某办公楼项目前台服务管理方案（优选6篇）

某办公楼项目前台服务管理方案

办公楼项目前台服务管理方案

1.服务目标

通过前台接待员的服务，以积极热忱的服务态度，传达服务对象的认同讯息，以及必要的协助。

2.服务内容

1)问询服务和留言服务

熟悉并掌握楼宇设施功能、办公区域划分;

熟悉各办公室分机电话;

与其它部门保持良好的沟通及密切配合;

按标准程序接听电话，给客人留言并准确记录;

为客人提供其它各种咨询服务。

2)打字、复印、国内国际长途

提供打字、复印服务;

提供国内长途、国际长途电话服务。

3)信件报刊收发、分拣服务

分清信件报刊收发人的姓名、电话、收取时间等;

按照收发人部门分拣;

交接班时应确认信件报刊数量。

4)出租汽车预约服务

了解需求出租车服务的部门名称，接送地址及姓名，联络方式;

根据需求预约出租车，并确认接送的时间地点;

5)协助提供旅游活动安排服务

详细记录需求旅游活动的部门名称，相应人数及旅游目的地;

了解旅行社提供的旅行线路、景点以及住宿交通安排;

确认出发日期、人员安排及旅行社导游。

6)航空机票订购

详细了解需求订购机票的部门名称，相应人数及姓名，联络方式;

了解航班的日期、舱位要求、单程或往返;

与需求部门确认送票日期、需求人个人信息。

7)花卉代购、递送服务

提供花卉品种、数量以及价格要求;

确认递送的日期、地点以及递送对方的姓名、地址以及联络方式。

8)接听电话

熟悉zz电视中心内部联系电话;

熟记物业管理处内部电话;

准备好电话记录本;

保密电话号码的权限;

接电话时，与话筒保持适当距离，说话声大小适度;

使用规范标准接听电话，如:"您好，大堂前台";

因为有急事或在接另一个电话而耽搁时，应表示歉意;

确认对方单位与姓名，询问来电事项;

听对方讲话时不能沉默，否则对方会以为您不在听或没有兴趣;

与对方扼要汇总和确认来电事项。谢谢对方，并表示会尽快处理;

对方挂后再挂;

不得随便转接电话;

不得泄漏保密电话。

9)接待引导服务

准确了解当日楼宇内的各项会议、接待等活动信息;

按会议、接待活动的时间，提前做好准备工作;

主动礼貌地向来宾问候;

引导来宾乘坐电梯或前往指定地点;

对于老年人、残疾客人和走路不方便的客人要及时给予必要的帮助。

10)处理客户投诉

遇到投诉的客人，需保持冷静镇定的态度，有礼貌地仔细聆听;

及时通知相关部门;

如遇情绪激动的客人，应同时通知部门经理到达现场。

11)其它服务项目

根据zz电视中心和物业管理处要求，执行其它工作任务。

3.前台服务人员要求

1)统一着装，工作规范，作风严谨，无不良记录;

2)年龄20-28岁，身高1.65-1.75米;

3)高中以上文化，身体健康，五官端正，有良好气质;

4)具有良好的语言沟通能力、应变能力和外语能力。

某办公楼项目前台服务管理方案：某办公楼项目会议服务

办公楼项目会议服务管理方案

1.会议服务目标

1)结合本项目的特点，制订并实施完整、持续、高标准的员工培训计划，依托日常严谨的督导与管理，使服务水平达到酒店会议服务标准;

2)全面深入的了解客户需求，满足客户期望。

2.会议服务内容

1)会前服务准备

(1)接到会议通知后，根据会议名称、性质、时间、与会人数、级别及布置要求确定台形;

(2)根据会议需要摆放茶叶、开水、面巾纸、鲜花、会议桌签等物品;

(3)协助与会负责人复印或发放会议资料;

(4)通知工程部相关专业人员对会议室的音响、麦克、投影仪、幻灯机、电视、录像、照明等设备进行调试;

(5)会议开始前60分钟，检查各项准备工作是否到位，物品摆放合乎标准，各种物品摆放整齐;

(6)会议开始前30分钟，会服人员要在会议室门口迎接等候与会人员。

2)会议期间服务

(1)与会人员入席后根据其个人需要提供茶水服务。

(2)会议期间要定时倒水，根据需要为与会人员提供小毛巾、果盘，食物、饮料(咖啡、矿泉水和其它饮料等)等其它服务。

(3)会议休息期间，要尽快整理会场，补充和更换各种物品。

(4)会议期间，设备出现问题要请工程专业人员及时处理。

(5)会议期间，会服人员站在会议室门外等候直至会议结束。

3)会后服务

(1)会议结束时，会服人员应站在会议室门口微笑向与会人员道别。

(2)客人全部退场后，通知保洁人员协助整理会议物品(茶杯、毛巾、果盘、鲜花等)，音响设备、空调，桌椅的清洁、复位，剩余食物、水果的处理，地地毯的吸尘、清洗，物业品设备的检查(照明、水壶、茶杯等有无破损)。

