小区物业管理计划成本预算（优选10篇）

小区物业管理计划成本预算

住宅小区物业管理计划成本预算

在物业管理费用的收支上，我们将"取之于民，用之于民"作为物业管理收支的基本原则。

收入方面:坚决按招标书确定的参考价格及嘉兴市房地局、物价局等政府部门的定价标准执行

支出方面:以服从业主利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本，提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下高效运营。

(一)年物业管理费收支预算

1、物业管理费收入

高层:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)

汽车位:30元/月个

自行车库:15元/月间

年物业管理费收入为:2154048元/年

2、物业管理费用支出预算

(1)人员工资及福利:91666元

(2)公共能耗、电梯维修、低值易耗品、固定资产折旧等共计:

支出项目费用(万元)

办公费1

邮电通讯费1

差旅费1.5

低值易耗摊销费2.8

折旧费1

业务招待费1

业务宣传费1

业主委员会1

水费6

公共电费8.5

电梯电费66.2

电梯维修费25.4

垃圾清运费5

公共设施/设备维护保养费15

维修工具0.15

公共卫生清洁费1.5

清洁用品消耗费0.3

清洁用具购置0.1

绿化维护费1.5

保安用具0.2

直接工资2

共计142.15

共计支出:2154048盈余:640882元

(3)实际入住率的高低、小区周边商业环境的好坏、国家税收政策的优惠程度、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例、水电费价格的变动将影响到测算结果的准确性。

3、年度收支分析

(1)据测算，收支相抵，扣除我公司管理酬金以外，每年能盈余2.6万元左右，利润率在法规许可的范围内。

(2)本次预算根据常年进行各项收支测算，在实际管理中前一二年会因设备维保期等原因而降低成本。

(3)业主所购的空置房收费按浙江省物业管理条例及收费办法执行。

(4)本次预算已考虑工资水平逐年攀高、劳动保障更趋健全等因素。

(5)本次预算会存在一定误差，在实际管理中我们将贯穿科学、节约的思路开展管理服务工作。

(二)增收节支计划

1、充分利用物业经营用房、路面临时停车等合法收益活动，在合法、不影响业主正常生活的前提下利用小区各种公共设施创造收益;注重管理服务质量，以提高小区的入住率和管理费收缴率;通过多种有偿服务项目增加收入来源。

2、与公司其他管理处密切合作，优势互补，资源共享，降低管理成本，提高管理水平。

3、在入住的半年内，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区的配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，消除未入住业主的后顾之忧，迅速提高入住率，增加管理收入。

4、我们专门成立经营部，加强经营服务，进一步全方位为住户提供多项便民有偿服务，方便住户，同时提高经济效益。

5、增收的同时，努力降低成本，如充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，在各小区合理统筹安排，减少费用比例高的人员经费开支。反对铺张浪费，从小处着眼，集水成流，我们将制定奉公廉洁制度，加强物流控制，提高利用率，采取有效节能措施，实施科学管理，走可持续发展之路。

6、我们的管理将十分重视公共能耗和工程设施设备。我们有一整套降低能耗、延长公共设备设施使用年限、节约日常物料的具体办法，当然是在不降低服务质量的前提下。具体如下:形成规模管理、降低管理成本;充分利用好每一个人，我们的用人原则是精干高效;进行科学地能源管理，降低公共水电费的支出;加强设施设备的管理，杜绝跑、冒、滴、漏的现象，延长设备设施使用年限;严格控制办公成本、节约经费和办公费用开支;科学严格的管理，减少和杜绝工作失误的发生。

小区物业管理计划成本预算：某小区物业管理员岗位考核表

小区物业管理员岗位考核表

类别 项目及标准 考评办法及扣分

制度执行的员工守则的执行(第一章，工作条例) 每发现一处不符合 扣0.5分

岗位基本技能的掌握(客户情况、物业概况、岗位标准)

文明服务

按规定着装，佩戴胸卡

每发现一处不符合 扣0.5分

专业场所(室)环境整洁、规范

精神饱满，工作时间不窜岗，不与他人闲谈

岗位标准 范围 标准 每发现一处不符合扣0.5分

接待

规范用语;电话铃响三声必有回声;

文明礼貌，热情接待，接待记录清晰准确;

