物业辖区中央空调系统维保规程（优选10篇）

物业辖区中央空调系统维保规程

物业辖区中央空调系统维保规程(七)

一、夏季中央空调工对中央空调日常维修保养:

1、中央空调值班员每隔两小时按《中央空调机组运行日志》项目巡检。

2、中央空调楼层巡视员按《中央空调楼层巡视记录表》项目巡检。

3、中央空调系统出现紧急故障时，中央空调工应按《中央空调异常情况处置》及时排除故障。

二、冬季侧重对中央空调整个夏季运行中出现的问题进行整改和维修。

1、各楼层新风机紧固、清洁卫生、过滤网损坏修复。

2、空调水泵、电机、起动柜检查保养、检测电机电阻值和绝缘值。

3、排放空调冷却水、冷冻水、清洗冷却塔、排污、进水、放药、走泵。

4、阀门保养、密封件加注机油。根据实际情况对部份阀门解体维保。

5、管道、冷却塔、水泵、电机、冷水机组阀门等油漆。

6、楼层房间风机盘管滤网清洗。

7、每年4月底前对大楼中央空调(包括房间分体空调)进行一次试运，保证中央空调系统完好，做好开机待命工作。

三、 中央空调的大型修理及保养由委托保养单位完成

1、冷水机组维修养护

水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器，每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。清洗后检查是否漏水。检查螺丝、螺栓、螺母及接头紧密性。

压缩机每年进行一次检测、保养。检测保养内容包括:检查压缩机的油位、油色，检查制冷系统内是否存有空气。检查压缩机和各项参数是否在正常范围内。检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动。检查压缩机是否有异常的气味。通过各项检查确定压缩机是否有故障，视情况进行维修更换。

2、冷却塔的维修养护

制冷空调维修组每半年对冷却塔进行一次清洁保养。检查冷却塔电机，其绝缘电阻应不低于0.5mω。检查电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否有振动，制塔壁有无阻滞现象。检查皮带是否开裂或磨损严重。检查布水器布水是否均匀。检查补水浮球阀动作是否可靠。检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。

3、风机盘管的维修养护

制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护。检查风机转动是否灵活。对于带动风机的电机，用500v摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5mω。检查电容是否变形。检查各接线头是否牢固。清洁风机盘管的外壳。

4、水管道的维修保养

制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养。检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损。尤其是检查管路中阀件部位。

5、阀类、仪表、检测器件的维修养护

维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀，应检查是否泄漏，检查阀门的开闭是否灵活，干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮，通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠。

对于常用的温度计、压力表、传感器，若有仪表读数模糊不清应拆换，更换合格的温度计和压力表，检测传感器的参数是否正常并做模拟实验。

6、送回风系统

对送风系统每年初次运行时，应先将通风干管内的积尘清扫干净，设备进行清洗、加油。检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板，叶片的开启角度和工作状态。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好。空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象。送风管道连接处漏风是否超规范，送风噪声是否超过标准。

四、中央空调因维修保养等原因需停用时，由物业管理处站长填写《停用申请表》，提前一周通知有关相关联部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复后2小时内向有关相关联部门作出解释。

物业辖区中央空调系统维保规程：物业辖区中央空调维修保养

物业辖区中央空调维修保养规程

(二)

1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

4、工作内容

4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;

b.中央空调运行状况(故障隐患);

c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;

b.具体实施维修保养的时间;

c.预计费用;

d.备品、备件计划。

4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。

中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;

如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;

检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);

检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7 拧紧所有紧固件。

4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应整修处理。

检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;

检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6 拧紧所有紧固件。

4.5.7 清洁风机盘管外壳。

4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;

b.清洁蒸发器散热片;

c.清洁接水盘。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。

也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应进行干燥处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;

如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4 清洗水泵过滤网。

4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.

