三次无应答，应借助控制中心或其它岗位联系对方，提高对讲机使用效率，以免占用对讲机。

3.7对讲联系过程中，严禁第三者呼叫，以免干扰他人。

3.8对讲机使用要严肃，严禁在对讲机中聊与工作无关的话题。

3.9由中心协调与监督对讲机使用情况，如有违反规定者，由中心做好记录，并通知相关负责人，如有重复错误，则由中心负责人在周例会上进行通报。

4、对讲机的使用注意事项

4.1未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用

4.2使用音量调节及静噪旋钮外，其它一律不得拧动。

4.3爱惜使用保持清洁，避免雨淋或高处摔落。随身携带，谨防遗失。

某物业小区监控中心作业指导书：物业小区紧急疏散

适配人群物业值班长，应急分队，疏散组员使用场景火灾疏散，毒气泄漏，高层避难
制定目的小区里万一出事，比如着火、漏毒气，人和东西容易受伤受损。得赶紧让人跑掉，少出事。
适用范围**居小区所有住户和工作人员，45栋别墅、2栋公寓楼、1栋会所。
职责分工主任助理管总指挥；应急分队冲现场；疏散组带人跑、搬东西、拦路；后勤组盯危险品。
管理要求电话喊业主快撤；低身子爬、湿毛巾捂嘴；门岗拦车拦人；按楼层分方向跑；花园、天台、楼梯各走各的。
监督与检查值班长发现情况马上报领导、叫队伍；不报不叫要被问；每月查流程熟不熟；演习一年一次；漏做扣绩效。

物业小区紧急疏散作业指导书(二)

1.0目的

当物业小区内发生紧急意外事件时，为减少该事件对人员、财产及环境所造成的损失或产生不良影响，特制定本紧急疏散作业指导书。

2.0适用范围

适用于**居小区内所发生的需要紧急疏散的意外事件。

3.0职责和权限

3.1管理处主任助理全面负责紧急事件的协调处理和指挥。

3.2应急分队负责事故现场的处置工作。

3.3疏散组负责疏散群众和转移重要物资，隔离灾区、保护现场、维持秩序、疏散交通等工作。

3.4后勤组负责对存放危险物品的地方进行确认、隔离或转移等工作。

4.0工作流程

4.1当本公司所管辖的物业范围内发生紧急意外事件，当值班长已得到确认结果，应立即向当值领导、管理处助理主任和管理处主任汇报情况，请示指令，同时立即要求巡逻队员通知"应急分队"集合，并处于待命状态。

4.2当得到疏散的指令后，立即命令"应急分队"疏散业户。

4.3消防中心用电话通知所有业主疏散，通知业户听从应急人员的指挥有序的疏散，同时告知相关注意事项如发生火灾、毒气泄露等时，尽量降低身体重心，匍匐前行，用湿毛巾掩住口鼻等;门岗控制车辆及人员进入小区，巡逻队员疏导无关车辆离开小区;

4.4疏散流程

4.4.1**居小区有45栋别墅和2栋公寓楼及1栋会所组成。

4.4.2公寓为6层共20户，避难层为楼顶天面。4层以上的住户可以疏散至就近的顶层天面。

4.4.33层以下的住户自上而下逐层疏散业户，经消防通道至首层。

4.4.4别墅部分的住户可以自行到花园区域避难。

4.4.4疏散结束后，后勤组到现场做好业户的安抚、人数清点和护理等工作(非上班时间由保安队人员负责)。

4.4.5险情解除后，客户管理人员通知业户可进入户内，并向业户通报险情原因及处理情况。

5.0演习

管理处保安队每间隔一年内至少组织一次紧急疏散演习并对演习的效果进行评估，必要时修改相应的文件。

6.0事故报告

具体参见《事故报告和处理作业指导书》。

附件:紧急疏散流程图

某物业小区监控中心作业指导书：花城物业小区巡更器使用

适配人群安全员，安全班长，控制中心值班员使用场景夜间巡逻，巡更打点，异常登记
制定目的怕夜间巡逻不到位，小区安全出问题。夜里黑，人少，容易有坏人溜进来。
适用范围花城物业服务中心所有安全员和巡逻路线。
职责分工安全员要按时打点，班长查记录，主管每月看三次，主办每周看一次，中心每天盯异常。
管理要求按图打点不重复，巡更棒用完立刻还，异常情况马上填表登记，接触点要擦干净。
监督与检查班长天天核对，主管主办定期查，发现不对就问清楚，没登记或乱打点要被提醒，严重了要重做。

