物业管道工安全操作规程

适配人群物业管道工，现场焊工，设备检修员使用场景坑井作业，高空管道安装，压力管道检修
编制目的让管道工干活不受伤，保护自己也保护别人，别被毒气熏着、别从高处掉下来、别被烫伤砸伤。
适用范围物业干管道活的师傅，修水管、气管、蒸气管这些地方。
职责分工管道工自己动手，班组长看着点，安全员偶尔来转转提醒。
操作流程先检查工具和环境，再通风测气，接着戴好护具，然后按顺序动火、起吊、煨弯、灌铝。
执行标准梯子要绑牢，安全带扣紧，砂子得干、粒要匀，铝口不能有水，井里温度得降到45度以下才下人。

物业管道工安全操作规程(4)

1、工作前，检查设备、工具是否完整良好，安全设施是否可靠，穿戴好劳动护具。

2、在进入坑井工作之前，必须检查有无毒气，处理后方准进入工作。

3、高空作业时，梯子要栓牢，戴好安全带，架子上面每平方米不得超过250kg，必须避开高压线。

4、起吊重物时，离开地面0.5m时检查塌吊工具及绳索安全设施。

5、设备管道有焊工操作时必须清除周围易燃、易爆物品，以防发生事故。不允许在有压力的设备及管道上焊接。

6、在特种气体设备管道上动火时，必须吹除存气，经化验合格方可操作。

7、装砂弯管时，管内不得有杂物，砂子粒要均匀，砂子要干燥。

8、管子进行焙烧煨弯时要有专人负责，操作者不得站在管子堵头的地方，出炉煨弯时，要防止烫伤或砸伤，煨制后熄灭火源后才能离开。

9、灌铝口时，把管头清扫、擦干净，绝不能有水分，以防止热铝爆炸伤人。

10、在有蒸气的沟道和操作井内工作时，应首先打开入孔盖进行自然通风，使温度降低至45oc以下时方可下井工作。如遇特殊情况，应采取可靠的安全措施，否则不得下井。

11、实验和检查带压力的阀门时，操作者应站在安全地带，管道带压力后不得拆卸和检修。

12、在易燃、易爆区域动火时，必须经技安消防部门许可，并办理好动火许可证，采取有效的安全措施。

物业管道工安全操作规程：某物业管理处仓管员

适配人群物业仓管员，站点物资管理员，维修领料员，仓库账务员，物业站长，采购协理员使用场景物业仓库管理，办公用品领用，维修材料申领，物资盘点报损，库存动态监控，采购协同作业
编制目的让仓管员知道怎么管好仓库东西，防止乱买乱发乱丢，保证账和实物对得上。
适用范围物业处仓管员、各部门领用人、采购员、站长。
职责分工仓管员自己干主要活，站长签字批准，采购员配合买货，财务部收单记账。
操作流程先请购再验收，合格才进仓，领用要填单签字，报废得站长批，每月要盘点做报表。
执行标准验收要看清名字和数量质量，进仓单要手写两份，领料单必须站长亲笔签，报废单不能私自撕，盘点差额当天报，报表5号前交两部门。

物业管理处仓管员操作规程

1.请购:由各部门报出部门每季度各类物品的计划用量，根据库存情况提出请购(注明库存量)--送物业管理处审批，转至采购员处按要求日期购买;

2.验收:按请购单名称验收(必须按质、按量)，发现不合格物质应立即退回;

3.进仓:合格物质办理进仓手续，并填写"商品、物料进仓验收单"，仓库据以记账，另送一份给财务部用以办理付款手续;办理进仓手续后所发生的一切物料短缺、变质、变型、霉烂等均由仓管员负责;

4.领用:

4.1各部门领用物品，必须填写"仓库领料单"，经站长签字后方可领用物品;

4.2办公用品和卫生用品领用时间为每月5日(遇节假日延后)，维修材料的领用，需凭维修申报单;

5.报废:所有需报废物品都应报物业处站长批准;

6.盘点:仓库人员应定期盘点库存物资，发现物品有溢缺，应办理物资盘溢、盘亏报告手续，编制各类报表送财务部与经理;