1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。

b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

--拧紧所有紧固螺栓。

d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.1

1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

1.1 检查压缩机油位、油色。

如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;

如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.1

1.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.1

1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);

b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

e.吸气压力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

h.检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.1

1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;

对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

4.1

4 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。

如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

5、表格、标识

5.1《中央空调维护保养记录表》

物业辖区中央空调系统维保规程：物业辖区防盗监控系统的维修保养

物业辖区防盗监控系统的维修和保养规程

一、目的: 保证小区防盗监控系统的正常工作。

二、适用范围: 本公司管辖区的防盗监控系统

三、职责:维修组人员必须严格按以下规程执行。

四、相关文件:

五、操作规程:

1、维修

1)监视图像不清晰的检修步骤:

2)调节监视器上的旋钮;

3)检查视频线有无松动;

4)校正镜头焦距;

5)清理镜头和防尘罩上的灰尘;

6)检查摄像头或镜头是否损坏;

7)监视器没有图像的检修步骤;

8)检查摄像头是否通电;

9)检查视频连线有无断裂;

10)检查摄像头是否损坏;

11)控制器不能控制的检验步骤;

12)检查控制器控制电压有无输出;

13)检查控制电压有无输入;

14)检查输入杆件是否损坏;

15)检查输出杆件是否损坏;

2、保养

1)规定每月对系统进行一次维护保养。

2)检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。

3)检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否完好。

4)检查监视室的通风，照明、检查各控制系统、监视系统线接触是否完好。

5)对于室外摄像系统，检查其防风、防雨防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。

六、相关记录

1、设备维修记录

2、防盗监控系统保养记录

物业辖区中央空调系统维保规程：物业辖区维修过程检验

物业辖区维修过程检验规程1检验目的确保业主(住户)提出的服务要求得到满足，使公司所辖物业及设备、设施能安全、长久、有效的使用。

2适用范围2.1物业公共部分维修过程的检验。

2. 2业主(住户)室内维修过程的检验。

3. 职责3.1 工程领班每日对派工单进行检查，对所辖物业公共部分进行巡视。

3. 2工程主管负责周检。

3. 3客服中心进行每月维修工作的回访。

4内容

4.1服务过程的检验内容

4.1.1服务及时性的检验:a.根据维修预定时间，准时到达目的地;

b.客服人员派工维修视工作复杂程度而定一般性维修不超过8小时;

c.对于特别困难的，要求从接到维修到完成最多不超过72小时(工作要求特殊的例外);

d.不能当天完成的，应向业主(住户)解释原因。

4.1.2 服务质量的检验:按维修服务标准进行检验，检查是否严格按工作手册执行:a.功能性维修，以恢复原有功能为准;

b.外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感;

c.满足业主的合理要求;

4.2服务过程的检验周期

4.2.1 日检:工程领班每天进行日巡视检查，发现维修质量问题及时通知维修人员维修，对每日的《维修派工单》、《设备维修单》要及时收回，以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意，并查找当日未解决项目原因，及时监督解决。

4.2.2 周检:工程主管依据"维修服务标准"，每周对物业公共部位设施、设备(机电设备除外)情况进行周巡视检查，对发现的无需进行原因分析的不合格，现场进行纠正，对需进行原因分析的不合格执行《纠正、预防措施控制程序》，及时进行处理。

4.2.3 月检:客服中心每月对维修服务进行抽查。

按派工单总量抽取5%(最多不超过物业总户数的5%)对业主(住户)进行回访，以检验维修服务过程的质量。

4.3 维修不合格的处理对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写《纠正措施报告》。

在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施，具体处理程序按《纠正、预防措施控制程序》执行。

相关质量记录:1.《维修派工单》2.《 设备维修单》3.《纠正/预防措施处理单》4.《设备保养工作月评估表》

物业辖区中央空调系统维保规程：物业辖区灯具清洁

物业辖区灯具的清洁规程

一、目的:保证各种灯具清洁。

二、适用范围:本公司管辖区灯具的清洁作业

三、职责:责任保洁员应按规范操作，做好灯具的清洁工作。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.作业程序