花城小区巡更器使用作业指导书

一、目的

完善管理区域内安全、清洁及设备管理的监控程序，确保安全员夜间按照指定标准和路线进行巡逻，提高小区管理的安全系数。

二、适用范围

适用于花城物业服务中心。

三、方法与过程控制

3.1巡更棒的使用及管理

3.1.1严格按照电子巡更系统说明书进行操作。

3.1.2根据巡逻路线图的时间、地点设置巡更点，将巡更棒与巡更点接触，巡更棒显示灯亮，表示巡更棒就已将数据读取。

3.1.3严格按照巡逻路线图各巡更点的分布，按巡更时间、地点准时打点，避免重复打点。

3.1.4巡更棒统一放置在控制中心保管，需要打点时，由当值安全班长指定人员到中心领取，用完后须及时交还中心。

3.1.5安全员在巡逻打点过程中，如果因为工作需要而不能正常打点时，须在《安全员巡更异常情况登记表》中予以登记，并及时向中心或班长汇报。

3.1.6班长或中心接到安全员的汇报时，应当及时将汇报的时间和事由登记在《安全员巡更异常情况登记表》中。

3.1.7安全班长每天须对巡更情况进行检查核对，发现有与《安全员巡更异常情况登记表》中不相符的地方，应及时与相应岗位联系核实，并做出相应的处理。电子巡更系统的操作由控制中心进行。

3.1.8安全主管每月至少三次对巡更记录进行全面检查，并对不合格现象进行处理或调整。

3.1.9安全主办每周至少一次对巡更记录进行全面检查，并对不合格现象报主管进行处理或调整。

3.2.0控制中心班长或白班值班人员必须每天对巡更记录进行检查，及时记录好异常信息，并及时反馈给部门主管。

3.2巡更棒的维护

3.2.1使用电子巡更棒时，要爱惜使用，保持清洁，避免雨淋、高空摔落或激烈碰撞。

3.2.2巡更点要根据实际情况进行日常清洁，始终保持接触点的清洁。避免因接触不良而引起的使用故障。

四、质量记录表格:

gzwy((花城)-aq07 《安全员电子巡更异常情况登记表》

某物业小区监控中心作业指导书：蓝湾物业小区巡更系统

适配人群安全员，安全班长，监控中心人员使用场景夜间巡逻，设备点检，异常上报
制定目的夜里巡逻容易走错路、漏点，监控不到位，怕小偷进来或设备出问题。
适用范围蓝湾小区所有安全员、巡逻路线、巡更棒和控制中心。
职责分工安全员要按时打点，班长查记录、管异常，主办每周检查整改。
管理要求按图打点不重复，巡更棒用完马上还，异常情况立刻登记汇报。
监督与检查班长每天核对，主办每周查，没做到就登记在表里，还要找人问清楚，再处理。

蓝湾小区巡更系统作业指导书

1、目的:为了完善管理区域内安全、清洁及设备管理的监控程序，确保安全员夜间按照指定标准和路线进行巡逻，提高小区管理的安全系数。

2、范围:适用于**蓝湾管理处。

3、方法与过程控制:

3、1巡更棒的使用及管理:

3、1、1严格按照电子巡更系统说明书进行操作。

3、1、2根据巡逻路线图的时间、地点设置巡更点，将巡更棒与巡更点接触，巡更棒显示灯亮，巡更点就已将数据读取。

3、1、3严格按照巡逻路线图各巡更点的分布，按巡更时间、地点准时打点，避免重复打点。

3、1、4巡更棒统一放置在控制中心保管，需要打点时，由班长指定人员到中心领取;用完后须及时交还中心。

3、1、5安全员在巡逻打点过程中，如果因为工作需要而不能正常打点时，须在《安全员巡更异常情况登记表》中予以登记，并及时向中心或班长汇报。

3、1、6班长或中心接到安全员的汇报时，应当及时将汇报的时间和事由登记在《安全员巡更异常情况登记表》中。

3、1、7安全班长每天须对巡更情况进行检查核对，发现有与《安全员巡更异常情况登记表》中不相符的地方，应及时与相应岗位联系核实，并做出相应的处理。

3、1、8班长在操作电子巡更系统时，须按指定程序进行操作，对程序中的数据不得随意更改。

3、1、9安全主办每周至少一次对巡更记录进行全面检查，并对不合格现象进行处理或调整。

3、2巡更棒的维护:

3、2、1使用电子巡更棒时，要爱惜使用，保持清洁，避免雨淋、高空摔落或激烈碰撞。

3、2、2巡更点要根据实际情况进行日常清洁，始终保持接触点的清洁。避免因接触不良而引起的使用故障。