z设施设备维修维护实施措施

适配人群工程部技术人员，设备管理责任人，物业维修班长使用场景物业设备维保，特种设备年检，节能改造实施
制定目的浅水湾设备多、老化快，怕出故障影响住户生活，也怕维修不及时引发小事故。
适用范围所有在浅水湾干活的工程部员工、保安、使用部门同事，还有全部机电设备和公共设施。
职责分工工程部管运行检查和大小修；保安盯消防中心和停车场；使用部门自己用好设备、做日常保养；人人都要填记录。
管理要求设备贴编码标签，钥匙锁在调度室，维修必留记录，配件备两份，先换后修，高压电梯专管。
监督与检查工程部每周查记录，品质部不定期抽查，漏记少记要补，三次没做到要谈话，严重就调岗。记录不全不准交班，检查结果每月贴公告栏。

浅水湾设施、设备的维修与维护实施措施

物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障设备运行的安全、高效，我们将结合浅水湾的实际情况，把佳兆业在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。

此外，我们将在浅水湾的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。为此，我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电设备管理的基本原则

(1)、物业设备设施的管理采用佳兆业安全而高效的管理模式

建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。

制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。

实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理充分发挥我公司专业化优势，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。

(1)建立完善的设备编码及标示方案

a、根据物业图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》

b、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。

c、依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。

d、对于标贴明显的将导入佳兆业视觉标示系统。

e、机电的编号编码由公司工程部统一进行。

(2)、主要设施设备将建账册、建立设备台账

a、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。

b、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。

(3)、建立完善的质量记录体系

a、任何工作做到有据可查。

b、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。

c、发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。

d、适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。

e、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。

f、将物业公司公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成物业管理处有力的技术后盾。

(4)、技术资料的管理

a、对于技术资料管理，遵守"二级制"模式。物业工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。

b、工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。

(5)、有关设备类钥匙的管理

a、定义设备类钥匙:所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。

b、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

c、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。

(6)、技术工种的管理

因物业机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。

2、设施、设备的维护管理

物业的公共设施、机电设备的维护管理采用佳兆业成熟完善的管理模式。

a、设备的日常运行和使用由服务使用部门负责，消防中心、停车场及物业周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。

b、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。

c、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据物业的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。

d、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入ci视觉标示系统，充分显示佳兆业的规范化管理模式。

e、利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。

f、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导，指导、纠正管理中存在的问题，并协助解决。

g、工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的氛围。

h、建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。

i、发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，确保设备长期可靠安全运行，物业公司公司强大的技术资源与供应商技术力量有机结合形成物业管理的有力技术保障。

3、增收节支，不断提高管理水平

(1)、增收节支措施

a、经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护成本。

b、努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。

c、加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。

d、加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。

e、物业内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。

(2)、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。

a、提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。

b、配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。

c、继续完善配件的供应商体系。

d、配备用于高空作业的液压升降台。

e、加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。

f、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优物业的标准进行运作。

g、建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。

h、实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。

i、成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。

z设施设备维修维护实施措施：zz小区设施设备维修养护

适配人群工程技术人员，机电值班员，高压运行工程师使用场景高层住宅运维，消防系统维保，电梯故障处置
制定目的高层小高层用得多，机电一坏就影响住户商户，投诉多得不得了。
适用范围zz滨海新城所有设施设备，包括电梯消防水泵配电房等。
职责分工工程人员要24小时持证上岗，主管检查监督，客服中心通知停水停电。
管理要求强制年检，每三到五年全面评估，出问题马上修，机房上锁不让人乱进。
监督与检查每天巡查做记录，异常马上报，主管盯着看，没做到扣分还罚钱，维修要留痕。

新城小区设施设备维修养护措施

1建立设施设备管理制度

针对"zz滨海新城"的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给"客户服务中心"带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容:

*必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。

*对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。

*制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

*评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。

*强制执行设施设备安全年检制度。

*强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。

*制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。

*对工程技术人员进行专业的培训及考核，并严惩人为疏忽的行为。

*严格要求工程技术人员24小时持证上岗，以保证系统的正常运行。

*建立健全设施设备的资料档案。

*建立一支专业的工程核心小组，长期监控设施设备的运作及工程技术人员的工作表现。

*建立一支专业的工程核心小组，对工程维修保养商实行严格的监督检查并作出评估。

制度大纲:

