物业辖区房屋维修服务规程制度（优选10篇）

物业辖区房屋维修服务规程制度

适配人群	物业维修工，土建技工，防水施工员	使用场景	房屋维修，瓷砖更换，马赛克修复
编制目的	让维修师傅知道怎么修墙、瓷砖、马赛克、漏水这些活儿，别乱来，修完不掉皮不漏水。
适用范围	物业维修工，修房子墙面地面瓷砖马赛克、屋面水池、坐厕洗面器这些。
职责分工	维修工自己动手干，班长在旁边看看，主管不定期检查修得平不平、牢不牢、漏不漏。
操作流程	先清缝凿毛→再浸湿基层→然后填材料→抹平压光→最后刷涂料或贴砖。
执行标准	裂缝要凿成内八字口，补缝料得塞满压紧，腻子干透才刷漆，瓷砖缝不能高出表面，马赛克纸要泡透再揭，水泥砂浆得拍实压光。

物业辖区房屋维修服务规程(1)

一、土建部分的维修

(一)、墙和顶棚维修(石膏板基层)

1、修补发丝裂缝

a.沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。

b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底，待干后补刷面层涂料。

2、修补一般裂缝(刚性基层，非沉降裂缝)

a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。

b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。

c.准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。

d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

e.在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。

3、修补小孔、小洞

对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑，可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。

a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。

b.填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。

c.在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。

4、修补大的孔洞

a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填。

b.为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。

c.清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。

d.等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。

(二)、更换地面或墙面瓷砖、瓷片

1、剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。

2、涂抹水泥结合层。

3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直，划去砖缝多余泥浆。

4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片，留缝后不得高出瓷片周边弧形角。

5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。

6、对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖进行凿除(含结合层)，在门窗口或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料(修补程序同1.2.3.4.5.)。

(三)、更换外墙面、地面马赛克

1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。

2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层(水泥加107胶)。

3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。

4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。

5、粘贴约4小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。

(四)、地下室墙体堵漏

1、堵塞不漏水的孔洞

a.超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。

b. 将裂缝用水浸湿。

c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。

d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。

e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完)，半小时用湿手揩光面。

2、堵塞漏水孔洞

a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。

b.用水泥不漏水胶结材料堵填。操作时，按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料，在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内)，作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。

(五)、修补损坏的人行道和车道

1、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补;

对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。

a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。

b.用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

c.将要修补的砼表面浸湿(但不能太湿)。

d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实，填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。

e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。养护6天。(人行道在养护期间不得让人行走)。

2、人行道或车道上裂缝修补

a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。

b.浸湿要浇捣的裂缝。

c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。

d. 养护6天。

注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时，可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补;如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除，并用新拌砼填实。

(六)、开裂墙体和地面修补

1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，

用刷子将松散灰砂刷除干净。

2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。

3、用1:3水泥砂浆(稠浆)填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天。

4、修补地面同墙体，养护48小时后，用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。

(七)、修补损坏的踏步

1、将损坏部分凿成v形槽，直凿至坚实的砼层为止。

2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。

3、用水将露出部分浸湿。

4、如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。

5、用水泥浆涂抹v形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。

(八)、修补抹灰层

1、修补抹灰层裂缝

a.用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。

b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新填入的灰膏"固定住"。

c. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝

浸湿。

d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。

e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层，就要在裂缝处多填入一些灰膏，

待灰膏干燥15分钟后，再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。

f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水，对其进行湿养护，持续三天。

2、修补大面积的抹灰层

a.将损坏的抹灰面从墙体上刮除。

b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面，要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗;对于光滑的砼墙面，要用凿子将墙面凿毛。

c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。

d. 在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时，就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。

e. 待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常，第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止;在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。

f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。

(九)、维修渗水外墙

1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。

2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。 3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。

3、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。

4、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

5、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，再粉刷面层。

(十)、维修屋面水池(或水箱)