1)准备梯子、罗丝刀抹布、胶桶等工具。

2)关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。

3)先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。

4)将擦干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。

5)清洁日光灯具应先将电源关闭，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。

2.工作标准:

1)清洁后的灯具、灯管无灰尘;灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。

2)外抹1月1次，内抹季1次。

3.注意事项

1)在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。

2)清洁前后首先关闭电源，防止触电。

3)人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下来碰伤行人。

4)用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺丝固定到位，不要用力过大，防止损坏灯罩。

六、相关记录:清洁记录表

物业辖区中央空调系统维保规程：绿景物业辖区强电电气设备日常巡检维护

物业辖区强电电气设备日常巡检维护规程

一.巡检维护人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，带电巡检维护应遵照《电气安全操作规程》，注意人身和设备的安全，发现重大问题立即报告。

二.变配电室每班巡检不少于二次，各楼层配电室每周巡检一次，巡检维护内容:室内清洁卫生、柜内外清除积尘、电流、电压值范围、按钮、指示灯、接触器、开关状态、声音是否正常、保险丝好坏、电线以及接头色差、温度、柜内气味等情况、紧固螺丝。

三.大堂照明、广场照明、霓虹灯以及重要部位照明每天巡检一次，公用通道、车库、消防楼梯、卫生间、浴室、会议室、健身房、茶水间等部位每周巡检一次。巡检维护内容:灯的亮、暗、色差、开关、镇流器是否正常;卫生间、茶水间、浴室、用电设备是否安全、可靠，其设备应每年检测一次绝缘情况。

四.所有风机房马达、水泵马达、空调泵马达、回风机马达等设备每月巡检一次。巡检维护内容:电流值、三相电流平衡，定时(开关)时间设置、过流值设置情况;传动柜的仪表、按钮、指示灯情况、接触器、开关状态、声音情况、柜内电线、接头色差、温度、柜内气味等情况;清除柜内积存，紧固螺丝;所有马达每年应检测一次绝缘。

五.详细记录巡检维护时间、情况处理结果;发现一般问题立即解决，复杂问题应向主管、经理请示。因故没有处理应及时报告，在雨季、汛期以及其他重要时节应增加巡检次数，重大庆典、会议活动前对相关设备要巡检一次，缺陷设备应重点巡检、记录。

物业辖区中央空调系统维保规程：物业辖区住户报修服务

物业辖区住户报修服务规程(十三)

1.0目的

规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理

2.0适用范围

适用于zz城服务中心管辖范围内住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。

3.0职责

3.1工程维修部主任负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《便民服务收费标准》以外的报修内容进行收费评审;

3.2客户服务部客服助理及中控值班员负责具体记录报修内容，及时传达至工程维修部，并跟踪督促维修工作及时完成;

3.3工程维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4.0程序要点

4.1住户报修

4.1.1客服助理及中控值班员接到住户报修要求时，立即填写《客户服务信息登记处理表》，其他人员收到住户报修要求时，第一时间转告客服助理及中控值班员;

4.1.2客服助理及中控值班员在三分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《工作联系单》(一式两联)相应栏目，并在二分钟内通知工程维修部前来领取派工单，工程维修部领单人在《客户服务信息登记处理表》上签收;

4.1.3工程维修部主任按照报修内容，安排维修人员工作

4.1.3.1如住户报修内容属《专项维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场;

4.1.3.2报修内容属《专项维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达现场;

4.1.3.3对于不属于《专项维修项目收费标准》中的报修项目，由工程维修部主任在接单后5分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复客服助理是否可以维修，由客服助理与住户联系，经征得住户对维修费用的认可及同意后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

4.1.4工程维修部维修人员到达现场后，首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《工作联系单》上如实填写实际的维修项目及收费标准;

4.1.5维修人员向住户出示收费标准、住户同意后开始维修;如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再进行报修，并及时返回工程维修部向主任说明情况，与工程维修部主任一同在《工作联系单》上注明原因并签名确认后交还客服助理备案;