*房屋日常与定期维护制度;

*配电房值班制度;

*现场保洁制度;

*巡视检查制度;

*运行分析制度;

*设备维修管理规定;

*给排水设备维修管理制度;

*消防设备维修管理规定;

*配电房设备安全操作规程;

*配电房交接班制度;

*水泵房运行管理制度;

*水泵房安全操作规程;

*工程技术人员交接班制度;

*消防系统与风机系统运行、管理、维修保养制度;

*水泵运行完好技术质量指标;

*给排水系统运行、管理、维修、保养制度;

*给排水系统日常管理制度;

*电梯运行维护管理制度;

*智能化系统运行、管理、维修、保养制度。

2做好设施设备维修与安全措施

我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行，延长其使用寿命。主要措施有:

1、日常运行:制定严格的设施设备操作规范，按要求进行巡查;制定安全操作规程，保护人身及设备安全。

2、常规维护:制定完善的维保计划及实施方案，排除隐患，确保设施设备的正常运行。

3、紧急状况的处理:建立快速反应机制，制定应急准备及响应措施，保证紧急状况下实现联动，将损失降到最低程度。

4、管理原则:

*制定公共设施机电运行和保养工作计划，按公司物业管理质量标准规范运作，确保设施设

备的正常运作。

*建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术

档案等管理制度。

*建立机电设备二级保养制度，即日常保养和定期保养。

*保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。

*巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录，发现设备运行状态有异常情况须及时报告、

记录并在主管安排下尽快处理。

*做好设备房的物品管理，加强安全防范工作。

*负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录。

*定期清洁所管理的设备和设备房。

*建立有效的信息传递体系。实行24小时值班，随时接管业户和内部员工的维修申请及故

障报告，及时反馈信息，在最短的时间内使有关人员到位并及时处理问题。

*对部分机电养护工作拟订服务合同，安排专业公司负责定期的养护工作，并由工程领班安排下属员工按服务合同的条款监管专业公司的养护，确保维修保养工作的品质，并准确地作好保养记录。

*安排相关保险。

3加强设施设备养护

a、设施设备养护主要内容:

1、给排水设施(设备)运行管理及养护

*确保给排水设备(设施)保持良好的技术状态，保证生活、消防用水的需要。

*专业维修人员负责给排水设备的维修保养。

*值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

*工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。

*客服经理负责上述工作的检查监督。

*客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解释工作。

*给排水设备发生故障，维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督及委托修理的联络工作，及时处理给排水设备(设施)的故障，确保设备性能。

2、供电设施的运行管理及养护:

*确保供电设施(设备)保持良好的技术状态，保证小区内业户的安全用电需要。

*高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检，并做好记录。

*机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。

*工程部主管负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。

*客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。

*供电系统发生故障，工程人员应及时报告主管，必要时报供电局进行抢修等联络工作，确保设备的性能。

3、高低压保养维修程序:

(1)变压器:每年冬季做高低压绝缘试验，对变压器线耳和各种螺丝进行检查、收紧、清洁污物。具体实施程序如下:

*组织熟悉设备的人员(五人以上)指定专门责任人，了解工作任务和注意事项，并由专门责任人按工作单程序安排工作。

*工作时穿长袖工作服，身上不得配带其它杂物及手饰，着绝缘靴、戴绝缘手套，测验电器是否正常。

*先停低压开关，再停高压开关，用合格的验电器验明接线端无电后，最后用专用的接线杆将接地线可靠接地，对母线进行放电并相间短接。

*接、拆地线应有专人负

责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。

*工作完毕后检查所有工具器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地线，工作人员全部撤离工作现场后才可按步骤进行送电。

(2)高压开关柜:高压系统属于技术要求较高的供电系统，因此每年冬季都要将该项维护工作外包给供电局进行，每年冬季对手动合闸和分闸回路进行试验和检修。

(3)低压开关柜:每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检修，收紧螺丝，清洁污物。

附: 《高低压配电系统设备维修业务管理标准及操作细则》

《高低压配电装置运行安全程序》

《低压配电系统年检项目》包括:

*检查地下或大厦电总掣房，大厦上升总线。

*检查小区上下水泵房，消防泵房。

*检查公共用电装置。

*检查供电系统工程报价。

4、电梯的管理及养护

*电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不能进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。