(3)仔细检查会场，是否有客户遗忘的物品等。

(4)检查设施设备是否有损坏，并认真做好记录。

(5)清洗、消毒会议用品(茶杯、茶碟等)。

(6)会议结束后，做好清理会场工作。

4)重大会议接待

(1)接到客户重大活动的通知后，了解客户活动规模、时间及具体活动要求。

(2)及时通知各部门做好协调配合工作。

a.工程部:各种设备的调试，水、电、照明等检查，空调温度，专梯服务(开专梯人员需佩戴白手套，注意仪容仪表、礼貌用语等)。

b.保安部:车位的安排、车辆疏导，活动重点区域的安防检查，现场治安维护，做好安全保卫工作。

c.保洁部:重点部位的清洁(活动会场、卫生间、电梯、大堂的清洁、客人有可能活动的区域)。

d.客户服务中心:做好重要客户接待引导工作，在明显位置放置引导牌，相关事务的协调工作。

(3)制订配合方案，批准后实施。

(4)配合客户对活动现场进行协调，留存相关资料(如照相、摄像等)。

(5)活动完成后进行总结，并对实施效果进行验证。

(6)相关资料整理归档。

3.会议服务程序

1)了解会议信息:

(1)根据会议通知，掌握使用部门名称、使用时间、会议地点、会议主题、会议人数、参会对象、会场布置、座位格局、联系电话、声光电设备及其它特殊要求等相关会议信息;

(2)了解会议负责人;

(3)了解会议客人的其它活动及安排，以便回答客人问询。

2)填写会议登记，并做好相关记录;

3)传达信息:

(1)向各岗位(工程、保安、保洁)传达信息，并通知相关部门做好准备工作;

(2)及时通知管理人员，做好现场督导、检查(重要会议通知项目经理)。

4)会议室布置

(1)根据会议类型(如重要会议、签约仪式、新闻发布会、展览会、茶话会等)，布置会场、准备会议物品;

(2)将会议室卫生打扫干净，并检查设备设施情况;

(3)对会议室进行布置，并随时与会议负责人联系，征求对方的意见及临时要求;(桌椅摆放、鲜花/绿植、话筒/音响、条幅、投影等)

(4)会议桌上的物品(包括茶杯、桌签、鲜花、面巾纸、笔、纸等)摆放。

5)检查

(1)会议服务部门负责人对会议室进行全面检查;

(2)请会议负责人检查，对不符合要求处及时整改;

(3)会服人员应提前60分钟到达会场，整理好自己的仪容仪表;

(4)做好各项检查工作，包括会议室的卫生、设施设备状况、用具用品、鲜花/绿植、茶杯、茶叶、香巾、开水、矿泉水、

(5)会议服务部门管理人员在会议开始前30分钟，再次对会议室进行检查，确保万无一失。

6)迎宾

(1)会服人员应提前30分钟在会议室门口迎宾，引领客人;

(2)了解与会人员抵达情况。

7)服务

(1)引客时，为主要客人提供拉椅服务;

(2)客人入座后，为客人上茶，按照先宾后主、先上级后下级的顺序上茶，必须使用托盘，从客人的右侧上茶，先放杯垫，再放茶杯，杯把朝向客人的右侧，司徵朝向客人，并说"请";

(3)待会议开始后，由主宾处顺时针上香巾，要求冬热夏凉，香巾篮放在客人的右手侧;

(4)会议要求每隔10-15分钟上一次水，续水时应左手拿开水瓶，微侧身用右手小指和无名指夹起杯盖，拇指、食指、中指握住杯把，在客人身后加水，再轻轻地将茶杯放在桌上，盖上杯盖，杯把朝向客人右侧。注意续水时不要倒得太满(八分为宜)。如是矿泉水要随时注意客人饮用情况，及时更换;

(5)续水时应慢，以免开水溅到客人身上，如会议时间较长，中途还应为客人更换香巾;

(6)会议进行过程中，细心观察会议室内动静，如发现客人有事招呼，要随时应承，如客人的要求暂时无法满足，要及时通知上级，确实无法满足的应向客人解释清楚;

8)会议结束

(1)门口送客;

(2)对会场进行检查:有无遗留物品;设备设施有无损坏;

