物业公司管理评审控制作业规程（优选10篇）

物业公司管理评审控制作业规程

物业公司管理评审控制标准作业规程

1.0目的

确保公司质量体系持续有效地满足iso9001:2000标准及公司的质量方针和质量目标的要求。

2.0适用范围

适用于对公司质量体系的适宜性和有效性评审的控制。

3.0职责

3.1总经理主持管理评审并对体系改进作出决策，批准《管理评审计划》和《管理评审报告》。

3.2管理者代表负责组织提供管理评审的材料并协助总经理组织评审活动。

3.3各部门负责人负责制定并实施评审中提出的改进措施。

3.4品质/拓展部负责对各部门的改进措施实施情况进行监督、验证并及时向管理者代表报告。

4.0程序要点

4.1评审的时间。

4.1.1公司管理评审活动每年间隔期内至少进行1次，一般安排在12月中旬内部质量审核完成之后进行。

4.1.2下列情况下之一时，应及时追加进行管理评审:

(1)iso9001:2000标准发生换版时;

(2)公司组织机构发生重大改变时;

(3)公司提供的管理和服务发生重大责任事故或顾客有严重投诉时;

(4)总经理认为必要时。

4.2评审内容。

4.2.1质量方针和质量目标的贯彻和实施情况。

4.2.2组织机构(包括人员配置和资源利用等)满足需要的程序。

4.2.3质量改进和服务绩效分析，如:经常发生的用户投诉情况的分析、用户反馈的信息分析等。

4.2.4发生的重大安全责任事故。

4.2.5内部质量审核实施情况及其效果。

4.2.6预防措施实施情况及其效果。

4.2.7总经理认为其他尚需评审的内容。

4.3管理评审前的准备。

4.3.1管理评审的组织:

(1)管理评审进行前至少一周，品质/拓展部应根据总经理与管理者代表商定的时间、地点，以书面形式通知参加评审人员本人;

(2)相关责任部门负责人根据管理者代表布置，负责着手收集、汇总、分析、编制评审材料，并确保在评审进行前3天将评审材料提交管理者代表审阅;

(3)参加评审的人员根据需要由总经理或管理者代表确定，原则上公司其他领导及各部门负责人均应参加评审。

4.3.2管理评审的形式和程序。

(1)管理评审以会议形式进行。

(2)会议程序如下。

●总经理主持会议宣布管理评审会议开始，并对管理评审的目的、要求作简短发言。

●相关人员依次报告评审的材料，如管理者代表认为有必要且事先做了布置和准备，则报告的书面化文件应分发至每个参加评审的人员。

●与会者讨论、分析、评价。评价质量体系的适宜性、有效性;分析质量体系运行中存在的系统问题、重大问题，提出改进质量体系的措施、意见。

●总经理归纳评审意见，提出或裁定质量体系改进措施。

4.3.3品质/拓展部应建立《管理评审会议签到表》和《会议记录》。

4.4管理评审报告。

4.4.1品质/拓展部应根据评审会议记录整理并编制《管理评审报告》，并最迟不超过会后5个工作日，且按《质量体系文件和资料管理标准作用规程》中文件发放的规定下发至公司各位领导及各部门。

4.4.2《管理评审报告》需经管理者代表审核，总经理批准。

4.5改进措施。

4.5.1各部门应根据《管理评审报告》所确定的改进措施要求及完成期限组织实施。

4.5.2管理评审导致的职责、权限变化，资源的增添和重组，文件的增添和更改，人员的培训和资格确认等应按公司相关文件的规定办理。

4.5.3改进措施的检查与验证:

(1)改进措施实施结束后，各责任部门应将《质量体系改进措施表》报品质/拓展部，品质/拓展部对实施情况进行检查后报管理者代表，以便对实施效果是否达到预期目标进程评价;

(2)实施结果有效的，品质/拓展部应将其纳入或编制相关文件，以巩固其改进效果;

(3)经验证，改进措施未达到预期目标的，管理者代表应指示品质/拓展部重新填写《质量体系改进措施表》，由责任部门重新制定并实施改进措施，直至达到预期目标。

4.5.4质量体系改进措施可由管理评审会议提出并填写在随《管理评审报告》下达的《质量体系改进措施表》中，也可由管理评审会议确定的责任部门制定。

4.6品质/拓展部应将下列资料与记录加以归档，保存期3年。

4.6.1管理评审通知

4.6.2管理评审会议签到表

4.6.3《管理评审会议记录》。

4.6.4《提交管理评审的书面材料》。

4.6.5《管理评审报告及其附件》。

4.6.6《质量体系改进措施表》(经验证的)。

4.6.7再次填发的《质量体系改进措施表》记录。

4.7各部门保存下达的有关的管理评审的通知、《管理评审报告》和尚未完成的《质量体系改进措施表》，保存期3年。

5.0记录

6.0相关支持文件

物业公司管理评审控制作业规程：物业管理收费

1.0目的

规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全地收回各项费用。

2.0适用范围

适用于物业管理公司租金、服务费及其他有偿服务费的收缴工作。

3.0职责

3.1出纳员或收费员负责按本规程办理各项费用的银行托收及现金收取工作。

3.2各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计算与审核。

3.3财务部会计负责各项有偿服务费用的计算、租金及填制收费通知单。

3.4管理部管理员负责通知单的派发及催缴工作。

3.5财务部主管负责费用收缴工作的监督。

4.0程序要点

4.1费用收取的范围。

4.1.1 租金。

4.1.2管理服务费。

4.1.3机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。

4.1.4代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。

4.1.5兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。

4.1.6其他各项多种经营服务费用。

4.2滞纳金的计算方法。

4.2.1对每月银行第二次托收未果，也未到物业管理公司用现金交纳费用的客户，公司财务部应自每月一日起按*%0计收其滞纳金。(*为滞纳金基数，按合同收取，若合同没有约定，每日按1%0计收)。

4.2.2滞纳金的计算公式:本金*(1 *%0)n;(n为滞纳天数)。

4.3各项费用的收缴。

4.3.1管理费的收取标准:

a)写字楼:2.00元/(月.平方米);

4.3.2租金、服务费、水、电费用的收缴程序。

a) 公司财务部从客户签定合同约定之日起开始计收租金及管理费。

b) 工程部电工每月3日前应根据客户实际用水、电进行抄表工作送至财务部会计。

c) 财务部会计每月5日前应根据客户资料编制下月《应收费用明细表》，内容包括:编号、房号、姓名、房屋面积、租金、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等。

d) 财务部会计将《应收费用明细表》于每月5日报财务部主管审核，经审核如有差错，应及时更正;如无疑问，财务部主管在财务审核栏内签署姓名、日期。

e) 财务部主管应在7日前将审核无误后的《应收费用明细表》交财务部会计打印《收费通知单》。

f) 财务部会计应在每月9日前将有效的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的，应及时查明予以更正。

g) 财务部主管在每月10日前将有效的《收费通知单》交管理部管理员派发。

h) 管理部的管理员根据客户资料填写信封，装入《收费通知单》，视客户不同情况采取不同的派发方式。

----需要直接送达的，管理员应在2个工作日内送交客户单位，并请客户签收;

----如客户单位无人接收的，应在2个工作日内送进客户信箱。

----需要邮寄的，管理员应

贴足邮资，并在2个工作日内到邮局发送。

i) 管理部管理员应详细的记录《收费通知单》派发情况。

j) 出纳员根据《应收管理费收缴明细》填制委托收款凭证及相关资料，在银行规定的托收日期前一日送交开户行。

k) 出纳员在银行每次托收后的2日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况向已全额托收的客户出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据。

l) 未办理银行托收的客户租金、管理费，由客户到公司财务部用现金支付。出纳员在收取客户用现金交纳的费用时应按《现金管理标准作业规程》中的相关规定收取。

m) 出纳员应于规定收费日后的5日内编制《费用收缴明细表》报财务主管审核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正;经审核无误的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计。

n) 财务部会计将已全额收回的管理费用按《会计核算标准作业规程》进行账务处理;对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写《管理费用催缴通知单》。

o) 《催缴通知单》经财务部经理审核无误后，交管理部在3日内派发。

p) 管理部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交客户或其单位人手中，并让接收人在回执上签收;特殊情况无法找到客户及其单位人的，应将催缴通知单用邮寄的方法寄交客户。

q) 管理部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好客户签收的回执，并将派发情况向部门主管汇报。