*运行中电梯突然出现故障，值班人员应尽可能地先救援出被困人士，并通知电梯维修人员进行检修，如救援不成，值班人员应安慰乘客，尽快通知电梯维修人员前来救助。

*电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。

*切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。

*发生火警时，切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困在电梯内，被困者可能会因浓烟而窒息，甚至危及生命。

*发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。

*电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整，机房门必须上锁。

*电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免突发紧急事件时因无法求救而导致窒息。

*因维修、保养而正常停用任何电梯时，应在小区的公告栏内张贴通知。

5、消防设备的运行及养护

*小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态，停电后仍正常工作。

*小区内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应立即维修并做好记录。

*任何消防设备均安装在机房内，应每星期检查一次。

*消防报警系统每月测试一次，如有故障应立即维修并做好记录。

*消防水泵应保持良好的状态，阀门无人为误开，保证消防水箱的水位处于正常。

*具备消防保养证明书。

*每年应有一次消防演练。

附:《消防系统设备维修的保养制度》

《消防系统日常检查流程》

6、中控室设备维护:闭路电视监控系统保养规程

*客户服务中心信息室负责监控闭路监视系统主机，工程技术人员负责对该系统实施维修保养。

*闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。

*值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排。

*设备投入正常使用后，为确保运行正常，工程技术人员必须严格按《闭路监视系统保养项目计划表》进行检查。

*每日检查:闭路监视系统控制主机各项功能是否正常，有无设备异常，将检查结果填写在《闭路电视监控系统设施每日保养记录表》中。

*每月对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。

*每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃，检查信号传输质量，并将结果填写在《闭路电视监控系统设备保养记录表》中。

*闭路电视监控系统设备出现故障后，首先应分清故障类型、部位，并及时排除，一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，属保修范围内的，立即通知保修单位修理、保养，以便尽快修复投入正常工作，并记录在案。

*确保中控室设备(消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围墙可视对讲电话系统)处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。

*中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录;

*弱电维修工负责中控室设备的维修保养，确保中控室设备运行正常。

*工程部主管负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督，并对维修保养工作进行指导，检查监督及委托修理的联系工作。

*"客户服务中心"负责上述工作检查监督。

z设施设备维修维护实施措施：设施设备维修维护实施

适配人群工程部技术人员，设备责任人，物业工程主管使用场景物业设备运维，特种设备维保，节能降耗管理
制定目的浅水湾设备老，容易出故障。怕停电、电梯停、水管堵，影响住户生活。也怕维修不及时，小问题拖成大事故。
适用范围浅水湾小区所有机电设备。包括电梯、配电房、水泵、消防系统、照明线路等。
职责分工工程部管大修、保养、检查。使用部门自己巡检简单问题。保安盯消防中心和停车场设备。每台设备贴责任人名字。
管理要求每天有人看设备，记在本子上。坏灯泡、小漏水自己换修。大问题必须报工程部。高压柜、发电机、电梯只让持证师傅动。
监督与检查工程主管每周查记录本，缺一次扣分。品质部不定期抽查，发现没巡检或乱修，要重做 写说明。三次不合格调岗。记录不全算失职。

物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障设备运行的安全、高效，我们将结合浅水湾的实际情况，把佳兆业在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。

此外，我们将在浅水湾的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。为此，我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电设备管理的基本原则

(1)、物业设备设施的管理采用佳兆业安全而高效的管理模式

建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。

制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。

实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理充分发挥我公司专业化优势，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。

(1)建立完善的设备编码及标示方案

a、根据物业图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》

b、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。

c、依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。

d、对于标贴明显的将导入佳兆业视觉标示系统。

e、机电的编号编码由公司工程部统一进行。

(2)、主要设施设备将建账册、建立设备台账

a、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。

b、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。

(3)、建立完善的质量记录体系

a、任何工作做到有据可查。

b、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。

c、发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。

d、适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。

e、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。

f、将物业公司公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成物业管理处有力的技术后盾。

(4)、技术资料的管理

a、对于技术资料管理，遵守"二级制"模式。物业工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。

b、工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。

(5)、有关设备类钥匙的管理

a、定义设备类钥匙:所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。

b、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

c、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。

(6)、技术工种的管理

因物业机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。

2、设施、设备的维护管理

物业的公共设施、机电设备的维护管理采用佳兆业成熟完善的管理模式。

a、设备的日常运行和使用由服务使用部门负责，消防中心、停车场及物业周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。

b、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。

c、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据物业的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。

d、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入ci视觉标示系统，充分显示佳兆业的规范化管理模式。

e、利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。

f、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导，指导、纠正管理中存在的问题，并协助解决。

g、工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的氛围。

h、建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。

i、发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，确保设备长期可靠安全运行，物业公司公司强大的技术资源与供应商技术力量有机结合形成物业管理的有力技术保障。

