管理处物业管理收费通知单使用程序（优选10篇）

管理处物业管理收费通知单使用程序

管理处《物业管理收费通知单》使用程序

为规范物业管理中心各种收费行为，物管处设计印制了《物业管理收费通知单》并正式于20**年1月13日投入使用，所有物业管理收费均以该收费通知单按如下程序处理:

1、《物业管理收费通知单》一式四联，由物管处保安队、保洁队、维修队主管及办公室信息档案员根据收费要求填制，并在制单人一项签名。

2、填制好的《物业管理收费通知单》经交费单位(租户)确认付费方式是现金还是转帐，然后根据权限需租户具备签字权的授权人签字。签字后第四联由交费单位(租户)留存。其余三联交物管处信息档案员。

3、以上程序完成后，《物业管理收费通知单》由物管处审核签字，第一联由信息档案员留存，第二联、第三联交财务部负责收费(现金、转账或其他方式)，收取费用后由财务部在第三联(回执单)盖章并将回执联转物管处信息档案员。

4、信息档案员收到财务部盖章的《回执联》即确认该收费已执行，可为租户办理相关业务。

5、如属先提供服务后收取费用的，或转账方式收费的，财务部接收《收费通知单》时，需在第一联签字后交物管处，物管处信息档案员留存备查。

签署人:物业管理有限公司

管理处物业管理收费通知单使用程序：商务广场物业管理收支预算说明分析

(一)物业管理开办费205720元，由开发商承担。

(二)根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》中第四十二条规定“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，所以前期物业管理中前期介入费和前期开办费由贵司承担，具体标准参照我司管理标准的实际要求。物业管理前期介入费用(交付前三个月)282865元，由开发商承担;交付时物业现场布置、开荒清洁、成品保护等工作由开发商完成。

(三)收支相抵共盈利12042元。

交付第一年盈利:总收入2388097元-总支出2388032元=65元

交付第二年盈利:总收入2571643元-总支出2559666元=11977元

(四)本测算中住宅物业管理费已包含电梯、加压供水等设备运行能耗费。

(五)本测算中不包括1―4层的两部提升电梯的年检及维护、运行能耗等相关费用。

(六)会所及游泳池的收支独立核算。

(七)测算中物业的所有技术参数(物业建筑面积、总户数等)由开发商提供，若实际操作中参数有所差异，差价部分费用由开发商按实承担。

(八)收入测算说明及分析

1、物业管理费测算:根据物业管理经验，交付第一年住宅入住率相对较低按50%计，第二年逐渐提高按70%计;商场第一年入住率按70%计，第二年按90%计，写字楼第一年按70%计，第二年按85%计。

2、经营用房的测算(含在其他经营收入中):在交付前几年业主入住率不高，业委会尚未成立，此项费用暂作为收入，该项收入作补充物业公用部位，公共设施设备维修和养护。

(七)支出测算说明及分析

1、人员工资:人员工资的测算是参照我司发放标准。

2、福利费及社会统筹保险的测算:按国家有关政策执行。

3、绿化养护费:因第一年绿化养护还处于保养期(保养起止期为物业交付之日起至物业交付满一年)，养护产生的相关费用由绿化施工单位承担，第二年开始由管理处自行保养，因此在费用测算时，增加了绿化工及绿化用药、用具等费用支出。

4、公用设施设备维护:因第一年大部分设备或处于维保期，或是新的设备，维保费用相对较低;第二年度设备结束维保期，设备的维保费相应增加。

5、由于第一年电梯处于维保期相应费用未支出，第二年增加电梯维保费用。

6、共用电费、水费随着入住率的增加，也将相应提高;绿化用水的增加(第二年绿化由管理处自行保养)，在测算中增加了第二年所要耗费的公用水费。

7、不可预计费:因前期介入费中各项支出费用不稳定，不可预计费按5%计提，物管费测算中第二年度各项支出费用相对稳定，不可预计费按1%提取。

8、残疾人保障金的年人均收入基数暂按15000元/年.人计算。

9、其余的费用(如管理费、税金等)，按国家有关规定执行。

管理处物业管理收费通知单使用程序：住宅概况物业管理特点分析

住宅项目概况及物业管理特点分析

一、***概况

zz市"***"位于zz市航海路与世纪迎宾大道交叉口，紧邻880亩世纪游乐园、200亩航海广场、多路公交车直通全市，新东南板块龙头地位;经济繁华、交通便利，地理位置极其优越。

