某物业管理权交接方案（优选10篇）

某物业管理权交接方案

物业管理权交接方案

更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在"更换"问题上，有着深入的研究，并有多次案例和实践，从九九年至今，亲历的更换事件，便有七起，并全部参与了更换方案的制订。

根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点:

一、程序的合法性

物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作的非法人社团，是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持

协调相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。

中正方的支持主要是指:

法律顾问，提供法律支持。

物管顾问、财务顾问，提供专业支持。

政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

三、具体交接工作安排

1.发展商负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。

2.双方物业公司确认交接步骤及内容。

3.以书面形式发给每位业主更换物业通知。

4.在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由第三方进行监督。

5.发展商与原物业公司的合同缮后事宜。

四、交接内容

交接中涉及的内容繁多:设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。具体大块如下:

(一)工程交接

1.成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成:电气、暖通、给排水、土建、电梯(如有)、锅炉(如有)。

2.召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。

3.接收工作要求

参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。

4.物业交接工作程序

(1)接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。

(2)交方应提供的资料、文件。

1)图纸资料、文件、交接清单。

2)设备清单。

3)能源消耗情况(列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字)。

4)住户交纳能源费情况统计表。

5)备品备件、材料物品库存登记表。

6)设备运行记录。

7)交接班记录。

8)值班记录。

9)工具、仪表，维修设备登记表。

10)人员花名册。

11)设备维保合同(有效期内)。

12)维修费使用情况及盈亏。

(3)交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书。

明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。

(4)交接工作中，双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业交接清单和运行试验记录。

(5)交接工作结束，双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题，双方应认真记录，协商解决办法，对交接中遇到的工程遗留问题，若不能马上解决，双方应签署备忘录，说明存在的问题，产生的原因、责任、解决的方法和时间等。

(6)钥匙移交

(7)设备交接顺序

1)变配电设备(变配电室)。

2)热力设备(热力站、锅炉房、热交换站)。

3)燃气设备(调压站或调压装置、燃气表房)。

4)消防报警设备。

5)保安监控设备(含摄像、可视对讲等)。

6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。

7)运输设备(电梯)。

8)维修设备(工程维修用如，电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等)。

9)其它设备(电脑、办公设备、电开水器等)。

(各类交接清单见附件。)

(二)财务交接

确定财务交接的日期，在正式交接之前，交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册;接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交接日始业务人员对口进行交接。

交接内容主要包括核实资产与负债;清理债权、债务;重新认定未执行的合同;银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付;原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。

交接方式上，应做到交付方对交接内容真实、明确;接收方对交接内容查证、清楚。同时，接收方要同交接内容涉及的第三方见面，落实交接内容，并履行必要的法律手续。

(三)文档交接

鉴于各家管理公司所实施物业管理体系不同，文档编制也有较大区别，建议物业管理文档交接清单由原执行机构提供。如已通过iso-9002的企业，文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未通过，则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。

双方交接按目录内容进行签收即可。

文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，主要包括:维修管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本。

(四)人事安排

1.岗位交接

根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录，我公司派人对原物业管理公司的保安部、工程部、客户关系部、保洁部等逐一进行岗位交接，并以文字说明交接完毕，经双方确认签字。

2.人事安排

在原有人员人事安排上，本着"双向选择，择优安排，加强培训"的原则，充分考虑原有员工的各人意向与职业特长，合理安排，调动其工作积极性与主动性，发挥潜能，实现企业与个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未过到岗位要求的员工，要组织培训、考核，使其达到上岗要求，确保服务质量，维护物业管理公司的声誉。对于员工的合理流动，积极做好人事的各环节工作，手续齐备、快捷。做到"留者安心，离者舒心"。

3.劳动关系

对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员，应办理相关的人事手续，即终止与原物业管理公司的劳动关系，与均豪物业管理公司签定劳动合同，并根据我公司的整体工作布置，安排在原项目部或我公司其它项目部的相应工作岗位。

关于接管工作的其它说明

1.接管工作需提前一个月进行安排，其中

二周时间进行接管机构、干部的组建抽调员工招聘等筹备工作。

二周时间的全员培训。

2.岗位移交在二个工作日以内完成，移交保驾需3-5个工作日。

3.物资文档等其它交接约需5个工作日完成。

4.财务交接按划线制进行交接，我司承诺可进行全程顾问，所需时间暂无法确定。

5.我司同意接收开办费所购置的固定资产及递延资产。

风险防范

更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况:

(1)原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。

(2)原物管企业提出高额补偿。

(3)交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

(4)因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。

(5)引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

所以要做好风险防范工作，避免业主和使用人工作、生活受到影响。

某物业管理权交接方案：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:质量管理

11.质量管理方案

导入iso9001:2000版质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现"以人为本"的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调与结合，有助于实现既定的质量目标。

(1)管理内容:

a.按照iso9001:2000版质量体系标准，制订小区质量工作计划;

b.实施所制订的工作计划和措施;

c.对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

d.根据检查结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

(2)管理措施

a.抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作;

b.制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

c.接受公司对小区管理工作的现场指导;

d.配合公司开展质量体系审核。

某物业管理权交接方案：住宅前期物业

住宅项目前期物业管理方案

一、成立项目物业管理处

新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。(详细见物业管理架构图)

