物业安全消防系统维修保养操作规范制度

适配人群中控室维修工，机电主管，消防维保员使用场景中控室运维，消防系统巡检，应急故障处置
制定背景中控室设备老了容易坏，消防系统出问题太危险，得有人定时修、按时查，不然火警响不了就麻烦了。
适用范围管中控室所有设备，包括火灾报警、疏散灯、灭火器、消防栓、风机这些。
职责分工中控室维修工干活，机电主管定计划、教方法、盯进度，管理处收故障报告。
管理规定设备坏了8小时内要修好；不能乱改线路器材；烟感温感要干净牢固；灭火器不能晒太阳、不能冻住。
监督与罚则每天自检、每月抽查、每年大查，全记在表上；主管不定期翻记录、看现场；漏记或没修的扣分重做。

物业安全消防系统维修保养操作规范

1、中控室设备维修保养工作程序

(1)中控室设备由中控室维修工负责维修保养成。

(2)机电主管每年12月制定下一年度《消防设备检查保养计划表》、《防盗报警对讲系统、公共天线、保安闭路电视系统检查保养计划表》，并按设备运行情况制订中修、大修计划。

(3)中控室维修工资按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内。

(4)消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。

(5)中控室设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决。

(6)凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的中控室设备故障，可能由由班中控室维修工作进行维修。

(7)机电主管对维修保养提供工作指导及检查监督。

2、中控室消防设备检查保养

(1)火灾报警系统的检查保养

a、每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查;

a.按自检刍，让报警控制进行自检。

b.然后按消声刍，消去控制器的声音。

b、月检查保养。

a.完成日检保养全部内容。

b.控制器主要工作电压测试.

c.公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45°与底座接触是否良好，外观是否洁净完好。

d.随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正确。

e.手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失。

f.任选两个手动报警按钮，进行模似报警，测试报警功能是否正常。

g.对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好。

h.对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。

c、年检查保养。

按《建筑消防设施器材检查、维修保养记录》执行。

d、消防泵的维护保养。

泵体:

a.检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换。

b.泄漏检查:盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流支地面。

c.转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝不锈(有防锈措施)垫片齐。

d.外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。

e、阀门、管道及附件的维护保养。

a.阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水。

b.阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。

c.单向阀动作灵活，无漏水。

d.压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。

f、电机的维护保养。

a.外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩。

b.线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。

g、每半年进行一次定期保养检修，并记录于《消防水泵半年保养记录表》内。

h、风机保养。

a.断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。

b.紧固各部分松动的螺丝及联轴器。

c.检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。

d.调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。

e.检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

f.清洁电机及风滤器和机壳内部。

g.向转动部位加滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。

h.检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。

i.手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压，电流表，听查风机各部件运行声音。

j.各遥控点的控制箱(含箱内元件)全面检查。

k.连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。

l.连续运转半小时验证风机运转正常。

m.每半年进行一次定期保养检修，并记录。

(2)疏散出口指示灯的保养。

a、月保养内容

a.检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。

b.出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理。

c.检查出口指示灯安装是否牢固。

d.针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位。

e.灯臬外壳及面板擦抹干净。

b、每3个月进行一次备用电池亮灯(半个小时)使电池放电后再充电，延长电池寿命。

(3)灭火器使用及保养。

a、灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地面，不得受到烈日的暴晒，不得接近热源或受剧烈振动。

b、灭火器悬挂地点的环境温度为-10~55℃

c、灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。

d、对灭火器要经常检查，检查内容为:

a.喷筒是否畅通(如堵塞要及时疏通)。

b.压力表指针是否在绿色区域(如在约色区域要检查原因，检查后果要重新灌装)。

c.零部件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏)。

d.可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验)。

e.铅封是否完好(一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封)。刚性连接式喷筒是否能红其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。

e、灭火器则消防部门进行灌装

(4)消防栓的保养。

a、每月逐个检查一次。

a.栓外检查:检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好。

b.随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好，有无脱落，栓内水龙头有无渗漏。

c.栓门封条脱落破损的补贴封条。

b、每年逐个打开消火栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。

a.完成月检查中栓外检查部分。

b.开栓门取出水带，仔细检查有破损，如有应立即修补或替换;检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、凉干。

c.将水带交换近边或翻动一次。

d.检查水枪、水带接头连接是否方便牢固，有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好。

e.检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。

f.检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：物业安全消防疏散救援逃生自救操作规范

适配人群消防战斗员，物业安保员，急救小组员使用场景火场救援，紧急疏散，高层逃生
制定背景物业起火时人容易慌乱，不知道先救谁、怎么跑、怎么躲。怕大家乱跑踩踏，也怕消防员救人没章法。
适用范围所有物业员工、消防战斗班、现场被困住户。
职责分工物业消防管理中心牵头，战斗班抢救小组执行，各楼栋负责人配合监督。
管理规定先救人后灭火；喊话引导疏散；用雾状水保护；不坐电梯；关门控火；湿毛巾捂口鼻。
监督与罚则每月练一次疏散；现场听指挥；不按要求做要重练；检查靠组长抽查；出错当场纠正再演示。