运用动静、商住分离的设计手法，集合欧洲城邦百年精华，恢宏创就;集景观大道、协和广场、太阳广场、和平走廊、月亮岛、晨曦广场、十二星座广场、欧式园林有机结合，

***秉承"居住改变生活"的设计理念，针对客户群体特点，强调建筑功能的整体性和时代性，从规划、景观、房型、建材等方面都充分体现了人文、自然、生态和未来。

***以国际最新流行的设计语言，从整体到局部无一不在体现欧洲古典建筑纯粹之美，高低错落、丰富多变的建筑轮廓回应zz东南城市天际线;以欧洲截取生活为摹本突破zz东南商业格局，投资自用两全其美。

***总建筑面积18万平方米，24栋多层住宅，小区内各项配套设备设施齐全，绿化景观广场，高级会所等应有尽有，处处体现了"以人为本"的居住理念，塑造了zz市小康居住生活的新典范。

***为hnz*房地产开发有限公司开发建设的多层和小高层混合型住宅小区，是zz市重点项目，省委、市委、市政府及其他相关部门对其给予厚望。

***为高档多层和小高层混合型住宅小区，机电设备众多，管网也相对比较复杂。

二、***物业管理特点

需要品牌物业管理为之装扮

好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。hn**物业管理有限公司是hn**集团的全资子公司，现为国家二级资质。

公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，iso9001和iso14001国际环境质量体系的导入、科学与系统的培训、有效的监督、评估和调整等步骤，广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的**物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。

如今，**物业已顺利通过了iso9001和iso14001国际质量体系双认证，并发展成为融住宅物业管理、商业物业管理和复合型物业管理为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅小区(小区)，园林式单位的荣誉称号。**物业人有实力、有决心、有信心，在***的物业管理上再创佳绩。

管理者需对高档多层住宅小区整体运作具有经验和优势

***作为zz市首席小康生活住宅区，凝聚了hnz*房地产开发有限公司无穷的心血和汗水，zz人民对其给予厚望，这就要求物业管理企业必须具备管理高档住宅小区的丰富经验和优势。

**物业现管理多层住宅面积逾80万平方米，高档别墅逾10万平方米，高层写字楼10万余平方。

从高档住宅小区的日常服务，到温馨细致的客户服务，再到独具**特色的社区文化活动服务，**人形成了融"第一责任制"和"一站式服务"为一体的物业管理服务体系，并将在***的管理上具有独特的经验和优势。

设备的安全运行是基本保障

***设备复杂、种类繁多，要保证设备的高效、可靠、安全运行，需要一套行之有效的管理办法。**物业有专业的机电设备维修保养队伍，形成一套独特的机电设备管理模式。公司以iso9001和iso14001质量管理体系中制定的各类设备程序管理文件及其作业指导书为标准，全面推行tpm(totalproductivemaintenance )全面生产维修模式，变被动维修为主动保养，使我们的设备设施管理更规范化、程序化。因此我们对于***的设备管理胸有成竹，游刃有余。

安全管理是重中之重

***地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，安全管理是重中之重。针对***的特点，在护管员定岗方面，根据小区规划的特点，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量，使业主安心、放心。

采取分类管理，各有侧重的管理模式

***物业管理既要为业主提供舒适、安静、有序的居住环境，又要面对外来单位和个人。这就需要物业管理公司在物业管理服务中，从商业物业管理和住宅物业管理两方面入手，采取分类管理，各有侧重的管理模式，使各分区相对独立。在商业物业管理中着重优质的礼仪和功能服务，尊重业主的个性彰显和自由空间;在住宅物业管理中更多关注人性化管理和亲情关怀。我们要让所有的业主满意，让所有的用户满意，让外来的客户满意，真正感受到我们温馨而周到的服务。

塑造良好的外在形象

***作为zz市的明星楼盘，承担着引领小康生活标准区的重任，这就要求物业公司在作好各项基本服务的基础上，强化工作人员公务礼仪培训，对内营造温馨的生活环境，对外塑造良好的外在形象。

管理处物业管理收费通知单使用程序：物管培训:物业管理中介员工的管理

随着房地产业的迅猛发展，物业管理应实行集约化的品牌管理，走社会化的道路。因此，作为房地产中介服务的从业人员，除要求自身熟悉及掌握国家的有关政令、法规，还要运用自身所掌握的专业知识正确引导顾客的消费，真正起到顾问的职能。以下为对中介服务的从业人员的工作要求:

1.工作步骤

一名业务员被指示做某一工作时，最好依以下步骤来进行，以收事半功倍之效。

(1)接受工作指示或命令。一般业务员做某一工作时，会接获上司的工作指示。这时候，不能只听上司交代的，还要明确地掌握住工作目的才行。所以，员工要深思的事情有:①目标是什么②为什么必须达到那个目标③何时达到④如何会做得更好

(2)搜集有关的资料、情报。即搜集与工作的计划、执行等相关的文件、资料、情报，而且对于情报的选择，要有慧眼。

(3)考量工作的步骤与方法。愈是需要花长时间工作的事情，愈需要依照工作的步骤与方法来做，才比较有效率，此时宜好好活用“5w2h”

管理处物业管理收费通知单使用程序：小区物业管理处主任考核表

类别 项目及标准 考评办法及扣分

制度执行的员工守则的执行(第一章，工作条例) 每发现一处不符合扣0.5分

岗位基本技能的掌握(人员联系、物业概况、岗位标准)

文明服务

按规定着装，佩戴胸卡;

每发现一处不符合扣0.5分;

专业场所(室)环境整洁、规范

岗位标准 范围 标准 每发现一处不符合扣0.5分

管理

制定月工作计划，并按计划实施;

每周组织召开管理处例会，并做好记录;

对保洁、保安、维修工作按岗位标准进行检查，并每月进行评价;

对小区内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理;

巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏，应立即报修并做好记录;

做好与客户的联络工作，每年两次召开业主座谈会;每月最少一次回访业主，并做好记录;

对待客户投诉要热情、耐心，及时处理，并将处理结果反馈给客户，然后登记备案;

各类基础资料、设施设备资料、业主档案资料、维修基金运作资料存档保存完好;

遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向上级部门汇报。

指标

物业管理费收缴率≥90% (按总户数90%计算)

成本总体控制率≤100%

客户满意度≥80%

房屋零修、急修、维修及时率≥98%

维修质量合格率:100%;房屋完好率≥95%

____年底物业管理小区达到“物业管理窗口达标”

每年两次向业主公布物业管理(维修基金)收支情况表

每年两次开展客户调查和满意度测评工作

每月客户有理投诉两件(含两件)以下

管理处安全治安事故率0%

日常检查公正、合理无投诉，正确使用《物业管理检查单》

注:

1、同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分

2、客户提出有理申告的，每次扣十分

3、否决指标:发生各类重大安全事故

管理处物业管理收费通知单使用程序：z苑小区其他物业管理设想

某苑小区其他物业管理设想

第一节关系协调

对"**苑"管理处而言，协调好四者之间的关系至关重要，一是管理处与业主、租户的关系;二是业主之间的关系;三是管理处与发展商的关系;四是管理处与当地政府主管部门的关系。物业管理工作本身就是一个综合协调关系网，我们提出的口号是:"互谅互惠，及时协调，随时解决"。

协调坚持以管理制度为准绳，强调以规章制度为原则，勿以人情为中心，也就是平常所说的"以法治代替人治";协调过程中强调相互尊敬、相互体谅、恪守信誉、效率卓越;对业主、用户的协调始终贯彻于管理服务之中，积极主动地协调，不断地改善服务质量。

有关的协调示意图:

关系协调示意图

第二节服务意识

"忠诚服务，无微不至"

"热情服务业主，精心管理物业"

服务-是物业管理公司管理的根基。

质量-是物业管理公司的生命线。广东华翔物业发展有限公司正是从实践中提炼出了以上这些朴实的语言，并使其成为全体员工认同的理念。同时公司经营管理班子一致认为:只有建立适应市场经济的运营机制和高素质的员工队伍，才能确保服务意识深入人心并体现在实际工作中。

第三节量化管理

一、实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，作出具体要求。

二、管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程及内容。

三、年度考核量化，年度岗位轮换率达到10%，淘汰率达5%，

四、财务运作量化，每年由公司制定详细的年度财务预算方案，对管理处采取独立核算的办法，严格控制成本，提高经济效益。

第四节居住环境

物业管理是以服务为本质，以管理体现服务的工作。我们接管"**苑"管理服务工作后，将把搞好**苑 的居住和工作环境作为我们工作的一个重要方面。除严格按照环卫清扫工作规程外，物业管理员将每天坚持巡查楼宇，对个别商铺违章作业，以及环境污染等问题进行整改，特殊情况联系政府职能部门处理。

