z小区物业日常管理工作内容

适配人群客服专员，绿化工，维修技工使用场景装修管理，绿化养护，设施维修
制定目的怕业主装修乱来，怕绿化没人管变黄，怕水管堵了没人修，怕小偷进来，怕垃圾堆成山。想让小区干干净净、安安全全、修得及时。
适用范围物业所有员工，管装修审核、浇水剪草、修灯补路、巡逻守门、扫地倒垃圾。
职责分工客服中心带头盯装修和投诉，绿化工每天浇水施肥，维修组随叫随到修东西，保安轮班看门查车，保洁员按时扫拖清运。
禁止行为不准乱挖乱接电线水管，不准装修改承重墙，不准绿化带种菜，不准保安收业主好处费，不准保洁漏扫楼梯口。
检查与监督每天8：30开晨会分活，主管下午抽查，月底打分，差的要重做还扣钱，连续两次不达标换人，档案每周更新一次。

小区物业日常管理工作内容

(一)客服中心管理运作

工作内容:核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务

频度:一天内办完 二遍/天，消灭违章于未然 每周三次 100%

标准: 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序: 8:30-17:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。

8:30-17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

(二)绿化管理

工作项目:浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗

工作要求;浇水:冬春季晴天每二天浇一次水，时间近中午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜;

施肥:春秋季一遍，根据长势局部加施、 灌木和粗生乔木春秋季多遍;

修剪整形、除杂草:冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园;

病虫防治:每月一遍，严重者半月一遍;

补苗:春夏季一遍，严重者随缺随补

标准:均匀，保持绿色长势良好 均匀，无漏、乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30-50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上

程序:7:00-9:30浇水、施肥;

9:30-11:30除杂草、整形、保洁;

13:30-15:30除杀虫、补缺、保洁;

15:30-17:00浇水、施肥

(三)房屋及公用设施维修、养护运作:

工作内容:装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护;

道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气路灯

频度:8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，

污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音;

检查:二遍/天，及时维修每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修

标准:符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 道路平整无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上;

程序: 8:30-8:30向客服中心了解和处理业主保修、投诉。

9:00-17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

(四)安全护卫、停车管理

工作内容、定岗检查 流动检查 学习与训练、消防设施 家居安全 违法行为装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练

频度:每周三遍 ，5分钟内到达现场;

标准:人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

(五)保洁管理

工作项目:地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂

频度:地面清洁、二遍/天，保洁、12h/天，楼梯道，扫二遍/周、洗一遍/周，垃圾清运，二遍/天，垃圾外运、 一遍/天消杀 灭鼠、蟑螂、二遍/月，向业主发药一次/年;

标准:地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下

程序:5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁。

z小区物业日常管理工作内容：某某小区物业档案

适配人群档案管理员，客服主管，工程主管使用场景物业接管验收，日常维修养护，业主投诉处理
制定目的小区资料太多太乱，怕丢、怕找不到、怕用错，想让每份纸都清清楚楚、随时能拿出来。
适用范围物业所有人，管图纸、合同、维修单、业主信息、设备记录这些纸和电脑里的东西。
职责分工办公室主任牵头，档案员天天收整理归档，保洁和保安顺手看下档案室门关没关好。
禁止行为不准私拿档案出门，不准在档案室抽烟喝水，不准把发霉的纸塞回去，不准乱改编号。
检查与监督档案员每周查一遍柜子，月底交检查表；新员工入职三天内学登记流程；漏登一次扣5分，两次谈话，三次调岗；每月10号前完成上月归档。

某小区物业档案管理工作

"资料的收集

设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，聘专职档案员，直接隶属办公室。建立相应的规章制度，对所有档案进行严格管理。

资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是从规划设计到工程竣工的全部工作技术维修资料;从空间上讲是物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。

"资料分类整理

收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、住处的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。

"资料归档管理

归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，"zz"的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如胶卷、照片等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。

档案的出室、入室都有严格的规定。出室必须由具备资格的人员经登记后方可借出;入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究相关人员的责任，档案管理资料员需及时收回在外文件，严防文件的流失。

