某某小区物业管理思路（优选10篇）

某某小区物业管理思路

某小区物业管理思路

"为业户服务，使物业增值

"zz"项目从概算设计、选址、可行性研究、立项报批、资金筹集、拆迁、建安完成，到市场营销，其目的是最大限度地追求社会效应和利润最大化。优秀物业公司，不仅能对物业善加爱护，使其"青春永驻"，而且一流的物业加上优质的服务形成组合，使楼宇形象潜移默化地进入市场，扎根在消费者心中，形成物业本体以外的价值--无形资产。

将有形资产与无形资产构成的物业增值，为业主带来更大利润，是我们的首要目标。

"创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境

物业管理服务是有偿出售智力和劳务的服务性行业，管理服务是一种特殊商品，其核心是服务，物业管理=时间 空间 服务。

所谓"时间"，就是一年365天，每天每时都要保洁物业的正常运行;所谓"空间"，就是使业主花钱买下的物业在规定的时间段里，保持良好的空间环境。如何保证"时间"和"空间"的优化，靠得是周到细致的服务。

"时间"和"空间"的完美结合，是我们追求的目标。

"求生存、求形象、求效益

物业管理服务企业通过输出自己的智力和劳务来获取相应的报酬，从而确立自己的定位以及树立适当的品牌，不同的管理服务水准，将获得不同的社会评价和报酬。只有当所提供的管理服务被认可了甚至被推崇了，企业的形象也随之完美了，这时，生存和效益的问题也就解决了，自身也发展了。

企业自身的发展是我们的奋斗目标。

某某小区物业管理思路：小区物业管理公司投标邀请书

小区物业管理公司投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于**市**区(市)县**口**路 号，(或见小区周边地理位置图)。

本项目规划设计的物业类型为: 。

本项目总用地面积 平方米。用地构成为:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米)，道路用地 平方米，绿化用地 平方米。

本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米，地上总建筑面积 平方米(住宅建筑面积 平方米，商业用房建筑面积 平方米，办公用房建筑面积 平方米，其他物业建筑面积 平方米)。

本项目共计建筑物 幢(其中住宅 幢 套，非住宅 平方米);建筑结构为 。

本项目的建筑密度为 %;综合容积率 ;绿化率为 %。

本项目规划建设机动车停车位 个，其中地上停车位 个，地下停车位 个;按照规划设计建造了非机动车停车场所 平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于 年 月开工建设，共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用;整个建设项目于 年 月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。

2、业主委员会活动用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位按 标准缴存，计 元;购房人按 标准缴存，计 元;专项维修资金的补充来源有 ，建立的住房专项维修资金现存于 。

五、招标书的发售

投标单位应于 年 月 日 时 分前至**市**区**口**路 号室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费 元整)。

六、保证金的缴纳

1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金，不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点:**路 号室。

八、投标截止时间 年 月 日 时 分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会: 年 月 日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。

十一、开标时间、地点

1、开标时间: 年 月 日 时 分

2、开标地点:*市*区*口*路 号室。

十二、对本次招标提出询问的，请于 年 月 日前与(姓名)联系，(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地 址:

邮 编:

电 话:

传 真:

联系人:

(招标人)

年月日

某某小区物业管理思路：小区物业管理质量保障体系

小区物业管理处质量保障体系

在导入iso9000与iso1800的基础上建立一个有效的管理运行机制

管理运行机制

1、质量监管机制

质量监管机制是在建立一整套有物业管理特色的质量管理体系的基础上，根据iso9001:2000质量管理体系标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到用户满意的效果。

管理处各职能管理人员根据公司制定的各项考核目标，按照质量监管体系的要求，明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。同时，还通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德，加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平，进而提高工作质量和工作效率。

2、协调机制

协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与用户之间的矛盾和冲突。

1、行政促动力:即以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

2、竞争促动力:即运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

3、舆论促动力:因势利导利用舆论达到协调的目的。

4、管理者的凝聚力，具体情况为管理人员塑造吸引力、影响力，这将是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

3、监督机制

监督机制有利于防止或纠正工作中出现的偏差，有利于保证管理处及其服务人员依法办事，是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件。

1、管理者对内部工作人员进行监督。

2、用户对管理处及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。

3、过信息反馈监督，以各种手段来及实现监督管理的收尾机制，保证管理监督机制的有效实施。

某某小区物业管理思路：中国小区物业管理达标与考评

为了贯彻建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市居住小区的整体管理 水平，推进居住小区物业管理，建设部于1995年3月11日的建房[1995]120号文件发布了《 全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收标准。这一达标、考评工作，对推动房地产管理体制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。为进一步提高全国城市物业管理整体水 平，根据建房[1995]120号文件部署，1996年4月1日，建设部颁布《关于全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知》。具体办法如下:

一、小区(大厦、工业区)实施物业管理达标的条件

小区(大厦、工业区)实施物业管理达1年以上，已获得“省(自治区、直辖市)级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，并经省(自治区、直辖市)主管部门按照我部19 95年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》和本通知附件《全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区)达标评分细则》的要求进行预评预验总分达90分以上的，方可向建设部申报 参加“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”年度达标考评活动。

二、小区(大厦、工业区)物业管理达标的申报

各地申报时，小区(大厦、工业区)管理单位要认真填写《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)申报表》，由省(自治区、直辖市)主管部门负责人签署预评预验意见并加 盖公章，于每年7月30日前申报到建设部房地产业司。

中央各部门在京单位所属的小区(大厦、工业区)的申报参评工作，分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门共同组 成考评小组进行预评预验后报建设部。