第五节履约保证

一、精打细算，勤俭管"家"。物业管理用的是业主的钱，管理公司会不会理财，成为业主评判物业管理公司的重要标准，管理公司要赢得业主们的信任和满意，就应该用最少的钱管理好业主的物业。

二、勤练内功，强化服务。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面的工作做到井井有条，疏而不漏，就需要花大力气对全体员工进行业务技能、服务等诸方面的培训，练就过硬的基本功，力求让每位业主享受到我们的优质服务。

三、履行合同，按章办事。严格按照合同所签的委托管理事项内容进行管理和维修，定期签订电梯设备、消防设施等重大设备的维修保养合同，确保设施设备完好率98%。严格履行合同所签订的收费标准执行管理收费。

第六节服务项目

一、建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等;

二、共用设施、设备的维修、养护运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备等;

三、市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场、自行车棚等。

※ 为楼宇主体结构和配套的设备、设施制定科学的维护、保养计划和开支预算。

※ 根据住宅物业的运作要求和各系统设备的特点，制定一套合理的系统运行计划，降低运行成本。

※ 根据政府有关规定，以一些特定的设备寻找有资质、高水平的单位承接维修养护工程。

※ 对住宅物业设备依需要实施24小时值班。

四、公共绿地、花木等的养护与管理:

※ 在不加收业户管理费用的前提下，增加公共部位的绿化植物、盆景的品种与数量，营造绿色环境，提高住宅物业的品位。

※ 在节假日，在物业外围重点部位依业主或建设单位要求摆设花卉，强化节日气氛，美化住宅物业形象

五、附属配套建筑和设施的维修、养护与管理

六、公共环境卫生的管理

包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

※ 每日对住宅物业公共部位、内墙面，实施8小时巡回清洁，至少各项设施每日清扫两遍以上。

※ 每月对住宅物业的公共部位进行一次全面保洁，确保无卫生死角。

※ 每季对水池进行一次清洗，并将水样提交给部门检验，保证水质合格。

※ 根据当时情况和业主委员会决定对外墙、沙井及化粪池进行清理(费用另行计算)。

七、交通与车辆停放秩序的管理

※ 24小时车辆保管服务

八、维持公共秩序

包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

※ 24小时治安防范服务

※ 与街道、派出所、消防公安局、保安管委会等政府建立密切的关系，实现群防群治

九、管理与物业相关的图纸、档案与竣工验收资料

十、组织开展**苑文化娱乐活动

※ 开展讲求协作的团体比赛，如篮球赛、足球赛、拔河比赛

※ 开展以个人为主的活动，如卡拉ok、台球、摄影、棋类等免收家居装修管理费，免收审图费，提供家居装修安全消防监管服务，确保住宅安全。

※ 24小时提供工程应急维修服务，能马上处理的决不会拖至明天，对停电、停水、水淹、马桶堵塞等影响业主居家生活的急切问题即时发生即时解决。

※ 所有经营场地维修只收材料费，不加收其他额外费用。

管理处物业管理收费通知单使用程序：商业大厦物业管理人员配备培训与管理

1 管理人员的配备

**整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。**拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任，前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。在正式接管后，形成主任目标管理责任制为基础的，物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。

1.1 管理处人员配置

管理处拟配备各类人员53人。

注:清洁绿化拟单项分包给专业公司，故人员未计入。

图1 管理处人员配置

1.2 各部门人员素质要求

岗位编制与素质要求表1

部门编制岗位素质要求

管理处

2人正、副主任2人本科，四年从业经验，物业管理企业经理上岗证，有效强的组织、协调和决策能力。

客户服务中心4人部长1人大专以上，三年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。

助理1人大专以上，三年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。

综合部

6人部长1人本科，六年行政管理经验，中级职称，物业管理个业部门经理上岗证，有较强的组织、协调和决策能力，电脑熟练，写作、协调能力强，有良好服务意识，英语熟练。

财务1人本科，会计师职称，三年财务管理经验，持有会计上岗证，熟练会计电算化操作，业务能力强，英语四级。

文秘1人大专，一年经验，电脑熟练，业务能力强。

后勤2人本科，二年采购工作经验，持物业管理上岗证，电脑熟练，业务能力强。

工程部18人部长1人本科，党员，五年经验，中级职称，持物业管理企业部门经理上岗证，有较强组织、协调和决策能力

工程师2人本科，中级以上职称，五年经验，持物业管理上岗证，可独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作，一门以上外语熟练。