档案的管理环境必须做到"三防"，即防火、防潮、防霉变。

"档案的运用

采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。

外部网:与广大业主、住宅局主管处室进行联网，所有管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。

内部网:管理服务中心内部室联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理、分层使用。

表7-1档案资料的分类

名称资料内容

工程建筑

产权资料a:规划图纸、项目批文、用地批文

b:建筑许可证、投资许可证、开工许可证

c:拆迁安置资料

工程技术资料a:红线图、总平面图

b:地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

c:工程合同、工程预决算

d:工程设计变更、通知及技术核算章

e:竣工图:①单体建筑、结构、设备竣工图

②消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图

f:房屋消防、燃气竣工验收证明书

g:钢材、水泥等主材的质量保证书

h:新材料、构配件的鉴定合格书

i:供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书，供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料

j:砂浆、混凝土试块、试压报告

k:绿化工程竣工图

l:其他技术资料

事务管理资料住户资料a:住户入住资料(购房合同、入住通知单、业主公约、装修早班、验房表、费用托收协议等)

b:住户家庭人员档案

c:住户家庭维修档案

事务资料a:事务值班表

b:事务交接记录表

c:物品搬出(入)物品登记表

d:日常事务巡视记录

e:事务回访登记表

装修资料a:装修申请表(附图纸)b:装修工程队安全责任书

c:临时施工人员登记表d:施工单位营业执照

维修资料a:维修申请单b:维修服务派工单

c:维修回访记录本d:公共设施维修记录

治安交通管理资料a:日常巡查记录、交接班记录、值班记录

b:查岗记录、闭路电视监控系统录像带

c:物资搬运放行记录、紧急事件处理记录

d:车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议

事务管理资料设备管理资料a:公用设施保养维修记录

b:各项机电设备保养维修运行记录

c:设备分承包方维修保养记录

d:设备检查记录

社区文化资料a:活动计划实施方案、总结记录

b:社区文化活动图片及录像记录

c:传媒报导

d:老人活动室等设施使用情况

续表7-1档案资料的分类

员工管理资料a:员工个人资料、聘用表

b:员工业绩考核及奖罚记录

c:员工培训计划及实施记录

d:员工培训考核记录

e:员工外出考评及参加演练记录

f:员工住户及内务管理记录表

业主反馈资料a:服务质量回访记录表

b:业主意见调查、统计记录

c:业主投诉及处理记录表

行政文件资料a:管理服务中心部长值班及督察记录

b:政府部门文件

c:物业公司及主管领导部门文件

d:管理服务中心规章制度、通知、通报等文件

e:管理服务中心荣誉一览表

f:管理服务中心接待来访参观记录表

业主管委会资料a:筹备成立文件

z小区物业日常管理工作内容：滨海小区物业

适配人群保安岗人员，装修管理员，设备技术员使用场景小区出入口管理，装修施工监管，设备设施运维
制定目的小区刚交房，业主多，安全、装修、设备、清洁都容易出问题。想让大家住得安心舒服，不出乱子。
适用范围管全体物业员工，管门禁、巡逻、装修、设备、清洁绿化这些事。
职责分工项目经理牵头，保安队长盯安全，工程主管管设备，保洁主管管卫生，客服每天查记录。
禁止行为外来人不登记不准进；装修不按规矩就停工；设备故障不过夜；清洁不达标要重做。
检查与监督保安24小时站岗巡逻，工程组每日巡检设备，保洁主管天天查，月底考核打分，连续两次不合格调岗。没做到就扣绩效，严重就换人。

滨海新城小区物业管理工作重点

(一)切实做好安全防范与管理工作，杜绝因管理原因而造成治安事件

小区公共区域安全防范工作是日常管理服务工作中非常重要的一环，为加强外防、内保，防止一切可能导致出现的安全、安全防范事件发生，维护小区物业公共区域安全及公共秩序，我们拟主要从以下四方面加强小区的安全防范与管理工作。

根据滨海新城项目出入口设置ic卡门禁系统，只有小区业主/住户凭ic卡方可出入小区，所有外来来访人员均要求登记出入。

在内部管理方面，严格把好人员录用培训关，重点做好对员工的安全服务意识、业务技能、管理标准和思想品德、职业操守的教育培训，新员工从入职开始到岗前、岗中、岗后严格进行有计划的培训，做到培训前有计划、有目的，培训过程中有记录，培训后有考核，并以此作为员工晋升、奖励和淘汰的依据，全面提高员工素质。依据iso9001:2000质量体系标准制定各项内部管理制度、操作规程，严格履行各级人员的岗位职责，加强对管理区域的巡查力度。

