写字楼展厅其它管理注意事项（优选10篇）

写字楼展厅其它管理注意事项

适配人群	写字楼租户，展厅运营方，商业推广人员	使用场景	宠物管理，装修施工，广告张贴
制定目的	怕吵到别人，怕物业被乱改，怕出安全事故，想让大家用得安心顺心。
适用范围	所有租户和业主，管自己屋子和公共地方怎么用、怎么弄。
职责分工	物业处牵头定规矩，租户自己照着做，物业人员天天巡查看有没有违规。
禁止行为	不准带宠物进来，不准乱改电线水管，不准在墙上乱贴乱挂，不准放易燃品，不准大声吵闹。
检查与监督	物业每月检查两回，发现就提醒整改，三次还犯就发书面警告，严重就按合同扣钱，月底前必须改完。

写字楼(展厅)其它管理注意事项

为了确保『本物业』和全体业/租户的安全及『本物业』的正常使用，我们诚恳地希望业/租户认真执行以下规定:

1、保持『本物业』内宁静的工作环境，不要在『本物业』内大声喧哗，不要高音播放或演奏音乐，不要制造影响其它业/租户的噪音。

2、业/租户不得将任何动物、宠物、禽类带入『本物业』。

3、业/租户不得在单元内从事不符合该物业用途的活动。如需进行商业推广活动请事先与物业管理处联系，获得批准后方可进行。

4、业/租户不得擅自拆装电线、水管、空调等设施。如业/租户希望对原有的线路、管网设施进行改动，必须书面向管理者申请，得到物业管理处的书面批准方可实施。有关改动的费用由业/租户承担。

5、未经物业管理处的书面同意，业/租户不得改变『本物业』区域任何部分的外观及颜色(包括玻璃幕墙)。不得在单元外墙、窗户和门外粘贴标识及宣传品，不得在窗户及外墙安装任何器械及其它固定设施。

6、为保持大楼外观美观，单元的窗帘须选用淡色，并经物业书面认可。

7、业/租户不得在单元内举办大型娱乐活动、宗教仪式、舞会、音乐会及类似活动。

8、『本物业』内严禁携入及存放武器、弹药、毒品、易燃易爆品以及任何有公害及污染环境的物品，严禁私设电台。

9、不得在公共区域搭建任何形式的临时固定设施，不得践踏绿地及折损花草树木，不得在绿地内晾晒衣服及其它物品，不得堵塞防火通道、门窗及各种公共通道及入口，不得在单元内自行放置超重物品。

10、『本物业』所有区域内严禁吐痰、张贴、涂抹、随意排污及向楼外抛撒杂物。

11、如发现单元内或公共区域内『本物业』电器设备、管道或阀门出现问题、敬请业/租户尽快和物业管理处联系。

12、禁止窃电。未经物业管理处准许不可私自增大负荷或架设电气线路，不可拆卸原有电气线路设备。

13、当『本物业』内的电器设备、电气线路、水管、阀门、水嘴、排污管等一切设施发生故障有碍正常使用时，应及时通知物业管理处派专业人员负责维修。业/租户的自用设备维修费用由该业/租户自行承担。任何设施的损坏如果责任由业/租户造成，则维修费用由业/租户承担。

14、未经物业管理处同意，业/租户不得在屋面平台及单元窗外安装各种类型的天线。

15、业/租户应认真阅读本手册及有关文件并遵照执行。如果业/租户因本身疏忽或错误而损害了『本物业』其它业/租户或物业管理处的人身或财产等权益时，该业/租户应承担责任并负责赔偿。业/租户应对自己的雇员、访客、租客、委托人、代理人、承办人及其他使用者在『本物业』内的活动向物业管理处负责，保证这些人员不发生损及『本物业』的行为。

16、如果因业/租户的疏忽和错误造成了『本物业』任何部分的损毁，则该业/租户应承担重建或修复的责任及费用。

17、业/租户如长期离开其使用单元，应及时将其联系人、通讯地址、联系电话等通知物业管理处，以便物业管理处及时有效地向业/租户送达『本物业』有关通知、函件等。

18、业/租户不得直接惩戒物业管理服务公司属下的职员。如对任何职员不满，应向物业管理处提出，由物业管理处采取必要的管理或处罚措施。

19、除经物业管理处同意外，不可在『本物业』内张贴广告，播放录像，录音。

20、不准使用碘钨灯，或大于100w以上的灯具照明;所有照明灯具与物品之间应保持不少于0.5米的间距。

21、各业/租户联系方法如有变更应及时书面通知物业管理处，以备有危急事件发生，而当时恰逢非办公时间，业/租户并无职员留守于所属单元，物业管理处需要迅速与业/租户联络，以阻止事件扩大及减轻损失。

