物业管理公司会计核算依据（优选10篇）

物业管理公司会计核算依据

物业管理公司的财务管理部门，在对其下属的物业管理处进行会计核算前，必须先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解，此外，还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。

一、业主公约

业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力，并明确各自的权利、义务及责任。

公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资料及规定，并作为会计核算的依据。

现列举其中较重要的条款如下:

1.本物业管理账目发生盈亏时的处理办法

一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常，本着"用者自付"的原则，本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有，本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式，如:在业主委员会成立之前的前期物业管理期间，小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限，收入不足以应付经常性支出时，由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。

2.本物业综合管理费收支情况的公布

要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况，是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一致的前提下，公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规定。

3.收支核算方面的规定

公约通常列明是否需要为本物业各部分(如:停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。

4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法

通常未出售的单位享有一定的管理费减免优惠。

5.管理费起计日期的约定

通常可以是实际收楼日，或交付使用通知书发出日期加若干天为起计日，或者以前述两者较早者为起计日，也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。

6.滞纳金的计算法

公约通常会规定业户必须在每月某日前缴付管理费，逾期未付者，则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。

二、管理合约

管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约，其主要作用是明确委托方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容:

1.物业管理公司管理本物业的年限，及管理公司报酬的计收标准及方法等。

2.物业管理公司受管理公约的约束，并享有公约规定的管理人所享有的权利、义务及责任，根据管理公约对本物业进行管理。

3.需编制财务预算及预算控制，除首年预算外，通常由财务管理部牵头为每一新的财政年度制定财政预算，并在该年度的实际运作中对各项开支实施预算控制。

4.合约到期或终止时，财务移交方面的要求。

三、用户手册、装修守则及大厦各项收费标准一览表

该等文件通常在业主收楼时一并派发，并列明各项收费、按金、罚款及按金退还的程序等事宜。

四、收楼的流程

在整个收楼的程序中，有很多会计部必不可少的资料，如:

1.确实的收楼日期，用以计算管理费起计日期。

2.各单位业户数据，包括姓名、联络地址及电话等。

3.已缴付管理费按金及其它款项的收据，可作入账及对账的凭据。

根据上述资料，可以建立一套必要的图表档案，如:单位数据列表已收各种按金明细表、应收/已收/欠收管理费一览表等。

物业管理公司会计核算依据：小区物业管理计划成本预算

住宅小区物业管理计划成本预算

在物业管理费用的收支上，我们将"取之于民，用之于民"作为物业管理收支的基本原则。

收入方面:坚决按招标书确定的参考价格及嘉兴市房地局、物价局等政府部门的定价标准执行

支出方面:以服从业主利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本，提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下高效运营。

(一)年物业管理费收支预算

1、物业管理费收入

高层:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)

汽车位:30元/月个

自行车库:15元/月间

年物业管理费收入为:2154048元/年

2、物业管理费用支出预算

(1)人员工资及福利:91666元

(2)公共能耗、电梯维修、低值易耗品、固定资产折旧等共计:

支出项目费用(万元)

办公费1

邮电通讯费1

差旅费1.5

低值易耗摊销费2.8

折旧费1

业务招待费1

业务宣传费1

业主委员会1

水费6

公共电费8.5

电梯电费66.2

电梯维修费25.4

垃圾清运费5

公共设施/设备维护保养费15

维修工具0.15

公共卫生清洁费1.5

清洁用品消耗费0.3

清洁用具购置0.1

绿化维护费1.5

保安用具0.2

直接工资2

共计142.15

共计支出:2154048盈余:640882元

(3)实际入住率的高低、小区周边商业环境的好坏、国家税收政策的优惠程度、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例、水电费价格的变动将影响到测算结果的准确性。

3、年度收支分析

(1)据测算，收支相抵，扣除我公司管理酬金以外，每年能盈余2.6万元左右，利润率在法规许可的范围内。

(2)本次预算根据常年进行各项收支测算，在实际管理中前一二年会因设备维保期等原因而降低成本。

(3)业主所购的空置房收费按浙江省物业管理条例及收费办法执行。

(4)本次预算已考虑工资水平逐年攀高、劳动保障更趋健全等因素。

(5)本次预算会存在一定误差，在实际管理中我们将贯穿科学、节约的思路开展管理服务工作。

(二)增收节支计划

1、充分利用物业经营用房、路面临时停车等合法收益活动，在合法、不影响业主正常生活的前提下利用小区各种公共设施创造收益;注重管理服务质量，以提高小区的入住率和管理费收缴率;通过多种有偿服务项目增加收入来源。