三、小区(大厦、工业区)物业管理达标的组织与实施

从今年起，达标工作在建设部领导下，以所在省市组织2~3名专业人员为主，我司委派 1~2名人员组成建设部考评小组进行考评验收，考评达标工作每年8月份开始。

四、小区(大厦、工业区)物业管理达标的考评与验收

经建设部考评组考评验收后，总分达到90分的小区(大厦、工业区)授予“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，总分达到95分以上的小区(大厦、工业区)授予“ 全国城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦、工业区)”称号;颁发标记牌和奖状，建设部并在适当的时候召开表彰大会。

五、小区(大厦、工业区)物业管理达标后的检查

各地应按照《标准》和《评分细则》的要求做好对已获得“全国城市物业管理优秀住宅 小区(大厦、工业区)”称号的小区(大厦、工业区)的复查工作。对已获奖的小区(大厦、工 业区)，如管理水平下降，群众有意见，经省市主管部门检查，达不到标准规定的，报建设部批准，取消其光荣称号。建设也将对其进行不定期的检查。

某某小区物业管理思路：某某小区物业管理内容：实际运行期间

某小区物业管理服务内容:实际运行期间

(四)实际运行期间的管理服务内容与服务标准

1.服务内容:

1、综合服务管理

服务项目序号内容服务标准

机构设置1管理处设置(1)小区内设置管理处。(2)配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。

2人员要求(1)分公司经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上项目经理任职经历。(2)分公司经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。

(3)小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。

日常管理

与服务3服务时间设有服务接待中心，每天24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。

4合同、收费公示规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

5承接项目承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。

6管理制度有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。

7办公自动化运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。

8规范服务管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

9报修、投诉处理(1)公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%;急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

(2)对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。

10特约、代办服务根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

11满意度调查每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对测评结果分析并及时整改。

12小区业主活动节假日有专题布置，每年组织1次以上的小区业主活动。

13维修资金对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与

建议，根据业主大会的决定，组织维修。

14装修事项告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

2、公共区域秩序维护

人员要求1人员配备公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责，定期接受培训。

2技能训练公共秩序维护人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为80%以上。训练有素，掌握基本的安全护卫技能。

3技能水平有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。

4服装仪容上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。

5器械配备配备对讲装置等必要用具。

门岗6出入口值勤小区主出入口24小时双人执勤，次出入口24小时设专人值勤，5-10月立岗时间不少于8小时，并有详细交接班记录。

7进出人员管理对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。

8车辆疏导对进出小区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放;非机动车辆停放整齐。

巡逻岗9巡逻要求(1)对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问;

(2)看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

监控岗10监控要求配有安全监控设施，对重点区域、重点部位实施24小时监控。

应急措施11每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。

3、公共区域保洁服务

楼内公共区域 楼外公共区域

1生活垃圾收集

(1)高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。

(2)垃圾袋装;保持垃圾桶清洁，无异味。

(3)设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。

2通道及楼梯台阶(1)地面每天清扫1次，每2天拖洗保洁1次。单元门厅每天清扫2次，每周拖洗3次。

(2)楼梯间墙面每月除尘1次。

(3)大堂、门厅的大理石、花岗石地面每年保养1次。

(4)楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。

3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦1次，保持干净。

4门、窗等

玻璃5-10月每月擦2次，目视洁净。

5天花板、公共灯具每月除尘1次，天花板、灯盖、灯罩、灯座保持干净。

6电梯及

电梯厅(1)地面每天清扫2次，每3天拖洗1次，电梯内墙面每周擦拭1次。如有地毯，每天吸尘1次。

(2)每月对电梯门壁打腊上光1次。

(3)轿箱顶部每月清洁1次。

7标识、宣传栏、信报箱标识、宣传栏、信报箱每2周清洁1次。

8道路地面(1)每天清扫保洁1次。

(2)主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕;其他道路场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。

9屋面每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。

10绿地绿地每天捡拾2次。

11垃圾箱(桶)、果

皮箱每天清运2次，每周擦洗1次;垃圾无漫溢，垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。

12消灭鼠害

蚊蝇(1)每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次，

(2)夏季(6月、7月、8月)每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。

13庭院灯

门前灯每月擦1次。

14设施设备

用房每周清扫3次

15休闲娱乐

健身设施5-10月每2天清洁1次(擦拭表

面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅)，每月刷洗1次。

16宠物饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。

4、公共区域绿化养护

草坪

1修剪每年对草坪整治修剪不少于2次，草面基本平整。

2补种每年补种1次。

3清杂草每年普除杂草3次以上，杂草面积不大于8%。

4灌、排水保持有效供水，基本无积水。

5施肥每年施肥1次。

6病虫害防治发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。

树木7存活率存活率95%以上，生长良好。

8修剪灌木修剪每年2次以上;蓠、球修剪每年不少于3次，做到表面圆整，基本无脱节;乔木每年修剪1次以上。

9清杂草每年适时清除杂草2次以上。

10施肥按植物品种、生长状况、土壤条件每年适时施肥1次。

11病虫害防治防治结合，及时灭治。

花坛

花境12补种缺枝倒伏不超过15%。

13修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。

14病虫害防治适时做好病虫害防治工作。

5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

公用部位

1房屋结构每年不少于2次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

2门窗每周1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无明显剥落，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

4屋面每季度1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通，保持室内公共排水管道畅通。每半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。