写字楼展厅其它管理注意事项：写字楼消防管理特性和组织机构

适配人群	物业消防主管，楼层防火责任人，专职消防队员	使用场景	高层火灾防控，二次装修监管，消防设备维保
制定目的	写字楼容易着火，材料易燃、电线多、装修乱、楼高难逃难救，怕出事伤人赔钱。
适用范围	管整栋楼所有人，管消防设备、装修施工、疏散通道、日常检查。
职责分工	总经理是总头儿，防火办盯日常，楼层负责人守自己地盘，保安全员当义务队员。
禁止行为	不许堵消防通道，不许乱拉电线，不许用没处理的易燃材料，不许挪用灭火器。
检查与监督	每月查设备，每季搞演习，谁漏查扣钱，谁乱装罚整改，查出问题三天内必须弄好，再犯加倍罚。

写字楼消防管理的特性、组织机构

1、写字楼消防管理的特性

(1)火灾危险性高，一般装饰材料易燃性高，增加火灾的危险性。

(2)建筑物内电源多，电线纵横，工程设备多，维护保养疏忽，安全系数减少，易发生事故。

(3)进行二次装修频繁，如管理不善、易燃材料不做防火处理、电线路不做安全保护，极易酿成火灾。

(4)高层大厦有烟囱放应、火势易扩散、蔓延快。

(5)疏散困难，楼层多，火灾时只能靠防火梯疏散，人多紧急时，易发生意外伤亡，如管理不善、梯间常放置杂物，则影响疏散困难。

(6)扑救的难度大，大厦楼层高，消防车能力不及，救火人员消耗体力大，救火速度慢，加上如供水不足或压力不够，均带来扑救的困难，一旦失火，将造成严重的经济损失及人员的伤亡。

(7)大厦的消防管理人，应认真做好消防安全的工作，进行统一管理，日常对消防设备设施加强检查及维修养护，做到防患于未然。

2、写字楼消防管理的组织机构

物业管理公司总经理应是写字楼的第一防火责任人，全面负责大厦的消防工作，并与较大客户的区域防火责任人组成防火领导小组，下设专职的防火办公室与基层(楼层重点部位)防火责任人共管，物业管理公司应配有专职消防管理队伍来负责消防工作。同时，还应建立兼职的义务消防队伍。

写字楼消防管理组织机构图

(1)专职消防队的建立与培训

首先应考虑选择一些年轻力壮，身体素质好;反应灵敏，行动迅速;责任心强，勇于献身;具有一定文化水平的男性来做专职消防队员。

专职消防队员选定后，须参加地区消防局的消防技能培训班，并领取消防合格证书后才可上岗。专职消防队员一般应掌握国家制定颁布的消防法规和制度，具有一定的消防业务知识，熟悉消防监控中心的各种仪表、信号开关的性能和作用，熟悉各种消防器材的使用等。

(2)义务消防队的建立和训练

公安消防部门的有关规定，义务消防队员应占职工总数的80%以上。义务消防队一般由总经理任总指挥，保卫部经理及消防主管任副指挥，各部门经理都是指挥部成员。义务消防队员应从物业公司员工中选择年轻、身体素质好、责任心强的人员组成。公司全体保安员都是义务消防队员。

应定期请专家或有经验的消防人员对这支队伍进行业务培训。义务消防队员应以提高灭火技能为目的，进行灭火知识的学习及灭火训练和消防演习。

写字楼展厅其它管理注意事项：某写字楼物业财务管理

适配人群	物业经理，客服主管，财务专员	使用场景	物业收费，费用催缴，酬金计提
制定目的	收钱得有规矩，不然乱七八糟。让大家明白每笔钱为啥收、怎么算，少扯皮少误会。
适用范围	业主和租户，交物业费、水电、停车、家政这些钱的事。
职责分工	物业经理定标准，客服收钱开票，财务对账做表，业委会盯着看账本。
禁止行为	不准乱加名目收费，不准拖着不公示明细，不准收了钱不开票，不准押金不退。
检查与监督	每月5号前出缴费单，20号前交清，超期每天加千三滞纳金；客服查漏单，财务月底核账，三次不交停服务。