2、与公司其他管理处密切合作，优势互补，资源共享，降低管理成本，提高管理水平。

3、在入住的半年内，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区的配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，消除未入住业主的后顾之忧，迅速提高入住率，增加管理收入。

4、我们专门成立经营部，加强经营服务，进一步全方位为住户提供多项便民有偿服务，方便住户，同时提高经济效益。

5、增收的同时，努力降低成本，如充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，在各小区合理统筹安排，减少费用比例高的人员经费开支。反对铺张浪费，从小处着眼，集水成流，我们将制定奉公廉洁制度，加强物流控制，提高利用率，采取有效节能措施，实施科学管理，走可持续发展之路。

6、我们的管理将十分重视公共能耗和工程设施设备。我们有一整套降低能耗、延长公共设备设施使用年限、节约日常物料的具体办法，当然是在不降低服务质量的前提下。具体如下:形成规模管理、降低管理成本;充分利用好每一个人，我们的用人原则是精干高效;进行科学地能源管理，降低公共水电费的支出;加强设施设备的管理，杜绝跑、冒、滴、漏的现象，延长设备设施使用年限;严格控制办公成本、节约经费和办公费用开支;科学严格的管理，减少和杜绝工作失误的发生。

物业管理公司会计核算依据：某楼盘物业管理计划书

一、 概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌。

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

四、人事

人事设置原则:一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

序号 岗位 人数 主要职责 备注

1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。

2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。

3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证

4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测

a) 经营收入: 19.14万元(年度，以下省略)

物业管理费:11.34万元

应收12.6万元

30000*12*0.35=126000(元)

预计收入 11.34万元(收缴率90%)

维修服务费:0.5万元

特约服务: 5.8万元

其他收入: 1.5万元

b) 支出:20.25万元

人员工资福利:14万元

办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)

维修保养费用:1.5万元

税金:1.05万元

不可预见费用:1.2万元

c) 润亏:-1.11万元

d) 物业接管期间

前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)

e) 公共性服务费构成测算:21.962万元/年， 0.61元/月* m2

(1) 员工的工资和按规定提取的福利费

序号 岗位 人数 工资标准 工资合计

1 经理 1 1200 1200

2 经营部主任 1 800 800

3 办事员 3 600 1800

4 物业管理员 1 800 800

5 安全护卫员

7 500 3500

6 水电工 1 700 700

7 保洁员 2 400 800

工资总额合计 9600

工资总额合计:

9600元/月;115200元/年

福利:115200*23%=26496(元/年)

合计:14..17万元/年

(2) 公用设施设备维修及保养费:1.5万元

(3) 绿化管理费:绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元

(4) 清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0.192万元

(5) 安全护卫费:7人*200元/年*人=0.14万元

(6) 办公费:按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

(7) 固定资产折旧费:按10%计算即 1万元

(8) 税费:按营收5.5%缴纳即1.052万元

(9) 保险费:暂不投保

(10) 合理利润:按营收8%计算 1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* m2 。

六、 前期物业接管

a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。

b) 物业接管验收

既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;

供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;

房屋幢、户编号已经有关部门确认;

落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;

接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。

抄水、电、气表的底数，记录备案。

接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、准备工作

治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统 ;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;

车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;

垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)

分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;

制定入住流程;

印刷入住表格;

2、协调工作

与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。

代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场

，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序

发函-->;;办入伙手续-->;;签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据-->;;入伙手续书、身份证、购房合同-->;;确认业主身份-->;;缴清代垫代缴费用、装修保证金-->;;建筑垃圾清运费、物管费，盖章-->;;业主签署-->;;向业主办理手续

八、 物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

(一)房屋管理运作一览表

(略)

(二)绿化管理

(略)

