房地产项目开发行政工作流程（优选10篇）

房地产项目开发行政工作流程

一、房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批以前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院，对待建项目进行确定并制定报告书，应付有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

二、行政审批部份

根据当前的法律法规可分为六个阶段:

1、选址定点

2、规划总图审查及确定规划设计条件

3、初步设计及施工图审查

4、规划报建图审查

5、施工报建

6、建设工程竣工综合验收备案

(一)、选址定点阶段，以下应办事项

1、计委审查可行性报告和进行项目定项

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地的供应方式审查

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书

4、文划局、地震局、国林局、水利局、水利局对建设工程机关专业内容和范围进行审查

5、环保局办理生产性项目环保意见局(表)

6、规划部门办理项目选址意见书

(二)规划总图审查及确定规划设计条件，此阶段办理以下事项:

1、人防办进行人防工程建设布局审查

2、国土资源局办理土地预审

3、公安消防支队、公安交警支队，教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关事业内容和范围过行审查

4、规划部门对规划总图过行评审，发《建设用地规划许可证》

5、规划部门确定建设工程规划设计条件

(三)初步设计和施工图设计审查，须办理以下事项:

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查

3、公安交警支队对初步设计的交通条件过行审查

4、人防办对初步的人防设计方案进行审查

5、国土资源局进行用地预审

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关事业内容进行审查

7、建委制发初步设计批复，并对落实设计批准文件的要求进得审查

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图文件审查批准书》。

(四)规划报建图审查阶段，办理以下事项:

1、公安消防支队进行消防设计审查

2、人防办进行人防设施审查

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局、按职能划分专业内容和范围进得审查

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位交纳有关费用后，核发《建设工程规划许可证》副本

(五)施工报建阶段，须办理如下事项:

1、建设单位办理施报建登记

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍，招标内工程，通过招标确定施工队，非招标类工程可直接发包

3、建委组织职能部门对工程开工条件过行审查核发《建筑工程施工许可证》

(六)商品房预售许可阶段，办理以下事项:

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可

证》须提交以下资料

1、证明材料

1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证

2)持有《建设工程规划许可证》《施工许可证》

3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和施工交付日期

2、开发企业《营业执照》和资质等级证书

3、工程施工合

4、商品房预售方案(应说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售平面图、分层平面图)

(七)建设工程竣工综合验收备案等阶段:

1、建筑工程质量监督机构，对建设单位提供的竣工验收报告，进行备案审查

2、财政部门对建设单位的项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其它需要参加验收的部门，按照法律、法规对相关专业和内容进行验收，规划部门根据上述部门和本部门验收情况，核发《建设工程规划许可证》正本

4、建委综合各部门验收审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，不符合标准和要求的作退件处理，并要求限期整改

三、房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记

2、开发商提交以下材料:

1)、申请书

2)、企业营业执照

3)、用地证明文件本土地使用权证

4)、建设用地规划许可证

5)、建设工程规划许可证

6)、建设工程施工许可证

7)、房屋竣工验收资料

8)、房屋测绘结果

9)、根据有关规定应当提交的其它文件、资料

房地产项目开发行政工作流程：房地产项目开发市场调查内容

一、城市投资环境调查

(一)政策法律环境调查

1.城市发展战略

2.城市建设规划和区域规划

3.土地利用总体规划

4.房改政策

5.开发区政策

6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策

7.房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等

8.房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平

9.土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式

10. 产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引

11. 人口政策、户籍制度

(二) 经济环境调查

1.城市总体发展规划

2.地区内的重点开发区域

3.国民经济产业结构和主导产业

4.政府办事效率及工作作风

5.政府财政收支状况

6.房地产在国民经济中的比重

7.房地产开发景气指数

8.就学条件

9.基础设施情况

(三) 人口及社会环境

1.人口总量和密度

2.居民消费结构和消费水平

3.家庭规模与结构

4.居民就业状况及收入水平

5.社会治安情况

6.居民需求结构及特征

(四)房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查

a)某类房地产的总需求量及其饱和点

b)市场需求发展趋势

c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况

消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况

d)购买行为:投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等

e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③五至十年内规划人均居住面积。

2.房地产市场供给情况调查

a)可供开发的土地资源及规划要求状况

b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土地供应量预测。

c)楼面地价或单位地面价

d)房产供应量::①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量预测。

e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工

3.房地产产品调查

a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

b) 居民对房地产产品的要求:区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设

施要求、售后服务要求等

c) 居民对某种房地产产品的接受程度

d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况

e) 建筑设计及施工企业的有关情况

4.房地产价格及交易情况调查

a) 本城市房地产市场的价格状况

b) 房地产市场价格趋势

c) 市场供求情况的变化趋势

d) 影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策

e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小

f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

g) 价格变动后消费者和开发商的反应

h) 各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;

5.房地产促销调查

a) 广告的时空分布及广告效果测定

b) 广告媒体使用情况的调查

c) 广告预算与代理公司调查

d) 人员促销的配备状况

e) 各种公关活动对租、售绩效的影响

f) 各种营业推广活动的租、售绩效

6.房地产营销渠道调查

a)营销渠道的选择、控制与调整情况

b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

d) 客户对租售代理商的评价

二、意向投资项目调查

(一)投资项目自身情况调查

1.项目土地现状调查

a) 土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让

b) 地理位置、土地面积、形状及四至

c) 土地价格:楼面地价、单位地面价

d) 土地规划使用性质、年限

e) 地质地貌状况

f) 九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整)

g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况

h) 周边道路及综合管网现状及规划目标

i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

2.项目用地周边气候、环境调查

a) 项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害

b) 地块周边建筑物情况

c) 周边环境污染状况:空气、水源、噪音

d) 周边卫生状况

e) 绿化景观

f) 历史人文景观

g)建筑抗震设计等级

3.地块交通条件调查

a) 周边市政路网现状及规划路

b) 到达、经过地块的交通线路

c) 项目所在区域水、陆、空交通状况

d) 交通近期、中期规划情况

4.项目所在区域配套设施调查

a) 购物场所

b) 医疗卫生

c) 文化教育

d) 金融服务

e) 邮政、通信服务

f)娱乐、餐饮、运动休闲

g) 垃圾收集站分布情况

5.其他

a) 项目投资优惠政策:如税，费减免、地价款的付款方式等

b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式

c) 开发过程中的各项规费:市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、

白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等

d) 当地的建筑成本:如各种建筑结构每平方米造价经济指标

e) 项目开发成本测算:土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预

见费

f) 项目是否存在其他债权、债务问题

g) 政府和其他有关机构对该项目的态度

h) 开发过程中可能遇到的干扰因素

(二) 竞争物业情况调查

竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近的物业;同一城市内相同类型的物业;