在制度建设上，我司将根据滨海新城物业实际特点及管理服务需求，及时建立该项目的各项公众管理制度，包括安全防范管理规定、消防管理规定、物品进出管理规定、车辆管理规定、防火应急指南、文明公约等，为滨海新城的物业管理工作提供标准、依据。

在安全防范管理上采取"层级控制、全员参与"的管理措施，保安员实行定岗、定员、定责制，对小区的安全进行全面防范，确保因管理原因而造成的安全事件发生率为零，让滨海新城广大业主有安全感、舒适感。

1、层级控制

① 重点监控:在各出入口、各要道布哨布岗，设置出入口守卫保安岗;

② 全天候监控:在主要出入口，保安实行24小时值班，24小时巡逻;

③ 联合监控:设置热线，一旦发现可疑人物，立即报警;

④ 建立小区安全防范快速反应体系:采取固定岗、巡逻岗相结合，连环巡视，做到一处有事，环环连动，如有突发事件发生，快速救援人员立即赶到。所有保安人员实行准军事化管理。

2、全员参与

① 以管理中心保安员为主要力量，其它全体员工为辅助力量，共同维护环境安全。

② 全员参与，订立安全公约，广泛宣传安全防范政策，使"小区安全，我之责任"的观念和安全意识深入业主心中。

(二)加强小区内装修管理，确保无违章装修现象

本项目因属毛坯楼即交付业主使用，这给后期的装修管理带来较大的困难和一定的压力。在确定以无违章装修作为工作重点之一的基础上，根据我公司物业管理人员的成功经验，将在滨海新城严格实施"有章可循、违章必纠"的装修管理规定，在业主收楼阶段引导其按公司所制定的二次装修管理规定进行装修。灵活运用各种手段，管理上讲理、讲法、以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保在滨海新城无违章装修事件发生。

(三)精心维护，保障设备安全运行

小区的设备管理是物业管理工作的支撑点，设备管理的好坏是检验物业公司管理水平的试金石，更是创建高品质生活环境的关键之一。在实施管理上，拟对设备管理工作采用现场直接管理，精心挑选及培养一批技术精、作风优的技术骨干，组成该项目的设备管理队伍，制定和完善各种设备、设施的管理制度、操作规程和岗位职责，建立严格的运行值班制度，做好数据分析记录，及时发现隐患及时排除，当日事当日清，小故障不过夜，重大故障隐患在突击抢修的同时，及时向公司汇报，由公司协调抽调技术骨干突击完成，并做好记录备查，建立设备设施维修保养档案，建立和完善设备设施等级保养制度，定期制定设备维护保养计划，将设备设施的保养责任落实到人，每台设备张贴责任卡，使设备保养工作规范化、正规化和标准化。建立对外保养设备的监督检查制度，对维修保养的工作质量，技术性能跟踪检查验收，定期向广大业主汇报，设备管理队伍不定期对设备运行情况、维护保养情况进行检查，开展评选先进设备维护活动，为设备保养工作订立高标准，以使设备保养工作在受控状态下进行，为创建舒适、良好的生活和居住环境提供有力保障。

(四)加强清洁绿化的监督管理，以满足广大业主高品质健康生活需求

根据滨海新城的物业管理服务质量需求，我们按照清洁绿化服务标准、服务细则、工作计划等实施专业的清洁绿化管理，同时，我司将建立健全清洁绿化督导管理机制，每天清洁绿化主管将对其清洁绿化管理质量进行督导检查并作好检查记录，若质量未达到标准，将严格按照清洁绿化管理罚则实施，并作好罚则记录，计入到清洁绿化人员的考核中。

z小区物业日常管理工作内容：x城小区物业

适配人群物业项目经理，开发商对接人，客服主管使用场景前期介入，项目接管，入伙准备
制定目的开发商楼盘在建，物业得提前准备。怕接手时手忙脚乱，想早点理顺事情，帮卖房也让自己站稳。
适用范围管新城小区整个物业事，从盖楼时就插手，到业主入住后服务，还有会所、停车、装修这些活。
职责分工物业经理牵头签合同、定计划；客服和工程人员跑现场、收资料、盯施工；公司总部定期查进度和问题。
禁止行为没签合同前不能收钱、不能擅自承诺服务标准；验收前不许让业主进房；装修监管不到位不准放行。
检查与监督每项任务标清楚时间点，比如3月1日开始收图纸，4月20日前完成验收。主管每周看表，超期要说明原因，两次拖沓换人干。