(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表

(略)

(四)安全护卫、停车管理

(略)

物业管理公司会计核算依据：物管培训:物业管理财务分析

任何管理工作都涉及分析现在、预测并规划未来，物业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径，同时也为预测和规划未来提供了基础。因而，物业管理公司的财务分析与效益评价是其财务管理活动的重要组成部分。

一、财务分析概述

财务分析的过程是对财务会计信息进行加工利用的过程。信息的使用者不同，其财务分析的目的、重点和运用的方法就不相同。在探讨财务分析的具体方法之前，有必要了解财务分析的目的、要求和类型等。

(一)财务分析的目的

物业管理财务分析是以物业管理公司的财务报表等相关资料为基础，运用特定方法，对物业管理公司的财务状况和经营成果进行研究、评价和预测，从而为物业管理公司管理层和外部相关利益团体的经济决策提供决策信息的一种管理活动。

尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要，然而，只有物业管理公司进行的财务分析较全面、深入。外部各利益团体由于经济决策的具体目的不同，财务信息的需求不大一样，因而其财务分析的目的各有不同。如债权人重点分析物业管理公司的偿债能力，投资者偏重了解物业管理公司的获利能力，而业主则侧重评估物业管理公司的管理服务素质和质量等。物业管理公司管理层受投资者委托，全权负责物业管理公司的经营管理，其财务分析不仅要包括物业管理公司偿债能力、获利能力及其发展趋势分析，还涉及对管理效率等能力的评价。此外，外部各利益团体的财务分析以物业管理公司提供的财务报表为基础，为了满足信息需求者的不同信息需求，按照我国会计准则及有关法规编制的财务报告仅提供各方共同需要的信息。物业管理公司进行财务分析时，除利用财务报表中反映的资料外，尚可借助于日常核算和经营资料进行更深入的分析。可见，尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要，但由于他们在物业管理公司有着不同的经济利益，从而导致财务分析的具体目的和方法也有一定的差别。由此看来，财务分析的具体目的可归纳为:

1.评价公司的财务状况

就公司管理层、业主和债权人而言，分析公司的财务状况，可以了解公司在一定时日资产的水平、构成状况及其流动性，负债的水平、构成状况及其与资产的比例关系，从而对公司的经营风险和偿债能力作出正确的判断。

2.评估公司的管理效率

管理效率的高低，是公司管理能力的集中反映。由于大多数负债一经确定，就具有相对的固定性，同时，公司的生产经营过程就是运用资产赚取收益的过程，负债融资仅是公司为增加所控制的经济资源而作出的经济决策，因此，管理效率的高低主要表现在资产的管理效率上。分析公司的资产管理效率，有助于评价公司的资金营运状况、经营管理水平乃至公司的整体素质。

3.评价公司的获利能力

物业管理公司的经营目标有多种，尽管其基本业务――物业管理服务是一种盈利不多的业务，但毋庸置疑，作为一经营性组织，盈利是其主要经营目的之一。盈利的多少或获利能力的高低，不仅对物业管理公司的投资者和管理层本身至关重要，而且对债权人，特别是长期债权人也十分重要;因为公司偿付长期债务能力的强弱，在很大程度上取决于公司的获利能力。此外，在充分履行物业管理服务合约的前提下，获利能力的信息对业主也有一定价值，它至少反映了公司经营素质、特别是管理素质的高低。

综上所述，财务分析的一般目的在于，通过对公司的财务状况和经营成果进行分析、评价，为物业管理公司管理层和外部利益团体的相关经济决策提供依据。

(二)财务分析的要求

财务分析所提供的信息恰当与否，对经济决策的正确性有着十分重要的影响，因此，进行财务分析时需谨慎从事，并按以下要求进行:

1.分析依据的公允性和充分性

由于财务报表是财务分析的基本依据，财务报表是否公允，直接影响着财务分析结论的正确性。判断公司财务报表是否公允的标准为:①在报表的所有重要项目上，财务报表揭示的信息是否可靠、公允;②会计处理方法，包括会计核算方法和报表编制方法，是否前后期一致。如会计处理方法前后期发生变动，宜在财务分析之前进行必要的调整，以消除其对分析结论可能产生的影响。