一、物业管理的收费项目

(一)物业管理费

物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。

(二)代收代缴项目

1、电费

2、水费

3、有线电视管理费

4、通讯费

(三)多种经营收费

1、停车场收费

2、租售代理收费

3、家政服务收费

4、其他特约服务收费

5、其他多种经营服务收费

(四)其他收费项目

1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;

1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;

2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;

3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划，报业主委员会审核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。

二、管理费的核定

(一)制订收费标准的原则

1.收支相抵，略有节余

2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)

3.前瞻性及相对稳定性原则

(二)收费标准的预算

1.资料准备

2.收费项目分解与归集

3.标准试算

(三)物业管理费的构成

1.管理服务人员的工资及福利，包括工资、津贴、福利、社会保险费等;

2.办公费用，包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;

3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用，包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;

4.清洁绿化费，包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;

5.保安费用，包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;

6.公共水电支出;

7.不可预见费用;

8.节日装饰费，如重大节日的场地布置等的支出;

9.聘请专业人士费用，如聘请律师、会计师等的支出;

10.经理人酬金;

11.法定税费。

(四)收费标准的调整

影响管理费变化的主要因素有:

1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;

2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;

3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。

管理费的调整一般采取“增加法”，即在原来预算的基础上，将增加的项目和金额加上去，再按使用功能、使用性质和面积分摊，加上原来的标准即为调整后的标准。

三、费用的缴纳

(一) 物业管理企业要事先制订好

费用缴纳的办法，让用户做到心中有数。同时，还应设立滞纳金与违约处理条款，要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。

(二) 物业管理企业在催收过程中，不应盲目派单或派完催款单就完事，而应该与未缴费业主或客户取得联系，了解业主或客户的情况，具体问题具体分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下，物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中，其物业管理收支是按实列支的，对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体，必须有一个合理的利润率，否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例，提成给管理企业作为企业利润的资金，即为经理人酬金

(或称管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右，通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。

写字楼展厅其它管理注意事项：写字楼物业管理主要经营指标重要承诺

适配人群	物业经理，维修主管，客服专员	使用场景	物业运营，服务考核，绩效管理
制定目的	大家干活没个准数，容易糊弄。想让每件事都有数可查，干得好坏一眼看清。
适用范围	所有物业员工，管维修、保洁、绿化、安保、客服这些活儿。
职责分工	经理盯总盘子，班组长管手下人，主管每月翻记录看有没有漏项。
禁止行为	不准缺勤超两天，不准设备带病跑，不准回访不签字，不准投诉拖过24小时。
检查与监督	每周填表报数据，主管抽查原始单据，月底汇总贴墙公示。差一项扣当月绩效50元，连续两月不达标调岗。

一、主要经营指标

(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;

(二)设备完好率(或完全运行率):98%;

(三)用户满意率:85%;

(四)报修及时率:98%;

(五)回访率:98%;

(六)维修质量合格率:98%;

(七)安全事故率:1‰;

(八)工伤设备事故率:1‰;

(九)节约能源(2000年--____年):每年5%;

(十)水质、环保达标率:100%;

(十一)作业记录归档率:100%;

(十二)技术培训合格率:98s%;

(十三)管理费收缴率:90%;

(十四)绿化完好率:99%;

(十五)清洁保洁率:99%;

(十六)道路完好率及使用率:100%;

(十七)停车场完好率:100%;

(十八)投诉处理率:100%;

(十九)管理人员培训合格率:98%;

(二十)住户回访率:100%;

(二十一)业主对物业服务满意率:90%以上。

二、重要承诺:

(一)在实际入驻达到85%以上后的一年内达到市以上优秀物业管理办公楼标准;