1、管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整:

(1)入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。

(2)入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括:对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。

(3)入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。

(4)入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。

(5)入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁"开荒"工作。

(6)入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。

2、管理处进驻小区前的工作

(1)由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。

(2)在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》;《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。

(3)联系电信局，有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。

(4)联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。

(5)策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。

(6)协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。

(7)在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。

二、物业接管验收工作

物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。

1、工程技术资料:

(1)建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。

(2)建筑工程消防验收合格证书。

(3)建筑工程验收质量保证书。

(4)建筑工程配套设施综合验收合格证书。(包括屋面避雷系统验收)

(5)水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书;供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

(6)竣工图--包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;(以备工程维修及小区达标使用)。

(7)电梯使用合格证。

(8)机电设备使用说明书。

2、公共部分接管验收

公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。

(1)、其项目和标准如下:楼宇本体;楼地面;内墙面、项棚抹灰面;门窗;楼梯扶手;公共照明;水表、电表、燃气表;卫生洁具;给水设施;排水管道;其他配电设施。

(2)、公共配套设施:散水坡;路灯、装饰灯、灯柱;绿化符合设计、绿化水管;道路;消防系统;楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱;保安岗亭、保安道闸;停车场地面;单车，摩托车棚;沟、暗沟排水;沉沙井、检查井、化粪池排水;护坡，档土墙;台阶;招牌，广告牌。

(3)、机电设备:电梯;变配电设备;发电机、风机;消防监控设备;保安监控设备;同消防监控设备;经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。

(4)、室内部分接管验收:入户门;卫生间;阳台;各排水管;电源箱;电源线;有线电视、电话线、网络、可视对讲;室内卫生间、厨房防水;燃气管道、纯净水管;地脚线;预埋线;土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

三、物业入伙时的工作

1、需向发展商收集的资料

(1)为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

(2)参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍(含分包队伍)等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单(对外包工程在接管时遗留问题的处理使用)。

2、在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料:《客户服务指南》;《房屋装修申请表》;《临时管理规约》;《前期物业管理服务协议》;《房屋验收交接单》;《房屋质量保证书》;《住宅使用说明书》;室内管线分布图(含电、气、给排水平面图);

3、接管问题的处理

(1)对资料验收中发现的问题;如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。

(2)对物业硬件设施，接管验收中发现的问题;接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决;中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决;大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

(3)对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。(对部分外包工程将联系原施工单位保修)。

(4)对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。(凭售楼处收楼

通知书)

4、入伙工作流程图:检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录、预收物业管理费3个月;文件存档;房屋钥匙交接;办理装修申请手续见装修申请表;签订物业管理协议一式两份，一份交管理处;签订业主公约一式两份，一份交管理处;填写业主资料交回管理处;办理入伙手续;

四、管理机制及人员架构

1、物业公司组织机构设置图

考虑到物业公司的发展过程，因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间，目前管理面积不大，所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑，目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。

(1)、物业公司总经理1名:监督、检查、管理下属各部门的工作，完成公司下达的各项指标和任务。

(2)、物业公司副经理1名:协助总经理监督、检查、管理下属各部门的工作。

(3)、品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题，及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。

(4)、物业财务部设会计1名:监督各职能部门完成的经济指标，有效地控制公司财务预算，并向地产总公司财务负责。

(5)、行政人事部1名。主要负责宿舍及后勤管理，人员招聘、离职和入职培训等相关事宜。

2、管理处组织架构

备注:1、除清洁对外分包以外，管理处共需服务人员30名。

2、清洁岗位暂设置为8人(含机动)。

(1)、主要工作职责:

(一)管理处经理(5500元-6500元)

(1)、负责管理处全面管理工作，含安全、清洁、绿化、维修、客服等内容;

(2)、负责管理中心财务监督;

(3)、负责对外联系，处理好与地方政府关系、发展商关系;

(4)、对上级部门负责，全面负责公寓式物业的服务与管理及运作;

(5)、协调属下各部门的合作关系;

(6)、开元节流，控制经营中的管理、服务成本。

(二)客服行政主管(3000元-3500元)

(1)、负责服务中心的管理工作及考勤;

(2)、负责办公室文件资料、业主资料的管理工作;

(3)、负责接待客户投诉问题的跟进;

(4)、负责行政人事工作的管理;

(5)、负责小区清洁、绿化肥厂服务质量的监督，确保清洁、消杀服务工作达标;

(6)、协助管理处经理的工作。

(三)工程主管(3000元-3500元)

(1)、负责维修班的管理工作和维修技能培训;

(2)、负责机电设备维修养护，机电设备保养计划的制定;

(3)、负责住户二次装修装饰审批和管理;

(4)、负责住户维修和回访工作;

(5)、负责与各建筑单位进行联络和沟通，做好房屋保修工作;

(6)、负责住户室内维修的管理工作;

