物业管理标准：管理类（优选10篇）

物业管理标准：管理类

物业管理标准--管理类

一、组织规范

1.组织机构健全。

2.建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、财务管理、质量管理、信息管理、资产管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。

3.公司制订年度工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。

二、业务规范

(一)办公环境与礼仪

1.办公场所环境清洁，物品摆放整齐，分类明确，私用物品统一管理，无杂物堆放。

2.办公桌椅摆放整齐，办公人员离开办公位时，应将椅子归位。办公桌面外侧上角摆放办公名牌，电话、电脑等用品清洁、整齐。

3.打印机、复印机整洁，无散乱纸屑。电器类办公用品有静电防范措施。

4.办公区域禁止进食，公共办公区域禁止吸烟。

5.工作人员着装符合规定要求，禁止服装混穿。工牌佩戴在左胸处，工作吊牌悬挂于胸前。

6.工作人员服装干净，无褶皱，破损。头发干净，发式整齐，男士禁止留长发。

7.工作人员精神状态饱满，坐立行走姿态端庄、严谨，言谈举止得体。

(二)文件资料管理

1.明确岗位负责文件的管理，所有文件、记录标识清晰，存放整齐，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。

2.文件资料保持完整，无缺失、破损。

3.业主档案、工程档案、物业档案资料齐全、管理完善。

4.保持文件的现实有效性，作废文件应做适当标识。

5.涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备。

6.为安全起见，存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件必须备份。

7.文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹应设置标识。柜内无尘、无潮、无虫。

8.合同资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。

(三)品质管理

1.公司应建立iso9000质量管理和运作模式，定期进行内部审核。

2.通过iso9000外部审核的管理小区，年度累计外部审核中出现的观察项

物业管理标准：管理类：物业

物业管理标准--设备类

一、人员素质

1.身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病。

2.具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格;取得相应工种的操作许可证明。

3.上班时间内，必须穿戴工作服装，佩戴工牌。

二、设备房管理

(一)基本要求

1.设备房门上有相应设备房标识。

2.设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物;

3.设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。

4.配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

5.设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要流向标识;重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

6.设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位要有防护罩。

7.设备完好各类仪表使用正常无损坏，无跑、冒、滴、漏现象，责任人明确。

8.所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

9.房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置

数量标准(2公升/只)

燃烧特性及场合灭火器类型配置基准

会所.过道走廊.公共场所水型.泡沫.卤代烷型灭火器1只/20平米

汽油.柴油.酒精等干粉.泡末.二氧化碳灭火器1只/10平米

配电房.带电设备干粉卤代烷二氧化碳灭火器1只/10平米

地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上整加30%。

如设有消火栓的，可相应减少30%。

如设有灭火系统的，可相应减少50%。

如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。

一个灭火器配置场所的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。

10.设备房门应有机房重地，非请勿进或类似的标识，并符合集团之ci手册的要求。

11.设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

12.重要设备房内应配置干湿温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内气温应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。

13.参观来访需进设备房，指定专人陪同方可进入。

14.无人值守的设备房必须加锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。

15.设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。

16.设备房排水通畅。

17.具有防虫、防鼠措施。

18.专用工具安全用品应放置在指定位置。

三、资料管理

(一)新建房屋接管验收应提交资料

产权资料:项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料;

技术资料:

1.竣工图包括:总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸;

2.地质勘察报告;

3.工程合同及开、竣工报告;

4.工程预决算;

5.图纸会审记录;

6.工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录);

7.隐蔽工程验收签证;

8.沉降观测记录;

9.竣工验收证明书;

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;

11.新材料、构配件的鉴定合格证书;

12.水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;

13.砂浆、混凝土试块试压报告;

14.供水、供暖、管道煤气的试压报告;

(二)原有房屋接管验收应验交的资料

产权资料:

1.房屋所有权证;

2.土地使用权证;

3.有关司法、公正文书和协议;

4.房屋分户使用清册;

5.房屋设备及其固定附着物清册。

1.房地产平面图;

2.房屋分间平面图;

3.房屋及设备技术资料。

四、供配电系统

1.供给三级负荷的配电设备至少每日须由维修员巡视检查两次并记录。供给二级负荷的配电设备至少每日须四次并记录。供给一级负荷的配电设备每两小时须巡检并记录。

2.动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。

3.变压器出口线电压:380v±5%范围内。

干式变压器温度:110度继电保护报警;155度继电保护延时跳闸;70度变压器自动吹风散热装置动作。

油侵式变压器温度:105度继电保护延时跳闸;90度继电保护报警。

4.补偿柜管理

(1)功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。

(2)补偿控制手动、自动切换有效。

(3)补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5兆欧。

(4)功率因数:大于0.9

5.高低压配电柜内部连接螺栓无松动;无发热变色接线;仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;盘内装置无异常声响、无焦糊气味;配电回路

标识清楚准确。

6.高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。

7.操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，

平时浮充电压一般为:235v55v。

8.蓄电池:

(1)镉捏中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象:

a.电解液用量过少，露出部分极板。

b.蓄电池外部短路。

c.池外部电压不正常。

d.电极板膨胀，气塞孔堵塞。

e.电解液内含有机扎杂质。

f.爬碱严重。

(2)酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈腐。充电状态不允许开盖。

9.发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。

10.发电机设备:

(1)内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。

(2)发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。

(3)用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容积的80%以上。

四滤应按体系文件要求及时更换。

(4)配备符合要求的两套蓄电池，按2各月周期轮换使用。备有符合要求的切换开关装置。

(5)蓄电池电压24v。蓄电池具备利用电网充电，设备本身充电功能。

(6)柴油储备应房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。

(7)正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周设备启动运行一次。

(8)发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。

五、给排水设备设施

1.生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。

2.水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。(正常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于10滴/分。)润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。

3.设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠，泵不反转。

4.限水、停水按规定时间通知用户。

5.高层变频供水电气系统

变频器、压力调节器、控制柜、保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。

供水压力波动范围在正负0.03mpa范围内。压力传感器每年定期检验。

6.排水设施

污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示

灯完好。电机运行电流小于额定值。

7.下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。

六、消防设备设施系统

1.消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。

2.消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。

3.温感喷淋头:无泄漏，外观完整。(红色喷淋管温度70度，黄色喷淋管喷头喷淋温度72度，绿色喷淋管喷头喷淋温度93度。)消防烟感、温度传感器，定期检验(香烟燃烧温度、及烟浓度即可输出报警)。

4.消防防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。

5.卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。

6.消防监控中心:

(1)录像画面清晰;画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。

(2)音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。

(3)监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。

(4)监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。

七、电梯系统

1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。

2.电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。

3.电梯舒适性:进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。

4.平层状态检查:合格平层状态平层误差在正负4mm以内。

5.曳引机制动器检查:检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7毫米。接触面积不少于70%。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。

6.曳引机电动机要求:轴承温度应不高于80度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。每工作3000小时更换新的润滑脂。

7.曳引机减速器要求:应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中:箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油(每滴/35分钟)。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。

8.曳引轮:防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。

9.限速器:限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。

10.安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在____00牛顿范围内。

11.轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为58毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为58毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。

12.门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。

13.轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。

14.轿厢导轨导靴。

(1)导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。

(2)检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。

(3)导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。

15.缓冲器

(1)油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。

(2)缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

(3)缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。

16.安全钳

(1)传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。

(2)安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。

17.钢丝绳

(1)轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

(2)钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。

(3)断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。

(4)不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。

18.补偿装置

补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。

19.电梯电气部分:

(1)继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

(2)接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。

20.盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显

21.运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。

22.如果电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。

23.电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无声响。

24.电梯机房:温度保持在00度，电梯盘车操作作业指导书清晰。有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。

八、采暖及空调系统

1.采暖系统:锅炉和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。

2.燃油锅炉要求

(1)流量开关(或其他流量传感器)动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉安全流量要求。(安全保护功能)

(2)锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持020毫米水柱微负压状态。

(3)正常状态下燃烧器自动一次启动成功率80%。火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压500010000v，点火电极绝缘不漏电。间距35mm。燃油泵输出压力达到额定值1030巴(bar)

(4)锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固。

(5)温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。

(6)第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。

3.热力换热站供暖

(1)对市网供热:热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。仪表应每年定期请技术监督部门检验认可。

(2)换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。.设备应根据水质和介质实际情况，定期的检查和清洗。设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到上说明书中规定的尺寸。使用时在按要求夹紧。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。

(3)热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每年大修期间进行润滑脂润滑保养。

(4)分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无修蚀。

4.循环水系统:

(1)采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。

(2)风机盘管设备要求:出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。

5.水泵

润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。

九、检测仪器仪表及安全设施

1.购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证;每年至少一次

由公司专门的部门进行检验或送专业机构检验。

2.检验项目:压力容器上压力表、配电设备的电流表、电压表、功率因素表、功率表收费用互感器、电镀表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。

测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表。防雷设施，电梯安全检验。高压配电设备。变压器。消防设施等。

十、弱电设备设施

1.视对讲系统:室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。

2.禁安全报警系统:系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。

3.电话系统。有线电视:主交接箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。

十一、附属、配套设施

1.防雷系统:房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆;引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。

2.外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落;是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损;是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

物业管理标准：管理类：海西街道办事处社区物业

上海西路街道办事处社区物业管理标准(____)

为深入推进党组织、居委会、业主委员会、物业公司“四位一体”物业管理模式，实现物业管理精细化，提高社区公共服务水平，规范物业管理服务行为，提高服务质量，满足居民正常物业需求，根据物业管理有关法律法规规定，结合我街道实际，制定本标准。

(一)小区综合管理

1、领导重视，重大物业管理活动有计划，有经费投入(如楼宇外观改造、大门改造、停车位改造、绿化改造等)，有条件的小区实施封闭管理并设置电视监控，提升小区整体品质。

2、有物业管理阵地，有值班室，物业管理人员、保洁员配备整齐，配置合理，挂牌、持证上岗。管理规章制度健全，工作人员的岗位职责明确，管理工作台帐完备，有详尽的记录。有每天值班、巡查记录。员工的考勤、考核纪录完备，详细。

