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物业维修工

时间：2026-09-20 10:41:48

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发布时间：2026-09-20

适用岗位：物业维修工、机电维修员、公共设施维修员

编制目的	让公共设施不坏掉、不耽误大家用，坏了马上修好，老的换新的，不够用就加量。
适用范围	各管理处管的所有公共设施，比如路灯、电梯、消防栓、喷泉、垃圾桶这些。
职责分工	管理处主任带头干，分管主管盯进度和验收，维修人员动手修，总经理批大计划和大钱。
操作流程	先列《公共设施一览表》，再定年度计划，按计划开工收工，修前要审批，修完要验收，抢修必须马上动。
执行标准	修路灯得亮起来，修水管得不漏水，换零件得用原厂货，外委要签合同，自修要填单子，500元以上必须报批，验收要签字留记录。

园区公共设施改造及维护维修工作规程

1目的

确保及时更新、改造、维护维修公共设施，保证其适时适量增容和正常运行。

2.适用范围

适用于各管理处管理的公共设施的改造及维护维修。

3.职责

3.1总经理负责审批《年度公共设施改造及维护维修工作计划》。

3.2管理处主任负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。

3.3分管主管负责监控和验收公共设施改造及维护维修工作质量。

4.程序

4.1定义

4.1.1公共设施的抢修:是指损坏的公共设施，已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其即时进行的维修。

4.1.2外委:指委托工程部以外的单位进行的改造及维护维修。

制定背景	小区常有突发事情没人管，晚上容易乱套，怕出事没人处理。
适用范围	公司各部门经理以下员工，客户服务中心值班这事。
职责分工	办公室安排排班，值班人自己干，经理盯着看，出事找经理汇报。
管理规定	必须按时到岗，不能溜号，填好登记表，大事马上报经理。
监督与罚则	每天查登记表，缺勤或漏报要问清楚，出问题追值班人责任，办公室每月核对调班记录。

制定目的	写字楼里设备多、人来人往，怕出安全事故，怕工程出岔子。
适用范围	物业副总、工程部、住宅配套施工区域。
职责分工	副总带头抓安全，工程部落实日常防护，施工方守现场规矩。
管理要求	签合同前要查清楚，施工计划得写明白，安全教育不能少，隐患发现马上改。
监督与检查	总经理盯着看，每月查记录，没做到就谈话补课，再犯要扣绩效，严重时调岗。

制定目的	怕消防设施出问题，用户安全没保障。想让设备一直好用，大家住得安心。
适用范围	管所有物业的消防设备和日常检查。包括灭火器、消防栓、监控室这些。
职责分工	总经理建消防小组，管理处主任盯本区域，维修工天天查设备，机电主管盯着他们干。
禁止行为	不许堵消防通道，不许乱接电线，不许没批就动火，不许装修用易燃材料，不许乱放危险品。
检查与监督	每周检查填表，有问题发整改单，限期改完再复查。没改就追着问，三次不改要上报。每月汇总记录，领导抽查。

制定目的	小区设备老了容易出毛病，怕停电停水电梯坏掉，影响大家生活。
适用范围	物业维修主管、维修班、小区所有公共设备。
职责分工	主管定计划盯落实，维修员按时修、及时报故障，班长带班守夜。
管理要求	每月检查设备，坏了马上修，年检不拖拉，台账天天更新。
监督与检查	经理每周查记录，没做就扣绩效，修慢了要写说明，三次不到位调岗。

制定目的	怕电工操作不当出事故，设备老化没人管，线路乱接起火。
适用范围	法院物业的维修电工，公共区域所有水电设施。
职责分工	电工自己查设备、做记录、报问题；主管盯整改；班长带班检查。
管理要求	必须持证上岗，每天巡检记清楚，坏的马上报，工具要保养好。
监督与检查	主管每周抽查记录本，发现漏巡或不报扣当月绩效，三次没改调岗。

制定目的	怕水管漏水、水箱脏、水泵坏、冬天冻裂、消防设备失灵，影响大家用水和安全。
适用范围	管楼里所有水管、水箱、水泵、阀门、消防设备、天沟、泵房。
职责分工	维修员天天看、发现问题马上修；清洗水箱的人要有健康证；泵房轮换水泵别超半个月。
管理要求	水箱半年洗一次、一年消一次毒；停水前要贴通知；冬天包管道；消防泵每年试一次。
监督与检查	主管每周查记录，没做就扣分；水质报告不交、试泵不记、通知不发，算失职；查到问题当天改。

编制目的	让客服知道业户想要啥、觉得啥不好，早点发现早点改。
适用范围	金海湾所有跟业户打交道的工作人员。
职责分工	管理处主任组织安排，客服主管写总结、反馈消息，一线客服人员去问、去听、去记。
操作流程	先定好谁要沟通，再选方式比如打电话或发通知，接着问十类问题，最后汇总意见写报告。
执行标准	通知要用纸条贴出来或电话说清楚，问卷要发到户，回访不能重复，每月访问量按表格算，投诉当天要登记，处理结果得告诉业户。

设立背景	商场要开业得先搞定水电暖气这些基础工程，还得有人管物业。不然没法正常营业。
核心职能	盯工地质量进度，管物业团队搭建，定物业流程标准，控装修和费用。
工作内容	查水电隐蔽工程，盯整改，审装修方案，跑市政部门，做物业预算，建检查体系。
协作关系	向总经理汇报。跟工程部、设计院、项目公司、供暖电业自来水燃气部门常打交道。配合招商和运营。