1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。

2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。

(十一)、屋面修漏(刚性屋面)

1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形，原刚性防水层分仓缝处漏水。

2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。

3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、pvc胶泥等。

4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

(十二)做砂浆面层

1、整理、夯实基础。

2、首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀，然后加水拌到颜色一致。

3、水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

4、如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木块搓平压光(不宜撒干水泥)。

5、如做地面在层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

(十三)贴地面砖

1、在房间四周墙面弹好 500mm水平线。

2、基层处理:对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。

3、做灰饼、做标筋:

①从墙面 500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度;

②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1-1.5m作标筋一道。有地漏的房间，标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20-30mm。

4、抹线平面:根据标筋高度用1:2或11:9.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求，如不行则重新刮平。

5、规方、弹线、拉线:

①测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝间的方法来解决;

②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

6、铺贴地砖:

①从房间里面向门口方向铺贴;

②在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰;

③砖背面抹满、抹匀1:2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直;

④用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

7、勾缝:

①用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑;

②如缝隙很小(1mm)以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙。

③水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。

8、养护:地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

(十四)坐厕安装

1、将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

2、在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

3、在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承接口上抹上玻璃胶，放在坐便器，并调整好坐厕位置。

4、将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

5、将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入8-10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。

6、连接好水箱进水软管。

(十五)立柱式洗面器安装

1、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

2、将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。

3、按墙上的印记用冲击钻 10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入 10mm膨胀螺栓并拧紧。

4、将安放立柱的地面印记内铺好15-30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。

5、将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。

物业辖区房屋维修服务规程制度：绿景物业辖区弱电系统设备日常巡检

适配人群	弱电巡检员，消防维保员，监控值班员	使用场景	弱电间巡检，智能工作点，消防探测器
编制目的	为了保证弱电设备天天能用，不出大毛病，让巡检有章可循，不漏查、不瞎查。
适用范围	物业弱电设备，包括配电间、烟感温感、监控摄像点、楼宇自控传感器这些。
职责分工	巡检员自己动手干，监控人员管摄像和报警，主管经理看结果、批方案、盯整改。
操作流程	每周查配电间和智能点，每季抽测报警按钮，每月保养摄像头，每年清烟感积尘、测传感器、做系统全测。
执行标准	带齐螺丝刀万用表记录本，箱内无灰、螺丝拧紧、摄像画面清楚、传感器数值准、备份盘能打开、记录写清时间问题和结果。

物业辖区弱电系统设备日常巡检规程

一.巡检维护人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全，发现重大问题立即报告。

二.所有弱电配电间、智能工作点以及其他前期设备每周巡检一次，巡检维护内容:运行状态、环境卫生、箱内外积尘清除、进出线螺丝紧固，前端装置设备运行情况等。

三.所有烟感、温感、报警按钮、连动装置每季抽测一次，烟感、温感每年清除积尘一次。

四.所有监控摄像点由监控人员，每班至少巡视一次，每月维护保养一次，红外报警、紧急按钮每季巡检、检测一次。

五.楼宇自动系统的温度、压力、流量等传感器每年二次检测、校验、变配电室电流、电压、功率因素传感器每年检测、检验一次，电磁阀每年检测二次。

六.所有应用软件应同时备份两套，每年应复审一次备份的有效性，做过数据修改或应用软件有变动的应另作备份。

七.每年对弱电的各个系统的各种功能做一次全面的测试。

八.详细记录巡检维护时间、情况、处理结果;发现一般问题立即解决，复杂问题应向主管、经理请示，因故没有处理应及时报告。

物业辖区房屋维修服务规程制度：物业辖区配电室干式变压器使用维护

适配人群	值班电工，高压运维工，配电值班员	使用场景	配电室运维，变压器投运，设备停电检修
编制目的	让配电室干式变压器用得安全、不出事，别烧了、别跳闸、别冒烟。
适用范围	物业配电室值班电工，管干式变压器的活儿。
职责分工	值班电工自己动手，另一人盯着看，班长偶尔来查查。
操作流程	先检查再送电，测电压、看温度、听声音，停电清扫不能少。
执行标准	用2500v兆欧表测绝缘，300mω才算够；温度报警140℃就停，风机90℃起80℃停；每班看一次，每季扫一次，母线不松、瓷瓶不裂、没异味。