(3)收拾整理会场(通知保洁部协助)。

4.会议服务标准

1)会议桌、椅摆放要整齐，在一条直线上。盖杯要放在杯垫上，摆在座位的右上方，杯把朝右侧，摆放位置

要求在一条直线上。烟缸三位共用一个，摆放时与杯子成一条直线。

2)会议开始前30分钟，备好充足开水、调试音响，开启照明、调节空调温度。

3)检查台形是否符合要求，台面要整洁，各种用具干净、齐全，摆放符合标准。

4)根据客人要求，将指示牌放在特定位置。

5)服务员于开会前30分钟，精神饱满地在门口等候。贵宾会议于会前60分钟到岗，精神饱满地在门口迎候。

6)水牌引导，迎送服务(电梯间、会议室门口由会服人员引导)。

7)当客人来到会议室时，会服人员应礼貌热情地向客人问好:"您好，请进!"，并以手势示意，请客人进入会议室入座。

8)先到达的客人入座以后，服务员从客人右侧提供茶水服务，会议期间提供茶水服务从主席台或领导开始。

9)会议室更换烟灰杠的频次为:每30分钟为客人更换一次。

10)会议添加茶水频次分别为:会议开始阶段每15分钟添加一次茶水，会议中期阶段每20分钟添加一次茶水，会议尾期阶段每20分中添加一次茶水。

11)添加茶水、更换烟灰杠时应注意:尽量不打扰客人开会，物品须轻拿轻放;询问客人时，音量要控制在最小，以免打断会议的正常进行;特殊情况可按客人要求服务。

12)会议结束时，服务员应站在门口，微笑着向客人道别:"您慢走(各位慢走)，再见!"，并请会务组人员签单。

13)将会议用具、设备整理好，关闭空调、电灯、窗、锁好会议室门。物品复位。

5.会议用品

准备好茶叶，茶杯，托盘、茶杯垫、小毛巾、面巾纸、水壶、玻璃杯、纸杯、桌签、烟缸、便笺纸、铅笔等。

6.会议预定方式

1)方式一:信息/网络预定

(1)与zz电视中心建立会议服务预定网络平台;

(2)有固定的网络会议申请模板(如会议时间、地点、主题、人数、会议用品、特殊服务要求等);

(3)由会服人员打电话联系申请人进行确认;

(4)提供相关服务。

2)方式二:电话/会议单预定

(1)接听会议预定电话或收到会议通知单后，了解会议要求;

(2)根据会议时间、规模及具体要求准备会议物品;

(3)接听会议预定电话的人员，要及时填写会议预定单，待会议结束前/(后)，请会议申请人签字确认。

7.会议服务保障措施

建立健全完善的管理制度，对员工实施系统全面的培训是确保服务目标和作业标准得以实现的重要手段，制订以下主要管理制度:

1)预订管理制度

2)安全操作制度

3)员工仪容仪表及行为规范

4)贵宾接待程序

5)物品破损/丢失控制制度

6)钥匙管理制度

7)视听设备监控室工作制度

8)洗消工作制度

9)食品质量与安全控制制度

10)库房管理制度

11)物料保管制度

12)部门奖惩制度

某办公楼项目前台服务管理方案：办公楼保安服务管理操作程序

办公楼的保安服务管理及操作程序

保安服务内容

办公楼外围守护警卫工作;

确保办公楼外侧道路交通顺畅;

执行办公楼内各楼面巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如:照明、漏水、空调运行等;

及时处理办公楼内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录;

检查办公楼设施是否完好;

负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，车辆、人员管理;

保安监控室消防安报监控工作;

检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作;

按业主要求及办公楼二次装修手册监督大厦内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。

保安服务标准

保安人员基本要求

上岗前应适当修饰，保持仪表、仪容的端庄整洁，精神饱满，在岗时不允许手插入口袋;

保安人员的头发应勤梳理，不留长发，不留鬓脚，不留长指甲;

立岗时，在规定位置上立姿，左脚向左跨出，双脚与肩同距，作跨立状，上身保持立正姿势，身体重心落于两脚之间，挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕;

对讲机佩带在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上，用较慢语速进行对话;

上岗要保持制服干净无褶皱，衣服纽扣全部扣上，大沿帽佩带端正，佩带白手套，穿黑色皮鞋，保持光亮，领带系好后，领带下口与皮带下沿相齐;

不在工作场所以外的场合穿制服;

不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事;

值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不允许在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在管理区域内走动;

值岗态度认真，做好相关记录，不准代他人填写。交接班严格执行交接班制度，接班人员未上岗前，当岗人员不准下岗。

交接班规范

当班保安站在原位，接班保安面对当班保安走到约两步间距处，双方立正目视对方同时敬礼;