5围墙、围栏每月1次巡查围墙，发现损坏立即修复;铁围栏表面无明显锈蚀，保持完好。

6道路、场地等每周1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，路边石平直无缺损。

7休闲、娱乐、健身设施每周1次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。

8安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

共用设施设备

1公共照明系统(1)楼道灯、庭院灯完好。

(2)庭院灯照明时间5-10月不少于7小时/天;11-4月不少于9小时/天。

(3)变电亭、公共电气柜、供电线路等每月巡查2次。

(4)停电提前通知业主或使用人。

2消防系统(1)消防泵、消火栓每季度检查1次，每年保养1次。

(2)配备烟感、喷淋系统的，每季度检查1次，每年保养1次。

(3)灭火器每半年检查1次，灭火器每年更换1次。

(4)消防水带完好，消防管网压力每年检查2次。

(5)配备消防监控系统的，每天检查火警功能、报警功能是否正常。

(6)每年对消防知识进行1次宣传。

3安全防范

系统(1)安全防范系统配置完善(有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备三项以上)。

(2)系统每月检查1次，发现问题及时维修。

4排水系统(1)每月巡查1次排污泵，每半年保养1次。

(2)污水处理系统每年全面保养1次。

(3)排水管线每半年检查1次。

(4)化粪池每年清掏2次。

5二次加压供水(1)总体供水设施每季度检查1次。

(2)泵、管道每两年油漆1次。

(3)水泵和饮用水水池(箱):水泵每半年保养1次，饮用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。

(4)水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。

(5)高层房屋减压阀调压每季度1次测压并做好记录。

6防雷系统防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

6、电梯

服务项目服务标准

电梯(1)建立电梯事故应急措施和救援预案。

(2)建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

(3)与专业维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志。

(4)保证电梯完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。

(5)确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况。

(6)定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理。

(7)根据实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人。

(8)配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。

(9)遇电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理。

(10)电梯维护保养提前1天通知业主或使用人，尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。

7)有偿便民服务收费标准:

序号项目细目收费标准备注

1电更换单头灯泡、起辉器免费

某某小区物业管理思路：某小区物业管理处机构编制说明

小区物业管理处机构编制说明

根据管理处实际应承担的工作职责与范围，管理处设专职经理(主任)1人，主持管理处全盘工作，组织落实管理处各项工作的实施和检查，对日常工作出现的问题进行及时的纠偏指导。

其下划分为以下五个职能部门:

1、财务室:负责整个管理处的物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴，日常运营经费支出管理，管理处帐务处理。负责每季度向各小区住户公布财务报表的制表和公布。财务室设会计1人负责整个管理处的帐务处理，对所辖小区进行独立建帐。各小区分别设立1个出纳人员，各自负责本小区物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴和日常收支流水帐的登帐，同时负责辖区住户的报修、投诉申请的登记和转达以及其他事务工作。

2、行政事务室:负责管理处日常行政事务处理、人员招聘工作、住户投诉处理、住户回访工作、住户满意度调查等客户服务工作。行政事务室设管服主管1人，主管行政事务室全面工作，具体负责一个小区的客户服务工作。设立事务助理1人，具体负责一个小区的客户服务工作。

3、维修管理室:负责小区日常公共设施、设备的维修保养，负责小区住户的有偿维修服务。由于各小区没有较大设施设备，故仅物业公司总部设立一个维修管理室，维修室设维修工二名，负责处理各社区的突发事件。维修管理室设主管1人，负责小区的维修计划的制订、计划性维修的组织、指导和实施，负责小区突发维修项目的组织和调度。

4、环境管理室:负责小区日常清洁保洁，小区绿化、植物的养护、修剪。环境管理室设主管1人，负责对所辖小区日常清洁、保洁、绿化工作的检查、指导和作业计划的制订、组织、实施。在清洁保洁、绿化养护外包时，环境室与行政事务室则合并组成物业管理室。

5、安全管理室:负责所辖社区安管队的管理，统筹计划安排小区内的公共秩序管理、物业使用安全管理、消防安全管理、车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动管理。安全管理室设安全主管1人，负责制订并组织实施小区的公共秩序管理方案、突发事件处理预案，指导并监督各小区安管队的车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动登记管理，负责对各小区安管队日常工作偏差的纠集指导。各社区安管队设队长1人，具体负责所辖社区安管队日常工作的安排和突发事件的处理。各小区安管队员编制设:大门岗每班1人、侧门岗每1人，监控中心每班1人，小区巡逻岗不少至2人。每班5人×3班=15人，另设轮休人员1人，共计16人。每班设班长1人，班长为巡逻岗，便于巡回对本班工作进行全盘掌握。

某某小区物业管理思路：某小区物业管理人员培训内容

小区物业管理人员培训内容

公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动"充电"。公司还要求物业管理主任从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培训为主、对外招聘为辅，按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。

1 高级管理员培训内容

物业管理理念

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

消防、急救常识及器具使用

管理及公关常识

2 技术骨干培训内容

责任感，荣誉感培养

公关知识及技巧

设备操作及维护知识

维修具使用及保养

住户投诉处理能力

3 普通员工培训内容

责任感荣誉感培养

管理规则及员工守贝

某某小区物业管理思路：住宅小区物业管理目标

住宅小区物业管理目标(五)

1、基本要求

(1)执行质量管理体系;

(2)管理人员、专业操作人员按国家规定取得上岗证书;

(3)建立健全劳动管理、服务质量、岗位职责、财务管理、公共维修金使用管理，档案管理等制度;

(4)员工着装统一、挂牌服务、行业规范、文明礼貌;

