物业前期接管工作流程说明（优选5篇）

物业前期接管工作流程说明

适配人群	物业总经理，工程部主管，管业部经理	使用场景	新项目接管，前期筹备，交付前介入
制定目的	新物业刚接手项目，大家不熟工程，怕出事出乱子。
适用范围	所有刚招的员工，新办公区，施工中大楼。
职责分工	经理盯全局，主管管本块，员工守自己岗。谁管设备谁负责，谁带新人谁教安全。
管理要求	消防器材配到位，动火要批条，钥匙专人管，装修区域天天查，监控录像不能断。
监督与检查	综合部每月查台账，保卫部每天巡记录，工程部每周检设备。漏记一次提醒，两次扣分，三次重学。

项目物业前期接管工作流程说明

*签订《物业管理委托合同》

由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。

*委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员

1.由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2.招聘各部门经理、主管、员工

综合部:经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员(兼库房管理员)2名;

财务部:经理1名、会计1名、出纳1名;

管业部:经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、

前台接待2名;

保卫部:经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名(含领班1-2名)、保安员4名(含领班1-2名);

工程部:经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调(生活水)主管1名、土建主管1名、技工2-3名/专业(约12人);

建议:在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目(本专业)较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。

说明:因物业公司组建之初，所招员工对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解大厦工程情况。

“公司初期人员架构图”附后

*筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案

1.各部门共同汇编的文件:

⑴.《房屋使用、管理、维修公约》

⑵.《房屋质量保证书》

⑶.《房屋使用说明书》

⑷.《房屋交付(入住)通知》

⑸.《入伙授权书》

⑹.《业主(使用人)服务指南》

⑺.《装修管理规定》

⑻.《办理装修流程说明》

⑼.《治安、消防协议书》

⑽.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑾.《二次装修协议书》

⑿.《业主联络资料登记表》

⒀.《收楼须知》

⒁.《物业管理费收费标准》

⒂.《公约承诺书》

备注:《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议:《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册(一式三份)，在业主收楼时发给业主，由业主签字(盖章)认可、执行;《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主(使用人)服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加:“总经理致辞”。

2.各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。

△ 综合部

⑴.编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

⑵.制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

⑶.制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

⑷.制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

⑸.制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

⑹.制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

⑺.制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

⑻.制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

⑼.制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

⑽.制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”;统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制(公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章)。

⑾.制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

⑿.制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

⒀.制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案(一、二、三级)目录表”、“档案借阅登记表”。

⒁.制订《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员)、工作程序、管理制度。

⒂.联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

⒃.制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作;建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

⒄.制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

⒅.制订《计划性工作管理办法》，建立“年度(月度、周)工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

△ 财务部

⑴.制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。

⑵.建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”

⑶.制订《现金支出管理规定》。

⑷.编制《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、会计、出纳)、工作程序、管理制度、。

⑸.制订《预算管理制度》，建立“年度预算报表”。

⑹.编制《固定资产购置方案》。

⑺.制订《库存盘点制度》。

⑻.制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。

⑼.制订《发票、收据有价票据的管理制度》。

△ 管业部

⑴.制订《物业管理收费标准明细》:物业管理费(押金)、车位费(押金)、租线费(押金)、装修管理费(押金)。

⑵.制订《业主(使用人)收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

⑶.制定《业主(使用人)二次装修管理流程》，建立“业

主(使用人)装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表(管业部)”、“施工人员出入证”。

⑷.制订《有偿服务价格表》:维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

⑸.制订《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待)、工作程序、管理制度。

⑹.编写《车位租赁(购买)协议书》、《电话租线(购买)协议书》。

⑺.落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地(楼层垃圾间)。

△ 保卫部

⑴.制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。

⑵.制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表(公共区域)”。

⑶.制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。

⑷.制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。

⑸.制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。

⑹.制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表(业主装修区域)”、“二次装修施工现场检查表”。

⑺.制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用(押金)，建立“灭火器材配置记录表”。

⑻.制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。

⑼.制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”

⑽.制订《中控室(监控室)管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。

⑾.制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。

⑿.制订《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、主管、领班、保安员、消防执机员)。

⒀.制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。

△ 工程部

⑴.制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。

⑵.制订《专业机房管理规定》:强电专业(变配电室、柴油发电机房)、弱电专业(电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房)、空调生活水专业(空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池)。

⑶.联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。

⑷.制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。

⑸.建立业主(使用人)二次装修“装修质量验收表”。

⑹.从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。

⑺.经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。

⑻.编制《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、主管、领班、技工、工作程序、管理制度)

⑼.制订《设备运行保养检修计划》(各专业设备)，建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”

*联系政府部门、相关单位，办理相关手续

1.联系工商所，办理企业营业执照

2.联系税务所，办理税务登记

3.联系银行，开通公司帐号

4.联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检(开发商)

5.联系北京市居住小区办公室，核准《公约》

6.联系供电局，确定供电方案及价格(开发商)

7.联系自来水公司，确定供水方案及价格(开发商)

8.联系节水办，确定节水方案(开发商)