1. 竞争物业的区位

区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等

发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整

周边环境:人文环境、生态环境、生活配套

项目状况:地理位置、规划条件、配套状况

交通条件:地块附近的交通工具和交通方式

2.竞争物业的产品特征

建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等

面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率

装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫

建筑结构形式、

建筑基础形式:

3.竞争物业的配套状况

周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等

小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等

小区智能、安防状况

园林景观

物业管理水平及收费水平

水、电、通信、燃气等立户费用及办证费用的承担情况

4. 竞争物业的工期安排

各期开、竣工日期

各期交付量、交付时间

推盘时间

5. 竞争物业的价格

单价:反映楼盘品质高低，如起价、平均单价、主力单价、最高单价、层次差、朝向差

总价:反映目标客户群的选择

付款方式:一次性、按揭、分期、开发商贷款

优惠方式

6.竞争物业的广告

售楼处:地点选择、装修设计、形象展示、三维动画、沙盘

广告媒体:报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)

广告投放强度:广告刊登次数和篇幅，媒体的数量和大小等

广告风格

推广主题、主广告语

7.竞争物业销售情况

现场情况:人流频率、数量、关注内容、销售人

员状况

销售率

销售顺序:不同总价、户型、面积的房屋销售顺序，分析市场畅销户型

分期推盘节奏

销售形式:内部定购、正式签约

客户群分析:客户的职业、年龄、家庭结构、收入

8. 竞争物业销售渠道使用情况

租售代理商

其他配销渠道

9. 竞争者的实力和经营管理优劣势调查

专业化程度

品牌知名度

商品房质量

成本状况

价格策略

合作单位(设计、施工、策划、营销、广告、园林、物业)

业务组合及财务实力

综合管理能力

与当地政府的关系

10. 同类型产品的供给量和在市场上的销售量

11. 同一区域内房产的月租金及入住率

12. 竞争性新产品的投入时机

房地产项目开发行政工作流程：房地产项目公司项目经理职位描述

房地产项目公司项目经理职位描述(二)

职位要求:

1、大专以上学历，工民建或建筑学相关专业;

2、5年以上现场施工管理经验，其中3年以上同岗位工作经验;

3、熟悉制作、施工工艺和项目管理流程，对工程的安全、质量、成本、进度有全面的掌握能力，熟悉工程验收规范及相关法律法规;

4、具有很强的协调能力、执行力和应变能力以及团队管理能力;

5、熟悉运用cad等设计软件，持二级建造师证。

职位描述:

1、负责协助参加项目的招投标工作;

2、负责钢结构项目现场的进度、质量、安全、材料、施工队等管理;

3、负责对施工现场的监控和指导，解决施工过程中的突发事件;

4、负责管理施工资料的制作，组织竣工验收;

5、协调与业主、建设单位、监理单位之间的关系。

房地产项目开发行政工作流程：部门职能说明书：房地产项目公司前期部

房地产项目公司前期部的部门职能说明书

部门基本信息

部门名称:前期部

分管上级:项目公司经理

下属部门:无

部门本职:负责公司指定项目的前期工程、后期配套、预售证、大产证申报领证工作及政府关系处理

部门宗旨:高效完成项目开工前准备及开工后的后期配套工作，完成项目开发目标

职能描述

主要职能

1.计划管理:根据项目公司拟订的开发项目的具体实施方案，拟订项目前期工作计划及后期配套工作计划，提出各部门配合要求;根据项目所在地政策法规、项目实际进行前期费用预算和后期配套基础设施建设费用预算;

2.前期管理:根据前期工作计划、开发程序要求，及时跟催相关部门，收集资料，进行立项与报建，办理土地使用、市政规划、施工建设等审批手续和项目开工建设前各项许可证;验收土地三通一平情况;负责做好工程项目前期资料的整理和移交工作;对弹性较大的前期费用进行严格管控;负责前期费用支付申请;

3.后期配套:负责办理项目后期配套、交付使用、大产证、网上销售等多项许可证及手续，并根据实际情况，针对后期配套的地方特性，及时做好与技术中心的沟通，并将后期配套设计方案与施工图设计递交技术中心进行审核;负责做好工程项目后配套交付使用及竣工验收资料的整理和移交工作;负责后期配套费用支付申请;

一般职能

1.信息采集:搜集与整理项目所在地政府相关政策法规，了解立项申报流程和各环节收费标准;

2.沟通协调:负责与房土局、住宅局、配套设施建设等政府相关部门的对外业务关系处理;负责与公司相关部门的沟通协调工作;协助其他部门做好对外公共关系的处理;

3.其他:及时完成上级交给的其它临时性任务;

主要责任

1.保证项目前期和后期手续进度如期达成;

2.保证前期和后期配套费用控制在预算范围之内;

3.保证及时准确传递和上报各项资料、信息;

4.保证本部门制定的各项计划和预算的规范性、可操作性;

5.保证本部门各项工作按制度正常、高效运作，无重大违规现象;

部门权力

1.根据项目公司的工作需要，提出本部门和岗位设置，人员配备和设施投放要求和所需资金预算的权力;

2.根据项目前期和后期配套工作计划和公司项目开发流程规范，要求各部门及时配合的权力，对不能很好配合工作的部门和人员进行投诉的权力;

3.根据公司财务管理制度，按规定使用和审核预算范围内的前期和后期配套经费的权力;

4.在项目公司职能与权力范围内，按制度自主开展工作的权力;

5.按公司制度享有的其他权力;

关键指标:计划进度、成本差异率、重大违规次数

房地产项目开发行政工作流程：房地产项目策划经理主管职位描述

房地产项目策划经理、主管职位描述

岗位职责:

1、负责完成项目前期市场调研、分析、论证、定位等工作的开展与实施，完成项目前期策划定位报告;

2、收集有关行业信息，掌握房地产市场动态，进行房地产市场研究分析;

3、进行产品研究，并根据项目定位，提出产品规划设计建议;

4、跟踪土地市场，通过研究分析，配合公司项目拓展，进行前期可行性研究与项目评估;

5、收集国家宏观经济政策以及房地产相关政策信息，了解最新发展方向并进行整理分析，提出公司战略性发展合理化建议;