物业辖区配电室干式变压器使用维护规程

1、设备使用交接班规定:

1.1 接班人要严格执行交接班制度规定，填写交接班记录。

2、设备使用交接班内容:

2.1变压器运行方式的变更及操作、检修、实验情况。

2.2变压器缺陷故障处理情况及其有关注意事项。

设备操作步骤:

1、变压器操作前检查:

1.1变压器投入运行前，应先将变压器各部清扫擦拭干净，器身、母线上无杂物。

1.2变压器各部绝缘瓷瓶完整无损。

1.3电压分线头在预定位置上。

1.4变压器接地线完好，无损伤。

1.5温控器完好，温度报警值在140摄氏度，超温跳闸值在150摄氏度，自动起风机值在90摄氏度，自动停风机值在80摄氏度。

1.6低压进线开关在断开状态。

2、变压器送电操作顺序:

2.1确认受电部位无问题。

2.2合变压器一次侧高压出线开关。

2.3测量变压器二次侧电压应在380v~420v之间，并且三相电压平衡。

3、设备使用的安全注意事项:

3.1变压器不允许超负荷使用，运行温度超过140摄氏度，应立即停电检查。

3.2变压器运行中发生一次侧开关掉闸或一次熔丝熔断，应立即进行停电检查，故障处理后再送电。

3.3运行中不可用手触摸浇注线圈表面。

3.4变压器在安装、配线、检修过程中，注意不得使螺母、垫圈等异物掉入变压器中。

4、设备运行中故障的排除:

4.1 变压器运行中发生一次开关掉闸或一次熔丝熔断，应立即进行停电检查，故障排除后再送电。若故障原因为二次侧接地、短路，故障未处理完不得合低压母联。

4.2温度报警时，应立即查明报警原因，如故障严重应停止运行。

4.3变压器发生火灾，首先应将一次侧开关及二次侧进线开关断开，再用"1211"或干粉灭火器扑救。

5、变压器要实行两人或多人操作确认制:

5.1变压器的投入或退出运行的操作必须严格执行"两票两制"认真填写运行日志。

设备维护规程:

1、变压器供电范围系统示意图:

2、变压器定时清扫规定:

2.1运行中的变压器每季停电清扫一次，确因需要不能随时倒路停电的变压器，必须利用检修时进行清扫，两次清扫时间间隔不得超过三个月，由主管负责安排组织。

2.2配电室每天清扫一次，由值班电工负责。

3、变压器使用中的检查:

3.1检查周期规定:

(a)运行中的变压器每班检查一次。

(b)负荷急剧变化、恶劣天气或变压器故障处理后，要增加检查次数。

4、变压器检查内容:

4.1二次侧电流、电压、温升、声音变化情况。

4.2本体一、二次侧母线无振动，零线接地良好，无过热。

4.3母线卡子、接头无松动，瓷瓶清洁，有无裂纹和碰伤，无放电痕迹，外壳接地线良好。

4.4运行中无异味、无异常声响。

5、检查发现有异常情况应及时做好记录并上报，及时修理。

6、变压器常见故障的排除方法:

6.1瓷瓶破裂或有放电痕迹，要停电更换。

6.2一、二次母线及零线松动，应停电紧固。

6.3有异常声音应停电检查。

7、安全注意事项:

7.1变压器停电48小时以上，送电前用2500v兆欧表摇测一次线圈绝缘电阻，阻值在300mω以上时，方可送电。

7.2变压器检修时应认真填写高压电气设备检修工作票。

7.3变压器新装或停用48小时以上，送电后应空载运行24小时后才可带负荷。

7.4变压器周围3米之内不准动火，检修时办理动火证，并采取防范措施。

物业辖区房屋维修服务规程制度：物业辖区洗手间清洁

适配人群	保洁员，物业保洁岗，外包保洁工	使用场景	公用洗手间，小区物业，日常保洁
编制目的	让洗手间干干净净，不臭不脏，大家用得安心放心。
适用范围	小区里所有公用洗手间，保洁员每天要打扫的地方。
职责分工	保洁员自己动手做，领班偶尔来看看，主管不定期抽查。
操作流程	先放暂停牌，再扫地倒垃圾，刷便器冲水，擦镜面洗手盆，消毒拖地，除水锈，喷香。
执行标准	用胶扫把、洁瓷灵、刷子、干清洁巾、消毒水、干拖布、酸性清洁剂、空气清新剂。地面不能有水渍，镜子要亮，便器没黄渍，屋里没怪味。

物业辖区洗手间清洁规程(五)

1.0适用范围:

适用于公司管理小区内所有公用洗手间的保洁

2.0工作程序:

2.1将"正在保洁、暂停使用"的塑料牌放置洗手间门口。

2.2用胶扫把扫净地面垃圾、杂物，倾倒纸篓里废物。

2.3向便器内倒入洁瓷灵，用刷子擦拭，然后用水冲洗尿槽、大便器。

2.4用干的清洁巾把镜面、洗手盆上水珠抹干净。

2.5用消毒水进行消毒杀菌，并用干拖布把地面的水拖干。

2.6如发现洗手盆有水锈，应使用酸性清洁剂清理干净。

2.7喷上少许空气清新剂或点燃卫生香。

3.0标准:

3.1目视地面墙壁干净，便器洁净无污垢、水锈渍，室内无异味。

3.2每天多次打扫，随时保持干净。

4.0注意事项:

禁止使用强碱性清洁剂，以免损坏地面及设备。

编制:审核:批准:日期:

物业辖区房屋维修服务规程制度：s物业辖区综合布线系统维修保养

适配人群	通信线路工，弱电运维员，综合布线技工	使用场景	通信机房维护，弱电间巡检，综合布线保养
编制目的	让配线架保养不乱来，防止跳线乱接出问题，设备干净好用。
适用范围	弱电维护岗，配线架、光纤机架、楼层配线架。
职责分工	维护员自己干，班长看一眼，技术员偶尔抽查。
操作流程	按计划做保养，用专用工具压跳线，拆不用的跳线，清灰，紧固模块，补标牌，填检查表。
执行标准	灰要擦到看不见，螺丝拧紧不晃，标牌字清楚，跳线压得牢不松动，检查表当天填完不漏项。

1.严格按照保养计划进行系统的保养。

2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。

3.配线架没有用的跳线应拆除。

4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。

5.检查紧固有关的配线架和模块。

6.检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。

7.工作完成后填写通讯线路设备检查表

物业辖区房屋维修服务规程制度：物业辖区火灾报警系统保养

适配人群	消防维保人员，中控值班员，弱电技术员	使用场景	消防中控室，楼层井道，设备机房
编制目的	让火灾报警系统一直好用，一有火就能马上响、准确定位，不误报也不漏报。
适用范围	物业管的小区里所有火灾报警设备，包括主控屏、烟感器、温感器、分线箱这些。
职责分工	维修组的人自己动手干，值班员帮忙盯现场，主管偶尔来抽查看看有没有漏做。
操作流程	每天按自检键、消声键、复位键；每月加测电压、查电池、看线路、清集控柜；每年拆洗探头、紧电线、喷烟测试。
执行标准	自检要出打印纸，消声得真没声音，复位后屏显正常；电压用万用表量，电池要能撑够时间；喷烟时烟感必须响，不响就得换掉。