(5)与服务对象签订规范的物业服务合同，双方责权明确，并严格履行承诺;

(6)企业对所承接的物业项目按规定要求进行接管验收，手续齐全，并建立物业和档案，查阅方便;

(7)按合同要求和政府规定公开物业服务收费项目、收费标准，定期公布代收水电费、经营性收支帐目、房屋公共维修金账目;

(8)公示24小时服务电话，按合同约定的时间进行报修、一般小修10分钟之内到达现场，做到小修不过夜，维修有记录;

(9)建立业主求助、投诉记录，处理及时，并有回访记录;

(10)每年至少进行2次征求业主意见的活动，业主满意率在95%以上;

(11)物业管理费收缴率95%以上，用户有效投诉率1%以内，处理率100%;

(12)物业管理人员专业培训合格率100%。

2、房屋管理

(1)按规定要求对房屋竣工总平面图、单体建筑结构、配套设施、地下管网工程竣工图以及综合验收、消防验收等技术档案资实收集齐全，管理妥善;

(2)按规定要求建立住宅装饰装修管理制度，并告知业主和使用人，每天进行巡视，发现违规行业进行劝阻或及时报告业主委员会和有关部门进行处置，有记录可查;

(3)每半月对房屋的地基、承重结构、公共楼道、消防通道、公共部位的门窗、屋面、外墙面、小区道路和其他公共设施进行巡视并有记录;

(4)按物业服务合同约定建立房屋维修养护制度。需要维修的，属小修的按合同约定及时组织维修，属大修的及时编制维修计划报业主委员会审批然后组织实施，房屋维修养护有记录、有完备的手续，维修金的开支符合规定;

(5)小区各栋、单元、楼层、户、公共设施、设备房、地下车库、道路有明显标识;

(6)无违章搭建，消防通道无占用堵塞，外墙面、楼道、路面无破损;空调室外机安装有序、冷凝水集中排放;

(7)无室外安全铁栅、无阳台包封;

(8)房屋零修、急修及时率100%。

3、房屋公共设备设施维修养护管理

(1)建立公共设备设施档案，包括权属清册，设备台帐、设备卡、运行记录、维修保养记录;

(2)配备专职的机电工程人员负责公共设备设施日常的管理与维修保养工作，维修保养记录齐全;对设备24小时有专人值班;

(3)设备设施外包维修保养的应有外包协议，检查记录齐全;

(4)建立健全设备设施管理、运行、保养制度、作业指导书;

(5)每天1次对设备设施进行巡视，并有记录;

(6)按法规要求及物业服务合同的约定，对设备设施进行维修保养，属小修的应及时维修，设备设施维修及时率100%、完好率100%、合格率100%，道路完好率及使用率99%;维修服务回访率100%

(7)二次供水设施及水质取得合格证;

(8)消防设施至少每个月运行保养一次，设备设施完好率100%，随时可投入使用;

(9)路灯、楼道灯、应急灯完好率100%;

(10)容易危及人身安全的设备设施有明显警标志和防范措施，对可能发生的各种设备故障有应急方案;

(11)设备房应保持整洁、通风，无泡、冒、滴漏和鼠害，设备无油污、灰尘、锈斑;设备卡和状态标识齐全、醒目;设备配套专用工具齐全。

(12)电梯具有专业资质的人员进行定期维护保养，年检合格，有安全使用标识。电梯一般故障维修停机不超过2个小时;

(13)外电停电有预先告知，备用电源5分钟之内投入使用。

(14)化粪池、雨水井、污水井完好率100%，排水管、明暗沟完好率及使用率98%以上。公共文体设施、休息设施完好率95%以上。

4、公共秩序维护管理

(1)小区主要出入口设有固定安防值班员，24小时值守，有值班记录，对来访人员经业主确认后方可过入，并有登记;

(2)小区重点部位每1小时巡视一次，有巡视记录;

(3)对车辆进出小区有记录，车辆停放有引导，停放有序;

(4)对大件物品出小区须经业主确认;对装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理;

(5)不定期在小区开展消防、治安防范以及有关公共秩序方面的宣传;消控中心有专职值班人员，24小时值班;

(6)对小区主要部位和周界实行24小时监控，对小区存在的安全隐患及时采取措施予以消除，接受业主24小时专线救助;

(7)对小区火灾、治安、公共卫生等突发事件有紧急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(8)治安案件、火灾发生率1‰以下，消防设施、设备安好率100%，违章发生率1%以下，处理率100%。

5、公共保洁服务

(1)小区按单元设置生活垃圾投放箱、桶，生活垃圾每天清运2次，垃圾箱、桶清洗干净无臭味、异味，并进行消毒;

(2)小区楼内公共楼道、通道每天打扫2次，每天擦洗一次;楼梯扶手、公共窗台、消防栓箱每天擦洗一次;小区公共道路、场地每天打扫2次;公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟每月清洁一次;楼道灯、路灯每两个月清洁一次;电梯轿箱每天清洁1次，每2天上1次保护液;

(3)小区内公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月检查清理一次，并视检查情况及时清掏;化粪池每月检查一次、每年至少清掏一次，发现异常及时清掏;

(4)对公共环境每月消杀2次，遇有特殊情况要及时进行消杀或按政府有关部门的布置统一进行消杀;

(5)二次供水水箱按规定进行清洗，水质达标。

(6)公共卫生间每天清洁4次无臭味、异味。

(7)外墙清洗每年一次。

(8)清洁、保洁率达到99%。

6、绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化的养护管理，绿化养护管理实行外包的应有协议书和监督检查记录;