6、集团各项目关键节点的营销计划、方案的把控确定，各项目营销策略的监控与营销管理工作。

任职要求:

1、5年以上房地产前期策划工作经验，甲乙方工作经历均具备更佳。

2、对房地产前期项目定位、市场研判、规划建议、营销策略具备成熟经验。

3、表达能力、沟通能力、组织协调能力、执行能力较强。

4、有敏锐的市场洞察力，良好的行业政策分析判断能力，较强的逻辑思维能力。

房地产项目开发行政工作流程：房地产项目销售计划体系

销售准备工作是一项时间较长内容较庞杂的工作，包括制定销售计划、酝酿价格策略、选择销售模式、确立开盘时机、安排销售节奏、编制卖场包装方案及开展员工培训等内容，只有逐一搞好统筹，才能做到有条不紊，万无一失。

成功地产公司一般的经验是销售工作在项目具体开始时就介入，并根据项目概况，编制项目推广资料，为项目销售、租赁做好准备工作。

一、地产项目销售计划体系

二、地产项目营销工作模块

三、销售流程设计

四、项目营销整体部署

1、企业发展战略的定位

企业已有的业绩和目前发展状况

企业的中长期展规划和财务状况

企业所秉承的企业的理念

本项目的利润目标和财务安排

2、市场调查与分析

本区域范围内楼盘的市调

与同样价位不同区域的楼盘进行比较

与目前正处于强销期的楼盘进行比较

与既将推出的楼盘进行比较

与销售成功的楼盘进行比较

3、市场定位、策划方向确认

楼盘的细分市场定位

楼盘的产品定位，客源定位

楼盘的竞争定位

楼盘的设计基调，设计风格确定

楼盘广告基调和广告风格的确定

4、策划部与建筑师协调沟通确定产品特性

产品功能规划的沟通

产品总体规划、细部结构、公共配置的沟通

产品外立面图形的沟通

产品内部三维空间处理的沟通

产品内部单元房型设计的沟通

产品的面积配比、格局配比的沟通

产品建材设备选择确认的沟通

5、楼盘名称及确定标识

楼盘的命名

mark或logo type的设计

标准字体的设计

标准颜色的确定

6、销售现场和促销活动的场地安排

销售中心的选址

销售中心至工地现场沿线景观美化

销售中心风格定位、设计、施工和室内布置

销售中心室外空间规划、设计、布置

放置标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板

促销活动现场的选址、设计和布置

7、销售中心主要销售道具

交通位置图，区域环境图

楼盘鸟瞰图、透视图的绘制

建筑模型的制作

室内墨线图、家具配置图的绘制

室内室外灯片选择和灯箱制作

销售中心销售道具的布置与安排

销售中心销售道具使用注意事项

8、样板房的装修

样板房的户型选择

样板房的楼层、景观选择

样板房室内装潢的设计、施工和督导

样板房家具配置的设计、选择和实施

样板房室内灯光照明，日常生活什物摆设

样板房清洁卫生和监护工作

9、印刷品的制作

说明书规划、设计、方案、完稿、印刷

dm规划、设计、方案、完稿、印刷

海报规划、设计、方案、完稿、印刷

平面图册规划、设计、方案、完稿、印刷

请柬设计、方案、完稿、印刷

各类印刷物套设计、完稿、印刷

10、报刊媒体的制作与安排

新闻报道的安排、撰写和发稿

报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布

杂志广告企划、设计、文案、完稿、发布

电视影片的企划、撰写、设计、拍摄

广播广告的企划、撰搞、制作、发布

11、广告发布计划

不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告的选择

不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告的选择

不同电台、不同时间、不同栏目的电视广播广告的选择

不同地区、不同时间、派报夹报的选择方式

不同媒体的发布组合安排

发布数量、发布节奏的安排和控制

12、各项事务的发包与控制

品质要优良，不可粗制滥造

数量要足够，不可偷工减料

价格要合理，与品质相符

厂商的请款方式要能配合公司

注意制作过程中的品质控制，发现问题，及时调整

了解生产周期，掌握完成时间，务必与整个销售计划相协调

货比三家，慎重决定

13、价格制定与价格控制

基价和差价系数的确定

底价价目表与表价价目录的拟订

付款方式的确定

优惠折扣的条件和方式

置业顾问、销售经理等各级人员的让价空间和权责范围

14、推出时间计划

依天气状况、季节特性而定

依民情民性、财政情势而定

依施工进度、资金状况而定

依准备工作、市场概况而定

15、业务训练计划

置业顾问的体能训练

置业顾问的房地产基本知识教育

答客问的制作

答客问的反复演练及修正

置业顾问制服、名片的设计制作

销售状况表的设计、完稿、制作

销售队伍的组织编派和奖金制度的拟订

16、现场销售执行

电话接听，电话追踪

现场来访客户接待，介绍楼盘

带看楼盘实地，详介楼盘，环境

客户追踪、拜访

收取大定、小定、直至最后签约

各类报表的填定

销售检讨会

现场考勤值日、卫生保洁

17、房屋销售相关文件

大、小定金收据

内外销商品房预售合同

内外销商品房销售合同

房屋租凭合同

签定以上相关文书的注意事项

18、促销活动的主题选择

新楼盘说明会

房地产投资捷径讲座

儿童绘画比赛等亲情活动

影星、歌星联谊晚会

大家乐有奖抢答游戏

促销活动计划、实施、效果评判和费用安排

19、广告效果和销状况分析

各种媒体来电状况分析

各种媒体来人状况分析

每周每月客户情况分析

每月销售情况总体分析

下一阶段销售计划安排与建议

20、销售总结

销售结束总结报告

总结报告审核并存档

工地用品清理完毕公司收存

房地产项目开发行政工作流程：某房地产项目销售阶段流程

房地产项目销售阶段流程

一、申办《销售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经验项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交以下证件(复印件)及资料:

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2、有建设工程规划许可证和施工许可证

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最新规定为多层建筑完成主体结构的全部;小高层建筑完成主体结构的三分之二;高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书

5工程施工合同

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只要办一次，直到房子全部卖光，必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件:

㈠现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

㈡取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件

㈢持有建设工程规划许可证和施工许可证

㈣已通过竣工验收

㈤拆迁安置已经落实

㈥供水、供电、隔热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期

㈦物业管理方案已经落实

二、商品房销售及按揭办理

1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)