7.报表:每月5日前制作前一个月的仓库报表，并交物业和财务部。

物业管道工安全操作规程：物业管理(保安)部经理

适配人群保安部经理，值班主管，中队骨干使用场景早会部署，岗位巡检，年度家访
编制目的让经理每天知道值班情况，看看各中队干得咋样，有问题马上跟上，总结经验，调整安排。
适用范围物业保安部经理、副主管、各中队负责人。
职责分工经理自己做审阅、开会、检查、批文；副主管配合早会和检查；管理处经理监督执行。
操作流程看日志→开早会→处理文件→查岗位→搞家访→发通知→组织培训→考核评比→处理投诉→办文体活动。
执行标准日志5分钟看完；早会8点准时开；查岗1-2小时；家访每年一次；通知按月发；培训分时段；考核按时做；投诉3分钟到场；晚会每年办。

物业管理(保安)部经理操作规程

一.审阅值班主管工作日志

1.计划完成时间:5分钟;

2.工作目标:掌握值班综合情况，与各中队工作状况，并对相关内容跟进，及时总结经验，调整布署;

二.早会

1.完成时间:10分钟;

2.工作目标:通报值班情况与工作布署;

3.操作规程:

(1)每日08:00组织副主管以上人员进行集中开会;

(2)通报值班情况，对案例进行剖析与总结;

(3)传达上级领导相关指示精神及最新通知或任务(包括部门行动方案);

(4)通报客户服务部或相关部门共享的服务信息;

(5)点明当日工作注意事项与要求(节假日重点布署与说明);

三.处理批文、表报、假单等文件;

四.检查各岗位工作情况

1.计划完成时间:1---2小时;

2.工作目标:查找工作中好的地方与不足;

(1)根据操作规程各项标准，检查各岗位人员对客态度及操作流程状况;

(2)检查外围围墙状况，清晰是否存有安全隐患或人为破坏;

五.年度对客工作安排

1.每年度组织一次主管级以上人员参加的针对全区业主10%的家访与沟通;

2.物业管理部年度宣传工作

(1)一月发放针对全区的关于节前"防盗、防抢"的通知;

(2)五月发放关于"禁止遛狗"的通知;

(3)十月发放关于"秋季防火事故"的通知;

3.每年春节前后两个月安排特别小分队对重点路段、重点目标进行预伏;

六.员工的培训工作

1.每年度培训工作

(1)3--4月，队列、拳术及车辆指挥，共约30个小时;

(2)5--6月，服务礼仪与实操，物业管理基础知识，20课时;

(3)8--9月，安全教育，法制教育，4课时;

(4)10月，消防培训，12课时;

(5)11--12月，队列、拳术、体能训练，30个小时;

2.管理人员集训

(1)10--11月份组织骨干集训(在职与预提)，30天;

(2)每两周组织一次在职管理人员管理理论或多媒体教材学习;

七.考核、评比

1.每个阶段训练任务结束进行一次考核;

2.12月底进行一次针对各级人员的综合考核;

3.4月底与12月底进行一次大型会操;

4.每半年对全体骨干进行一次民主评议;

5.各中队、班每日针对员工进行一次评比;

八.突发事件与重大投诉处理

1.确保三分钟内至现场，处理程序正确;

2.无因主观过失引起二次投诉;

3.处理情况书面上报管理处经理;

九.文体活动

1.两队的建设、

(1)篮球队，确保每月集训两日;每月部门内部有球赛不少于一场;

(2)散打队，3--6月强化训练，不少于200小时;9--11月强化训练，不少于150小时;

2.确保每年举办八一晚会或十一中秋晚会;

3.确保元旦有卡拉ok比赛;

4.确保春节有综合文体活动。

物业管道工安全操作规程：物业管理部领班

适配人群保安领班，执勤班长，中队骨干使用场景交接班管理，岗前训导，日常巡检
编制目的让新领班知道每天要干啥，别漏掉重要事，保证交接班不出错，队员上岗前都准备好。
适用范围物业保安部的领班，管巡逻、站岗、交接这些活儿。
职责分工领班自己动手做全部，队员听安排配合，值班主管在旁边看进度。
操作流程先看日志再问上一班，接着军训整理着装，然后报告主管、分岗位、正式交接、巡检各岗、最后讲评。
执行标准日志要一页页翻，对讲机数清楚，岗本签名不能少；军训动作练三遍，巡检每岗至少停一分钟，讲评要说到具体人和事。