物业安全消防疏散、救援逃生自救操作规范

1.救援疏散的现场处理基本原则

(1)一配合、协调作战、听从指挥。

(2)先救人、后灭火。当受火围困人员有生命危险时，应果断采取先救人、后灭火的措施，但应随时掌握火场的主要方面。

(3)救人为主，灭火为辅。当受困人员多，火势大，消防力量又强时，要把主要力量投入到救人方面，先及时控制火势，再集中力量灭火。

(4)边救人、边灭火、边掩护。当受困人员不多，到场灭火力量充足时，可实施此战术。

(5)先重后轻，先急后缓。主要有

①抢救生命，治疗休克;

②减轻伤员刺激，防止再损伤和避免细菌感染;

③现场医疗救护，维护循环机能;

④人工呼吸;

⑤善后处理:对要转走的伤员，需填写处理经过，交付医院抢救。

2.救援疏散的基本要求

物业消防管理中心战斗班抢救小组应视火场的具体问题具体分析，因势利导，妥善处理。在战斗中大致可利用以下基本战术。

(1)喊话

①大声喊话。是消防战斗员用声音大声向被困人员喊话;

②利用喇叭、扬声器大声喊话;

③利用室内火灾应急广播进行广播疏散;

④辅以巨辅标语说明、引导疏散。

(2)射水保护

①雾状射流。即消防战斗员用雾状水枪喷射雾状水向烟火被困人员进行保护疏散;

②直流射流。即用直流水枪向受困人员上方烟火烟雾较大的地方直射，水流线落下来以减轻辐射和烟雾对被困人员的威胁。

(3)紧急疏散，引导突围

①消防战斗员运用手提高因喇叭高声喊话，维护秩序，使安全出口畅通，人员快速撤离;

②在夜间停电时，利用照明灯具指示安全疏散通道和出口的疏散位置;

③若大多数人员迷失方向，乱着一团时，消防战斗员应在楼梯口，贫道口和拐角处等关键部位设置引导员，给人群指引方向;

④撤离中若遇到烟火挡道时，消防战斗员应发扬无私无畏，勇于战斗的精神，积极果断，率领群众突围;

⑤正确地选择疏散路线，主要有

--所有的出口、入口和安全口，太平门等都是疏散逃生的主要通道;

--阳台和窗洞，可以借助消防梯、举高车和安全绳等，进行疏散;

--楼板上的各种管道和孔洞;

--必要时在墙上和屋顶，地板上凿洞，进行疏散。

(4)因地制宜，灵活机动救人

①在火场中对于神志清醒的人，可给其指明道路，人他们迅速离开;

②对于失去知觉或不能独自行走的人，如:儿童、老人、残疾人及病人等，由战斗员将其背出或抬出火场;

③对于在烟雾中已经迷失方向的人，应该指引其撤离;

④从消防梯疏散时，不论男女老幼都要系好安全绳;

⑤如需要穿过火焰，应先将被救者的头部用湿毛巾等包好，但应注意勿妨碍其正常呼吸;紧急情况下，由消防战斗员背负被救者，系好安全绳、滑绳自救跳下，但应注意安全绳的负重;

⑥进入燃烧区紧急搜索。

(5)搜索

①搜索时应注意自身保护，不能站着行走，应尽量沿着墙壁、弯腰或匍匐前进，上下楼梯也应采取爬行姿势，以减少烟气的袭击;

②在深入火场中找人时，要特别注意靠近出入口和容易隐蔽(躲藏)的地方;

③搜寻通向出口的通路、走廊以及窗口周围;

④晚间应注意搜寻床及其附近;

⑤在室内搜寻应重点搜寻桌子及其他物件之下，特别对卫生间、冲凉房、厕所等部位进行搜索;

⑥在搜索中不仅用眼看，还应采取"听"、"喊"、"摸"、"敲"的方法。

(6)排烟

利用排烟方式将浓烟及一些有毒气体及时排散，以便减轻对疏散视线的影响，妨碍行动，甚至威胁生命。但是需掌握排烟技术、时机，以防止在短时间内进入大量新鲜空气引起爆燃。

①机械排烟;

②破折排烟;

③中、高倍排烟;

④雾状水流排烟。

3、几种常见的救人方法

(1)利用安全绳索救人

①利用结绳法"椅子扣"、"梅花扣"的方法救人，具体操作如下:

--将安全绳的一端折成双股(其长度为被救者的一臂半或两臂，结成结套后，绳的短端应留有长约1.5米的绳头)左手持绳的两头，右手靠向左手，掌心向左手插入绳环，张开虎口抓住绳索，掌心向下，做成双绳环;