敬礼:身体挺直呈立正状，右手从胸前快速升至右侧脸庞，大臂保持与肩相平，大臂与小臂呈45度夹角，手掌与小臂呈一直线，五指并拢，中指离太阳穴2厘米左右;

礼毕，当班保安以规范用语简述当班情况:"本班情况正常;"或"本班发生某件事情，具体情况请看当班记录;"

接班保安听明白后，回答"明白";

交接双方站在原位完成保安器材移交;

双方再次敬礼;

礼毕，双方交叉换岗:当班保安向右横跨一步后立正，接班保安向前跨两步走，立正，向后转，跨立，完成接岗。下班保安方可离岗。

门岗服务

门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时立岗保安服务(根据晟新大厦实际情况可更改);

在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗;

立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。

[外来人员进出管理]

装修施工人员应到保安服务处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》;

对装修施工人员进出状况，每天下午5:00核对一次，保证人、卡数量相符;

非开放时外来人员，应到保安服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。

[物品进出管理]

非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行;

进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货，20:00-次日7:00放行。

[机动车辆进出管理]

对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域，(具体办法按晟新大厦实际情况定)。

向进入管理区域的车辆立正、敬礼，车辆停妥后，规范用语:"先生/小姐，您好!这是本区域的车辆《出入证》和《临时停放证》。请将《临时停放证》(大证)放在车辆左侧挡风玻璃后，请将车辆《出入证》(小证)随身保管好，谢谢!"。并做好记录。

当车辆驶出管理区域时，保安队员立正，举起左臂至与肩平行位置，示意车辆暂停，半面向右转、敬礼、走到驾驶员窗口处，规范用语:"先生/小姐，您好!请出示大、小证。"，"请问您的车是左转还是右转请慢行，让我帮您到路口挡一挡来往车辆。"

[车辆驶出引导服务]

车辆右转

保安人员返身直线跑步到大门外道路上，立停、向左转，举起右手臂至与肩平行位置，伸直手掌与手臂垂直，向迎面行使车辆示意停车。向后转，举起左手臂至与肩平行位置(与身体垂直)，右手手臂伸直来回挥动，示意车辆右转，待车辆驶离大门向右转弯后，跑步到立岗位置跨立，执勤。

车辆左转

保安人员斜线跑步到大门外道路上，立停、向左转，举起右手臂至与肩平行位置，伸直手掌与手臂垂直，向迎面行使车辆示意停车，向右转，跑步至道路中间黄隔线上，举起右手臂至与肩平行位置(与身体垂直)，左手手臂伸直来回挥动，示意车辆左转，待车辆驶离大门向左转弯后，跑步到立岗位置跨立，执勤。

[便民服务]

遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务;

接到业主通知，要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。

巡岗服务

管理区内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，确保每小时巡遍全部区域。

[楼宇巡视]

巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋;

巡视内容:走道清洁，电梯、照明、灭火器、消火栓、弱电间、空调机房、烟感、喷淋、送风排烟、场所、门、窗、防火门、装修现场等;

按保安服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时处理。

客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理;

发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视;

发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告保安服务处作出相应处理;

接到监控中心呼叫，立即赶到现场进行处理，并将处理结果反馈至监控中心;

遇紧急情况，按《应急预案》执行;

巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的果壳箱内;发现灯熄灭、水管及阀漏水、等，应及时通知设备人员修复;

巡视结束后，交接巡视器材;

[夜间巡视]

夜间巡视的路线应经常变化;

巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内;

若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理;

[突发事件的处理]

为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。

监控岗服务

[日常工作规范]

监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，同步录像根据业主需要的商定;

密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录及时报保安主管。

接到消防系统、周界报警系统报警时，立即用对讲机向领班报告，并跟踪处理结果，做好记录，然后将系统复位、重新布防;

遇突发事件，及时向保安服务处主管报告。

[监控中心的出入管理]

与工作无关的人员不得擅自进入监控中心;

因工作需要进入监控中心的管理人员，需经保安领班签证认可;外来人员进入，需保安主管签证认可;

凡进出监控中心的人员应做登记手续。

[监控室内的物品摆放规定]

监控操作控制台上不允许放置任何物品;

监控室内只允许放置一只供监控岗人员使用的工作椅，并应有固定的位置摆放对讲机、充电器;

监控室内墙上张贴应急预案和监控室管理制度。

[保安器械的管理]

保安服务处负责建立保安器械台帐;

保安器械实行各班交接使用;

严格按规定频率正确操作使用对讲机，保安人员不准乱拆、乱拧、乱调其他频率，有故障的机器立即报修;