管理处文件档案资料管理准确、完整。

管理

做好与客户的联络工作，每月一次协助管理处主任与客户进行沟通，听取意见，并落实及记录

遇突发性、危害性事故或涉及客户的重大事件发生，应赶到现场应急处理，并及时向上级部门汇报，事后应详细进行记录。

各种工作应详细记录如:会议、接待来访、考核检查等

目标

管理处管理费的收缴率达到90%以上。

客户投诉处理的及时率100%

客户有理投诉每月少于二件

注:

1、同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分

2、客户提出有理申告的，每次扣十分

3、否决指标:发生各类重大安全事故

小区物业管理计划成本预算：某小区物业管理项目投标书前言

《小区物业管理项目投标书》前言

首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任，我公司对本次合作机会非常重视，将全力以赴，力争把握住这次机遇，希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业，有多年的物业管理的经验，管理的物业类型众多，我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作，开设了分公司。我公司截止____年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米，这个数字不包括顾问管理的面积。

由我公司管理**小区，能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务，使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信，在荆州****房产开发公司的支持和关心下，"****物业"和"**"的结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念，确保**的业主们购置物业保值、增值。

****物业承诺:在物业建筑阶段，****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面，结合物业定位及施工进度因素，提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作，建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后，委派有高档物业管理经验的物业经理，驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促，以按****的物业管理理念进行日常的物业管理，并在高效有序管理的基础上，开展一系列符事物业性质的有特色的服务，以真正体现高品质国际化物业的意义。

本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅!

小区物业管理计划成本预算：住宅小区物业管理目标原则

住宅小区物业管理的目标与原则

依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求，居住小区 的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订 物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”

为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“ 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

一、管委会的组建及其权利与义务

(一)管委会的组建

该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的 代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

(二)管委会的权利与义务

管委会的权利:

1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;

2.决定选聘或续聘物业管理公司;

3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

管委会的义务:

1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

2.协助物业管理公司落实各项管理工作;

3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作

城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理;房地产开发企业与物业公司签订 合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”);居住小区物业管理。 其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。

三、居住小区物业管理的目标

建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的:一是“为居民创造整洁、文明、安全 、生活方便的居住环境”;二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备……进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。 第一是社会效益 。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、 维护社会安定团结具有重要的意义。

第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来:一是从政府方面来说，不仅它 改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及 附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各 种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。

第三是环境效益。居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的 专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。

四、居住小区物业管理的原则

物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、 独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是:

1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的 特点，必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是 实行这一原则的关键。

2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服 务工作，具有长期性和群众性的特点:服务时限很长，往往几十年以上;服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务 之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的 “两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊 端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、 全方位服务。

4.企业经营、独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企 业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

小区物业管理计划成本预算：小区物业管理员工奖惩机制

我们将实行奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工，得到荣誉的进行奖励，不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议，评出管理处先进个人。

一、目的

为维护公司声誉，加强企业管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。

二、种类

(一)警告

适用于第一次触犯轻微过失的规定。

(二)严重警告

适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者

(三)最后警告

适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者

(四)开除(或辞退)

适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。

三、过失性质

(一)轻微过失(违反下列一项者，给予警告一次)

1、一个月迟到或早退三次;

2、违反保安制度，拒绝保安人员检查;

3、违反安全制度但未造成后果;

4、在小区内行为不检点，如大声喧哗、追逐打闹;

5、不讲卫生，在小区公共场所说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;

6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;

7、由于工作过失，造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;

8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);

9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。

(二)严重过失(违反下列一项者，给予严重警告一次):

1、旷工一天;

2、利用职务之便收取户主或客户钱物;

3、对业主(使用人)态度蛮横;

4、公开顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工;

5、由于工作过失，造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。

(三)重大警告(违反下列一项者，给予最后警告一次):

1、连续旷工三天;

2、接受贿赂;

3、殴打他人或相互打架斗殴

4、由于工作过失，造成公司财务损失价值达3000元以上。

(四)开除(犯有下列错误，立即予以开除或辞退)

1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;

2、偷窃公司、同事或业主财务;

3、用非法手段涂改原始记录，窃取账单或单据，从不牟取私利;

4、严重玩忽职守，给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;