物业辖区火灾报警系统的保养规程

一、目的: 确保火灾报警控制系统运行在良好状态，能及时准确地报警

二、适用范围: 本公司管辖区火灾报警系统

三、职责:维修组人员必须严格按以下规程执行。

四、相关文件:

五、操作规程:

1、日检(对火灾报警主控屏进行自检功能检查)

1)按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。

2)按消声键，消除声音。

3)按复位键，使主控屏恢复到正常状态。

2、月检

1)完成日检全部内容。

2)测试主控屏主要工作电压、检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验。

3)检查楼层井道内的分线箱、箱门及箱体外观情况箱内外线路有无缺损和故障隐患。

4)检查各单元箱内外电路和指示灯是否正常。

5)对消防中心集控柜进行清扫、除尘、检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。

6)因受环境影响而导致烟感器、温感器的脏污应及时清洁。

3、年检

1)逐个拆下烟感器、温感器的对其上的灰尘，锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固。

2)对每个楼层井道内的分线箱，各单元进行开箱清洁，并对箱内外导线进行紧固。

3)喷烟检查每个烟感器的报警的正确性。

六、相关记录

1、消防中心值班记录

2、消防设施月保养记录

3、消防设备年保养记录

物业辖区房屋维修服务规程制度：物业辖区水泵定期保养

适配人群	物业维保员，水泵操作工，消防设备专员	使用场景	生活泵维护，消防泵测试，喷淋泵巡检
编制目的	让水泵能一直正常用，或者随时能用上，别坏掉，别出问题。
适用范围	物业管的所有水泵，生活泵、消防泵、喷淋泵、潜水泵、空调泵。
职责分工	物业工程部的人来干，班长带着做，主管来检查，值班员配合记录。
操作流程	先断电，再查泵体、电机、阀门、管道、控制柜，最后试运行看效果。
执行标准	用兆欧表测绝缘，压力表要准，盘根不漏水，螺丝拧紧，油漆不掉，转向要对，试运10-15分钟，射程超6米。

物业辖区水泵定期保养规程

1.0目的

确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。

2.0适用范围

物业公司所管理范围内的水泵

3.0管理内容

3.1生活水泵每月进行一次一般性检查保养，记录在《水泵月保养记录》上，每半年进行一次全面保养，记录在《水泵半年保养记录》上。

3.2消防水泵和喷淋水泵每两月进行一次试运行，运行时间10-15分钟，消防泵起动时在管网顶部测试消火栓出口喷水射程达6m以上。每半年进行一次全面保养，记录在《水泵半年保养记录》上。

3.3生活泵、潜水泵每半年进行一次全面保养，记录在《水泵半年保养记录》上。

3.4保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养，记录在《水泵月保养记录》上。

3.5泵体的保养

3.5.1检查泵体有无破损、铭牌是否完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。

3.5.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。

3.5.3查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。

3.5.4联轴器的连接镙丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

3.5.5生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。

3.6电机的保养

3.6.1电机的保养每月进行，记录在《水泵月保养记录》上。

3.6.2外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

3.6.3拆开电机接线盒内的导线连接片，用500v兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻应不低于0.5兆欧。

3.6.4接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

3.7相关阀门、管道及附件的保养

3.7.1相关阀门、管道及附件的保养，记录在《水泵月保养记录》上。

3.7.2各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。

3.7.3单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

3.7.4压力表指示准确，表盘清晰。

3.7.5管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。

3.7.6点动判断泵转向是否正确，若有误应予更正。

3.8控制柜的保养

3.8.1控制柜的保养，记录在《水泵月保养记录》上。

3.8.2断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作奕灵活可靠。

3.8.3检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完发好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线镙丝。