橡皮警棍仅限于保安人员在紧急情况下(危及人身安全)用于自卫，禁止在其他场合使用;

保安器械挂在监控室墙上，使用时应作领用登记。

2、交通、车辆管理

1)管理内容

维护管辖区域内的交通设施，禁令标志的完整完好，指挥非机动车辆和机动车辆等有序停放。

2)管理标准

a、道路畅通，路面完好，有交通标志，具体要求按有关交通安全设施(标志、标线等)规定执行。

b、停车(库)场管理制度完善，人员配备合理，机动车、非机动车分区有序停放，无乱停乱放现象。具体操作按《管理制度》章节中安保部分要求。

c、无因管理责任造成的重大交通事故。

3、安全保卫管理

1)管理内容

维持该物业所辖范围内的公共秩序，负责辖区内治安保卫、消防安全、车辆管理工作，维护辖区共用部位、共用设备、公共设施的完整、完好及环境清洁。

2)管理标准

a、实行24小时全天候安全保卫服务，制定一整套人防、物防、技防相结合、监控巡视、值班相配合的工作流程。维护辖区安全。

b、设置安保中心和报警电话，安保人员在执勤时有明显标志，熟悉环境、文明执勤。

c、危及人身安全处设有明显标志和防范措施，制订突发事件应急处理措施。

d、建立健全的制度及制度执行的监督机制。针对辖区不同类型的岗位进行专项培训。

e、无因管理责任造成的重大刑事案件。

4、消防管理

1)管理内容

对物业范围内的消防设施进行定期检查，发现问题及时报修。保持消防通道畅通。负责辖区消防安全宣传教育，负责对二次装修期间的明火管理和易燃易爆物品管理。

2)管理标准

a、健全消防安全管理制度及安全制度的监督机制。

b、消控人员实行有证上岗。

c、定期进行消防安全演习。

d、喷淋、烟感、手报、照明等消防设施完整完好、通道保持畅通。

e、无因管理责任造成的火灾事故。

车辆管理岗服务

严格执行车辆出入安全规定，做好泊车的辅助引导、做好车辆状况的检查，发现漏油、破损等情况立即提示车主，并向管理处报告，做好记录，做好特种车辆行使指挥;

保持停车泊位的秩序，检查泊位的车辆状况，发现缺陷立即向车主指出并记录，同时向管理处报告;

提示泊车车主，离开车辆时车内不要放置贵重物品，并锁好车门;

保持环境整洁和各种交通标志清晰可辨，发现标志不清晰，及时通知有关部门补刷油漆、调换标志;发现设备、设施损坏，及时报修，保证完好运行。

用工标准

保安岗位设置

保安岗位设置门岗、巡逻岗、监控岗;

各岗按实际情况实行三班二运转制，滚动运作。休息日、国定假日含在运作周期中。

保安各岗位之间的轮换

保安岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗;

换岗程序:巡视岗--→门岗--→监控--→巡视岗;

换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。

保安岗位的配置标准

保安岗位每岗设置1人，由物业主任按物业情况确定巡视点与巡视路线，按每小时一次巡遍所有巡视点的要求，配置巡视岗的数量。

装备标准

保安服装

保安服装分春秋季、夏季、冬季三种类型，服装款式由公司统一制定(由管理处向公司指定的加工单位联系制作)。

保安器械

保安器械包括通讯设备和警械器具。一般配备:每岗位一只对讲机、一支应急电筒、一根橡皮棍、笔及记录本。门岗和外围巡视岗各配备一套雨衣。

保安服务检查制度

自查:保安各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录;

物业主任巡查:物业主任巡回监督检查保安各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录;

某办公楼项目前台服务管理方案：海关办公楼服务报价物业管理费预算说明

(一)、预算编制依据

1、zz海关办公大楼的承建特点和使用对象。

2、国家、zz市政府有关部门的法规或专业文件。

3、本公司多年写字楼的管理经验，参考了现行市场行情。

(二)、预算编制原则

1、先计划，后预算。

2、从实际出发，本着合理、先进、周密、可行的原则，科学计量，合法收、支，不断完善。

(三)、预算中需说明的事项

1、本预算物业管理费年合计2，543，303.58元。

如贵单位接受我公司的各项建议，与我公司签订《物业管理委托合同》时

(1)增加项目，另行协商;

(2)具体收费方式和时间再行确定。

2、因该办公大楼属于新建，各项设施、设备系统应在保修内，本预算中"设施设备运行、维保费"只计入了运行物料费用，未计入维修保养费用。正常年度的设备设施运行、维保费用需根据实际需要核算。因此，本预算专门针对____年度，不适用于其他年度。