第一阶段:基础市场调研

地铁环境与街区功能调研

区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查

重点项目考察

市场需求抽样调研

重点客户(群体)市场调研

经济趋势分析

市场需求趋势分析

出具市场调研报告

物业的全面解析及定位

项目swot分析

1)竞争要素全面解读

2)项目优势分析

3)项目劣势分析

4)项目机会利用

5)市场威胁与困难点

项目竞争力评估

1)地段价值与发展评估

2)项目差异性支撑力评估

3)消费者选择性标准评估

4)项目综合竞争力评估

目标市场定位与消费者需求研究

目标市场定位

目标市场特征描述

目标消费者行为分析

消费个案描述

营业员销售理念提升

营销核心理念提升

卖点体系设计与提升

营销战略与主线策略

营业员销售攻击体系建立

现场攻击体系建立

价格定位及策略

价格策略

价格定位

定价预控及说明

付款方式建议

销售额动态测算

项目促销计划建议

渠道促销建议

公关活动促销建议

客户促销建议

品牌促销建议

示范单位及环境的设计建议

营业员销售预算

推广费用预计

营销费用预计

第二阶段:物业卖点与利益点转换分析

品牌策略方向建议与定义

消费者心理感受定位

宣传攻势的确定

宣传途径的确定

功能划分建议

装修方向建议

样板房的功能划分定义

看楼通道的布局建议

传播媒介的确定及具体媒介发布计划

项目标识(logo)设计

中英文标准字设计

标准色系

辅助色系

标准组合规范

特许组合

禁用组合

销售培训

销售管理策划

销售队伍进驻

销售执行

第三阶段:推广主题的制定

推广口号的制定

整体包装风格的确定

主要街区路段包装风格及具体形式

现场气氛营造风格及具体形式

展示中心示范环境具体装修风格建议

样板房具体装修风格建议

看楼通道装饰风格建议

名片

信纸

信封

传真纸

文件袋

请帖

工作卡

水杯

烟灰缸

垃圾桶

车体

工地围墙设计

工地广告牌设计

导示牌设计

条幅设计

路旗设计

挂旗设计

车体包装设计

主要街区大型形象广告牌设计

展板设计

售楼处导示招贴

喷绘画设计

看楼通道设计

户型形象说明设计

样板房导示卡、牌、标志等设计

行车导示系统设计

售楼书

售楼杂志

宣传折页

宣传海报

邮递单张

影视广告脚本创意

第四阶段:各销售期的广告具体创意

传播媒介的确定及具体媒介发布计划

展销会的配合

促销活动的配合

其他外卖场的配合

广告效果测定与监控

竞争对手监控

竞争者咨询报告

竞争者广告监控及具体分析

销售控制及月度目标制定

2、销售合同的签订

3、按揭办理

1)公积金贷款:

贷款资格

贷款对象:在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件:1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证);2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力;3、具有购买住房的合同或有关证明文件;4、提供住房资金管理中心同意的担保方式;5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

贷款流程:

咨询、领取表格

提出申请

签订借款合同、抵押合同

办理抵押登记手续

办理房屋财产保险

贷款转账

每月还款

贷款结清注销

要提交的资料:

①本人户口本、身份证或其他有效居留证明;②购房合同或意向书等有关证明文件;③借款人所在单位同意贷款的证明;④住房资金管理中心要求提供的其他材料。

2)商业贷款

贷款资格

贷款对象:具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件:一、有当地常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证);二、有稳定的职业收入;三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力;四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押;或借款人不能足额提供抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件;六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值;七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款;八、贷款行为规定的其他条件;九、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。

贷款流程

要提交的资料:

个人需提供资料①申请人及配偶(如已婚)的身份证，外国人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》 ②婚姻状况证明:已婚、未婚、离异 ③与售房单位签订的符号武汉市政府统一购房合同或协议，及有关证明文件 ④《首付款证明》正本及其已付款的收据在本银行不低于首付款的存款证明 ⑤收入证明(盖单位公章) ⑥在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检) ⑦其他银行要求的文件。 随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

3)组合贷款:公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。

贷款资格

贷款对象:在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件:1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证);2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力;3、具有购买住房的合同或有关证明文件;4、有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押;或借款人不能足额提供抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

贷款流程

要提交的资料:①申请人及配偶(如已婚)的身份证，外国人士需提供《武汉市暂住证》以及武汉市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》 ②婚姻状况证明:已婚、未婚、离异 ③与售房单位签订的符号武汉市政府统一购房合同或协议，及有关证明文件 ④《首付款证明》正本及其已付款的收据在本银行不低于首付款的存款证明 ⑤收入证明(盖单位公章) ⑥在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检)⑦借款人所在单位同意贷款的证明 ⑧住房资金管理中心和贷款银行要求提供的其他材料。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

3、抵押登记

房地产项目开发行政工作流程：房地产项目前期准备阶段工作流程

一、获取土地使用权

开发商获取土地使用权的主要方式:

1)通过行政划拨方式取得;

2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

3)转让取得;

4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);

5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

6)通过司法裁决取得;

7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。

开发商获取土地使用权的程序

土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地

使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用

土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形

式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受用人)的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应付的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的

时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地所有权受让人的一种出让方式。

依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利型的

商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料:

1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;

2)开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质;

3)属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》;属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料;

4)1:2000地形图2份;

5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份;

6)地上附着物权属证明;

7)土地登记申请书;

8)土地登记法人代表证明和身份证明;

9)土地登记委托书。

土地主管部门:

⑴土地使用权出让

房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续

的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转

让划拨土地需补办出让手的审核和报批工作。

⑵土地使用权划拨

房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续;

区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

⑶征用土地

(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区(县)人民政府批准。

⑷地价评估

市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作。

招标受让土地使用权申请程序:

①用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件;

②用地者到市或区、县房地局或其他部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料;

③用地者进行投资分析;

④到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金;

⑤用地者填写投标书寄给指定方进行投标;

⑥收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金;

⑦按照合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申请临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

拍卖受让土地使用权申请程序:

①用地者见到拍卖公告到指定地点索取招标文件;

④到指定地点办理竞投登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金;

⑤用地者到指定地点领取竞叫牌;

⑥用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投;

⑦企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，按照规定支付总地价款的一定比例作为定金;

⑧按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申请临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行他的登记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附着物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

1、拆迁方式

1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁;

2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证;

3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

2、拆迁的主要内容包括:⑴房屋拆建，如危旧房改建;⑵城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居民区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;⑶环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:

1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式5份;

2)建设项目批准文件;