--左手拿着双绳环交叉处，右手由双绳环外伸入绳环中，抓住左手做的双股绳后，双手拉紧，调整绳套的大小，使绳结居于中间，即结成单绳"椅子扣"

--把救助者先将一个绳环套在伤员的脚上，并移到臂部，再将伤员上身扶起，用腿顶住其腰间，将另一个绳环套在其颈部;

--然后持绳的短端，在其腰间绕一圈，将伤员放倒，左手握住绳的短端，右手持绳在左手缠绕一圈，绳子长端放在手心内，接着左手手指伸开、打开绳环，右手将绳子短端穿过绳环，结成腰间"梅花扣"

--将绳子的另一端在木杆上缠绕一圈后，结成"梅花扣"，右手提紧绳子长端，即为完成。

②双绳"椅子扣"救人法

--救助者将安全绳一端折成四段，其长度为伤员的一臂半或两臂，结成绳套后，绳的一端应留有1.5米的绳头;

--双手分握两端，左手持绳端，右手持绳环;

--将右手中的绳环由内向外搭在左前臂上，再将右手穿过搭在左前臂上的绳环，抓住双股绳端将绳子收紧，使绳结居于中间，即结成双绳"椅子扣"。

③利用绳扣救生法

--在高层遇到需紧急疏散的伤员时，救助者应迅速将安全绳结成单绳"椅子扣"

--将两个绳环分别套在被救者的臂部和颈部;

--结好围腰"梅花扣"，再将安全绳在安全钩上由里向外绕上两圈(即在钩背上绕成一整圈);

--在伤员身上结好引绳，将引绳抛出窗外，由楼下的救助者负责操纵，防止伤员再次碰伤;

--救户者助手将被救者抱到窗台上，救护者带好手套，握住安全绳，一脚蹬在窗台上;

--救护者助手将被救者移出窗外，并注意其下移情况，直到把被救者安全疏散到楼下安全地带

。

④滑绳自救

在扑救高层物业火灾时，消防战斗员在遇到紧急情况时，须掌握滑绳自救的逃生技能，具体操作如下:

--消防战斗员将安全绳固定好后，双绳握绳，上体外倾，左臂伸直，右臂弯曲，左腿移出窗外，双脚蹬住墙壁;

--双腿弯曲，借蹬力的同时，双臂伸直成抛物线滑下;

--接近地面时，右臂向腹前弯曲勒绳，双腿微曲，脚尖先着地，两脚踏地后，迅速撤离到安全区。

(2)使用前带救人法

①此法用于长距离和从消防梯上向下救人;

②施救者将被救者两腿提起，并将前带套入，直至其两腋下;

③再侧卧于被救者两侧，与其背部相靠;

④将被救者从地面上背起，送到安全地带。

(3)拉梯与安全绳联用救人法

①这是由三名施救者，使用两节拉梯与安全绳联用从高层物业内救人;

②一号施救者找到被救者后，将安全绳由拉梯的第四框穿出第一框穿入，并在被救者身上系好椅子扣和腰扣，并系好抛绳，将抛绳一端抛到地面;

③二号施救者将安全绳的另一端穿入脚梯第一框，握紧安全绳;

④一号施救者将被救者抬出室外，缓慢放下，直到地面;

⑤三号施救者负责牵引抛绳，防止被救者与外壁碰撞。

(4)利用布条拉拖救人法

①此法多用于在低矮的井道或隧道内救人;

②将被救者双手手腕提至胸前交叉，用布条扎紧;

③施救者俯身向下，将头部深入其两臂内，使其手腕挂在自己颈后部，同时四肢交叉用力支撑身体;

④将被救者背部拉离地面，向安全地带爬行。

(5)利用手垫物拖拉救人法

①此法用于抢救昏迷或失去行动能力的伤员;

②施救者将毛毯、上衣之类的物件平铺在被救者一侧，将其身体向里翻转成侧卧状;

③将毛毯的弯折处向里移动，并卷起上层靠向其身体;

④再向外翻转，使其仰卧在毛毯上，并拉出卷拢的上层毛毯，拖至安全地带。

(6)利用救生气垫救人法

①此法用于高层物业人员受困时的救人;

②先将气垫抬至建筑物3∽4米处展开，注意放在被救者窗下明显位置，便于受困人员准确目测着落点;

③将冲气泵牢固连接在气垫安全带上，并向气垫充气;

④当气垫高度达到2米高时，呼唤被救人员跳下。

4自救逃生的基本方法

(1)逃离后要随手关门，以控制火势的发展，延长逃生的允许时间;

(2)爬行;

(3)利用防毒面具或湿毛巾捂住鼻、口冲出火场;

(4)利用自然条件，作为逃生通道，沿着下水管道漫漫下滑或沿着建筑物的天窗、阳台、落水管等下滑;