3、本预算中不包括该办公大楼的运行、办公用能源费用。

4、因对该办公大楼的设备、设施了解程度很有限，本预算包总价，不包单价和单项。

5、预算中的人员工资按现行市场水平测算，以后年度将参考市场水平、物价变动情况和国家相关劳动、人事规定进行调整。

6、预算中各项"单位计费标准"及"数量"仅供参考，以"年合计"为准。

7、预算中"人员费用"包括工程、客户服务、行政用管理人员的费用，安保和保洁人员费用分别计入"安保、消防服务费用"和"清洁、绿化费用"中。

8、预算中"公共设备的运行、维保和保养费用"主要是运行消耗物料费用，运行人员费用已计入"人员费用"(工程)。

9、《自带设备情况表》中各项数据仅供参考。

自带设备、工具的使用费用包括固定资产折旧费、低值易耗品摊销费和设备修理费，已计入"物业管理费"预算中。

(四)、财务预算对业主及其产业不同时期利益的考虑

本公司的财务预算同时考虑了维护业主的近期和长期利益。

1、近期内减少业主的一次性资金投入。

考虑到业主自建办公大楼，已经投入巨额资金，为保证该办公大楼的正常使用仍需注入日常物业管理费用所需资金，投入较大。本公司凭借自身实力自带全部物业管理服务所需设备和工具，投资总额约37万元。

2、长期目标:严格管理，积极建议，使业主的产业保值、增值。

(1)严格控制人工成本，着重设备设施及建筑物的维修和养护

将人工成本控制在物业管理费用总额的合理比例内，随着物业使用年限的增长增加设备设施维修、养护投入，做好设施设备的各级维修保养工作，在较长的时期内保持楼宇的优秀品质和良好性能。

(2)加强员工培训，提高服务质量

加强员工服务意识和对该办公大楼使用特点的认知培训，让我公司员工的服务水平作为提升物业品质的要素之一是我公司日常人员培训的目标，我公司将为此合理支配培训费用，决不让员工"质素"透支。

(3)管理维修基金的积累和使用

管理维修基金是指由业主(或称"产权人")或使用人按其拥有或占用的产权面积交纳的公共维修基金，用于支付大厦公共区域、公共设施、设备保修期满后的大修、更新或改造以及其他非日常性维修项目等费用。

该办公大楼作为单一业主产权物业，建议由业主在物业投入使用后、保修期满时，开始按建筑面积预提管理维修基金。

该项基金可由业主自行专户存款，专款专用，按批准的大修或大型增改项目计划和预算支付使用，并制定相关的管理制度。遇重大紧急支出，管理基金存量不足，再另行筹措。

(4)进行风险管理，控制风险

本公司对楼宇实行风险控制管理，将保险和日常维修养护工作结合起来，在保证楼宇的正常使用的同时，对楼宇进行风险投资以减少突发事件给业主产业带来的巨额损失。

如贵单位将该办公楼委托我公司管理，建议贵单位将楼宇的保险委托我公司一同办理，一方面利用我公司整体规模优势降低保费支出，一方面维保与保险一体管理、责任分级，可以更好地控制风险。

某办公楼项目前台服务管理方案：海关办公楼物业

海关办公楼物业管理服务的整体设想及策划

(一)项目定位

zz海关办公楼是zz海关自用办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主的单一性是其最显著的特点。而zz**物业管理有限公司正是以写字楼的管理在行业中树立了品牌形象，因此，我们将把在写字楼管理上积累的丰富经验运用到zz海关办公楼管理当中。

(二)管理思路

以合理的收费价格，现代的管理手段，充足的人力资源保障，集结我公司丰富的物业管理经验和技术水平，为中国zz海关办公楼提供优质、高效、全面的服务。

(三)管理体制

物业管理行业的竞争在于比管理水平、资金实力、规模及市场化运作基础上的持续竞争，这就要求企业在管理体制上必须具备优势，为能更好地适应物业管理市场日益激烈的竞争，我们特成立"zz海关物业管理中心"，项目经理由本公司具有丰富物业管理经验并创造过良好业绩的资深人士担任。中坚层是从公司充足的人力资源中选拔具有较高专业知识和管理经验的人员组成;操作层通过严格的选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，具有丰富经验的操作群体。各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格后方能上岗工作。

(四)管理机制

若竞标成功，我公司将以zz海关办公楼的特点建立"三部一室"的管理架构，最大限度的减少管理环节，提高管理效率，形成简明快捷的管理体系。

(五)合理的收费，高标准服务

通过我公司对zz海关办公楼项目的实地考查及认真分析，按照"合理、先进、周密、可行"的原则对项目物业管理价格进行了系统的测算，我们认为标书中提供的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上能满足zz海关办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度，作为规范公司的行为准绳，为业主提供信任的依据。针对办公楼的特点和管理目标特制定了公众制度、员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制了相应的工作程序、作业指导书，确保每个工作环节及其过程都有章可循。