物业管理(保安)部领班操作规程一查阅中队值班日志1.计划完成时间:5分钟;2.工作目标:掌握上一班工作情况并对未完成工作项跟进;

(1)根据值班情况记录，确定跟进要点及措施;

(2)向上一班领班口头了解工作情况并核实;

二军训1.计划完成时间:10分钟;2.工作目标:确保队员仪容仪表、精神面貌符合部门关于仪容仪表要求;

确保岗位常用执勤手势与动作经规范练习后上岗;3.操作规程:

(1)整理着装，清点人数;

(2)对常用执勤动作、文明用语及岗位操作进行实操训练或演练;

三报告:向值班主管报告;

四安排岗位与岗前要求1.计划完成时间:5--10分钟;2.工作目标:3.操作规程:

(1)呼点当值队员名及布置对应岗位;

(2)提出前日工作做得较好与不足的地方，对新一天的工作提出要求(或案例分析);

(3)关于上一班次工作需要跟进的要点与注意事项进行说明与布置;

(4)上传下达相关指示、通知或任务，逢重大节假日或特殊任务重点强调安排;

(5)强调交接班安全，宣布上岗;

五.与上一班次领班正式交接1.计划完成时间:3--5分钟;2.工作目标:确保跟进内容无遗漏或未交接情形出现;3.操作规程:

(1)清点对讲机、岗本等物品物资是否齐全;

(2)交接班人对值班日记签名确认;

六巡检各岗位1.计划完成时间:6--

6.5小时;2.工作目标:3.操作规程:

(1)检查岗位人员纪律执行情况;

(2)检查岗位人员对客态度及操作流程完成情况;

(3)检查苑区道路及公共区域是否存有安全隐患;

(4)集中各岗位针对社区公共设施运作情况的统计并上报;

(5)对各岗位关于客户(业主)意见诸如投诉、建议的收集并上报或做出处理;

(6)检查公共区域卫生状况，采取措施积极跟进;

七班后讲评与小结1.计划完成时间:5--10分钟;2.工作目标:3.操作规程:

(1)小结工作中存在问题并提出整改意见;

(2)表扬好人好事，尤其对工作特别突出的队员应予以充分肯定;

(3)分享投诉或相关案例处理心得。

物业管道工安全操作规程：物业管理(保安)部领班

适配人群保安领班，中队值班员，执勤班组长使用场景岗前交接，班前训练，岗位巡检
编制目的让新领班知道每天早上该干啥，别漏掉重要事，比如查日志、练动作、交班、巡岗这些活儿。
适用范围物业保安部的领班，主要管早班交接和日常巡查。
职责分工领班自己动手做全部，队员配合训练和站岗，主管听报告并监督。
操作流程先看值班日志，再带队员军训，接着报告主管，安排岗位，和上一班交接，全天巡检各岗，最后开班后小会。
执行标准查日志要5分钟内搞定，军训10分钟练手势和用语，交接时对讲机和岗本一个不能少，巡岗6小时左右，每岗都得走到看到问到，小结要当面说清楚问题和表扬谁。

物业管理(保安)部领班操作规程

一.查阅中队值班日志

1.计划完成时间:5分钟;

2.工作目标:掌握上一班工作情况并对未完成工作项跟进;

(1)根据值班情况记录，确定跟进要点及措施;

(2)向上一班领班口头了解工作情况并核实;

二.军训

1.计划完成时间:10分钟;

2.工作目标:确保队员仪容仪表、精神面貌符合部门关于仪容仪表要求;确保岗位常用执勤手势与动作经规范练习后上岗;

3.操作规程:

(1)整理着装，清点人数;

(2)对常用执勤动作、文明用语及岗位操作进行实操训练或演练;

三.报告:向值班主管报告;

四.安排岗位与岗前要求

1.计划完成时间:5--10分钟;

2.工作目标:

(1)呼点当值队员名及布置对应岗位;

(2)提出前日工作做得较好与不足的地方，对新一天的工作提出要求(或案例分析);

(3)关于上一班次工作需要跟进的要点与注意事项进行说明与布置;

(4)上传下达相关指示、通知或任务，逢重大节假日或特殊任务重点强调安排;

(5)强调交接班安全，宣布上岗;

五.与上一班次领班正式交接

1.计划完成时间:3--5分钟;

2.工作目标:确保跟进内容无遗漏或未交接情形出现;

(1)清点对讲机、岗本等物品物资是否齐全;

(2)交接班人对值班日记签名确认;

六.巡检各岗位

1.计划完成时间:6--6.5小时;

(1)检查岗位人员纪律执行情况;

(2)检查岗位人员对客态度及操作流程完成情况;

(3)检查苑区道路及公共区域是否存有安全隐患;

(4)集中各岗位针对社区公共设施运作情况的统计并上报;

(5)对各岗位关于客户(业主)意见诸如投诉、建议的收集并上报或做出处理;

(6)检查公共区域卫生状况，采取措施积极跟进;

七.班后讲评与小结

(1)小结工作中存在问题并提出整改意见;

(2)表扬好人好事，尤其对工作特别突出的队员应予以充分肯定;

(3)分享投诉或相关案例处理心得。

物业管道工安全操作规程：物业管理公司一卡通系统

适配人群物业系统管理员，门禁运维员，考勤专员使用场景考勤管理，门禁通行，IC卡补发
编制目的让一卡通系统能正常跑起来，别老出错，刷卡开门、考勤、收费这些事都得顺顺当当。
适用范围js1到js15这几台电脑，还有门禁机、考勤机、ic卡发行器这些设备。
职责分工物业管理员自己动手操作，值班人员帮忙拿考勤机回来联机，系统管理员管服务器和大问题。
操作流程先开服务器，再点开管理中心图标，输密码0001，选功能菜单，刷一下卡，点一下按钮，再刷一下卡。
执行标准服务器右下角绿三角才对，红三角要双击刷新；发卡时听到“嗡”一声才算写进去了；退卡挂失后右上角得显示“正常使用”或“已挂失”。

物业管理公司一卡通系统操作规程1.系统组成说明:

1.1联想万全1050c服务器为一卡通系统数据库服务器，主要负责为一卡通系统工作站提供系统登陆、身份验正及数据查询、打印服务。

1.2一卡通系统终端有5台工作站电脑，其中js1为一卡通系统管理中心兼巡更系统，配合门禁系统同步使用，主要负责日常ic卡的读写等管理工作。

同时东区大堂内的两台考勤机通讯线也挂接在js1上，可由管理人员定时进入考勤系统提取考勤记录。

大堂服务台上的考勤机需值班人员定期拿回与js1联线提取考勤记录。

1.3js2为门禁系统专用，主要负责电信大楼内门禁控制器的 工作状态监控扫描，同时自动提取开门记录和可实现电脑开门、故障自动报警等功能。

1.4js3为ic卡面扫描、印制及刻录机专用工作站。

1.5js14为东区14楼人力资源部的考勤系统工作站，主要负责省电信公司员工上班刷卡考勤管理，由人力资源部责。

1.6js15为15楼收费系统专用电脑，负责日常收费机联机提取记录及食堂ic卡消费、充值、退款等管理工作，由省电信公司办公室负责。

2. 日常使用与维护:2.1服务器:数据服务器工作时其屏幕右下角有一带绿色倒三角图标，表明一卡通系统数据服务正常运作，若三角图标显示红色则表明数据服务已停止，用鼠标双击该图标，在"sql server服务管理器"窗口中点"刷新服务"按钮使数据库服务重新启动即可，必要时可重新启动服务器电脑主机。

2. 2管理中心:在js1电脑桌面上用鼠标双击该"捷顺科技一卡通管理系统"图标，即可运行一卡通管理系统，点击钥匙图标，在系统登陆窗口中选择卡号0001，并输入密码即可进入一卡通管理中心界面，按屏幕上方的提示菜单或图标功能进行相关ic卡发行、补发、改写、挂失、解挂、退卡及报表查询工作。