(5)杆棒跳楼法。找一根结实的比人稍长的杆棒、竹竿、钢管均可，最好在杆棒两头捆上重物。下跌时，人应双手拖住杆棒，双腿夹紧，要脚交叉扣住，入爬竹竿一样，头与手的上部、脚的下部务必留出一段，每头约50厘米，然后跳下。

(6)休式跳跃法。即在可以找到沙发、席梦思床垫等物品叠加后，将重物捆绑在其下面。越重越好，然后人蹲在上面，两手紧紧抓住软家具，从窗台、阳台跳下。

(7)不能乘做电梯。因电梯直通大楼各层，烟、热、火很容易涌入，在热作用下，会造成电梯失控或变形，烟火的毒性或熏烤可危及人的生命，因此，火灾时千万不可乘做电梯(消防电梯除外)。

(8)正确选择疏散楼梯，或逃到避难层或楼顶拖延时间，等待救生时机。

5自救、避难的基本方法

(1)关紧迎火门窗，打开背火的门窗呼叫并等待救援，若有烟进入房间，则应关上窗户。

(2)弄湿房间中的一切，就是用水将室内的门、窗、地泼湿，以利降温，设法把门顶住，防止门外的热气流膨胀，压力大，容易将门推开。

(3)用湿毛巾捂住口和鼻。

(4)利用阳台或扒住窗台翻出窗外，避开烟火的熏烤(需用结实的绳子系住腰部)。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：物业安全消防系统的操作规范

适配人群消防中控员，机电维修工，安防值班员使用场景火警误报，火情确认，设备隔离
制定背景主机老响个不停，值班员手忙脚乱。怕漏看真火警，也怕误报耽误事。得让操作有章法，不慌不乱。
适用范围物业中控室值班员、维修电工、消防巡查员。
职责分工中控室值班员主操作，维修电工配合查现场，主管每天抽查记录本。
管理规定报警先消音再复位；av值到100必须马上去现场；隔离故障点要输密码；打印纸不能空着。
监督与罚则交接班时对一遍操作步骤；主管每月抽问3条；记录本少一页扣2分；错按导致误停电梯要写说明。

物业安全消防系统的操作规范

1、消防主机

(1)报警

①当接到fs90消防主机报警时，按"消音"键消去报警声;

②按"复位"键，查看消防主机能否复位进入系统正常正常状态:如能进入系统正常状态，证明报警是误报，按"复位"键复位;如不能进入系统正常状态，证明是故障或火警预报，查"状态"键确认av值。

(2)查状态确认av值(当av值等于100时，证明有火警信号出现，立即派人到现场查看)

③按states(状态);

④按fi(直到出现sd地址摸板);

⑤按地址码(0-9);

⑥按clear取消.

(3)火警预报或故障报警时(av=90~100时属于火警预报;av=0~30时属于故障报警。把火警预报与故障带内暂时隔离、锁住，使系统进入正常状态)

①按modley修改

②输入密码按1234

③按enter输入两次

④按clear取消

(4)开锁(处理完火警预报或故障报警时，把已隔离的点打开，让系统恢复正常运行状态)

①按cdmmand指令;

②输入密码1234;

③按enter输入;

④按fi选择sd地址摸板;

⑥按enterl输入;

⑦按f3;

⑧按f4;

⑨按clear取消.

2、打印

(1)安装打印纸

①将新纸卷穿在送纸转轴上;

②将送纸转轴安放在打印机支架上;

③将纸头向内褶入半寸，造成一平直纸头备用;

④将纸头穿国光电开关擎后装进打印机构上，按动打印机面板上"送纸"(pa-peradvance)按钮灯，使纸头穿过打印机构;

⑤继续送纸，预留约12寸备用;

⑥将纸头穿越有关轴并接上回收转轴;

⑦将纸头放入回收转轴的槽内;

⑧将回收转轴顺时针旋转数圈使回收纸卷牢固。

(2)安装完打印纸后，如有报警或故障，打印纸将自动打印记录。

(3)取出打印纸

①取出送纸转轴;

②取出纸卷芯;

③按动打印机面板上"送纸"(paperadvance)按钮灯，使纸尾完全送出打印机;

④取出回收转轴;

⑤取出旧纸卷存档。

3、消防联动柜上的消防电话，可通向各个楼层(备有插孔)高压房、水泵房，在楼层查看报警点位置情况时的操作要领

(1)把插孔电话插入孔内，消防联动柜收到声响报警。

(2)按"楼层"(水泵房、高压房)键一次。

(3)与楼层(或机电维修部电工)通话。

4、消防广播

(1)进行消防广播疏散时，按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮。

(2)接通开关(向前按)。

(3)调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚(沿逆时针方向音量变大，顺时针方向音量)。

(4)向楼层开始广播。

5、报警时的客货梯

(1)当发生火情时，从消防联动柜上按"电梯回降"键，客货梯迫降到一楼停止运行。

(2)从客货梯前室首层击破玻璃，按"消防"开关键，客货梯迫降首层。

6、消防泵当有"火险"报警时

(1)自动启动

①在楼层击破"消防栓报警盒"时消防联动柜发出声响报警;