(六)管理优势

首先作为国有大型企业集团中的企业，zz**物业管理公司对于政府项目的管理具有高度的可靠性;其次，zz**物业管理公司在zz中高档写字楼的管理上居于领先地位;第三，zz**物业管理公司拥有充足的人力资源储备;第四，zz**物业管理公司管理的航华科贸中心及华商大厦距zz海关办公楼均只有不足五分钟的车程，可及时提供支持与帮助。

某办公楼项目前台服务管理方案：办公楼大厦领导办公室服务管理

开发区办公楼是首都重要的对外窗口，日常各类会议及贵宾来访频繁。搞好会议与贵宾接待，是体现开发区管委会良好社会形象的重要内容之一。因此，我们要重视每一场会议的召开，每位贵宾的来访接待。做到接待服务水平达到国家四星级酒店服务标准。另外，机关领导办公室的卫生保洁和大楼活动中心的值班也是接待部的一项重要内容。能否让机关领导有一个整洁、舒适的办公环境，能否在机关领导休闲活动时提供贴心的服务，都是衡量接待部工作是否到位的重要标志。因此，我们必须做到每次领导进办公室都有一个整洁、舒适的办公环境，每次都能到活动中心洗掉一身的疲劳。

(一)领导办公室服务

1、领导办公室服务的重要意义

为各级领导营造高雅、舒适的办公环境，是创建精神文明大厦的基础工作，也是为zz大厦做好服务工作重要组成部分，同时也是物业管理工作中，体现安全保密的关键环节。

由于服务人员直接进入领导办公室提供内清洁、维保等服务，因此对人员的保密意识、道德品质要求甚高，将这一工作提高到政治任务的层次加以高度重视，力求收到"领导满意、客户满意"的优质效果。

2、领导办公室服务原则

(1)安全保密原则

严格执行办公室管理规定;

不准接听领导房间的电话;

不准翻看领导桌上的文件、资料;

公休日未经允许不准进入领导房间;

进入领导房间后，如发现异常情况，要保护现场并及时报告有关领导;

领导外出时，未经允许不准给其他人员开房间门。

进行房间清洁时，不允许关闭房门。

(2)规范操作原则

严格按照作业程序完成每一道工序

注意隐性服务原则

主管人员对作业情况进行抽检提供技术指导

3、办公室服务的目的

给领导提供一个舒适、整洁的办公环境。

通过细致、认真的服务，为zz大厦创造精神文明大厦的氛围。

4、领导办公室服务范围

主要负责领导办公室的室内清洁、办公家具保养、维修、绿化摆放。

5、人员的选择、培训、教育

选拔具有一定的文化素质的优秀党员或团员青年，专门负责领导办公室的服务。

注重职业技能和服务规范的培训，并定期进行安全保密、职业道德的教育宣传。

注重员工日常考核和定期考评。

6、服务工作计划

(1)办公室服务工作计划表

日期服务内容

每日--领导上班前擦净室内尘土、清洁地面、更换开水。

--给办公室的盘栽绿化浇水、并摆放整齐。

--领导下班后，擦净办公室内的办公桌、椅、沙发、茶几、书柜、茶具柜、衣帽柜、饰物;地面清洁、烟灰缸清理、垃圾清理、茶具消毒。

每周--更换办公室的绿化盆栽品种。

--清洗垃圾桶一次。

--文件柜、门窗清洁一次。

--每周五地板擦洗或地毯吸尘一次。

每月--擦洗门窗、玻璃，清扫墙面、天花。

--沙发、茶几、办公台等办公家私养护一次(对不同材料的家私须选用不同的药剂)。

--地板或地毯养护一次(对不同材料的地面进行起渍、打腊、喷雾磨光等养护处理)。

(2)领导办公室作业规程

领导办公室的每日清洁工作严格要求，按照《保洁工作步骤》完成;

家具维护按工作计划和《办公家具日常维护》完成;

维修按计划制订大、中修及日常保养计划定时检查，及时完成;

室内绿化按《大厦内绿化摆设方案》，定时更换。

领导办公室保洁工作步骤

步骤动作规范要求

开门下班后或领导外出时，确认不会影响领导办公时，在专人方可进入;开左边门用左手，开右边门用右手，把门轻轻推至自动静止。切勿用力过猛，以免发出不必要的噪音。

挂牌打开房门后，把"正在清洁"牌从大的圆口处挂入门锁把手上，轻轻摆放稳，然后巡视一遍房间，以确定房间是否有人或什么特殊情况(工作过程中不得关上房门)挂牌要轻、稳、以免门或发出不必要的噪音。