(二)在____年底前通过iso9002国际质量标准认证。

写字楼展厅其它管理注意事项：写字楼物业精细化管理培训

适配人群	保洁员，秩序维护员，维修人员	使用场景	失物招领，搬家放行，装修验房
制定目的	保洁员捡包没马上交，失主误会私藏。怕再出误会，影响物业形象。
适用范围	所有一线员工，管拾到的东西、搬大件、装修前后的事。
职责分工	主管定流程，保洁和门岗照做，服务台登记，秩序员查放行单，经理抽查。
禁止行为	捡到东西不马上交服务台；没放行单就让搬大件；没核对清楚业主身份就放行。
检查与监督	下周起执行，主管每天查登记本，漏登一次扣50元，月底汇总问题开会改。服务台每小时广播提醒拾物上交。

写字楼物业精细化管理培训(一)

第一篇:工作流程及服务标准要精细化

一、拾遗管理

写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时，发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包，马上返回洗手间却发现包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到管理处。

精细化操作建议:

1、为规范员工的拾遗管理，应制定完善的失物上交和认领程序，建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后，-定要及时上交公司统一处理，并马上告知公司服务台，由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主，有广播条件的通过广播寻找到失主:

2、找到失主后，失主应说清包内物品，证件、现金等，并凭有效证件认领，办理认领及签收手续，并且失物认领记录要健全，以备日后查找;

3、如果找不到失主，服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上，以方便顾客查找;

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴"请勿遗忘物品"等提示牌。

二、搬家管理

写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员，被门岗秩序维护员拦住，进行登记并询问，同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主，秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租，租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的"业主"再次询问，此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久，业主本人已到现场，原来租户欠业主租金，想提前-个月搬家一走了之。

1、租户搬出大件物品，须有业主的书面许可或相关证明，物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符，放行单必须有业主签名及公司盖章，不相符的只放行单据列明的物品，如业主不在场，一定要确认确实是业主开具的放行单;

2、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行;

3、如是业主给管理处打来的电话，告知是自己同意搬出的，请物业予以放行，切记一定再次仔细核实业主的身份，如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况，确保万无一失;

4、业主资料要建立齐全，业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新，是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况，以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生，同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅，防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象;

5、物品、业主经核对无误后，当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上;

6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。

三、装修管理

写字楼内一租户入驻，履行验房及装修审批程序后，在装修时，发现天花板内布线较多，于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的，管理处负责将天花板布线情况进行恢复。

1、入驻流程及退房流程应明确，对验房的具体内容及要求应清晰全面;

2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验，以防漏项;

3、相关流程做好记录，并有负责人签字，对特殊情况要予以标明;

4、加强维修的巡视检查次数，提高服务质量。

写字楼展厅其它管理注意事项：写字楼大厦房屋维修管理

适配人群	物业工程部，设施管理岗，楼宇运维师	使用场景	写字楼维保，大厦翻修，屋面渗漏处理
制定目的	楼老了会出问题，不修可能变危楼，伤人伤财，要让房子保值增值。
适用范围	管写字楼大厦的维修保养，包括翻修、大修、中修、小修、综合维修。
职责分工	物业牵头做计划和招标，工程部执行施工，客服和业主一起监督验收和反馈。
禁止行为	不能乱开孔洞，不能堆杂物在屋面，不能堵通风道垃圾道，不能随意改结构或超载使用。
检查与监督	每季查屋面，定期巡检管道井，修完马上验收，没按标准做要返工，月底汇总问题并整改，检查由主管带队每月抽查。

写字楼、大厦房屋维修管理

随着写字楼/大厦的使用年期增加，大厦的结构会出现各类问题，如不早日维修，大厦将会变成一座危楼，对业户的财产及人身安全受到严重的影响。故此房屋的保养维修成为一项重要的环节，为业主的房产得以保值及增值。

进行大厦维修前要做好工程招标，工程设计技术指标，合同管理，施工控制等工作，而完工后再进行工程竣工验收、工程结算及维修、技术资料整理等!

