办公大楼公共机电设备系统维修保养方案（优选4篇）

办公大楼公共机电设备系统维修保养方案

科技园办公大楼公共机电设备系统维修与保养方案

一、保养级别

(一)日常维护保养

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机)，发现小故障及时排除，作好记录。

(二)一级保养

对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫，检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查;对管道、风道局部除绣防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。

(三)二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护;对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。

(四)中修

中修是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%~-30%，周期3~5年。

(五)大修

大修是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6~10年。

(六)设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

(七)事后(故障)维修

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。

(八)状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

二、设备管理模式

采用计划预修制(日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

1、对于符合磨损规律的机械设备，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。

2、 对于变配设备及机电控制设备进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。

3、其它机电设备，采取事后维修，每年一次保养。

三、公共机电设备维修与保养

1、计划

每年12月中旬按保养周期、级别编制出委托范围内的设备下年度保养计划并上报有关单位。

2、实施

按国家标准、规范、缔之美有关制度、规定及作业指导书要求组织对设备进行保养维修。

3、检查

(1)运行和维修人员日常对设备进行巡视时，对设备重点部位进行检查(点检)，并作好记录，发现问题及时解决。

(2)设备维修完毕后，应对设备功能进行检定并记录备案。

4、评审

评审设备完好率:设备完好率=完好设备台数/设备总台数×100%

评审红旗设备率:红旗设备率=红旗设备台数/设备总台数×100%

5、质量管理

1)按iso9000质量管理模式实行规范化管理

在严格按照iso9000质量管理体系运行的前提下，实行每半年的业户意见征询，以及主管部门的定期和不定期相结合的抽检工作，可及时发现实际运行情况与管理目标的偏差。

四、管理制度及内容

1)变配电设备系统的维修与保养

2)柴油发电机组设备的维修与保养

3)给水设备系统的维修与保养

4)中央空调设备系统的维修与保养

办公大楼公共机电设备系统维修保养方案：办公大楼节能

办公大楼节能方案

本项目我们将把节能降耗作为管理服务的重点，接管后即根据大厦具体情况和公司多年来积累的丰富经验，着手制定一套切实可行的节能降耗方案，并在短时间内达到比较明显的节能降耗效果。以下只是几点初步设想:

前期介入从节能降耗的角度，对工程设计、设备选型及安装提出可行的建议和方案。

合理安排并适时调整各类设备的运行时间和运行方式，达到节能降耗的目的。

按时停、送会议室及各公共部位的照明、空调，按时并根据季节和天气变化开关公共照明、庭院照明。

加强供电的管理，减少无功损耗，节约能源。

加强热交换站及整个供暖系统的管理，减少不必要的损耗，提高系统的效率。

制定水、电、汽/气(包括蒸汽、煤气)月消耗表，及时比较用量变化，检查节能效果。

1、空调系统的节能方案

充分运用系统及通过一段时间的运行积累将不同气温状况下每台空调机所控制的区域温度调节到设定值(冬季为20℃，夏季为26℃)所需要的时间全部记录在册，并制成曲线图(见附图1)，以掌握每台空调最短的提前开启时间，达到节能的目的。

同样原理，将不同气温状况下空调媒介水温度调节到设定值(冬季为40℃，夏季为7 ℃)所需要的时间全部记录在册，并制成曲线图(见附图2)以掌握空调用锅炉或空调冷水机组最短的提前开启时间并以此时间为依据作为空调用锅炉或空调用冷水机组提前开启时间量，避免盲目性地提前开启空调用锅炉或空调用冷水机组，达到节能目的。

运用自动控制原理，将自动控制调节中调节效果最佳的比例积分微分方案(见下公式)以达到调节时间最短、调节效果最佳的目的。

2、照明系统的节能方案

对室外、大堂及有光照通道的照明灯采用光控方式，对无光照的公共通道采用时间控制的方式，达到照明节能目的。

3、其它方案

采取管理措施，每工作日上班前开启，下班后关闭各层茶水间的电开水炉，以达到既能正常饮用开水又能节约能耗的目的。

采取管理措施，每天对各层卫生间、水管弄井、水泵房等水管系统全面巡视，发现滴漏现象及时处理，杜绝水资源的浪费。

采取管理措施，经常(特别晚间)巡视变配电间，通过联络柜及联络开关的操作，关闭负荷较轻的变压器，减少变压器的空载损耗，达到节能目的。

加强与行政中心工作人员和其它管理部门的联系和协作，制定出合理的浴室开放时间，在浴室开放以外时间段，停开生活水锅炉及水泵，达到节能目的。

合理制定物料、配件的采购计划，做到既能及时使用材料、物品更换损坏配件，又能最大限度地压低库存，减少资金积压。

4、舒适性运行

由于大气温度、湿度、压力的原因，会使人感到某种程度的不舒适。在经过一段时间的运行数据积累后，编制大气温度、湿度、压力最佳舒适性曲线图，然后，用数学模型来表述，以减轻人们的不舒适性，达到舒适的目的。