制度目标	防止锅炉出事，让锅炉一直安全烧水，司炉工不乱来，不出安全事故。
职责分工	司炉工负责操作、排污、供水、记录、清洁；主管负责人管问题上报和处理。
核心条款	必须持证上岗；一炉一排；不准脱岗换班；操作间不许外人进；按时供水收票。
执行要求	每天扫两次地，两月洗一次炉，月底交水票统计，运行记录天天写，耗材要盘点，问题马上报。

设立背景	小区设备老出问题，业主老投诉，得有人专门盯着水电气和消防。
核心职能	管好水电消防这些硬设备，不让它们趴窝，出了事马上顶上。
工作内容	巡设备、记数据、换灯泡、修开关、做保养、填记录、盯装修。
协作关系	听工程主管安排，跟客服对接业主报修，和保安一起处理突发停水停电，帮维修工递工具看现场。

制定目的	怕对讲机乱用、丢掉、弄坏，影响巡逻和应急联系，让大家用得规范点。
适用范围	只管护卫员执勤时用的对讲机，包括拿、说、充、交这些事。
职责分工	管理处主任批例外情况，护卫员自己保管使用，班长每天看交接签字，主管不定期查。
禁止行为	不准借人、不准带出小区、不准乱调频率、不准闲聊、不准私自拆修。
检查与监督	新员工培训时学规定，班长每天交接时检查签字，每月抽查使用录音，没签或乱用扣当月绩效，三次违规停岗学习。

制定目的	怕施工乱套，质量不好，干活慢，花太多钱。想让大家按规矩来，活干得又快又好。
适用范围	就管工程技术部的人，管智能化工程从接活到干完的全过程。
职责分工	经理带头抓总，助理编方案盯现场，项目负责人买材料带人干活。
禁止行为	没签合同不能开工，高空不系安全绳不行，雨天带电作业不准，安全帽不戴不许进工地。
检查与监督	每步都有表要填，经理和助理盯着看，进度每天报，出问题马上改，不填表不给验收，拖一天扣工分。

设立背景	空调设备要一直转，得有人盯着看、修、调。不然夏天热冬天冷，大家都不舒服。
核心职能	盯设备运行、修突发故障、调温湿度、做保养、写记录。活儿都在机房里干。
工作内容	查设备状态、测温湿度、调空调模式、填维修单、搞卫生、交班、保养机器。
协作关系	听主管安排，跟工程部交维修单，配合业主客户提需求，和同事换班交接。

制定目的	军区花园要成一流花园小区，得靠干净环境、安全保卫、消防到位、维修及时、服务贴心，不然住户不满意，物业也难保值增值。
适用范围	管全体住户的居住环境，包括保洁绿化、保安巡逻、消防检查、房屋维修、便民服务这些事。
职责分工	园区经理牵头，物业管理员带小组管卫生绿化，保洁队绿化队干活，保安员兼清洁监督，全员都要参与。
禁止行为	不能乱贴乱涂乱排水乱堆放乱竖广告牌；不能让路面有垃圾、草坪超长、乔木不修剪、消防器材缺配、维修拖拉不回访。
检查与监督	每天16小时保洁，每周巡查植物，每月修剪绿篱，每季度评比检查，扣分就扣工资，死角整改定人定时定内容定复查，没做到马上重做。

制定目的	怕买错东西影响服务，保证买来的配件和外包服务都靠谱，让业主住得安心。
适用范围	管各部门买的东西，还有修东西的供货商、绿化的外包公司。
职责分工	各部门报采购计划，管理部审核买东西、管供货商档案，工程部看设备采购，总经理批钱。
禁止行为	没进合格名单的贵配件不能乱买，绿化外包不按合同干不行，质量差两次就踢出名单。
检查与监督	每月26号前交计划，管理部三天内审完，7号前落实采购，用部门填反馈单，管理部汇总查，不合格就退货或换人。

编制目的	让第一个接到咨询或办事的人知道该干啥
适用范围	物业前台、客服、所有一线接待人员
职责分工	谁最先被问到谁就是责任人，主任要兜底，同事要配合交接
操作流程	先热情接待，再弄清来意，能办马上办，不能办就说明白，不是自己管的要带过去
执行标准	说话不能说不知道，解释要简单清楚，承诺时间必须做到，转交要当面说清，记录要写清楚时间地点事由

设立背景	小区设备老了总出问题，得有人天天盯着修
核心职能	修水电暖消防这些公共设施，保证住户能正常用
工作内容	巡检设备、记维修单、接报修、做保养、处理应急抢修
协作关系	听主管领导安排，跟电梯维保单位配合，帮住户修家里问题，和校园网管理员对接登记

设立背景	小区要有人盯着摄像头，防止坏人乱来，物业得管好安全。
核心职能	盯屏幕、看画面、保设备不坏、记清楚每件事。
工作内容	开机检查、调画面、擦屏幕、写值班本、锁门、不让人乱碰机器。
协作关系	听保安队长安排，跟巡逻保安对讲机喊话，帮保洁大姐查丢东西，录像给主任批了才能放人看。

设立背景	大厦供电要有人管，设备得有人盯，出了故障得马上修。
核心职能	管电、修电、保电。看仪表、巡设备、填记录、记报修。
工作内容	抄数据、填表格、登记报修、做清洁、巡电器、排小故障。
协作关系	听值班长安排活，跟主管工程师请假，和供电局打交道，和上下班同事交接清楚。