(7)、完成领导交办的其它工作。

(四)安全主管(3000元-3500元)

(1)、负责护卫班的管理工作;

(2)、负责安全护卫培训、考核工作;

(3)、负责停车场管理工作;

(4)、完成领导交办的其它工作。

(五)事务助理

(1)、负责接待客户来访，为客户提供常规服务和特约服务;

(2)、负责多种经营和物业管理特色服务的实施;

3、负责订报、订票、代订酒店客房、代办邮政服务、代叫出租车、代租汽车、代约搬家公司、代购鲜花等免费服务项目;

4、负责办理房地产中介服务项目，并按规定收取费用;

5、负责家政服务项目如衣物干洗、家教、卫生清洁、绿化养护、保姆等有偿服务内容的办理;

6、负责商务中心如打字、复印、传真、上网、电话等有偿服务项目的办理;

7、负责办公物资采购、食堂管理、电脑文档打印;

8、负责财务日常收费及财务报表制作等工作;

9、协助客服主管工作;

10、完成领导交办的其它工作。

(七)绿化工

1、负责指定区域花草、树木的养护管理。

2、每天巡查本岗位所有绿化植物及设施是否正常，及时解决发现的问题，不能处理的要及时上报绿化班长。

3、做好浇水、清理绿地内垃圾、补植及零星病虫防治、除杂草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫防治等定期工作。

4、做好室内、室外庭园景点布置及换花工作。

5、负责定期保养各种园林机械设备，保证机械设备处于正常的工作状态。

6、完成领导交代的其它任务。

(八)出纳

1、严格执行财会制度，遵守职业道德;

2、做好管理费催收工作;

3、制作管理费催收单，做好收支账目;

4、定期进行现金盘点，进行账实核对，发生差错及时汇报。

(九)厨师

1、负责保障员工的用餐标准和用餐质量，烹制品种丰富、营养可口的菜食，合理配给食品数量，督导就餐人员珍惜粮食，杜绝浪费;

2、按管理处规定用餐时间开饭无特殊情况不得提前、推迟开饭时间。非规定用餐时间，不得擅自允许他人用餐，开餐后，分菜人须掌握用餐期间用餐人数量，定量分菜，保障后来的人有充足的菜量，外来就餐人员，若无特殊指示，须持管理处就餐票，否则不予用餐。

3、每日用餐结束后，须做好厨师房、餐厅及库房的清洁卫生工作，每周进行一次彻底清洗。不购买和接受腐烂变质的原料，剩余的食物须严密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，确保食物干净卫生，确保整洁的用餐环境。

4、严格按公司的伙食标准购买食物，份量要足、花样要多，并确保就餐人员的需要。多购买营养丰富的菜质，确保就餐人员的健康和成长。

5、主动了解市场菜价，了解就餐人员对伙食的意见和饮食习惯，在保证伙食费不超标的前提下，及时合理调整饮食口味。

6、做好消防工作，开火前认真检查煤气阀是否正常、下班时要认真检查煤气阀是否关好，杜绝意外事故发生。

下属各部门员工各司其职，完成公司及领导安排的各项工作。

人员配置及简要说明:

1、管理处设经理1名，目前可由物业经理兼任。

2、服务中心配客户服务主任1名;

现场管理人员3名(包括轮休和前期装修巡查);

文员1名(负责业主档案和公司相关文件管理、负责管理处物品管理);

社区文化1名(负责管理通知的发放、商务接洽和社区活动策划并协助文员工作);

前台接待3名(包括轮休和值班至晚21点)。

客户服务部共计9名。

3、工程维修部设主管1名;设备电工(高压工)2名(主要负责各设备房的巡检、商业广场广告灯具);低压维修电工4名(包括24小时值班、轮休);电梯工1名;泥水工1名。工程维修部共计9名。

4、护卫服务部设主管1名(按12小时工作制/班编制);下设班长2名;巡逻保安8名(其中楼层巡逻2名/班，外围及商业广场巡逻包括顶岗2名/班);固定岗保安16名(按一期五栋计算，每栋设大堂保安1名或叫门童)。监控中心保安2名(24小时值班制度，晚21点后包括接听客户服务中心电话及智能报警);地下车库车场保安6名暂无(出入口各1名，车场巡查加顶岗1名)。销售中心门口礼仪岗1名。护卫服务部共计36名。

5、环境部设主管1名;下设绿化工2名;清洁领班1名;清洁工楼层设5名(即每栋1名，按3000-6000平方建筑面积1人计);外围加平台花园、商业广场设3名;机动加顶岗2名;环境部共计14名。

6、收款员1名(轮休时可由前台接待代收，物业公司设会计一名并向总公司负责)。

7、样板房按设置1名或两样板房相邻的也可只配置1名。负责引领客户看房和样板房物品的看管、清洁等。

会所因在建设中未列入此次人员配置内，因前期时业主在二次装修中人员进出较杂，环境容易遭到破坏，所以在人员配置方面按其最大化的要求配置，护卫服务部轮休人员因工作时间问题还未确定需添加。另:购买二楼住宅靠近平台花园的阳台如销售时同意其开设拉闸门也会造成安全隐患，也需添加护卫人员。再因田禾塞纳河畔属商住结合，在保安管理上只能采取半封闭式管理。