进行财务分析，除利用公司财务报表反映的财务信息外，还需收集其他相关资料，主要包括物业管理行业的发展状况、国家制订的有关物业管理行业的法律法规和政策、公司在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等，所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。

2.分析方法的恰当性和综合性

财务分析方法的选择，取决于财务分析的目的。现实中，财务分析的具体目的不尽相同，财务分析的方法也必然会有所差别。依据分析目的恰当地选择分析方法，是形成正确分析结论的前提之一。例如，

业主最关心物业管理公司的管理素质，分析时应选择相应的方法，侧重评估公司管理效率和经营管理水平的高低;公司管理层为提高经济效益，十分关注经营管理中存在的问题，其选择的分析方法常常会涉及对偿债能力、获利能力和经营管理效率等的评价。与此同时，值得注意的是每一种分析方法都有一定的局限性，因此，为提高分析结论的正确性，就一分析目的而言，有时要综合运用多种不同的分析方法。

3.分析判断的准确性

财务分析过程，是一去伪存真、去芜取菁、由表及里的分析判断过程。在判断影响公司财务状况、经营成果的因素时，应进行深入的调查研究，重点区分主次因素及其影响，不被表象所迷惑，从而形成客观、可靠的分析结论。

(三)财务分析的种类

物业管理公司的财务分析多种多样，按不同的标志可作不同的分类。

1.按分析对象分类

按照分析对象的不同，可分为资产负债表分析、损益表分析和现金流量表分析三种。

(1)资产负债表分析，是指基于资产负债表而进行的财务分析。资产负债表反映了公司在特定时点的财务状况，是公司的经营管理活动结果的集中体现。通过分析公司的资产负债表，能够揭示出公司偿还短期债务的能力，公司经营稳健与否或经营风险的大小，以及公司经营管理总体水平的高低等。

(2)损益表分析，是指以损益表为对象进行的财务分析。损益表反映了公司在一定时期内的经营成果，解释了公司财务状况发生变动的主要原因。分析损益表，可直接了解公司的盈利状况和获利能力，并通过收入、成本费用的分析，较为具体地把握公司获利能力高低的原因。就业主而言，它有助于分析公司管理收费的合理性及其使用效益。

(3)现金流量表分析，是以现金流量表为基础进行的财务分析。现金流量表揭示了公司在某一特定会计年度源于经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出信息，反映了公司现金状况变动的原因和结果。对现金流量表进行分析，有助于评价公司获取现金及其等价物的能力，了解公司偿债能力及公司未来经营业绩可能发生变化的方向，从而加深对公司财务状况的认识。

值得注意的是:现实中，纯粹的资产负债表、损益表或现金流量表分析不多。评价公司的偿债能力、获利能力和经营管理水平时，通常需同时以资产负债表、损益表和现金流量表为对象进行财务分析。

2.按分析方法分类

按分析方法的不同，可分为横向分析、纵向分析和综合分析三类。

(1)横向分析，又称比较分析，是将同期财务报表中的两个或多个项目进行比较，以反映它们之间的相互关系所处状况的分析方法，它包括比率分析和构成分析两种。

(2)纵向分析，又称趋势分析，是通过对物业管理公司连续数期(年)的财务报表或财务比率进行对比，借以反映物业管理公司财务状况变动趋势的分析方法，它又具体分为指数分析和比率趋势分析两种。

(3)财务分析过程中，分析人员除重视比较分析和趋势分析外，还十分重视综合分析。尽管比较分析和趋势分析可分别揭示出物业管理公司经营状况及其变化动态的信息，但为了能更清晰地描绘出物业管理公司经营的总体状况，并指明物业管理公司改善管理的努力方向，需将比较分析和趋势分析揭示的信息进行综合判断，即综合分析。常用的综合分析方法之一是“杜邦体系”。

物业管理公司进行财务分析，研究、评价物业管理公司的财务状况和经营成果，必须以物业管理公司的财务报表为基础。财务报表是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。目前，依据我国颁布实施的会计制度和公司法，物业管理公司提供的财务报表主要包括资产负债表、损益表、现金流量表和其他附表以及财务情况说明书。其中，进行财务分析主要运用资产负债表和损益表两大基本报表。