②消防泵自动启动。

(2)手动启动

①把选择"自动/手动"开关置于"手动"位置;

②按启动钮"手动"启动消防水泵。

7、喷淋泵当有"火险"报警时

①喷淋泵处于"自动"位置;

②喷淋头爆裂，水流擎动作，消防联动柜发出声响报警;

③喷淋头自动启动。

①选择"自动/手动"开关置于"手动"位置;

8、防火卷帘当有火情或浓烟时

(1)防火卷帘接收探头信号自动启动

①消防联动柜发出声响报警，出现防火卷帘关闭讯号;

②防火卷帘关闭。

①把"自动/手动"选择开关置于"手动"位置;

②按**楼层防火卷帘启动钮

③消防联动柜上会发出响声报警，出现防火卷帘关闭讯号;

④从楼层防火卷帘开关装置盒向下按启动钮(向上为打开，中间为停止)，防火卷帘会向下关闭。

9、停非消防电

发生火灾需要截断电源时，从消防联动柜上按"停非消防电"键，停电灭火。

10、消防栓

(1)室内消防栓

①发生火灾后将消火栓箱用钥匙打开或硬物击碎箱门上的玻璃;

②按紧急报警按钮;

③消火栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号;

④消火栓可以直接启动消防水泵供水;

⑤取出挂架上水带接口，并接在消防栓接口上;

⑥按逆时针方向旋转消防栓手轮;

⑦出水灭火。

(2)室外消火栓

①用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖;

②接上水带(水枪)或吸水管;

③用专用扳手打开阀塞即可供水;

④使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。

(3)消防水喉

①打开消火栓箱门将卷盘旋出;

②接出胶管和小口径水枪;

③

开启供水闸阀即可进行灭火;

④使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回卷盘，把卷盘转回消火栓箱。

11、灭火器

(1)将灭火器提到火场上。

(2)拆下铅封，拔掉保险销。

(3)在灭火器有效喷射距离内，将喷嘴(或胶管喷口)对准火焰根部。

(4)按下压把后，开启密封，灭火剂喷出。

(5)松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止。

(6)喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：物业安全员言行规范

适配人群物业安全员，门岗值班员，秩序维护员使用场景访客登记，车辆进出，电话接听
制定背景保安说话做事太随意，领导来了不敬礼，访客问路爱答不理，怕影响小区形象和住户安全感。
适用范围所有物业安全员，管大门、车库、值班室这些地方。
职责分工主管负责教规矩，班长每天盯着，老保安带新人，经理不定期查岗。
管理规定见领导要立正敬礼，对访客说“您好”“谢谢”，穿整齐衣服，不戴首饰，不抽烟喝酒，站直了看人。
监督与罚则每天班前会练话术，班长用本子记谁没做到，第一次提醒，第二次扣钱，三次调岗。每月抽三个人模拟检查。

e花园综合小区规章制度

物业安全员言行规范

1.0 文明用语、文明上岗

1.1凡是有公司各级领导、公安民警经过自己的值班室时，一定要立正、敬礼;一直目视领导离开为止。

1.2凡有进出本大楼的访客咨询，要热情礼貌的回答。

1.3当有人来访时，应说:"您好!先生(小姐)，麻烦您出示证件。"检查完毕时应说:"谢谢!非常感谢!"

1.4当遇到用户感谢时，应说:"不用谢，这是我应该做的。"

1.5当有车辆进场时，应说:"先生/小姐，您好!"并行举手礼。

1.6当有车辆出场交还停车卡时，应说:"谢谢!欢迎再来!"

1.7接听电话用语:"您好!××管理处，请问您有什么事……"。

2.0 上岗时，着装整齐，仪表端庄，耳聪目明。

2.1帽子戴正，纽扣扣好，穿高领衬衫，打好领带，佩带上岗证，不穿拖鞋。

2.2不留长发，不蓄胡子，不戴戒指、项链。

2.3站姿端正，动作文雅，语气温和，两眼目视对方。

2.4时刻保持良好的精神面貌。

2.5不打瞌睡，不吸烟、喝酒、吃零食。

2.6眼睛要注意进入大楼范围的行人及其动态，从中发现可疑的人和事。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：s小区物业安全部逐级汇报

适配人群安全班长，当值安全员，夜间督办使用场景突发事件处置，装修纠纷处理，夜间应急响应
制定背景怕信息传不快、传不准，耽误事情处理。大家汇报乱七八糟，领导不知道现场啥情况。
适用范围**管理处安全部所有人，包括班长、主管、督办、当值人员。
职责分工班长最先接报，主管兜底处理，督办夜间盯场，中心负责记录和转达，前台配合办手续。
管理规定事事要汇报，小事报班长，大事马上报主管，夜班找督办，搬运必须走流程，陌生人不能随便放。
监督与罚则谁没按时报、没到场、没记录，就扣分通报；中心每天查记录本，主管每周抽查执行情况，漏报三次谈话警告。