3.8.4清洁控制柜内外灰尘。

3.8.5合上总电源，检查电源指示应正常。

3.9保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。

3.10观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。

4.0相关记录

4.1《水泵月保养记录》

4.2《水泵半年保养记录》

编写:zz审批:zz

物业辖区房屋维修服务规程制度：物业辖区突发应急事件处理

适配人群	秩序主管，巡逻员，监控员	使用场景	爆炸案，凶杀案，绑架案
编制目的	防止小区出事，看看有没有异常，保证大家安全，盯住公共地方，让住户和员工都平安。
适用范围	小区里所有巡逻的秩序维护员，还有监控中心和各岗位的人。
职责分工	秩序主管带头管这事，巡逻员动手干，领班现场指挥，监控员配合报信，其他部门听命令行动。
操作流程	发现情况马上报领班，保护现场别让人碰，疏散人群别乱跑，拉警戒线守着，给警察讲清楚看到啥。
执行标准	用对讲机喊话，拿警戒绳划圈，记清时间地点人物，急救只让会的人做，失物要核对身份证才还，可疑电话别挂断等警察查。

1.0 目的

为监视和巡查管辖区，防止不安全事件发生，掌握小区正常运作状态和公共秩序，完善安全设施，确保住户、员工生命财产安全。

2.0 适用范围

适用于本小区范围内

3.0 管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2各级管理人员及秩序维护巡逻人员加强巡查。

4.0 操作细则

4.1 发生爆炸案时之处理程序

4.1.1 各岗位如发现爆炸时，立即上报当值领班。

4.1.2 监控中心值班员报警，并派秩序维护员保护现场，劝阻业主不要惊，马上通知各部门，听从领导指挥人员有秩序地撤离现场，不要乱闯，避免引起其它不必要的事故。

4.1.3 在公安人员到达之前，业主应留在安全地带，并维护好现场秩序，迅速将伤者送往医院抢救。

4.1.4 应在现场周围划出警戒线，拉上警戒绳，并派专人专职看守，不得让无关人员进入。

4.1.5 及时向公安人员提供案发前后的可疑线索，目击者要向公安人员主动提供所目睹的详细情况。

4.1.6书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.2 如何保护杀人案件现场

4.2.1服务中心、监控中心及岗位秩序维护员接到业主、住户报告凶杀时，立即通知秩序维护部当值领班赶往现场。

4.2.2并派秩序维护员保护现场的原始状态，在公安人员到场前，不许任何人触摸或移动现场中的任何一件物体，因为现场上的任何物品可能成为证实犯罪的确凿证据。

4.2.3 不要引起惊慌，立即疏散围观人员，避免事态扩大。

4.2.4 及时向公安人员提供案发前后的可疑线索，目击者要向公安人员主动提供所目睹的详细情况。

4.2.5 尽量配合公安机关破案。

4.2.6书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.3发生绑架案件处理程序

4.3.1 如发现案犯正在绑架人质时，应立即用对讲机领班，领班根据现场实际情况随时下达命令。

4.3.2 当值秩序维护员迅速赶到尽力阻止案件人发生，并将犯罪分子抓获。如不能完成以上行为，应记下犯罪分子人相貌、交通工具特征或号码、人质情况以及案犯逃离方向等。