二、横向财务分析

现实财务分析中，横向财务分析是运用最多的分析方法，主要包括比率分析和构成分析两种分析方法。这两种分析方法有助于从不同的侧面揭示物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是财务分析中常用的分析方法，其分析过程就是计算和解释财务比率的过程。财务比率繁多，涉及到物业管理公司经营管理的各个方面，我们将其分为流动性比率、管理效率比率、获利能力比率及债务比率四类(1995年，财政部公布了一套不同于国际惯例的评价指标体系，包括10个指标:收入利润率=利润总额÷产品营业净额;总资产报酬率=〔利润 利息支出〕÷平均资产总额;资本收益率=净利润÷实收资本;资产负债比率=负债总额÷资产总额;流动比率〔或速动比率〕;应收账款周转率=营业净额÷应收账款平均余额;存货周转率=营业成本÷平均存货成本;资本保值增值率=期末所有者权益总额÷期初所有者权益总额;社会贡献率=企业社会贡献总额÷平均资产总额;社会积

累率=纳税总额÷企业社会贡献总额)。

1.流动性比率

在正常经营条件下，物业管理公司的流动负债需以其流动资产所产生的货币资金来偿付。流动性比率亦称变现能力比率，是用来反映偿还短期债务能力的指标。该类指标主要有流动比率、速动比率。

(1)流动比率。流动比率是物业管理公司流动资产总额除以流动负债总额的比值，其计算公式为:

流动比率=流动资产÷流动负债

从表2-3-1求得天龙物业管理公司的流动比率为:2491÷946=2.63(1998年)，2542÷950=2.68(1999年)。一般认为，该比率越高，表明公司的短期偿债能力越强，短期负债得到偿还的保障越大;但比率过高，则意味着物业管理公司在流动资产上投资过多，从而可能影响公司的获利能力。因此，该比率大约为2比较合适。以上计算结果表明:天龙物业管理公司1998年、1999年的短期偿债能力均很强，且1999年又进一步升高。有经验的分析人员都知道，该比率的恰当水平会因行业和企业具体情况的不同而不同。

(2)速动比率(酸性测试比率)。速动比率指速动资产和流动负债总额之比，计算公式为:

速动比率=速动资产÷流动负债

公式中，速动资产指扣除存货后的流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。

在评价短期偿债能力上，流动比率存在一定的局限性。流动资产中，各项目的变现能力有所差别，除货币资金外，短期投资、应收票据和应收账款均比存货的流动性高。存货须通过销售(使用)和收款后，才能转换为货币资金。如果存货由于质量、价格等原因而无法使用，其流动性会大打折扣。因此，在反映物业管理公司短期偿债能力上，速动比率比流动比率更具有意义。

天龙物业管理公司的速动比率为:1487÷946=1.57(1998年)，1370÷950=1.44(1999年)。习惯上，速动比率以1为宜。由计算结果可知，天龙物业管理公司两年的短期偿债能力都较强，1999年更趋向合理。尽管还应结合行业和物业管理公司的具体情况作进一步分析，但速动比率数字显示，天龙物业管理公司流动资产的管理很可能存在问题。

2.管理效率比率

管理效率比率又称运营效率比率，是用于衡量物业管理公司在资产管理上的效率和水平的财务指标，主要有应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率以及总资产周转率。其中，前两个指标反映了物业管理公司流动资产经营管理水平的高低，直接影响着物业管理公司的短期偿债能力。

(1)应收账款周转率。应收账款周转速度反映了应收账款转化为货币资金速度的快慢，它通常以一定时期内的周转次数或周转一次所用天数表示。应收账款周转率表明了物业管理公司应收账款一年内的周转次数，应收账款平均收现期则是反映周转天数的财务比率。