1.目的

为了确保安全部工作信息的及时有效传递。

2.范围

适用于**管理处。

3.方法和过程控制

3.1各岗位在履行自己岗位职责的过程中，必须把履行职责情况向班长汇报。

3.2各当值人员在值期间接到业主的投诉、建议，遇到装修纠纷、各种突发事件或紧急情况在妥善处理的同时，在第一时间应向班长、中心汇报，中心须做好记录。

3.3安全班长在接到班员的求援信息时需在第一时间(1分钟之内)赶到现场进行处理并做好相关记录，同时在第一时间把事情经过和处理结果反馈给中心，中心向主管或督办汇报。

3.4安全班长(白天)在当值期间若遇到处理不了的各类事件，应在第一时间向安全主管汇报。

3.5安全班长在夜间当值期间若遇到处理不了的各类事件，应在第一时间向夜间值班督办汇报;夜间值班督办在接到信息后应在第一时间赶到现场进行处理并做好相关记录，同时在第一时间把事情经过和处理结果向主管汇报。

3.6安全督办在当值期间若遇到处理不了的各类事件，应在第一时间向安全主管汇报。

3.7安全主管对所有自己的下属发出的求援信息应第一时间赶到现场进行处理。

3.8安全主管对安全部所发生的各类事件根据情况，按公司要求需向经理汇报的必须在第一时间向经理汇报。

3.9管理处下班后小区的物资搬运手续由班长办理并向安全督办汇报，安全督办必须及时赶到现场确认并经中心核查后方可放行。

3.10物资搬运放行手续和陌生人的盘问需上报中心给予核对后才能放行。

3.11物资搬运放行具体流程为:前台办理--知会中心--通知现场岗位跟踪 知会进出口岗核实--收回《物资搬运放行条》--岗位放行--回复中心--回复前台

3.12安全部各岗位必须严格履行岗位职责，严格执行逐级汇报制度。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：小区物业安全部信息汇报

适配人群安全员，安全班长，安全主办使用场景安全巡查，突发事件，装修纠纷
制定背景怕安全信息传得慢，出事没人知道。想让消息跑得快一点，别耽误事。
适用范围就管物业服务中心的人和事。
职责分工安全员先报班长，班长报中心，主办和经理也要动起来。班长要到场，主办得处理，经理得知道。
管理规定有事马上报，不能压着不讲。大事可以跳过班长直接找主办。搬运东西必须走流程，不能随便放行。
监督与罚则控制中心记下来，每天报一次。谁没报、乱报，班长要盯，主办要查，经理要看记录。漏报一次提醒，两次写说明，三次扣分。

一、目的

为了确保**安全管理工作信息的及时有效传递，特制定此制度。

二.范围

适用**物业服务中心.

三、方法与过程控制

3.1 各岗位在履行自己岗位职责的过程中，必须把履行职责情况向班长汇报。为确保信息传递的及时性，各岗位安全员、班长、遇到重大突发事件或紧急事件也可以越级上报或直接汇报部门负责人。

3.2 各当值人员在值期间接到业主的投诉、建议，遇到装修纠纷等，各种突发事件或紧急情况时，在妥善处理的同时，应第一时间应向班长、控制中心汇报，中心须做好记录及时反馈给相关负责人进行处理，并形成报表进行每日一报。

3.3 安全班长在接到班员的求援信息时需在第一时间赶到现场协助进行处理并做好相关记录，同时在第一时间把事情经过和处理结果反馈给中心，中心向主办汇报。

3.4安全班长(白天)在当值期间若遇到处理不了的各类事件，应在第一时间向安全主办汇报。

3.5安全班长在夜间当值期间若遇到处理不了的各类事件，应在第一时间向主办汇报;主办在接到信息后应在第一时间赶到现场进行处理并做好相关记录，同时在第一时间把事情经过和处理结果向部门负责人进行汇报。

3. 6安全主办对所有自己的岗位发出的求援信息应第一时间赶到现场进行处理，同时向部门经理汇报处理结果。

3.7安全主办对安全部所发生的各类事件根据情况，按公司要求需向经理汇报的必须在第一时间向经理汇报。

3.8物业服务中心下班后小区的物资搬运手续由控制中心办理并向当班班长汇报，安全班长必须及时赶到控制中心确认核实后方可放行。

3.9物资搬运放行手续和陌生人的盘问需上报中心给予核对后才能放行。

3.10物资搬运放行具体流程为:前台办理--知会中心--通知现场岗位跟踪知会进出口岗核实--收回《物资搬运放行条》--岗位放行--回复中心--回复前台。

3.11安全部各岗位必须严格履行岗位职责，严格执行逐级汇报制度。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：物业安全员考核