3、栋号有明显标志;有引路方向平面图。

4、建立业主接待机制，有专人负责处理业主的报修、咨询、投诉等问题，并有记录。小区物业保安须统一着装;物业管理人员服务热情，杜绝与业主之间发生肢体冲突。

5、小区物业管理建立详细的档案资料管理制度，妥善保管建筑资料、管网排线图、消防资料等，及时更新业主资料，实行动态管理。有关物业管理方面的书面记录与其他资料都要进行分类存档，同时要实行微机管理，便于上级有关部门查阅。

6、小区物业管理应积极配合上级有关部门处理辖区内的有关事宜，包括各类综合整治、创建、卫生等工作。同时配合社区做好业主委员会的组建和各类统计等管理工作。

7、小区物业积极做好物业管理费收缴工作。物业管理费收缴率达80%以上，收支透明。

8、有重要物品的出入登记。异常情况，应进行检查处理，做好处理情况记录，遇重大情况及时报街道卫生站。

(二)环境卫生保洁

1、有卫生、健康教育专栏宣传栏。

2、居民区道路平坦，下水道通畅，无积水污迹。卫生状况良好，无卫生死角，无乱排污水、乱倒垃圾现象，环卫设施完善。垃圾日产日清。

3、居民楼阳台、空调框无杂物堆放现象，居民楼楼道无乱堆乱放现象。

4、保持各单元楼道内的栏杆、门、窗台无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光亮、无灰尘、污迹、斑点，楼道墙面整洁，照明设施齐全，楼梯扶手完好。

5、公共秩序良好，车辆停放整齐，无乱堆乱放，乱贴画，乱拉乱挂，无违章建筑，无违章饲养畜禽。

6、绿化管护良好，无裸露空地，绿地内无垃圾杂物。

7、公共卫生间内应无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。定时保洁。

8、小区楼宇定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等害虫，垃圾箱、卫生间要经常消毒，做到无滋生源。

9、小区楼宇外立面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。

(三)绿化养护

1、小区内无裸露空地，绿化区植物生长良好，叶色、叶形正常，无明显虫害痕迹。冬季落叶枯草及时清理，有防冻管理措施。

2、树冠完整，树干挺直(特殊栽植的除外)，修剪得当，无死树、无缺株(特殊情况除外)。

3、花灌木开花繁茂，无非正常落花落蕾现象。

4、藤本植物长藤分布合理，枝叶覆盖均匀。地被植物生长良好，分布均匀、整齐，色调协调一致。整形植物修剪平整，保持原造型效果，无缺损。

5、绿地内无高荒性、缠绕性、攀援性杂草，无积水，无垃圾杂物，无堆物堆料、侵占等现象。

6、设施完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理。

7、按季节性杀虫、施肥。

(四)安全管理要求

1、小区单元楼栋的安全、消防设施、制度规范健全，有各类基础档案。工作人员熟悉工作流程，并严格按照工作流程进行操作。熟悉工作环境，清楚工作中的安全事项。

2、工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。专业技术人员应有上岗证，凭证上岗。

3、管理区域秩序井然，有处理和预防各类突发事件的工作预案。有突发事件按预案及时处理，并迅速上报有关部门。

4、管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生，全年保障安全无重大责任事故。

5、保证消防通道随时畅通。

(五)设施管理维护

1、小区内所有公共配套设施完好，供水、供电、通讯、照明设备、绿化用水管网设施齐全，无随意改变用途现象。

2、有严格的维修和管理制度，配备专业维修人员，维修人员须持证上岗，建立报修档案。有房屋维修保养和安全检查记录。

3、楼宇设施的零星维修、急修及时完成，确保设施完好率99%以上。重大维修必须首先向业委会申请。对因人为损坏的设备和设施要及时发现、及时报告、及时查处。

4、小区楼宇内的公共财物齐全、无人为损坏;公共部位的照明、安全指示灯和应急灯具确保完好无损。

(六)特色服务

1、做好楼宇内公共部位的美化工作，使大楼更有品位，富有文化气息。

2、社区文体活动。定期或不定期的举办棋牌类、球类比赛、音乐(晚)会等文体活动，开展编织、插花、厨艺、美体、老年健身等专题培训活动，丰富业主业余文化生活。组织社区的老人和儿童，利用节假日到周边环境优美的场所等地参观游览。

3、有方便业主的零星服务:如服务信息、天气预报、备雨伞、便民箱等。

4、金钥匙管家服务:为业主提供物业法规咨询、房地产、金融、保险等信息业务服务，代理推介、特约有偿服务、提供小区免费电瓶车接送等。

5、四点半课堂:为业主子女放学后(家长回来前)提供安静的学习场所，解决业主的后顾之忧。

6、楼宇电视。为丰富、方便社区的信息交流，物业公司选择时尚有代表性的传媒公司，安装楼宇电视。

7、中秋、春节、元旦等重大节日开展物业送温馨、送对联、送礼品等活动。

8、名医下社区:每年组织医疗专家和社区医疗工作者开展社区义诊活动，方便业主就医。

9、便民擦鞋机。在客服中心、会所入大堂处设立擦鞋机。

10、门口设立便民小推车，在小区主入口等处设立便民购物推车，方便业主运送物品。

11、代叫车及陪送服务。代业主叫出租车并在大门口或随车在地下车库单元口迎接业主、提供随侍护卫，护送深夜归来的业主到家门口。

12、提供医疗咨询和紧急医疗救助。提供医疗咨询、测量血压及紧急医治用品(救心丸、创可贴、医用纱布、红药水、绷带等)