办公大楼公共机电设备系统维修保养方案：s办公大楼大理石地面的清洁保养

大理石是大厦装修地面、墙面常用材质，其色泽亮丽、豪华气派，但因其为碳酸钙结构不耐酸碱，所以地面保养尤为重要。

(1)打蜡保养:在大理石表面有许多肉眼看不见的孔洞、缝隙，这些细小的孔洞很容易受到灰尘的污染和污渍的渗透。对大理石地面实施打蜡作业已成为大厦清扫保洁的基本作业方法之一。

①目的:密封石材表面细小的孔洞和缝隙，保洁石材不受侵蚀，并增强其耐磨性、光亮度，以便延长其使用寿命;

②方法:用专业机器和工具配合硬地面清洁剂清洗地面，在彻底清洗地面后，进行两次以上拖干作业，使地面完全干燥后，再在干净的地面上涂3-5遍免抛专业蜡剂。

③周期:建议每2个月进行一次打蜡作业。

(2)晶化保养:

①目的:大理石在使用一定时期后，尽管日常实施打蜡作业，但还会出现划痕、晦暗及凹凸不平等现象，严重影响材质的美观。因此要以直述情况采用晶化处理作业进行修复;

②方法:晶化处理作业的原理就是经过粉磨剂研磨，使用化学剂与大理石中的钙成份发生化学反应，在大理石表面形成一层新的晶化物质，折射出天然光泽，达到消除划痕，提高硬度和亮度的目的。