3)建设用地规划许可证;

4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书);

5)拆迁代办单位和评估机构资料;

6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁限制;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)

7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费(住在为7元/平方米，非住宅为3元/平方米)，颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有3种方式:货币安置、现房安置、就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

三、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、到路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在以开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是:⑴在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;⑵在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定位，即向申报单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件;⑶规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达是委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请;⑷通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件;⑸开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规定主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件;⑹申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。 进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有2种:出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

1、申办项目选址地点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，并取得《建设项目选址意见书》的附件。

规划设计(土地使用)条件:

1)建设项目选址申请

城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，安照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。

2)申办建设用地规划

城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。

3)委托设计单位设计，送审设计方案

申报规划要点。

规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开

发项目的意见，再次决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料:

a/建设用地申请;

b/房地产开发单位营业执照和资质证书;

c/土地使用证或土地权属证明;

d /1:2000地形图。

开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续，取得《建设用地规划许可证》;b/到耕包处办理土地征用、转让手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书。c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段:

1)规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》，在此阶段需要提供的资料为:

a/1:2000地形图1份;

b/1:500地形图1份;

c/建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘)

d/“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线)。

2)施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份，在此阶段需要提供

的资料为:

a/土地证复印件或宗地图或《划拨决定书》;

b/公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林等部门审查意见或回执;

c/施工图3份及光盘。

3)申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑定位

和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑

物施工至正负零或市政管理埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红

线定位时应提交以下资料原件:

a/建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。

b/建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。

c/市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。

d/若所放红线与规划道路或其他预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其他相关数据。

4)申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施

工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程

规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:

a/国有土地使用权证;

b/城市基础设施配套费收据;

c/人防费收据;

d/《建设工程规划许可通知书》申请表;

e/投资许可证;

f/经放线的《红线定位册》正本。

5)申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。申办《建设工程规划许可证》时提交以下资料:

a/《建设工程规划许可通知书》;

b/经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;

c/经正负零验线、盖章的《核位红线图》;

d/垃圾处理费联系单。

申办《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理:

a/变更申请;

b/工商部门更名通知、变更后的工商执照;

c/开发商资质证明;

d/土地变更批复;

e/变更后的土地使用证;

f/(土地批租费、使用费)收据;

g/原建设工程规划许可证;

h/建筑红线图;

i/抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);

j/法院裁决项目还应提交判决书。

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

项目报建总流程:

实施单位流程内容承办单位

建设单位

建设项目报建登记

武汉市建设工程交易中心各有关管理机构

建设单位

审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知

各有关管理机构武汉市建设工程交易中心

招标申请人

建设单位招标申请

招标投标监督管理机构

招标申请人

对招标申请人资格审查

招标投标监督管理机构

招标人编制与备案招标文件

招标投标监督管理机构

发布招标公告

武汉市建设工程交易中心

投标申请人

投标申请人投标报名

武汉市建设工程交易中心

招标人投标申请人

招标人对投标人资格预审

武汉市建设工程交易中心

招标人

招标咨询及答疑会

招标投标监督管理机构

投标人

投标人编制与递交投标文件

招标投标监督管理机构

招标人

组织评标委员会

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人投标人

开标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

评标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

定标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人

核准招标投标情况转告

招标投标监督管理机构各收费单位武汉市建设工程交易中心

招标人

中标公示，发出中标通知书

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位

签订合同

合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位

领取施工许可证

武汉市建设工程交易中心

中标单位

施工管理

武汉市建设工程交易中心

依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前，由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时需交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件。

工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。

工程建设项目报建程序:

1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》;

2)按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送市交易中心;

3)工程建设项目立项批文、资质证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交;

4)属于试桩建设工程项目，需办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时，建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记，筹建负责人变更时，应办理变更手续。

1、建设项目报建登记

凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑(构筑物工程、市政工程及装饰工程)应办理工程项目的报建手续。

工作内容:

填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下例资料:

(一)建设项目批准文件

(二)建设工程项目土地使用合法证明文件

(三)施工图设计文件审查批准书

(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告)

(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件

报建信息管理:

1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏(7个工作日内)

2、在交易中心媒体上发布报建信息

3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知

填报《武汉市建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理:

(一)在报建台领取收费认定表(共2份)

(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续

(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中心(咨询台)开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其他以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。

3、投标申请人投标报名

(一)投标申请人应是中国武汉建设网员，并事先(7个工作日内)将下述资料内容报送武汉市建设工程交易中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料:

1、投标申请人的营业执照

2、资质证书

3、投标申请人信誉档案资料

4、项目经理有关资料

5、业绩及其他与投标活动有关的资料

(二)网上投标报名。网址:

4、招标人根据工程需要对投标申请人资质预审

工作内容:

(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资质预审的，应按已发布公告的内容

和要求对投标申请人进行资格预审

(二)投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资格预审通知书和购

买资格预审格式文件

(三)招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发

布招标公告;预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程

交易中心采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的编制、内容、递交和接收

工作内容:

(一)招标文件编制

投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘

施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文

件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，

并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术的(暗标)严格按

武汉招标办[____]18号文件规定执行。

(二)投标文件的内容

1、投标函

2、施工组织设计或施工方案

3、投标报价

4、招标文件要求提供的其他材料

(三)投标文件的递交和接收

1、投标文件的递交

投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封

送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件

进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并

须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

2、投标文件的接收

在投标截止日期前，招标人应做好投标文件的接收工作，在接收中应注

意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时

间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会

工作内容:

(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评

标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下，通

过武汉市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委(详见武建交

字[____]7号文)，并提供以下资料:

1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》

2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目

的缴款凭据

(二)由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标

(三)武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密

封(密封套破损无效)，分别交由招标人和招标监督管理机构签收保存。

7、开标

工作内容:

(一)招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员

(二)当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书

(三)上报投标标价、工期、质量、主要材料用量及需要特别说明的内容

(四)没有标底的公布标底

(五)招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可

(六)招投标监督管理机构进行监督管理

8、定标

工作内容:

按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设

施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字(____)18号文件《武汉市

建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应

当在招标文件中载明。

9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告

工作内容:

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提

交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况

书面报告核准时，应提交下列资料:

①由各收费单位确认的《武汉市建设管理收费认定表》

②由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目

的缴款凭据

同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写《中

标公告公示、发布登记表》，按规定在武汉市建设工程交易中心媒介上公示、

公告中标结果。

招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标

投标活动中有违法行为的，招标人可以向招标人发出中标通知书，并将中标

结果通知所有未中标的投标人。

10、签订工程承发包合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同:招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。

