物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度

适配人群物业维修技工，安防系统维保员，弱电设备巡检员，监控系统操作员，安防设施管理员使用场景小区安防维护，室外摄像巡检，监控设备故障处理，防盗系统日常维保，监视室设备检查
编制目的让小区监控一直能看清人和车，别黑屏别模糊，夜里也能照得清清楚楚。
适用范围物业管的那些摄像头、监视器、控制器，还有所有装在室外的设备。
职责分工维修组的人动手修和保养，班长在旁边看着，主管偶尔来查一查。
操作流程先看图像清不清，再查线松没松、电通没通，接着擦镜头、调焦距、看支架稳不稳。
执行标准用螺丝刀拧紧接口，拿软布擦镜头，电压表测有没有电，风扇要转得匀，防雨罩不能漏缝，每月必须做一遍。

物业辖区防盗监控系统的维修和保养规程

一、目的: 保证小区防盗监控系统的正常工作。

二、适用范围: 本公司管辖区的防盗监控系统

三、职责:维修组人员必须严格按以下规程执行。

四、相关文件:

五、操作规程:

1、维修

1)监视图像不清晰的检修步骤:

2)调节监视器上的旋钮;

3)检查视频线有无松动;

4)校正镜头焦距;

5)清理镜头和防尘罩上的灰尘;

6)检查摄像头或镜头是否损坏;

7)监视器没有图像的检修步骤;

8)检查摄像头是否通电;

9)检查视频连线有无断裂;

10)检查摄像头是否损坏;

11)控制器不能控制的检验步骤;

12)检查控制器控制电压有无输出;

13)检查控制电压有无输入;

14)检查输入杆件是否损坏;

15)检查输出杆件是否损坏;

2、保养

1)规定每月对系统进行一次维护保养。

2)检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。

3)检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否完好。

4)检查监视室的通风，照明、检查各控制系统、监视系统线接触是否完好。

5)对于室外摄像系统，检查其防风、防雨防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。

六、相关记录

1、设备维修记录

2、防盗监控系统保养记录

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区公共洗手间清洁

适配人群保洁员，保洁班长，保洁主任使用场景小区公厕，日常保洁，高频巡检
编制目的让洗手间不脏不臭，看着清爽，闻着没味儿，大家用着安心。
适用范围小区里所有人能进的厕所，不是家里那种，是楼道口、花园边那些。
职责分工保洁员动手干，保洁班长转着看，保洁主任偶尔抽查，谁发现不对就喊人改。
操作流程先放“工作进行中”牌，冲大小便池，刷顽固污渍，擦台面镜子扶手，补纸巾洗手液，拖干地，喷空气清新剂。
执行标准洁厕水、洁而亮、小灰铲这些工具都得用上；镜面不能有水印，台面摸着不黏，地面不能湿脚，纸巾盒不能空，空气要有点清香。

物业辖区公共洗手间清洁规程(七)