物业管理标准：管理类：物业

物业管理标准--安全类

一、人员素质

1.安全员岗位人员按照企业形象策划手册统一着装，各岗位按照工作要求统一形式配戴警用器械、臂章和钥匙等工具，符合应急要求;私用物品的配带不影响统一形象;站立时至少保持跨立姿势。

2.安全员应熟悉小区的环境，熟悉小区的消防设施位置，熟悉本岗位工作方法和流程。

3.安全员行为言语规范、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。

4.安全员具有使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援等技能。

5.安全员每周至少一次身体素质训练，一次业务素质的培训，突发事件处理协助正确处理独立正确处理独立正确处理

二、内务管理

1.安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。

2.集中住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象，并具有完善的监督制度。

3.每周至少安排一次内部沟通，并保存记录。

4.项目须保存足够处理突发事件的力量，原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%(不含50%)。

三、综合安全

1.安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。

2.根据社区状况实行至少二级监控安全保卫工作，整个小区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系。

3.对高空作业人员行为应符合作业安全需要。

4.对危机人身安全处应设有明显标识和具体的防范措施。

5.可控事件年发生数2件以下。

四、治安管理

1.有效控制外来人员，确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员逗留小区。

2.对大型和贵重物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。

3.社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射严重危害生命和财产安全的危险品存放。

4.对突发事件如偷盗抢、意外伤害、非法*、在逃通缉犯等行之有效的处理办法，对相关技能应能把握。

5.在小区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应:

7层以下10层以下10层以上作出正确判断和指挥统一、即时、恰当

人防2分钟内3分钟内采取封锁行动机防即时

徒步2分钟内3分钟内5分钟

赶到事发地点时间

机动2分钟内

携带事发性质对应工具正确，有效

6.每个小区应具有两套以上的巡逻路线图，巡逻签到周期与规定周期差误不能超过整个周期时间的20%，特殊原因有注明的除外。

7.对非本公司员工的施工人员或供方人员需进行登记、易识别性和其行为举止的管理。

五、交通管理

1.停车场有清晰、有效、规范的安全、交通标识。

2.小区区域内严禁机动车鸣笛，有明确的限速标志。

3.经营性停车场须具有当地政府要求的合法证件。

4.所有机动车施行一车一单据、进出有凭据或车车进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据的至少保持1个月的追溯根据。

5.对车辆进出敬礼且动作标准、规范。

6.对机动车车主应有双方明确车辆及车辆物品的管理责任关系。

7.机动车出入口都应设有缓冲和防强闯设施，并能有效发挥功能。

8.机动车场地应标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。

9.机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。

10.夜晚在机动车场值勤的安全员应着反光衣。

11.非机动车管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。

12.车场现金应和票据相吻合，移交清晰。

13.恶性交通事故发生数为0。

六、消防管理

1.有效按照消防安全责任制度落实，定期进行检查，并有保存总结资料。

2.对小区业主每年至少两次的普及消防知识宣传。

3.消防设备设施完好无损，可随时启用，严禁挪为他用。

4.消防通道畅通，无阻碍物和不符合消防规定的门。

5.火警通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在2分钟内(参照紧急事件处理相关标准)赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。

6.灭火器选择和配置数量标准燃烧特性及场所灭火器类型配置基准(每只2公升)一般由含碳固体可燃物组成的场所，如公共场所、过道走廊水型、泡沫、磷酸铵盐干粉、卤代烷型灭火器

1只/20m2

存放有汽油、煤油、柴油、

酒精、油漆等场所，如油

类仓库、机房等

干粉、泡沫、卤代烷、二

氧化碳型灭火器。

1只/10m2

大量电器或带电设备场

所，如配电房等

干粉、卤代烷、二氧化碳

型灭火器。

补充说明:

a.地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。

b.设有消防栓的场所，可相应减少30%;设有灭火系统的场所，可减少50%;设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。

c.一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。

d.灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。

7.每个小区必须备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱、防烟防毒工具等。

8.对燃油罐储备时，要进行隔离管理，区域内严禁烟火，配置足够灭火器材。

9.公共火灾发生数为0，火警有效控制率为100%。

七、智能防范

1.监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像，录像至少保持一个月。

2.消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，对信号随时做出反应，并做必要记录。

3.红外报警系统等安全防范系统应确保全天侯布防的需要，信号接受反应灵敏。

物业管理标准：管理类：物业

物业管理标准--环境类

一、人员素质

1.熟悉小区的环境，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能。

2.按照物业企业形象策划手册统一着装，保持整洁，正确佩戴工牌。

3.言语文明、作业规范、认真负责、精益求精、积极上进、保持热情。

二、内务管理

1.保洁、绿化工具管理落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，存放处及对应标识不能有碍观瞻。机械性工具应做到连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁。

2.集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。

3.每周至少安排一次内部沟通活动。

三、绿化管理

1.小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。

2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。

3.小区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0.5平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米。枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。

4.小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物，无积水.