(1)写字楼修缮按照房屋完损情况分为a.翻修b.大修c.中修d.小修e.综合维修五项.

a.翻修工程:指全部拆除，重新设计，重新建造的工程.翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求.

b.大修工程:指需拆换/改动部分主体结构，但不需全部拆除的工程，该等费用为同类造价的25%以上.

c.中修工程:指拆换/改动少量主体结构，保持原来房屋的规划和结构的工程，费用约为同类造价的20%以下.

d.小修工程:指日常小损小坏的修复，保持房屋完损等级，进行日常的养护工程.

e.综合维修:指成片多栋(大厦)的大、中、小修，进行一次性全部修完的工程，为该同类结构的造价20%以上的费用。

(2)写字楼修缮的标准，按房屋不同的结构，装修及设备条件划分，以一等房屋为标准，内容包括:

a.结构:包括砖木，混合和钢筋混凝土结构，其中承重墙柱不得用空心砖、半砖、乱砖、乱石等。

b.楼地面:不得用有普通水泥或三合土面层者。

c.门窗:正规门窗，有纱门窗或双层窗。

d.墙面:中级或中级以上的粉饰。

e.设备:独厨有水电、卫生设备、采暖地区有暖气。

(3)写字楼结构的修缮注意事项

a.对混凝土结构变形缝、预埋件、给排水设施的使用情况，应进行定期检查，有腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理，及时制止任意开孔洞。

b.钢筋混凝土保护层损坏要及时补修，以防止钢筋锈蚀，以沥青漆、环氧树脂涂料进行防护。

c.做好对屋面隔垫层、保温层、室外给排水设施及地基基础的维护工作。

d.对房屋的使用应满足设计要求，不得随意改变用途，超载或对结构进行改造。

(4)对屋面漏、渗水的修缮注意事项

a.屋顶应每季进行一次全面检查。

b.清除落水口的积灰、草根、杂物、使雨水管道通畅，清除天沟杂物，泛水部分青草及时清除。

c.灰屋面架设设施/天线等，保证不影响屋面排水及防水层完整，防止受破坏。

d.不允许屋面堆放杂物，搭建加建房屋。局部修补时，应采取保护性措施，防止屋面受损。

(5)写字楼各管道井的维修注意事项。

a.不得随意将通风道堵封，堵塞及受到破坏。及时清理油积和灰尘。有裂缝时及早修补。

b.垃圾道堵塞要及时疏通，由底层向上逐层疏通。保持垃圾道内清洁，防止在垃圾道上凿洞。

c.垃圾斗、垃圾门应每2年重新油漆一遍，以防钢板锈蚀，减少使用寿命，及时用水泥砂浆修补小洞，防止损坏处渐渐扩大。

d.应注意对检修上(门)的保护，对安装固定件的保护，防止碰撞管井，有损坏应及早维修。

(6)房屋修缮施工及环境保护注意事项:

a.噪音的控制:修缮施工设备机械，如锯床、刨床、粉碎机等操作时噪音较大，应用箱盖、消声罩及风管吸尖设施防止噪音及灰尘飞扬，或选择适当地点加工!

b.建筑灰尘的控制:因清拆引致建筑灰尘大量产生，应做好防尘扩散措施，以油布、草垫或洒水等方法减少尘土乱飞或选择风小的天气施工。

c.垃圾的管理:应将建筑垃圾集中堆放，超过一定量时安排及时清除。

d.防止建筑管道及下水道堵塞，定期检查，清除内部垃圾，严禁用水冲洗路面剩余水泥。

e.施工场地周围的绿化保护:搭建施工脚手架应做好保护，防止灰尘、垃圾弄污绿化草地。严禁在绿化地带随意焚烧建筑垃圾。临时堆放建筑物料应做好保护措施，防止破坏绿化。

写字楼展厅其它管理注意事项：z写字楼管理程序

适配人群	保安当值主任，楼层巡逻岗，电梯固定岗	使用场景	夜间办公管理，加班人员管控，楼层清查作业
制定目的	怕晚上小偷溜进来，保护大楼和租户的东西安全，让大家都睡得踏实。
适用范围	管写字楼晚上所有楼层，包括电梯、通道、门禁、巡逻这些事。
职责分工	保安部当值主任牵头，巡逻岗、电梯岗、大堂岗干活，监控中心盯着录像，主任每天查记录。
禁止行为	不能放陌生人进楼，不能不登记就让人上楼，不能擅自关掉监控，不能丢电梯钥匙，不能脱岗。
检查与监督	19点开始登记，20点第一次清楼，22点第二次，23点第三次，凌晨还有三次；监控每半小时写一次楼层情况；没做到就追责当班主任；抽查发现不对马上整改。

概念解说:

商业写字楼管理规程是由物业管理公司制定的对写字楼的内务管理的操作规范与程序，各管理人员必须依照程序开展工作。

范例参考:

广州××写字楼管理规程

1.0 目的

加强写字楼层的安全防范，确保大厦物业及业主(租户)公私财产安全

2.0 适用范围

本公司管理的写字楼层

3.0 晚间写字楼层管理方式

3.1 电梯控制

3.2 主、副楼隔离

3.3 2、3号通道内侧门关闭

3.4 设12号电梯岗

3.5 2、3号通道巡逻岗

3.6 进入楼层登记制度

3.7 清查楼层登记表(附后)

3.8 楼层、通道岗巡逻时间表

3.9 应急方案、出入登记证(附后)

4.0 电梯夜间运作规程

4.1 1、2、3、4号低层客用电梯，每日19:00关闭3部电梯，留一部梯正常运用，晚22:00全部停运。

4.2 5、6、7、8号高层客用电梯，每日18:00，5、6号电梯关闭，7、8号电梯正常运行，20:00，高层客用电梯全部停运。

4.3 10、ll号电梯每日启运一部，晚19:00停止运行。

4.4 13、14号观光梯为辉煌夜总会专用电梯，封闭28层，直达36层。启运时间每日14:30至次日凌晨4:30。

4.5 15号消防电梯封闭l5层，只供停车场1~6层专用，24小时运行。

4.6 12消防电梯24小时运行，为楼层直通电梯。夜间20:00后保安部派专人管理，设12号电梯岗。电梯安装摄像镜头，保安部监控中心24小时录像。

4.7 为在发生突发性事件时能及时赶到现场和夜间清查楼层所需，保安部配专用电梯一部，手动控制。电梯钥匙一套，由保安部当值主任掌管，并按班次交接，交接手续清楚，如出现丢失，借用和违犯使用规定等情形，将追究当班主任之责任。

5.0 写字楼层封闭管理实施程序

●程序一:

16:00~17:00楼层巡逻岗按早班巡逻时间表进行楼层巡逻。

17:00~18:00就餐和顶岗时间

●程序二:

18:35~19:20高层巡逻岗位从所辖楼层开始由高及低逐层检查

19:00:大堂岗开始对进入楼层人员登记。

1.5f岗开始进行登记。

中层岗下至a区大堂，将楼层情况记录交于大堂岗。并进入12号电梯履行12号电梯固定岗职责。

要求:

(1)1.5f岗、大堂岗、电梯岗要详细记录进入楼层人员的姓名、工作证(身份证)号码、单位、进入层数、出入时间。

(2)身份不明者将被婉言拒绝进入楼层。

(3)违反封闭管理规定，私放人员进入楼层的，将对当事人严肃处理。

(4)当值主任对进入楼层人员要做到心中有数。

(5)不准擅离职守。

●程序三:

20:00高层巡逻岗到达38f，等候当值主任。

当值主任从大堂岗取到中、低层情况记录，进入楼层人员记录并按时到达38f，开始第一次楼层全面清查。

清楼内容及要求:

(1)以高、中、低巡逻岗的情况记录为基础，结合电梯岗所记录内容进行清楼。

(2)技术性关闭各楼层2、3号通道门。

(3)提醒各楼层客户注意加班时间，无加班手续，可劝离大厦。特殊情况报当值主任处

理。停车场岗检查主、副楼隔离情况。

(4)大堂岗、电梯岗随时用对讲机同当值主任保持密切联系，提供记录情况。

(5)关闭未加班客户门灯、节约用电。

(6)认真填写清查楼层登记表。

(7)清楼使用专用电梯。

21:00第一次清楼结束。列出第二次清楼重点。

21:00高层巡逻岗乘12号电梯到达38f，进入2号通道的最高层巡逻至最低层，12号电梯岗锁闭2号通道门。

通道内如发现其他人员，及时报告，并带到保安部处理。2号通道岗应于22:40到达通道最低层。

●程序四:

22:10 1.5f岗，当值主任到达38f，开始第二次清楼。

(1)以第一次清楼后所列重点和电梯登记记录为基础。

(2)检查客户留值人员

(3)劝离大厦加班客户。

(4)认真填写清楼记录表。

(5)一般情况，当值主任应亲自查楼，也可视情况指定专人负责。

22:40第二次清楼结束。

22:45由当值主任(或指定专人)用12号电梯将低层电梯岗，12号电梯岗送至38f。低层电梯岗进入2号通道巡逻，12号电梯岗进入3号通道巡逻。锁闭38f2、3号通道内侧门。

