物业区草坪日常管理运作规程（优选10篇）

物业区草坪日常管理运作规程

物业区域草坪日常管理运作规程

1.草坪分极标准

⑴ 特级草坪:每年绿期达360天，草坪平整，留茬高度控制在25毫米以下，仅借助观赏。

⑵ 一级草坪:绿期340天以上，草坪平整，留茬高40毫米以下，供观赏及家庭休憩用。

⑶ 二级草坪:绿期320天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬60毫米以下，供公共休憩及轻度践踏。

⑷ 三级草坪:绿期300以下，留茬100毫米以下，用于公共休憩、覆盖荒地、斜坡保护等。

⑸ 四级草坪:绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖、斜坡保护等。

2.淋水

⑴ 特级、一、二级草坪复秋生长季每天淋水1次，秋冬季根据天气情况每周淋水2~3次。

⑵ 三级草坪视天气情况淋水，以下出现缺水枯萎为原则。

⑶ 四级草坪基本上靠天水，如长期干旱按《园林绿化灾害预标准作业规程》处理。

3.草坪改良

⑴ 草坪局部更换法:

① 准备等同面积的同一品种的好草坪块;

② 将要换地方的原草呛草用铲铲起;

③ 将铲去草块的地方松土，施放土壤改良肥;

④ 将接缘处的草撬高约1厘米后将新草铺上;

⑤ 将新、旧草一起拍平使之吻合后铺上一层约半厘米厚的新沙;

⑥ 淋水，完成更换过程。

⑵ 二级以上草坪如出现直径10厘米以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该部分草坪草50%以上且无法用除草剂清除的，应采用避部更换法更换该处草坪草。

⑶ 二级以上草坪局部出现被踩实导致生长严重不良，应采用局部疏草改良。

⑷ 对于冬季出现枯黄的二级以上观赏性草坪每年11月中旬开始撒播黑麦草种，标准为60米2/千克。

4.草坪施肥

⑴ 常用肥料及其特点:

① 复合肥。分为速溶和缓溶两种，是草坪的主要用吧。速溶复合肥用水溶后喷施，缓溶复合肥一般直接干撒，但施用缓溶复合肥通常会有局部烧灼的现象，因此多用于要求较低的草坪;

② 尿素。尿素为高效氮脂，常用于草坪追绿。但草坪使用氮肥过多全造成草坪草植株抗病力下降而染病，且使用浓度不当极易烧伤，因此不提介倡多用;

③ 快绿美。螯合型液体氮肥，作用与尿素相近;

④ 长效复合肥。固体多元素肥，具有肥效长、效果好的特点，且一般不会有烧灼现象，但价格昂贵。

⑵ 肥料选用原则:一级以上草坪选用速溶复合肥、快绿美及长效肥，二、三级草坪采用缓溶复合肥，四级草地基本上施肥。

⑶ 施肥方法:

① 速复合肥采水溶法按0.5%浓度溶解后用高压喷药机均匀喷洒，施肥量斤80米2;

② 快绿美按说明浓度及用量稀释后用高压喷药机喷洒;

③ 长效肥按说明用量用手均匀撒施，施肥前后各淋1次水;

④ 缓溶复合肥按20克/米2使用最均匀撒施;

⑤ 尿素用水按0.5%的浓度稀释后用高压喷雾枪喷施;

⑥ 所有施肥方法均按点一片一区的步骤进行以保均匀。

⑷ 施肥周期:

① 长效肥施肥周期按肥料使用说明进行;

② 没有施用长效肥的特级、一级草坪每月施速溶复合肥1次;

③ 快绿美及尿素只在重大节庆日、检查时才用于追绿，其他时间严格控制使用;

④ 二级、三级草坪每3个月施放1次缓溶复合肥。

5.剪草

⑴ 剪草频度:

① 物级草春夏生长季每5天剪1次，秋冬季视生长情况每月1~2次;

② 一级草生长季每10天剪1次，秋季冬每月剪1次;

③ 二级草生长季每20天剪1次，秋季共剪两次，冬季不剪，开春前重剪1次;

④ 三级草每季剪1次;

⑤ 四级草每年冬季用割灌机彻底剪1次。

⑵ 机械选用:

① 特级草坪只能用滚筒剪草机剪;

② 一、二级草坪用旋刀机剪;

③ 三级草坪用汽垫机或割灌机剪;

④ 四级草坪用割机剪;

⑤ 所有草边均用软绳型割灌机或手剪。

⑶ 在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调整刀盘高度，一般特级至二级的草要遵循1/3原则(即每次剪草剪去长度不超过草高的1/3)。

⑷ 剪草步骤:

① 清除草地上的石块、枯枝等杂物;

② 选择走向，与上一次剪草走向要求有至少30度上的交叉，避免重复方向修剪引起草坪长势偏向一侧;

③ 启动发动机，逐渐加大油门，放下刀盘，合上离合开始行剪，速度保持不急不缓，路线直，每次往返修剪的截割面应保证有10厘米左右的重叠;

④ 遇障碍物应绕行，四周不规则草边应没曲线剪齐，转弯时应调小油门;

⑤ 若草过长应分次剪短，不允许超负荷运作。

⑸ 边角、路基边草坪、树下的草坪用割灌机剪，但若花丛、细小灌木周边修剪不允许用割灌机，以免误伤花木，这些地方用手剪修剪。

⑹ 剪完后将草屑清扫干净入袋，清理现场。

⑺ 清洗机械，做剪草记录及用机记录。

⑻ 剪草质量标准:

① 剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐;

② 障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹;

③ 四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹;

④ 现场清理干净，无遗漏草屑、杂物;

⑤ 效率标准:单机全包200~300米2/小时。

6.杂草控制

⑴ 根据杂草生长情况，选用除草方法。一般少量杂草或无法用除草剂的草坪杂草采用人工拔除。已蔓延开的恶性杂草用选择性除草剂防除。

⑵ 人工除草:

① 除草按区、片、块的划分，定人、定量、定时地完成除划工作;

② 除草应采用蹲姿作业，不允许坐地或弯腰寻杂草;

③ 除草应用辅助工具将草连同草根一起拔除，不可只将杂草地上部分去除;

④ 拔出的杂草应及时放于垃圾桶内，不可随处乱放;

⑤ 除草应按块、片、区依次完成。

⑶ 除草剂除草:

① 使用除草剂除草时应

在园艺师指导下进行，由园艺师或技术员配药，并征得绿化保养主管同意，正确选用除草剂;

② 喷除草剂时喷枪要压低，严防药雾飘到其他植物上;

③ 喷完除草剂的喷枪、桶、机等要彻底清洗，并用清水抽洗喷药机几分钟，洗出的水不可倒在有植物的地方;

④ 靠近时花、灌木、小苗的地方禁用除草剂，任何草地上均禁用灭生性除草剂;

⑤ 用完除草剂要做好记录。

⑷ 杂草防除质量标准:

①三级以上草坪没有明显高于15厘米的杂草，12厘米的杂草不得超过5棵/米2;

② 整块草坪没有显的阔叶杂划;

③ 整块草地没有已经开花的杂草。

7.病虫害防治

⑴ 草坪常见病害有叶斑病、立枯病、腐烂病、锈病等。

⑵ 草坪常见虫害有蛴螬、蝼蛄、地老虎等。

⑶ 草坪病虫害应以防为主，一级以上草坪每半个月喷1资广谱性虫药及杀菌药。药品选用由园艺师或技术员确定。二级草坪每月喷1次。

⑷ 对于突发性病虫害无论哪一缘的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀，以防蔓延。

⑸ 对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。

8.打孔与疏草

⑴ 对于二级以上的草坪应每年打孔1次，并视草坪生长密度每1~2年疏草1次。在草坪上举行过大型活动后亦应给予局部疏草并培沙。

⑵ 局部疏草:

① 用铁耙将被踩实部分耙松，深度约5cm;

② 清除耙出的土块杂物;

③ 施上土壤改良肥;

④ 培沙;

⑶ 大范围打孔疏草:

① 准备机械、沙、工作工具;

② 先用剪草机将草重剪1次;

③ 用疏草机疏草;

④ 用打孔机打孔;

⑤ 用人工扫除或用旋刀剪草机吸走打出的泥块及草渣;

⑥ 施用土壤改良肥;

⑦ 培沙。

9.注意事项

⑴ 用机械剪草时，应先将周围的无关人员劝离，以防机械误伤人。

⑵ 草坪未干不可用机器剪草。剪草进行中下起雨要停止剪昌，待雨停草干后再进行。

⑶ 无特殊情况下(如中途下大雨等)，同一块草坪应在同一天内剪完，以防生长不均。

⑷ 草坪喷药、肥或除草剂时，应压低枪口，以防水雾飘到周围的人或植物上。

⑸ 机械使用过程中如出现异常现象应及时停下并报告技术员或主管。不可自作主张拆修，更不允许带回问题继续操作。

⑹ 员工在进行喷药或割灌机剪草时应戴好保护装置，以防出现事故。

⑺ 大范围疏草打孔须事先请示总经理并得到批准后方可进行，并由公共事务部出告示牌。

物业区草坪日常管理运作规程：物业区域消防系统运行

物业区域消防系统运行管理规程

1.0 目的

规范消防系统运行管理工作，确保消防设备处于良好状态。

2.0 范围

适用于**物业区域内各类消防系统的运行管理。

3.0 职责

3.1 消防中心值班员负责消防系统设备的运行管理。

3.2 消防中心负责人负责组织实施消防系统设备的运行管理工作。

3.3 消防工程师负责消防系统设备运行管理的业务指导工作。

3.4 安管部主管负责消防系统设备运行管理的统筹、协调。

4.0 工作内容

4.1 运行监控。

4.1.1 消防中心值班人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器或防火防盗闭路监控等设备进行监控。

4.1.2 消防技工或消防专员每天对园区消防设备进行巡视。

4.1.3 运行监控内容。

a. 消防主机显示屏是否显示系统正常;

b. 消防主机是否正常(正常时i=1.2a，u=25v);

c. "运行"和"电源"灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固;

d. 巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动(松动时应给予紧固)，油漆是否脱落(脱落补刷油漆)，水流指示器是否动作;

e. "故障"灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因;

f. "低水位"信号灯是否亮，灯亮时立即通知工维修部处理;若消防技工巡视时发现应立即查看水位并加水;

g. "破玻灯光"信号是否亮，灯亮时岗位人员立即到楼层查看破玻报警原因;

h. 监控闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知维修部维修;

i. 巡视园区灭火器的完好情况;

j. 维修部技工应对co2灭火系统、气溶胶灭火系统等固定式灭火系统管网接口，紧急按钮，读出压力表指针数据，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气等，消除防火区一切杂物;

k. 设备有无出现烧焦、异味、异常声响等;

l. 测试"试灯"键，试灯1~2秒，发现有信号灯不亮，应查明原因给予更换。

4.1.4 在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告消防管理中心负责人，

并进行整改。

4.2 异常情况的处置。

4.2.1 当消防主机出现异常情况(如水浸入)，应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。

4.2.2 当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或"1211"灭火器扑灭。

4.3 机房管理。

4.3.1 非值班人员不准进入室内(巡查、检修人员除外)，若需进入，须经

当值人员同意许可方可进入，但时间不宜超过5分钟。

4.3.2 消防中心当值人员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蛛网，光亮整洁。

4.3.3 室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应按规定配备灭火器。

4.3.4 室内禁止吸烟。

4.3.5 室内应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活，设施完好。

4.3.6 室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近保安员或领班暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。

4.4 交接班要求

4.4.1 交接班时应:

a. 进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态;

b. 按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。

4.4.2 出现下列情况不接班:

a. 上一班运行情况未交待清楚;

b. 记录不规范、不完整;

c. 消防主机无法进入操作功能;

d. 室内存放与工作无关的物品;

e. 设备上积尘未除尽，有水渍、腐蚀品等;

f. 地面不干净、不整洁;

g. 检查物品不齐全;

h. 故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助(在主管或负责人允许时，交班人方可下班)。

4.5 资料的保存与审核。

4.5.1 消防中心值班员对消防自动报警控制设备的报警情况记录在《消防系统监控运

行记录》内。

4.5.2 消防中心值班员对每班运行情况做好记录，交接班时检查各系统均正常后，双方在《消防中心交接班记录表》上签字确认。

4.5.4 消防主管监督填写运行监控的各类记录，每月将相关记录汇总整理存档，记录保存期为三年。

5.0 相关文件

无

6.0 表格及记录

6.1《消防系统监控运行记录》

6.2《消防中心交接班记录表》

物业区草坪日常管理运作规程：物业区域公共设施

物业区域公共设施管理规程(二)

1、目的

通过对小区的公共设施进行管理和维护，确保公共设施的完好无损。

2、范围

适用于本物业物业区域内公共设施的管理。

3、职责

3.1 维修技工负责公共设施的日常巡检和维护保养工作。

3.2 主管负责制订公共设施的维修、更新改造计划，报部门主任审核。

3.3 安管部负责公共设施的日常巡查。

3.4 客服中心负责公共设施管理的日常检查、监督。

4、工作内容

4.1 公共设施的日常管理

4.1.1 安管员在日常巡查中发现有公共设施损坏或存在问题的，上报客户中心，记录于《客户服务需求登记表》，由客服中心跟进处理结果。

4.1.2 工程负责人在日常的巡查中发现问题及时通知值班室或安排人员处理。

4.1.3业主/用户、其他部门对公共设施的报修值班人员及时记录在《客户服务需求登记表》中，通知相关人员处理。如涉及其它部门，应及时通知相关部门处理解决。

4.2 公共设施的维修。

4.2.1 工程维修部负责公共设施的日常维护，确保其处于良好状态。

4.2.2 主管制定小区公共设施维修计划，经单位负责人审核后组织实施。

4.3 公共设施的更新、改造。

4.3.1 主管对公共设施的更新、改造提出申请，经主管领导审批。

4.3.2 工程需对外委托时，按《采购控制程序》，确定外委施工单位。

4.3.3工程施工应有专人负责跟进，汇报工程进度，发现问题及时反馈。工程完工后，履行相关验收手续。

5、记录标识

5.1《客户服务需求登记表》

物业区草坪日常管理运作规程：物业区域水泵房

1目的

规范管理中心水泵房管理工作流程，明确给排水管理工作内容。

2适用范围

适用于管理中心水泵房管理。

3职责

3.1管理中心监控值班人员负责水泵房管理工作。

4工作流程

4.1水泵房及地下水池、消防系统等机电设备必须由专人持证上岗负责监控，定期进行保养、维修、清洁工作，定时进行巡回检查，了解设备运转情况，认真做好工作记录。

4.2泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录。

4.3消防泵、生活泵的选择开关位置、操作标志都应标示明确。

4.4生活水泵每周轮换使用一次，定期检查泵的运转情况。

4.5消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半年进行一次"自动、手动"操作检查，每年进行一次全面检查。

4.6设备负责人及有关操作规定应挂于明显位置。

4.7泵房卫生每天打扫一次，泵及管道每半月清洁一次，做到地面、机器无灰尘、无积水，墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。

4.8操作人员在3米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。

5相关文件和质量记录表格

5.1《设备（设施）巡视记录》

物业区草坪日常管理运作规程：物业区域停送电

为确保设备安全运行和用电的人身安全，对项目运行后的停送电联系办法作如下规定:

一、由于设备检修、调试等原因需停用送电设备，凡涉及变电房设备由施工单位统一向工程部提出停电申请，填写停电申请表，经部门经理批准，报公司领导审批后，报送物业管理部，由物业管理部发通知知会各。由维修人员执行，并对停电设备做好安全措施，防止误送事故的发生。

二、变电房以外其他楼层配电设备的停电申请，有施工单位向工程部提出申请必须做好相应的安全措施，防止误送电事故的发生。

三、检修、调试设备结束后，需要恢复送电，必须由申请单位原停电申请人提出要求送电，并签名确认设备或线路上确无工作人员后方可拆除安全设备进行送电。

物业区草坪日常管理运作规程：物业区域消防安全

物业区域消防安全管理规程(详细版)

1 目的

规范消防管理工作，保证小区公共财产和生命财产安全。

2适用范围

适用于**嘉园物业区域内的消防安全管理工作。

3职责

3.1工程维修部负责消防系统的运行管理和维修保养工作。

3.2中控室值班员负责各种消防应急事故的组织抢险工作。

3.3安管主管负责消防器材的管理和检查工作。

3.4安管员负责日常消防巡视检查工作。

3.5管理处主任对消防管理工作全面负责。

4工作流程

4.1消防安全教育、培训

4.1.1管理处每年组织一次消防安全知识培训，组织工作由安管部负责，做好相关记录存档。

4.1.2管理处内部的消防培训每季度进行一次，消防设备类的培训由工程维修部组织，消防知识培训由安管部组织，做好相关记录存档。

4.1.3新进员工在上岗一个月内应进行一次消防知识和小区消防概况培训。

4.2防火巡查、检查

4. 2.1中控值班员、安管员在执行日常巡查时，必须按以下的防火巡查、检查内容执行。

4. 2.2火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况。

4. 2.3安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况。

4. 2.4消防车通道、消防水源情况。

4. 2.5灭火器材配置及有效情况。

4. 2.6用火、用电有无违章情况。

4. 2.7施工、装修现场人员的消防防范意识。

4. 2.8消防安全重点部位的管理情况。

4. 2.9易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施落实情况以及其他重要物资的防火安全情况。

4. 2.10消防(控制室)值班情况和设施运行、记录情况。

4. 2.11其他需要检查的内容。

4.3安全疏散设施管理

4. 3.1安管部负责公共区域应急照明、疏散指示灯的检查。

4. 3.2工程维修部负责设备房应急照明、疏散指示灯的检查。

4. 3.3应急照明、疏散指示灯的检查、测试每月进行一次，记录在《消防试验记录表》(见)。

4. 3.4应急照明、疏散指示灯的维护保养由工程维修部负责。

4.4消防控制室值班

4. 4.1工程维修部中控室是小区的消防总值班，负责实行24小时消防值班，值班人员必须坚守岗位，严禁脱岗。

4. 4.2接到报警信号必须立即调配人员到现场核实，并跟踪核实现场。

4. 4.3中控室值班员接到并确认是有效的火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，应迅速组织力量奔赴现场，启用消防设施进行扑救。

4. 4.4中控值班员发现任何消防问题及处理经过均必须做好记录，属无法处理的故障应立即申报保养单位维修，不得延误。

4. 4.5工程维修部在进行消防设备、设施的保养、维修及检测工作应严格遵守相关的操作规程。

4. 4.6消防值班员在接班员未到前，不得离岗，并及时上报工程维修部主管。

4. 4.7交接班必须对消防报警或消防故障进行逐项交接，接班员要求协助处理消防问题时，值班员必须在问题处理完毕后才能离岗。

4. 4.8工程维修部主管每周必须检查一次消防设施、设备的相关记录，发现问题及时跟踪、落实。

4.5消防设施、设备、器材维护管理

4.5.1消防设施、设备、器材按照划分的管理区域，实行"谁主管，谁负责"的原则，使消防设施器材经常处于良好状态。

4.5.2安管部负责灭火器、消火栓箱的维护管理。

4.5.3工程维修部负责消防设施、设备的综合管理。

4.5.4安管部负责每年两次对办公区业主/用户室内消防安全检查，工程维修部配合实施。

4.5.5安管部负责检查消防通道、灭火器、消火栓，工程维修部负责检查应急照明、疏散指示灯具、报警系统及消防阀门灯、消防设施、设备的检查，检查结果由安管部汇总，以通知形式发给各检查单位，管理处留存复印件。

4.6消防栓系统的检查、维护保养、测试

4.6.1安管部负责消防栓箱的检查工作，每季度进行一次，检查标准及记录见《消火栓检查记录表》，在已检查的消火栓箱上粘贴检查"封条"。

4.6.2工程维修部负责每月一次消火栓系统管网阀门检查及消火栓泵的试运行，消火栓泵每次试运行时间不少于3分钟，将阀门的检查情况及消火栓泵的试运行情况记录在《消防试验记录表》。

4.6.3消火栓系统的维护保养由工程维修部负责，阀门维护保养每季度进行一次，记录在《阀门检查保养记录表》，消火栓泵、电动机的维护保养每年进行一次，分别记录在《电动机维护保养记录表》、《水泵维护保养记录表》，消火栓泵控制柜的维护保养每年进行两次。

4.6.4消火栓系统的放水试验工作由工程维修部组织，安管部配合，防水试验每季度进行一次，抽查密度为每2层各抽查一个，每季度抽查位置不能相同，放水试验由工程维修部记录在《消防试验记录表》。

4.6.5喷淋系统的检查、维护保养、测试

4.6.6.1工程维修部负责喷淋系统的检查、维护保养、测试工作。

4.6.6.2工程维修部负责每月一次的喷淋系统管网阀门检查及喷淋泵的试运行工作，喷淋泵每次试运行时间不少于3分钟，将阀门的检查情况及消火栓泵的试运行情况记录在《消防试验记录表》。

4.6.6.3喷淋系统阀门维护保养每季度进行一次，记录在《阀门检查保养记录表》，喷淋泵、电动机的维护保养每年进行一次，分别记录在《电动机维护保养记录表》、《水泵维护保养记录表》，喷淋泵控制柜的维护保养每年进行两次。

4.6.6.4喷淋系统的放水试验由工程维修部负责，防水试验每月进行一次，单月抽查单数楼层，双月抽查双数楼层，放水试验时应检查喷淋末端压力表是否正常，试验结果记录在《消防试验记录表》。

4.6.6消防报警系统的检查、维护保养、测试

4.6.7.1工程维修部负责消防报警系统的检查、测试工作，维护保养由外委公司进行。

4.6.7.2工程维修部负责监督外委公司对消防报警系统每季度进行一次维护保养，记录在《消防报警系统维护保养记录表》。

4.6.7.3消防报警系统的测试工作每月进行一次，测试要求4个回路，每个回路至少抽查两个终端，分布:地下室一个，设备房一个、手动报警器一个，防火卷帘一个，办公区1个，公共区域一个，随意抽查2个，每月抽查位置轮换进行，记录在《消防试验记录表》。

4.6.7气体灭火系统的检查、维护保养、测试

4.6.8.1工程维修部负责气体灭火系统的检查、维护保养、测试工作。

4.6.8.2气体灭火系统所有控制柜每季度进行一次维护保养，记录在《消防报警系统维护保养记录表》。

4.6.8.3气体灭火系统的测试工作每季度进行一次，测试要求每个安装气体灭火终端的房间至少抽查一个终端(特别注意，测试前必须确认气瓶的动作装置已断开，以免气体误喷，造成事故)。

4.6.8灭火器的检查

4.6.9.1安管部负责公共区域灭火器的检查，设备房灭火器由工程维修部协助进行。

4.6.9.2灭火器的更换工作由安管部负责，灭火器的检查结果由安管部存档，记录在《灭火器检查记录表》。

4.6.9.3在灭火器箱上粘贴检查"封条"。

4.6.9消防广播系统(含消防电话)的检查、维护保养、测试

4.6.10.1工程维修部负责消防广播系统的检查、维护保养、测试工作。

4.6.10.2消防广播系统每月测试一次，测试时播放背景音乐，值班员小区范围内巡视一周，确认消防广播系统完好，如发现问题及时修复或更换。

4.6.10.3测试结果记录在《消防试验记录表》。

4.6.10防火卷帘门的检查、维护保养、测试

4.6.11.1工程维修部负责防火卷帘门的检查、维护保养、测试工作。

4.6.11.2防火卷帘门的检查、测试每月进行一次，测试以抽查方式进行，每次抽查个数不少于三个，抽查发现问题应立即安排检修。

4.6.11正压送风系统、防排烟系统的检查、维护保养、测试

4.6.12.1工程维修部负责正压送风系统、防排烟系统的检查、维护保养、测试工作。

4.6.12.2工程维修部负责正压送风系统、防排烟系统控制柜的保

养，要求每半年进行一次。

4.6.12.3正压送风系统、防排烟系统电动机的保养，每年进行一次，记录在《电动机维护保养记录表》。

4.6.12.4正压送风系统、防排烟系统的测试每月进行一次，记录在《消防试验记录表》。

4.7火灾隐患整改

4.7.1中控室值班员、安管员必须把防火安全检查纳入正常的巡视检查工作范围，将检查结果记录在各自的值班记录，发现消防违章及时报安管部，由安管部发放书面整改通知，限期整改。

4.7.2安管部发放的书面整改通知必须注明整改事项和期限，到期应组织复查，复查结果记录在通知上，确认火灾隐患整改完毕将通知送管理处存档备案。

4.8专职和义务消防队和组织管理

4.10.1管理处主任为小区防火责任人，与工程维修部、安管部、客服中心主管、安管队长组成小区消防事故应急指挥小组，在市消防机构及管理处的领导下，全面负责各种消防事故的应急处理。

4.10.2中控室值班员为小区的专职消防值班员，负责具体处理各种消防应急事故，在消防事故应急指挥小组未到前，负责充当小区消防事故处理的现场临时总指挥。

4.10.3安管部负责联系小区各住户，确定各单位的消防责任人和义务消防员名单。

4.10.4管理处所有成员都是小区的义务消防员，发生任何消防紧急事故，接到消防事故应急指挥小组指令，必须无条件的执行，共同保证小区住户的生命和财产安全。

4.10.5管理处义务消防员在消防应急事故情况下的分工，工程维修部主要负责设备的操作、报警及扑灭火灾的组织工作，安管队主要负责现场的抢险和火灾扑灭，客服中心主要负责后勤保障，协助工程维修部做好联系工作和协助安管队维持小区的管理秩序。

4.10.6消防紧急情况下，各单位的义务消防员应服从小区管理处的统一调度，协助进行火灾现场的抢险和扑灭工作。

4.9灭火和应急疏散预案的制定和演练

4.11.1灭火和应急疏散预案见《灭火应急预案》。

4.11.2消防演习一年进行一次。

4.10消防安全管理

4.12.1管理处全体人员的消防工作要贯彻"预防为主，防消结合"的方针，保护住户的生命和财产安全。

4.12.2管理处主任负责认真贯彻消防法规和上级有关消防工作指示，指示和监督安管部开展防火宣传工作，普及小区办公人员的消防知识。

4.12.3中控室值班员、安管员必须把防火安全检查纳入正常的巡视检查工作范围，将检查结果记录在各自的值班记录，发现消防违章报安管部，由安管部发放书面整改通知，限期整改。

4.12.4安管部发放的书面整改通知必须注明整改事项和期限，到期应组织复查，复查结果直接记录在通知上，确认整改完毕后送管理处存档备案。

4.12.5工程维修部负责组织实施消防设备、设施、器材的维护保养和系统测试工作，保证消防设施、设备、器材处于良好的备用状态。

4.12.6安管部负责消火栓箱、灭火器的日常检查和定期检查的组织工作。

4.12.7安管队负责安全防火通道的检查工作，要保持消防通道时刻畅通。

4.12.8管理处负责消防设施、器材、设备的检查、维护、测试记录及整改通知的保存工作。

4.11消防安全重点部位

4.13.1小区消防安全重点部位:发电机房、发电机柴油机房、配电房、电梯机房、空调机房、中控值班室、高压配电房、通讯机房、停车场、配餐室、住户单位的机房、资料室(档案室)。

4.13.2重点部位的巡查:除业主/用户单位的机房、资料室(档案室)外，其它重点部位的巡查由管理处进行，每天最少一次，安管部负责停车场、配餐室的巡查，其余重点部位由工程维修部负责。

4.13.3巡查人员发现重点部位存在安全隐患必须立即上报，由工程维修部、安管部拟定解决方案，报管理处主任批准后立即实施，申报及处理过程的相关记录由管理处存档。

4.13.4重点部位的巡查要点

4.13.4.1用火、用电有无违章情况。

4.13.4.2安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志，应急照明是否完好。

4.13.4.3消防设施器材和消防安全标志是否在位、完整。

4.13.4.4常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘门下是否堆放物品影响使用。

4.13.4.5消防安全重点部位的人员在岗情况。

4.13.4.6其他消防安全情况。

4.13.4.7防火巡查人员应当及时纠正违章行为，妥善处理火灾危险，无法当场处置的，应当立即报告。

4.13.4.8发现火灾应当立即报警并及时扑救。

4.12消防档案的建立

4.14.1小区基本情况和消防重点部位情况。

4.14.2建筑物或者场所施工、使用或者开业前的消防设计审核，消防验收以及消防安全检查的文件、资料。

4.14.3消防管理组织机构和各级消防安全责任人。

4.14.4消防安全制度。

4.14.5消防设施灭火器材情况。

4.14.6专职消防队、义务消防队人员及其消防装备配备情况。

4.13消防设施停用管理

4.15.1小区消防设施停用必须办理停用审批手续，经管理处主任批准后，在做好安全防范措施的前提下，允许短时间停用。

4.15.2因装修、扩建、改建工程原因进行的消防设施停用，施工单位必须持有市消防部门批准的《许可证》，现场做好安全防护措施后，管理处方受理停用审批手续。

4.15.3喷淋水、消火栓水的停用填写《消防水停用审批表》，经管理处审批后由工程维修部值班员按制度的时间操作。

4.15.4其余设施的停用，施工、装修单位出具书面申请，经管理处审批后执行。

4.14消防设施监督检查制度

4.16.1按照国家《消防法》、地方各级政府和消防监督机关颁布的实施细则对消防设施检查。

4.16.2实行四级消防监督检查管理，分别以定期抽查和分片、分区包干方式进行。

4.16.3主任不定期抽查，主要查规范、查操作、查完好率。

4.16.4工程维修部主管每月抽查，主要查设备、设施的运行情况，维修保养、测试工作情况。

4.16.5安管部主管每月抽查，主要查安管员的消防巡视记录。

4.16.6安管队长每月对小区公共区域做全面的消防安全巡视检查。

4.16.7安管员日常检查，对消火栓、灭火器、消防通道、应急照明、疏散指示进行检查。

4.16.8办公区域业主/用户存在的消防隐患，安管部应及时发出书面通知，限期整改。夜间值班一旦发现异常情况，值班人除作好值班记录外，还应保持冷静，果断处理，同时通知上级主管部门和相关单位及时采取措施，消除火险隐患，避免发生火警、火灾事故，确保小区的消防安全。

物业区草坪日常管理运作规程：物业区房屋建筑设备检查

房屋建筑装饰装修的检查与管理

--物业区域房屋建筑设备的检查与管理

1房屋建筑燃气设备的安全检查与管理

把燃气安全地、不间断地供给所有用户是燃气管网运行管理的基本任务，燃气管网的运行关系到整个物业小区供气的安全，必须时刻注意，避免发生事故。

燃气设备的安全检查

1.负责新用户的带气接管以及巡视燃气管道所经之处;检查在距燃气管道安全距离以内有无违章建筑，并做及时处理;排除燃气管网中排水器中的泄水，检查阀门井是否完好，并排除集水等。

2.经常对燃气管道及附属设备进行检查、维修，保证燃气设施完好，迅速排除燃气管网中出现的漏气、损坏等故障，接到有漏气通知后，必须立即组织抢修。

3.带气检修燃气管道时，严禁明火，施工前必须做好一切准备工作，如熄灭各种明火，检查周围是否有易燃、易爆物品，确认施工场地是否牢固，准备好防毒面具等。

4.到天棚、地沟、地板下、地下室维修时，应用防爆灯具，严禁用明火照明;严禁用燃气和氧气清扫管道。

5.在沟槽内切管、钻孔、找漏时，严禁掏洞操作，带气操作时，沟槽上必须留一人观察情况。

燃气设备的管理

燃气设备运行管理的主要工作有定期巡回检查、报修，安全用气宣传，室内管道设备维护，检查漏气，消除堵塞和处理事故等。

1.对用户巡回检查和报修:

对厨房燃气设施的维修养护，采取用户巡回检查和报修相结合的方法，便于及时了解室内燃气系统的运行状况，发现和处理燃气设施的故障;随时了解燃具使用情况和用户意见，向用户介绍一些室内燃气设备养护的基本知识，以便用户正确使用和保护室内燃气设备，与专业管理部门配合，共同搞好室内燃气设施的维护管理工作。

2.用户宣传:

发放宣传材料，开办技术咨询服务，或利用入户巡访、安全检查等时机进行燃气有关知识的宣传，使用户了解必要的燃气管理法规、燃气安全使用知识及燃气事故的危害性、违章处理情况等。

3.设备维护保养和大、中修:

这是运行管理工作的关键，对管道设备进行及时维护，以降低机械损坏率;对管道设备进行定期保养，以减少自然损耗。这样既能提高室内燃气系统的安全可靠程度，又能延长其大、中修的周期。此外，应依据系统的运行状况确定大、中修周期，使设备的维修养护形成一种制度，以便提高设备的使用完好率。

2房屋建筑暖气设备的安全检查与管理

供暖系统分类

1.按照热媒的不同分为:热水供暖系统，蒸汽供暖系统，热风采暖系统。

2.按照热源的不同分为:热电厂供暖，区域锅炉房供暖，集中供暖。安全检查供暖系统开始运行后，值班员每隔2小时巡视1次，巡视部位包括锅炉房及室外管网。

1.锅炉房内的巡视对象:

锅炉本体，燃烧机，水泵机组，电气控制系统及各种附属装置(如闸阀、油箱、热水箱等)。

2.锅炉房内的巡视内容:

(1)各连接处是否有漏油、漏水现象;

(2)是否有异常的声响和震动，是否有异常气味;

(3)观察排烟的颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定;

(4)观察锅炉的水温是否变化正常;

(5)查看锅炉水位、油箱油位、水质机组的电机温度是否太高;

(6)查看风叶是否碰壳，水泵是否漏水成线，有无松弛的螺栓、螺母;

(7)查看控制箱内各指示灯是否正常，各元器件是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。

3.室外巡视:

(1)主要是查看供暖沟有无大量渗漏水现象;

(2)在巡视过程中，出现不正常的情况值班员应及时处理，处理不了的问题，详细汇报给组长和管理组，请求维修组支援，并且值班员应根据用户或用热部门的要求，适当调整锅炉热水温度。

设备管理

1.热源:制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备。

2.热力输送管道:把热量从热源输送到热用户的管道系统。

3.散热设备:把热量传送给室内空气的设备。

锅炉房是供暖系统的热源部分，包括:

(1)锅炉本体:包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等;

(2)热力系统:包括水处理设备、分水定压系统、循环系统;

(3)烟风系统:包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等;

(4)运煤除灰系统:包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。

4.室外供热管网:

室外供热管网的铺设方式主要有架空铺设和埋地铺设，埋地铺设比较常见，埋地铺设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种铺设方式;涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。

5.室内供暖系统:

室内供暖系统主要是指室内的供回水管道、管路上的排气阀、伸缩器阀件、散热设备及室内地沟等。

物业区草坪日常管理运作规程：物业区域消防系统运行

物业区域消防系统运行管理规程

1.0 目的规范消防系统运行管理工作，确保消防设备处于良好状态。

2. 0 范围适用于物业区域内各类消防系统的运行管理。

3. 0 职责3.1 消防中心值班员负责消防系统设备的运行管理。

3. 2 消防中心负责人负责组织实施消防系统设备的运行管理工作。

3. 3 消防工程师负责消防系统设备运行管理的业务指导工作。

3. 4 安管部主管负责消防系统设备运行管理的统筹、协调。

4.0 工作内容

4.1 运行监控。

4.1.1 消防中心值班人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器或防火防盗闭路监控等设备进行监控。

4.1.2 消防技工或消防专员每天对园区消防设备进行巡视。

4.1.3 运行监控内容。

a. 消防主机显示屏是否显示系统正常;

b. 消防主机是否正常(正常时i=

1.2a，u=25v);

c. "运行"和"电源"灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固;

d. 巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动(松动时应给予紧固)，油漆是否脱落(脱落补刷油漆)，水流指示器是否动作;

e. "故障"灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因;

f. "低水位"信号灯是否亮，灯亮时立即通知工维修部处理;

若消防技工巡视时发现应立即查看水位并加水;

g. "破玻灯光"信号是否亮，灯亮时岗位人员立即到楼层查看破玻报警原因;

h. 监控闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知维修部维修;

i. 巡视园区灭火器的完好情况;

j. 维修部技工应对co2灭火系统、气溶胶灭火系统等固定式灭火系统管网接口，紧急按钮，读出压力表指针数据，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气等，消除防火区一切杂物;

k. 设备有无出现烧焦、异味、异常声响等;

l. 测试"试灯"键，试灯1~2秒，发现有信号灯不亮，应查明原因给予更换。

4.1.4 在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告消防管理中心负责人，并进行整改。

4.2 异常情况的处置。

4.2.1 当消防主机出现异常情况(如水浸入)，应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。

4.2.2 当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或"1211"灭火器扑灭。

4.3 机房管理。

4.3.1 非值班人员不准进入室内(巡查、检修人员除外)，若需进入，须经当值人员同意许可方可进入，但时间不宜超过5分钟。

4.3.2 消防中心当值人员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蛛网，光亮整洁。

4.3.3 室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应按规定配备灭火器。

4.3.4 室内禁止吸烟。

4.3.5 室内应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活，设施完好。

4.3.6 室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近保安员或领班暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。

4.4 交接班要求

4.4.1 交接班时应:a. 进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态;

b. 按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。

4.4.2 出现下列情况不接班:a. 上一班运行情况未交待清楚;

b. 记录不规范、不完整;

c. 消防主机无法进入操作功能;

d. 室内存放与工作无关的物品;

e. 设备上积尘未除尽，有水渍、腐蚀品等;

f. 地面不干净、不整洁;

g. 检查物品不齐全;

h. 故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助(在主管或负责人允许时，交班人方可下班)。

4.5 资料的保存与审核。

4.5.1 消防中心值班员对消防自动报警控制设备的报警情况记录在《消防系统监控运行记录》内。

4.5.2 消防中心值班员对每班运行情况做好记录，交接班时检查各系统均正常后，双方在《消防中心交接班记录表》上签字确认。

4.5.4 消防主管监督填写运行监控的各类记录，每月将相关记录汇总整理存档，记录保存期为三年。

5.0 相关文件无6.0 表格及记录

6.1《消防系统监控运行记录》

6.2《消防中心交接班记录表》

物业区草坪日常管理运作规程：物业区域弱电系统运行

物业区域弱电系统运行管理规程

1、目的

规范弱电设备的运行管理，确保设备处于良好状态。

2、适用范围

适用于本物业管理区域内弱电设备设施的运行管理。

3、职责

3.1 弱电技工负责弱电设备设施的清洁、操作、监控、记录。

3.2 工程主管负责上述设备的综合管理和对上述工作的检查监督。

3.3管理处主任负责上述工作的检查监督。

4、工作程序

4.1 控制室每日由专人检查，每次认真检查各类信号是否正常，各控制线路、显示器、信号灯等的运作应始终处于良好状态，如有异常要立即查清原因。并填写好每日检查记录。

4.2 非值班人员严禁操作。

4.3 控制室出现报警信号后，应立即核实，属误报，应消除信号并做好记录。

4.4 控制室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改，如有损坏，要查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。

4.5 室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。

4.6 室内禁止吸烟。

4.7常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

5、记录、标识

5.1《弱电系统值班记录表》

物业区草坪日常管理运作规程：物业区域临时用电

1目的

规范临时用电管理工作流程，加强业户临时用电管理。

2适用范围

适用于物业公司对临时用电的管理。

3职责

3.1工程部机电维修人员负责业户临时用电的具体管理工作。

3.2行政部负责临时用电押金的收缴及退还工作。

4工作流程

4.1临时用电计划申请

4.1.1施工前，负责施工单位根据施工项目和用电量大小，向客户服务中心申报《临时用电审批表》。

4.1.2《临时用电审批表》中应列明所使用电动设备的名称，功率和数量。

4.1.3客户服务中心指派工作人员对其机械电气设备进行检查核实。

4.1.4申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，操作人员每人一证，申请人无上岗证的，客户服务中心一律不予批准申请。

4.2装置临时线路的一般安全要求

4.2.1凡施工所使用的电动设备，工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。

4.2.2全部临时线路装置必须安装漏电保护开关，电度表，施工配电箱(柜)。

4.2.3装置临时线路须用绝缘良好的导线。要采取悬空架设和沿墙壁敷设。架设时户内离地高度不得低于2.5米，户外不得低于3.5米。禁止在树上或脚手架上挂线。

4.2.4所有电气设备，金属外壳须有良好接地。

4.2.5临时线路必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮橡套电缆，则应在过路处设有硬质的套管保护，管口装户圈，以防割破电线。

4.2.6安装完毕的临时线路，使用单位不得擅自改动。

4.2.7临时线路与设备，水管，门窗等距离应大于0.3米以外，与道路交叉处不得低于6米。

4.3施工限制

4.3.1不影响楼宇机电设备的正常运作。

4.3.2不超出大厦供电负荷允许范围。

4.3.3噪音很大的电动工具，严格按规定的时间执行，不影响业户的正常工作及休息。

4.4客户服务中心禁止以下行为

4.4.1乱拉乱接电线。

4.4.2超出设计负荷的临时用电，未经申请的临时用电。

4.4.3直接将电线插入插座的用电行为。

4.5客户服务中心管理权限:

4.5.1有权劝阻或制止违章操作。

4.5.2有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。

4.5.3对不听劝阻的违章施工行为。可采取立即停止供电，以防止事故发生。

4.6临时用电计量

4.6.1临时用电单位按技术部规定量程安装合格计量用电度表。由行政部开出票据，到财务交纳临时用电电费押金。

4.6.2电度表读数底数由管理中心报送行政部。

4.6.3拆除临时用电线路时，通知管理中心，将电度表读数报综合室计算电费，到财务交纳电费并退回用电押金。

5相关文件和质量记录表格

5.1《临时用电审批表》