运行班10人中技，二年经验，相关专业上岗证，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳，熟悉iso9000体系

维护班5人中技，三年经验，相关专业上岗证，专业素质高，身体素质好，能吃苦耐劳，动手及协调能力强

管理部23人部长1人本科，五年经验，中级职称，物业管理企业部门经理上岗证，熟悉iso9000质量体系，有较强组织、协调和决策能力，英语四级。

物业助理2人大专，三年经验，持iso9000内审员证，熟悉iso9000质量体生活费，电脑熟练，分析、协调、组织、公关能力强，有良好服务意识，英语熟练。

安全管理20人高中，18~23岁，身高1.75米以上，体重55~70公斤 ，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工人责任心强。

合计53人

2 管理人员的培训

持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保持竞争力的重要手段。管理处大多数的管理障碍，可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的重要环节。

**高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划、公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。

2.1 培训体系

图2 **培训体系

2.1.1 体系描述:

a. 贯彻员工培训原因，坚持培训体系不漏项，切实达到培训效果;

b. 在管理处管理骨干中，安排有培训经验的专业人员负责培训工作;

c. 通过培训制度和运作机制的确定，使员工培训成为管理处整体工作的必备环节，避免流于形式;

d. 注重课程开发和教材选定，解决培训深度和特色问题;

c. 加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。

2.2 培训原因:因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。

2.3 培训目标:品德优良、观念到位、胜任岗位

2.4培训内容:

2.4.1 观念培训(针对全体人员)

服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及**企业文化体系。

2.4.2 管理培训(针对各级骨干)

员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。

2.4.3 岗位技术培训(针对操作层)

基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。

2.4.4 基础培训(针对新入职员工)

行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。

2.5 年度培训计划

**拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训，采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核;第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。;

**物业管理处员工培训年度课时要求为:人均受训130课时以上，保安员受训260课时以上。

年度培训计划表表2

培训类别培训内容培训对象培训方式学时

基础培训管辖物业基本情况、管理重点新员工授课4

**概况、理念、组织机构新员工讲座4

管理制度及行为规范新员工授课4

岗位职责全体员工自学4

现场勘察相关人员研讨32

服务观念及沟通技巧新员工授课、示范4

物业管理法规及条例新员工授课、自学10

突发事件处理新员工授课、示范4

消防治安教育新员工录相3

系统培训iso9000质量体系全体员工外培、讲课10

物业管理概论全体员工授课30

管理费收支概算管理人员研讨3

成本控制全体员工讲座4

房地产开发与物业管理全体员工研讨4

计算机应用全体员工授课、实操20

专业培训高层楼宇主要设备管理相关人员授课8

应急事件处理相关人员授课10

给排水系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

供电系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

空调系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

楼宇设备自动化系统相关人员实操、外培20

楼宇综合布线系统相关人员授课20

电梯运行与保养及维修相关人员授课20

房屋维修管理相关人员授课6

保安员专业技能保安员授课、演练10

消防设备、设施管理相关人员授课20

资质培训物业管理岗位培训(取得证书)管理人员外送培训

2.6 培训方式

2.7 培训效果:通过业务考核和业绩评估检验培训效果

培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对员工工作为绩进行跟踪评估。

3 管理人员的管理

3.1 严格要求，规范管理，选好人，培育人

把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德，倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。

注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动"充电"。公司还要求物业管理主任人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。

3.2 竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。

3.3 以企业文化感召人、留住人

管理处物业管理收费通知单使用程序：某物业管理各岗位任职要求

总经理素质要求:

基本素质:具有良好的职业道德和敬业精神，对企业有强烈的责任感，精通公司各项业务，经验丰富。善于学习，思想敏锐、超前，有开拓创新意识，讲求效率，处事果断，敢于竞争，勇于负责，作风正派，办事公道，不徇私情。

自然条件:年龄35-60岁，身体健康，相貌端正。

文化程度:具有大专以上学历，有高级专业技术职称。熟悉经营、经济、财税、安全等方面法律法规。

工作经验:具有五年以上相关经营管理经验。

副总经理素质要求:

基本素质:具有良好的心理素质和较高的思想道德修养，对工作有较强的责任心，具有较强的业务指导能力，思想活跃，敢于创新。

自然条件:年龄30-60岁，身体素质良好，品貌端正。

文化程度:具有大专以上学历，有高级专业技术职称，熟悉业务，了解工作性质。

工作经验:具有四年以上相关管理经验。

办公室主任素质要求:

基本素质:热爱工作，有较强的事业心，具有领导才能，关心热爱员工，为员工实事，办事公道，实事求是，有较强组织协调能力，::能与其他各部门保持密切的合作关系。

自然条件:30岁以上，身体健康，五官端正。

文化程度:具有大专以上文化程度。

工作经营:有三年以上相关工作经验。

办公室职员素质要求:

基本素质:具有良好的职业道德和敬业精神，工作认真、耐心细致，有一定的组织协调能力和较强的保密意识，团结同事，工作中能建立良好的人际关系。能掌握基本的电脑操作方法。

自然条件:年龄23岁以上，身体健康。

文化程度:具有大专以上学历，有较强的中文写作能力。

财务部经理素质要求:

基本素质:品德优秀、热爱工作，有较强事业心和管理能力，良好的沟通技巧和内部人际关系，熟知财务制度。

自然条件:30岁以上，品德端正，男女不限。

文化程度:大专以上财会专业毕业，并具有会计师职称。

工作经验:三年以上相关工作经验，熟悉税务和财务业务。

财务部职员素质要求:

基本素质:品德佳，处事稳重、可靠，敢于坚持原则，工作责任心强，并具有耐心细致快捷的工作能力。能协调好外单位、银行及各部门员工的关系。

自然条件:年龄23岁以上，男女均可，身体健康。

文化程度:大专以上学历

安全部经理素质要求:

基本素质:具有较强的事业心和高度责任感，具备一定的组织协调能力，为人正直、以以身作则、具有牺牲精神、不畏强暴、秉公办事、有理有节，处事果断、敏捷，模范遵守公司各项规章制度。熟悉各项法律专业知识，与公安、消防相关及各部门之间有很强的沟通和协调能力。受过一定擒拿训练，对处理紧急事件有快速反应能力。

自然条件:30岁以上，男性，相貌端正、身体健康、精力充沛。

文化程度:大专以上学历。

工作经验;具备有三年以上相关工作经验。

保安员素质要求:

基本素质:具有高度责任心，工作认真负责，为人正直，不畏强暴，秉公办事，处事果断。

自然条件:男性，18岁以上，身高1.70m以上，身体健康。

文化程度:初中以上学历。

工程部经理素质要求:

基本素质:具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。对公司机械、电力、基建和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。

自然条件:28岁以上，男性，身体健康。

文化程序:工程技术专业大专以上或同等学历，受过专业培训。具有中级工程师技术职称。

工作经验:具有五年以上技术管理经验。

业务部经理素质要求:

基本素质:具有良好的职业道德和敬业精神，对企业有责任感，具有一定的组织协调能力，善于学习，意识超前，在公司业务上有开拓创新意识。讲求效率，敢于竞争，勇于负责。

自然条件:年龄30岁以上，身体健康，相貌端正。

文化程度:大专以上学历，受过物流专业培训，具有中级物流专业技术职称。

工作经验:具有五年以上业务管理工作经验。

业务部职员素质要求:

基本素质:工作认真负责。有开拓创新精神，具有一定的沟通、协调、组织能力。

业务部收货员素质要求:

基本素质:工作认真敏捷，耐心细致，服务热情和蔼，具有高度的责任感。

自然条件:女性，18岁-45岁，身体健康，仪态端庄。

管理处物业管理收费通知单使用程序：万科物业管理体系顾问项目

万科物业管理体系(顾问项目)

(一)企业内部管理及iso9000体系

顾问服务更多的是管理经验的输出，万科物业十余年的管理经验是顾问服务最强有力的支撑平台。多年的管理探索和经验总结，万科物业建立了详细全面的质量管理体系文件，包括质量手册一册和体系文件六册，共计上百万字，对公司业务运作和企业管理的各个方面均制定了相应的规程，确保所有过程得到有效策划、运作和控制。在体系文件的指导下，万科物业逐步完善公司、管理处各管理层次的管理制度，形成了涵盖人力资源、行政管理、财务管理、业务管理等一套科学、有效的规章管理制度体系。