以上是我个人在现场大致了解后草拟的工作方案，如有不当之处请多给予赐教，实际到场人数可根据实际需要，采取人员分步到位的办法实施。

五、iso9001:____质量保证体系

小区接管之后，公司的管理运作和服务规范便按照iso9001:____质量管理体系逐步建立、实施。最终将全面导入iso9001:____质量管理体系。在今后的日常管理之中，利用iso9001:____质量标准管理体系，全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。

5.2建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制:

日常管理运作模式;

服务质量过程控制机制;

检查监督机制;

管理处客户信息反馈机制;

安全管理机制;

设备管理机制;

专业化运作模式

5.2.1管理运作控制模式如下:日常物业管理;计划制定;设备管理;清洁管理;绿化管理;安全管理;装修管理;消防管理;社区文化;

某物业管理权交接方案：某学生公寓物业

新校区物业管理方案

一、总则

学生公寓是学生生活和学习的地方，也是对学生进行思想教育的重要阵地。为了创造一个洁净、安全、和谐的生活学习的场所，特制定本方案。

二、组织机构

1、公寓管理委员会:由学院领导、村委会成员、学生处领导、保卫处领导、系领导等组成。

2、学生公寓服务中心:由中心领导、楼长、安检员、值班员、保洁员、维修员等组成。

3、学生自律委员会:学生自治组织，自我参与、自我管理，是学生公寓管理的生力军。

三、人员配备

1、学生公寓服务中心副主任(负责新校区): 1名;

2、学生公寓中心办公室秘书(熟悉微机操作): 1名

3、学生公寓楼楼长: 2名(男女楼长各负责四栋男女公寓);

4、学生公寓楼值班员: 16名(每栋楼2名，24小时工作制);

5、学生公寓楼保洁员: 16名(每栋楼2名，每人负责三层);

6、学生公寓楼维修员: 3名(白班2人，夜班1人)

7、学生公寓楼浴室安检员: 1名;

8、学生公寓楼区保洁员: 2名;

四、上岗条件

1、学生公寓管理中心副主任:

2、学生公寓中心办公室秘书

3、学生公寓楼楼长

4、学生公寓楼值班员

1)、遵纪守法，遵守学校、集团、中心的各项规章制度，服从工作安排，能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳，有较强的责任心、服务意识及处理学生公寓事务的能力;4)、能上夜班，能自觉、认真、负责地做好当班责任范围及人员的检查、监督和管理工作;5)、高中以上文化水平，身体健康，年龄在20至45岁之间。

5、学生公寓楼保洁员

1)、遵纪守法，遵守学院、中心的各项规章制度，服从工作安排，能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳，有较强的责任心; 4)、初中以上文化水平，年龄在20至45岁之间

6、学生公寓楼维修员

1)、遵纪守法，遵守学院、及中心的各项规章制度，服从工作安排，能完成岗位职责及任务;2)、能吃苦耐劳，熟悉各项维修工作，具有较强安全责任意识和服务保障意识;3)、持有电工证;4)、家具门窗维修工要有家具维修、制造能力，熟悉家具门窗的维修工作;5)、初中以上学历。

7、学生公寓楼安检员

1)、遵纪守法，遵守学院、中心的各项规章制度，服从工作安排，能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳，有较强的责任心、服务意识及处理学生公寓事务的能力;4)、能自觉、认真、负责地做好本职工作;5)、安全意识强，熟悉各种设施的性能;6)、初中以上文化水平，身体健康，年龄在20至45岁之间。

8、学生公寓楼区保洁员

五、岗位职责

1)、掌握新校区学生公寓管理情况，主持日常工作;2)、负责和拟订年度，学期工作计划，组织计划的贯彻落实和总结;3)、组织公寓管理人员进行政治，文化学习和业务培训，对职工进行职业道德教育，牢固树立管理育人思想;4)、合理安排工作人员，作好人员的配备，调整，管理和考核;5)、协调与有关部门及各系之间的关系，共同搞好学生公寓的文明建设;6)、对更新楼内，室内设备及修缮，维修作出计划，并及时报中心领导;7)、定期向中心汇报工作情况，完成领导交给的各项任务;8)、认真完成领导交给的临时任务。

1)、在副主任的领导下，做好中心领导交办的各项工作;2)、根据领导决定，草拟有关文件和工作计划、总结，做好有关资料的收集、保管工作;3)、做好会议记录和记录整理工作;4)、做好有关会议的准备工作，根据领导意见安排中心活动日程;5)、操作并管理好监控系统，保存好监控录象;6)、负责传递中心各单位向中心领导请示工作的文件和报告，并将领导的批复及时传达到有关单位;7)、做好上级及外单位来中心人员的接待工作;8)、完成中心领导交办的其它工作及办公室日常事务工作。

3、学生公寓楼楼长:

1)、在学生公寓管理中心负责人领导下开展工作。每人负责考核本楼的值班、清洁人员的考勤和工作情况、检查规章制度的落实情况、维护公寓秩序，开展宿舍精神文明建设;2)、熟悉本楼的情况，加强值班、清洁人员的管理和培训，提高管理水平;3)、检查、管理楼内的家具、门窗、水电、消防等设施的正常运转，确保国有资产的保值、增值;4)检查学生宿舍、楼道、楼梯、水房、厕所等场所的的卫生，作好记录，进行公布，随时督促改进5)、对在公寓内有违章违纪行为的学生要予以制止并作好记录，及时教育，情节严重者及时报告领导及有关部门;6)、检查公寓楼内的安全秩序情况，发现可疑人员或事件及时汇报公寓部或保卫部门;7)、定期组织楼里的学生自治组织开会，指导学生干部及宿舍长有效的开展管理服务和宿舍里的精神文明建设;8)完成公寓部交给的其他任务。

4、学生公寓楼值班员:

1)学生公寓楼值班人员负责看管楼门、执行作息制度、作好晚归学生的登记，维护公寓秩序，检查消防设施，联系楼内设施维修、安全保卫等;2)、严格控制外来人员、异性进楼，学生家长来校看望子女在规定时间内要作好登记及接待工作;3)、坚守工作岗位，认真填写值班记录，按时交接班，不让别人替班，有事情及时请假;4)、值班人员在工作时间不得干私活、经商、与学生聊天，不得久留无关人员;5)、对学生反映的情况要及时作好记录并汇报给楼长;6)、保持好值班室及周边的卫生;7)、认真完成领导交办的临时任务。

1)、责指定楼区内楼道、楼梯、水房、厕所、阳台等公共场所的卫生清扫;2)、每天上午8点前，下午

2点前对负责的卫生区打扫一次;上午8:00---11:00，下午2:00―5:00对卫生区进行保持;3)、负责公共卫生场所门窗玻璃、水电、消防等设施的保管和清洁工作;4)、保管好卫生清洁工具及劳保用品，工具库保持整洁;5)、做好学生公寓中心安排的其他工作。

1)、树立为学生服务的思想，真正把维修工作落到实处;2)、零修要随时，小修不过夜，大修要及时上报，不得无故拖延;3)、进学生寝室维修时，态度要好，不准乱动学生用品，维修后要将维修垃圾处理掉，将所移动的物品移回原处;4)、进学生寝室维修时必须有两个人或本寝室学生在场，维修后由报修学生或值班员验收维修工作情况，并进行记录，每月将维修结果反馈给中心;5)、维修工作及时迅速，不得消极怠工，严格遵守各项操作规程，确保工作安全、可靠;

6)、维修人员要制定好全年各项维修计划，对维修工作要有计划、有步骤的进行，处理好定期维修和应急维修的关系;7)、保管使用好所配备的工具材料，对维修材料不得随意送人、丢失;8)、 严格作息制度，不迟到、不早退。

1)、服从安排，听从指挥，吃苦耐劳，扎实工作，团结协作，积极完成部门下达的各项任务;2)、每天保持有八小时的工作时间，早上必需在教职工上班前扫完主要出入路段的卫生;3)、做到每天一大扫两保洁，达到“五无五净”。即无废弃堆积物，无果皮纸屑，无砖瓦土石，无污泥积水，无杂草;路面净，沟眼净，垃圾桶周围净，边角净，花带周围净;4)、在清扫责任地段过程中不得将垃圾，杂物推到草地或花带、花池内，不得乱堆乱倒;5)、完成中心临时下达的突击任务。严格请消假制度;6)、如果接到教职员工的投诉，视其情节，第一次批评教育，第二次作解聘处理。

六、考核细则

1)、由中心副主任每月对宿舍管理员上报中心的维修汇总情况进行综合考评，评出优、合格、差三等，作为奖金发放依据;2)、对于维修不及时、消极怠工、与学生发生口角、工作不认真等，发现一次扣当月奖金工资10%，三次以上取消半年奖金;3)、维修工作中造成安全事故，视情节严重情况给予相应处罚;4)、对于三次无故离岗、旷工或上级领导检查两次不合格，解除合同;5)、年终对维修人员进行一次总评，如各项工作任务都能按时保质保量地完成，中心给予适当奖励。

某物业管理权交接方案：金碧物业管理人员培训方案

金碧花园物业管理人员培训方案

为实现"以人为本"，培养一支综合素质优良的员工队伍，确保第三金碧花园服务管理质量，需对员工进行业务知识、管理理念、服务意识等方面的系统培训。培训工作由恒大物业集团统一部署，金碧世家物业公司具体实施第三金碧花园部分。

1、培训计划

1)第一阶段(管理前期人员培训)

(1)3名管理人员参加经理培训班，并取得合格证。

(2)全体管理人员加强电脑培训。

(3)上岗前对全体人员进行有针对性的培训，包括了解第三金碧花园情况，管理的要求与方法，学习《物业管理条例》有关制度、纪律、法律知识、专业知识、职业道德规范及礼仪、礼节知识等，并组织严格的考试合格者方能正式上岗。