适配人群物业安全员，安全领班，安全主管使用场景员工晋升，合同续签，半年考核
制定背景安全员工资低，留不住人。大家干几年就走，队伍老换人。想让大家愿意干久点，有盼头。
适用范围所有物业安全员、领班、主管，包括各管理处和公司本部的人。
职责分工人事部牵头定标准，各管理处负责人打分，主管自己填表，员工自己评自己。
管理规定半年考一次，6月和12月必须考。主管考7项，普通员工考7项。续签合同前还要再考一遍。
监督与罚则考完要签字确认，不签不行。考差了可能降职或不续签。分数低的要谈话，帮改进。奖惩按安全员标准来。

物业安全员的考核制度

总的原则和指导思想

1.给员工明确的晋升通道和加薪通道，提高安全人员工资级别的竞争空间;

2.安全员根据在公司工作年限以及任职要求，划分为初级、中级和组长;对有突出成绩或表现的员工可以越级晋升。

3.安全领班根据在公司工作年限以及任职要求，划分为初级、中级和高级安全领班。

4.安全主管根据在公司工作年限以及任职要求，划分为初级、中级、高级。

5.主管以上管理人员由公司具体协商待遇标准。

6.员工半年度考核

7.该考核于每年6月底、12月底举行，共分分两个层次，一是公司本部和各管理处的主管;二是其余人员。

8.该考核的方式:主管以上人员由其直接主管对其工作目标、工作品质、计划决定能力、工作态度、知识技能水平、个人形象、沟通能力共7个方面进行考核，考核结果由其直接主管进行考评，考核结果由被考核者确认;其余人员按工作绩效、责任感、专业技能、沟通协调、敬业精神、品德言行和遵纪守法七个方面由其自评和其主管考评，两种层次人员分别适用不同的考核表单。

9.续签合同/协议考评

10.员工合同到期时，公司将对其从职业道德、劳动纪律、进取精神、知识面、工作实绩、管理能力、合作精神7个方面进行综合考评。公司根据考评结果来决定是否与其续签合同(续签合同包括晋升、基本适任、降职三中情况)。

11.具体考核办法参照公司安全员奖惩标准执行。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：小区物业安全保卫

适配人群物业安保主管，中控室值班员，巡逻岗保安员使用场景小区出入口管理，公共区域巡防，突发事件处置
制定背景小区常有陌生人乱进，监控老坏，巡逻不按时，怕出事才立规矩。
适用范围管全体保安、巡逻员、监控操作员和门禁管理员。
职责分工物业经理总负责，保安队长带班执行，业委会不定期查岗。
管理规定大门必须24小时有人，陌生访客要登记；监控得开着，不准脱岗；巡逻要签到，不能漏点。
监督与罚则每天交班时核对记录，每月抽查三次现场，漏登漏巡扣钱，严重就辞退。领导随时突击检查。

小区物业安全保卫制度(九)

一、根据《物业管理条例》制定本小区安全保卫制度。

二、小区设置安保机构，负责本小区安全、保卫工作。小区大门设保安名，实行24小时值班制度，对陌生人员进入小区要盘查、登记。

三、小区要配备安防系统，即闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。

四、为确保安防系统功能的正常发挥，安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能，正确使用、减少误报、提高管理效率。

五、安防系统要定期检查、检测，定期维护与保养，发现问题及时处理。

六、配合政府开展社区管理

(1)在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故。

(2)小区内发生治安或意外事故时，应及时通知有关部门并协助做好调查取证及善后处理作。

(3)积极配合相关部门做好法律政策相关教育。

七、安保人员要注意礼貌、文明执勤。具体要求如下:

(1)执勤时整洁着装、佩载工牌号;

(2)精神饱满，站立、行走姿态规范;

(3)执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关事情;

(4)举止文明大方、主动热情、耐心周到;

(5)办事高效、坚持原则、礼貌待人。

八、建立治安巡逻制度，昼夜不间断巡逻，防止意外治安事故发生。对巡逻人员的具体要求是:

(1)服从领导、听从指挥;

(2)熟悉物业及业主(或物业使用人)基本情况。如业主家庭成员、楼宇结构、消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况、消防中心应急反应等;

(3)按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因;

(4)熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制;

(5)观察细致、反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件;

(6)相互配合、妥善处理各种问题。对于超出职权或无法处理的情况，应及时汇报。

九、做好治安防范值班记录。

十、做好治安防范工作，尤其要注意以下事项:

(1)遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。

(2)遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。

(3)管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离小区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。

(4)小区内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。

(5)小区内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。

十一、加强消防管理。加强消防安全知识宣传教育及消防安全检查并建立义务消防队伍，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：物业安全服务热线电话服务程序