应收账款周转率=营业收入÷应收账款

应收账款平均收现期=应收账款÷(营业收入/360)=360÷应收账款周转率

从表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年应收账款周转率为:2795÷515=5.43(次)，平均收现期为:515÷(2795/360)=66.3(天)，1999年应收账款周转率为:3117÷543=5.74(次)，平均收现期为:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出，天龙物业管理公司1999年应收账款的管理水平有明显提高;其速动比率的趋向合理，部分地同应收账款周转速度提高有关。一般而言，各物业管理公司通常会结合自身状况和行业习惯制定应收账款政策(即处理应收账款的程序，包括给予一定的宽限期，逾期后去函催收、派人上门催收和采取强硬措施收款如诉诸法律等)，所以难以定出对各物业管理公司都适宜的周转次数和占用天数。对这一比率分析时，应重点同物业管理公司的应收账款政策、历史最好水平及行业的平均值进行比较。

(2)存货周转率。存货周转率和存货周转天数是衡量存货周转速度或流动性的财务指标，反映了物业管理公司存货管理效率的高低。计算公式分别为:

存货周转率=营业成本÷存货

存货周转天数=存货÷(营业成本/360)

利用表9.1、表9.2中资料可知:1998年天龙物业管理公司的存货周转率为:2140÷1004=2.13(次)，周转天数为:1004÷(2140/360)=168.9(天)，1999年天龙物业管理公司的存货周转率为:2426÷1172=2.07(次)，周转天数为:1172÷(2426/360)=173.9(天)，1999年存货的周转速度明显降低。可见，天龙物业管理公司流动比率偏高的原因，很大程度上同存货周转速度过慢有关。同样，分析存货管理效率时，应结合其具体情况，通过与其历史最好水平、同行业平均值的比较，作出理性的判断。

(3)固定资产周转率。固定资产周转率衡量的是固

定资产的利用效率，计算公式为:

固定资产周转率=营业收入÷固定资产净值

以天龙物业管理公司为例，1998年固定资产周转率为:2795÷885=3.16(次)，1999年为:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定资产利用效率略有下降，其原因很可能同当年购置的固定资产投入服务的时间较迟有关。

(4)总资产周转率。总资产周转率是资产总额与营业收入的比值，计算公式为:

总资产周转率=营业收入÷资产总额

利用表2-3-1、表2-3-2中资料可计算出:1998年总资产周转率为:2795÷3612=0.77(次)，1999年为:3117÷3998=0.78(次)。要判断这一指标是否合理，需同历史最好水平和行业平均水平进行比较。近两年，一些物业管理公司运用其资产获取的营业收入低于资产数额，部分原因在于正在建设中的固定资产数额较大，但这些用于扩大服务能力的在建项目完工后，将有助于未来总资产周转速度的提高。可见，评价时还应充分考虑各物业管理公司自身的具体情况和特点。

3.获利能力比率

近年来，无论是物业管理公司的外部利益团体还是管理层，都越来越重视获利能力。投资者投资的目的是财产增值，实现这一目的的程度同其所投资的物业管理公司的获利能力高低密切相关。长期债权人的权益能否得到保障，除受物业管理公司短期偿债能力的影响外，从深层而言，取决于债务人的长期获利能力。物业管理公司管理层也十分重视这一能力，股东评价其受托代理责任的履行情况时，获利能力是最主要的指标。此外，业主们也同样关心这一能力，因为在正确处理盈利和服务关系的前提下，物业管理公司的获利能力高低，很大程度上反映了服务质量的好坏。获利能力指标包括收入(销售)利润率、资产报酬率、权益报酬率等。

(1)营业毛利率。营业毛利率是毛利占营业收入的百分比，计算方法如下:

营业毛利率=(营业收入-营业成本)÷营业收入=毛利÷营业收入

从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的毛利率为:(2795-2140)÷2795=23.4%，1999年毛利率为:(3117-2426)÷3117=22.2%，比1998年下降了1.2个百分点。这说明1999年的营业成本有所提高，其原因要作具体分析，可能是物业管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(销售)利润率。收入(销售)利润率是净利润和营业收入之比。一般认为，该比率是反映获利能力的基本指标，它表明了一元营业收入中可用于形成税后利润的比重。在公司主营业务――物业管理突出的前提下，收入利润率和营业毛利率结合在一起，可从整体上把握其经营状况。