(4)进行以老带新的现场培训。到集团公司其他楼盘抽调一部分物业管理的行家到金碧世家物业公司来一边工作，一边实施老带新的方案。

2)第二阶段(正常管理期人员培训)

(1)每周进行一次业务学习，每季一次书面考试。

(2)每年安排不少于10个工作日的时间，让员工参加函大、业大、职大等成人教育的学习和考试。

(3)每年组织一次换岗学习培训，使员工一专多能。

2、培训目标

(1)管理人员持证上岗率100%。

(2)保安员要求文化程度高中以上，身高1.78米以上，近两年内退伍军人，达标率100%。

(3)努力培养出一支一流的物业管理人才。

(4)清洁工要求文化程度初中以上，有相应保洁经验。

(5)其它人员要求达到岗位技术精通，有相关学历和相关初级职称。

3、培训措施

(1)管理人员已获得物业管理岗位合格证，有2-3名已获得建设部颁发《全国物业管理企业经理》资格证书。

(2)分期安排管理人员到深圳或广州知名楼盘进行实地考察与学习。

(3)聘请广东省物业管理协会的物业管理专家到公司对业务骨干进行业务知识与管理理念的加强培训。

(4)保安员由物业集团培训后，交世家物业按培训计划落实军训及企业文化培训。

(5)工程技术人员，重点强化业务技能培训，由世家物业制定培训计划，人事部、工程部落实实施。

(6)清洁员主要是组织岗位技术培训及安全操作培训。

(7)其他人员以业务技术培训为主，以取得岗位合格证和提高工作能力为目的。

某物业管理权交接方案：物业

物业项目管理方案编制及评审作业指导书

1.0目的

通过有计划的统一编制及经过评审，使方案专业，能体现公司的精髓并适

应顾客的需求

2.0范围

适用于公司《物业管理方案》的编制和评审工作。

3.0职责

3.1拓展部负责《物业管理方案》的组织编写工作。

3.2公司相关领导负责审阅或由分管领导组织评审会议对《物业管理方案》实施评审。

3.3拓展部根据审阅或评审结论、意见或建议对《物业管理方案》进行修改、补充和完善。

4.0 内容

4.1拓展部负责对经授权的物业项目组织编制《物业管理方案》。

4.2《物业管理方案》的内容主要包括:物业项目概况、对项目的理解和工作定位、工作思路或构想、工作计划与实施、经费收支预算、相关附件等。

4.3《物业管理方案》一经批准则视为公司在本项目上向招标方传达管理思想、工作计划的唯一合法文件，不得随意变更，公司另行授权修改、补充的除外。

4.4报批《物业管理方案》按照文件急缓程度分为5个等级。第一级文件要求公司在一个工作日内做出批复意见;第二级文件要求公司在两个工作日内做出批复意见;第三级文件要求公司在三个工作日内做出批复;第四级文件要求公司在四个工作日内做出批复;第五级文件要求公司在五个工作日内做出批复，以保证项目顺利进行。

5.5 《物业管理方案》批办的缓急级别由拓展部根据项目跟进的实际情况确定。项目经理在上报《物业管理方案》审批时需注明文件报批的等级。

5.6《物业管理方案》一经批准，拓展部负责在1个工作日内送达对方，外地客户可根据缓急程度在4个工作日内邮递送达。

5.7《物业管理方案》编制过程中需其他部门配合完成的工作由拓展部提出计划内容和要求，经公司领导批准后传达至相关部门实施;拓展部有权就各部门的配合工作及其成果进行调配、审查和评估上报。

5.8经批准的《物业管理方案》应在公司档案管理部门备案(书面及电子文档各一份);未经公司同意，任何人不得擅自将最终方案向第三方传播。

5.9标书编制流程图

成立编标小组--研读招标书--标书编制意见汇总--标书大纲编写--审定标书大纲--编标小组分头编写--标书主编合成初稿--标书审议修改--标书修改--标书评审--标书定稿

6.0相关记录

6.1《物业管理方案》

6.2《合同评审记录》

6.3《相关部门配合工作记录》

6.4《方案备案与传播记录》

某物业管理权交接方案：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:商场管理

8.商场管理方案

【j华庭】是由9个大楼、4个大楼南北独立组合成的住宅、并配有综合型商场的物业，所以商场管理也是物业管理的重要组成部分，也可以说是【汇锦华庭】小区的治安管理、消防管理的重中重，为维护商场的安全和业主、顾客的利益，根据国家治安、消防等有关法律，结合商场物业管理面积大、客流量大、服务繁多、车辆多的特点，特制订以下管理方案:

一、管理内容

1.根据人流众多，成分复杂，加强安全管理的针对性;

2.突出商场面积大，装潢频繁，加强消防安全的宣传和管理工作;

3.依照商场经营多元化，业态多种，加强商场的管理和服务;

4.根据目前商业市场竞争非常激烈，高度重视用户中途撤店管理;