3、增收节支，不断提高管理水平

(1)、增收节支措施

a、经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护成本。

b、努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。

c、加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。

d、加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。

e、物业内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。

(2)、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。

a、提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。

b、配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。

c、继续完善配件的供应商体系。

d、配备用于高空作业的液压升降台。

e、加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。

f、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优物业的标准进行运作。

g、建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。

h、实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。

i、成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。

z设施设备维修维护实施措施：小区房屋共用部位设施设备维护

适配人群物业经理，工程主管，设施管理员使用场景房屋维修，设备保养，共用部位管理
制定目的房子老了容易出问题，墙皮掉、水管漏、电梯卡，得提前盯着修。
适用范围小区里大家共用的地方，比如楼道、电梯、水泵房、屋顶这些。
职责分工物业管检查和报修，师傅负责动手修，业主不能乱砸墙改管道。 楼道灯坏了马上换，电梯每月查一次，水泵房每天看水压，漏水必须两小时响应。
监督与检查经理每周翻维修记录，主管抽查现场，漏记一次扣绩效，修超三天要写说明。

*房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况:

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;

属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修;

编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;

合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途;

各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清楚;

及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好;

因房制宜，有计划地安排保养维修任务;

完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度;

完善的管理、检查、考核制度;

给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态;

建立和贯彻各项规章制度及各项标准;

搞好维修保养计划管理，科学安排施工进度。

z设施设备维修维护实施措施：工程项目安全设施设备投入对安全隐患预防

适配人群项目经理，专业工程师，安全管理员使用场景施工现场监控，临边防护，临时用电管理
制定目的工地容易出事，怕工人摔伤、触电、被砸、着火，也怕设备出毛病。
适用范围所有在工地上干活的人，包括经理、工程师、工人，还有现场所有机器、电线、围栏。
职责分工项目经理带头抓安全，工程师盯紧自己管的活，工人守好自己岗位，谁出事谁负责。
管理要求装防护栏、配对讲机、查漏电、验设备、修机械、管用电、禁明火、备灭火器、养好精神。
监督与检查每月检查，安全员盯着，班组长天天看。不按要求做就停工整改，再犯就换人。检查记录要留底，谁签字谁担责。