新城小区物业管理工作计划

物业管理公司将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表，分别制订前期介入、项目接管工作计划;并依据开发商制订的远景开发目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划。我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。

一、前期介入工作计划

序号工作计划计划要点实施时间备注

1签定物业管理合同

商定物业促销协助计划与地产商定

管理服务费、停车费、会所协商

签定物业管理合同

2成立物业公司协商确定管理处办公场所签订合同后十日内

二次装修管理处办公场所

办理管理处有关运作手续

人员配置、培训

管理处办公设备配置

3前期介入

收集各类工程资料20*1.5.1至20*2.3.20

实施促销协助计划

熟悉各类设施、设备

4导入长城物业管理公司模式

导入is09002(2000版)20*2.3.l至20*2.9.1

导入公司各项规章制度

导入公司物业管理理念

5物业接管准备验收物业软硬件20*2.3.20至20*2.4.20

移交资料 问题备忘

二、入伙接管工作计划

1入伙准备及实施

准备、完善入伙所需资料和设备20*2.3.1至20*2.4.28

入伙仪式策划及举行

办理入伙手续

2二次装修的管理建立二次装修程序及档案20*2.4.20至20*2.9.30

模拟二次装修动态表

进行有效监督

3首次征求业主意见

征求大厦合理化建议20*2.10.20至20*2.10.30

(集中在装修期间)

上门调查和回访

分析调查结果，提出改进方案

4建立完善的标识系统各类档案的科学分类、建档及标识20*2.4.20至20*2.7.1

制作各类设备、设施标识

制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作计划

管理策划内容描述备注

完善体系定期内部评审iso9002(2000版)质量管理体系:

完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法:

完善各类壁挂文件，ⅴi系统。物业招租程序:

完善三表联抄系统及业主自助查阅系统;

建立完善的分包方工作绩效考评体系;

展开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训;

定期上门回访及开展tcs调查:

全面开展**新城海岸的文化活动建设(一年不少于10次):

开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作小区办事指南:

助开发商做好楼盘的销售工作。

会所策划经营定期开展业主消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容见小区会所管理

加强对分包项目的监管

管理达标-年内达到深圳市、广东省优秀物业管理示范小区标准

二年内达到全图优秀物业管理示范小区标准

智能小区保证大厦三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行

实现宽带网络社区

z小区物业日常管理工作内容：小区物业安全

适配人群安管主管，安管班长，安管队员使用场景安管执勤，应急处置，岗亭值守
制定目的安管队伍太乱，想让他们听指挥、守规矩、服务好，变得整齐规范些。
适用范围管安管主管、班组长和所有安管队员，管日常站岗、巡逻、应急这些事。
职责分工安管主管牵头落实，班组长带着队员执行，安全管理部盯着检查，必须天天看。
禁止行为不准脱岗睡岗，不准穿便装上岗，不准对业主不礼貌，不准私自调班换岗。
检查与监督每月培训一次手册内容，班组长每周查三次记录，月底没做到扣绩效分，连续两次不达标要谈话。

总则

一、为了规范zz湾安管部安管队伍的日常管理，达到"政治合格、素质过硬、纪律严明、服务规范"的安管队伍管理总要求，不断加强队伍的规范化、标准化建设，按照半军事化管理的要求，制定本手册。

二、本手册适用于zz湾物管中心安管主管、安管(班)长、安管队员。

三、本手册为zz湾安管队伍的日常管理标准，根据各自岗位的要求，制定安管队伍岗位职责、工作程序及各类应急处理预案，以利于工作开展。

四、物管中心必须严格执行本手册的规定。安全管理部对贯彻执行本手册负有直接责任，必须严格要求，检查、监督所属人员认真贯彻落实。

五、物业管理公司督查小组定期检查本手册在管理中心的落实情况，本手册作为对安管部的月度考核标准之一。