5.乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整。

6.乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。

7.绿地和花坛无杂草(人不常经过区无明显杂草)、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。

8.草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，茎叶高度在4cm左右，立春前可修剪为2cm左右。

9.主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。

10.水系每周/两周更换一次水源(夏季)，保证水面清透，无味，无污物。

四、清洁卫生

(一)公共设施

1.房屋的公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

2.房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。

3.门目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。

4.玻璃:

a.距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。

b.距地面2米以外玻璃目视无积尘。

c.通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。

5.地面:

a.需打蜡的地面光亮、显本色。

b.大理石地面目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓。

c.瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。

d.胶质地面无明显灰尘、污迹;办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。

e.水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。

f.水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。

g.广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。

h.车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。

6.墙面

a.涂料墙面无明显污迹、脚印。

b.大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹;外墙面无明显积尘。

c.水泥墙面目视无蛛网、呈本色。

d.不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。

7.天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。

8.人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网;能常接触到的设施位置处手摸无污迹感;所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。

9.喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物;沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑孓(蚊的幼虫)不超过1只/100ml。

10.空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无积尘。

11.停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。

12.排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm;排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。

13.垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。

14.垃圾中转站、垃圾桶(箱)，垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。

15.标识牌、指示牌无污迹、无积尘。

16.烟灰盅标志图案清晰，内置物(水、石米、沙)保持清洁。

17.洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物;便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。

c.门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。

d.桌椅、文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。

e.垃圾篓不过满、无异味。

f.饮水设施无污迹、无积水。

g.会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。

h.洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。

(二)环境消杀

1.定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。

2.房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。

3.夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。

4.无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。

5.投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。

(三)综合项目

1.小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮

箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。

2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。

3.排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。

4.公共设施或场所标识应按照物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。

5.对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，应设有明显标识或采取有效防范措施。

物业管理标准：管理类：x物业管理公司日常工作奖惩执行标准

第一条适用范围

1.适合对公司所有中层管理者和员工考核。

2.适合对日常工作的日检、周检、月检、内外审、培训考核和实际操作考核实施的奖惩。

3.对领导、员工中的好人好事、创造发明、创优创新、年终考核、奖优评先，执行《公司奖惩办法》，不在此控制范围内。

第二条奖惩分类

1.操作层员工(直接从事七大服务员工)

(1)月考核超标者罚30元/项;月累计超标超出3项者，扣发半月工资;低于控制标准者奖30元。

(2)超标超出5项者辞退，有效投诉查实者罚30元/项，有严重违纪者辞退，每年的理论考核或半年的实际操作考核不及格或不达标者罚30元，给一次补考机会，补考不及格则辞退。是公司固定员工，扣发本月工资，待岗培训，工资降一档，直至培训合格，再以新岗位定级。

(3)月检、内审和外审检查的优劣不计入员工考核范畴。

2.班长(含机电班组长)

月累计超标者罚30元/项，低于控制标准者奖30元;奖罚同操作层员工的奖惩办法。

3.房管员

月考核超标者罚100元/项，超出3项均另罚一个月浮动工资;低于控制标准者奖100元，其他同操作层员工的规定。

4.员工

月考核超标者罚50元/项，达到3项另罚本月浮动工资，低于控制标准项者奖100元，年度理论考核不及格者罚100元，其他同操作层员工的规定。

5.经理、主任

月考核超标者罚100元/项，达到5项另罚本月浮动工资，达到10项者另罚本月职务工资且通报批评，有严重不合格者扣发本季度的季度奖，并作为个人年终考评依据，低于控制标准1~3项(含3项)者奖100元，低于3项以上者奖300元，年度理论考核不及格者，扣发一个月浮动工资，补考一次不及格者降职，由公司董事会确定使用。

6.内部质量审核

(1)任一管理处或维修部超标，扣经理(执行监督、检查、协调和服务)50元/项，任一管理处或维修部审核超过5项者扣发一个月浮动工资。

(2)某个管理处或维修部内审发现严重不合格或从内审综合统计分析发现轻微不合格集中在某一个要素，其情况比较严重，对经理每一项或某一要素另扣发一个季度的季度奖金。

7.外部质量审核

如发生严重不合格或发生不合格集中在某一要素，并且情况严重，一次不能通过外审时，对责任部门负责人、管理者代表处以扣发一个季度的季度奖金;复审通不过，经理和责任部门负责人应受降职处分，通报批评，管理者代表扣发一个月工资。

8.其他

(1)领导、员工月考核不合格项与控制标准相等时不奖不罚。

(2)日检、周检、月检、内外审的检查结果还将作为发放季度奖、年终奖的依据。

第三条奖惩实施

(1)报表:所有领导、员工月考核情况由各部、室、管理处统计在《月员工考核统计表》上，部门盖章，报办公室。以上管理者审批后报办公室，报表时间在每月的29号至下月1号。