4.3.3 监控中心应迅速向公安机关或附近巡警报告。

4.3.4书写报告，报相关部门存查，跟进处理。

4.4失物处理程序

4.4.1在公用地方，如走廊、楼梯等拾获财物时，应立即向当值领班报告，并交回服务中心，等待失主领回。

4.4.2 将财物情况详细记录在个人及部门工作日志上。

4.4.3当物主来领回失物，应要求其说出失物日期、地点详情，情况符合，在部门工作日志上签收，并登记身份证号码。若有可疑之处，可报警处理。

4.4.4 拾获有价值或名贵的物品，应交回当值领班并及时交行政部处理，并考虑是否交警方处理。

4.4.5 将详细情况记录后，尽快呈报领班。

4.5发现住户受伤或生病处理

4.5.1 当发现住户或有任何人在公共地方突然晕倒或意外受伤时，必须通知当值领班及主管。

4.5.2 将病者或伤者安置在适当地方休息，并设法通知其家人。

4.5.3 妥善保管好伤者或病者的财物。

4.5.4 只有受过急救训练者，方可急救伤者。

4.5.5 尽量将伤者或病者与围观者隔离。

4.5.6 将详细情况记录后，尽快呈交领班。

4.6可疑物及恐吓电话处理程序

4.6.1秩序维护员在巡视时如发现可疑物品，应及时上报领班，并不准触摸，指导业主、住户或行人远离该处，秩序维护领班发现物品有可疑之处，须报上级领导及消防值班中心，如明显属危险品或爆炸物品等，立即通知当值领班致电110支援。

4.6.2如接获恐吓电话或任何有危险性发生的电话，须保持镇定，与对方详谈，留意电话背景、动机及有任何要求，如对方已经收线，不要把电话挂断(待警方寻找电话来源)，通知上级主管及公司领导，并尽快报警求助。

物业辖区房屋维修服务规程制度：物业辖区大理石打蜡

适配人群	保洁员，石材养护工，物业保洁主管	使用场景	物业保洁，石材养护，公共区域维护
编制目的	让大理石看起来干净、亮堂，不灰蒙蒙的。
适用范围	小区里所有大理石做的地面和墙面。
职责分工	保洁员自己动手干，领班偶尔来看看，主管不定期抽查。
操作流程	先放告示牌，再用机器起蜡，吸干，拖两遍湿的再拖一遍干的，等干透才上新蜡，一层层涂，最后抛光。
执行标准	起蜡水要配好装进水箱，机器来回走2-3次，重叠10厘米，吸水要吸干净，拖布不能滴水，蜡要涂匀，每层隔30分钟，手感干了才行，抛光得等三天后。

物业辖区大理石的打蜡规程

一、目的:为了保证大理石清洁、光亮。

二、适用范围:大理石地面、墙面的打蜡。

三、职责:责任保洁员应按规范操作，做好大理石的打蜡工作。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.作业程序

1)先把上蜡告示牌放置于工作现场。

2)抬起机座，套好黑色纤维。

3)配好起蜡水装入多功能洗地机的水箱内。

4)开动机器，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀涂在地面上。

5)控制机器，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀涂在地面上。

6)控制机器走向，由左至右，来回走动2-3次。上行下行之互叠约10cm。

7)五分钟后用吸水机把起蜡水和旧蜡渍吸干。

8)用湿拖把拖两次，再用干拖布拖一次。

9)等地面干透后进行封蜡。

10)把落蜡拖把浸透蜡水。

11)把拖把放在压水夹上稍微夹干后，将蜡水均匀地涂在地面上。

12)层与层之间相隔约30分钟(手感干爽为准)

13)约三天后，待最后一层蜡干，用高速抛光机抛光。

14)大理石墙面打蜡每两月一次。

2.工作标准

1)目视地面和墙面无灰尘，可映出物体轮廓。

2)用干净的纸巾擦拭50cm长，纸巾无明显污染。

六、相关记录:清洁记录表

物业辖区房屋维修服务规程制度：物业辖区突发停电处理

适配人群	秩序主管，消防监控员，当值领班	使用场景	停电事件，市电中断，消防广播启用
编制目的	停电时快干活，别让事情变乱，保护大家安全，不让业主慌。
适用范围	秩序维护部所有人，管巡逻、报信、守门这些事。
职责分工	秩序主管带头，领班盯现场，消防中心值班员报信，工程部来修电。
操作流程	先发现停电马上报，再查哪没电，开广播通知，守通道，防坏人，最后写报告。
执行标准	手电和应急灯要亮着，广播声音要清楚，通道门得打开，访客不能进，电话有人接，报告当天交。