5、威胁上级，侮辱刁难业主及来访客人;

6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;

7、犯有其他严重错误。

四、奖励条例

(一)奖励对象

1、在改进公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;

2、工作努力，深得业主表扬者;

3、在危急时刻为保护他人生命安全，保护小区财产方面有特殊成绩者;

4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;

5、因其行为为公司带来荣誉者;

(二)奖励办法

凡符合奖励条件者，经公司批准予以确认，奖励形式。

1、全公司通报表扬;

2、颁发奖品或奖金;

3、特别加薪;

4、晋级

小区物业管理计划成本预算：x苑小区物业管理经营成本的测算

景苑小区物业管理经营成本的测算

管理服务报价及费用构成

一、物业管理费报价:

1、依据《物业服务收费管理办法》及连云港物业市场情况，制定物业管理公共服务收费标准。

(1)住 宅:0.50元/m2

(2)商业用房2.00元/m2

((3))空置房按相关规定由开发商全价支付物业管理公共服务费

2、停车服务费

地上车位 : 70元/位.月

地下车位:110元/位.月

3、公众代办性服务

二次供水水费代收代缴，按照行业相关规定;公摊水电费，按实际用量分摊到户;代办性服务免费

4、特约服务费

(1)保洁家政服务，钟点工按照10元/时收取。

(2)房屋维修按用工、材料成本核算的最终合计价格收取费用。

其余服务项目按用户与物业公司协商价收取。

二、年物业管理费用支出构成

1、人员费用(包括工资福利、各种保险、管理佣金、按法定税率交纳的税金):

管理处主任:1500元/人×1*12=16800元

安全护卫队长:1300元/人×1*12=15600 元

行政财务:1200元/人×1人*12=14400元

安全护卫员:800元/人×5人*12=153600元

设备管修主管:1200元/人×1人*12=14400元

维修工:700元/人×1人*12=33600元

保洁员:700×2人*12=50400元

绿化工:700×1人*12=33600元

合计:368400元

2、行政办公费用(包括办公用品、电话费、培训费及水电费等及税金):1200元*12月=15600元

3、安全护卫费用(包括安全护卫员装备费、器材维修费告示及税金):1100元*12月=13200元

4、公共设施维护费用(包括房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金):800元*12月=9600元

6、设备设施维护保养费用(包括设备的保养维护、年检、照明灯具的更换及利润、税金):1100元*12月=13200元

合计:51600元

总合计420000元

总收入420960元-总支出420000元=960元

小区物业管理计划成本预算：小区物业管理员职务说明书（岗位责任制）

小区物业管理员职务说明书(含岗位责任制)

职务名称:管理员

所属部门:各区管理处

直接上级:各区管理处主任

工作概况:根据《物业管理条例》的有关规定，积极主动完成上司下达的工作任务，及时处理业主(住户)提出的合理要求。保持与管理公司辖下各部门的沟通协调。

工作要求:熟悉相关的物业管理法规。具有良好的服务意识、物业管理知识。懂得灵活运用的技巧。

职责范围:

1.按时参加本部门会议，严格落实会议精神。

2.对业主(住户)的投诉项目分类、及时处理。

3.保持与业主(住户)的良好关系，及时反馈业主(住户)意见。

4.在工作中发现问题，主动提出个人建议。

5.保持与相关部门进行沟通联系。

6.妥善、分类保管各类资料，不外泄业主(住户)个人资料。

衡量标准:

1.业主(住户)的满意程度及其反响。

2.投诉项目的处理速度及效果。

3.客户的投诉量。

工作难点:

1.跟催相关部门处理工程报修项目。

2.与业主(住户)保持朋友式的服务关系。

工作禁忌:

1.脱离工作立场，堕入业主(住户)角色。

2.向业主(住户)泄露公司管理运作及制度或其他业主资料。

3.带有个人感情或情绪工作。

与工作有联系的部门:

1.内部:工程维修部、水电维修组及其他各部门

2.外部:机电公司、装修公司、土建给排水维修组及其他有关部门

任职资格:

身体:健康

学历:大专

工作经验:懂得本行业的原理及要求

个人素质:工作主动、认真、细致，具有良好的自我调节能力及团体合作精神

小区物业管理计划成本预算：小区物业管理经费构成测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。因此， 居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。因此，制定合理的收费标 准，确保稳定的资金来原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主，多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日 常管理收费无法负担。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的，分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金，其具体标准由当地政府确定。如北京市规定，1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定，多层住宅提取2%，高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后，在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时 ，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此，必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前，可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理企业提出使用计划与预算，报业主委员会批准;在使用过程中， 接受业主

委员会和银行的监督检查。需要注意的是，一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用，做到专款专用，防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争 取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主，多种经营的收入。在不向政府要钱，不增加居民的经济负担情况下，物业管理企业可根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益，以业 养业，补充小区物业管理经费不足。如组建工程队，完善住宅小区配套建设，建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路，建停车场等。组建装修队对新楼统一管理，统一装修，开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务，也向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润，从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时，其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此，这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意，只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一，主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，小区管理经费完全由住户负担，尚有较大困难。因此，为推动物业管理的发展 和住房制度的改革，政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，包括 :

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准，加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理，以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定，小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路 和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定，由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定，开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房，按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务，由物业管理企业统一经营管理，经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法，物业管理企业以成本租金租用，再以市场租金标准租出，其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善，以及人民群众收入水平的逐步提高，政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度，但在现阶段，这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下，由于住宅带有社会保障性的特点，对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出，国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况，分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行

政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益，谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐，各地情况不一，服务标准也不一样，难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成，作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。

此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同，其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合，共同做好“暂行办法”的实施工作。

小区物业管理计划成本预算：北城小区物业管理近期目标和远期规划

北城春色小区物业管理近期目标和远期规划

1、"北城春色小区"的管理目标

"北城春色小区"的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入诚信物业的倡议活动，二年内达到宁波市"物业管理示范小区"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。

2、近期管理目标(1-3年)

(1)第一年，重点抓好装修阶段的管理，使小区设施、设备保护完好，运行正常，小区的建筑风格不被破坏。

具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作，加强与业主沟通，动态巡检，发现违章行为，及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行，设立"北城春色小区"网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议，不断改进，使 "北城春色小区"推出的酒店式物业管理得到业主的认可，小区管理水平达到"市级优秀"，参加诚信物业活动，并通过多种物业延伸服务，增加收入，达到盈亏基本平衡。

(2)第2-3年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动，利用网站论坛开设"小区管理大家谈"专栏等多种方法，逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用，使业主参与到物业管理中来在经营管理上，奉行"业主满意第一"的服务理念，在管理服务中去发现、挖掘业主的需求，以满足业主需要为核心和经营导向，全方位提升服务质量，使小区管理逐步从持平走向盈利，同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到"全国示范"标准。

3、远期规划

(1)按照"统一管理，综合服务"的原则，在管理服务中动态监督工作质量，不断引入新的理念，强调员工的培训，不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。

(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源，另一方面不断引入高新科技，增加物业的附加值，保障投资者的利益，为物业保值、增值打下基础。

3、通过全体业主和物业公司齐抓共管，形成"北城春色小区"的物业管理特色，使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。

小区物业管理计划成本预算：小区物业管理质量保障体系

小区物业管理处质量保障体系

在导入iso9000与iso1800的基础上建立一个有效的管理运行机制

管理运行机制

1、质量监管机制

质量监管机制是在建立一整套有物业管理特色的质量管理体系的基础上，根据iso9001:2000质量管理体系标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到用户满意的效果。

管理处各职能管理人员根据公司制定的各项考核目标，按照质量监管体系的要求，明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。同时，还通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德，加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平，进而提高工作质量和工作效率。

2、协调机制

协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与用户之间的矛盾和冲突。

1、行政促动力:即以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

2、竞争促动力:即运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

3、舆论促动力:因势利导利用舆论达到协调的目的。

4、管理者的凝聚力，具体情况为管理人员塑造吸引力、影响力，这将是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

3、监督机制

监督机制有利于防止或纠正工作中出现的偏差，有利于保证管理处及其服务人员依法办事，是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件。

1、管理者对内部工作人员进行监督。

2、用户对管理处及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。

3、过信息反馈监督，以各种手段来及实现监督管理的收尾机制，保证管理监督机制的有效实施。