(2)公司办公室根据报表情况核实奖惩结果，如无误，将奖惩结果分类处理，奖罚现金填到工资表上，其他情况根据相应的规定进行处理。

(注:文中提到月工资为月工资总额。)

物业管理标准：管理类：物业管理公司费用收取标准

1.0入伙时须缴以下费用:

1.1预收一个月的服务费:相当于一个月的管理服务费及空调运行费。

1.2首期管理费(含空调运行费):首期管理费以天为单位进行核算、收费(以30天为一个月的基数，若在20日(含20日)以后入伙的业户，除缴纳当月剩余天数的管理服务费外，还应预收下个月管理服务费为首期管理费)。

1.3预收水电费:rmb10元/m2。

1.4代购业主室内灭火器:按消防规定办(每100m2配备4kg灭火器二具)，其中4kg价格为140元/具，2kg价格为90元/具(注:为保证灭火器配备数量足够，面积小的单元尽量使用2kg灭火器，面积大的单元使用4kg灭火器)。

2.0装修时须缴以下费用:

2.1装修按金:rmb40元/m2。

2.2装修垃圾材料清运费:rmb18元/m2(注:装修工期为二个月;超过二个月须缴纳延期装修垃圾材料清运费，延期装修垃圾材料清运费为rmb18元/m2/二个月)。

2.3施工单位人员办证费:rmb5元/人。

2.4装修电费:按当月实收电费单价为准。

2.5装修水费:rmb2.88元/吨，用水排污费:rmb0.7元/吨，合计:rmb3.58元/吨

2.6代购灭火器:按消防规定办(每100m2配备4kg灭火器二具)，其中4kg价格为140元/具，2kg价格为90元/具(注:为保证灭火器配备数量足够，面积小的单元尽量使用2kg灭火器，面积大的单元使用4kg灭火器)。

3.0日常管理收费标准

3.1管理费标准:

1)a座写字楼:24.50元/m2*月(其中:管理服务费19.30元/m2*月，中央空调维护费2.40元/m2*月、中央空调水、电费2.80元/m2*月);

2)b座写字楼:34.14元/m2*月(其中:管理服务费19.30元/m2*月， 中央空调维护费2.40元m2*月，中央空调水、电费12.44元/m2*月);

3)裙楼商场41.00 m2*月(其中:管理服务费35.00元/m2*月，中央空调维护费2.40元/m2*月，中央空调水、电费24.48元/m2*月，合计后暂按67%计)。

3.2水电费:

1)电费(每月计算一次):当月电价=(∑当月电费-∑力率调整费)/ ∑平期电量

2)水费:rmb2.88元/吨;

3)排污费:rmb0.7元/吨;

4)水费、排污费合计:rmb3.58元/吨;

5) 特种行业(洗车场、歌舞厅、夜总会、桑拿浴室和外轮用水)用水3.50元/

物业管理标准：管理类：物业管理质量手册专用语引用标准

《物业管理质量手册》专用语及引用标准

一、专用语

1.不合格品:服务质量不符合标准规定，包括采购物资和提供服务。

2.不合格项:质量管理体系运行中某项活动不符合有关标准及本公司质量手册和质量程序文件的规定。

3.受控本:质量体系文件的副本，其分发、修订或更改须按规定的程序控制，保证文件在所有使用场所使用有效版本。

4.非受控本:质量体系文件的副本，其分发按文件控制程序进行，不进行追踪更改。

二、引用标准

1.gb/t19001∶2000《质量管理体系-要求》

2.gb/t19000∶2000《质量管理体系-基础和术语》

物业管理标准：管理类：一城别墅区物业管理费收费标准测算

"别墅区物业管理二处"员工薪资和其他管理支出明细

(1)员工薪金:计44700 元/月

1、别墅区管理处主任1人

1600元/月人×1人=1600元/月

2、各别墅群管家3人

1300元/月人×3人=3900元/月

3、保安队16人

(1)保安主管(1人):

1200元/月人×1人=1200元/月

(2)保安员(15人):

1000元/月人×15人=15000元/月

4、公共保洁绿化部(10人):

保洁:700元/月人×9人= 6300元/月

园艺:1000元/月人×1人= 1000元/月

5、公共维保服务部，维修工4人

1100元/月人×4人=4400元/月

6、业主服务中心接待员4人

1000元/月人×4人=4000元/月

7、管家保洁3人(每名管家跟一人，专做精细保洁)

800元/月人×3人=2400元/月

8、管家维修(每名管家跟一人，专做业主室内或院内维修)

1200元/月人×3人=3600元/月

9、公共司机1人

1300元/月人×1人=1300元/月

(2)员工福利计17607元/月

1、社会保险金:

(生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%)

工资总额×31.3%= 44700元/年×31.3% = 13857元/月

2、年终奖及加班费

按每人1000元/人/年计，1000元/人×45人=45000元/年。

45000元/年/12个月=3750元/年

(3)办公事业费=550元/月

1、管理处办公用水电费

150元/月×12个月/年=1800元/年

2、办公电话费(含业主服务热线)