(2)针对植物的生长习性对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、浇水、施肥等养护;保持观赏效果;

(3)

定期进行清理绿地杂草、杂物;

(4)根据季节和气候状况，适时对花草、木进行病虫害的防治

(5)小区的绿化长势良好，草地无明显杂草、杂物、修剪平整、无斑秃，花卉、绿篱、树木无枯萎现象，绿篱修剪平整、造型美观

(6)小区的小品景观维护管理良好。

(7)绿化养护管理的日常记录完整。

(8)绿化完好率99%以上。

说明:

1、房屋及配套设施完好率、设备设施及房屋零修/急修及时率、设备设施返修率、大中修工程质量合格率、停车场/道路完好率、机电设备完好率、公共文化设施完好率，根据设施设备清单与维修记录表、完好情况等进行统计测算。

2、维修工程回访率是根据维修回访记录与维修数量进行统计。

3、绿化完好率、清洁保洁率根据绿化维护养护检查表及室内、外卫生检查表进行统计。

4、管理人员专业培训合格率根据专业管理人员和持证情况进行统计。

5、客户有效投诉率、有效投诉处理率根据业主投诉、处理结果等情况进行统计。

某某小区物业管理思路：大型小区物业管理方式

大型住宅小区物业管理方式

借***物业"以物业管理为依托，以业主服务为中心"的管理理念和"基本职能标准化、业主服务个性化"的管理模式，吸取***物业多年的管理经验，引入***物业先进的运作机制，同时结合****的实际状况和业主的需求，使****的物业管理更加专业化、规范化。

(一)运作机制

1、全面质量管理

***物业管理(深圳)有限公司已着手建立一整套有***物业管理特色的质量管理体系，主要内容已成形，并力争在____年上半年全面通过iso9001质量体系国际认证，全面推行质量管理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业主满意的效果。

2、计划目标管理

按***物业制定的各项管理指标和创优方案，****管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。

3. 协调管理

运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。

--行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

-- 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

--舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的

--管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

4. 督导管理

管理处拟采用***物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。

--经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。

--法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。

--宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德;加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

(二)、激励机制

激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高"内聚力"。

-- 实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，按"国优"标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。

-- 实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。

-- 依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。

(三)、监督机制

监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证小区管理机构及其工作人员依法办事。

-- 管理者对机构内部工作人员进行监督。

-- 业主对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。

-- 通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证****物业管理监督机制的有效实现。

(四)、自我约束机制

-- 经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。

-- 目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。

-- 权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。

(五)信息反馈及控制机制

1、信息反馈渠道:

2. 信息反馈控制方式:

(1)中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。

(2)通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。

(3)流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。

(4)管理处主任、管理员的每月(日)检查，通过总结评比获取反馈信息。

(5)通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。

(六)量化管理及标准化运作

1、量化管理

(1)每年根据iso9001质量方针和总公司下达的任务，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

(2)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。

(3)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。

(4)年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采取末位淘汰制。

(5)财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。

2.运作标准化管理

(1)贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。

(2)贯彻公司iso9001物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。

(3)运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。

(4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。

(5)实施公司企业形象系统。

某某小区物业管理思路：z小区物业管理公约文本

小区物业管理公约文本

为加强物业小区管理，维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用，创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，制订本公约。

第一章总则

第一条:****公司受******公司委托，组建海韵***物业管理处，对***小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。

第二条:全体业主应遵守和履行本公约的规定，支持配合物业公司的工作，同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。

第二章建设单位的权利和义务

第三条:建设单位的权利:

1、住宅出售后至业主大会成立前，由建设单位选聘管理单位进行物业管理;业主大会成立后，由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后，将被视为全部业主之集体代理人，全面负责统一管理土地及物业。

2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约，有关业主同意签署后，须遵守该附属公约。

3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。

4、涉及政府有关法律、法规(配套、规划)政策的调整，建设单位有义务按政府相关政策进行调整。

5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。

6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号，无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿，物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。

7、建设单位可委派代理人行使建设单位在该土地上拥有的任何权利。

第三章物业公司的权利和义务

第四条:物业公司的管理职能:

1、维护小区正常公共秩序，搞好安全及消防工作，配置保安，组织24小时安全巡逻，安排消防训练和培训。

2、保护小区内公共区域的环境清洁卫生，进行小区共用部位的清洁工作、及时收集清运生活垃圾。

3、负责小区内的共有部位及公共配套设备设施的维修保养，确保各种设备设施的正常运行。

4、做好小区内公共绿化的养护和管理工作。

5、对进出小区各种车辆(包括机动车和非机动车)实行管理。外来机动车除施工车、搬场车及特种车辆外，禁止其他客车或货车停放本小区;各种车辆实行定点停放，对进入小区的各种车辆(除值勤的特种车辆外)按物价局有关规定收取停放费。

6、提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定并劝阻无效的一切设置，拆除及恢复原貌所发生的费用由被执行者承担。

第五条物业公司可按照《前期物业管理服务协议》之规定收取物业管理费及其他费用。收费标准按市物价局核定标准或日后与业主委员会协商确定。

第五条:物业公司应妥善管理及维修物业公共范围的设备设施，提供约定的服务，使物业保持清洁安全及正常使用。物业公司在管理及维修物业时，作为全体业主的代理人，物业公司根据本公约做出的行为及决定，在各方面对所有业主均有约束力。为此，各业主特授予物业公司一切必须的管理及维修权利，包括(但不限于):