贵我双方合作后，我司一方面以此为服务基础，输出管理服务经验，另一方面，也将结合被顾问公司的实际，以此为参考建立起被顾问公司自己的管理体系。

(二)顾问服务运作管理体系

为规范万科物业顾问服务输出，确保每一顾问项目顺利达到既定目标，公司内部针对顾问服务制定了一系列的管理制度，具体包括:

1顾问项目运作程序

2顾问组进驻管理程序

3顾问工作监督程序

4顾问服务监察制度

5顾问书审批管理程序

6建议函递交、跟踪流程

7顾问服务计划编制、更改审批流程

8顾问服务信息管理制度

9顾问服务全程工作计划表

10顾问书提交计划表

11顾问服务工作进度表

12顾问期工作报告

13顾问服务月度工作报告

14物业管理监督审核报告

15建议函跟踪记录表

16顾问书提交计划调整表

17顾问服务计划阶段性分析报告

18顾客满意度调查表

管理处物业管理收费通知单使用程序：物业管理员《写字楼的物业管理》试题

一、单选题

133、我国中型写字楼的建筑面积一般在( )。

a、1万平方米以下 b、1-3万平方米 c、3万平方米以上 d、5万平方米以上

134、我国写字楼按功能可以分为( )三种类型。

a、一级、二级、三级 b、甲级、乙级、丙级 c、大型、中型、小型 d、单纯型、综合型、商住型

135、写字楼的管理方式不包括( )

a、委托服务型 b、自主经营型 c、专业服务公司型 d、有关部门委派型

136、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的( )不同。

a、管理职能 b、管理范围 c、产权状况 d、经济效益

137、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是( )。

a、大厦业主委员会 b、大厦承租人 c、大厦产权人 d、大厦投资人

138、写字楼商务服务中心是( )为了方便客人，满足客人需要而设立的商务服务机构。

a、写字楼业主 b、大厦承租人 c、大厦业主委员会 d、物业管理公司

139、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )。

a、物业的保值增值 b、物业的业租率 c、资金的良性循环 d、设备的正常使用和保养

140、写字楼的客务服务主要指( )

a、硬件服务 b、软件服务 c、前台服务 d、保洁服务

二、多选题

141、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由( )组成。

a、绿化系统 b、办公用房 c、辅助用房 d、交通系统

142、在以下说法中( )是正确的。

a、目前，我国写字楼分类尚无统一的标准 b、商住型写字楼是指既能提供办公又能提供宿舍的写字楼 c、智能型写字楼是指具备高度自动化功能的写字楼 d、我国写字楼按功能可分为大型、中型、小型三类

143、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有( )

a、电视机，电话机 b、计算机，打印机 c、传真机，中英文处理机 d、装订机，投影仪

144、客户对写字楼商务中心服务质量的评价，是以服务的( )为出发点

a、价格 b、精确 c、周到 d、快捷

145、写字楼商务中心工作人员应具备的素质包括( )

a、流利的外语听说读写能力 b、秘书工作知识 c、设备的清洁保养知识 d、熟练的中英文打字能力

146、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应( )

a、了解客户的服务要求 b、填写《商务中心费用收据单》 c、向客户讲明收费情况 d、按规定收取押金

147、写字楼的客务服务项目包括( )

a、问讯、留言服务 b、航空机票订购服务 c、酒店预定服务 d、清洁卫生服务

三、判断题

148、( )目前，我国写字楼主要是专业人员依照其写字楼所处的位置、规模、功能进行分类。

149、( )国外甲级写字楼具有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修与保安服务。

150、( )国外乙级写字楼是指使用的年限已经比较长，某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求的写字楼。

151、( )国外丙级写字楼地理位置良好，建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

152、( )委托服务型物业管理是指业主或物业管理公司接管写字楼后，将有些管理内容要求明确，职责清晰，或专业性强、技术要求高的服务项目委托给社会上的专业服务公司去做。

153、( )由专业服务公司为写字楼提供专业化分包管理是我国物业管理发展的方向之一。

154、( )写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位，一次性置备齐全。

155、( )写字楼商务中心工作人员在使用各种设备时，应严格按照操作程序进行教、学