22:50、22:40到达2号通道最低层的第一遍通道巡逻岗进入12号电梯，履行登记检查职责。

●程序五:

23:10由副班进行第三次清楼，清楼主要以第二次清楼列出的重点和12号电梯岗，通道巡逻提出的问题为依据。

23:30第三次清楼结束。

23:30中、夜班办公室交接。

监控中心将楼层、12号电梯监控情况向当值主任作出书面报告，重要录像情况交保安部存档。

通道巡逻岗向值班主任汇报巡查情况，在地下室2、3号通道岗进行交接。

●程序六:

24:00夜班设12号电梯岗1名，2、3号通道巡逻岗各1名。

夜班当值主任同2、3号通道巡逻岗到达38f开始夜班第一次清查。

凌晨1:00第一次清楼结束。

凌晨l:10 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f，进入各自工作岗位，由高及低开始巡查，有情况及时报告。12号电梯岗及时锁闭2、3号通道门。

凌晨2:10 2、3号通道岗同时到达各自岗位的最低层。

凌晨2:20通道岗第二次巡查开始。

凌晨3:20通道岗到达各自岗位的最低层。

1.2、3号通道岗不准互换岗位，高层，5f、6f应为重点区域。

2.着装整齐，佩带工卡、带警棍，保持通信联络畅通，每隔10层向当值主任报告一次，严格遵守。

3.12号电梯岗、大堂岗坚守岗位，不准擅离职守。当值主任可视情况将两岗位互换。

4.办公室岗应时常询问通道岗所在位置。

●程序七:

凌晨3:20当值主任，2、3号通道岗到达38f开始第三次巡查。

凌晨4:40第二次清楼结束

凌晨4:50 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f，开始第三次巡查。

凌晨6:20 2、3号通道巡罗岗到达各自区域的最低层

●程序八:

凌晨6:30当值主任同2、3号通道岗到达38f开始第三次清楼。清楼内容及要求同程序四。

凌晨7:30清楼结束

凌晨7:45办公室交接，各岗位交接。

至此，夜间写字楼层封闭管理实施程序全部完毕。

作为封闭管理一部分的监控

中心岗要将楼层，12号电梯作为监控重点，24小时录像，夜间应半小时对楼层情况作一次书面记录。

停车场岗位1小时检查一次主、副楼隔离情况，并有书面记录。

对于在封闭管理中出现的问题，按照公司及部门的有关规定去执行。

星期六、星期天、节、假日早班应执行中、夜班楼层封闭管理程序，应有三次查楼，分别为8:00时，12:30，3:00。

部门对各班次的楼层封闭管理情况实行不定时抽检。

写字楼展厅其它管理注意事项：中海地产写字楼工程管理做法

适配人群	土建工程师，机电工程师，幕墙设计师	使用场景	幕墙安装，用水房间，设备房门口
制定目的	怕墙不牢、漏水、返潮，想让房子结实耐用，用砖和砂浆都按标准来，减少后期维修。
适用范围	管所有砌墙的工人和工长，管女儿墙、隔墙、门槛、防潮层这些地方怎么砌。
职责分工	工程经理盯着落实，施工员现场盯每道工序，质检员每周查三次，不合格马上返工。
禁止行为	不准用错砖型，不准省掉反坎和混凝土带，不准砂浆配比不对，不准漏铺网格布。
检查与监督	施工前交底签字，每道工序做完拍照留底，监理当天验收，没做到停工整改，月底通报班组。

中海地产写字楼工程管理的四大做法

一、填充墙做法

1.女儿墙在屋面建筑完成面以上300mm设置钢筋混凝土反坎，反坎以上采用页岩实心砖。在有安装支架部位的墙体应使用实心砖砌筑。核心筒外走廊采用120mm厚页岩多孔砖。楼梯间隔墙采用页岩空心砖。核心筒内墙体均为页岩空心砖，容重不大于8kn/m3。但在以下部位改用页岩实心砖:

(1)墙厚不大于120mm的墙体;

(2)门窗洞口边至少120mm宽范围内墙体;