4.1.6如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进行验证，并将验证结果(合格、不合格等)填写在备注栏内;对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择;

4.1.7维修工作完成后，维修人员应按《专项维修项目收费标准》在《工作联系单》上注明应收的各项费用金额;并请住户试用或检查合格后，在《工作联系单》上签名确认;维修人同时将《工作联系单》第二联交给住户作为交费依据;

4.1.8维修人员将《工作联系单》交回给工程维修部主任确认后，交收款员核算服务费，收款员后核算完成后交回客户服务部存档;

4.2公共设施设备的报修处理

4.2.1客户服务部客服助理接到公共设施设备的报修信息后，立即填写报修内容，并在三分钟内将报修内容填入《工作联系单》，在二分钟内通知工程维修部前来领单，工程维修人员在《公共设施设备报修记录表》上签收。

4.2.2工程维修部主任按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修;

4.2.3完成维修后，维修人员在《工作联系单》上注明维修有关事项;

4.2.4维修人员将《工作联系单》交工程维修主任确认签名后返还客户服务部作为月底统一费用的依据;

4.3费用结算

4.3.1客户服务部于每月月底前将当月《工作联系单》按住户维修和公共设施设备维修的项目分类，将费用分别统计，送交客户服务部主任审核;

4.3.2客户服务部主任审核后，送交服务中心经理审核;

4.4资料保存:《客户服务信息登记处理表》、《公共设施设备报修记录表》、《工作联系单》由客户服务部行政文员保存，保存期为两年。

5.0支持性文件

无

6.0质量记录

6.1《公共设施设备报修记录表》-qp-08-13-f001

物业辖区中央空调系统维保规程：物业辖区电气设备保养

物业辖区电气设备的保养规程

保养步骤:

(1)断开待保养变压器低压侧断路器，拉下隔离开关，在手把上悬挂相应的标示牌。

(2)断开变压器高压侧的负荷开关，确认在断开位置后合上接地刀，并完成开关的安保险和悬挂相关标识牌。

(3)进入油变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器是否在停电状态，然后拉开高压隔离刀，再检查外壳、瓷瓶及引线有无变形现象，有破损的应进行更换，油位是否正常，如有漏油现象，应更换胶垫，检查硅胶是否有效，如有变色或严重失效，应立即更换。

(4)重新紧固引线端子、销子、接地螺丝;进入线螺丝，如有松动，应拆下螺丝用细平锉轻锉接触面，用手触摸无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。

(5)检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好，并用干净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。

(6)检查变压器高压侧负荷开关，确保操作灵活，接触良好，传动部分作润滑处理。

(7)用2500v的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻值(对地和相间)，确认符合要求(在室温30℃时，1okv变压器高压侧大于20mω，低压侧大于13mω。在测试前，应接好接地电线，测定完毕后，应进行放电。

(8)检查变压器室及变压器有无遗留工具，无误后，合上高压侧隔离开关，撤离现场。

(9)拉开高压接地刀，检查接地处于断开位置无误后，合上高压负荷开关，让变压器试运行，并取下高压侧标识牌，注意在断开或合上变压器高压负荷开关时，现场必须有两人以上。将保养结果详细地记录后，交付资料室保存。

(10)干式变压器的保养规程与油浸式的保养大同小异。

保养变压器的注意事项:

确保变压器使用环境，在无腐蚀性的环境中运行，环境温度应在―>;;30℃至 40℃之内，风速不大于350米/秒，在变压器高压侧如设高压负荷开关，操作人员应将变压器侧三相短接，并随时作操作记录。

变压器高压操作人员应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。防止向变压器反送电及向变压器工作中的母排放电配电柜的保养规程

(1)bfc柜的保养

取出抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有的接线端，触点凹凸不平部分用细平锉锉平，弹簧垫片不行的应予以更换，检查主回路的线耳是否接触牢固，线端头绝缘是否良好，插接头有无烧蚀现象，清洁灰尘完毕后，放回配电柜中，合上空气开关，检查控制部分及指示部分是否正常。