1、向各业主、租客及物业使用者收取本公约约定的一切费用和款项，按照本公约约定随时制定管理细则。

2、为物业购买一切物业公司认为必需之保险，为物业安排垃圾收集、清洁、维修及其它公共服务。

3、在必要的情况下经预先通知(紧急情况除外)，携带工具进入物业任何部位(包括任何单元)，以进行在本公约之下维修及管理。

4、对于本公约规定必须获得物业公司同意之事项，物业公司可对其许可附加条件或收取合理费用。物业公司为个别业主提供额外的管理或维修服务可在事先告知的情况下向有关业主收取额外费用。

5、为执行本公约约定，拆除土地及物业上违法或违反本公约的物体，物业公司有权经有关部门同意后截断违反本公约之业主的水、电及其它供应和服务;或把违反本公约的业主的名字张贴于物业之告示版上;或采取一切必要的法律或诉讼行动。

6、如因管理及维修物业所需，物业公司有权要求相关单元之用户容许有关人员进入该单元进行有关工作，否则，该相关单元之用户须承担因物业公司无法管理及维修造成第三方蒙受之损失。

第四章业主的权利和义务

第六条业主的权利和义务:

1、每位业主对其拥有的住宅单元有全权处理权，包括依法出售、转让、抵押、出租或其它方式处置、变卖。

2、每位业主对小区共用部位及公共设施与其他业主共同享有产权和使用权。

3、自觉遵守《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等相关各项规章制度，共同维护物业的各项设备及设施;督促其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者配合物业管理工作，创造良好的工作秩序和生活秩序。

4、按时向物业公司缴纳物业管理费、停车管理服务费、维修费及其它用于物业管理之费用。

5、各业主应对其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者的行为负责。因上述人士的行为而发生的对物业及他人损害、损失的，该业主应承担因此而产生的连带责任。

6、业主应依据其拥有的房地产管理部门核发的房产证上记载的房屋用途使用其物业，不得擅自更改房屋用途，否则将承担相应的法律责任。

7、业主转让/出租其单元住宅物业任何部分，请于有关买卖/租赁合约签署之日前将此情况书面告知物业公司。

在物业公司收到书面通知前，如业主之承让人/承租人发生违反管理公约的行为(包括但不限于拖欠物业管理费或其它费用等)，业主将承担连带法律责任。

第五章房屋使用管理

第七条:业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业:

1、按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，需经相邻业主、使用人同意后，并报有关行政管理部门批准。

2、因维修物业或者公共利益，业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业管理企业提出书面申请，经书面同意后方可实施，并在7天内恢复原状;给他人造成损失的，应做相应赔偿。

3、业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。

4、物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入该物业内部应急维修的，物业管理企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。

5、物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的，由其承担修复或者赔偿责任。

6、为确保物业环境清洁，不得在物业公共部位随地吐痰、乱扔烟蒂果皮杂物;不准随意张贴，严禁乱抛杂物。每个垃圾桶/箱周围应保持清洁，凡倾倒粘潮或有异味等废物，须用塑料袋或纸包好。不得从空中向地面抛弃任何垃圾或物品，并承担因故意或过失向地面坠弃垃圾或物品之责任。

7、爱护花草树木，不得侵占绿地、毁坏绿化。

8、空调外机必须按指定位置安装。

第八条:业主在上班或房屋空置期间应把水、电、天然气等开关关好，以防泄漏，避免影响他户之安全;对卫生间、厨房等排水管道应畅通，以免溢水，影响他户，各业主需对疏忽引发之损失负一切责任。

第九条:业主或用户必须爱护本物业内的电梯、消防、电讯、绿化、道路等公用设施及附属设施。

第十条:每户设置独立电表，禁止未经电力部门及物业公司批准而私自增大负荷或私拆装电气线路和设备。

第十一条:业主自用电器设备发生故障，或发现公用电气线路发生故障，应及时向物业公司或供电部门报修，以防事故扩大，自用设备维修费由业主自行支付。

第十二条:每户设独立电表，未经供水部门及物业公司同意，业主不得在水表之前装出水管或使水表传感失灵。

第十三条:每户设独立天然气，未经供气部门及物业公司同意，业主不得擅自改变表具位置及表具之前的管道。

第十四条:除非得到物业公司事先书面同意及经有关部门批准并告知物业公司的，不得在物业公共部位装置或树立招牌、告示、通知、广告旗帜、海报、

竹竿、天线、铁笼等物体，不得粉刷或涂漆物业外墙任何部位，以免影响物业外观。

第十五条:业主或用户需搬场者，以安全、方便为原则，但不得损坏物业的设施设备;搬场者无论进出，均应提前三天向物业公司登记，以便物业公司作出安排;搬场车辆，应听从保安的指挥调度，保证物业交通畅通。

第十六条:凡是有大件物品要运出小区者，必须由业主到物业公司开具出门单。

第十七条:进出物业小区的车辆和车辆停放须遵守车辆进出及停放的管理规定，除特种车辆外无有效"汽车通告证"的车辆未经同意不得进入小区。

第十八条:除租用车位之业主外，任何其他人士的车辆未经批准不得停放于专用停车泊位。各车位的业主或使用人只可将车位用作停泊车辆的用途，不得放置货物或其他物件，每个划定车位只可停泊一部车。