4.4有偿服务费用收缴。

4.4.1机电维修部、保洁部、园林绿化部等各部门的工作人员在为客户提供各项有偿服务时，应根据相关服务的收费标准计费，并请客户对服务项目进行验收，在服务单上签字确认。

4.4.2各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核，并在部门审核栏内签名确认。

4.4.3各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。

4.4.4财务部会计在2个工作日内根据《服务单》上的相关记录本填写《收费通知单》。

4.4.5财务部会计应在28日前将《收费通知单》交财务部主管审核，经审核存在疑问的，应及时查明予以更正;如经审核无误的，交管理部在3个工作日内向客户派发。

4.4.6委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数据，并向客户提供填制完整的、加盖“转账收讫”章的收款凭据;收取现金的，由出纳员按照《现金管理标准作业规程》中的相关规定执行。

4.4.7出纳员在规定交费期限后的3日内，编制费用收缴明细表》报财务负责人。

4.4.8财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时查明予以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定处理，对尚未交纳的费用，按照《应收账管理标准作业规程》中的相关规定进行处理。

4.5气、电话费用的代收代缴。(暂无)

4.5.1对已办理银行划账手续的客户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。

4.5.2对未办理银行划账，需用现金代缴的客户，出纳员应在煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。 4.5.3财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制《收款通知单》。

4.5.4收款通知单经财务经理审核，如有疑问应及时查明予以更正;如无疑问，加盖财务专用章后交管理部有关人员在3个工作日内向客户派发。

4.5.5客户用现金缴煤气、电话费用时，出纳员在向客户提供煤气、电信等公司的收费凭据的同时，还应按《现金管理标准作业规程》中的相关规定向客户开具收款收据。

4.5.6出纳员应在规定交费日后的三日内编制《费用收缴明细表》报财务部主管审核。

4.5.7经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正;如经审核无误的，对已如数收回的费用按照《会计核算标准作业规程》中的有关规定进行账务处理;对尚未收回的费用，按照《应收账款管理标准作业规程》中的有关规定进行相关的催缴工作。

4.6兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴。(暂无)

4.6.1餐饮、娱乐部门的服务员应在客户消费时开具消费项目清单(四联)。

4.6.2该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行准确计费、收费。

4.6.3收费员应于每日下午3时前将当日(前日下午3时―当日下午3时)的收取的款项填制收款清单，交财务部出纳员处;收费员同时应将消费清单的财务联交财务会计按照《会计核算标准作业规程》进行相关的账务处理。

4.6.4每月31日，收费员应将当月1日―31日的收入明细汇总后交财务部经理审核，如经审查核存有疑问，应及时查明予以更正;经审核无误，应根据《会计核算标准作业规程》作相应的账务处理。

4.7费用收缴资料的保管。

4.7.1财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证登记账簿后交财务部经理审核。

4.7.2财务部主管经审核存有疑问应责令会计及时更正;如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。

4.8本规程的执行情况作为财务部相关人员的绩效考评依据之一。

4.9管理服务费用收缴率原则上应达到98%，费用收

缴的情况作为管理部相关人员的绩效考评依据之一。

5.0记录

5.1《缴费通知单》。

5.2《应收管理费用明细表》。

5.3《费用收缴明细表》。

6.0相关支持性文件

6.1《现金管理标准作业规程》。

6.2《银行存款管理标准作业规程》。

6.3《应收账管理标准作业规程》。

物业公司管理评审控制作业规程：某物业管理中心回访管理

物业管理中心回访管理作业规程

1目的

规范回访工作，及时验证管理服务工作的质量和效果，确保管理服务工作质量。

2适用范围

适用于各项管理(服务)中心服务工作效果的回访。

3职责

3.1 客服人员依照本规程实施具体回访工作。

3.2 客服主管负责制定回访计划和组织、安排一般回访工作，并对回访记录进行审核、汇总。

3.3 经理负责重大投诉的回访工作。

4回访类型

4.1 投诉事件的回访，应在投诉处理完毕后的3天内进行，投诉回访率100%;

4.2 维修工程的回访，应在完成维修工程1个月后进行，维修工程回访率10%。每月回访不得少于10单，10单以下每单回访;

4.3 特约服务的回访，应安排在合同执行期的中期阶段和结束后进行;

5作业流程

5.2 客服主管按照计划，安排相关人员进行回访。

5.3 回访人员在限定时间内对业户进行回访，回访工作可采用致电或上门等方式进行，将回访内容记录在相关表单内。

5.3 回访结束，回访人员应在相关回访记录表上签名确认。

5.4 对于回访中有业户表示不满意的事项，应及时以书面形式告知相关部门负责人。

5.5 客服主管每月对回访结果进行统计、分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，整理成统计分析报告，以书面形式经管理中心经理审核后，制定相应整改措施，并加以实施。

物业公司管理评审控制作业规程：物业管理公司合同管理标准

(五)

1.0目的规范合同的评审、签署、履约跟进、归档管理工作程序，确保公司利益、信誉得到保障。

2. 0适用范围适用于物业管理公司所有合同的管理工作。

3. 0职责3.1总经理负责公司所有合同的签署及重要合同的评审。

3. 2行政部负责公司所有合同备案及归档(员工劳动合同除外)。

3. 3部门负责人负责合同的履约执行。

4.0程序要点

4.1合同管理的范围:包括对外提供服务的合同和对外委托服务的合同。

4.1.1对外提供服务的合同，包括以下几类:a)开发/建设单位或业主委员会委托进行物业管理的合同;

b)投标书;

c)对外租赁合同;

d)公司承诺提供的常规服务和管理;

e)顾客(业主、住户或其他委托方)委托公司进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运及其他有偿服务的合同;

f)公司车库、车棚、车位使用或泊车合同;

g)其他对外提供服务的合同。

4.1.2对外委托服务的合同，包括以下几类:a)采购合同;

b)招标合同;

c)劳动合同;

d)公司委托顾客(供应商或其他受委托单位)进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运等合同;

e)其他须进行对外委托服务的合同。

4.2合同的形式包括以下几种形式。

4.2.1 书面的和非书面的。

4.2.2 协议或其他法规性文件的规定和要求

4.2.3 规范合同和格式合同。

4.2.4 口头承诺。

4.2.5 招、投标书。

4.3合同的制定

4.3.1 一般情况下由合同的执行部门负责制定，其内容包括以下条款:a)标的;

b)数量和质量(或工作内容);

c)价款或酬金;

d)履约期限、地点方式及其他履约条件;

e)合同终止条件;

f)违约责任;

g)专用合同约定的其他必要条款。

4.3.2 各种合同若有合同范本，可依照合同范本填写或修改各项条款。

4.4合同的评审

4.4.1评审权限:所有合同由总经理组织有关人员进行评审。

4.4.2评审内容a)对外提供服务合同的评审内容:--公司的履约能力;

--顾客提供的价格;

--合同的风险;

--合同的条款是否明确;

--合同是否合法;

--合同的社会效益;

--其他需要评审的内容。

b)对外委托服务合同的评审内容:--分供方的履约能力;

--分供方提供的价格;

--分供方的信誉;

--分供方提供服务的售后服务;

--合同是否违法;

--合同履约监控能力;

4.5合同的签署与生效。

4.5.1 合同经评审合格，由总经理签署或授权人签署。

非书面的合同除外。

4.5.2 经签署的合同按《印章管理标准作业规程》办理盖章审批手续。

4.5.3 所有书面合同均须加盖公司印章，合同页数在一页以上的必须加盖骑缝章。

4.5.4 经签署并加盖公司印章的合同正式生效，须公证的合同，经公证后生效。

4.5.5 公司承诺提供常规服务和管理的合同签署与盖章形式不受以上条款的限制。

4.5.6 生效的合同原则上一式四份，公司与顾客各两份，需进行公证的须报公证机关一份备案。

4.6合同的编号与归档。

4.6.1 书面合同统一进行编号，编号的方法按《档案管理标准作业规程》办理。

4.6.2 一般情况下书面合同由公司行政部统一归档(经总经理审批同意，由其他部门保管的除外)，归档方法按《档案管理标准作业规程》办理。

4.6.3 行政部归档合同原件，合同履行完毕或需分阶段付款的，报财务部存档一份，部门需按合同条款监督顾客履约的，按《档案管理标准作业规程》办理复印审批程序后，由部门负责人保管一份复印件。

合同执行完毕后，须将合同返还归档。

4.6.4 合同条款涉及保密事项的，有关部门均承担保密责任。

4.7合同的履约。

4.7.1 对外提供服务的合同，由提供合同服务的部门负责履约，重要的合同由总经理或行政部监督履约。

4.7.2 对外委托服务的合同，由合同执行部门监督分供方履约，重要的合同由总经理或行政部监督履约。

4.7.3 合同执行部门须将合同履约阶段性情况向总经理汇报，重要合同须以书面形式汇报。

4.7.4 财务部监控所有书面合同的履约进度，对违反合同进度的及时向总经理汇报。

4.7.5 合同履约完毕，对重要合同的执行效果再次进行评审。

4.8合同的变更与废止。

合同双方不能履约或不能完全履约或合同中须变更废止情况出现需进行合同条款变更或废止时，由合同执行部门向办公室提出合同变更申请，办公室按合同评审程序跟进评审变更条款或废止合同，重要合同由总经理直接组织变更条款或废止合同。

4.9合同的续约。

合同期满且需办理续约的，由合同执行部门按合同要求提前通知办公室，由行政部主管按合同评审程序跟进评审.重要合同由总经理直接组织合同评审。

4.11记录:书面合同必须有书面的评审记录，与合同一起归档保管。

5.0记录6.0相关支持文件

6.1《档案管理标准作业规程》

物业公司管理评审控制作业规程：小区大厦物业管理达标创优标准

1.0目的

规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。

2.0适用范围

适用于物业管理公司创优达标工作。

3.0职责

3.1公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。

3.2公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。

3.3管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。

4.0程序要点

4.1物业管理“达标创优”简介

4.1.1“国家级物业管理优秀小区/大厦工业区”达标评比:是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制)，参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦1t_业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次，复查合格后可继续保持“国优”称号。

4.4.2“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。

4.1.3“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦it业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.1.4“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.2物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。

4.2.1确立目标。

4.2.2成立创优领导小组。

4.2.3内部动员。

4.2.4对照“创优”标准进行内部整改。

4.2.5进行“自检”和“预检”o

4.2.6迎检达标o

4.3“创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标:物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。

4.3.1成立“创优”领导小组:“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3内部动员:“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

4.3.4对照“创优”标准进行内部整改:“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为

参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。

4.3.5在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善:

a)所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、

随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》);

b)所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，物别是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》);

c)所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;

d)设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程);

e)消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，通往天台、逃生平台防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程);

f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;

g)卫生状况至关重要o“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程);

h)“创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿

化部相关标准作业规程);

i)公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。

4.3.6在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠o“创优’’迎检资料通常包括以下内容:

a)“创优小区/大厦/工业区的产权资料

――规划许可证;

-一用地协议书;

――投资许可证;

――开工许可证;

――红线图;

――总平面图o

b)竣工验收资料:

――土建竣工验收书;

――消防竣工验收证明;

――水电竣工验收书;

――电梯竣工验收书、电梯准用证;

――通信系统竣工验收证明;

――燃气系统竣工验收证明o

c)管理移交资料:

――图纸移交记录;

――开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料;

――接管验收记录;

――钥匙移交记录;

――发展商委托管理合同书o

d)管理公司成立登记资料:

--营业执照;

--税务登记证;

--企业法人代码卡;

--管理处营业执照;

--停车场营业执照;

--管理处管理用房产权资料。

e)业主委员会成立与活动资料:

--业主管委会章程;

--业主管委会社团法人登记证;

--业主委员选举产生记录;

--业主管委会成立记录;

--业主管委会召开的届次会议纪要;

--业主管委会发布的公告。

f)公众管理制度(详见住户手册);

g)所有内部管理标准作业规程(管理制度);

h)所有内部管理的日常质量记录;

i)员工绩效考评结果记录;

j)所有的住户投诉记录;

k)所有的住户回访记录;

i)所有的住户报修记录;

m)所有的住户意见征集记录;

n)所有的管理处对外通知、通知记录;

o)所有的财务运作损益表和其他财务报表;

p)所有的对外委托合同书;

q)所有的员工培训记录;

r)所有的员工岗位、职称证书、员工档案;

s)小区业主/住户档案;

t)所有的住户装修管理档案;

u)政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书

v)所有社区文化记录;

w)所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书;

*)所有的标识复印件;

y)年有的多种经营资料;

z)所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。

物业创优标准作业规程

4.3.7进行“自检”和“预检”:

a)在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

b)在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正

式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

4.3.8“迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作:

a)硬件整改基本达标。

b)资料、记录真实、全面、说服力强。

c)取得业主/住户谅解和支持:“乜1怃，’管理处应当“创优”的意义与业主/住户达成充分的理解，使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。

d)取得业主管理委员会的支持和配合。

e)选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备:“国优”、“省优，’评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

f)写好“迎检”汇报材料:“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，

发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切

记冗长乏味o“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分:

--小区/大厦lt.业区简介;

--物业管理工作汇报;

--社区文化与精神文明汇报;

--“创优”工作情况。

g)分工负责，注意迎检环境的布置:“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。

h)注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容

仪表、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满

的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。

i)迎检时的基本要求:

--精神饱满、仪容整洁;

--纪律严明，紧张有序;

--热情大方，不卑不亢;

--环境优雅，轻松活泼;

--自信严谨、应答适度。

4.4迎检结束后，由“创优”领导小组写出总结材料，归档保存。

5.0记录

物业公司管理评审控制作业规程：物业管理公司行政奖罚标准

物业管理行政奖罚标准作业规程

1、目的

规范行政奖罚的标准及奖罚程序，确保公司行政奖罚有法可依，适度合理。

2、适用范围

适用于物业管理有限公司部门经理(含)以下人员的行政奖罚处理。

3、职责

(1)总经理负责公司机关员工和管理处员工记大过与记大功以上行政奖罚决定的审批。

(2)人事部负责公司行政奖罚工作的组织实施与决定复核。

(3)各部门负责人负责本部门行政奖罚工作的提出。

4、程序要点

(1)奖罚原则

有功必奖，有过必罚;依法管理，执法必严;奖罚面前，人人平等。

(2)奖罚形式

a)奖励:嘉奖、记小功、记大功、晋升工资、晋职。

b)处罚:警告、记小过、记大过、降级(薪)、解聘(劝退、解雇、自动离职)

(3)奖罚标准

a)嘉奖1次奖1天岗位工资，警告1次扣1天岗位工资。

b)记小功1次奖3天岗位工资，记小过1次扣3天岗位工资。

c)记大功1次奖当月岗位工资，记大过1次扣当月岗位工资。

d)一年累计嘉奖3次者，加记小功1次;一年累计记小功3次者，加记大功一次。

e)一年累计警告3次者，加记小过1次，一年累计记小过3次者，加记大过一次。

f)一年累计记大功两次，晋升一级工资，一年累计记大过两次给予解聘。

(4)奖罚条件

a)符合下列条件之一者，可建议给予嘉奖、记小功、记大功的奖励:

对提高公司信誉，做出显著成绩者;

发现事故隐患，及时采取措施防止重大事故发生者;

为保护公司、员工和顾客生命财产安全，见义勇为者;

提出合理化建议，经实施有显著成绩者;

严格控制费用，节约开支有显著成绩者;

拾金不昧，做好人好事事迹突出者;

在抗洪、灭火、防风工作中有突出表现者，

接待业主及客人、受到一致好评者;

工作中任劳任怨、记小功1次奖3天岗位工资

有效举报违法、违规行为者;

其他应给予嘉奖、记小功、记大功的行为。

b)符合下列条件之一者，可建议晋升、调薪奖励:

表现优异，半年之内的月度绩效考评分数有3次列本部门第一者;

工作有突出贡献者;

有突出才能、为公司急需者;

为同行业竞相争取者。

c)有下列行为之一者，可建议给予警告处罚:

上班时间处理私人事务者;

拖延执行上级指令及时效制规定，影响工作进度，尚未造成损失者;

仪容不整，影响公司形象者;

在办公室或公共场所发泄个人不满情绪，造成不良影响者;

无故串岗，闲聊、乱丢果皮、杂物者;

未经主管领导同意私自调班、调休者;

使用亵渎性或辱骂性语言者;

其他不认真工作、不文明、不道德行为，需给予警告处分者。

d)有下列行为之一者，可建议给予记小过处分:

一年内给予警告处分3次者;

违反标准作业规程，造成严重不良后果，尚未造成公司利益损失者;

捏造请假理由或伪造有薪假期证明，经查证属实者;

公司机关员工工作时间睡觉者;

未经许可出借公司财物者;

辱骂同事或管理人员，情节严重者;

向他人误传个人或他人薪金数额者;

拾遗不报，造成不良影响者;

随身携带考勤卡，代他人打卡，授意他人打卡，涂卡、冒签卡一次者;

旷工一天者;

擅自挪用公款在1000元(含)以下者;

管理处员工对住户服务时，违反时效制规定，造成住户投诉者;

其他有碍生产安全或管理，但未造成经济损失，须给予记小过处分者，

e)有下列行为之一者，可建议给予记大过处分:

一年内给予记小过3次者;

造谣惑众，挑拨是非，有事实证明但尚未造成恶劣影响者;

管理处员工工作时间睡觉者;

违反标准作业规程，造成公司利益受损者;

私配办公室、宿舍及营业区钥匙者;

随身携带考勤卡，代他人打卡，授意他人打卡，涂卡、冒签卡两次者;

旷工两天者;

明知有病而有意拒绝接受公司指定体验、治疗或防疫注射者;

故意浪费公司财物者;

擅自挪用公款1000-2000元者;

服务态度差，遭住户合理投诉者;

其他损害公司利益的行为，需给予记大过处分者。

f)有下列条件之一者，可建议给予降职、降薪处分:

管理不善者;

多次重复违反公司标准作业规程，但未造成严重后果者;

一年内记大过一次，记小过两次者;

绩效考评连续两个月考评分数均为未位者;

其他须给予降职、降薪的处分者。

g)有下列行为之一者，可建议给予劝退。劝退人员如果在试用期的，公司无须提前即可通知员工办理正常离职手续。劝退人员属公司正式员工(含聘用工)，一般情况下需提前一个月通知员工或以一个月工资作补偿后即刻辞退员工(劳动合同特殊约定的按《合同管理标准作业规程》办理):绩效考评分数在60分以下者;

连续3个月考评分数均为未位者;

半年度或年度绩效考评分数不合格者;

其他须给予劝退处分者;

h)有下列行为之一者，可建议给予解雇。解雇员工无须提前通知，不给予工资以外的任何经济裣，给公司造成损失的，公司保留追究其有关责任的权利。

一年内给予记大过处分两次者，

赌博、吸毒、盗窃或参与其他违法活动，被子依法追究刑事责任者。

泄窃公司机密，贪污、挪用公款在2000元以上者;

在公司无理取闹且先动手打人者;

造谣惑众，挑拨是非或以强暴手段唆使他人怠工或罢工，情节严重者;

利用职务之便，收取他人贿赂为自己牟取私利者;

擅用公司名义在外招摇撞骗有损公司利益、声誉者;

利用社会不良分子解决公司内部问题者;

故意损坏公司设备、工具、原材料及重要文件者;

遇非常事变，借故逃避义务，致使公司财物蒙受损失者;

对公司员工及其家属实施威胁、暴行者;

长期迟到、早退者;

疏于职守，给公司造成较大损失者;

向公司提供虚假证明或资料者;

服务态度恶劣，损害住户或客户利益，影响公司声誉者;

窃取公司机密、技术资料或财物者;

其他严重违反公司规定，须给予解雇者。

(5)奖罚程序

a)部门负责人向人事部提出，人事部给予《奖罚单》。

b)审核。部门依据奖罚条件或(及)《绩效考评管理标准作业规程》进行以下审核，并将审核意见记录在“部门意见”栏，并签名确认:

建议内容是否真实、清楚、完整。

奖罚标准是否恰当。

c)人事总得和核。人事部经理依照用人部门上述程序进行复核，并将复核结果记录在“人事部意见”栏，并签名确认:

部门意见真实、奖罚恰当的按正常手续办理;

经审核，用人部门意见不真实或奖罚标准欠恰当的，人事部须将调查情况附于《奖罚单》后一章报总经理审批。

d)审批。管理处经理负责管理处员工记大过与记大功以下决定的审批。总经理负责其他决定的审批。

用人部门和人事部意见统一时，总经理(管理处经理)在一日内给予审批意见。由人事部按正常手续办理;

用人部门和人事部门意见不统一时，总经理(管理处经理)在两日内给予审批意见。

e)资料处理:

涉及调薪的资料处理:

――人事部将审批后的《奖罚单》复印一份，复印件公布在“员工公告栏”内;

――原件创刊在〈转正、晋升、降职、调薪表〉后，按〈转正/晋升/降职/调薪标准作业规程〉处理。

劝退、解雇、自动离职人员资料的处理:

――人事部将审批后的《奖罚单》复印一份，复印件公布在“员工公告栏”内;

――原件附在〈员工离职表〉后按〈员工离职、内部调职标准作业规程〉办理。

嘉奖、记小功、记大功、警告、记小过、记大过人员资料的处理:

――人事部将审批后的〈奖罚单〉复印两份，原件存入员工本人人事档案并记录;

――一份复印件公布在“员工公告栏”内;

――一份复印件于次月初报财务部核发奖罚工资。

f)员工对奖罚有异议的按《员工投诉与行政复议标准作业规程》处理。

h)记录

人事部文员将员工奖罚情况记录在《员工花名册》及员工人事档案的《员工记录表》内;

人事部文员交员工奖罚情况记录在人事月报的《当月奖罚统计表》内，并于次月初与《奖罚单》一齐报财务部核发奖罚工资。

(6)本规程作为员工转正、晋升、降级、调薪、劝退、解雇等人事处理工作的依据之一。

5、记录

6、相关支持文件

(1)《转正、晋升、降级、调薪标准作业规程》

(2)《员工离职、调职标准作业规程》

物业公司管理评审控制作业规程：物业管理公司仓库管理标准

物业管理公司仓库管理标准作业规程(五)

1.0目的

规范仓库管理工作，确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管理。

2.0适用范围

适用于物业管理公司下属各仓库的管理工作。

3.0职责

3.1采购员负责物品的采购工作。

3.2仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理和库存物品的保管。

3.3会计负责物品的核算。

3.4财务部主管负责仓库管理工作的监督。

4.0程序要点

4.1库存物品的限额标准。

4.1.1日常消耗物料的库存限额:

a)一般为每月平均消耗量的2倍;

b)特殊情况另行处理。

4.1.2常备的零件物品的库存限额:

a)一般为每月平均消耗量的3倍;

4.1.3库存物品的总额，应控制在收入加其他各项经营收入的总和的10%以内。

4.2物品采购的申请。

4.2.1仓库管理员原则上应在每月25日前根据仓库实际库存量，编制下月物品《采购计划表》。

4.2.3仓库中无储存的零星、应急物品由使用部门主管填制《申购单》。

4.2.4仓库管理员应在每月28日前将《采购计划表》交财务部主管审核。

4.2.5财务部主管依据下列内容审核:

a)仓库实际库存量;

b)当月实际消耗量;

c)库存物品的限额标准;

d)下月预计消耗量;

e)下月资金预算。

4.2.6财务部主管审核后的处理:

a)采购计划不合理的，应及时予以调整;

b)采购计划合理的，财务部主管应在财务审核栏内签署姓名、日期。

4.2.7采购计划在每月30日前报总经理审批。

4.2.8总经理审批同意后，交采购员按照《采购管理标准作业规程》中的相关规定进行采购。

4.3物品的入仓程序。

4.3.1物品的入仓程序。

a)采购员原则上应在物品采购回来的当日，将物品送交仓库验收，特殊情况不能在当日入仓的，应报财务部主管批准后另行处理;

b)如采购员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商一起到仓库验货;

c)仓库管理员应对符合购买计划的物品按照《物品验收标准作业规程》中的相关规定进行验收;

d)经验收合格的物品，仓库管理员应开具《入库单》，并将物品分类存放;

e)仓库管理员应根据当天的物品《入库单》，及时登记物品明细账;

f)采购人员将《入库单》、购货发票一起拿到财务部，按《费用报销审核标准作业规程》中的相关规定办理报销手续。

4.3.2退回物品的入仓程序。

a)相关人员将未使用完的物品送到仓库。

b)仓库管理员应根据核查结果，按照《物品验收标准作业规程》中的相关规定进行验收:

--合格品，填写《入库单》，在备注栏内填写"退回物品入库"字样，存入合格品存放区内;

--不合格品，填写《不合格品处理表》(详见《物品验证标准作业规程》)后存放在不合格品区等待处理;

4.3.3设备工具的入仓程序。

a)新采购的工具按物品的入仓程序执行。

b)退还的设备工具入仓程序:

--工具送还仓库前必须把工具清理干净;

--仓库管理员根据使用人的《工具领用卡》上的项目，逐项清点退还工具;

--仓库管理员应按照《物品验证标准作业规程》中的相关规定对退回的设备工具进行验收;合格品，填写《入库单》，在备注栏内填写"退回物品入库"字样，存入合格品存放区内;不合格品，填写《不合格品处理表》(详见《物品验证标准作业规程》)后存放在不合格品区等待处理;

--仓库管理员应在《工具领用卡》上登记退还记录，并由使用人签名确认。

--仓库管理员应根据当天的物品《入库单》，及时登记物品明细账;

4.4仓库物品的存放管理。

4.4.1物品存放仓库的自然条件:

a)有通风设备;

b)光线充足;

c)面积宽敞。

4.4.2仓库物品的存放分类:

a)易燃、易爆与挥发性强的物品;

b)吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品;

c)常用工具、材料和配件等;

d)易碎、易损物品;

e)食品类。

4.4.3物品存放仓库的区域划分:

a)合格物品存放区;

b)不合格物品存放区;

c)待检物品存放区。

4.4.4仓库区域划分的方法:

a)在货架上标识并隔离;

b)画线挂标牌。

4.4.5仓库物品的存放要求。

a)易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放，存放时应注意:

--周围无明火、远离热源;

--摆放在地下;

--配备灭火器;

--保持包装完好;

--库房结构坚固，门窗封闭牢固;

--库房门内开。

b)吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时:

--用经过防水处理的货架放置;

--放在干燥的地上或货架上;

--配备防潮通风设施。

c)常用工具、材料和配件等:

--不规则物品，用盒或袋装好后摆放;

--规则的物品整齐地摆放在货架或地上;

--体积较大、体重较轻的可靠墙立放或挂在墙上。

d)易碎易损的物品:

--体积较小或瓶装物品，放置货架的底层，整齐地摆放在地上;

--体积较大的，应靠墙立放，放置上方不悬挂物品;

--放置位置有胶垫。

e)食品:

--放置在经过防水处理的货架上;

--配备通风、防潮设施。

4.5仓库物品的领用管理。

4.5.1物品领用程序:

a)物品领用人应凭其所在部门签字确认的《出库单》到仓库办理材料领用手续;

b)仓库管理员根据《出库单》上所列品种，逐一发放;

c)仓库管理员根据《出库单》内容登记仓库物料发放明细登记;

d)仓库管理员应于每月末将《出库单》汇总后交会计核对，进行相关的账务处理。

4.5.2工具的领用管理。

a)工具使用人应凭其所在部门主管签名确认的《出库单》到仓库领用工具。

b)仓库管理员应根据使用人《工具领用卡》的记录，核对原卡上的领用工具是否有重复现象:

--如经核对，已有领用记录，但没有报废或其他处理记录，仓库管理员应拒绝发放;

--如经核对没有该工具的领用记录，将工具发放给领用人后，并在《工具领用卡》上登记，由领用人签名确认。

c)仓库管理员应在每月末将《出库单》，汇总后交会计核对进行相关的账务处理。

4.5.3借用工具的领用程序:

a)凡因工作需要借用工具的人员，应凭其所在工程部主管签名确认的《工具借领单》，到仓库办理工具借用手续;

c)仓库管理员根据《工具借领单》，与仓库建立的《借用工具领用卡》核对无误后发放;

d)仓库管理员对借用的工具应根据规定的归还期限督促借用人按时归还。

4.6仓库物品报废的管理。

4.6.1报废的标准:

a)物品到有效期;

b)客观原因造成物品工具已无使用价值的;

c)按其他有关规定需报废。

4.6.2物品报废的程序。

a)报废物品经办人凭其所在部门主管、管理处经理签名确认的《物品报废单》到仓库办理物品报废手续。

b)仓库库存的物品报废，由仓库管理员负责填写《物品报废单》。

c)仓库管理员准备好报废物品的有关原始资料:

--入库时间;

--物品性能介绍;

--使用时间;

--使用说明;

--其他有关资料。

d)财务部主管、会计，应组织相关人员验证，并填写《物品验证记录》。

e)仓库管理员填写《不合格品处理表》附《物品验证记录》报公司总经理审批。

g)仓库管理员根据审批意见，将报废物品的相关财务资料交会计进行相关的账务处理。

4.7仓库物品的清点。

4.7.1每月25日前，仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点。

4.7.2根据清点结果，填写《盘点表》。

4.7.3仓库管理员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对。

a)经核对无误的，仓库管理员应根据当月发生的《入库单》及《出库单》，编制《库存物品进、耗、存表》，同时编制下月《采购计划表》。

b)如经核对有误:

--实物多于账面余额的，应报会计进行账务处理;

--如实物少于账面余额的，原则上视具体情况依据公司相关规程处理。

4.7.4仓库管理员应在27日前将当月《盘点表》、《物品进、耗、存表》、《采购计划表》报送公司财务部主管审核。

4.7.5会计应于每月25日一31日对仓库物品进行抽样或全部核对，并在当月31日前将核对结果报财务部主管。

4.8仓库物品管理资料的保管。

4.8.1会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记账簿，进行账务处理。

4.8.2仓库物品管理的财务资料交财务部主管审核无误后，加密长期保存。

4.9仓库物品的管理情况，作为财务部相关人员绩效考评的依据之一。

5.0记录

5.1《入库单》。

5.2《出库单》。

5.3《工具借领单》。

5.4《工具领用卡》。

5.5《盘点表》。

5.6《仓库物品进、耗、存报表》。

5.7《借用工具领用卡》。

5.8《采购计划表》。

5.9《申购单》。

6.0相关支持性文件

6.1《采购管理标准作业规程》。

6.2《物品验收标准作业规程》。

物业公司管理评审控制作业规程：物业管理公司银行存款管理

物业管理公司银行存款管理标准作业规程

1.0目的

规范银行存款管理，确保存、取款的合理及安全。

2.0适用范围

适用于物业管理公司银行存款的管理。

3.0职责

3.1财务部出纳负责银行存款的存、取、结算及余额的核对工作。

3.2财务部会计负责银行存款的核算工作。

3.3财务部主管负责银行存款管理的监督。

4.0程序要点

4.1银行存款的基本原则。

4.1.1公司原则上只能在一家银行的一个营业机构开立一个基本存款账户，不能在多家银行及一家银行的几个分支机构开立基本存款账户。

4.1.2出纳应按照银行规定保留库存现金，超过规定库存限额的现金应及时送存银行。

4.1.3公司财务部原则上禁止出租、出借银行账户。

4.1.4出纳应正确、及时登记银行存款日记账，做好与银行的对账工作。

4.2银行存款的结算。

4.2.1支票结算:

a)公司如需使用支票结算往来业务时，由经办人填写费用报销单或《借款单》。借款单内容包括:借款人、票据名称、开户行、借款用途、金额等;

b)《借款单》或费用报销单经部门主管同意，报总经理批准或/总经理授权人及审批额度内批准生效。

c)财务部主管在接到《借款单》或费用报销单后应认真审核，如有疑异应即时查明予以处理;如无疑异应在财务审核栏内签署姓名、日期;

d)借支人凭审批手续完整的《借款单》或费用报销单到出纳处领取支票;出纳在填写支票时应使用碳素墨水;

e)出纳在填写支票时应详细填明收款单位或个人、用途、金额等，并加盖留存银行的印鉴章。

f)出纳在交付支票时，应登记《支票使用明细表》。让收票人在支票存根联、《支票使用明细表》上签字，同时在《借款单》的票据号码栏内填写支票号码;

g)出纳收到外单位签发的支票时，应在支票的结算期限内(10天，遇节假日顺延)到公司开户银行办理结算手续;

h)公司原则上禁止签发空头支票和远期支票，如因特殊原因必须签发没有金额的空头支票时，应列明支票的限额;

i)公司委托银行代发工资时，应将当月应发的工资资料备盘后，连同一张填制完整的支票交开户行即可;

j)出纳或经办人应妥善保管支票，如有遗失应及时挂失;如给公司造成经济损失的按《发票、支票、印鉴专用章管理标准作业规程》中的相关规定处理。

4.2.2银行本票的结算:

a)业务经办人如需使用银行本票结算业务往来时，应按规定填写费用报销单或《借款单》报总经理批准;

b)财务部主管在审核支付项目时应根据需要选择使用定额或不定额本票。定额票据为500元、1000元、5000元、10000元，不定额本票的金额起点为1000元;

c)出纳根据审批手续完整的《借款单》，先将款项存银行，由银行按要求的本票种类签发;

d)财务部收到外单位开户行签发的本票时，应在规定的期限内(30天，遇节假日顺延)到公司开户行办理兑换手续;

e)出纳及经办人应妥善保管银行本票，如有遗失，公司将责令责任人按全额赔偿，并将按《行政奖罚标准作业规程》和《发票、支票、印鉴章管理标准作业规程》中的相关规定处理。

4.2.3汇票的结算。

a)业务经办人在使用汇票进行业务结算时，应先按支票借支、审核、审批程序办理汇票借支手续。

b)在接到总经理批准后的《借款单》后，由出纳在一个工作日内到银行办理银行汇票。

c)出纳在办理银行汇票时，应先向银行填写"银行汇票委托书"，委托书内容包括:兑付地点、收款单位、或收款人姓名;如需要在兑换地点支付现金的，应先在"汇款金额"栏内填写"现金"字样，然后再填写汇票金额。

d)银行汇票委托书在经财务部主管加盖印鉴章后交银行办理签发手续。

e)财务部接到外单位支付的银行汇票时，出纳应在规定的期限(30天，遇节假日顺延)内到开户行办理结算手续。

4.2.4委托收款。

a)向住户收取的管理服务费以及代收代缴的水、电、煤气、电话费等通过银行办理委托收款时，应先填写《委托收款明细表》，加盖印鉴章后送交开户行。

b)银行受理后即可按规定日期向已在银行开户的住户办理收款手续。

c)出纳在银行每次托收后的3日内到银行读取、抄录托收明细，并据此与保存的《委托收款明细表》进行核对。

d)会计审核后，如有不符应予以查清更正;如无不符应在审核栏内签署姓名、日期。

e)出纳将核对无误的《委托收款明细表》交收费员开具收款凭据。

f)如外单位向本公司办理银行委托收款，出纳应在收到银行通知后及时交财务部主管审核;经审核同意付款的，报总经理审批后由出纳到银行办理付款手续;如经审核不同意付款的，应在3日内向银行提交书面拒付理由。

4.3银行存款的清查。

4.3.1出纳应于每月31日将公司银行存款日记账与银行对账单进行核对，以便检查账目是否有遗漏。

4.3.2银行日记账与对账单如果不符，应查明原因并及时调整。一般情况下，不符的原因有两个。

a)记账错误。出纳应认真检查银行日记账有无错记现象。

b)未达账项:

--公司已记增加，银行未记增加的款项;

--公司已记减少，银行未记减少的款项;

--银行已记增加，公司未记增加的款项;

--银行已记减少，公司未记减少的款项。

4.3.3出纳在逐笔核对银行对账单后，应根据具体情况编制《银行余额调节表》。

4.3.4如果调节后的存款余额相同，说明双方账目无错误;如果余额有误，则说明账目发生错误，出纳应及时汇报财务部经理查明原因予以更正。

4.4银行存款资料的保管。

4.4.1会计应根据有关规定将银行存款资料汇总编制凭证、登记账簿进行相关的账务处理。

4.4.2财务部主管对银行资料进行认真的审核，无误后将其加密在财务部长期保存。

4.5本规程的执行情况作为财务部会计和出纳的绩效考评依据之一。

5.0记录

5.1《借款单》

5.2《委托收款明细表》

5.3《支票使

用明细表》

6.0相关支持文件

6.1《工资发放标准作业规程》。

6.2《服务收费标准作业规程》。

6.3《现金管理标准作业规程》。

6.4《行政奖罚标准作业规程》。

物业公司管理评审控制作业规程：物业管理公司文书管理标准

1.0目的

规范文件分类、编号、拟制、审批、用印、收发处理工作。

2.0适用范围

适用于物业管理有限公司及下属管理处各部门的文书管理工作。

3.0职责

3.1总经理负责所有发文审批。

3.2部门经理负责本部门文件的拟制与审核。

3.3行政部主管负责公司文件格式及内容的审核，用印管理。

3.4行政部文员负责公司文件收发及归档。

3.5管理处经理负责管理处文件审批。

3.6行政部负责文件的打印及文号的管理工作。

4.0程序要点

4.1公文格式。

4.1.1公文种类。

a)按《国家行政公文管理与处理办法》有关规定要求，常用行政文书包括:命令、指令;决定(决议);指示;公告、通告(布告);通知;通报;请示;批复;函;会议纪要;计划;总结。

b)根据物业管理特点，可引人以下文件类别:

--上行文:请示、报告、计划、总结;

--下行文:批复、决定、通知、通告、通报;

--平行文:函、会议纪要。

4.1.2文件标题:

a)行政发文统一使用以上文件类别，字间距要适当，以清晰、美观为原则;

b)标题统一使用2号黑体字，放在公文纸间隔线以下，文号上方居中位置。

4.1.3发文字号。简称文号，包括机关代字、年号和顺序号三项内容。

a)根据发文顺序及发文时间对文件编号。

b)物业管理公司文号作为以下统一规定。

--物业公司文号:

××发[×××××]××号

文件序号

发文日期，前两位为年份

公司代号

如:物发[000430]15号，是指物业管理有限公司2000年4月30日所发的公司第×个文件;物管发「001121」92号，是指物业管理处2000年11月21日所发的管理处第92号文件。

c)文号统一使用5号宋体字，放在文件标题下一行的偏右位置。

d)公司文号由行政部统一管理。

e)发文部门需到以上部门登记领取文号后，方可发文。

4.1.4秘密等级和紧急程度，用来确定公文发送方式及办理速度:

a)普通文件不加注明;

b)秘密文件必须在文件的左上角位置注明"秘密"字样;

c)急件必须在文件的左上角位置注明"急件"字样;

d)为示区别，一般用红色字体进行标注，统一使用2号宋体字。

4.1.5主送机关。是指用来处理或答复公文中有关问题和有关事项的机关:

a)应放在文号下方，正文之上，专行顶格，结尾用"冒号，;

b)主送机关不止一个时，要按其机关级别的高低、职权范围大小依次排列，中间用"顿号"隔开;

c)根据文件内容量，一般选择使用4号或小4号宋体字。

4.1.6正文。是文件的主体部分。文件制发的目的和根据，讲述什么事情，解决什么问题以及办法和要求，都要在正文中阐述清楚:

a)正文文字一律自左而右横排;

b)要合理地划分段落、正确使用标点符号，每段开头空两个字;

c)正文字体与主送机关保持一致。

4.1.7附件。通常指随正文发出的补充说明材料:

a)如果该文件有附件的，应在正文之下、机关落款的左上侧，专行空两格注明"附件:×××"字样;如果附件较多，还须编上序号1、2、3……末尾用分号，最后一个附件用句号结束;文件无附件的，无须注明;

b)要写明附件的全称;

c)附件字体与正文相同。

4.1.8落款。指发文单位全称或规范化的简称。以总经理的名义发出的，要用负责人姓名(前面冠以职务身份)署名:

a)落款一般放在正文(或附件标记)的右下角，相当于书信中具名的位置;

b)如果正文恰好占满全页，落款必须放在另页空白纸上时，并在其上面加注一行"(此页无正文)"字样;

c)落款字体与正文相同。

4.1.9日期:

a)一般应写发文日期;

b)会议通过的文件应写会议通过的日期;

c)重要的文件应写签发的日期;

d)日期的字体与正文相同，放在落款下面正下方位置。

4.1.10盖章。是发文机关对文件负责的标志，是文件合法生效的标志，一般情况下文件都应加盖印章(单位经理署名除外):

a)盖章应在公文打印校对完之后进行，由管理印章的工作人员经手并登记;

b)印章应盖在落款和年月日中间，即"骑年盖月"位置。

4.1.11公文文尾。指落款以下的页面部分，位于末页下端，包括:抄送机关、印刷机关、印刷时间和印刷份数等内容:

a)公文文尾与文件日期中间应有间隔，一般需用一直线分割以示区别;

b)公文文尾字体与正文相同，另行顶格;

c)抄送机关是协助或配合主送机关执行任务或需要知道文件内容的机关。对上级机关的抄送叫抄报。先写抄报机关，再写抄送机关;

d)印刷时间指开印的时间，印刷机关和印刷时间排在一行，通常用两条黑色横线夹住，与版头遥相呼应;

e)印刷份数指的是印刷的总份数，位于底线的偏右侧位置。

4.2发文办理。包括交拟、拟议、撰写、审核、签发、装订、盖印、发放等工作。

4.2.1交拟和拟议。

a)经理将撰写文书的任务和意图明确具体交代给负责草拟文稿的具体部门或人员。

b)拟稿人员接受任务后，对所要撰写的文书进行酝酿和构思:

--深人领会意图，掌握其精神实质;

--注意提炼观点，选择材料;

--安排文稿的结构、搭好文件的骨架;

--如对原交拟意图不清或需有重大修正时，须征得交拟人同意，不可擅自做主。

4.2.2撰写和审核(正规文件须打印，一般情况下，由公司行政部负责打印，拟稿人进行校对)。

a)拟稿人在拟议的基础上，按照拟议的设计撰写文稿，撰写时应注意:

--不与国家法律、法规相违背;

--把握各种文书的特点、规律和写作方法;

--坚持观点与材料相统一。

b)交拟人对拟稿人的文件进行审核:

--审查文稿内容，看其主旨是否符合交拟原意，是否违法;

--所提的任务、措施或方法是否切实可行;

--所规定的步骤和期限是否恰当;

--主送和抄送单位规定的是否恰当;

--文字中的引语、事例、数字以及专用术语是否正确。

c)行政部主管审核文件以下内容:

--文稿体式和格式是否完备、规范;

--所用文种和名义是否恰当;

--文件的密级和紧急程度是否恰当;

--文字表达是否通顺、清晰、严密，符合标准的，附上《发文审批表》交拟稿部门签署后报总经理审批;不符合的退回拟稿部门。

4.2.3签发:总经理对签发的文件负有完全责任，应本着负责精神，仔细阅读文实事求是地拟写批语。同意签发的，注明"同意发文"字样后按正常手续办不同意的写出具体意见返还行政部或管理处重新撰写。

4.2.4盖章和发放:

a)盖章部门管理人员(一般为行政部经理/管理处经理)依据总经理签准的意印:

--总经理未签准的公文一律不能盖章;

--盖章的份数严格按照文件要求印发的份数要求盖章;

--须将盖章文件至少保留一份存档(对特殊约定的按约定处理);

--对一页以上的重要文件还须加盖骑缝印章。

b)发放。发放(装封和发送)工作要迅速、准确、安全:

--发文登记:由行政部将要发放的文件进行登记后，依据范围(包括:主送单位、抄报部门、抄送部门)填写《文件发放登记表》;

--采用快捷方式(电子邮件、信件或亲自送达)发放文件，并落实收到情况;

--将发放情况登记在《文件发放登记表》中;

--次年二月底将当年的《文件发放登记表》与所发文件底稿移交档案室保管;--重要文件接收方需签收。

4.3收文办理。一般包括:收拆、登记、拟办、批办、承办、催办、归档等工作

4.3.1收拆。指文书的收进和拆封。

a)公司行政部或管理处公共事务部为收拆工作的主要部门。

b)凡封套上写明给本机关或办公室收启的文件由行政部拆封;写明为具体部门或具体人收启的信，信部门/人拆封，拆封时应注意:

--检查信封内文件是否齐全，发现问题，要做出必要的记载和及时处理;

--取净封内的文件及附件，注意保持封套和文件的完好;

--急件拆封后要立即登记分送，密件一般交由部门经理拆封。

4.3.2登记。

a)凡重要、保密、有指导意义、要求承办、需要办复、有保存和查考价值、期限长的公文，都要登记。

b)以下文件无须进行登记:

--各种无机密性的出版物;

--一般性的简报、资料;

--告之性的广告;

--事务性的便函等。

c)文书管理人员(一般为行政部文员或公共事务部相关人员)将文件登记在《收文登记簿》内，内容包括:总流水号、收文日期、发文机关、发文标题、发文字号、发文日期、份数、处理情况、备注等，登记时应注意:

--要将收到的文件编列总流水号，每年编一次;此编号应与《收文登记簿》上的总流水号相同;

--需要办复的文件，还要填写《公文处理单》，夹在文件前面，一并送有关人员或部门办理;

--字迹要清晰整洁;

--及时登记，不错登、漏登、积压。

4.3.3拟办与批办。

a)拟办是对收文如何处理提出初步意见，供领导或业务部门主管审核裁决:

--拟办工作一般由行政部门主管;如果来文内容专业性很强，也可以直接由相关部门主管拟办;

--拟办时要仔细阅读来文，同时要掌握本机关各部门的职责范围、业务分工和工作情况;

--拟办意见要准确恰当，明确具体，切实可行，简明扼要;

--拟办意见要填写在《公文处理单》的"拟办"栏内，并签署姓名，写明日期。

b)批办是总经理或管理处经理针对拟办意见做出的批示意见:

--属公司文件的，由总经理批办;属管理处文件的，由管理处经理批办;

--批办意见应当比拟办意见更明确、具体、肯定;

--对拟办意见中内容不全面、不妥当的地方，应加以补充和修改;

--要求几个部门合办的，应指明由哪个部门牵头主办;

--需要传阅的，应当写出传阅的对象和范围;

--需要传达贯彻的，应写出由谁传达和传达范围;

--如果拟办意见有两种以上方案，批办时应有所裁决;

--批办意见应写在《公文处理单》的"批办"栏内，并签署姓名、日期。

4.3.4承办和传阅。

a)承办是有关部门根据批办意见对收文的处理。包括办文与办事两种情况。办文是整理文字材料、制发文件;办事是以实际行动落实收文内容，如召开会议、电话联系、当面洽谈、现场调查等:

--承办时应认真阅读来文和批办意见，有时还要提出承办方案送有关领导审核指示后再着手办理;

--属本部门独立承办的，要及时认真办理，不能推诿、拖拉;

--由本部门牵头主办的，应准备好有关文件和办理意见，主动与有关部门协商，整理、综合协商意见，报送有关领导审批;

--承办完毕，把承办情况填写在《公文处理单》的"处理结果"栏内，并签署--姓名及日期。

b)传阅工作一般由公司行政部办理:

--安排传阅应先主后次，对主要领导、主管应优先安排阅读;

--传阅范围要适当，不能随意扩大或缩小;

--各阅读人收退文件均应直接与行政部或公共事务部联系，切不可在阅读人之间传递和交接;

--阅读人在阅读后应签署姓名、日期。

4.3.5催办包括对内催办和对外催办两种情况:

a)催办可以当面催询、电话催办、派人催办、发信催办、用催办单催办等;

b)催办时应注意催办的时机和方式，讲究礼貌，表示对对方的信任和尊重。

4.3.6归档:

文件办理完毕后，由行政部文员或公共事务部文员将文件报档案室按《档案管理标准作业规程》办理归档工作。

5.0记录

6.0相关支持文件

6.1《印章管理标准作业规程》。

物业公司管理评审控制作业规程：物业管理公司固定资产管理

1.0目的规范固定资产的管理，确保公司财产的完好和安全。

2. 0适用范围适用于物业管理公司的所有固定资产的管理。

3．0职责

3.1 财务部主管负责固定资产管理工作的组织、实施及监督。

3.2 固定资产管理员负责固定资产的分类、登记、管理、盘点及清查。

3.3 使用部门的主管或使用人负责保管和维护。

4. 0程序要点

4.1 固定资产的定义。

4.1.1 固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。

4.1.2 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在500元以上，并且使用期限超过一年的也应当作固定资产。

4.2 固定资产的分类。

4.2.1 固定资产按具体用途可分为以下几类。

a)房屋及建筑物。房屋是指企业各部门用房以及连同房屋不可分离的附属设备，如电梯、卫生设备等。建筑物是指房屋以外的围墙、水塔和企业内花园、喷水池等设施。b)机器设备。是指用于经营服务的洗衣设备、排水泵;用于产生电力、冷暖气的各种设备。

c)家具设备。是指用于经营服务和经营管理部门的高级沙发、组合家具等。

d)交通运输工具。是指用于经营服务和公司内部运输的各种车辆，如小轿车、卡车、吊车、电瓶车等。

e)电器设备。是指用于企业经营服务或管理用的电子计算机、电视机、电冰箱、通讯设备等。

f)其他设备。是指不属于以上各类的其他经营管理、服务用的固定资产。

4.3 固定资产的建账和日常管理。

4.3.1 固定资产管理员根据仓库出具的《出库单》，在三个工作日内建立《固定资产台账》。台账内容包括:资产代码、资产名称、类别、使用部门、存放地点、购买日期、原值、使用年限、月折旧额、累计折旧额、责任人等。

4.3.2 会计应按《企业固定资产分类折旧年限表》的有关规定采用平均年限法按月计提固定资产折旧，平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下:

a)年折旧率=(1-预计净残值率)/折旧年限_100%;

b)月折旧率=年折旧率÷12;

c)月折旧额=固定资产原值_月折旧率。

4.3.3 净残值率按照固定资产原值的3%-5%确定，净残值率低于3%或高于5%的，由财务部自主确定，报主管上级公司财务备案。

4.3.4 使用部门负责人和使用人因工作岗位调动或离职，应按《员工离职、内部调职标准作业规程》中的有关规定办理资产移交手续。

4.3.5 对流动使用的固定资产，各部门应完整地记录每次使用情况。

4.3.6 对部门与部门之间调整使用的固定资产，双方应在调整使用后的一个工作日内到财务部办理相关手续，以便于日后资产核对。

4.3.7 出售或外借的固定资产，凭总经理批准的相关资料到财务部办理相关手续。

4.3.8 日常报废或丢失的固定资产，应由使用部门负责人组织相关人员查清原因、提出处理意见，报总经理批准后到财务部办理相关手续。

4.3.9 闲置和暂停使用的资产，由仓库进行统一库存管理;库存资产重新使用前应由相关人员进行检查、保养后，方可投人使用。

4.4 固定资产的盘点和清查。

4.4.1 仓库管理员于每年12月份会同各部门主管对各部所管辖的资产进行清查。清查内容包括:固定资产的数量、固定资产的流向、固定资产的使用情况及现状。

4.4.2 财务部主管在资产清查工作结束后，应根据清查资料编制相关的资产报表，在次年1月30日之前上报公司总经理。

4.5 固定资产清查结果的处置。

4.5 .1对不能维修或已无使用价值的资产，由使用部门填写《固定资产报废申请表》，经相关技术部门检查验证、财务部门审核、报总经理批准后，到财务办理报废及除账手续。

4.5 .2如报废资产的零配件拆除后可以出售或作为其他资产维修配件使用的，应报财务部作相应的账务处理。

4.5 .3需修理的固定资产，由使用人按相关部门的相关规定处理。

4.5 .4盘盈或盘亏的固定资产参照有关规定进行相关账务处理。

4.5 .5各部门要求报废、出售和修理的固定资产均须报财务部办理相关手续。

4.6 固定资产档案的保管。

4.6 .1固定资产的账务资料，由会计分类、整理、归档和装订。

4.6 .2资料经财务部主管审核后，加密在财务部内作长期保存。

4.6 .3固定资产资料的整理、各项报表的编制、报送等作为仓库管理员的绩效考评的依据之一。

5. 0记录

5.1 《固定资产卡片》。

5.2 《固定资产盘点表》。

5.3 《固定资产报废申请表》。

6. 0相关支持性文件

6.1 《员工离职、内部调职标准作业规程》。