(3)埋在回填层内的墙体。砌筑砂浆均为m5水泥砂浆。

2.墙厚不大于120mm的墙体，超过3m则需设置腰梁。

3.墙体若为幕墙饰面，墙体需考虑在龙骨连接位置设置混凝土梁或柱。

4.用水房间(含卫生间、茶水间、清洁间、服务间、厨房、涉水设备房等)的隔墙根部加设c20混凝土带，同墙宽，高度比完成面高120mm(若卫生间蹲位高出地面，则混凝土带比蹲位高120mm)。

5.所有设备房、水电井在门口处设200mm高、100mm宽c20混凝土门槛，所有设备房加设500mm高、10mm厚防鼠板。

6.所有用水房间的找平层砂浆及防水保护层使用1:2水泥砂浆内掺5%防水剂。

7.有回填层的房间的砌体墙若在本层室内地面标高以下，则应在本层地面下-0.06m处设置20mm厚1:2水泥砂浆掺5%防水剂防潮层。如果回填部分超过室内地面标高时，必须先将砌体内侧模一道防潮层，确保回填后墙体不返潮。

8.所有砖墙与砼墙或梁交接部位墙体两侧均应在抹灰前沿全长铺设200mm宽抗碱玻纤网格布(每边100mm)，网孔中心距4mm×4mm，单位面积重量不小于160g/

写字楼展厅其它管理注意事项：写字楼工程管理概念组织机构设置

适配人群	工程值班员，设备巡检员，能源管理员	使用场景	设备启停，应急抢修，日常巡检
制定目的	写字楼要安全运转，设备不能坏，客户要舒服办公，公司想多租多卖，投诉少点，形象好点。
适用范围	管所有工程设备，比如电梯水电空调，还有值班巡查保养这些活儿。
职责分工	工程经理牵头，维修员干活，主管盯着检查，每月看记录和现场。
禁止行为	不准漏查设备，不准拖着不修，不准乱改图纸，不准应急时没人接电话。
检查与监督	每天填巡查表，每周主管抽查，月底汇总问题，没填或漏修扣绩效，整改超3天要写说明。

写字楼工程管理的概念和组织机构设置

1、写字楼工程管理的概念

(1)保证写字楼的建筑、配套设备、设施正常运行及客户安全的使用。

(2)提供良好的办公条件，做好写字楼配套设备、设施的运行管理及维修保养工作。

(3)因工程管理质量及水平提高，使写字楼的租售亦可增加。

(4)因工程设备、设施的保养良好，使办公效率提高，亦使物业管理的服务质量提升。

(5)良好的工程管理，可减少业户/租客的投诉。亦可维护公司的良好形象。

写字楼工程管理的任务:

工程设备管理的主要任务是做好所有系统的设备设施运行维护，并要控制设备运行维护及能源消耗的费用以降低成本。具体来说，就是做好以下工作:

1)设备运营根据实际需要和规定，确保各种设备的准时开启和关闭。

2)设备值班根据实际需要和规定安排值班。

3)设备巡查分日检、周检、月检、年检和临时检查，检查应做好记录，发现故障及时排除。

4)设备保养和修理应根据不同设备的情况制定保养计划并认真落实。一般设备可由自已保养，重要和复杂的设备可请专业公司来保养。

5)能源管理采取各种先进技术和管理措施节约能源，节省开支，减少浪费。

6)资料管理由专人负责管理土建和设备竣工图纸、设备维修档案。

7)应急处理即对突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响较大的设备故障，接到报告后，及时采取应急措施，恢复设备的正常运行。

2、工程部组织机构设置

写字楼展厅其它管理注意事项：写字楼物业管理处简介

适配人群	物业项目经理，保安主管，停车场管理员	使用场景	写字楼租售，办公环境安全，停车场运营
制定目的	写字楼要安全舒服，得有人管好租售、保安、停车这些事，不然业主客户不满意，公司也赚不到钱。
适用范围	管物业处20个员工，管租售楼、保安、停车场收费、日常物管这些活儿。
职责分工	总经理带头盯总，物业处主任干活，员工照着做，总经理每季度看干得咋样。
禁止行为	不准不查保安证就让上岗，不准停车费不入账，不准消防演练少于每月一次，不准培训记录造假。
检查与监督	主任每月5号前交计划，总经理15号检查，月底汇总问题，没做完扣当月绩效，三次不改调岗。