200元/月部×2部=400元/月

(4)管理行政费用=400元/月

1、办公用品及印刷:100元/月

2、办公行政(加档案费、出差费等):200元/月

3、招聘费、培训费:100元/月

(5)设备维修及保养费=1067元/月

1、附属设备、设施维护更新费用(各类灯泡、管道、阀门、龙头等配件)

按照以往经验每1万平米多层建筑面积，每年约需3200元维护费，合267元/月/1万平米。别墅住宅区面积40125

物业管理标准：管理类：某物业管理处考核标准

一.经理考核标准

1.未能贯彻公司工作意图，延误工作的，扣15分/次。

2.执行领导的工作指令，不负责工作的，扣10分/次。

3.未作调查，错误发出指令，造成负面影响的，扣10分/次。

4.未能协调部门内部员工形成良好的合作关系的，扣10分/次。

5.未能主动计划和完善部门之日常管理事务的，扣10分/次。

6.员工培训考核、仪容礼貌、工作质量和纪律监察不力的，扣10分/次。

7.重大事故或重大投诉处理不当，或对客不礼貌的，扣10分/次。

8.凡下属员工在执行岗位职责中犯有错误的，扣10分/次。

9.未能与其他部门做协调配合，影响工作的，扣10分/次。

10.每月未能按时提交工作报告的，扣5分/次。

二.大厦主任考核标准

1.未能协助、完成经理的日常管理或工作指令的，扣10分/次。

2.重大、突发事件处理不当，工作上严重失误的，扣15分/次。

3.部门财产交接不清，造成损失的，扣10分/次。

4.未能发现、阻止用户违反《管理公约》的行为，令公司的安全、形象、

财产损失的，扣10分/次。

5.接待投诉未能及时跟进，妥善处理，或对客不礼貌的，扣10分/次。

6.对员工的纪律、仪容礼貌、工作质量控制及监察不力的，扣10分/次。

7.工作上弄虚作假，不向上级作真实的反映、汇报的，扣10分/次。

8.未能配合其他部门工作，导致工作失误或投诉的，扣10分/次。

9.未能遵守公司规章制度，在员工中产生较大影响的，扣10分/次。

10.未能跟进上一班工作或员工执行职责中犯有错误的，扣5分次。

三.资深管理员考核标准

1.未能协助、完成主管日常管理或工作指令的，扣10分/次。

2.未能发现、阻止用户违反《管理公约》的行为，令公司的安全、形象、

3.无故未能完成上级主管的工作指令，工作效率差的，扣10分/次。

4.对装修单位控制不力，导致投诉或对违例未能指出及纠正的，扣10分/次。

5.未能发现、阻止异常设施，引致投诉或事故发生的，扣10分/次。

6.未能协助、配合其他部门做好在厦管理工作的，扣10分/次。

7.对下属员工的工作质量控制不力，督导不足的，扣10分/次。

8.不给予执行上级工作指令或私自改变指令行事，而事后没有与上级主管协议的扣10分/次。

9.卫生监管不力，引致投诉或无故不参加部门例会的，扣5分/次。

10.处理重大、突发事件中有差错，工作失职的扣10分/次。

11.未能完成每天员工评估、清洁质量评估的扣5分/次。

四.信报员考核标准

1.执行主管指令，不负责分捡、派发信报出现差错的，扣10分/次。

2.未能按时完成每日邮件、信报派发，引致用户投诉的扣10分/次。

3.未按规定处理退邮，造成邮件堆积的扣10分/次。

4.对用户信报资料，未能定期核对，导致派发错误的，10分/次。

5.对有关信报的投诉，未能耐心解释与客争辨或不礼貌的，扣10分/次。

6.年中(终)未能及时联系邮局，校对、整理、保管订阅资料，资料混乱的扣10分/次。

7.工作效率差，未能及时派发报刊杂志，引致投诉的，扣10分/次。

8.节假日未能对邮件、报刊杂志进行妥善处理、保管，造成遗失的扣15分/次。

9.工作中因责任心不强造成错派、漏派现象，每次/信扣1分。

10.送来的邮件未作认真清点、签收、登记的，扣10分/次。

五.联络员考核标准

1.未能及时跟时跟进维修事项，令维修工作延误，引致投诉或事件发生的扣15分/次。

2.不按时完成巡楼报告和验收报告的书写和打印的，扣10分/次。

3.对工程事项交待不清，使工作脱节的，扣10分/次。

4.对提供的工程和清洁事务，未能联络有关执行部门及时跟进，造成影响的，扣10分/次。

5.未能将大厦实务资料录入电脑，工作失职的，扣10分/次。

6.未能阅读工作日志、跟进手册的交班事项，延误工作的，扣10分/次。

7.未能认真阅读巡楼报告，督导维修事务的，扣5分/次。

8.对遗留工程未能做好督促，造成

积压的，扣10分/次。

9.其他部门和内部协调性差，影响工作引致投诉的，扣10分/次。

10.接待客人的投诉未能耐心解释或不礼貌的扣10分/次。