一卡通系统共由六个子系统组成，他们分别是:人事、门禁、收费、考勤、停车场管理系统。

整个系统要启用时须先在人事子系统中输入相关员工资料作发卡资料备用。

2.2.1 ic卡发行:点击"ic卡管理"菜单中的ic卡发行或直接点击"放大镜"图标，在ic卡发行窗口中会有"请出示ic进行检测"蓝色字符闪烁提示。

将要发行的新卡先在桌面上的ic卡发行器感应区前刷过，系统将会检测出此卡的卡号，并提示"此卡为新卡"。

在"员工编号"中选择相应的人员编号及开通子系统、授权可选门禁、收费、考勤机号、卡类、开通有效日期后，点击"发行"，再刷卡，听到一声嗡鸣即可完成写卡过程。

再刷卡检测时，此卡就会在电脑屏幕右上角显示ic卡状态:正常使用。

2.2.2 改写:与ic卡发行过程相同，只是将原卡内的授权内容改变而已，如开通子系统个数、开门机号，或有效使用期限等。

2.2.3 补发:先将已丢失或损坏的卡号在"ic卡挂失、解挂、退卡"功能窗口中挂失，然后再刷要补发的新卡，选择要发行内容完毕，点击"补发"按钮，再刷卡即可。

2.2.4 挂失解挂:输入相应卡号点击"挂失"或"解挂"按钮即可，系统会将此信息在进入各子系统时自动加载到一卡通系统使用终端机上。

2.2.5 退卡:将要退卡ic卡ic卡发行器上刷过，待检测出相关信息时，点击"退卡"，再刷卡。

听到一声嗡鸣即可完成退卡过程。

2.2.6 系统设置:在系统管理菜单中选"系统设置"或管理中心处的"电脑"图标即可弹出一卡通系统设置窗口，设置内容有:系统通讯端口、发行器设置及使用单位名称。

系统默认通讯端口为com1口，一卡通发行器，无须再更改，否则会起整个系统无法正常使用。

2.2.7 基本资料:负责收费机、门禁控制器、巡更器的开通机号、安装位置的基本设置，作为一卡通系统终端设备的电脑资料供后台使用。

2.2.8 报表打印:ic卡发行报表、ic卡金额报表、ic卡延期报表、ic卡挂失报表，以上四种报表均可按各种可选条件来查询打印符合用户要求的报表。

2. 3门禁子系统:在管理中心上方菜单的倒三角可选按键中选取"门禁管理系统"即可直接进入门禁管理系统。

门禁管理系统一共有四个功能菜单，它们分别如下:

2.3.1 联机通讯:a)读取记录:可对目前正在使用的门禁控制器按自选机号单个、多个或全部提取记录;

b)门禁设置:提供 测试、清空、加载门禁时间和记录;

c)实时通讯:提供自动扫描门禁终端并提取记录、电脑开门、门锁状态以及故障自动报警功能。

2.3.2 辅助管理:a)清除门禁记录:可按日期时间段清除已过期无用的开门记录，一般只保留三个有月。

b)系统设置:提供电脑开门自动加载时间、扫描时间、声音报警、门禁类型等功能设置。

2.3.3 管理门禁设置:须先输入密码:js168，进入本系统要求管理的门禁机号，如新增加了门禁控制器后，须在此把该机号打钩选上，方可将其加入 使用扫描等。

2.3.4 查询/报表管理:开门查询、挂失查询。

2.3.5 ic卡管理:ic卡检测、ic卡挂失、ic卡取消挂失。

2. 4巡更管理系统: 巡更系统一共有四个功能菜单:联机通讯、查询管理、巡更计划安排、辅助管理，其功能如下:

2.4.1 机通讯:a)巡更器设置:可按自选巡更器的机号进行 测试、加载信息、清空记录等。

b)实时通讯:即进入巡更自动扫描监控制界面，并自动显示巡更员巡更的网点号、巡更时间、位置。

2.4.2 查询管理:巡更查询、报表打印。

2.4.3 巡更计划安排:a)巡更员设置:提供巡更人员的卡号、姓名、巡更路线的增加、删除、修改设置。

b)巡更路线设置:提供巡更路线、网点编号、巡更时间的增加、删除修改设置。

2.4.4 辅助管理:a)清除巡更记录:可按自选时间段清除已过期不用的巡更记录。

b)巡更方式设置:提供巡更迟巡早巡时间限制、巡更器类型、联网脱网巡更等功能设置。

c)巡更地图设置:可按自选条件设置巡更网点背景地图及网点编排方式，对着屏幕点击鼠标右键可弹出功能来增加巡更网点、增删地图。

d)遗漏计算:可按自选时间范围来统计巡更遗漏结果。

数据库服务器、一卡通管理中心及门禁工作站电脑平应正常使用开关机，不得随意安装电脑游戏和删除文件以免系统稳定运行，若有无法排除故障应及时与管理员联系。

物业管道工安全操作规程：物业管理处电工安全技术

适配人群机电维修人员，机电主管，电工操作员使用场景地下室作业，潮湿场地，两层地库
编制目的让电工干活时不乱来，不被电到，不烧着自己，不弄坏设备，不出安全事故。
适用范围各管理处的电工师傅们，修配电箱、拉电线、焊东西这些活儿。
职责分工电工自己动手干，机电主管在旁边盯着看，有问题马上喊停。
操作流程先断电再干活，挂牌子提醒别人别送电，刷子金属头包胶布，动火要办证，梯子放稳才上，戴好眼镜和安全带。
执行标准断电必须彻底，挂牌子要挂牢靠，胶布裹满刷子金属部分，动火证盖章才有效，梯子四脚全落地，安全带扣紧腰间，眼镜护住眼睛，衣服手套穿齐整。

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--管理处电工安全技术操作规程

1.0 目的

在检修、维护保养工作过程中，严格按照国家制定的安全技术操作规程的规定进行工作，根据我公司实际情况对工作程序做如下补充规定。

2.0 适用范围

适用公司所属各管理处。

3.0 职责

3.1 公司各管理处的机电维修人员负责操作。

3.2 机电主管负责检查、监督。

4.0 工作程序

4.1在地下室、潮湿场地或两层地库工作时，都要切断电源，不能停电时，至少应有二人在场一起工作。

4.2 停电检修时，应悬挂标志牌，以免发生危险。

4.3 清扫配电箱时，所使漆刷的金属部分须用胶布包裹。

4.4 需要电焊配合工作时，应认真做好防火工作，办好动火证，事后认真检查。

4.5 上梯工作时，应放稳靠妥，高空作业时系好安全带。

4.6 打墙孔时必须戴防护眼镜，拆线路时应包好线头。

4.7 开合开关时，尽量将配电门锁好。

4.8 穿戴好劳动保护用品。

5.0 支持性文件

5.1国家制定的《电工安全技术操作规程》

物业管道工安全操作规程：物业管理(保安)部主管

适配人群保安主管，领班人员，物业管理员使用场景岗前培训，日常巡检，班前例会
编制目的看看领班值班记了啥，盯住岗前培训，跑现场查岗位实况，保证每天活儿不掉链子。
适用范围物业保安部主管，早中班当班人员，各巡逻和值守岗位。
职责分工主管自己干审阅、培训、巡查、家访这些事，领班配合汇报，部门经理偶尔抽查。
操作流程先看日志，再搞两次班前训，接着花两小时到处转看岗位，年底抽10%住户聊一聊。
执行标准日志5分钟内看完，培训固定07：30和15：30开始，巡查带笔本记录问题，家访留手写反馈单，所有动作当天做完不拖。

物业管理(保安)部主管操作规程

一. 审阅中队领班值班日志

1.计划完成时间:5分钟;

2.工作目标:掌握中队领班情况并跟进相关内容;

二. 早、中班岗前培训

1.计划完成时间:10分钟;

2.工作目标:确保物业管理员及领班仪容仪表及精神面貌符合岗位要求;

3.操作规程:

(1)每天早上07:30与下午15:30对当班人员进行班前训练，并检查仪容仪表;