9.联系煤气公司，确定通气方案及价格(开发商)

10.联系热力公司，确定供热方案及价格(开发商)

11.联系电话局，电话报装开通及产权分界

12.联系交通大队，报车场管理方案

13.联系邮电局，为物业通邮

14.联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式

15.联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用(开发商)

16.联系物价局，报物业管理收费标准(开发商)

17.联系当地派出所，报社区门牌号码(开发商)

18.联系外管局，报涉外关系(开发商)

19.联系广电局，报光缆信号传输相关手续(开发商)

20.联系公安局，报内保关系

21.联系安全局，报卫星电视的涉外节目(开发商)

22.联系防疫站，报检生活水箱，取合格证(开发商)

物业前期接管工作流程说明：文华居物业前期介入主要工作内容

适配人群	物业项目经理，设施验收专员，前期介入工程师	使用场景	物业前期介入，竣工验收接管，房屋交付准备
制定目的	怕设施设备装不好验收出问题，资料乱七八糟接不住活儿，新员工不熟流程瞎操作。
适用范围	桂花居项目所有前期介入人员、施工现场、设备材料、交接文件。
职责分工	项目经理盯整体，工程员查安装，资料员管归档，客服员整客户信息，保洁员做拓荒。
管理要求	合同资质必须收全，验收按国标来，培训不到位不能上岗，装修现场天天巡，标识工具提前配好。
监督与检查	每周自查主管抽查，物业经理负责盯，漏一项扣绩效分，整改超3天要写说明，严重问题停手等复核。

桂花居前期介入主要工作内容

1、对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。

2、物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。

3、对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。

4、作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。

5、对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。

6、在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。

7、物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。

8、房屋装修过程中的监管和服务。

9、物业各种标识的制作和服务工具的配置。

10、物业交付前房屋拓荒工作的实施。

物业前期接管工作流程说明：项目物业前期介入接管验收问答篇

适配人群	物业前期顾问，工程验收专员，设施接管负责人	使用场景	前期介入，施工监管，接管验收
制定目的	怕房子建完不好管，漏水漏电出事没人负责，清洁维修老要花钱，业主投诉多。
适用范围	物业新项目设计、施工、交楼全过程，管房的人、盖房的人、买楼的人。
职责分工	开发商要按建议做设计，施工方照图纸干，物业提前看问题，验收时签字把关。
管理要求	空调管留套管，外墙少凸起，水管电表放首层，监控装死角，信报箱合邮政标准。
监督与检查	物业全程跟进提意见，施工要留资料和保修单，验收不达标不让交，整改后才签收，没做到就补工补钱。

项目物业的前期介入和接管验收:问答篇

一、前期介入篇

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见

答:一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议:

(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调冷凝水管。

从99年开始建设部就要求对于新建商品房必须要留有空调外机隔板和冷凝水管的要求。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

(7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

现在新建商品房的绿化率不的低于35%，如果项目名称中带有”花园“的绿化率不的低于50%。

(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

(16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。

(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)

(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。

(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。

(22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。

(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

(27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。

(28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。

(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

(34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。

(35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(pv管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位:

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

(b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么

答:一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议:

(1)对小区(大

厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供供货或者是安装合同、清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项

答:严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免*年管理费或只按多少元/m2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供**会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费谁来贴补经营亏损);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

二、接管验收篇

1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项

答:物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键:

(1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。

(2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

(3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

(4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

(5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好:包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。

物业前期接管工作流程说明：购物中心物业前期介入工作内容

适配人群	商业管理负责人，物业筹建组长，工程对接专员	使用场景	规划设计阶段，施工建设阶段，开业筹备阶段
制定目的	购物中心还没建好，怕后期管理出问题，提前插手设计施工，少留麻烦。
适用范围	商业管理公司、开发商、施工方、装修商户、物业团队。
职责分工	公司定大方向，项目经理盯现场，保安队长管消防，保洁主管抓开荒，全员守工地规矩。
管理要求	消防器材全配齐，钥匙统一登记，停车证照办妥，演练每月一次，装修审批不放行。
监督与检查	经理每周查台账，开发商和物业双签字，漏项扣当月绩效，整改超三天通报批评。

购物中心物业前期介入的工作内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面:在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)。停车场(规模、车位数等)。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括:提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。审查有关工程(包括绿化工程)的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度(定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查)。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患;参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

物业前期接管工作流程说明：金融广场物业前台接待工作标准

适配人群	物业前台人员，客服接待岗，物业助理	使用场景	大厦前台接待，客户投诉响应，办公区日常巡视
制定目的	前台容易出错，客户投诉多，设备老爱坏，秩序乱哄哄。
适用范围	金融大厦物业前台所有接待人员。
职责分工	主管盯现场，前台自己守台子，助理管记录和上报。
管理要求	台面干净、灯要亮、记事本天天写、投诉马上报、巡视不能少、突发事情先拦住再喊人。
监督与检查	主管每天查三次，缺一次扣分，漏报投诉扣钱，记录不全重写，巡视没做罚站十分钟，连续两次罚值夜班。