5.全员齐抓共管乞丐、无证流动商贩，维护商场形象;

6.专门设立公示投诉电话和投诉接待中心;

7.加强商场标识体系、商品广告、音响宣传的管理;

8.督促用户按时开、关门，维护商场良好的经营秩序。

9.商场公共设施的保洁管理(卫生设施、扶梯)

二、管理措施

1.注重建章立制，规范管理，建立反扒、反盗和消防应急分队和制订治安、消防应急预案;

2.加强与发展商协调，在商场经营管理方式上，由一家或几家信誉高的综合性公司总包，有利于协调，实施优化组合，科学管理;

3.强化大协调意识，确定统一对外协调，主动引进工商等执法部门进驻商场;

4.建立内部大协调机制，重要活动定期例会通报，安全性事件专案协调;

5.利用广播、专栏、局域网等媒介，发布有关互动信息;

6.主动介绍物业服务中心的相关部门工作标准、程序和收费标准，以便及时沟通，有效相互支持;

7.将用户培训纳入到服务中心整体培训体系，设置商场经营、安全、消防等课程，并邀请政府有关部门参加和授课。培训工作做到有场地、有教员、有制度。

某物业管理权交接方案：物业管理案例分析训练营培训方案

物业管理多模块案例分析训练营培训方案

学员对象:物业企业中基层员工

课程时间:两天(12小时)

培训形式:分为“法律、安管、客服、经营”四个模块，将住宅物业管理中的常见案例，以“故事 解剖”的形式呈现案例，以“假如我遇见”为主题，讨论形成案例经验在企业内部的运用做法。

培训讲师:周青，注册物业管理师，中国物业管理网特约培训师

课程解决方案:

一、法律模块

(一)工作场景导入

1、你是谁你凭什么管我

2、我的单车不见了!你赔!

(二)物业法律法规常见案例

1、管理费租户缴――租户、业主与物业公司的法律关系

工作实践:怎样运用好业主与租户的关系

2、抓住小偷一顿打――紧急避险与正当防卫

工作实践:物业管理中存在哪些紧急状况

3、白纸黑字就一定有效――规定、约定、承诺的法律效力

工作故事:业主管理规约的作用

4、树枝砸人，谁的错――物业管理活动中的侵权行为

补充案例:电梯滑梯，业主受伤

工作实践:物业管理中需要注意哪些风险

5、屋内失火与物业的责任

6、楼上楼下的纠纷――民事责任的承担方式

实践讨论:业主间的纠纷主要包括哪些

7、赌气用车堵门，报民警还是交警

实践讨论:怎样借用政府机构的力量

8、要求物业公司公布账目――有没有这个义务

9、业委会撵走物业公司――业主大会、业委会与物业公司的法律关系

实践讨论:小区“业主领袖”的关系维护

二、安管模块

1、入室盗窃，物业赔不赔――安管、秩序维护还是保安

工作实践:怎么履行秩序维护职责

2、车辆刮花，物业赔不赔――保管还是场地服务

延伸案例:地下车库浸水，车主损失惨重

工作实践:怎么减少车辆相关纠纷

3、业主房门大开，保安入室被误会

工作实践:巡逻时遇见的各类事件处理

4、所谓的“保安打人了”――安管员怎样履行职责，保护自己

实践讨论:以下突发事件，你怎么做

5、拾金不昧的锦旗故事

实践讨论:好人好事案例分享与运用

6、夜送醉酒业主回家

工作实践:醉汉、疯癫人员的应对处理

7、装修人员强制闯入的应对

工作实践:人员出入管理

8、租户搬离，联系不上业主

工作实践:物品出入管理

9、楼内焚香烧纸，安管怎样管

实践讨论:消防与安全隐患中的物业责任点

三、客服模块

1、停水超出通知期限，业主意见大

工作实践:停水停电，物业要做什么

2、保修期内报修，业主拒交管理费

实践讨论:那些靠谱或者不靠谱的拒交费理由

经验分享:我的管理费催缴心得

3、诉求错记，求助变投诉

工作实践:全员、随时记录业主诉求

4、粉丝群支持的客服助理

实践讨论:怎样与业主交朋友

5、住宅改办公，物业公司怎么应对

6、违规装修与搭建处理

实践讨论:如何预防和处理违规搭建

7、广场舞的噪音刻度

补充案例:吵闹的儿童游乐区

实践讨论:如何对待不同群体的业主利益

8、咆哮的业主

工作分析:怎样应对情绪失控的业主

9、记者来了――怎样应对媒体采访

10、温柔的笑容――公共卫生间滑到后的全程陪护

四、经营模块

1、万科物业第五食堂

小组讨论:我们可以做不怎么做

2、租售中介服务

3、家政服务

4、工程维修服务

5、远洋物业米面油水配送

6、不起眼的打复传印

7、洗车服务

8、快递收寄

9、彩生活物业模式

思路转变:从物业管理公司到社区经营公司

10、长城物业一应云平台

视频案例:万科智慧社区

某物业管理权交接方案：小区分项物业

华庭小区分项物业管理方案:人力资源管理

12.人力资源管理方案

一流的物业必须需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业人才，而人才的管理和培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