(2)pgl柜的保养

先停电后，检查自动开关、隔离开关是否良好，紧固所有接线，触点有烧蚀部分用细平锉锉平。弹簧垫圈应予以更换，检查主回路线耳是否接触良好牢固。端子间绝缘是否可靠，检查零线的绝缘层是否破损、老化、接触松动，测试柜体接地情况，清洁灰尘后送电，检查二次回路。

(3)电容柜的保养规程

首先将电容柜转换开关打至停止，然后断开电容柜的总电源开关，用25mmz的导线通过电阻逐个把电容器对地进行放电，检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线端子，控制线的接线端子是否良好，接地装置是否符合要求，修锉烧蚀的触点，清除柜元器件灰尘，然后合闸检查放电指示灯及自动补偿系统是否正常。

所有以上保养结果，应写入保养记录中。

发电机定期保养规程

(1)在通常情况下，每7天开动发电机空载试机负载保养试机一次。次，每次5―lomin，每月带

(2)断开发电机的输出自动开关，将选择开关置于手动状态。

(3)检查蓄电池的液位，不够液位的应加装电解液或蒸馏水，检查液体比重，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶(蓄电池)电压，及电池平时的充电电流。

(4)拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒干后装上。检查机油的油质，如有浑浊或变质的应予以更换。柴油机运行250小时后，应更换水、机油、柴油滤清器。

(5)装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调在满负荷运转的状态，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。

(6)平时要检查冷却水平面位置，更换水箱中的冷却水，换水后，应加防锈水。然后摇测电机绕组的绝缘电阻。

(7)检查整个机组是否有漏油现象，接地是否良好，然后搞好机组清洁。

(8)打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触是否良好，然后合上控制电源并让油温、水温感应塞复位，并手动试机，观察油压、输出电压、频率等。

物业辖区中央空调系统维保规程：物业辖区电梯应急处理

1目的

规范电梯突发事件下的应急处理工作，确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯应急处理工作。

3职责

3.1维修组主管负责电梯突发事件下应急工作的组织监控工作。

3.2电梯工具体负责应急工作的实施，做好应急处理的相关记录。

4操作要求

4.1突发事件

本规程所指的突发事件系指:

a)断电;

b)电梯进水;

c)电梯故障;

d)火灾;

e)电梯困人;

f)其他导致电梯不能运行的突发事件。

4.2断电情况下的应急处理

4.2.1电梯断电后，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心值班人员应拨打各电梯内的应急电话，或通过监控探头检查电梯内是否有人被困。如有人被困，消监控中心值班人员应通过电话进行安抚。

4.2.2维修人员应迅速判明停电原因，进行抢修，如有困难应及时与维修中心、工程部联系请求支援。

4.2.3如有人员被困，维修人员应首先进行救援操作，具体程序详见《电梯困人处理规程》。

4.3电梯进水的应急处理

4.3.1电梯发生进水事故时，发现人员应立即通知消监控中心，由消监控中心值班人员通知管理处、维修组、保安队。消监控中心应拨打进水电梯内的应急电话，通知乘梯人员迅速离开轿箱，以免发生意外。

4.3.2进水应急处理方法

维修人员到达现场后，应首先确认电梯内已无乘客，然后对电梯做如下处理:

a)当底坑内出现少量进水或浸水时，应立即将电梯停在二层以上，并断开电梯总电源;

b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

c)如因进水而导致电梯故障，应采用受动盘车，将电梯轿厢停于进水层站的上一层。如因进水导致电梯鼓掌而困人，按《电梯困人处理规程》进行救援;

d)当机房发生进水时，应立即停梯，并断开电梯电源总开关。

4.3.3维修人员关闭电梯电源总开关后，应迅速判明进水原因，阻断漏水源。

4.3.4对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

4.4发生火灾时的应急处理

4.4.1楼层发生火灾情况下的应急处理

应急处理方法包括:

a)楼层发生火灾时消监控中心值班人员应立即通过消防联动装置控制电梯进入消防运行状态，并通过应急电话安抚乘客使其保持镇静，电梯运行到基站后，立即疏导乘客迅速离开轿厢;

b)如消防联动装置失灵，消监控中心值班人员应通过应急电话请乘客立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态;

c)如消防联动装置、应急电话均失灵，则由消监控中心值班人员通知电梯工，由电梯工进行紧急迫降操作;

d)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.4.2井道内或轿厢发生火灾时的应急处理

a)发现人员应疏导乘客迅速离开轿厢切断电源，报告消监控中心，同时用干粉和1211灭火器控制火势蔓延;

b)消监控中心通过消防联动装置对电梯进行迫降;

c)灭火作业按《火警、火灾应急处理规程》进行操作。

4.5电梯困人按《电梯困人处理规程》进行处理。

4.6电梯工在应急处理结束后，及如实地做好相关的记录。

5相关文件

《电梯困人处理规程》

《火警、火灾应急处理规程》

6记录

《电梯应急处理记录》

物业辖区中央空调系统维保规程：物业辖区清洁质量检查

物业辖区清洁质量检查规程

一、目的:保证管辖区环境的清洁卫生，对清洁工作进行客观评价。

二、适用范围:管辖区内外的清洁卫生工作。

三、职责:

1.组长:负责清洁工作的作业指导和日常巡查。

2.管理处主任:负责清洁工作的抽检、周检。

3.公司:负责清洁工作的月检。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.楼内清洁工作检查

1)目视楼层地面通道干净，无污渍，有光泽。

2)楼梯扶手表面用纸巾抹拭50cm，纸巾基本不污染。

3)大厦、小区内各类消防设施表面用纸巾抹拭50cm，各类墙面瓷砖表面用纸巾抹拭50cm，纸巾基本不污染。

4)大厦、小区内防火门用纸巾抹拭门板50cm，纸巾基本不污染。

5)电梯外门表面无污渍、无锈迹、光泽明亮。

6)设备层、水箱层、机房层地面干净，无杂物。

7)目视电梯地毯无砂粒，无杂物。

8)每日清洗公共卫生间，做到恭桶、便池无黄迹，脸池、台面、镜面无水迹、无毛发，水笼头上保持光亮，地面无污渍，木隔板无水迹及灰尘，卫生间内无异味出现。

9)目视电梯四壁表面光亮，无污渍。

10)目视玻璃无灰尘、水迹、干净明亮，无手印。

11)大理石晶硬表面光亮、无污迹、无脚印，墙壁下踢脚线、门柜下部无蜡迹。

12)地毯清洗无遗留污迹、无死角，水份吸走充分，无残留清洁剂。指示牌、宣传栏等目视无灰尘。

13)消防楼道台阶地面无污迹、无杂物。

14)立式垃圾筒表面光泽明亮，桶周围目视干净，无死角。

15)目视天花板、灯具无灰尘，无蜘蛛网。

2.外围、绿化清洁工作检查

1)道路、地面无杂物、垃圾，无杂草。

2)花坛、草地每日清扫、无杂物。室内绿化叶面干净，叶片光泽明亮，盆内无杂物。

3)垃圾房卫生每日清扫，门上及地面干净、无杂物。

4)水池内无杂物、漂浮物。

5)小区各种灯具整洁无积灰;各种告示牌整洁无积灰。

6)小区木地板、通道黑大理石边、游乐区干净无积灰。

3.地下室清洁工作检查

1)地面整洁无杂物、积水，墙面无积灰、污迹。

2)明沟、暗沟无污迹，积水无异味。

3)消防栓、积水泵阀门、配电箱、告示牌无污染、无积灰。

4)减速带上无污迹、无杂物。

5)地下车库管道及墙面无蜘蛛网.无积灰。

6)反光镜、告示牌无灰尘，垃圾桶无污染，无死角。

六、相关记录:《保洁组长工作检查表》