招标条件:

⑴勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地

手续和立项审批手续;⑵建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续;建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作;⑶施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工作已签订建设监理合同;⑷材料、设备招标，应当完成设计工作，材料、设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实;⑸法律、法规、规章规定的其他条件。

公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实现资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场提过招标投标方式确定。任何为指标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构(单位)，均不得参加该招标项目的投标。

招标方式:开发建设工程招标投标可以可以采取公正招标、邀请招标和协商议标等几种方式。

1)公开招标

由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒体发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，用于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定(试行)的通知》，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。

2)邀请招标

招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通告书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加投标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于3家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定(试行)的通知》，实行邀请招标工程可实行招标人资格预审，也可以实行招标人资格后审。

3)协商议标

由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位不得少于2家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。仪标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。

招标投标基本程序:

招标工作由开发公司支持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

(1)工作程序:

①审查招标申请书

②报批招标申请书

③编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法

④发布招标公告或招标邀请书

⑤审查投标单位资格

⑥分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答

疑

⑦编制和寄送投标文件

⑧开标，公开标底，审查投标书和保函

⑨评标、定标、决定中标单位

⑩发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同

招标申请书应当包括以下主要内容:项目名称、情况、概算;开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称;资金来源及落实情况;图纸、场地等情况是否具备招标条件、招标方式。

(2)应注意的问题

工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。

招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。

投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更;应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。

应提交的招标资料目录:

1)招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)

2)招标备案登记表

3)经批准的邀请招标报告(如是

邀请招标)

4)招标公告或投标邀请书

5)投标报名名单(公开招标)

6)资格预审文件

7)资格预审评审报告

8)招标文件

9)购买招标文件登记表

10)答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执

11)标底(工程预算书)及武汉市建设工程项目造价咨询核准证

12)评委名单

13)招标人评委委托书

14)开标会签到表

15)唱表记录一览表

16)投标函及投标函附表

17)评委评分表

18)评分汇总表

19)评标报告

20)招标投标情况书面报告、

21)中标通知书及中标公示证明

22)办理建管手续联系单

23)合同备案表

24)武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据

25)武汉市建设管理收费认定表(共2份)

26)安全和文明施工和开工验收合格证

招标投标的管理:

1)施工企业资质管理

建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为一、二级;施工承包企业资质登记为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按19*建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》

(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其他形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。

通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务范围与规模;通过对企业经营效果及工作业绩的考核来重新评价管理的主要手段和发展方向。

(2)工程总承包企业管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。____年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对此事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。

工程建设项目组织实施方式目前有两种方式:

其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业(一下简称工程总承包企业)受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业;分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工(epc)/交钥匙总承包、设计-施工总承包(d-b)、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计-采购总承包(e-p)、采购-施工总承包(p-c)等方式。

其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划;在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行(竣工验收)等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目代理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计(基础工程设计)等工作。对于需要完成工程初步设计(基础工程设计)工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。

(3)外国建筑施工企业的资质管理

随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有:

凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得《外国企业承包工程资质证》。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。

《外国企业承包工程资质证》的办理机构为:同时在中国两个(含两个)以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理;在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理;在中国经济特区和沿海开放成市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。

外国企业在中国境内承包工程的范围是:全部由外国投资或赠款建设的工程;国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目;国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程;国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。

《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延期手续。

2)工程建设管理

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以使用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有:在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划;同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委申请开工报告，填报建设开发审批表;到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位;到工程建设质量监督总站，办理质量监督注册手续;到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范围:在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构:武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中:中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发;两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

3、施工许可证办理程序

1)填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》

2)提供以下必备资料:《建设工程用地许可证》;《建设工程规划许可证》;《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明;中标通知书及施工合同;施工图纸及技术资料;施工组织设计;监理合同或建设单位工程技术人员情况;质量、安全监督手续;资金保函或证明;施工许可申请表和办理建管手续联系单。

3)建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

4、办理施工许可证

提交下列归档资料后领取施工许可证:

(1)建设工程报建表

(2)建设单位资信证明(可用复印件)

(3)立项批文、总体规划平面图、规划许可证(可用复印件)

(4)施工图设计文件审查批准书

(5)建设工程试桩施工申请登记证(可用复印件)

(6)招标申请表

(7)招标公告

(8)招标日程安排

(9)招标文件及评标办法

(10)投标申请书

(11)投标单位资格预审文件(保存6个月)

(12)答疑会纪要

(13)投标书

(14)评委人员名单

(15)开标记录表

(16)评委评分表及评分汇总表

(17)评标报告

(18)中标公示证明

(19)中标通知书

(20)施工合同或监理合同

(21)合同备案表

(22)施工许可申请表或办理建管手续联系单

(23)武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据;武汉市建设管理收费认定表(共2份)

房地产项目开发行政工作流程：房地产项目报建开发流程（1）

房地产项目报建开发流程(1/2)

申请《建设项目选址意见书》须知

(建筑类)

一、为什么要申请《建设项目选址意见书》

《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定:“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”。

二、哪些建设项目需要申请《建设项目选址意见书》

1、在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目;

2、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。

三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件并应注意哪些事项

(一)建设单位应报送下列图纸、文件:

1、《建设项目选址意见书》申请表1份。

2、土地权属证明文件:

(1)出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件(县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书)1份;

(2)自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

3、扩建项目需提供产权证复印件1份。

4、联建项目需提交联建协议1份。

5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

6、其它需要说明的图纸、文件等。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份;

2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份)。

(三)建设单位在办理《建设项目选址意见书》应注意下列事项:

1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。

2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。

3、凡已(在)建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。

4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明(15日)。

5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件(或规划设计要求)和《建设用地规划许可证》。

6、涉及规划地铁控制线的建设项目，应征求市地铁管理部门意见;

7、涉及规划紫线范围内的建设项目，应征求市文化部门意见;

8、涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。

申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知

一、为什么要申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》

《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地……”，《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又规定:“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。

二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》

1、凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的;

2、用地性质或面积发生变化的建设项目;

3、土地权属发生变化的建设项目;

4、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。

三、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件并应注意哪些事项

1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。

2、计划批准文件(限政府投资项目)1份。

3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。

4、涉及规划地铁控制线的建设项目，出具市地铁管理部门的意见;

5、涉及规划紫线范围内的建设项目，出具市文化部门的意见;