(1)管理内容

a.按照合理的人才结构配置各类人才;

b.任人唯贤，量才录用;

c.开展业务培训，全面提高业务素质;

d.进行业绩考核，优胜劣汰。

(2)管理措施

a.制订岗位职责，做到责、权、利分明;

b.建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

c.加强思想作风建设，树立全心全意为100%用户服务的观念和企业品牌意识;

d.岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

e.全面考核，做到公开、公平、公正。

某物业管理权交接方案：某某山庄物业管理具体方案

某山庄物业管理具体方案

一、实行封闭式综合一体化管理

1.实行综合一体化物业管理;

2.体现人性人化物业管理概念;

3.技防与人防相结合，试行封闭管理;

二、内部管理架构

(2)架构说明

物业管理公司:在总公司的直接领导下成立，成立之初主要负责××××山庄物业管理项目。

山庄物业管理处:对××××山庄进行日常管理，履行小区的多项职能，确保管理目标的实现。

事务部:面向全体业主、客户，接受电话咨询、求助、投诉，协调指导各班组处理日常物业管理事务和费用收取工作。负责培训，质量监督，档案，资料，社区文化和对外协调等事物。

维修部:负责水电、照明、消防等设施的维修养护和房屋本体及公共设施的维修保养工作，24小时为业主住户提供优质维修服务。

安管部:对××××山庄实行24小时治安、消防和交通车辆管理，同时履行作为义务消防员的职责，协助事务助理工作。

清洁队:负责公用部位的清洁、保洁、保证小区舒适、整洁，达到质量标准。

绿化队:负责小区公用部位的绿化的维护、修缮和整治。

社区文化:负责好以“环境文化”、“行为文化”、“精神文化”为中心的社区文化建设。

三、激励机制

以人为本是物业管理公司重要的经营理念，也是企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进，实现员工的自身价值为出发点，倡导并营造既相互尊敬，相互信任，又有明确行为规范这样一种和谐有序的环境，保持员工队伍的稳定，以实现制定的管理目标。

针对小区物业管理人员新加入，本身基础条件较好，但无物业管理经验的员工，我们将通过统一、分散等多种方式进行培训交流，依靠激励机制发挥员工的主动性，创造性。

根据上述以人为本的理念，试行以下激励机制:

目标激励:

岗位激励:

效益激励:

四、监督与自我约束机制

1.监督机制:

××××山庄在开展物业管理的过程中，将严格按政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向总公司报告工作。检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并制定出日常工作计划，分解量化到部门及各个岗位实行目标管理责任制，并对管理目标进行考核。每个项目的管理服务过程，按质量体系建立原始记录，通过现场检查，部门自查，外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。

具体方法:

(1)公开监督制:

(2)业主住户评议制:

(3)定期报到制:

2.自我约束机制:

(1)××××山庄在物业管理过程中，严格执行国家政府发布的有关法规、条例和实施细则。

(2)在管理中严格贯彻引入的is09002质量体系。

(3)巡视检查制:由管理处对各班组员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正，对重大质量问题或多次重复出现的问题由管理层检讨并制定纠正预防措施。

(4)实行末位淘汰制:管理处每年对员工进行全方位考核，实行淘汰制，对主管以上人员实行述职考核，不合格者调离岗位或淘汰。

五、信息反馈及处理机制

1.××××山庄管理处作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有:

(1)业主、住户的意见箱。

(2)按引入is09002体系中业主、住户意见征询程序。

(3)管理处员工的反馈信息。

(4)新闻媒介

2.获得反馈信息后，管理处分析处理，向相关部门、人员发出解决办法并监督其及时改进，直到圆满解决。

六、工作计划

1.工作流程:

(1)总公司--物业管理公司

(2)物业管理公司--山庄物业管理处

物业管理公司组织山庄物业管理处制定设备设施养护计划，协助制定目标管理，管理处对物业公司负责，定期向公司汇报各项工作进展情况及运作情况。

(3)××××山庄管理处--岗位员工

管理处对各班组实行目标管理责任制，确保各项工作计划落实到位，各项物业管理服务统一按引入is09002质量体系运作，各项工作量化到各岗位员工，通过全员参与和绩效反馈，保证管理目标的实现。

2.工作计划安排

(1)筹备期

组建物业管理公司

组建山庄物业管理处

制定交接验收计划及交接表格

各类资料接收、建档

设备交接、验收

道路、机电设备标识、标识策划实施

管理处物资、采购

人员分配、招聘、培训

(2)运作期

员工培训

按引入is09002质量体系日常运作

业主(住户)意见调查，评议

财务收支、预算、分析

装修管理，控制

市、省、国家优秀物业管理示范小区创建、参评

is09002质量体系专家审核

is09002质量体系国际国内认证

七、物资装备配制

1.主要维修工具

包括:发电机和其它电器设备维修工具，电焊机，管道疏通机，冲击钻，高架升降梯等各类维修工具。每个维修工配常用维修工具一套。

2.办公用品: