空调系统维护规程
| 适配人群 | 监控值班人员，暖通运行工，制冷设备操作员 | 使用场景 | 空调机房操作，冷水系统运维，冷却塔启停控制 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让空调系统和机房管理有章可循，把给排水的事儿也理清楚。 | ||
| 适用范围 | yk大厦的空调系统维护工作。 | ||
| 职责分工 | 管理中心监控值班人员来干，其他人不插手，也不用配合，没人监督。 | ||
| 操作流程 | 先检查阀门开闭、水流量、油位、电压；再按顺序启停泵和塔；最后调主机负荷和风柜。 | ||
| 执行标准 | 阀门要开到位或关严实；水得够流；油位不能低于视窗一半；电压380v±5%；电流稳了才能下一步；主机电流别超550a；停泵一般等1小时；电动阀操作时泵必须停着。 | ||
1目的
规范空调系统及机房管理工作，明确给排水管理工作内容。
2适用范围
适用于yk大厦空调系统维护管理。
3职责
3.1管理中心监控值班人员负责空调系统及机房管理工作。
4工作流程
4.1冷水机组开机前的检查规程
4.1.1确认所要运行冷水机组、冷却泵、冷冻泵的管道阀门处于打开状态，不运行机组管道阀门处于关闭状态。
4.1.2保证冷却水、冷冻水系统有足够的循环水流量。
4.1.3机油油位不低于视窗1/2。
4.1.4电源电压380 v（±5%）。
4.2开利机组的启动操作规程
4.2.1启动冷却泵，待冷却泵电流稳定、运转声音正常。
4.2.2启动冷冻泵，待冷冻泵电流稳定、运转声音正常。
4.2.3启动冷却塔，待冷却塔电流稳定（冷却水低于26℃可不启动冷却塔）。
4.2.4按下start启动按钮，启动主机。
4.2.5待主机启动后，将调节负荷开关置于"自动"位置。
4.2.6调节电力需求旋钮于适当位置，保持主机电流不超过550a。
4.2.7根据实际需要开启相应空调风柜。
4.3开利机组的停机操作规程
4.3.1容量控制旋钮于减少位置，置电力需求旋钮于40%位置。
4.3.2待主机电力需求降低到40%，按下stop按钮停机。
4.3.3按下冷却泵停止按钮，冷却泵停止运行。
4.3.4按下冷却塔停止按钮，冷却塔停止运行。
4.3.5冷冻泵可视实际情况确定是否停泵，一般情况下空调主机停机后1小时停泵。
4.3.6检查空调主机、机房、水泵等无异常情况，停机过程结束。
4.4约克机组的启动规程
4.4.1启动冷却泵，待冷却泵电流稳定、运转声音正常。
4.4.2启动冷冻泵，待冷冻泵电流稳定、运转声音正常。
4.4.3启动冷却塔，待冷却塔电流稳定（冷却水低于26℃可不启动冷却塔）。
4.4.4按下启动按钮于run位置，启动主机。
4.4.5根据需要开启相应风机。
4.5约克机组的停机规程
4.5.1按下stop停机按钮，主机停止运行。
4.5.2按下冷却泵停止按钮，冷却泵停止运行。
4.5.3按下冷却塔停止按钮，冷却塔停止运行。
4.5.4冷冻泵可视实际情况确定是否停泵，一般情况下运行1小时后停泵。
4.5.5检查空调主机、机房、水泵等无异常情况，停机过程结束。
4.6冷冻水泵变频器操作规程（一般情况下变频器不停电）
4.6.11#、2#变频冷冻泵操作应先按下变频器通电按钮。
4.6.2间隔1分钟后，按下电机投入按钮。
4.6.3间隔1分钟后，按下电机起动按钮。
4.6.43#、4#冷冻泵可直接按下启动按钮启动。
4.7冷却水泵操作规程
4.7.11#冷却泵控制线路电源受1#冷冻泵控制，故启动1#冷却泵前应按下1#冷冻泵启动按钮。
4.7.22#冷却泵控制线路电源受2#冷冻泵控制，因此启动2#冷却泵前应按下2#冷冻泵启动。
4.8电动阀门操作
4.8.1将转换开关置于"1"位置，阀门开启，亮绿色指示灯。
4.8.2将转换开关置于"2"位置，阀门关闭，亮红色指示灯。
4.8.3电动阀操作完毕应将转换开关置于"0"位置。
4.8.4电动阀操作时，应在冷冻泵、冷却泵停运状态下进行。
4.8.5电动阀不能自动或手动同时操作。
4.9异常情况处理
4.9.1当主机出现故障时，应记录故障代码，方可停主机主电源复位。
4.9.2根据故障代码查明故障原因，排除故障后方可重新开机。
4.9.3如故障无法排除，则启动另一台冷水机组，通知运行班长处理。
4.9.4约克机组可在控制屏上按下复位按钮reset，故障消除后重新开机。
4.10柜式空调机组的启动操作
4.10.1检查冷却水是否足够。
4.10.2检查阀门位置是否正常。
4.10.3按下冷却泵启动按钮，启动冷却塔。
4.10.4按下冷却塔启动按钮，启动冷却泵。
4.10.5将转换开关置于"cool"位置，主机启动运行。
4.11柜式空调机组的停机操作
4.11.1将转换开关置于"stop"位置，主机停止运行。
4.11.2按下冷却泵停止按钮，冷却泵停止运行。
4.11.3按下冷却塔停止按钮，冷却塔停止运行。
4.12空调设备的保养
4.12.1每月检查冷却塔冷却水是否清洁。
4.12.2每月至少清洗一次冷却水塔、塔盘。
4.12.3每月清洗一次冷却水管上的过滤器。
4.12.4每月在冷却水系统中加入缓蚀剂。
4.12.5每月检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。
4.12.6检查系统阀门有无渗漏，并对设备的表面进行清洁。
4.12.7每季度清洗过滤网、风机传动部分注油，检查电磁阀和温控开关。
4.12.8空调主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次。
4.12.9空调水泵的保养每半年进行一次，方法见《水泵保养检修规程》。
4.12.10空调控制柜保养每半年进行一次，方法见《低压配电柜控制柜保养规程》。
4.12.11每半年检查一次电动阀开启与关闭性能、同时对电器元件进行检查。
4.12.12每半年检查一次冷却塔风叶螺柱紧固，检查转动时是否振动，有无刮塔壁现象。
4.12.13每半年检查一次冷却塔的齿轮箱，如轴承温升过高应补加润滑油。
4.12.14每半年检查一次布水器转动情况及塔盘、塔体倾斜校正。
4.12.15每半年进行一次阀门漏水检修及保温层修补。
4.12.16空调系统的保养应做好记录。
5相关文件和质量记录表格
5.1《水泵保养检修规程》
5.2《低压配电柜控制柜保养规程》
5.3《设备（设施）巡视记录》
5.4《风机保养记录表》
5.5《空调系统运行记录》
5.6《冷却塔保养记录》
5.7《风机盘管维修保养检修记录》
空调系统维护规程：大厦空调系统维护
| 适配人群 | 监控值班人员，暖通运维技工，设备巡检员 | 使用场景 | 空调机房运行，冷水系统维护，冷却塔启停管理 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让空调系统维护有章可循，避免操作乱套，保护设备不坏，保证大厦冷气正常供。 | ||
| 适用范围 | yk大厦所有空调机组、冷却泵、冷冻泵、冷却塔、电动阀门这些家伙。 | ||
| 职责分工 | 监控值班人员自己动手干，班长偶尔来看看，其他同事不插手也不帮忙。 | ||
| 操作流程 | 先查阀门开没开、水够不够、油位对不对、电压稳不稳；再按顺序启泵、启塔、启主机；停机反过来一步步来。 | ||
| 执行标准 | 阀门必须开到位亮绿灯，水流量要足，油位不能低于视窗一半，电压得在380v±5%，电流不能超550a，听声音稳了才算好，停完要检查有没有异响漏水。 | ||
大厦空调系统维护规程
1目的
规范空调系统及机房管理工作，明确给排水管理工作内容。
2适用范围
适用于yk大厦空调系统维护管理。
3职责
3.1管理中心监控值班人员负责空调系统及机房管理工作。
4工作流程
4.1冷水机组开机前的检查规程
4.1.1确认所要运行冷水机组、冷却泵、冷冻泵的管道阀门处于打开状态，不运行机组管道阀门处于关闭状态。
4.1.2保证冷却水、冷冻水系统有足够的循环水流量。
4.1.3机油油位不低于视窗1/2。
4.1.4电源电压380 v(±5%)。
4.2开利机组的启动操作规程
4.2.1启动冷却泵，待冷却泵电流稳定、运转声音正常。
4.2.2启动冷冻泵，待冷冻泵电流稳定、运转声音正常。
4.2.3启动冷却塔，待冷却塔电流稳定(冷却水低于26℃可不启动冷却塔)。
4.2.4按下start启动按钮，启动主机。
4.2.5待主机启动后，将调节负荷开关置于"自动"位置。
4.2.6调节电力需求旋钮于适当位置，保持主机电流不超过550a。
4.2.7根据实际需要开启相应空调风柜。
4.3开利机组的停机操作规程
4.3.1容量控制旋钮于减少位置，置电力需求旋钮于40%位置。
4.3.2待主机电力需求降低到40%，按下stop按钮停机。
4.3.3按下冷却泵停止按钮，冷却泵停止运行。
4.3.4按下冷却塔停止按钮，冷却塔停止运行。
4.3.5冷冻泵可视实际情况确定是否停泵，一般情况下空调主机停机后1小时停泵。
4.3.6检查空调主机、机房、水泵等无异常情况，停机过程结束。
4.4约克机组的启动规程
4.4.1启动冷却泵，待冷却泵电流稳定、运转声音正常。
4.4.2启动冷冻泵，待冷冻泵电流稳定、运转声音正常。
4.4.3启动冷却塔，待冷却塔电流稳定(冷却水低于26℃可不启动冷却塔)。
4.4.4按下启动按钮于run位置，启动主机。
4.4.5根据需要开启相应风机。
4.5约克机组的停机规程
4.5.1按下stop停机按钮，主机停止运行。
4.5.2按下冷却泵停止按钮，冷却泵停止运行。
4.5.3按下冷却塔停止按钮，冷却塔停止运行。
4.5.4冷冻泵可视实际情况确定是否停泵，一般情况下运行1小时后停泵。
4.5.5检查空调主机、机房、水泵等无异常情况，停机过程结束。
4.6冷冻水泵变频器操作规程(一般情况下变频器不停电)
4.6.11#、2#变频冷冻泵操作应先按下变频器通电按钮。
4.6.2间隔1分钟后，按下电机投入按钮。
4.6.3间隔1分钟后，按下电机起动按钮。
4.6.43#、4#冷冻泵可直接按下启动按钮启动。
4.7冷却水泵操作规程
4.7.11#冷却泵控制线路电源受1#冷冻泵控制，故启动1#冷却泵前应按下1#冷冻泵启动按钮。
4.7.22#冷却泵控制线路电源受2#冷冻泵控制，因此启动2#冷却泵前应按下2#冷冻泵启动。
4.8电动阀门操作
4.8.1将转换开关置于"1"位置，阀门开启，亮绿色指示灯。
4.8.2将转换开关置于"2"位置，阀门关闭，亮红色指示灯。
4.8.3电动阀操作完毕应将转换开关置于"0"位置。
4.8.4电动阀操作时，应在冷冻泵、冷却泵停运状态下进行。
4.8.5电动阀不能自动或手动同时操作。
4.9异常情况处理
4.9.1当主机出现故障时，应记录故障代码，方可停主机主电源复位。
4.9.2根据故障代码查明故障原因，排除故障后方可重新开机。
4.9.3如故障无法排除，则启动另一台冷水机组，通知运行班长处理。
4.9.4约克机组可在控制屏上按下复位按钮reset，故障消除后重新开机。
4.10柜式空调机组的启动操作
4.10.1检查冷却水是否足够。
4.10.2检查阀门位置是否正常。
4.10.3按下冷却泵启动按钮，启动冷却塔。
4.10.4按下冷却塔启动按钮，启动冷却泵。
4.10.5将转换开关置于"cool"位置，主机启动运行。
4.11柜式空调机组的停机操作
4.11.1将转换开关置于"stop"位置，主机停止运行。
4.11.2按下冷却泵停止按钮，冷却泵停止运行。
4.11.3按下冷却塔停止按钮，冷却塔停止运行。
4.12空调设备的保养
4.12.1每月检查冷却塔冷却水是否清洁。
4.12.2每月至少清洗一次冷却水塔、塔盘。
4.12.3每月清洗一次冷却水管上的过滤器。
4.12.4每月在冷却水系统中加入缓蚀剂。
4.12.5每月检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。
4.12.6检查系统阀门有无渗漏，并对设备的表面进行清洁。
4.12.7每季度清洗过滤网、风机传动部分注油，检查电磁阀和温控开关。
4.12.8空调主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次。
4.12.9空
调水泵的保养每半年进行一次，方法见《水泵保养检修规程》。
4.12.10空调控制柜保养每半年进行一次，方法见《低压配电柜控制柜保养规程》。
4.12.11每半年检查一次电动阀开启与关闭性能、同时对电器元件进行检查。
4.12.12每半年检查一次冷却塔风叶螺柱紧固，检查转动时是否振动，有无刮塔壁现象。
4.12.13每半年检查一次冷却塔的齿轮箱，如轴承温升过高应补加润滑油。
4.12.14每半年检查一次布水器转动情况及塔盘、塔体倾斜校正。
4.12.15每半年进行一次阀门漏水检修及保温层修补。
4.12.16空调系统的保养应做好记录。
5相关文件和质量记录表格
5.1《水泵保养检修规程》
5.2《低压配电柜控制柜保养规程》
5.3《设备(设施)巡视记录》
5.4《风机保养记录表》
5.5《空调系统运行记录》
5.6《冷却塔保养记录》
空调系统维护规程：物业辖区中央空调系统维保
| 适配人群 | 中央空调工，楼层巡视员，制冷维修组 | 使用场景 | 夏季运行，冬季维保，故障抢修 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让中央空调夏天能正常吹冷气，冬天能修好夏天出的问题，别老坏掉。 | ||
| 适用范围 | 中央空调工、楼层巡视员、制冷空调维修组。 | ||
| 职责分工 | 值班员自己巡检，巡视员自己查楼层，维修组来大修，站长批停用。 | ||
| 操作流程 | 两小时填一次运行日志，按表巡楼层，故障马上处理，每年4月底试开机。 | ||
| 执行标准 | 用摇表测绝缘值，看油位油色，听压缩机有无怪声，查阀门是否漏，刷漆防锈，滤网必须洗干净。 | ||
物业辖区中央空调系统维保规程(七)
一、夏季中央空调工对中央空调日常维修保养:
1、中央空调值班员每隔两小时按《中央空调机组运行日志》项目巡检。
2、中央空调楼层巡视员按《中央空调楼层巡视记录表》项目巡检。
3、中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按《中央空调异常情况处置》及时排除故障。
二、冬季侧重对中央空调整个夏季运行中出现的问题进行整改和维修。
1、各楼层新风机紧固、清洁卫生、过滤网损坏修复。
2、空调水泵、电机、起动柜检查保养、检测电机电阻值和绝缘值。
3、排放空调冷却水、冷冻水、清洗冷却塔、排污、进水、放药、走泵。
4、阀门保养、密封件加注机油。根据实际情况对部份阀门解体维保。
5、管道、冷却塔、水泵、电机、冷水机组阀门等油漆。
6、楼层房间风机盘管滤网清洗。
7、每年4月底前对大楼中央空调(包括房间分体空调)进行一次试运，保证中央空调系统完好，做好开机待命工作。
三、 中央空调的大型修理及保养由委托保养单位完成
1、冷水机组维修养护
水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器，每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。清洗后检查是否漏水。检查螺丝、螺栓、螺母及接头紧密性。
压缩机每年进行一次检测、保养。检测保养内容包括:检查压缩机的油位、油色，检查制冷系统内是否存有空气。检查压缩机和各项参数是否在正常范围内。检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动。检查压缩机是否有异常的气味。通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。
2、冷却塔的维修养护
制冷空调维修组每半年对冷却塔进行一次清洁保养。检查冷却塔电机，其绝缘电阻应不低于0.5mω。检查电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否有振动，制塔壁有无阻滞现象。检查皮带是否开裂或磨损严重。检查布水器布水是否均匀。检查补水浮球阀动作是否可靠。检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。
3、风机盘管的维修养护
制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护。检查风机转动是否灵活。对于带动风机的电机，用500v摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5mω。检查电容是否变形。检查各接线头是否牢固。清洁风机盘管的外壳。
4、水管道的维修保养
制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养。检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损。尤其是检查管路中阀件部位。
5、阀类、仪表、检测器件的维修养护
维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀，应检查是否泄漏，检查阀门的开闭是否灵活，干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮，通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠。
对于常用的温度计、压力表、传感器，若有仪表读数模糊不清应拆换，更换合格的温度计和压力表，检测传感器的参数是否正常并做模拟实验。
6、送回风系统
对送风系统每年初次运行时，应先将通风干管内的积尘清扫干净，设备进行清洗、加油。检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板，叶片的开启角度和工作状态。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好。空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象。送风管道连接处漏风是否超规范，送风噪声是否超过标准。
四、中央空调因维修保养等原因需停用时，由物业管理处站长填写《停用申请表》，提前一周通知有关相关联部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复后2小时内向有关相关联部门作出解释。
空调系统维护规程：大厦空调系统检修保养
| 适配人群 | 监控值班人员，暖通维保技工，机房运维人员 | 使用场景 | 空调系统检修，冷却设备维护，风机运行保障 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让空调系统修得对、保养得好，别出毛病，别影响大楼冷气供应。 | ||
| 适用范围 | yk大厦里所有空调设备，包括主机、冷却塔、风机、风柜、风机盘管。 | ||
| 职责分工 | 监控值班人员来干主要活，维修工配合动手，主管盯着看有没有漏项没做。 | ||
| 操作流程 | 先查压缩机压力油量，再听响动摸温度，接着看冷媒和阀门，最后每年大拆洗换油。 | ||
| 执行标准 | 每月用眼睛看、手摸、耳听，每年用万用表测绝缘、用扳手拧螺栓、用药水洗滤网，记录表必须当天填完签上名。 | ||
大厦空调系统检修保养规程
1目的
规范空调系统检修保养工作，明确给排水管理工作内容。
2适用范围
适用于yk大厦空调系统的检修保养。
3职责
3.1管理中心监控值班人员负责空调系统及机房管理工作。
4工作流程
4.1中央空调主机保养
4.1.1每月
4.1.1.1检查压缩机的机压及油量。
4.1.1.2运行制冷机组，检查操作状况。
4.1.1.3检查不正常的声响、振动及高温。
4.1.1.4检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度。
4.1.1.5检查阀门。
4.1.2每年
4.1.2.1检查油滤网。
4.1.2.2检查回油系统的滤油器。
4.1.2.3检查马达冷却系统液体冷媒过滤器。
4.1.2.4更换及检查油过滤器。
4.1.2.5清洗用液体冷媒冷却主机马达之冷媒过滤器。
4.1.2.6更换压缩机润滑油。
4.1.2.7系统检漏。
4.1.2.8检查压缩机马达绝缘性能。
4.1.2.9检查控制电路元件。
4.1.2.10检查及清理电子控制屏。
4.1.2.11运行制冷机组，检查电脑数据设置及参数。
4.1.2.12检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度。
4.1.2.13检查不正常的声响、振动及高温。
4.2冷却塔检修保养
4.2.1冷却塔每月清洗一次
4.2.2日常运行维护
4.2.2.1在竣工后初次运行及季节停用后启用时对出水管道、水池进行全面冲洗，消除全部杂物，以免杂物进入塔内堵塞进、出水管及喷头。
4.2.2.2检查各部件联接螺栓是否拧紧，特别是传动系统部件，必须一一拧紧。
4.2.2.3用手转动风机叶片，减速器传动是否灵活。
4.2.2.4检查风机转向，从塔顶往下看，应为顺时针转。启动时，待其运转正常后检查电机的电流、电压、振动、噪声等是否在正常范围内，否则应及时检查，排除故障。
4.2.2.5风机运转后，检查进塔水位、水压，并观察布水状况。
4.2.2.6经常观察布水器状况，如有堵塞，必须及时清洗。
4.2.2.7冷却塔的性能受冷却水量、进水温度、气象参数的影响，故应定时注意冷却水的流量和水的温度。
4.2.2.8冷却塔水质要求使用自来水，不宜含油污和杂质，否则要使用水质处理设备，并及时清除池中藻类等生物。
4.2.2.9冷却塔作为一种重要冷却设备，经常观察工作状况，若有异常，应及时排除。
4.2.3维护检修
4.2.3.1每年应进行一次全面的检查和维修。
4.2.3.2电机保养。
4.2.3.3填料、壳体如有积污须及时清除，防止堵塞。
4.2.3.4塔内视其腐蚀程度涂防腐漆。
4.2.3.5长期不使用的塔，应用油布盖好，以防脏物进入，防止日晒雨淋。
4.2.3.6调整风扇平衡角度。
4.2.3.7检查布水池水位是否正常。
4.2.3.8检查填料无塌落、叠片，不得穿孔破裂。
4.2.3.9检查叶轮叶片表层有无裂口，损坏者及时更换。
4.2.3.10检修冷却塔布水器。
4.2.3.11冷却塔三角皮带更换及调整。
4.2.3.12检修进风网格。
4.2.3.13检修浮球阀、隔水器。
4.3风机维修保养
4.3.1风机维护必须注意下列几点
4.3.1.1只有在风机设备完全正常的情况下方可运转。
4.3.1.2如果风机设备在检修后开动时，则需注意风机各部位是否正常。
4.3.1.3排烟口与风机连锁装置应保持正常，当任何一个排烟口开启时，排风机应自动启动。
4.3.1.4每年检查一次风机各部件和清除风机及管道内部的灰尘、污垢及水等杂质，并防锈蚀，以保证风机能随时启动，正常运行，并记录在《风机保养记录表》。
4.3.1.5对风机设备的修理，不许在运转中进行。
4.3.2风机正常运转中的注意事项
4.3.2.1如发流量过大，不符使用要求，或短时间内需要较少的流量，可利用节流装置进行。
4.3.2.2对温度计的灵敏性定期检查。
4.3.2.3在风机的开、停或运转过程中如发现不正常现象时，应立即进行检查。
4.3.2.4对于检查发现的小故障，应及时查明原因，及时维修，发现大故障时，应立即进行检修。
4.3.2.5每次拆修后，应更换润滑油。
4.3.3风机主要故障检修
4.3.3.1在风机的运转过程中，发生以下情况，应迅速查明原因，及时解决。
4.3.3.2轴承振动剧烈。
4.3.3.3轴承温升过高。
4.3.3.4电动机电流过大和温升过高。
4.3.4风柜维修保养内容
4.3.4.1清洁设备表面及接水盘。
4.3.4.2用药水清洗过虑网。
4.3.4.3清洗表冷器。
4.3.4.4检修电机绝缘性能。
4.3.4.5检修风柜的电控设备。
4.3.4.6调整风柜皮带的松紧度及检修磨损程度并更换。
4.3.4.7检修电机轴承加黄油。
4.3.4.8测试运行制冷效果
4.3.5风机维护规程
4.3.5.1风机保养前应同时断开风机的主电源与控制电源，并挂上标示牌。
4.3.5.2手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。
4.3.5.3检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。
4.3.5.4清洁风叶，机壳外部及电机外表面。
4.3.5.5各转动部位加润滑油，
调节风阀传动机构，动作灵活可靠。
4.3.5.6检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。
4.3.5.7检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。
4.3.5.8检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。
4.3.5.9合上风机主电源，电源指示应正常。
4.3.5.10开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异常声音。
4.4风机盘管维修保养
4.4.1清洁设备表面及冷凝水盘。
4.4.2用药水清洗过虑网。
4.4.3用药水清洗盘管翅片。
4.4.4检测电机绝缘情况。
4.4.5检修温控器及轴承酌情加黄油。
4.4.6检修水管接头及阀门漏水情况。
4.4.7检修冷凝水盘、水管、风管保温层损坏情况。
4.4.8每月每层楼抽3台风机盘管进行测试风速、温度、制冷效果。
5相关文件和质量记录表格
5.1《风机保养记录表》
5.2《冷却塔保养记录》
空调系统维护规程：绿景物业辖区空调系统设备日常巡检维护
| 适配人群 | 暖通巡检员，制冷操作工，锅炉司炉工 | 使用场景 | 机房巡检，供冷季运维，供热季保养 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让巡检不乱套，盯住空调设备别出事，保证夏天能制冷、冬天能供暖。 | ||
| 适用范围 | 物业空调系统所有在用设备和负责巡检的值班人员。 | ||
| 职责分工 | 值班巡检员动手干，主管盯着看，经理管大问题和签字确认。 | ||
| 操作流程 | 按时去查、带齐工具、记清情况、发现问题马上报、该洗就洗、该换就换。 | ||
| 执行标准 | 用手摸温度、用眼看滴漏、用表测电流电压、用耳听异响、用鼻闻异味、滤网必须干净无堵、水位压力要落在标尺里。 | ||
物业辖区空调系统设备日常巡检维护规程
一.巡检维护人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全，发现重大问题立即报告。
二.运行中的冷水机组应每小时巡检一次，巡检维护内容:机房清洁卫生。设备、管道清除积尘;机房各种阀门状态、管道、阀门滴、漏情况;冷却机冷冻水、冷却水进回水温度、压力;冷冻机油压、油温、冷冻机轴承温度，电压、电流;机器发热、震动、泄漏情况。管道滤网每年清洗二次、电子除垢器每年检测一次。
三.运行中的空调水泵每小时巡检一次，巡检维护内容:泵马达的电流、散热情况，联接轴器声响、震动、渗水情况。每月检查一次润滑油，供冷、供热季节结束应对泵的轴承、密封等机械结构全面检查维护一次。
四.运行中的冷却塔应每二小时巡检一次，巡检维护内容:电机电流、阀门开关状态、补水情况以及灰沙过滤器工作情况。膨胀水箱水位、进水浮球、阀门状态。冷却塔风机应每月检查润滑油;供冷结束对风机机械传动全面检查维护一次，全面清洗冷却塔。
五.运行中的锅炉每小时巡检一次，巡检维护内容:机房清洁卫生，设备管道清除积尘，锅炉的水位、压力、温度、供油情况，火焰火头、油箱油位，送风机工作情况和各阀门的状态(蒸汽流量、压力、温度、减压阀工作情况，以及汽水交换器的工作情况)，进回水温度、压力。每年停炉期对锅炉进行全面保养，清除水垢及杂质，对安全阀及附属设备进行检修。
六.楼层变风量系统每天巡检一次，巡检维护内容:风机风门开启状态，防火阀开启状态，马达、风叶、轴承声响、皮带松紧、电机电流、频率、滤网状况、凝结水排水情况;进回水温度、压力、送回风湿度、压力。每个vav末端风速、温度、室温等情况每年检测二次(供冷、供暖各一次)，滤网1---2个月轮流清洁一次。
七.运行中的通风、排风设备每天巡检一次，巡检维护内容:风机马达送排风效果，所有运行风机每月检查一次润滑油。机械传动每年检修维护一次。
八.空调水处理系统设备每月巡检一次，及时更换、检查处理材料。
九.详细记录巡检维护时间、情况、处理结果;发现一般问题立即处理解决，复杂问题应向主管、经理请示，因故没有处理应及时报告。在炎热和严寒季节要增加巡检次数。
空调系统维护规程：中央空调系统应急处理
| 适配人群 | 暖通技工，制冷运维员，设备巡检员 | 使用场景 | 冷水机组故障，水泵异常运行，凉水塔电机故障 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 防止设备坏掉影响供冷，避免漏水泡坏电梯和房间，让维修有章可循。 | ||
| 适用范围 | 空调技工、值班人员、主管工程师。 | ||
| 职责分工 | 巡查技工先动手停机开备用，主管工程师安排修和盯进度，保养商来现场修。 | ||
| 操作流程 | 发现故障→马上停坏的→开备用→检查原因→能修当场修→修不了就报主管→全程记日记。 | ||
| 执行标准 | 停机要果断，开备用不能拖，沙包拦水要到位，铁皮捆裂口要扎紧，浮球坏了立刻关阀，排水口该开就开，污水泵水位高了加泵抽。 | ||
(一) 冷水机组
(1) 巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。
(2) 发现故障的技工将情况报告主管工程师并联系设备保养商维修。
(3) 设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后作维修报告。
(二) 水泵
(1) 巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
(2) 发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日记上。
(3) 水泵故障较严重，应报告主管工程师，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。
(三) 凉水塔
1、凉水塔电机故障
(1) 巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机，转开备用电机。
(2) 发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日记上。
(3) 属较严重的故障应报告主管工程师，由其组织维修。并在事后作维修报告。
2、凉水塔穿底漏水
(1) 巡查技工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，将漏水水塔平衡管阀关闭。
(2) 立刻苦将情况报告主管工程师，由其组织修补凉水塔，并在事后作维修报告。
3、凉水塔溢漏
(1) 巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。
(2) 浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。
(3) 将情况报告主管工程师，由其组织人员维修，并在事后人维修报告。
(四) 管网系统
1、400mm管道
(1) 发现或接报400mm管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。
(2) 现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏，如地漏排水量不够则将漫出的水导入走火梯。
(3) 用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。