6、涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。

7、涉及航空限高的建设项目，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。

8、其它需要说明的图纸、文件等。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

1、需要核发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料:

(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)1份;

(2)盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》1份;

(3)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图4份(含设计红线图1份)。

2、不需要发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料:

(2)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图4份。

(三)建设单位在办理规划设计条件、《建设用地规划许可证》应注意下列事项:

1、建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。

2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。

3、建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的《建设用地规划许可证》及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。

4、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发《建设用地规划许可证》。

5、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。

申请建筑方案审查须知

一、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料

1、建筑设计总平面图(1:500或1:1000)4份;

2、建筑设计方案(含平、立、剖面图)2套;

3、规划设计条件(或规划设计要求)中要求报送效果图的，方案中应含效果图(a3幅面)。

4、当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、其它需要说明的图纸、文件等。

二、建设单位应取得哪些审批文件

建设单位在送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日八天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

1、经审核同意的，核发以下资料:

(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套;

(2)工程项目坐标放线通知单1份。

2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。

三、建设单位在办理建筑方案审查应注意哪些事项

1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以autocad形式绘制(大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000)。

2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。

3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标(以勘测院放线成果坐标为准)。

4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下:

(1)建设项目各项经济技术指标:除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中;

(2)用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称;

(3)拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数;

(4)标明跃层部份、跃层范围;

(5)准确标明架空层位置、范围和功能;

(6)机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织;

(7)绿地布置及集中绿地位置;

(8)配套设施位置及面积;

(9)居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、建筑设计方案应符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面:

(1)建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施;

(2)建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离;

(3)地下建(构)筑物(包括汽车坡道)外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度;

(4)各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。

6、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。

7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。

8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。

9、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。

申请《建设工程规划许可证》须知

一、为什么要申请《建设工程规划许可证》

《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定:“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，确认有关建设活动的合法地位，保证建设单位的合法权益。

二、哪些建设工程需要申请《建设工程规划许可证》

在城市规划区范围内新建、改建、扩建的工程项目。

三、申请《建设工程规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件并应注意哪些事项

(一)建设单位应报送下列图纸、文件:

1、《建设工程规划许可证》申请表1份。

2、国土权属文件:

(1)出让土地:提供国土证或国土出让合同复印件1份(提供原件核验确认后退回);

(2)划拨土地:提供国土证或国土划拔决定书复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

3、加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图(平、立、剖面图及图纸目录)1套、建施总平面图3份。

4、《建设工程施工图设计文件审查批准书》复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

5、文物挖掘完毕通知单。

6、市建委《建筑项目报件费审核缴款通知单》。

7、市勘测院出具的正式坐标放线资料。

8、其它需要说明的图纸、文件等。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，规划管理部门受理申请后，将在法定工作日四天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设工程规划许可证》正、副本1份。

2、盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”(骑缝章)的建施总平图1份。

3、要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书1份。

(三)建设单位在办理《建设工程规划许可证》应注意下列事项:

1、建设单位缴费时间不计入承诺时限内。

2、建设单位在取得《建设工程规划许可证》后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未提出延期申请的，《建设工程规划许可证》自行失效。

申请《建设工程规划验收合格证》须知

(建筑类)

一、为什么要申请《建设工程规划验收合格证》

《中华人民共和国城市规划法》第三十八条规定:城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

《四川省 实施办法》第三十二条规定:城市规划行政主管部门应当参加城市规划区内建设工程的竣工验收，验收合格的，予以签章。建设单位应在工程验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

《成都市城市建设规划管理条例》(修正案)第十八条规定:建设项目的竣工验收，必须有市规划行政主管部门参加，有关部门和建设单位凭工程竣工验收“合格证”方可办理供水、供电、入户、产权登记、营业执照等手续，验收不合格者，经处理达到要求后，方可发给合格证。

二、哪些建设工程需要申请《建设工程规划验收合格证》

中心城以内区域及双流航空港范围内由成都市规划管理局核发的《建设工程规划许可证》的建设项目(高新区建设项目除外)。

三、申请《建设工程规划验收合格证》需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件并应注意哪些事项

(一)建设单位应报送下列资料:

1、建设工程规划验收申请报告;

2、建设工程规划要求执行情况自查报告;

3、《建设工程规划许可证》正本及其附图(加盖骑缝章的建施总平图);

4、勘测部门实测的房屋竣工测量图;

5、房屋产权部门实测的房屋面积报告、图表;

6、市城建档案馆竣工资料进馆意见书。

(二)规划管理部门受理申请后，在5个工作日内完成资料核对，现场核验工作，经验收合格的，缴清相关规费后核发《建设工程规划验收合格证》;经验收不合格的，核发《建设工程规划验收意见书》，一次性告知建设单位处理意见;进入违法建设行政处罚程序的，按规定依法处理后，再进行规划验收。

(三)建设单位在办理《建设工程规划验收合格证》应注意下列事项:

建设单位缴费时间不计入承诺时限内。

申请《建设项目选址意见书》须知

(市政类)

一、为什么要申请《建设项目选址意见书》

《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定:“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”

二、哪些建设项目应申请《建设项目选址意见书》

(一)在城市规划建设用地范围内需进行计划立项及其他需要办理《建设项目选址意见书》的新建、扩建、改建项目;

(二)在城市规划建设用地范围内需要办理拆迁手续的。

三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件并应注意哪些事项

(一)建设单位应报送下列图纸、文件

1、《建设项目选址意见书》申请表1份。

2、土地权属证明文件:

(1)自有土地:交土地权属文件(国土证、国土出让或划拨合同)复印件一份(提供原件核验后退回);

(2)其它土地:土地统征批准文件复印件一份，其它单位供地文件(合同或协议)一份，市国土部门意见(土地出租、转让或划拨意见书)一份。

3、1:500地形图或1:1000带状地形图三份。

4、现状地下管线综合图一份

5、其它需说明的文件、图纸。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天内审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》一份;盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的《市政工程规划设计要求通知书》一份;盖有“成都市规划管理局技

术管理专用章”的选址红线图一份(与《建设项目选址意见书》一起盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的骑缝章);盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的市政工程规划放线通知单一份。

2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”函复意见书一份。

(三)建设单位在办理《建设项目选址以建设书》应注意下列事项:

1、凡已(在)建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘察测绘研究院实测竣工图，并按相关规定处罚后，再分别按“一书两证”程序办理。

2、规划红线和规划设计要求通知书的有效期为一年，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报设计图又不办理延期手续的，规划红线和通知书自行作废。