1.0目的

确保洗手间干净，整洁，空气流通。

2.0适用范围

适用小区公共厕所的清洁。

3.0职责

保洁员负责辖区内公共洗手间的清洁工作。

保洁主任负责检查清洁质量。

3.1内容

4.0序号阶段内容

1清洁前准备工作

1)工具:扫把、拖把、毛巾、洁厕水、洗衣粉、洁而亮、洁厕刷、空气清新剂等。

2)在洗手间门前放上"工作进行中"标识牌。

2操作程序

1)首先打开洗手间大小便池每一个冲水阀冲水，并对大小便池进行全面洗刷。

2)如遇有水锈或顽固污迹，使用洁厕水、洁而亮、去污粉、稀盐酸、小灰铲进行洗刷，直至干净。

3)用抹布擦洗污垢，使用洁而亮、洗洁精、去污粉等清洁剂擦洗洗手池台面、纸巾盒、镜面、扶手、洗手液盒、门拉手、门窗等，确保干净。

4)补充更换洗手间香球、纸巾、洗手液。并由更换物品的人员对所更换的物品质量进行检查工作，发现伪劣物品及时向主任汇报并作好相关记录。

5)清洁完后应拖净地面水迹，清理工具并喷洒空气清新剂。

6)正常工作期间，保洁员须不断(具体巡视频率以各管理处实际情况去确定)对洗手间进行巡视清洁，以保持洗手间的干净，及时补充纸巾。

3注意事项

1)巡视过程中及时清理垃圾，垃圾篓内垃圾不得超过总容积的2/3。

2)每天至少一次对电动清洁设备进行检测，确保正常使用。发现问题及时上报保洁班长。

3)每周至少对洗手间内墙壁、隔板、风口、排风扇等进行一次清洁。

4)每周至少两次用洁厕水兑水混合液对洗手间地面进行刷洗。

5)每月对洗手间高位灯饰进行一次全面清洁。

4监督

1)保洁班长每日至少两次对洗手间进行巡视检查。并将检查结果记录在《洗手间检查记录表》上。

2)保洁主任不定期对洗手间清洁情况进行抽查，并将抽查结果记录于《洗手间检查记录表》。

5.0记录

5.1《洗手间清洁检查记录表》

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区绿地清洁

适配人群保洁员，绿化保洁岗，环境维护员使用场景绿地保洁，绿篱养护，草地清洁
编制目的让草地和绿化带干干净净，不堆垃圾，看着清爽。
适用范围负责绿地清洁的保洁员，管的是草地和绿化带。
职责分工保洁员自己动手干，班长偶尔来看看，主管不定期抽查。
操作流程先用扫把扫大块垃圾，再弯腰用手捡小东西，顺手清绿篱下面的落叶。
执行标准早上下午各扫一回，每小时转一圈看看；地上不能有枯叶、果皮、大石子，烟头一平方米最多一个，眼睛一看就得干净。

物业辖区绿地的清洁规程

一、目的:保持草地和绿化带的清洁。

二、适用范围:草地和绿化带的清洁。

三、职责:责任保洁员应按规范操作，做好草地和绿化带的清洁工作。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.作业程序

1)用扫把仔细清扫地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。

2)对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。

3)在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。

2.工作标准

1)每天早晨、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保持清洁干净。

2)目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无3cm以上的石块等杂物，烟头控制在100平方米1个以内。

六、相关记录:清洁记录表

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区对讲防盗报警系统保养

适配人群保安人员，维修技工，系统维保员使用场景物业辖区，紧急报警，住户联系
编制目的让对讲和报警系统一直能用，客人来能联系上住户，住户有急事能及时喊人帮忙。
适用范围小区里所有对讲机、报警器这些设备。
职责分工保安发现坏了就报修，维修班的人来修，清洁工擦墙时要小心别碰坏主机。
操作流程保安先报故障，维修班马上派人修，每半年必须全面检查主机、线路、解码器。
执行标准测电源电压是否正常，拧紧电线接头，里外灰尘全清掉，专人干这事，别人不准乱动开关和开箱。

物业辖区对讲、防盗报警系统的保养规程

一、目的: 保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。

二、适用范围: 本公司管辖区的对讲、防盗报警系统

三、职责:

1、保安随时解答住户对使用方法的咨询。

2、维修班接受住户故障投诉和故障处理。

四、相关文件:

五、操作规程:

1、保安一旦发现主机出现故障，应及时通知维修班。

2、维修班应根据故障登记情况及时派专人维修。

3、每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。

4、检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头、清扫机箱内外灰尘。

5、维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。

6、清洁工清洁墙壁时避免对主机产生强大震动，并注意防止水渗入主机箱内。

六、相关记录:对讲报警系统半年保养记录

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区监控系统维护

适配人群值班技术人员，监控系统管理员，前端维护员使用场景监控中心运维，前端设备巡检，告警响应处置
编制目的让监控系统一直好好干活，别出毛病，保护设备安全运行。
适用范围物业监控中心值班员、前端采集设备、日常巡检环节。
职责分工值班员自己动手干，站长盯着看，值班长管软件和文档。
操作流程每天看告警报表、每月做巡检、每季备份数据、每半年测性能。
执行标准电压要在额定值上下浮动范围内，接地要牢，设备要干净，日志不能乱，备份要标清楚日期，报表要装订好。