调节办公室空调把空调出风调至最大、温度调至最低(高)开大空调能加快房间空气对流，使房间空气清新

拉开窗帘双手拉开窗帘、窗纱至窗中间位置处，让光线射进来拉开窗帘时要掌握好力度;窗帘拉开后，房间空气较为充足，便操作

撤壶具把水壶中的剩水倒掉，用过的烟灰缸要清洗，先洗干净壶具并放回到咖啡台上，然后再洗用过的烟灰缸一定要洗干净壶具后才洗烟灰缸

准备抹和把家具保洁剂均匀地喷在抹布上进房时要带干抹布和喷有家具保洁剂的末布各一条

抹门用带有家具保洁剂的布抹门框和门板抹家具的路线应该是从门开始依次为柜门、咖啡台、办公台、办公椅、空调调节器;抹的过程要遵循顺时针方向，从上至下、从里至外的原则;抹时注意抹布的伸展面积要适中，不要拧成一团，且抹家具时要清点并记住需补充的物品

抹咖啡台和茶几用带有家具保洁剂的布抹台面及台脚干净、无尘、无污渍

抹椅用带家具保洁剂的布抹椅子的木边及椅脚，然后用干布抹垫及垫板无杂物、无污渍;抹后要复原

吸家私底部尘先用刮边角位污垢的工具来剔除地毯边角位的毛尘等污垢(也可用湿面清洁)，然后用吸尘机的吸管来吸是尽量彻底地清除地毯上的毛尘、灰粒等

吸房间边角位尘把吸尘机的开关关上，然后拉开电线插头要防止灰尘长期积聚在地毯边角位处，以免滋生虫害

关机把刻尘机的开关关上，然后拉开电线插头不要未关上吸尘机便直接断电源;不要用力将电线从电源插座上拉开

收机将电线绕在吸尘机的盖上要避免电线扭成一团

摆放把吸尘机摆放在指定位置要防止吸尘机绊倒客人，同时还要保证楼层操作工具的摆放秩序

房间检查设备设施是否齐全、完好无缺，看有否漏整理的部位:

a.空调是否复位;

b.垃圾桶内有无杂物;

c.咖啡台、圈椅有无破损;

d.窗帘、窗纱是否脱钩、有无污渍;

e.灯具是否亮;

f.检查喷上清新剂。检查是进行办公室清洁的最后一道程序，也是关键的一环，应予以重视，这样才能保证办公室设备设施的齐备、完好;空调应复原到规定位置上，如领导人

有特殊要求，则按领导人要求调回其所需的位置;在检查过程中，如发现设备设施损坏应及时报修;检查过的房间应尽量保证无潮湿现象发生;若房间异味大，除喷上清新剂外，还要及时报告主管以便作出处理;若发现设备设施有缺损或功能不良，以便快维修。

退出a.关上房间灯具总开关;

b.轻轻关上门;

c.取下清洁牌;

d.在报表上记下完好工作的时间

有关注意事项

定时检查领导办公室易耗物品的存量及种类，及时补充领导所需的茶叶、咖啡。

保证开水的及时更换。

注意做好清洁服务人员自用工具的清洁及养护。

对刻尘器、打磨机、吸水机等电器设备的电源线、机桶等做好清理及养护。

各项服务均安排在上班前和下班后进行。

注意把握各项服务工作时间，以免影响领导的正常办公。

办公家具日常维护

办公家具日常维护表

项目作业要求

搬运在搬运家具时，应轻抬轻放，不要硬拖生拉;放置家具时，要放平放稳，若地面不平，要将腿垫实，以防损害榫眼结构

摆放文件柜、书橱等办公家具，其顶柜不要压放重物，否则柜门会出现凹凸形状，造成门关不严。

维修家具有了裂缝，可用油灰和颜料拌匀后嵌入堵平，但要注意颜料是和原油灰的颜料、原油漆色彩一致，切忌用碱水和开水洗刷。

使用不能在桌面上放置高浓度的酒精、香蕉水和刚煮沸的开水等滚烫的东西，以防损坏漆面。

清洁尘埃是一些有磨损性的粒子，在擦拭灰尘之时，宜用软棉布。如使用硬干布擦面，会对漆面，会对漆面造成磨花现象，令其失去光泽。

保养要经常擦拭。表面涂漆的家具，如写字台、书架、门窗等，使用多年漆面的光泽会变暗淡，用浸有浓茶或花露水的纱布轻轻擦拭，即可恢复家具原来的色泽。