第十九条:本物业业主或用户有机动车需要在物业小区内固定停放者，应先向物业公司填妥业主联络表，缴纳停车管理服务费后由物业公司核发车辆通行证。

第二十条:每辆机动车停放在专用停车位，车位业主应按物价局规定每月须支付停车管理服务费。凡外来车辆要在物业区域临时停放，视停放时间、车种等情况，收取临时停车费(执行公务的特种车辆除外)。

第二十一条:车辆进出物业必须听从保安的指挥，注意安全，车速控制在每小时五公里内。

第二十二条:为使物业保持美观、整洁、安全并使这能保值增值，各业主、使用人在物业使用中，下列行为属禁止行为:

1、擅自改变物业的原设计用途，损坏房屋承重结构;

2、违章搭建建筑物，构筑物，擅自占用公共部分堆放杂物;

3、擅自在室外安装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及在屋面和露台上安装太阳能热水器等破坏房屋外貌的行为;

4、停放货车或17座以上客车或随意停放车辆;擅自改建、占用物业共用部位;

5、损坏或擅自封闭管理道井检查口及占用、移装共用设施设备;

6、在小区管辖水域内戏水;

7、侵占绿地、毁坏绿化;

8、饲养家禽、家畜及无证养狗;

9、乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾杂物;

10、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品;

11、排放有毒、有害物质;

12、发出超过规定标准的噪声;

13、法律、法规和规章禁止的其它行为。

第六章房屋的装修和维修

第二十三条:房屋在进行装修时不得影响物业结构及整体外观，

同时装修公司须向物业公司申报并提供室内装修图纸，经物业公司有关管理部门审核后实施。

第二十四条:装修房应按装修管理规定执行，做到:

1、填写"装修申请表"，申请表应写明装修内容、时间、施工单位名称及其负责人、施工人员名单，并附上装修施工图。

2、业主偕同装修单位与物业公司签订"装修责任书"。

3、装修申报人应担保施工人员进入物业施工的安全，并接受消防、卫生等检查和指导，如有问题须承担经济和法律责任。

第二十五条:装修房在装修时不得改变单元主要结构(如柱、梁、楼板、承重墙及外墙等)，不得损坏房屋设施，包括物业所有上、下管道、电器线路、安全报警装置等，亦不得随意拆除和改动。

第二十六条:物业公司对业主在装修施工期间的车辆和人员进出等方面提供方便。但施工人员应向物业公司办理物业临时出入证(凭身份证)，门卫凭证放行。未经申报批准的装修业务，其施工人员不得进入本物业区域施工。

第二十七条:施工建筑垃圾必须袋装后自行搬运到物业公司指定的建筑垃圾场堆放，不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放，违反规定者由物业公司根据有关规定进行处理(处罚)。

第二十八条:业主委托物业公司维修保养***小区内所有的公共设施、设备，并确保该物业设备、设施正常使用和安全运行。

第二十九条:前条所述的维修保养的项目范围包括，但不限于:

1、消防设备;

2、非供电公司维修保养的公用照明及电路;

3、泵房及供水设备、非供水公司维修保养的公用给水管;

4、公用走廊、扶梯、门窗;

5、公用道路及排水设施;

6、景观及娱乐设施;

7、公共绿化保养;

8、垃圾桶;

9、物业其它共用部位及公建配套设施、设备。

第三十条:本章所述的维修项目所需收取的费用，应根据本公约第八章之有关约定执行;但在房屋保修期内的保修项目，按国家有关建筑工程保修规定执行，而不再收取费用。

第三十一条:自房屋交付使用后，在法律规定的工程质量保修期内的质量问题，由建设单位根据法律规定责成施工单位负责解决。如属因业主造成的人为损坏或房屋装修后则由业主自行负责解决。

第七章消防、安全保卫

第三十二条:各业主须自觉遵守国家法律、法规，自觉遵守户口登记条例，自觉遵守公共秩序，维护社会秩序和公共安全。各业主或用户须按规定在所属公安派出所登记并申领有关居住证件，外来人员寄住三日以上的须往派出所登记，离开前申报注销，超过六个月的，须申报临时户口，并一律到物业公司登记。

第三十三条:消防系统由物业公司集中管理，未经物业公司同意，业主不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施，更不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误操作，否则，物业公司将报有关部门，由有关部门按公安消防条例进行处理。

第三十四条:业主或用户有义务保证物业内消防设施设备的完好无损，消防水龙头处禁止停放各种车辆或堆放其他物品。非火灾或救火报警联系时，不得使用火灾报警系统;非火灾事故时，不得从消防给水设备中给水。

第三十五条:各业主或用户应自备简易灭火器材置于室内。严禁在物业内随意乱丢烟蒂、堆放易燃、易爆等危险品。业主燃放鞭炮必须按政府有关部门规定，在物业公司指定区域燃放，违反规定者，物业公司有权要求其自行清理燃放场地，造成损失者需照价赔偿并承担其它相关责任。

第三十六条:各业主或用户应确保本人使用之单元及***小区公共区域之安全、防火工作，并愿意遵守如下规定:

1、协助、配合小区做好防火、治安防范的各项工作，共同维护小区安全。

2、负责本单元的防火、治安防范工作，确保安全。

3、遵守《中华人民共各国消防法》、***小区管理规定的一切消防条款。

4、遵守***小区有关治安安全管理规定。

5、遵守禁止在***小区内任何水域嬉水的规定。

若因业主或用户疏忽所引起之火灾或治安全事故，该业主或用户须承担相关法律责任，及对其他因此而受损的业户做出赔偿。

第三十七条:除非获得物业公司事先书面同意，不得在指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统，并应尽一切可能降低空调系统所发出之声响，不得有滴水情况。