(3)如有特殊要求，我公司可另行制订作业方案。

办公大楼公共机电设备系统维修保养方案：办公大楼保洁服务

办公大楼保洁服务方案

1、基本要求

保洁人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。

为业主、访客提供一个清洁、舒适的工作环境。

操作规范化、管理科学化。

适时、及时、准时进行保洁服务。

爱护物业各项设施及财物。

及时处理垃圾，按指定地点分类安放废弃物。

节约用电、用水。

遵守安全条例和操作程序。

作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原貌。

文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境、业户与访客工作的影响。

2、保洁质量要求

【地面】

基本质量要求

表面、接缝、角落、边线处、应洁净无杂物、灰尘、印迹、污垢、污渍、划痕等。

分类质量要求

材质要求保洁频次

大理石、花岗石无垃圾、杂物、污迹，打蜡后光泽均匀;打蜡每季1次，每周二次抛光.每天巡回推尘

地砖无污垢、污渍，光亮、色泽均一，点、线、面线条清晰。每天巡回推尘

地毯色泽均一、图案统一、纤维方向一致，按委托合同要求保洁。每周1-2次吸尘

pvc地板表面平整。每天巡回推尘

木地板表面光亮、不褪色。每天巡回推尘

水泥地面、水磨石无污垢、污渍(如用面蜡要防水，防滑)。每天湿拖1次

【墙面、柱面】

表面(2米以下段)、接缝、顶角、边线处，应洁净无灰尘、印迹、污渍、划痕等。

花岗石、大理石目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮。每天擦拭1次

墙纸无积尘、霉点、色泽均一。每月擦拭1次

涂料无有色划痕及其他各种污垢。每月擦拭1次

玻璃、镜面表面洁净明亮、投光性好，镜面人像清晰。每周擦拭1次

亚光丝纹不锈钢、黄铜表面色泽均一，明亮、无划痕印迹、有金属质感。每周擦拭1次

抛光镜面不锈钢、黄铜表面色泽均一，明亮、无划痕印迹、有金属质感。每周擦拭1次

铝合金板表面光滑，接缝处保持洁净。每周擦拭1次

面砖表面光滑，色泽均一，点、线、面线条清晰。每周擦拭1次

彩钢板面板色泽均一。每周擦拭1次

【门、窗】

部位要求保洁频次

窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处无灰尘、印迹、污垢、污渍等。每天擦拭1次

玻璃与门框四只角的结合处、铰链、旋转门 中轴处等无灰尘、印迹、污垢、污渍等。每天擦拭1次

金属框架、拉手洁净、无氧化斑点，色泽光亮。每天擦拭1次

玻璃干净、明亮，无浮尘、印迹。每周擦拭1次

幕墙玻璃

(全封闭窗玻璃)干净、明亮，无浮尘、印迹。(外窗面按委托合同要求保洁)内窗面

每季擦拭1次

门底无污迹。每天擦拭1次

【电梯】

轿厢内干净无垃圾杂物，门表面光亮。每天巡回拖擦

轿厢四壁 显示屏干净无灰尘、印迹、污渍、污垢、划痕。每天巡回擦拭

轿厢内壁不同材质立面按不同规定。每天巡回擦拭

内壁、门槽顶部无积灰。每天擦拭1次

不锈钢表面用不锈钢油擦拭上光每周擦拭1次

【花盆】

盆体表面无积灰，盆内无烟蒂、杂物。每天巡回保洁

【装饰树】

树上无积灰、坠挂物。每天巡回保洁

【茶水间】

墙面干净无积灰。每月1次保洁

开水炉茶水桶外壳无灰尘、污迹。每天1次保洁

打水台面无积水，槽内无杂物。每天1次保洁

桶内无杂质。每周2次保洁

上下水通畅、溢水口、下水道入口无异味。每天1次保洁

【消防通道】

扶手、栏杆及底部、根部干净无灰尘。每天1次保洁

台阶、平台干净无杂物、泥土。每天1次保洁

墙面、天顶干净无积灰、污迹、蜘蛛网。每月1次保洁

照明及附属设备无灰尘、污迹。每周1次保洁

通道门、门玻璃、门框按4.3规定。每周2次保洁

【公共卫生间】

地面干净、干燥、无异味。每天湿拖2次

台面、镜面无水迹、手印迹。每天巡回保洁

小便斗、坐便器无黄渍。每天巡回保洁

水龙头干净无污渍。每天巡回保洁

隔屏板干净无污迹、涂画。每天1次保洁

墙面干净无浮尘。每周2次保洁

目视天花、灯具、墙角无灰尘、蜘蛛网。每月2次保洁

卫生纸架、干手机表面无尘灰，卫生用品不短缺。每天巡回保洁

【地下停车场(库)】

目视地面无垃圾杂物、积水。每天1次保洁

目视标识、指示牌无浮尘。每周1次保洁

墙面无灰尘，清除管道表面脏物。每月1次保洁

【录像监控探头】

外壳无灰尘、污渍、水迹。每周1次保洁

【消防设施】

灭火机箱、消火栓箱、警铃按钮外貌红色鲜艳，外表无灰尘、污渍。

每天1次保洁

箱内无积灰。每周1次保洁

【垃圾箱、不锈钢痰盂】

表面干净无污迹。每天1次保洁

垃圾箱内、不锈钢痰盂内的水保持干净(痰盂内烟蒂不超过1只)。

每天巡回保洁

【玻璃顶蓬】

顶部无积灰、杂物。每周1次保洁

内侧框架干净，无印迹。每周1次保洁

外侧面无污水迹。每周1次保洁

【机房、设备房】

地面无垃圾、杂物。每周2次保洁

四周墙面、天顶无积灰。每月1次保洁

【踏步地毯】

干燥、无积水、污渍。每天巡回保洁

【标识宣传牌】

>;; 表面无灰尘、污迹、乱张贴。每天1次保洁

【雕塑】

表面无灰尘、污迹。每周2次保洁

【围栏玻璃】

干净无手印迹。每周3次保洁

【道路】

地面无垃圾、杂物、油渍、污渍，干燥、不积水。每天巡回保洁

【排风口】

无积灰、污迹，空调进、出风口网面无积灰。每周1次保洁

【天台、平台】

无垃圾杂物，排水口畅通。每月3次保洁

【排水沟】

目视干净无杂草、杂物。每周1次保洁

排水沟畅通无堵塞、积水、异味。每周1次保洁

疏通下水道。每季1次保洁

【垃圾房】

地面干净、干燥、无异味。每天1次保洁

墙面无污迹、粘附物。每天1次保洁

垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。每天1次保洁

垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。每天1次保洁

在垃圾房周围5米内进行消毒、灭虫。不定期保洁

【绿化带】

目视无垃圾、杂物、枯叶、碎石等。每天巡回保洁

花坛外表无积灰、污迹。每天1次保洁

【照明设施】

灯杆无污迹，乱张贴。每周1次保洁

灯箱、灯罩外壳无灰尘、污迹。每周1次保洁

灯罩内无死蚊、蝇、虫。每周1次保洁

【外墙】

外立面二米以下无污垢。每天1次保洁

建筑物外立面清洗。按贵方要求保洁

【保安岗亭】

地面干净无杂物。每天1次保洁

四周墙面天顶无灰尘、蛛蛛网。每月1次保洁

岗亭外立面干净无污迹。每周1次保洁

3、质量监督保证

严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。

【三查制度】

员工自查

每个员工根据操作规范和手段，对自己所负责的岗位或区域的项目不断地进行自查，及时地发现问题，解决问题。

领班巡查

领班应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对自己辖区内所有部位、项目进行巡回检查，不得少于三次。

主管抽查

由主管或会同人员联合检查，每日抽查不得少于2次，主管应协助上级领导或物业管理处有关人员定期联合检查。

【三检手段】

视检:凭眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。

手检:手戴白手套或用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面，擦拭1米的距离应无灰尘、污迹。