(2)就客人的投诉与建议以及服务礼仪、工作技能等内容向队员分析心得;

(3)向领班或队员传达上级指示精神、最新通知、任务或行动;

(4)逢重大节假日或特殊任务时强调相关注意事项与安排。

三.检查各岗位工作情况

1.计划完成时间:2小时;

2.工作目标:

(1)检查岗位人员对客态度及操作流程完成情况;

(2)检查辖区公共路段与区域是否存有安全隐患;

(3)检查围墙结构是否正常;

(4)检查岗位卫生状况并跟进;

(5)听取领班汇报并跟进相关内容;

四.年度工作

1.每年度对社区10%的业户进行家访或沟通;

2.根据部门总体安排组织好阶段性训练与学习，强化岗位实操培训;

3.根据部门评比制度做好每月、每半月及年度的评比工作;

4.积极参加部门组织的文体活动;

5.完成部门拟订的其它各项任务。

物业管道工安全操作规程：物业管理部经理

适配人群保安部经理，值班主管，中队骨干使用场景早会部署，岗位巡检，突发事件处置
编制目的让经理每天知道值班情况，及时发现问题，调整安排，别让小事变大事。
适用范围物业保安部经理日常管理动作。
职责分工经理自己做，副主管以上的人配合开会，值班主管先写日志，经理监督全过程。
操作流程先看日志，再开早会，接着处理文件，然后巡岗检查，再安排年度工作、培训、考核、应急和活动。
执行标准日志5分钟看完，早会8点准时开，巡岗要1-2小时，查态度查围墙，通知按时发，培训按月排，考核分阶段，突发事件3分钟到场。

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物业管理(保安)部经理操作规程一审阅值班主管工作日志1.计划完成时间:5分钟;2.工作目标:掌握值班综合情况，与各中队工作状况，并对相关内容跟进，及时总结经验，调整布署;

二早会1.完成时间:10分钟;2.工作目标:通报值班情况与工作布署;3.操作规程:

(1)每日08:00组织副主管以上人员进行集中开会;

(2)通报值班情况，对案例进行剖析与总结;

(3)传达上级领导相关指示精神及最新通知或任务(包括部门行动方案);

(4)通报客户服务部或相关部门共享的服务信息;

(5)点明当日工作注意事项与要求(节假日重点布署与说明);

三处理批文、表报、假单等文件;

四检查各岗位工作情况1.计划完成时间:1---2小时;2.工作目标:查找工作中好的地方与不足;3.操作规程:

(1)根据操作规程各项标准，检查各岗位人员对客态度及操作流程状况;

(2)检查外围围墙状况，清晰是否存有安全隐患或人为破坏;

五.年度对客工作安排1.每年度组织一次主管级以上人员参加的针对全区业主10%的家访与沟通;2.物业管理部年度宣传工作

(1)一月发放针对全区的关于节前"防盗、防抢"的通知;

(2)五月发放关于"禁止遛狗"的通知;

(3)十月发放关于"秋季防火事故"的通知;3.每年春节前后两个月安排特别小分队对重点路段、重点目标进行预伏;

六员工的培训工作1.每年度培训工作

(1)3--4月，队列、拳术及车辆指挥，共约30个小时;

(2)5--6月，服务礼仪与实操，物业管理基础知识，20课时;

(3)8--9月，安全教育，法制教育，4课时;

(4)10月，消防培训，12课时;

(5)11--12月，队列、拳术、体能训练，30个小时;2.管理人员集训

(1)10--11月份组织骨干集训(在职与预提)，30天;

(2)每两周组织一次在职管理人员管理理论或多媒体教材学习;

七考核、评比1.每个阶段训练任务结束进行一次考核;2.12月底进行一次针对各级人员的综合考核;3.4月底与12月底进行一次大型会操;4.每半年对全体骨干进行一次民主评议;

5.各中队、班每日针对员工进行一次评比;

八突发事件与重大投诉处理1.确保三分钟内至现场，处理程序正确;2.无因主观过失引起二次投诉;3.处理情况书面上报管理处经理;

九文体活动1.两队的建设、

(1)篮球队，确保每月集训两日;

每月部门内部有球赛不少于一场;

(2)散打队，3--6月强化训练，不少于200小时;

9--11月强化训练，不少于150小时;2.确保每年举办八一晚会或十一中秋晚会;3.确保元旦有卡拉ok比赛;4.确保春节有综合文体活动。

物业管道工安全操作规程：物业管理公司服务收费

适配人群客户服务专员，财务行政人员，项目处经理使用场景物业收费现场，业主催缴管理，银行托收办理
编制目的让收钱这事不乱套，钱要收全、收快、收安全。
适用范围管小区收物业费、水电煤、特约服务这些钱的人。
职责分工项目处和财务/行政组收钱，客户服务组发通知、催钱，财务部管总账。
操作流程发缴费单→没交就催→上门问原因→拖太久停水电→半年不交走法律程序。
执行标准通知单要业主签字，催缴单得留底，现金收据当场给，银行托收记录每月查，滞纳金按3‰每天算。

物业管理公司服务收费标准操作规程

1.0目的

规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全地收回各项费用。

2.0适用范围

适用于公司管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

3.0职责

3.1项目处、财务/行政组负责按本规程办理各项费用的银行托收及现金收取工作。

3.2客户服务组负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。

3.3财务部负责物业各项应缴费用的统一控制。

4.0程序要点

4.1费用收取的范围

4.1.1物业管理服务费，指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养和保安、绿化费用;

4.1.2公众代办性质费用，如为房屋所有人、使用人代缴水电费、有线电视费、电话费、煤气费等费用。

4.1.3特约服务，如为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务，包括房屋自用部位和自用设备的修缮、代购商品、家电维修等。

4.1.4修缮费用，指用于新建住宅保修期满后，房屋公用部位和公用设施设备养护、维修和更新的费用。

4.1.5其他各类多种经营服务费用。

4.2物业管理服务费的收缴程序:

4.2.1每季度初公司财务部向各项目处提供《费用收缴通知单》，项目处客户服务组将通知单发放到业主或住户，并请业主或住户签名确认。

4.2.2业主或住户因故无人时，客户服务组应将通知单妥善保管，设法送达。

4.2.3财务/行政组每月底将未缴、欠缴费用的业主或住户名单交给项目经理，由项目经理发出《费用催缴通知单》，并请业主或住户签名确认。

4.2.4逾期仍未缴费者，客户服务人员应上门催收，特殊原因拖欠费用的，客户服务人员应作好记录并向项目经理报告。对特殊情况，经项目经理批准后可再拖欠1个月，对无特殊原因而拖欠费用或拖欠三个月以上者，应由项目处发出第二份《催缴通知书》，限期交费。

4.2.5对超过限期仍未交付费用者，根据物业公司与业主或住户签定的《物业管理合同》规定，通知工程组停止供水、电、气等。在停止供应之前，项目处应事先通知业主或住户，作好协调解释工作。

4.2.6如果业主或住户连续6个月不交费，则经公司总经理批准，遵循法律程序解决。

4.2.7对以上业主或住户，根据《上海市居住物业管理条例》规定，计算出滞纳金。

4.2.8滞纳金的计算公式:本金*3‰*n(n为滞纳天数)。

4.3特约服务费用的收缴

各项目处参照国家规定，将有偿服务收费标准上墙，明码标价，本着便民、微利的原则，确保服务质量。

4.4水、电、煤、有线电视、电话费用的代收代缴:

4.4.1对已办理银行划账手续的住户，财务/行政人员应及时到银行抄录托收记录。

4.4.2对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，收取现金后，开具收款收据办完后，将收费凭据返回给住户。

4.5费用收缴资料的保管

4.5.1财务人员应于每月末将费用收缴资料汇总编制记帐凭证、登记帐凭证、登记帐簿后交财务部经理审核。

4.5.2财务部经理经审核如有疑问应责令会计及时更正，如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。

4.6本规程的执行情况作为财务/行政人员的绩效考评依据之一。

5.0记录

5.1《费用收缴通知单》mps-a2-08

5.2《费用催缴通知书》mps-a2-01

5.3《费用收缴明细表》mps-a2-02

5.4《应收管理费用明细表》mps-a2-03