工程项目安全设施、设备投入及对安全隐患的预防措施

1安全设施、设备的投入

1.1施工现场对施工全过程实行实施监控。

1.2现场所有管理人员人手一部低频便携式通讯设备，纵向从项目经理到各专业工程师进行工程指挥，横向各部门、各分区负责人、各专业工程师进行联系、协调。

1.3施工现场所有临边均采用统一定制的安全防护栏。

2安全隐患的预防措施

2.1建立健全安全生产保证体系。

2.2建立安全管理小组，对危险源辨识、风险评价进行综合分析，制定事故预案应急措施。

2.3逐月组织安全管理及其相关人员进行安全检查，将安全隐患消灭在萌芽之中。

2.4定期进行安全教育培训。

2.5定期召开安全工作会议，总结安全生产情况，布置安全生产工作。

2.6严格执行安全生产技术交底制度。

2.7编制安全生产专项方案，并严格按照方案实施。

2.8现场设立配电室，配电室使用非易燃材料搭设，配电室出线全部采用三相五线制。

2.9编制临时用电施工专项方案，建立内业档案资料，对现场线路、各级配电箱定期检查。

2.10各级配电箱均安装漏电保护装置，定期采用漏电测试仪对每个漏电开关进行测试。

2.11施工用其中设备的安装、使用、保养、拆除均由专业队伍进行。

2.12施工用钢丝绳根据用途保证足够的安全系数，表面磨损、断丝超标的不使用。

2.13施工车辆交通运行有专人指挥。

2.14中小型施工机械在进场前进行维修保养，安全装置齐全有效。

2.15施工现场设专职机械管理人员，机械设备操作保证专机专人，持证上岗，严格落实岗位责任制。

2.16各种机械设备要有安装验收手续，严禁超载和带病运行。

2.17各类施工机械的电气装置应实行专人负责制，定期检查，并设有防雨设施。

2.18现场易燃油料储存使用符合安全防火管理规定。

2.19现场消防设施任何人不得移作他用或损坏。

2.20明火作业必须执行两级审批，作业点配备灭火器材。

2.21加强重点要害设备、人员作业的安全管理和监控，搞好均衡生产。

2.22注意劳逸结合，使作业人员保持充沛的精力，从而避免产生不安全行为。

2.23采取新工艺、新技术、新设备，改善劳动条件。

2.24定期对作业条件(环境)进行安全评价，以便采取安全措施，保证符合作业的安全要求。

2.25加强安全技术措施实施情况的检查。

z设施设备维修维护实施措施：工程项目安全设施设备投入及对安全隐患预防

适配人群项目经理，专业工程师，安全管理人员使用场景施工现场监控，临边防护，临时用电管理
制定目的工地容易出事，怕工人摔了、电着了、机器伤人，也怕着火、漏电、设备坏掉。
适用范围所有在工地干活的人，包括项目经理、工程师、工人，还有现场的机器、电线、栏杆、车子。
职责分工项目经理带头管安全，工程师盯自己负责的活，工人按规矩操作，安全员天天查问题。
管理要求装防护栏、配对讲机、用漏电保护器、专人指挥车辆、钢丝绳不超磨损、明火要审批、灭火器放到位。
监督与检查每月检查一次，安全员和工长一起看，有问题马上改，不改就停工，再犯要扣钱或换人，领导也要被问话。

1安全设施、设备的投入

1.1施工现场对施工全过程实行实施监控。

1.2现场所有管理人员人手一部低频便携式通讯设备，纵向从项目经理到各专业工程师进行工程指挥，横向各部门、各分区负责人、各专业工程师进行联系、协调。

1.3施工现场所有临边均采用统一定制的安全防护栏。

2安全隐患的预防措施

2.1建立健全安全生产保证体系。

2.2建立安全管理小组，对危险源辨识、风险评价进行综合分析，制定事故预案应急措施。

2.3逐月组织安全管理及其相关人员进行安全检查，将安全隐患消灭在萌芽之中。

2.4定期进行安全教育培训。

2.5定期召开安全工作会议，总结安全生产情况，布置安全生产工作。

2.6严格执行安全生产技术交底制度。

2.7编制安全生产专项方案，并严格按照方案实施。

2.8现场设立配电室，配电室使用非易燃材料搭设，配电室出线全部采用三相五线制。

2.9编制临时用电施工专项方案，建立内业档案资料，对现场线路、各级配电箱定期检查。

2.10各级配电箱均安装漏电保护装置，定期采用漏电测试仪对每个漏电开关进行测试。

2.11施工用其中设备的安装、使用、保养、拆除均由专业队伍进行。

2.12施工用钢丝绳根据用途保证足够的安全系数，表面磨损、断丝超标的不使用。

2.13施工车辆交通运行有专人指挥。

2.14中小型施工机械在进场前进行维修保养，安全装置齐全有效。

2.15施工现场设专职机械管理人员，机械设备操作保证专机专人，持证上岗，严格落实岗位责任制。

2.16各种机械设备要有安装验收手续，严禁超载和带病运行。

2.17各类施工机械的电气装置应实行专人负责制，定期检查，并设有防雨设施。

2.18现场易燃油料储存使用符合安全防火管理规定。

2.19现场消防设施任何人不得移作他用或损坏。

2.20明火作业必须执行两级审批，作业点配备灭火器材。

2.21加强重点要害设备、人员作业的安全管理和监控，搞好均衡生产。

2.22注意劳逸结合，使作业人员保持充沛的精力，从而避免产生不安全行为。

2.23采取新工艺、新技术、新设备，改善劳动条件。

2.24定期对作业条件(环境)进行安全评价，以便采取安全措施，保证符合作业的安全要求。

2.25加强安全技术措施实施情况的检查。