第三十八条:物业专业保安管理由物业公司负责，为保障物业的安全和方便业主，物业由物业公司实行严格的保安制度，实行24小时值班及巡逻。

第三十九条:前条所述的保安制度是指:

1、业主汽车凭***小区及车辆管理系统专用装置可自由进出本物业小区。

2、来访车辆须在征得被访业主或住户同意、填妥"临时停车卡"后方可进入物业小区。

3、来访人员须经由业主或住户同意方可进入物业小区。

4、业主聘请的家政人员和装修施工人员等，应事先向物业公司办理手续，办理"临时出入证"后方可进入物业小区。

第四十条:外来摩托车、助动/电动车、自行车应在小区入口进行登记。

第四十一条:为保证物业内各业主或用户的车辆进出方便、畅通、凡进入物业大门的车辆应听从门卫指挥，并按指定地点、顺序停放。如有装修、搬场或大批物品进出物业，应事先向物业公司申请批准，确定时间、装卸地点及行走路线，以保证物业的正常交通。

第八章管理、维修费用

第四十二条:为便于物业管理，业主在签订本公约或同意遵守本公约的承诺书的同时应先支付六个月的物业管理服务费。自下次交费起的前10天，物业公司按规定收取下次下半年的物业管理服务费。

第四十三条:各单元业主应于签订本公约或同意遵守本公约的承诺书前按政府的有关规定支付维修资金，以支付非经常性之管理维修开支，只有在获得业主大会书面批准的情况下，物业公司方可使用该维修资金。当维修资金不足时，物业公司可经业主大会同意后发出通知要求各业主增缴维修资金。各业主不得以维修资金扣除其在本公约项下应缴的各项费

用。

第四十四条:任何业主在转让其单元住宅后无权索回维修资金或任何预缴之管理费，但维修资金及预缴管理费结余可按规定的程序转让给新业主的名下。在土地的使用权年期届满而不为续展时，该维修资金及其他物业的管理盈余或亏损由当时所有业主按其单位所占面积之比例分摊。

第四十五条:各业主应按时缴付管理费用维修资金，不论是否办理进户手续及使用与否，各业主都必须自建设单位(或物业公司)书面通知办理入住手续之日起缴付其单元住宅的物业管理服务费。

第四十六条:若任何业主收到缴费通知十五日内仍未缴交当期的管理费或增缴之维修资金，该业主应向物业公司另外缴付:

1、迟交或欠交款项的滞纳金(从有关款项到期之日开始，按每日千分之三，复利计算)。

2、物业公司为追讨款项而发生的额外行政、法律费用。

第四十七条:各业主须按时向物业公司缴付其应付之管理费用，但物业公司另有规定的除外。任何业主如未能于物业公司规定最后付款之日起七天内付清，则物业公司有权采取以下行动追索所欠交的管理费用及利息，并收取附加费用:

1、向法院申请索还欠款;

2、向当地房管部门或其他有关政府部门申请，在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前，该业主不得转让产权;

3、经有关部门批准后将有关单位的水、电供应中断。

第四十八条:物业公司征收的物业管理费以物价的备案为依据，如物业公司征收的管理费未足支付管理及维修物业之支出，物业公司可与业主大会协商一致后，调整管理及维修费用。

第四十九条:物业公司征收的各项费用以市房管局、物价局等政府有关部门最新公布的的收费标准为依据，一旦有新的收费标准公布，公司物业管理收费标准将根据有关规定作相应调整。

第五十条:业主大会成立后，在每个财政年度终止后的三个月内，物业公司应公布维修资金的使用情况。

第九章其他条款

第五十一条:当任何业主(以下简称"旧业主")将其拥有的单元产权转给他人(下称"新业主")，旧业主(或其代理人)应在买卖合同签署之日前就所有权变更情况以书面形式通知物业公司，并取得新业主签署物业公司规定格式之承诺书并交与物业公司，以确保新业主承诺遵守本公约的所有约定，并接受其约束，在物业公司收到上述承诺前，旧业主仍需遵守本公约的所有约定，并继续有责任缴付本公约的约定应缴的一切费用。

第五十二条:物业公司在物业适当的范围设告示板，以张贴管理规定及其它本公约约定的通知或布告，通知或布告在告示板上连续张贴七日后，即构成对所有业主、其租客、被许可人及代理人有效通知。建设单位及物业公司还可以其它合法方式向各业主及上述人士发出通知。

第五十三条:除非证实因物业公司雇员或代理人的违法行为、严重过失或疏忽所引起，物业公司及雇员或代理人不需向任何业主负责由下列事项而引发之任何损失;公共设备及设施、水、电、天然气及其它公共服务之损毁、故障或停顿;物业之火灾或水浸、虫害、偷窃或刑案等;其它不可抗力。

第五十四条:本公约是按中华人民共和国法律、法规及河南省、鹤壁市政府各项规定，并参照物业的实际情况综合制定的，业主如有对本公约不理解之处可向物业公司咨询。本公司可经本物业全体业主三分之二以上投票同意修订，但不得违反有关政策法规。

第五十五条:各业主及物业公司就物业之业权、使用、维修及其它方面发生争议时，除应尽协商解决外，适当时业主大会可协助调解。若协商不成，各方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第五十六条:业主如将房屋租赁给他人，必须通知物业公司。承租者必须遵守本公约及物业的管理规定。

第五十七条:以上条款如与国家、地方法律、法规相抵触，以国家或地方法律、法规为准。