申请规划设计条件须知

(市政类)

一、哪些建设项目需要申请规划设计条件

(一)在城市规划建成区内不需办理《建设项目选址意见书》的道路、排水、桥梁工程。

(二)符合以下条件的管线工程:

1、工程位于在城市规划区内。

2、不需办理《建设项目选址意见书》。

3、非道路同步实施工程。

4、不包括采用“t”型方式直接与道路上配水、配气及排水管线相连的给水、煤气、排水接管工程。

二、申请规划设计条件需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件并应注意哪些事项

(一)建设单位应报送以下图纸、文件:

1、《市政工程规划申请表》各一份。

2、项目批准文件、相关纪要一份。

3、1:500(1:1000)地形图两份。(煤气、给水应标注接管点位置，若有特殊要求，标注拟建方案)

4、现状地下管线综合图一份(旧城区)。

5、其他需要说明的图纸、文件等。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日九天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

1、盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的《成都市规划管理局市政建设工程规划设计要求通知书》或标注有规划设计要求并加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”地形图一份。

2、加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的放线通知单一份。

(三)建设单位在申请规划设计条件应注意下列事项:

规划设计要求的有效期为一年，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报设计图又不办理延期手续的，规划设计要求和通知书自行作废。

申请《建设用地规划许可证》须知

(市政类)

一、为什么要申请《建设用地规划许可证》

《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地……”，《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又规定:“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。

二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》

(一)凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的;

(二)在城市规划建成区内需要办理拆迁手续的。

三、申请《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件并应注意哪些事项

(一)建设单位应报送下列图纸、文件:

1、《建设用地规划许可证》申请表一份。

2、计划批准文件(限政府投资类项目)一份。

3、市勘测院出具的勘测放线成果一套。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》一份。

2、盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图一份(并与《建设用地规划许可证》一起盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的骑缝章)。

(三)建设单位在办理《建设用地规划许可证》应注意下列事项:

建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土管理部门申请办理土地批准使用文件，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报又不办理延期手续的，《建设用地规划许可证》自行作废。

申请给水、煤气、排水管道接管

规划许可办理须知

一、哪些项目需要申请办理给水、煤气、排水管道接管规划许可

(一)新建建筑项目的给水、煤气、排水管道“t”型接管工程;

(二)已建建筑项目的给水、煤气、排水管道“t”型接管改建工程。

二、申请给水、煤气、排水管道接管规划许可需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件并应注意哪些事项

(一)建设单位应报送下列图纸、文件:

1、《市政工程规划申请表》一份。

2、经市规划局批准的盖有规划行政许可专用章骑缝章的建施总平面图一份。

3、管线施工设计图三份。

4、与相邻单位签订的相关协议。(若接管须穿越近邻单位的用地，或是须与近邻单位的管网相连)

5、与有资质的非开挖公司签订的非开挖合同。(若接管须穿越刚建成〈未超过5年〉或是交通繁忙的城市干道时)

6、建设用地相邻道路的排水施工图一份。(仅限排水工程)

7、项目用地范围内的排水管道施工设计图一份。

(二)取得的审批文件

1、给水、煤气工程:建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将现场办理，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”的管线施工设计图两份。

2、排水工程:建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日十一天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件:

盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”的排水施工设计图两份。

申请机动车出入口办理须知

一、哪些项目需要申请机动车出入口

(一)在____年7月1日前取得《建设工程规划许可证》的建设项目(包括现已建成的单位用地、居住小区等)。

(二)需在道路范围内的机非绿化分隔带上的开口。

二、申请机动车出入口需报送哪些图纸、文件和资料取得哪些审批文件

(一)建设单位应报送下列图纸、文件

1、市政工程申请表一份。

2、书面申请一份(内容包括拟开口性质、宽度、数量、位置等具体要求及理由)

3、经市规划局批准的盖有规划行政许可专用章骑缝章的建施总平面图(或道路施工设计图)或1:500地形图两份。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划行政主管部门受理申请后，将在法定工作日十一天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，经审核同意的，由规划行政主管部门发给建设单位下列审批文件:

标注有开口位置、宽度、要求并加盖“成都市规划管理局行政许可专用章”的建施总平面图(或道路施工设计图)或地形图两份。

房地产项目开发行政工作流程：万科房地产项目销售经理负责制

长沙vk房地产项目销售经理负责制

1、项目销售经理职责

项目销售经理全面负责项目销售工作的筹备、策划、组织、协调和落实，对项目销售部的正常运作及销售绩销负责。

1)项目销售前期准备工作

2)销售策划

3)团队建设

4)现场管理

5)协调沟通

(详细内容见销售部运作手册)

2、项目销售经理权限

1)现场管理权

a、现场布置

b、物料管理

c、销售流程设计和调整

d、现场次序的控制权

2)工作分派权

a、有权根据下属的岗位职责进行工作分配

b、有权根据工作实际情况对临时性的工作作出指派和安排

c、有权督导和检查下属工作

d、有权根据项目实际情况将部分行政及业务管理权限授于下属代为行使，但设计人事和财务的事项除外。

3)行政管理权

a、考勤管理，员工1日以下请假的核准

b、决定组织培训、会议等项目部内部事务

c、对下属员工进行绩效考核

d、一定范围内的奖罚权:

a)项目销售经理可根据公司及部门规定直接对违规的下属进行处罚，如警告、通报批评及处200元以下罚款;

b)对表现出色的员工，项目经理可给予口头表扬、项目部通报表扬，并可在项目销售部费用范围内给予200元以下的奖励。在报请公司批准后执行。

e、人事建议权:包括下属员工的岗位及职位调整、薪酬调整等，经公司领导批准后执行。

4)业务审批权:

a、临定审批权

b、换房审批权

c、更名审批权

d、增减名审批权

e、减免手续费的业务审批权

f、更改付款方式的审批权

g、额外折扣或优惠审批权(分项目制定执行细则)

以上业务审批权必须遵照相关制度的权限范围及业务流程进行

3、控制与检查

1)项目经理对权限范围内的有权批准的事项可直接审批，但需将相关管理及业务审批文件抄送上级，以作知会及存档备查。如未真实、及时抄送，视为违规。

2)对超出项目销售经理权限范围，需依照公司及部门程序，及时以签报形式上报，在获得有权上级批准后方能执行。严禁先斩后奏、越权行事。

3)销售经理应按时提交各类计划、总结报告、报表等，并应定期向上级进行述职。