(4) 将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。
(5) 报告主管工程师，由其安排抢修并在事后作维修报告。
2、水平管网
(1) 发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。
(2) 现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯房内的空调水平管阀门关闭。
(3) 用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。
(4) 报告主管工程师，由其安排抢修并在事后作维修报告。
3、空调机房内的伸缩节
(1) 发现或接报机房内伸缩节破裂，应按“急停”掣停止冷水机组，并按“急停”掣停止水泵。
(2) 将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。
(3) 报告主管工程师，由其组织人员维修，并在事后人维修报告。
4、空调机房内的管道
(1) 发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。
(2) 作铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。
(3) 用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。
(4) 开启机房内对应管道底的排水口排水。
(5) 注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。
(6) 报告主管工程师，由其组织抢修。
(五) 通知受影响用户
空调系统维护规程：购物中心空调系统应急处理
| 适配人群 | 空调运行工，暖通设备工，制冷维修工 | 使用场景 | 冷水机组故障，空调供电异常，冷凝水泄漏 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让空调工遇到突发状况时知道怎么干，少出错，别让商场没冷气吹。 | ||
| 适用范围 | 管商场空调的师傅们，还有那些大机器和突然出问题的时候。 | ||
| 职责分工 | 空调工自己动手处理，班长主管拿主意，电工帮忙修电，安全员看着点。 | ||
| 操作流程 | 先看屏幕报啥错、别乱按复位、试试开另一台、查电源线、关风机再进机组、堵了就通、漏了就关阀门。 | ||
| 执行标准 | 用眼睛看屏幕提示，用手摸电线是否松脱，用扳手关阀门，用万用表测电，冷凝水要流得顺，阀门必须关严不滴水。 | ||
购物中心空调系统应急处理规程
1.目的
确保空调工能够按规程应对紧急情况，尽量减少损失，保证空调供应。
2.适用范围
适用于管理处管辖范围内的空调系统应急处理。
3.职责
由空调工负责对当班设备的紧急情况进行处理，重大情况应立即汇报班长、主管，按其制定的方案执行。
4.工作规程
4.1开利冷水机发生故障的应急措施
4.1.1一般情况下，电脑显示屏有故障原因显示，可根据其检查原因，在未明故障原因之前，切勿盲目再次开机，同时电脑显示屏不要轻易复位，以便诊断故障原因。
4.1.2在紧急情况下，可试开另一台冷水机，同时将故障冷水机情况及时上报。
4.2空调机供电系统发生故障的应急措施
4.2.1冷水机无论冬天还是夏天，其电加热器均需提供电源，一般情况下，掉电不能超过三分钟，发现掉电立即与配电房联系。
4.2.2楼层空调机掉电，可根据具体情况检查空调机风机，是否有电源线脱落，短路等。风机叶轮卡壳，轴承烧毁等现象，检修时需挂牌，确保安全。
4.3空调系统漏水后的应急措施
4.3.1变风量机组漏水，应先关掉其风机电源，然后进入机组内检查，若系冷凝水管堵，则予以疏通，如系表冷器漏水，立即关闭进出水阀门。
4.3.2风机盘漏水处理办法同上
4.3.3冷却塔漏水根据具体情况，可采取:
4.3.3.1关闭进出水阀门
4.3.3.2关闭补水阀
4.3.3.3调节各塔进出水量使之平衡
4.3.3.4若系空调水路管路漏水，立即关闭水平干管总阀，立管总阀，分/集水器上管路系统阀门，同时报告班长、主管，组织人员抢修，确保重要设施和重要业主不受影响。
4.4冷却塔发生故障
4.4.1遇冷却塔皮带断裂或风机不转，应迅速检查配电柜，然后检查风机电机。
4.4.2大面积风机不转，应考虑总电源开关掉电所致，立即通知电工抢修，同时根据冷却水温情况，人为停机或降低冷水机负荷，保证机器正常运转。
4.4.3皮带断裂后，可关断风机电源检查原因并及时换上新皮带。
5.相关文件