物业辖区监控系统维护规程

1.监控系统设备包括:各级监控中心主机和配套设备、计算机监控网络、监控模块及前端采集设备。

2.监控中心主机和配套设备应由不间断电源供电，交流电压的变化范围应在额定值的-15%~ 10%内;直流电压的变化范围应在额定值的-15%~20%内。

3.监控中心主机和配套设备应有良好的接地。

4.保持监控中心主机和配套设备的整齐和整洁。

5.监控系统作为通信电源的高级维护手段，其自身应有例行的常规巡检、维护操作和定期的对系统功能与性能指标的测试。

6.分析每天的各种告警数据报表、历史数据报表和参数曲线，结合月、季的阶段汇总报表，了解设备设备运行情况，报告给站长制定相应的设备维护设计。

7.日常值班人员应对系统终端发出的各种声光告警，立即作出反映。对于一般预报警，可以记录下来，进一步观察;对于紧急告警，应电话了解报警来源，严重应通知站长。

8.(每月)对监控系统作好巡检记录:

a)监控中心内设备，服务器、业务台、打印机、音响和大型显示设备等运行是否正常;查看系统操作记录、操作系统和数据库日志，是否有违章操作和错误发生。

b)前端采集设备的数据采集、处理以及上报数据是否正常。

9.监控系统的功能和性能指标每季抽查一次，每半年检测一次，抽查检测过程以不影响供电系统的正常工作为原则。

10.数据的管理和维护:

a)系统配置参数发生改变时，自身配置数据要备份，在出现意外时，用来恢复系统。

b)系统操作记录数据，每季备份一次，以作备查。

11.监控中心和监控站中主机的系统软件有正规授权，应用软件有自主版权，系统软件应有安装盘，在系统出现以外情况下，重新安装恢复。具备完善的安装手册，用户手册和技术手册，整套软件和文档由值班长保管。

12.数据库内保存的历史数据在定期倒入外存后，作上标签妥善保管。

13.每日、每月、每季和每年打印出的报表，装订成册，妥善保管。

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区维修过程检验

适配人群工程领班，工程主管，客服回访员使用场景公共区域维修，业主室内维修，机电设备维保
编制目的让业主报修后能按时修好，物业设备少出毛病，用得久一点。
适用范围公共区域维修和业主家里维修这两块活儿。
职责分工工程领班天天看派工单、到处转；主管每周查一次；客服每月打电话问业主满不满意。
操作流程先看修得及时不及时，再查修得好不好，最后每月抽人回访。
执行标准8小时内搞定普通活，难的最多拖3天；修完要能用，表面看不出补丁，颜色平整；每天收齐单子，每周查设备，每月抽5%户头问。

物业辖区维修过程检验规程

1检验目的

确保业主(住户)提出的服务要求得到满足，使公司所辖物业及设备、设施能安全、长久、有效的使用。

2适用范围

2.1物业公共部分维修过程的检验。

2.2业主(住户)室内维修过程的检验。

3 职责

3.1 工程领班每日对派工单进行检查，对所辖物业公共部分进行巡视。

3.2工程主管负责周检。

3.3客服中心进行每月维修工作的回访。

4内容

4.1服务过程的检验内容

4.1.1服务及时性的检验:

a.根据维修预定时间，准时到达目的地;

b.客服人员派工维修视工作复杂程度而定一般性维修不超过8小时;

c.对于特别困难的，要求从接到维修到完成最多不超过72小时(工作要求特殊的例外);

d.不能当天完成的，应向业主(住户)解释原因。

4.1.2 服务质量的检验:

按维修服务标准进行检验，检查是否严格按工作手册执行:

a.功能性维修，以恢复原有功能为准;

b.外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感;

c.满足业主的合理要求;

4.2服务过程的检验周期

4.2.1 日检:

工程领班每天进行日巡视检查，发现维修质量问题及时通知维修人员维修，对每日的《维修派工单》、《设备维修单》要及时收回，以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意，并查找当日未解决项目原因，及时监督解决。

4.2.2周检:

工程主管依据"维修服务标准"，每周对物业公共部位设施、设备(机电设备除外)情况进行周巡视检查，对发现的无需进行原因分析的不合格，现场进行纠正，对需进行原因分析的不合格执行《纠正、预防措施控制程序》，及时进行处理。

4.2.3月检:

客服中心每月对维修服务进行抽查。按派工单总量抽取5%(最多不超过物业总户数的5%)对业主(住户)进行回访，以检验维修服务过程的质量。

4.3 维修不合格的处理

对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写《纠正措施报告》。在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施，具体处理程序按《纠正、预防措施控制程序》执行。

相关质量记录:

1.《维修派工单》

2.《 设备维修单》

3.《纠正/预防措施处理单》

4.《设备保养工作月评估表》

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区住户报修服务

适配人群客服助理，中控值班员，维修人员使用场景住户报修，公共设施故障，维修时效管控
编制目的让住户报修有人管，维修不拖拉，快点修好家里和公共地方的东西。
适用范围物业客服、中控员、工程维修部的人，还有住户家和小区里的设备。
职责分工客服和中控员记报修、传单子；维修工去修；主任安排人、盯进度、定收费。
操作流程接报修→填表→开单→送单→派工→确认项目→收钱签字→交回存档。
执行标准三分钟内填好登记表，两分钟通知维修部，10分钟内带工具到现场，维修后住户签字，单子要写清费用、材料情况、时间。

物业辖区住户报修服务规程

1.0目的规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理

2.0适用范围适用于城服务中心管辖范围内住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。

3. 0职责

3.1工程维修部主任负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《便民服务收费标准》以外的报修内容进行收费评审;

3.2客户服务部客服助理及中控值班员负责具体记录报修内容，及时传达至工程维修部，并跟踪督促维修工作及时完成;

3.3工程维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4.0程序要点

4.1住户报修

4.1.1客服助理及中控值班员接到住户报修要求时，立即填写《客户服务信息登记处理表》，其他人员收到住户报修要求时，第一时间转告客服助理及中控值班员;

4.1.2客服助理及中控值班员在三分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《工作联系单》(一式两联)相应栏目，并在二分钟内通知工程维修部前来领取派工单，工程维修部领单人在《客户服务信息登记处理表》上签收;

4.1.3工程维修部主任按照报修内容，安排维修人员工作4.

1.3.1 如住户报修内容属《专项维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场;

4.1.3.2 报修内容属《专项维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达现场；

4.1.3.3 对于不属于《专项维修项目收费标准》中的报修项目，由工程维修部主任在接单后5分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复客服助理是否可以维修，由客服助理与住户联系，经征得住户对维修费用的认可及同意后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

4.1.4工程维修部维修人员到达现场后，首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《工作联系单》上如实填写实际的维修项目及收费标准;

4.1.5维修人员向住户出示收费标准、住户同意后开始维修;

如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再进行报修，并及时返回工程维修部向主任说明情况，与工程维修部主任一同在《工作联系单》上注明原因并签名确认后交还客服助理备案;

4.1.6如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进行验证，并将验证结果(合格、不合格等)填写在备注栏内;

对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择;

4.1.7维修工作完成后，维修人员应按《专项维修项目收费标准》在《工作联系单》上注明应收的各项费用金额;

并请住户试用或检查合格后，在《工作联系单》上签名确认;

维修人同时将《工作联系单》第二联交给住户作为交费依据;

4.1.8维修人员将《工作联系单》交回给工程维修部主任确认后，交收款员核算服务费，收款员后核算完成后交回客户服务部存档;

4.2公共设施设备的报修处理

4.2.1 客户服务部客服助理接到公共设施设备的报修信息后，立即填写报修内容，并在三分钟内将报修内容填入《工作联系单》，在二分钟内通知工程维修部前来领单，工程维修人员在《公共设施设备报修记录表》上签收。

4.2.2 工程维修部主任按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修;

4.2.3 完成维修后，维修人员在《工作联系单》上注明维修有关事项;

4.2.4 维修人员将《工作联系单》交工程维修主任确认签名后返还客户服务部作 底统一费用的依据;

4.3费用结算

4.3.1 客户服务部于每月月底前将当月《工作联系单》按住户维修和公共设施设备维修的项目分类，将费用分别统计，送交客户服务部主任审核;

4.3.2 客户服务部主任审核后，送交服务中心经理审核;

4.4资料保存:《客户服务信息登记处理表》、《公共设施设备报修记录表》、《工作联系单》由客户服务部行政文员保存，保存期为两年。

5.0支持性文件无

6.0质量记录

6.1《公共设施设备报修记录表》-qp-08-13-f001

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区大理石打蜡

适配人群保洁员，石材养护工，物业保洁主管使用场景物业保洁，石材养护，公共区域维护
编制目的让大理石看起来干净、亮堂，不灰蒙蒙的。
适用范围小区里所有大理石做的地面和墙面。
职责分工保洁员自己动手干，领班偶尔来看看，主管不定期抽查。
操作流程先放告示牌，再用机器起蜡，吸干，拖两遍湿的再拖一遍干的，等干透才上新蜡，一层层涂，最后抛光。
执行标准起蜡水要配好装进水箱，机器来回走2-3次，重叠10厘米，吸水要吸干净，拖布不能滴水，蜡要涂匀，每层隔30分钟，手感干了才行，抛光得等三天后。