六.内勤管理员考核标准

1.未能在规定内完成人事考勤或考勤有差错的，扣10分/次。

2.未能安排、督促巡楼管理员对用户变动资料的更改、核实，资料陈旧的，扣10分/次。

3.未能做好水牌的订购、维护、变更工作，造成误导的，扣10分/次。

4.文件收发、归档不规范，管理混乱影响工作的，扣10分/次。

5.对员工的工资单领取或其他事项报销有差错的，扣10分/次。

6.协助部门主管处理行政事务中有差错的，扣10分/次。

7.对大厦工作匙、用户匙管理不善，造成错匙或遗失的扣10分/次。

8.对客户的投诉和服务要求，未能耐心解释或组织落实的，扣10分/次。

9.未能协调其他部门或内部工作，造成影响的扣10分/次。

10.未能阅读工作日志和跟进手册交待的工作事项，延误工作的，扣10分/次。

七.巡楼管理员考核标准

1.日常巡楼中未能发现设施异常，导致投诉或事件发生的，扣10分/次。

2.未能发现房间异常，使公司受到损失的，扣10分/次。

3.装个单位控制不力，发现违例未能指出及纠正的，扣10分/次。

4.对公司的开源节流制度未能严格执行，浪费公司资源的，扣10分/次。

5.对工程的巡查、验收工作马虎了事，工作态度差的，扣10分/次。

6.对巡楼报告没有认真记录、保管，以致遗失影响工作的，扣10分/次。

7.未能完成当日的邮件派发，工作效率差的，扣10分/次。

8.对所派的邮件无认真保管以致遗失的，扣10分/次。

9.对楼层的卫生监管不力以致投诉的，扣5分/次。

10.对楼层不安全的因素，未能及时制止或汇报，造成严重影响的扣10分/次。

11.接待用户的投诉未能耐心解释或不礼貌的，扣10分/次。

八.接待处管理员考核标准

1.不认真阅读交班本及跟进上班交待的工作事项，扣10分/次。

2.岗位上不注重仪容礼貌，有损公司形象的，扣10分/次。

3.工作上不能主动、热情待客提供服务的，扣10分/次。

4.大厦货物、人员出入的控制不力，以致公司的形象、安全、财产受损的扣10分/次。

5.对公司开源节流未能严格执行，造成浪费资源的，扣10分/次。

6.未能按实际设置告示牌，以致投诉或事件发生的，扣10分/次。

7.对邮件工作没能认真签收、保管，以致遗失的，扣15分/次。

8.违反员工条例，未经批准擅自离岗的，扣10分/次。

9.未能及时发现设施异常，以致投诉或事件发生的，扣10分/次。

10.不积极协助、配合保安维护正常秩序的，扣5分/次。

九.货物出入管理员考核标准

1.没有认真阅读交班本及跟进事项，延误工作的，扣10分/次。

2.对大厦货物、人员出入控制不力，以致公司的形象、安全、财产、受损的，扣10分/次。

3.对装修余池、生活垃圾房控制不力，对环境卫生造成影响的，扣10分/次

4.卫生监管不力导致投诉或事件发生的，扣10分/次。

5.余泥清运监管不力，令公司损失的，扣10分/次。

6.未能及时发现设施异常，以致投诉或事件发生的，扣10分/次。

7.岗位上不注重仪容礼貌，有损公司形象的，扣10分/次。

8.未严格执行公司物品放行制度，私放物品，令公司损失或用户投诉的，扣15分/次。

9.违反员工条例未经批准擅自离岗的，扣10分/次。

10.不积极协助、配合保安维护正常秩序的，扣5分/次。

十.电话接线员考核标准

1.不听从上级主管工作安排和工作指令的，扣10分/次。

2.对总机房设施未作检查，以致空线、转接失灵或投诉的，扣10分/次。

3.未能正确使用规范用语，语气生硬以致投诉的，扣10分/次。

4.重大投诉未作登记或向上级反映的，扣10分/次。

5.无特殊情况或事先没有知会使用自动电脑话务员的，扣10分/次。

6.未经批准擅自离岗或私自更改上班安排的，扣10分/次

7.在岗位上做与工作无关的事项，扣10分/次。

n

bsp;8.未按规定穿着工衣、佩戴工卡的，扣10分/次。

9.无故不参加公司培训工作的。扣10分/次。

10.未经批准擅自给岗位员工打外线电话的，扣10分/次。

十一.评分和奖罚

1.每月28日由上级对下级评分一次，满分为100分。

2.月考评得分分级:

90~100分 优秀

80~90分 优良

70~80分 一般

60~70分 达标合格

50~60分 不合格

50分以下 处分:口头警告或书面警告

3.年度考评奖罚

3.1全年每月得分在90分以上，获评优秀员工候选人资格;

3.2全年有10个月得分在90分以上，获得公司表扬候选人资格;

3.3全年出现三个月在70分以下，不能获他年终最高奖;

3.4全年出现三个月在60分以下，取消该年度升级资格;