适配人群安防接线员，客服专员，物业值班员使用场景安全求助，投诉响应，紧急联络
制定背景热线老打不通，业主着急没人理，接电话态度差，记录乱七八糟，怕出事没人管。
适用范围所有接物业安全热线的工作人员。
职责分工安全服务管理部牵头，一线接线员执行，服务中心主管抽查记录和录音。
管理规定铃响三声内接，先问好报部门，说话清楚有礼貌，不抢挂电话，不推诿投诉，记全信息。
监督与罚则每天查通话记录，每月听录音抽样，错一次提醒，错三次扣绩效，投诉没回访要重办。

物业安全服务热线电话的服务程序

1.工作时间内，服务人员应保证计算机和电话等设备正常工作，保证热线电话畅通。

2.专职人员接听来电。

3.服务中心人员必须准备一份紧急电话号码单，如火警、警察、医院、救护车等电话号码。

4.电话铃响3声前，立即接听电话，讲话声音要清晰悦耳，语速要适当;电话铃响超过3声后接听应向客户致歉。

5.接听电话时，先向对方问好，然后再告知对方本公司本部门名称，如“××物业”、“某某物业安全服务管理部”，同时，做好记录准备。

6.接电话要彬彬有礼，并使用欢迎词句，包括报告接电话人的岗位和公司的名称例如:“您好，××物业安全服务管理部，请问您需要什么帮助”

7.遇到骚扰电话时，应指出其错误行为后再行挂断，当业主打错电话时，服务人员应礼貌做出说明。

8.如来电业主要找的相关服务人员不在，接听人需做好转告记录，以便及时告知该服务人员。

9.对等候的业主，要每隔30秒再问候和关照一次。

10.对所有电话都及时地回答和转接，并记下电话留言。

11.业主投诉或咨询叙述不清时，服务人员应用客气周到的语言描述业主所说的情况并得到确认。

12.对于业主投诉，服务人员要积极、热情、认真处理，不得在处理过程中发生内部推诿、搪塞或敷衍了事的行为。

13.对业主提出的批评意见，服务人员要虚心听取，表示待调查清楚后再予答复。

14.接到业主求助电话时，服务人员要详细询问情况并对业主所说的情况加以判断;后电话引导和协助业主解决问题，如无法解决，服务人员应详细、准确记录客户的姓名、电话、地址，并及时通知相关人员赶赴现场。

15.通话过程中或通话结束，服务人员不可强行挂断电话，而要等业主先挂断电话后再挂电话。

16.整理电话资料，作好详细记录，以备查。

物业安全消防系统维修保养操作规范制度：某物业安全部夜间交接班

适配人群物业安全员，夜班带班班长，安防值班主管使用场景夜间交接，岗前检查，装备清点
制定背景夜里交接班乱糟糟的，怕出事。人走错岗、东西丢、对讲机没声儿，不安全也不靠谱。
适用范围就管物业中心所有安全员，早4：30和晚8点那两拨换班的人。
职责分工各班班长带头干，自己整队、带队、查装备。带班班长最后听汇报、盯记录。安全部盯着看执行没。
管理规定必须排队走人行道，有车不能横穿；交接要敬礼、查物资、签字；手电筒防暴棒对讲机一个不能少；反光背心该穿得穿。
监督与罚则每天交班后马上填表，班长现场查对讲机响不响、装备齐不齐。漏记一次提醒，两次扣分，三次找主管谈话。

物业服务有限公司管理制度

物业安全部夜间交接班制度

1.目的:

为了规范**物业服务中心全体员工夜间交接班及上、下班秩序，确保夜间交接班的正常、安全进行，特制定本制度。

2.范围:

适用于**物业服务中心全体

3.定义:

夜间交班指的是:

(一)安全员早上4:30点早班与晚班的交接;

(二)安全员晚上8点晚班与中班的交接;

4.交接过程:

4.1安全员交接班

4.1.1安全员交接班前，由本班班长整队集合，班长负责整理服装，按队列纵队销售大厅人行横道通过，再到销售大厅按安全员交班程序依次交接班。

4.1.2安全员交接班后，由本班班长整队集合，班长负责整理服装，按队列纵队销售大厅到销售大厅人行横道通过，返回宿舍。

4.1.3队列通过人行道时，必须严格遵守交通法规则，严禁有车时横穿马路。

4.1.4安全员在交接班时，要行标准军礼，确认岗位物资无误后，方可在安全员交接记录本上签字。

4.1.5夜间值班安全员必须配相应的安全防卫装备(手电筒、防暴棒、对讲机)。相应的马路旁边岗位应着反光背心。

4.1.6安全员上、下班时，途中无班长带队时，当班班长应指定专人负责带队，保证人员途中安全。

4.1.7安全员交接班时，必须检查对讲机通讯效果，确保各岗位联系正常。

4.1.8各岗位交接完后，必须向带班班长汇报交接班情况。并在《安全员交接班记录表》做好详细记录。

5.记录表格:

5.1《安全员交接班记录表》