物业辖区大理石的打蜡规程

一、目的:为了保证大理石清洁、光亮。

二、适用范围:大理石地面、墙面的打蜡。

三、职责:责任保洁员应按规范操作，做好大理石的打蜡工作。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.作业程序

1)先把上蜡告示牌放置于工作现场。

2)抬起机座，套好黑色纤维。

3)配好起蜡水装入多功能洗地机的水箱内。

4)开动机器，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀涂在地面上。

5)控制机器，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀涂在地面上。

6)控制机器走向，由左至右，来回走动2-3次。上行下行之互叠约10cm。

7)五分钟后用吸水机把起蜡水和旧蜡渍吸干。

8)用湿拖把拖两次，再用干拖布拖一次。

9)等地面干透后进行封蜡。

10)把落蜡拖把浸透蜡水。

11)把拖把放在压水夹上稍微夹干后，将蜡水均匀地涂在地面上。

12)层与层之间相隔约30分钟(手感干爽为准)

13)约三天后，待最后一层蜡干，用高速抛光机抛光。

14)大理石墙面打蜡每两月一次。

2.工作标准

1)目视地面和墙面无灰尘，可映出物体轮廓。

2)用干净的纸巾擦拭50cm长，纸巾无明显污染。

六、相关记录:清洁记录表

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区中央空调维修保养

适配人群制冷技工，工程维修部，管理处主任使用场景物业维保，制冷系统检修，空调停机维护
编制目的让中央空调一直好用不坏掉，别出问题影响大家吹空调。
适用范围物业管的那些大空调，还有修空调的师傅们。
职责分工制冷技工动手干，主管安排计划，主任盯着看，综合部通知业主，技术部给建议。
操作流程先定年度计划，再拆成月计划，半年做一次保养，压缩机一年查一次，停空调要提前说。
执行标准用500v摇表测绝缘要≥0.5mω，皮带松了得调，水垢用盐酸洗，风叶脏了要擦，螺丝全得拧紧，过滤网每周洗一次。

物业辖区中央空调维修保养规程

(二)

1、目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。

3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。

3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。

3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。

3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。

4、工作内容

4.1 中央空调维修保养计划的制定。

4.1.1 每年的12月26日前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。

4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划，在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》，报管理处主任审核后组织实施。

4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;

b.中央空调运行状况(故障隐患);

c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;

b.具体实施维修保养的时间;

c.预计费用;

d.备品、备件计划。

4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。

4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。

中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油;

如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带;

检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查出一次);

检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7 拧紧所有紧固件。

4.4.8 清洁整个冷却塔外表。

4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气(不定期)。

4.5.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应整修处理。

检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容;

检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6 拧紧所有紧固件。

4.5.7 清洁风机盘管外壳。

4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;

b.清洁蒸发器散热片;

c.清洁接水盘。

4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);

b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。

也可用泵循环清洗，清洗时间为12小时;

c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上。

d.全部清冼完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应进行干燥处理或修复。

b.检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。

c.检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;

如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;

b.检查压盘处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期);

4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4 清洗水泵过滤网。

4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露，如是则应加压填料;

b.检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

c.如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门;

d.检查法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器;

b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;

--对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄露则应加压填料。

4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.

1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;

b.送检温度计、压力表合格后方可使用;

c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换;

d.检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。

b.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;

--清洁铁芯上的灰尘及赃物;

--拧紧所有紧固螺栓。

d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的要更换;

--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω，否则应烘干处理;

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡;

--检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应做适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.1

1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

1.1 检查压缩机油位、油色。

如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;

如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.1

1.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.1

1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);

b.压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡);

c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);

d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);

e.吸气压力(正常值

4.9~

5.4kgf/cm2);

f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);

g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;

h.检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.1

1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，工程维修部须报管理处主任，经同意后方能继续维修保养工作。

4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;

对于突发性的设备设施故障，先经主任口头批准后，可以先组织解决后上报管理处主任。

4.1

4 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由主管填写《停申请表》经主任批准后，客户中心提前一周通知业主/业主/用户。

