房地产企业精装修典型问题解决方案（优选6篇）

房地产企业精装修典型问题解决方案

导读:作为____年中国房地产销售额百亿企业top50排行榜中的一员，去年销售额基本在200亿以上。知名却低调潜行是的步调，然而，在精装修上，却从毫不含糊，高调地暴露自己的缺点，敢于直面“伤口”，自然能早治早愈合。

通过对无锡时代上城、时代上河、仁恒g53项目的现场考察学习，将暴露出的典型问题一一列举如下。

一、暴露问题，不怕揭伤疤

1.景观篇

(1)小区围墙过于杂乱，视觉效果不佳

(2)景观缺少层次感

(3)绿化排水细节处理

(4)小区主干道软景凌乱不堪

(5)强电井设于盲道上

(6)铸铁污水井盖未很好隐蔽处理

(7)水篦子材质较差，缺乏美感

2.建筑篇

(1)外立面缺陷未做到及时修补

(2)外墙局部面层施工质量较差

(3)车库入口地面大面积开裂

(4)地面石材与落地窗收口

(5)地库排水沟盖板

(6)粉刷及卫生间防水

3.安装篇

(1)排污阀门

(2)地下室喷淋

(3)消火栓箱安装位置极不合理

(4)卧室空调洞与插座距离无统一标准

4.装饰篇

二、合理化建议，针对性改进

(1)外围墙栏杆:线条分明，体现现代风格且优化成本。

(2)信报(牛奶)箱的设置

(3)檐口滴水线的处理

(4)楼梯扶手

(5)架空层顶部落水管同色喷涂处理

(6)石材包柱及检修口的隐蔽

(7)无钉眼木栈道做法，在地板背部用铁件链接，并用螺丝钉固定在龙骨上，给人感觉品质很高。

具体做法:

a.木地面与龙骨连接，预先在龙骨上钻孔，采用木螺丝反面钉接，木板面宽<100，用单排钉，木板面宽≥100，用双排钉。

b.木地板接缝保持在同一条直线或详工程设计。

c.龙骨及基础设计仅为示意，具体详工程设计。

(8)节点图

石材乱拼:现场采用机器切割，要求板间缝隙均匀，原色水泥浆勾缝，勾缝面低于板面1~1.5mm，板材短边≥150，保证每块板至少5~6个边，拼铺禁止出现平行纹、直角纹及内角，禁止出现4条以上边缝汇集一个交点。

(9)井盖上的材质与环境相结合，铺装对缝，不同材质沿用。

a.花岗岩、卵石的化妆井盖

b.花岗岩对缝的化妆井盖

c.砂岩板、卵石的化妆井盖

d.青瓦对缝的化妆井盖

(10)水景与置石的结合标准，自然、生态，与植物的搭配效果也值得学习。

三、集思广益，体系性避免明显缺漏

1.混凝土表面裂缝

(1)现象

a.混凝土表面出现有一定规律的裂缝，对于板类构件有的甚至上下裂通。

b.混凝土表面出现无规律的龟裂，且随时间推移不断发展。

c.大体积混凝土纵深裂缝。

(2)原因分析

a.混凝土浇捣后未及时进行养护，特别是高温干燥情况下产生干缩裂缝。

b.使用安定性不合格的水泥拌制混凝土，造成不规则的并随时间发展的裂缝。

c.大体积混凝土产生温度裂缝与收缩裂缝。

(3)防治措施

a.按施工规程及时进行养护，浇筑完毕后12h以内加以覆盖和浇水，浇水时间不少于7d(对掺用缓凝型外加剂或有抗渗要求的混凝土不少于14d)。大体积混凝土如初凝后发生表面风干裂纹，应进行二次抹面或压实。

b.所有水泥必须经复检合格后才能使用。

c.对大体积混凝土在浇捣前务必制定妥善的温控方案，控制内外温差在规定值以内。气温变化时应采用必要的防护措施。

2.穿楼板管根部渗漏

楼面的积水通过厨房、卫生间楼板与管道的接缝处渗漏。

穿管周围混凝土不密实，楼板混凝土的变形，蒸汽管的热胀冷缩，穿管根部未设密封槽，使管边产生缝隙。

穿管周围的混凝土填充前要清除酥松的砂、石，并刷洗干净，浇捣要密实，预留10mm×10mm(深×宽)的密封槽，未预留密封槽时，应重新剔槽，用柔性密封胶嵌填。

3.地面渗漏

厨房、卫生间地面的楼板，在板下或板端承载墙面出现渗漏水。地面是钢筋混凝土现浇板时，也会出现渗漏水现象。

a.预制板面有孔、缝隙，预制板收缩，板缝增大。

b.现浇板浇捣不密实，出现蜂窝、孔、缝，饰面层铺贴不密实，有空鼓，未做防水层。

厨房、卫生间楼板应用整体现浇钢筋混凝土楼板，在板边同时浇筑上翻不小于60mm的挡水板。浇筑混凝土时应用乎板振动器振实。

4.门窗雨水渗漏

使用中门窗出现渗漏。

a.密封条质量差，安装质量不符合要求。

b.玻璃薄，造成密封条镶嵌不密实。

c.窗扇上未设排水孔，窗台倒泛水。

d.框与墙体缝隙未处理好。

a.密封条质量应符合《塑料门窗用密封条》(gb1____)的有关规定，密封条的装配用小压轮直接嵌入槽中，使用无“抗回缩”的密封条应放宽尺寸，以保证不缩回。

b.玻璃进场应加强检查，不合格者不得使用。

c.窗框上设有排水孔，同时窗扇上也应设排水孔，窗台处应留有50mm空隙，向外作排水坡。

d.产品进场必须检查抗风压、空气渗透、雨水渗漏三项性能指标，合格后方可安装。

e.框与墙体缝隙应用聚氨脂发泡剂嵌填，以形成弹性连接并嵌填密实。

5.幕墙渗漏

a.幕墙安装后出现渗漏水。

b.开启窗

部位有渗水现象。

a.幕墙设计考虑不周。

b.注耐候胶施工过程中未做好清洁工作。

c.二次注胶时未做好对上次注胶接头处胶缝的清洁工作。

d.泡沫条规格不符合设计要求，造成胶缝处厚度太薄。

e.开启窗的安装质量不符合要求。

a.幕墙构件的面板与边框所形成的空腔应采用等压原理设计，可能产生渗漏水和冷凝水的部位应预留泄水通道，集水后由管道排出。

b.注耐候胶前，对胶缝处用二甲苯或丙酮进行两次以上清洁。

c.二次注耐候胶前，按以上办法进行清洗，使密封胶在长期压力下保持弹性。

d.严格按设计要求使用泡沫条，以保证耐候胶缝厚度的一致。一般耐候胶宽深比为2:1(不可小于1:1)。胶缝应横平竖直，缝宽均匀。

e.开启窗安装的玻璃应与玻璃幕墙在同一平面。

6.阴阳角不方正

外墙大角，内墙阴角，特别是平顶与墙面的阴角四周不丢通、不方正;窗台八字角(仿古建筑例外)。

a.房屋主体结构与楼层标高、轴线等几何尺寸不正确，抹灰过程中没有随时用阴、阳角器等质检工具进行检测，未及时纠正偏差。

b.施工操作程序不规范，不重视阴、阳角应找方的操作要求。

a.抹灰前应在阴阳角处(上部)吊线，以1.5m左右相间做塌饼找方，作为粉阴阳角的“基准点”;阳角护角线必须粉成“燕尾形”，其厚度按粉刷要求定，宽度为50~70mm，且小于60°。

b.阴阳角抹灰过程中，必须以基准点或护角线为标准，并用阴阳角器作辅助操作;阳角抹灰时，两边墙的抹灰材料应与护角线紧密吻合，但不得将角线覆盖。

c.水泥砂浆粉门窗套，有的可不粉护角线，直接在两边靠直尺找方，但要在砂浆初凝前运用转角抹面的手法，并用阳角器抽光，以预防阳角线不吻合。

d.平顶粉刷前，应根据弹在墙上的基准线，往上引出平顶四个角的水平基准点，然后拉通线，弹出平顶水平线;以此为标准，对凸出部分应凿掉，对凹进部分应用1:3水泥砂浆(内掺107胶)先刮平，使平顶大面大致平整，阴角通顺。

7.女儿墙根部漏水

(1)现象

防水层沿女儿墙根部阴角空鼓、裂缝，女儿墙砌体裂缝，压顶裂缝，山墙被推出墙面，雨水从缝隙中灌入内墙。

(2)原因分析

找平层、刚性防水层等施工时直接靠近女儿墙，不留分格缝，长条女儿墙砌体没有留伸缩缝，在温差作用下，山墙和女儿墙开裂;女儿墙等根部阴角没有按规定做圆弧，铺卷材防水层没有按规定做缓冲层，卷材端边的收头密封不好，导致裂缝、张口而渗漏水。

(3)防治措施

施工屋面找平层和刚性防水层时，在女儿墙交接处应留30mm的分格缝，缝中嵌填柔性密封膏;女儿墙根部的阴角粉成圆弧，女儿墙高度大于800mm时，要留凹槽，卷材端部应裁齐压入预留凹槽内，钉牢后用水泥砂浆或密封材料将凹槽嵌填严实。女儿墙高度低于800mm时，卷材端头直接铺贴到女儿墙顶面，再做钢筋混凝土压顶。

8.消火栓安装不符合规定，影响启闭使用

(1)现象

消火栓栓口不朝外，在箱内安装位置和标高不符合规定，影响使用或不起作用。

(2)原因分析

缺乏消火栓灭火常识，未按施工规范及“室内消火栓安装”图集施工;消火栓箱尺寸小于规定值，栓口无法朝外，栓阀启闭困难。

(3)防治措施

a.室内消火栓应按国家标准图集施工，消火栓箱规格、尺寸必须满足消火栓安装要求，栓口应朝外(双栓口可朝下)，不得倾斜安装。

b.安装乙型单栓消火栓时，须保证阀门中心距地面1.10mm±0.02m，距箱侧面140mm，距箱后内表面100mm±5mm。

c.消火栓安装位置应根据设计图纸要求进行施工，在常有人出入的楼梯间、走廊内、大厅及车间进出口等明显处，应设消火栓。

9.配水管施工随意变换位置

(1)现象

在高级宾馆、游乐场等建筑中，配水管常因方案改变或与通风空调管、电缆桥架等“碰架”后，拆改现象严重。

(2)原因分析

设计缺乏深度，没有平面布置尺寸和标高;安装过程中，缺乏总体考虑、协作和安排，工种间缺乏会审和校对;设计方案变更多。

(3)防治措施

a.安装前各专业、工种加强自审、互审工作，遇到“碰架”现象，相互协调解决;或由设备安装技术负责人将各种管道、电缆、电管、单线画在综合平面图上，分别用不同彩色笔画出，在交叉点标出各自标高，发现有矛盾时，及时协调解决。

b.加强施工管理，强化总体安排和协调，安排好各工种交叉施工工序，当发现“碰架”时，应按小管让大管，支管让干管，有压管让无压管，一般管道让高温管、低温管的原则处理。

c.在高级宾馆等塔楼施工中，应先做好标准层配水管的施工，待签字认可后，按标准层做好其他层次的施工。

d.喷头支管及喷头安装需与装潢、吊顶施工紧密配合。

10.地漏安装质量通病

(1)现象

地漏偏高，地面积水不能排除;地漏周围渗漏。

(2)原因分析

安装地漏时，对地坪标高掌握不准，地漏高出地面;地漏安装后的周围空隙，未用细石混凝土灌实严密;土建未根据地漏找坡，出现倒坡。

(3)防治措施

a.找准地面标高，降低地漏高度，重新找坡，使地漏周围地面坡向地漏;并做好防水层。

b.剔开地漏周围漏水的水泥，支好托板，用水冲洗孔隙，再用细石混凝土灌入地漏周围孔隙中，并仔细捣实。

c.根据墙体地面红线，确定地面竣工标高，再根据地面设计坡高，计算出距地漏最远的地面边沿至地漏中心的坡降，使地漏蓖子顶面标高低于地漏周围地面5mm。

d.地面找坡时，严格按基准线和地面设计坡度施工，使地面泛水坡向地漏，严禁倒坡。

e.地漏安装后，用水平尺找平地漏上沿，临时稳固好地漏，在地漏和楼板下支设托板，并用细石混凝土均匀灌入周围孔隙并捣实，再做好地面防水层。

11.开关、插座不水平

(1)现象

开关、插座不水平，成排的开关高度不一致，在同一场所标高不一。

(2)原

因分析

暗装接线盒标高相差太大，开关、插座安装马虎，没有调整;同一场所的开关、插座预埋时没有拉等高线。

(3)防治措施

a.根据土建的基准线确定预埋接线盒的高度。

b.开关、插座相接安装时应调整，保证开关高差不大于0.5mm;面板垂直度偏差不大于0.5mm;同一场所安装的开关高度差不大于5mm。

12.风管支架制作、安装不符合要求

(1)现象

风管安装支架设置不均匀，制作安装随意。

(2)原因分析

风管安装时其支、吊架制作不按设计、规范要求进行操作，安装间距不统一，悬吊支承点与水平支架不垂直。

(3)防治措施

a.应按设计和规范选用合适的材料制作各类支架。

b.所预埋的支架间距位置应正确，牢固可靠。

c.悬吊的风管支架在适当间距应设置防止摆动的固定点。

d.制作安装的支架应采取机械钻孔，悬吊吊杆支架采用螺栓连接时，应采用双螺栓，保温风管的施热垫木须在支架上固定牢固。

四、防微杜渐，于细节处优化提升

(1)景观照明:a.单体造型有现代风格;b.整体排布、错落有致，很好的融入周边环境。

(2)排烟口:a.立体感强;b.形成很好的导流效果。

(3)保证地库安装层高，选择基准管线，其余均从上方穿越

(4)喷淋管避让排烟口

(5)巡更点布置:高度合理，与石材排版相匹配

(6)绿化取水点:选用不锈钢材质，采用混凝土固定，减少使用损坏

(7)屋面透气管:高出屋面2m，采用支架和混凝土基础结合的方式固定。

房地产企业精装修典型问题解决方案：房地产高层项目

一、工程概况:

工程名称:

建设单位:

设计单位:

监理单位:

施工单位:

勘察单位:

工程地址:

二、建筑结构特点简介

本工程项目总建筑面积约为20.8万平方米，其中:有地下2层地下室及商铺用房地上29层商品住宅楼10栋，建筑高度为89.80米。

本工程建筑结构为框剪结构，结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为一级，抗震设防类别为乙类，抗震设防烈度7度，建筑耐火等级为二级，屋面防水等级ⅱ级，

1、地基与基础;

1)基础采用静压预应力管桩，单桩竖向承载力:抗拔桩2000k、其它桩为1600-2000kn。桩端坐落在强风化花岗片岩层，桩长为6---24米。

2)桩径为φ500mm，桩身混凝土强度等级为c80。

3)桩承台及地板等±0.00以下结构混凝土强度等级为c30，抗渗等级为s6。基础钢筋分别采用:hrb400级钢、hrb335级钢、hpb235级钢。

2、主体结构: 主体结构采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。

1)柱梁及剪力墙混凝土强度等级:-2--3层为c50;4--8层为c45;9--13层为c40;14-18层为c35;19-顶层为c30。柱钢筋采用hrb335钢、hpb235钢。

2)楼板及其它构件混凝土强度等级:地板-2层为c30;3-顶层为c25。

3)主体钢筋分别采用:hrb400级钢、hrb335级钢、hpb235级钢，具体要求严格按设计图施工。

4)梁板在各层设置的后浇带，要严格按设计做法施工。

3、砌体工程:

1)框架填充墙的内外墙采用蒸压加气混凝土砌块，部分采用灰砂砖找边。±0.00以下砌体强度等级为mu10，水泥砂浆强度等级为m5. ±0.00以上砌体强度等级为mu10，水泥混合砂浆强度等级为m5.(基础、卫生间、女儿墙砌体等不得采用混合砂浆砌筑)。

2)墙体厚度:外墙、梯间墙、分户墙除特殊说明外为200mm，其它内墙为100mm。

3)墙身在-0.060m标高处铺设40厚1:2.5水泥防水砂浆(内掺5%的防水剂)防潮层一道，压光密实。

4、装饰工程:

1)楼地面:现浇混凝土楼板面扫素水泥浆一道，贴防滑地砖(耐磨砖)或花岗岩面层，水泥砂浆面层。卫生间铺贴面层前须抹聚合物水泥砂浆防水层，刷热沥青两道。

2)门窗:铝合金或塑钢窗另行设计，防火门、防盗门由专业厂家设计。门窗用料厚度，门为2mm厚、窗为1.4mm厚。门玻璃单块面积≧0.5㎡和窗玻璃≧1㎡时，且七层及以上采用安全玻璃。

3)外墙装饰:水泥砂浆打底，聚合物水泥砂浆防水层，满挂φ3.2@100×100钢丝网后再粘贴外墙面砖或刷外墙涂料。

4)内墙面:水泥砂浆打底，无光乳胶漆涂料面层或釉面砖厨房及卫生间为美术瓷片贴面。

5)棚面:水泥砂浆打底，乳胶漆面层。

5、屋面:根据使用用途不同采用混凝土现浇屋面板经结构式找坡后做成倒置式防滑砖上人屋面、挤塑聚笨乙烯保温隔热屋面和刚性防水屋面等形式。严格按专项设计要求执行。

6、 室内外给排水

1)生活给水由市政供水系统引入，接入生活给水管采用给水塑料管，市政给水引入总水表(表后设防回流污染止水阀)后在形成环状管网的给水系统。

2)排水系统采用雨污分流:雨水管排至室外后直接汇集至市政雨水管网，卫生间污水经化粪池处理后汇集至市政污水管网。卫生器具、地漏均设存水弯，排水立管在适当位置设检查口。

3)消防用水经消防给水系统加压后经消防给水管网至各楼层消火栓，消火栓側设置灭火器。

7、电气工程:

本工程电源由10kv供电线路进入配电室，经变压器380/220低压端输入。电力系统采用tn--s系统，从总配电柜开始采用三相五线制，单相三线制，电源零线(n)与接地保护线(pe)分别引出至相应用电设施，。配电箱主干线为金属线槽敷设，支线路、弱电线路均穿塑料管沿楼板、墙暗敷。

8、防雷工程:

本工程防雷设计，天面敷设避雷带，与柱内钢筋焊接作防雷引下线，再与柱基钢筋焊接作防雷系统。按规定另设防雷接地极装置，并应严格按图纸设计和防雷规范规定执行。天面四周女儿墙用φ10热镀锌圆钢明敷作避雷带并形成网格，其网格尺寸为10m×10m和12m×8m.

9、电梯:本工程建筑内设有载客电梯和消防电梯

三、安全控制监理依据

1、法律、法规和行政规章，主要有:

《中华人民共和国建筑法》

《中华人民共和国安全生产法》

《建设工程安全生产管理条例》

《中华人民共和国合同法》

2、工程建设规范、安全技术标准，主要有:

《建筑工程监理规范》(gb50319-2000)

《建筑施工安全检查标准》(jgj59-99)

《施工现场临时用电安全技术规范》(jgj46-____)

《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)(2000年版)以及相关的施工安全操作规程

粤建质〔____〕13号-广东省住房和城乡建设厅关于《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》的实施细则

3、合同

建设单位与监理单位签订的建设工程监理合同

建设单位与施工单位签订的建筑工程施工合同

4、本工程地质勘察资料、设计文件

5、施工与监理文件

施工组织设计、专项施工方案、专项安全施工组织设计;

监理规划、监理实施细则、旁站方案。

四、安全控制监理的范围和目标

根据《中华人民共和国安全生产法》、《建筑工程安全生产管理条例》，监理单位和监理工程师应当按照法律、法规和工程建设强制性标准条文实施监理，并对建设工程安全生产承担监理责任。因此，监理工程师应对施工项目的安全生产管理进行有效的控制。

1、安全监理范围

根据建设单位的委托和授权，根据国家和地方的安全施工的有关法律、法规、规范和安全技术标准，建设单位和施工单位签订的施工合同，主要是对施工阶段的安全施工制度、措施和文明施工制度、措施及各项措施的落实进行监理和控制。

2、安全监理目标

安全监理目标是:杜绝重大安全事故的发生，消灭死亡和重伤事故，轻伤频率控制在2‰以内。

五、项目安全控制监理机构及岗位责任制

(一)、项目安全监理机构人员

序号姓 名职 务职 责备 注

1安全监理小组组长监理安全管理总责任人

2安全监理小组副组长现场安全检查负责人

3安全监理小组成员现场安全检查人员

4安全监理小组成员临时用电安全检查人员

(二)、项目安全监理机构人员岗位职责

1、安全监理小组组长应履行以下职责:

(1)安全监理小组组长由项目总监担任，是第一安全管理责任人，对施工单位的安全施工管理承担安全监督检查管理责任;

(2)确定项目监理机构人员的安全管理分工;

(3)主持编写建筑施工安全监理方案，并负责管理项目监理机构的日常工作;

(4)审查施工单位的施工组织设计、专项施工方案、专项安全施工组织设计是否合理、全面，是否符合工程建设强制性标准条文，并提出审查意见;

(5)定期或不定期组织安全综合检查，发现存在安全事故隐患的应签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位进行整改;情况严重的应签发《停工令》要求施工单位停工整改，并及时通知建设单位。

(6)组织安全监理小组对监理项目各施工阶段的安全评价进行复查，作出评价结论。

2、安全监理小组副组长应履行以下职责:

(1)安全监理小组副组长由现场监理工程师担任，是现场安全管理负责人，具体负责施工现场的安全监督检查，对施工单位的安全施工管理承担监理安全监督检查责任;

(2) 负责组织、指导、检查和监督现场监理小组成员的工作，当人员需要调整时，向安全监理小组组长提出建议;

(3)参加安全监理小组组长组织的安全综合检查和各施工阶段的安全评价复查，对自己负责检查的项目进行评分，对存在的安全隐患提出整改意见;

(4)负责组织监理小组成员对施工单位的安全资料进行审查;

(5)对施工现场进行巡查，发现存在安全事故隐患的应签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位进行整改;情况严重的应及时向安全监理小组组长报告;

(6)负责组织监理小组成员检查承包单位投入工程项目的机械、电气设备及其使用、运行状况，并做好检查记录，发现存在安全隐患及时签发《安全隐患整改通知单》;要求施工单位进行整改;情况严重的应及时向安全监理小组组长报告;

(7)定期向总监理工程师提交安全监理工作情况报告，做好安全监理日记。

2、安全监理小组成员应履行以下职责:

(1)安全监理小组成员由现场监理工程师、监理员担任，是现场安全检查人员，在现场安全监理负责人的领导下具体负责施工现场的安全监督检查，对施工单位的安全施工管理承担监理安全检查责任;

(2)在现场安全监理负责人的领导下开展现场安全监理检查工作;

(4)对施工单位的安全资料进行审查;

(5)对施工现场进行巡查，发现存在安全事故隐患的应签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位进行整改;情况严重的应及时向安全监理小组负责人报告;

(6)检查承包单位投入工程项目的机械、电气设备及其使用、运行状况，并做好检查记录，发现存在安全隐患及时向安全监理负责人汇报;

(7)做好安全监理日记。

六、安全控制监理工作特点和方法

(一)、建筑施工安全监理的特点

1、建筑工程产品固定、体积大、生产周期长，一栋建筑，一件设施，一经施工完成就固定不动了。施工生产活动是围绕建筑物、构筑物来实施的。在有限场地集中大量人力、物料、机械、设备进行较长时间的综合作业，不安全因素时有发生。

2、人员机器流动大，一栋建筑或构筑物完成后，人员机具要转移到新的地点，建设新的建筑物或构筑物，人员机具要在不同地点、不同地区内流动，流动性增加了不安全因素。

3、手工作业劳动强度大，体力消耗大，人员生理、心理上，行为上，对生产速度、工作条件和环境，易产生思想和情绪上的波动，会产生不安全因素。

4、露天高处作业多，建筑物都是由低到高建起来的，所以绝大部分工人都在露天高处作业，夏天热，冬天冷，风吹日晒，工作条件差，不安全因素多。

5、建筑物型体变化大，规则性差，每栋建筑从开工到竣工，每道工序，不同生产过程不同施工现场的施工状况和不安全因素也随时变化。建筑施工的规律性在不同现场也具有动态性，不安全因素的动态性与这相伴。

6、机具设备作业的多样性和交叉作业大量增加，设施安全防护的装置也有一定局限性，加之建筑施工复杂变换不定，因此不安全因素时有发生。

从建筑施工的特点和动态性上，可见不安全因素是多方面的，而抓主要矛盾找出易发事故的部位、工序和环节，采取措施，消除这些部位上的隐患和不安全因素就能预防事故的发生。这就要求监理掌握建筑施工的特点，把握工程脉膊，落实安全监理。

(二)、安全控制监理工作方法

针对以上的不安全因素，我们采用以下安全监理工作方法进行安全监理:

1、认真编制安全监理专项方案。严格施工过程按工艺流程顺序进行严格操作。

2、认真审查施工组织设计中的安全技术措施、各专项安全施工方案是否符合工程建设强制性标准。看其对工程项目是否具有针对性。

3、审查施工单位的安全资质和证明文件;工地的安全组织体系和安全人员配备，安全生产责任制及安全管理网络，安全生产规章制度，工种的安全生产操作规程，特种作业人员上岗证。新工艺、新技术、新材料、新结构的使用安全技术方案及安全措施。工序交接检查分部、分项工程安全检查措施，主要施工机械、设备的技术性能及安全条件。

4、督促施工单位对工人进行安全生产教育及分部分项工程的安全技术交底;了解项目现场环境、人为障碍等因素，及时提出防范措施，使施工单位的自检系统正常运转，质量安全管理体系和质量安全保证系统行之有效。

5、按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对日常现场跟踪监理;安全监理人员根据工程进展情况，对各工序安全情况进行跟踪监督，现场检查、验证施工人员是否按照安全技术措施和规程操作;对主要工序和部位的安全状况做抽检，并作好记录;在实施安全监理过程中，发现存在安全事故隐患的，应要求施工单位整改;情况严重时，应要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的，应当及时向有关主管部门报告。

6、贯彻落实国家安全生产方针政策，督促施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织施工，消除施工中的冒险性，盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，对施工现场易发事故的危险源和薄弱环节进行重点监控。有效杜绝各类不安全隐患，控制和减少各类伤亡事故，实现安全生产。

7、安全监理以预防为主:安全监理自开工到竣工贯穿于施工生产的全过程，存在于每个分部、分项工程和每道工序中。也就是说哪里的安全措施不落实，哪里就存在发生事故的可能。安全监理的监督各部位安全防护措施的贯彻落实时，应重点对土方工程、施工脚手架、模板施工、高处作业、交叉作业、移动式起重机、垂直升降机械、临时用电的施工方案，设计计算取值，计算方法是否正确，选型、选材是否符合工程实际，设计中各种安全措施是否周全，安全技术交底和验收交接时间按排是否合理，进行重点审查和监控。

8、详细了解承包单位的安全设施、机械设施和机械设备进场情况。进场前要求施工单位提供使用机械、安全设施的产地和厂址及出厂合格证书，供安全监理人员审核。在工程实施过程中随时对施工单位进行抽查，掌握安全情况，落实安全措施。

9、发生重大安全事故或突发性事件时，应当立即下达暂时停工令，并督促施工单位立即向当地建设行政主管部门(安全监督机构)和有关部门报告，并积极配合有关部门、单位做好应急救援和现场保护工作;协助有关部门对事故进行调查分析;督促施工单位按照“四不放过”原则对事故进行调查处理。

(三)、安全控制监理的程序

根据开展的安全监理工作的实践经验，一般情况下施工安全监理工作可分为三个阶段，即施工准备阶段的安全监理、施工阶段的安全监理、竣工验收阶段的安全监理。

1、施工准备阶段的监理安全事前控制

①制定安全监理程序;

②调查可能导致意外伤害事故的原因;

③掌握新技术、新材料的工艺和标准;

④审核施工单位提交的施工方案和施工组织设计中安全技术措施;

⑤审核工地的安全组织体系和安全人员配备;

⑥要求施工单位开工时必需的施工机械、材料和主要人员先期到达现场，并处于安全状态，施工现场的安全设施要先到位;

⑦审查施工单位的自检系统;是否有生产安全事故、重大危险源检测、评估、监控措施和应急预案，应急救援组织或者应急救援人员，配备必要的应急救援器材、设备;

⑧检查施工单位的安全设施和设备进入现场前是否检测并合格，并进行安全评价。

2、施工阶段监理事中安全控制

工程项目在施工阶段，安全监理人员要对施工过程的安全生产工作进行全面的监理。

①掌握工程项目安全监理的依据;

②制定项目安全监理的职责并逐项执行。主要工作如下:

a.审查各类有关安全生产文件;

b.审核进入施工现场各分包单位的安全资质和证明文件;

c. 审核新工艺、新技术、新材料、新结构的使用安全技术方案及安全措施;

d.审核施工单位提交的关于工序交接检查、分部、分项工程安全检查报告;

e.审核并签署现场有关安全技术签证文件;

f.现场监督和检查。

③定期和不定期的检查施工现场施工安全防护和安全管理情况，检查各项施工方案及安全事故应急预案的落实情况，对未按方案、预案要求实施或存在安全隐患的，监理将采取书面通知要求施工单位限期整改和完善。

④当遇到下列情况时，安全监理可下达“暂时停工指令”;

a.施工中出现安全异常，经提出后，施工单位未采取改进措施或改进措施不合乎要求时;

b.对已发生的工程事故未进行有效处理而继续作业时;

c.安全措施未经自检而擅自使用时;

d.擅自变更设计图纸进行施工时;

e.使用没有合格证明的材料或擅自替换、变更工程材料时;

f.未经安全资质审查的分包单位的施工人员不得进入现场施工。

3、施工阶段监理安全工作的事后控制

1)针对施工过程存在安全生产隐患，及时发出监理书面通知，要求施工单位限期整改。施工单位接到整改通知后应及时组织相关人员进行整改，整改完成及时反馈，并经监理部复查确定已消除安全隐患方可投入下道工序施工。

2)要求承包单位积极主动配合上级主管部门检查，针对施工中所存在的问题做到有针对性措施、责任落实到人、限定时间整改到位。

3)针对施工现场存在严重隐患，施工单位不及时整改或整改不到位的，监理将向建设单位汇报并下发暂停施工令，待排除隐患后再行复工。对于施工单位经过监理发出监理通知、暂停令后还拒不整改者，监理将根据规定向主管部门汇报。

4)监理部应按时组织对施工项目现场，按照建筑施工现场安全文明施工标准进行分阶段安全达标检查和评价。

具体分为以下三个阶段:a.开工前施工现场准备;b.主体钢结构完成;d.工程竣工验收。

施工单位应根据施工完成阶段，在自检合格的基础上向监理及市建筑安全生产监督管理机构申请安全达标检查和验收。

5)、对施工现场发生的伤亡事故，应按规定组织上报，不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报，并应积极组织抢救伤员和排除险情，制止事故扩大，保护好事故现场，配合做好事故调查处理。

七、重点部位、重点工序的安全风险识别及监理控制措施

(一)、土方开挖和边坡支护工程

1、土方开挖和边坡支护工程挖深度超过5m(含5m)的基坑(槽)并采用支护结构施工的工程。或基坑虽未超过5m，但地质条件和周围环境复杂、地下水位在坑底以上等工程，要有深基坑专项施工方案，对施工准备、开挖方法、放坡、排水，边坡支护要有有资质的设计单位进行设计，并经有关部门审核批准。

2、挖孔桩施工施工单位要提供专项施工方案，且应有相应施工组织、施工质量安全和安全用电保证措施，有排、降水措施和防沼气和一氧化碳等有毒气体的措施。

3、人工挖基坑时，作业人员要保持大于2.5m安全距离;多台机械开挖间距大于10m;挖土要自上而下，逐层进行，严禁先挖坡脚的危险作业。

4、基坑开挖严格按要求放坡，操作时随时注意边坡的稳定情况，发现问题及时加固处理;多机械作业时要验算边坡稳定，确定机械距边坡的安全距离。

5、深基坑四周设防护栏杆，有专用爬梯供人员上下。运土道路的坡度、转变土方作业要严格执行安全规定等。并对施工单位的安全设施和设备在进场前进行检验，避免不符合要求的安全设施进入施工现场，造成工伤事故。

(二)、模板及高支撑模板工程。

1、模板支撑系统及特殊结构模板工程。楼层高度>;;3.5m、跨度≥6m的模板支撑系统，应认真审查施工单位的专项施工方案设计，其专项施工方案须经施工单位企业技术负责人审核签字。

2、特别应注意高度≥4.5m的高支模系统，立柱4.5 米以下部分，应设置不少于两道的纵横水平拉杆;立柱4.5 米以上部分每增高1.5 米应相应加设一道水平拉杆。剪刀撑应纵横设置，且不少于两道，其间距不得超过6.5 米;支撑主梁的立柱必须设置剪刀撑。

3、检查现场施工场地的实际情况与专项施工方案设计采用的条件是否相符，发现条件不符存在安全问题的应及时通知施工单位对专项施工方案设计进行修改补充。

4、随时对照检查施工单位的施工实际情况，对照模板支撑系统的材质、实际施工方案是否与施工单位提交的专项施工方案设计相符，发现有安全隐患的应及时签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位及时进行整改。

5、竖向模板和支架的支承部分，当安装在基土上时应加设垫板，且基土必须坚实并有排水措施。对湿陷性黄土，尚必须有防水措施。模板及其支架在安装过程中，必须设置防倾覆的临时固定设施。

6、模板工程施工完成后应进行验收，符合要求后才能进行后续工程的施工;浇筑混凝土时应对模板的支撑系统进行监控，发现有异常情况必须立即通知停工，找出原因消除异常后才能继续施工。

7、模板支撑高度大于或等于4.5 米以上的模板支撑系统，属高支撑模板系统。根据本工程设计一层层高为4.8m，故本工程一层属高支撑模板系统。

1)、高支撑模板系统应采用钢支撑作立柱，不得使用竹木作立柱，不得使用严重锈蚀、变形、断裂、脱焊、螺栓松动的钢支撑材料搭设支撑。

2)、高支撑模板系统的钢支撑的设计应符合现行国家标准《钢结构设计规范》。

3)、建设工程高支撑模板系统施工前应由有相应资质的施工单位编制专项施工技术方案。技术方案必须经权威部门审批报监理工程师审核批准后才能实施。

4)、高支撑模板系统的技术方案应包括模板及其支撑系统的设计，搭设与拆除，混凝土浇筑方法和浇筑过程观测及安全控制要求等方面内容。

5)、高支撑模板系统技术方案的编写应根据国家和行业的有关规定、标准和规范，结合工程和企业的实际情况进行并应遵循以下原则:

①技术方案应有计算书，计算书应包括施工荷载计算，模板及其支撑系统的强度、刚度、稳定性、抗倾覆等方面的验算，支承层承载的验算。

②模板及支撑的设计应考虑下列各项荷载: a.模板及其支架自重; b.新浇筑混凝土自重; c.钢筋自重; d.施工人员及施工设备荷载; e.泵送混凝土产生的施工荷载。

③对已重复使用多次的模板，支撑材料，应作必要的强度测试，技术方案应以材料强度实测值作为计算依据。

④技术方案应有支撑平面布置图，模板及其支撑的立面图和剖面图，节点大样等施工图。

⑤高支撑模板立柱4.5 米以下部分，应设置不少于两道的纵横水平拉杆;立柱4.5 米以上部分每增高1.5 米应相应加设一道水平拉杆。剪刀撑应纵横设置，且不少于两道，其间距不得超过6.5 米;支撑主梁的立柱必须设置剪刀撑。

⑥对于特殊的工程结构部位，当模板面为非水平面或施工荷载不均衡时，应按整体稳定性和抗倾覆能力计算确定水平拉杆、剪刀撑的设置。

⑦在台风季节，还应验算模板及其支架在自重和风荷作用下的抗倾倒的稳定性。

6)、施工单位应明确高支撑模板系统施工现场安全责任人，负责施工过程的安全管理工作。施工现场安全责任人应在高支模搭设、拆除和混凝土浇筑前向作业人员进行质量、安全、技术交底，并将书面交底记录交监理公司备案。

7)、高支撑模板系统施工应按经审批的技术方案进行，技术方案未经原审批部门同意，任何人不得修改变更。

8、高支撑模板其高度超过8米时，应经广州市科委审查批准备案后方可实施。

对出现下列情况之一者，监理工程师应责令施工单位停工整改，复检合格后方可继续施工。

①施工单位未编制高支撑模板技术方案或将未经审批的技术方案交付现场施工。

②高支撑模板施工存在重大安全隐患。

③高支撑模板方案其高度超过8米，未经广州市科委审查批准的。

当发生以上情况，监理工程师责令施工单位停工整改，而施工单位拒不整改且继续施工时，监理将向建设安全监督部门汇报。

(三)高处作业

1、高空作业人员应戴好安全带、穿防滑鞋，在操作前应将操作面上杂物清理干净方准施工。

2、无任何安全防护措施不得在独立梁上行走。

3、高空作业人员不得喝酒，在高空不得开玩笑。

4、高空作业人员穿着灵便。

5、高空施工，当风速达到15m/s时，所有工作均须停止。

6、安装门、窗、油漆及安装玻璃时，严禁操作人员站在樘子上操作。门、窗临时固定，封填材料未达到强度，以及电焊时，严禁手拉门、窗进行攀登。

7、外部安装门、窗无外脚手架时，应挂安全绳、安全带，保险钩应挂在操作人员上方的可靠构件上。

8、施工操作平台，必须符合下列规定

① 构件安装操作平台要编制专项施工方案报监理审查。操作平台必须采用钢管或钢管架搭设，并进行荷载安全计算和稳定体系。

②装设轮子的移动操作平台，轮子与平台的结合处应牢固可靠，立柱底端距地面不得超过80mm。

③ 操作平台周围，必须设置防护栏杆，并布置登高扶梯。

④ 操作平台上应显著地标明容许荷载值，平台上人和构件的总重量，严禁超过设计容许荷载，应设有专人监护。

(四)、起重吊装工程。

钢井架是安全事故的多发部位，因而在安全监理过程中必须引起充分的注意。

1钢井架必须有产品合格证;钢井架必须采用双绳双轨等安全措施的新型钢井架，禁止使用单绳单轨的淘汰产品，钢井架安装完毕投入使用前应通过验收，符合要求后才能投入使用。

2检查钢井架机驾工的岗位操作证书，无证不得上岗。

3检查施工单位对起重设备的定期检查和维护保养情况，督促施工单位落实检查和维护保养制度。

4定期或不定期对钢井架的安全措施进行检查，对安全防护设施不足，存在安全隐患的应及时签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位及时进行整改。

5在吊运过程中发现有异常时，必须立即通知停工，找出原因消除异常后才能继续进行。

(五)、脚手架工程。

1、外墙脚手架的搭设、拆卸应有专项施工方案，其专项施工方案须经施工单位企业技术负责人审核签字并报项目总监审批同意。

2、落地式脚手架应采用钢管脚手架，不允许竹钢混搭。脚手架的搭设高度应保持高于工作面1.2m以上。脚手架应支承在硬地上，并应有垫块。

3、脚手架的搭设应符合专项施工方案的要求;高度超过24m的落地式钢管脚手架应有详细计算书和卸荷措施。

4、检查脚手架施工人员的操作证书，无架子工操作证的不得上岗施工。

5、脚手架搭设、拆卸前均应要求施工单位做好安全技术交底，做好安全措施;拆卸前还应设置警戒区域，张挂警戒标志，设置地面监护人员。

6、脚手架搭设完成后应通过验收，每次加高完成均应进行验收，对不符合要求的应签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位及时进行整改。

(六)、临时用电和机械使用

1、工地的临时用电应有专项施工方案，其专项施工方案须经施工单位企业技术负责人审核签字并报项目总监审批同意。

2、工地的临时用电必须遵守《施工现场临时用电安全技术规范》(jgj46-____)的要求

3、工地的临时用电须实行三相五线制、专用保护零线和一机一闸一漏一箱的用电方案。

4、检查现场电工和机械操作人员的上岗操作证书，无操作证的不得上岗。

5、检查施工单位对施工机械和电气设备的验收、定期检查和维护保养情况，督促施工单位落实定期检查和维护保养制度。

6、经常对施工机械和电气设备进行巡查，发现有违规作业或不符合要求的及时签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位及时进行整改

7、经常对施工机械和电气设备进行巡查，发现有违规作业或不符合要求的及时签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位及时进行整改。

8、注意建筑施工过程中建筑物、施工机械和脚手架与外电架空线路，尤其是高压架空线路的安全距离，要求施工单位按实际编制专项安全防护方案并进行认真的审批，对不符合要求、存在安全隐患的要停止其施工，以杜绝安全事故的发生。

(七)、“三宝”“六口”“五临边”的防护和安全防火

监理人员应经常对施工项目进行巡检，督促施工单位和施工人员做好“三宝”“六口” “五临边”的安全使用和防护工作，以及安全防火的设施工作。对施工单位防护设施未到位、未按规定配带安全装备的应随时进行纠正。签发《安全隐患整改通知单》，要求施工单位进行整改。

对以上各重点施工部位，监理人员在检查中发现并书面通知施工单位整改的问题不及时或整改不到位时，监理必须及时向业主汇报并报总监理工程师下发暂停施工令。问题严重或施工单位拒不整改时监理机构要及时上报政府建设安全主管部门处理。

以上安全监理方案有与上级安全主管部门文件不符时按上级文件执行，本方案一式三份(施工单位、监理单位、建设单位各一份)。望施工现场参建各方施工管理人员贯彻执行。

八、安全及重大隐患报告制度

(一)、 指导思想

树立“以人为本”的观念，切实做到“安全为天，防患未然”，将建筑施工现场安全隐患排查工作实现隐患排查治理工作规范化、制度化和重大危险源监控科学化，逐步形成长效机制。

(二)、重大安全隐患防范范围与内容

1、土方开挖和深基坑边坡支护工程;

2、模板及高支撑模板工程;

3、起重吊装工程;

4、脚手架工程;

5、临时用电和机械设备使用;

6、高出作业;

7、“三宝”“六口”“五临边”防护;

(三)、现场安全检查及隐患排查

项目监理部应根据工程施工现场的实际安全控制状况，定期或不定期进行安全检查。

1、监理每月15日前由总监理工程师组织监理人员，对施工现场的安全施工状况进行一次全面检查，并对实际安全情况进行安全评分。对在评分过程中达不到70分及保证项目不合格的，及时书面要求施工单位整改达到要求。

2、监理在平时的日常监理工作中或巡查中发现施工现场存在严重安全隐患时，及时发出监理书面通知，要求施工单位限期整改。对施工单位不及时整改或整改不到位的，监理要及时向建设单位汇报并下发暂停施工令，待排除隐患后再行复工。

(四)、安全及隐患报告

对施工现场存在的安全隐患和检查中发现的问题要及时向建设单位、建设主管部门和安全监督部门进行报告，具体报告内容和方式:

1、项目监理部每周对监理项目进行安全检查，发现施工现场存在有安全隐患时，及时向单位发出问题整改的安全通知书，要求施工单位限期整改。并把安全隐患和整改情况通过《安全监理报告》在每周五向安全监督站报告。

2、当工程结构和现场施工防护存在严重安全事故隐患时，监理机构及时作出暂停施工、排除隐患的指令书，要求施工单位限期整改并排出隐患。施工单位在限期内拒绝执行整改指令或整改不力时，监理机构要及时向建设单位、政府建设主管部门或安全监督机构报告。

广东建筑工程监理有限公司

____年11月 3日

房地产企业精装修典型问题解决方案：房地产公司薪酬

第一章 总则

第一条 适用范围

本方案适用于北京zz房地产开发有限公司(以下简称公司)全体员工。

第二条 目的

制定本方案的目的在于使员工能够与公司一同分享公司发展所带来的收益，把短期收益、中期收益与长期收益有效结合起来。

第三条 原则

薪酬作为分配价值形式之一，遵循按劳分配、效率优先、兼顾公平及可持续发展的原则。

第四条 依据

薪酬分配的依据是:贡献、能力和责任。

第五条 总体水平

公司根据当期经济效益及可持续发展状况决定工资水平。

第二章 薪酬体系

第六条 公司员工分成6个职系，分别为管理职系、技术职系、财会职系、行政事务职系、销售/营销职系和工勤职系。针对这6个职系，薪酬体系分别采取三种不同类别:与企业年度经营业绩相关的年薪制;与年度绩效、季度绩效相关的等级工资制;与销售业绩相关的提成工资制。

第七条 享受年薪制::的员工，其工作特征是以年度为周期对经营工作业绩进行评估并发放相应的薪酬。这部分员工包括管理职系中的总经理和党委书记。

第八条 实行等级工资制的员工是公司内从事例行工作且非销售业务的员工，包括管理职系中的各副总、总师、部长、主任和技术职系、财会职系、行政事务职系与工勤职系的员工。

第九条 实行提成工资制的员工是公司内管理职系中的销售中心副主任(主管营销策划)和销售/营销职系的员工。

第十条 特聘人员的薪酬参见工资特区的有关规定。

第十一条 离退休人员的薪酬参见公司相关规定。

第三章 薪酬结构

第十二条 公司员工收入包括以下几个组成部分:

(一)固定工资，包括基本工资、工龄工资、等级工资;

(二)浮动工资，包括绩效工资、年底奖金、销售提成;

(三)附加工资，包括一般福利、四项统筹以及企业为员工代交的个人收入所得税。

第十三条 固定工资

(一)固定工资 = 基本工资 工龄工资 等级工资

(二)基本工资:每月600元，是为了保证每一位员工最低生活要求而设立的保底工资。

(三)工龄工资:体现了员工的工作经验和服务年限对于企业的贡献，在zz集团内部的工龄工资为5元/年，zz集团外的工龄为2元/年。zz集团内部工龄自参与组建zz集团的单位起开始计算。

(四)等级工资:按照岗位评价的结果确定，体现了岗位的内在价值和员工技能因素。

第十四条 浮动工资

(一)浮动工资包括绩效工资、年底奖金与销售提成几种形式。

(二)绩效工资与每季度的考核结果挂钩，体现员工在当前岗位和现有技能水平上通过自身努力为公司实现的价值。绩效工资按季度计算，下一季度分摊到3个月支付。

(三)年底奖金与年度考核结果和公司年度经营情况挂钩，是在公司整体经营效益的基础上对员工的一种激励。年底奖金下年初支付。

(四)销售提成专门针对与销售工作直接相关的人员，体现销售人员的业绩与能力，具体数额按照销售收入一定比例来确定，计算办法参见公司有关规定。

第十五条 附加工资

(一)附加工资 = 餐费 一般福利 四项统筹 个人所得税

(二)附加工资是公司正式在册员工所能享受到一种福利待遇。

(三)餐费是公司为每一位员工发放的一种就餐补贴。每月300元，计入当月工资。

(四)一般福利是指员工在各个重大节日期间获得的公司为其发放的过节费和其他实物形式的收入。

(五)四项统筹包括住房基金、医疗保险、养老保险和失业保险。企业与员工各承担一部分。具体数额参见国家有关规定和企业相关政策。

(六)个人所得税，在预定范围内由公司承担，超出范围的由员工个人承担。

第四章 等级工资

第十六条 等级工资是整个工资体系的基础，从员工的岗位价值和技能因素方面体现了员工的贡献。员工的等级工资主要取决于当前的岗位性质。在工作分析与职位评价的基础上，以评估的结果作为分配依据，根据工作分析与职位评价确定薪点，同时采取一岗多薪，按技能分档的方式确定工资等级。

第十七条 等级工资的用途

等级工资是确定员工收入中其他部分的基础，作为以下项目的计算基数:

(一)绩效工资的计算基数;

(二)年底奖金的计算基数;

(三)加班费的计算基数;

(四)事病假工资计算基数;

(五)外派受训人员工资计算基数;

(六)其他基数。

第十八条 确定等级工资的原则

(一)以岗定薪，薪随岗变，实现薪酬与岗位价值挂钩;

(二)以岗位价值为主、技能因素为辅，岗位与技能相结合;

(三)针对不同的职系设置晋级通道，鼓励不同专业人员专精所长;

(四)参考企业实际的收入状况厘定薪酬水平，实现平稳过渡。

第十九条 工资等级的确定

(一)工资分级列等。根据岗位评价的结果形成《岗位等级分布图》，把各岗位分级列等。按照岗位评价的结果，在最低分130分和最高分1100分之间共划分出29级。其中640分以下每隔30分为一级;640分以上每隔40分为一级。

(二)确定初始等级。按照岗位评价的分数将各个岗位对应到相应职系、相应等级。

(三)按职称调整。根据聘任职称将员工对应到相应职称系列的相应等级。

(四)管理职系、销售营销职系与工勤职系的员工不考虑职称因素，根据在岗时间来确定相应等级。

具体参见附件1:《岗位等级分布图》

第二十条 等级工资的计算方法

(一)等级工资 = 点值 * 工资薪点

(二)工资薪点:取各级别的中值分数作为该级别的工资薪点。

(三)点值:点值需要根据工资的整体工资水平来确定，而且可以根据公司的经营效益随时进行调整。目前暂定为5元/点。

第五章 年薪制

第二十一条 年薪制的适用范围

年薪制适用于总经理和党委书记。

第二十二条 年薪制的工资结构

年薪制收入=月收入 年底年薪补足 年底奖金 附加工资

其中，月收入=基本工资 等级工资 工龄工资

第二十三条不敷出年薪总额按照经营者与上级公司签订的经营业绩合同确定。根据企业经营情况，按照不同的比例发放。具体参见《北京zz集团企业经营者年薪制试行办法》。

第二十四条 年薪制收入的支付

总收入中，月收入部分，根据岗位定级结果确定，按月计算。扣除月收入的剩余部分，年底根据效益计算，下年初发放。

第六章 等级工资制

第二十五条 等级工资制的适用范围

等级工资制包括两种形式:一种针对管理职系中的高层管理者，这种形式的薪酬不含绩效工资;另一种针对管理职系中的中层管理者和技术、财会、行政事务、工勤职系的一般员工，这种形式的薪酬含绩效工资。

第二十六条 等级工资制的工资结构

等级工资制收入=固定工资 绩效工资(高层管理者无此项) 年底奖金 附加工资

第二十七条 绩效工资

绩效工资与员工::每季度的工作努力程度、工作结果相关，反映了员工在当前的岗位与技能水平上的绩效产出。绩效工资按季度计算，下一季度分3个月发放。具体计算办法如下:

季度绩效工资 = 等级工资 * 季度考核系数

分摊后:月绩效工资 = 季度绩效工资 * 0.33

其中，季度考核系数定义如下:

考核结果

优

良

中

基本合格

不合格

季度考核系数

1.3

1.1

1

0.8

0.4

第二十八条 年底奖金上报方案的确定

年底奖金是公司根据当年效益情况在年底对员工的集中奖励，奖励依据是个人年底考核系数与公司效益情况。上报方案中奖金总额由个人奖金累计到部门，然后从部门累计到全公司。分公司在发放年底奖金时视同部门处理。

(一)针对管理职系中的高层管理者的计算方法

年底奖金=12*等级工资*年度考核系数*管理系数

(二)针对管理职系中的中层管理者和一般员工的计算方法

年底奖金=4*等级工资*年度考核系数(或管理系数)*部门考核系数

其中，中层管理者年底奖金按照管理系数计算，一般员工年底奖金按照年度考核系数计算。

(三)年度考核系数

考核结果

优

良

中

基本合格

不合格

年度考核系数

1.3

1.1

1

0.8

0.4

(四)管理系数

其目的是为了在年底奖金分配中充分体现管理者的责任风险。各类人员管理系数的数值见下表，其中，中层管理人员的管理系数依据年度考核系数的不同而分为5档:

类别

管理系数

高层管理人员(含分公司经理)

2

技术、财会、行政事务、工勤职系一般员工

1

类别

管理系数

优

良

中

基本合格

不合格

中层管理人员(含分公司副经理)

1.5

1.2

1

0.8

0.4

(五)部门考核系数

考核结果

优

良

中

基本合格

不合格

部门考核系数

1.3

1.1

1

0.8

0.4

第二十九条 年底奖金实际发生额的确定

年底奖金的实际发生额由公司整体效益确定。由公司年底奖金总额分解到部门，然后由部门分解到个人。

(一)针对管理职系中的高层管理者的计算方法

年底奖金=12*等级工资*年度考核系数*管理系数*调整系数

(二)个人年底奖金实际发生额的计算方法

年底奖金=4*等级工资*年度考核系数(或管理系数)*部门考核系数*调整系数

其中，中层管理者年底奖金按照管理系数计算，一般员工年底奖金按照年度考核系数计算。

(三)调整系数

调整系数的大小取决于公司效益情况，其数值根据年底公司奖金总额与公司上报董事会的奖金方案的比例确定。

调整系数=公司年底奖金实际发生总额/年底奖金上报方案总额

第七章提成工资制

第三十条 提成工资制适用范围

提成工资制适用于管理职系中的销售中心副主任(主管销售策划)和销售/营销职系的员工。

第三十一条 提成工资制的工资结构

提成工资制收入=月收入 销售提成 附加工资

其中，月收入=基本工资 工龄工资 等级工资*发放系数

第三十二条 提成工资制中发放系数与提成办法参见公司有关规定。

第八章 工资调整

第三十三条 公司工资调整原则是整体调整与个别调整结合。

第三十四条 公司工资整体调整形式是改变薪点点值，调整周期与调整幅度根据公司效益与公司发展情况决定。

第三十五条 个别调整根据员工个人年底考核结果和职称、岗位变动决定。

(一)根据考核结果调整。连续两年内考核结果累计一"优"一"良"或以上者，以及连续三年考核结果为"良"者，工资等级在本职系本职称系列内晋升一级。当年考核结果为"不合格"或连续两年考核结果为"基本合格"的员工工资等级下调一级，对于连续两年考核结果为"不合格"的员工或连续三年考核结果为"基本合格"的员工进行待岗处理。

(二)职称变动调整。若员工聘任职称发生变动，则员工工资等级变动到当前岗位相应职称系列的工资等级。

(三)岗位变动调整。若员工岗位发生变动，则员工工资等级变动为相应岗位当前职称系列的工资等级。

第三十六条 工资等级调整过程中，若调整前工资等级与调整前所在岗位、职称系列对应的初始等级有差距，则该级差保留，在调整后岗位、职称系列对应工资等级的基础上按照该级差相应提高或降低工资等级。

第三十七条 工资等级调整过程中，若目前等级已经达到相应岗位、职称系列的最高档次，则工资等级不再变动。

第九章 工资特区

第三十八条 设立工资特区的目的

设立工资特区，使工资政策重点向对企业有较大贡献、市场上稀缺的人力资源倾斜，目的是为激励和吸引优秀人才，使企业与外部人才市场接轨，提高企业对关键人才的吸引力，增强公司在人才市场上的竞争力。

第三十九条 设立工资特区的原则

(一)谈判原则:特区工资以市场价格为基础，由双方谈判确定;

(二)保密原则:为保障特区员工的顺利工作，对工资特区的人员及其工资严格保密，员工之间禁止相互打探;

(三)限额原则:特区人员数目实行动态管理，依据企业经济效益水平及发展情况限制总数，宁缺毋滥。

第四十条 工资特区人才的选拔

特区人才的选拔以外部招聘为主。其条件为名优院校毕业生、企业人力资源规划中急需或者必需的人才、行业内人才市场竞争激烈的稀缺人才。

第四十一条 工资特区人才的淘汰

针对工资特区内的人才，年底根据合同进行年度考核。

有以下情况者自动退出人才特区:

(一)考核总分低于预定标准;

(二)人才供求关系变化，不再是市场稀缺人才。

第四十二条 工资特区工资总额不超过公司工资总额的5%。

第十章 其他

第四十三条 聘任职称

确定等级工资采用的是聘任职称。聘任职称的确定以外部职称为主要依据，参考员工个人绩效和学历。对于绩效优异者可以破格聘任，对于表现不佳者降级使用。

第四十四条工作年限

实行本方案对原有工资体系进行调整时，考虑员工工作年限相应调整级别。

(一)取得当前职称5年以上(含5年)者晋升一级，10年以上(含10年)者晋升两级。

(二)在同类管理岗位上任职5年以上(含5年)者晋升一级，10年以上(含10年)者晋升两级。

(三)在管理岗位上的任职年限，自参与组建zz集团的单位起开始计算。

(四)若其工资等级已经达到该类岗位最高档次，则不考虑晋升。

(五)本方案正式实施后，不再考虑工作年限对薪酬的影响。

第四十五条 试用期工资标准

(一)试用期间专科以下(含专科)毕业生按照同岗位助理(初级)职称等级工资的50%发放，本科毕业生按照同岗位助理(初级)职称等级工资的60%发放，研究生按照同岗位中级职称等级工资的50%发放。

(二)试用期满后到获得正式职称之前本科生以下(含本科生)按照同岗位助理(初级)职称等级工资的80%发放，研究生按照同岗位中级职称80%发放。

第四十六条 加班费

根据工作需要必须加班，而且不能安排调休者，公司发放其加班费。每月按21.5个标准工作日计算，计算基数为等级工资。

加班费=加班天数*等级工资/21.5

第四十七条 病事假期间工资发放标准

经公司批准请病事假者，根据请假天数在工资中进行相应的扣除。每月按照21.5个标准工作日计算，计算基数为等级工资与绩效工资。

病事假工资扣除=请假天数*(等级工资 绩效工资)/21.5

第四十八条 副职代正职的情况，其等级工资按正职岗位的等级下调一级处理。

第四十九条 分公司同类岗位人数较多时，可以指定组长级员工。组长级员共的工资等级在该岗位原有工资等级上向上浮动一级。

第五十条 对于待岗员工只发放固定工资中的基本工资与工龄工资部分。

第五十一条 对于公司外派培训的员工，每月发放其固定工资和绩效工资。绩效工资考核系数根据外派时间长短决定。

(一)一个月以内，考核系数按照1计算;

(二)三个月以内，考核系数按照0.9计算;

(三)三个月到六个月，考核系数按照0.8计算;

(四)六个月到一年，考核系数按照0.7计算;

(五)一年以上的，考核系数按照0.5计算。

第五十二条 公司设立总经理奖励基金，奖励公司绩效表现优异的员工。具体数额由董事会确定。

第十一章 附则

第五十三条 本方案由人力资源部负责解释。

第五十四条 对于本方案所未规定的事项，则按人力资源管理规定和其他有关规定予以实施。

附件一 岗位等级分布图

房地产企业精装修典型问题解决方案：小型房地产公司组织架构设计

小型房地产开发公司组织架构设计(方案)

一、组织架构(图略):

董事长兼总经理――付总经理、总经理助理

下设七个部门:技术前期部、工程管理部(下设项目部)、成本合约部、综合管理部、营销管理部、财务管理部、外联部。

二、部门设置及职责:

(一)技术前期部:

1.投资管理部职责(投资专员兼);

2.设计管理职责(设计工程师);

3.前期配套职责(前期、配套工程师);

(二)工程管理部:

下辖项目部，由项目经理负责;目前工程部人员不固定，下派到项目部;根据项目规模大小设定专业人员数量(土建工程师、安装工程师，一般3-4人)，景观工程师暂不列入项目部(承担设计管理、工程管理职责)。

(三)成本合约部:

1.工程预算、成本测算、报价审核职责(土建造价师、安装工程师，一般2人左右);

2.招投标、合约签订职责(部门经理);

3.采购材料、设备职责(采购工程师1-2人);

(四)综合管理部:

1.行政运营职责(行政人员，档案，后勤人员);

2.总经理办公室职责(秘书，办公室主任等，可由行政部人员兼职);

3.人力资源管理职责(招聘、考核专员等，秘书兼职);

(五)营销管理部:

1.策划、市场调查、宣传职责;

2.销售楼盘职责;

3.案场管理职责;

(六)财务管理部:

1.资金管理职责;

2.计划预算职责;

3.税务、会计职责;

(七)外联部:

对外联络、协调、公关等职责;

(八)投资管理部:暂定不设置;

(九)物业管理部:设立物业管理公司考虑;

(十)商业管理部:设立商业运营公司考虑;

三、部门职责、岗位说明由部门负责人起草，报总经办研究确定。工作程序即由下往上，后再由上向下推行。

四、公司部门工作责任界面及流程，另外设定;就事议事，逐步完善。

房地产企业精装修典型问题解决方案：商业房地产公司bim系统实施

1)以开发商规划设计部门为牵头单位，成立bim系统运用部门，负责bim系统的软件系统在公司各相关部门的培训、推广工作。

2)选取一个开发项目作为bim系统运用的实践案例，由于所有的设计平台都是新的，刚开始还有一个学习、熟悉的过程，所以对项目的选择应考虑工期的因素。

3)通过前期的实践，总结经验，由公司信息部与规划部共同组织，组建协同规划设计的网络系统平台，把开发商的规划设计、材料设备、施工承包等主要单位纳入此系统平台;材料设备厂家把符合项目需求的各类材料设备通过软件的构件录入功能(比如rivet软件中族的创建)，按照材料的材质、颜色、图案及设备的型号、参数等分类录入，在设计中直接调用，做到设计过程“所见即所得”，实现bim系统的本地化、企业化，真正实现“协调设计、协调施工”，全面提升项目的规划设计、施工管理的运营水平。

4)随着bim系统在所有项目的运用，逐步建立起开发项目建筑工程的电子化档案库，结合未来物联网技术的运用，实现商业综合体项目物业管理的智能化、网络化。

房地产企业精装修典型问题解决方案：房地产行业解决

我国房地产行业的解决方案

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

随着wto各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平，无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。

房地产企业多采用跨地域的经营方式，项目分散运营与集团管理决策之间的矛盾制约了房地产企业的发展。目前房地产企业普遍采用的项目公司运作模式缺乏统一的业务管理系统，使得管理层无法及时准确的了解各项目情况，不能充分的在多个项目之间调动资源，无法为管理决策层提供足够的数据依据，对项目潜在的风险难以预测。

房地产行业急需一个能够满足房地产开发企业需求的集成管理应用平台，在此平台的基础上，应能实现多业务系统、业务与财务系统的集成，实现公司级和项目级对房地产项目全过程的监控，并能充分考虑未来扩展的要求，最终满足集团企业跨项目、跨单位、跨地域的管理需求;

房地产企业缺乏适合行业特点的项目管理系统，项目管理的主要业务之间，业务与财务系统之间彼此相对独立，业务、财务数据不能实时共享，特别是投资估算、项目预算、资金管理、成本管理、合同管理、进度管理等核心业务之间缺乏集成和数据交换;

房地产企业目前对成本缺乏有效的管理手段，成本管理基本还停留在事后核算反映的阶段，无法实时获得成本执行数据，也就无法真正落实预算的控制作用，无法通过预测分析实现事前的预防控制。房地产企业迫切需要通过对项目全过程的监控，实现动态成本管理;

房地产企业项目、地区公司、集团之间缺乏统一集中的财务管理系统，无法克服分散运营带来的财务信息失真、滞后和管理成本高的问题，造成集团财务管理监控的困难;

房地产集团宝贵的客户资源分散在各个项目或分子公司中，无法从企业的角度分析这个庞大的客户群，也就无法根据客户的反馈和分析改进和提高房地产项目运作、户型设计、市场活动、物业服务等业务，造成了资源的浪费。

(一)方案架构

用友房地产行业解决方案是在先进的企业管理思想和项目管理理念指导下，针对中国房地产企业管理的现实需求和项目管理发展的要求，为房地产企业提供的一套完整的解决方案。

用友房地产行业解决方案，采用平台化和组件化的设计思想，有支持多操作系统和多数据库的系统平台;有提供审批流、预警、二次开发等强大的应用平台;有集团财务、办公自动化、人力资源、客户关系管理、商业智能的强大的产品支持;以及我们为您量身定做的房地产项目管理的行业产品，有助于管理层及时了解企业的整个经营情况，提高信息的传递速度，更有利于做出正确的管理决策。

(一)项目管理、集中采购、集团财务典型应用――中海地产

中国海外集团有限公司于1979年在香港注册成立，是隶属于中华人民共和国国务院的中国最大建筑联合企业中国建筑工程总公司在香港的独资子公司。旗下全资附属子公司中国海外地产有限公司，凭借丰富的物业发展经验及优秀的管理策略，现己成为香港出色的房地产公司。公司业务范围广泛，包括地产投资、物业销售及租务管理。所参与发展的房地产项目类型包括住宅、商场、写字楼等。

采购、项目管理问题突出:

集团企业分散采购，不易控制采购价格，采购成本较高，采购物资质量较难控制;

只通过财务对项目的成本费用、收入进行归集、分配。得到的业务信息总是滞后的;

没有集成的项目管理平台，房地产项目开发过程的进度管理、成本监控、技术文档、合同、供应商管理等形成的信息是零散的。

应用方案:

方案之一、初始化整体部署

搭建中海集团所属单位构架图，设立集团帐和公司帐，统一会计核算体系，搭建了集团统一的信息化应用平台。

方案之二、集中采购解决方案

针对中海实际情况，采用虚拟采购组织的管理模式，规范企业的采购处理流程，并通过灵活的配置支持企业采购业务流程的变化。加强供应商管理、采购价格管理和采购质量管理。发挥集中采购的规模效应，以降低采购成本。

方案之三、项目管理解决方案

搭建中海地产统一的业务应用平台，使中海地产对企业的项目管理流程更加合理和专业化。通过项目成本管理汇集房地产开发项目收入、成本核算信息结果，得到该项目的投入产出分析、全成本的动态分析信息。

应用价值分析:

引入财务集中管理模式，能实现全集团财务规范统一、统计口径统一、信息存放统一、纵横向财务帐表统一，从而极大地保障了整个企业基础财务信息的准确性;

发挥集中采购的规模效应，强化物资采购的集中管理控制，规范、协同、优化企业采购业务处理流程，提高采购工作效率;

通过对项目管理的集成应用，大大提高了中海地产在项目实施、经营、管理方面的水平，使得中海地产的各项业务真正作到了信息化、网络化、规范化、透明化。

(二)crm典型应用――河南建业

建业住宅集团(中国)有限公司是香港建业住宅集团于1992年5月在国内创办的独资企业，具有国家城市房地产开发一级资质。____年，建业住宅集团入选中国房地产品牌企业35强。11年来，公司已从当初注册资本800万元发展为资产规模逾20亿人民币。以房地产开发经营为主业，并涉足教育、体育、信息等产业领域的集团化企业。河南建业，已经成为河南房地产市场的样板和风向标。

客户关系管理(crm)突出的问题体现在:

庞大的客户资源分散在集团全省20多个城市的各个楼盘中，同时还分散在房地产、足球和教育三个业务板块中;

集团无法及时和具体的了解全省20多个城市的销售业务，也无法了解当前处于某一个购房阶段的客户、房屋、收退款的数据;

缺乏一个构建在集团级客户管理平台上的销售、物业业务系统，满足日常的房屋销售、物业服务业务的处理。

根据建业集团的组织机构，设立集团帐和公司帐，确定统一的客

户基础信息档案，搭建了集团统一的信息化应用平台。

方案之二、crm应用方案

实现了统一的客户资源管理，建立销售自动化，提高建业的客户满意度、提升物业管理水平。

应用价值:

整合建业集团客户资源，疏通客户交流渠道，改进客户关系;

通过建业的各项业务板块服务于客户、不断改进建业的产品和服务品质，提高客户满意度;