如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。

5、表格、标识

5.1《中央空调维护保养记录表》

物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度：物业辖区停车场紧急情况处理

适配人群车库巡逻员，秩序领班，秩序主管使用场景车库漏油，车辆燃烧，冲闸事件
编制目的让停车场出事时少受损失，快点处理好，不让情况变糟。
适用范围秩序维护部的人，管车库的岗位和巡逻队员。
职责分工秩序主管负责盯总，领班带着巡逻队员干活，大家互相喊人帮忙，主管最后看结果。
操作流程先看见问题马上喊人，领班快到现场，拿沙子盖油、拉隔离带、拿灭火器守着，联系车主，记清楚全过程。
执行标准巡逻要一辆辆看车，发现漏油立刻报，用防火沙盖严实，隔离带围够大，灭火器必须拿在手上，对讲机随时通着，记录本字写清楚不漏项。

1.0目的

为使停车场发生紧急情况后使损失降至最低。

2.0适用范围

适用于秩序维护部。

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2秩序领班、车库巡逻岗队员负责对当值区域的车场动态进行巡查。

4.0定义

停车场紧急情况是指车辆漏油、爆炸、燃烧、车辆冲闸、盗窃、抢劫等情况。

5.0操作细则

5.1对停车库内车辆漏油事件的处理

5.1.1车库巡逻队员于值勤时应逐车检查在场停放车辆的概况，一经发现车辆有滴、漏油的情况，立即通知当值秩序领班。

5.1.2当值领班接到报告后，立即赶往现场查看，视情况安排秩序维护员携带防火沙掩盖油迹，漏油严重时应用隔离带拦出安全区，防止外人或火种接近，安排秩序维护员拿灭火器到场监护。

5.1.3当值秩序领班想法尽可能联系车主工前来查看车辆漏油原因，看是否能止住漏油状况。

5.1.4如联系不到车主，应用隔离带拦出安全区，安排专人看护至车主到来。

5.1.5当值秩序领班详细记录对事件经过。

5.2对停车库内车辆发生爆炸燃烧事件处理

5.2.1当值车库岗位秩序维护员发现车场内发生车辆爆炸燃烧时，立即向秩序领班汇报事故具体位置、现场大致状况。

5.2.2当值领班立即组织秩序维护人员携带灭火器、灭火毯和使用消火栓进行扑救，阻止火势蔓延，并疏散周围闲杂人员，划出隔离区，并向秩序主管汇报。

5.2.3秩序主管视现场受控状况决定是否拨打"119"报警;

5.2.4现场如有人受伤，当值秩序领班通知消防中心值班员立即拨打120急救中心。

5.2.5当值秩序领班查明事故原因，写出详细书面报告，做好善后工作。

5.3对车辆强行冲闸的处理

5.3.1遇到有车辆强行冲卡时，岗位秩序维护员立即看清车牌号码，前往拦截的同时立即报告当值领班，并呼叫邻近岗位秩序维护员前来支援，在拦截时首先要保护自身安全。

5.3.2秩序领班立即赶往现场，视情况派秩序维护员拦截的士追踪，如确认是盗抢车辆应立即打"110"报警。

5.3.3秩序领班将事件情况以书面形式向秩序主管汇报。

5.4对停车库内发现盗窃、抢劫的处理

5.4.1车库巡逻队员密切观察车库内人员及车辆的动态。

5.4.2发现盗窃，立即用对讲机呼叫相邻岗位和值班领班，对盗窃份子实施围追堵截。

5.4.3当值秩序领班立即赶往现场指挥拦截、抓捕。

5.4.4擒住不法分子后，带到非对客区域，保护好被盗、被抢的现场，打电话报警。

5.4.5秩序领班将事件情况以书面形式向秩序主管汇报。

5.5停车场道闸失灵导致车辆损伤的处理

5.5.1车库出(入)口秩序维护员立即手动停止栏杆下降。

5.5.2立即向秩序领班报告情况。

5.5.3秩序领班第一时间赶到现场。

5.5.4现场查看确属道闸失灵，向车主表示歉意。

5.5.5秩序领班通知保险公司索赔。

5.5.6详细记录事件处理情况向秩序主管汇报。

5.6停车场内交通事故的处理

5.6.1车辆发生碰撞的，由事故双方协调处理，领班积极安排人员疏导车辆，防止塞车，引起噪音。

5.6.2双方协调不成，造成严重塞车和纠纷的，秩序领班立即拨打122报警，并安排秩序维护员将双方拉开。

5.6.3事故造成人员伤亡的，当值主管安排拨打120急救，劝离围观人员，车库秩序维护员加强巡逻，防止不法人员趁机作案。交警、救护人员到达后积极协助其工作。

5.6.4如事态严重秩序领班将情况向秩序主管或值班主管汇报。