收入利润率=净利润÷营业收入

从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的收入利润率为:456÷2795=16.31%，1999年为:488÷3117=15.66%，比1998年低了0.65个百分点。假定行业平均水平为14%，则天龙物业管理公司的营业获利能力明显较强。从计算结果知，营业毛利率和收入利润率揭示的信息相同――1999年的获利能力有所下降，其原因在于营业成本的增长速度大于成本费用的下降速度(有关分析见构成分析部分)。造成天龙物业管理公司营业成本上涨的原因需结合物业管理公司的具体情况进行分析。

(3)资产报酬率。资产报酬率又称投资报酬率(roi)，是物业管理公司净利润和资产总额之比，表明了资产的综合利用效果。

资产报酬率=净利润÷资产总额

从表2-3-1、表2-3-2中可求出，1998年天龙物业管理公司的资产报酬率为:456÷3612=12.62%，1999年为:488÷3998=12.21%。资产报酬率等于资产周转率乘以收入利润率，它体现的资产利用效果更全面。计算结果表明:1999年，由于收入利润率的降低，该比率略有下降。

(4)权益报酬率。权益报酬率或净值报酬率，是净利润与所有者权益之比，其中，所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。

权益报酬率=净利润÷所有者权益=净利润÷(总资产-负债)

从表2-3-1表、表2-3-2中可求出，1998年天龙物业管理公司的权益报酬率为:456÷2222=20.52%，1999年为:488÷2604=18.74%。该比率1999年下跌明显，其原因有待进一步确定(有关分析见杜邦体系部分)。

4.债务比率

债务比率利用负债与资产、权益之间的关系，反映物业管理公司偿付长期债务能力的高低以及物业管理公司财务风险的大小。对此，物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。一般认为，这类比率主要包括:资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。

(1)资产负

债比率。资产负债比率是负债占总资产的百分比，直接体现出物业管理公司的资产依赖负债融通的比重，反映了物业管理公司的财务风险。此外，由于债权人的利益依靠总资产来保障，这一比率也反映出债权人利益的保障程度。

资产负债比率=负债总额÷资产总额

据表2-3-1中资料可知:1998年该物业管理公司的资产负债比率为:1390÷3612=38.48%，1999年为:1394÷3998=34.87%，负债融资的比重有所降低。

评价资产负债比率时，以行业平均水平作为判断标准很重要。比重过高，投资者面临的财务风险就会很高，债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低，物业管理公司的资金成本也会大幅升高，如我国国有企业的资产负债比率在70%~80%之间，这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因;比率过低，物业管理公司的资金成本不一定就低，投资者难以享有负债经营的利益。国际上，一般认为该比率为50%比较合适。由此看来，天龙物业管理公司的负债比重较低，经营比较保守。

(2)负债权益比率。负债权益比率是负债总额与所有者权益总额相比较而求得的比值。该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度，比值越小，债权人的利益越有保障。

负债权益比率=负债总额÷所有者权益总额

从表2-3-1求得:1998年该公司的负债权益比率为:1390÷2222=62.56%，1999年为:1394÷2604=53.53%。一般认为，负债权益比率以100%为宜。这一比率同资产负债比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍数。利息保障倍数是营业利润与利息费用的比率，用于反映物业管理公司支付债务利息的能力，计算方法为:

利息保障倍数=息税前利润÷利息费用=(利润总额 利息费用)÷利息费用

经计算可知:1998年该公司的利息保障倍数为:587÷50=11.74(倍);1999年为:620÷46=13.48(倍)。由于利润总额的增大，天龙物业管理公司支付利息的能力大幅提高。这一比率的最低标准为1倍，恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。

5.比率分析的基准

为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力，物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率，并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断，从而取得决策所需信息。在纵向判断过程中，常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平，而横向判断主要运用行业平均水平及行业先进水平这两个基准。

就纵向判断而言，无论物业管理公司管理层还是外部各利益团体，都易于取得制定该标准所需要的资料，进而判断特定比率是否有所改善或恶化，并总结出有助于改善经营管理的经验教训。

比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性，便于进行同行业间的比较分析――横向分析。在横向分析过程中，物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。尽管最常用的基准是行业平均值，但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均，以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。

目前，我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率，增加了横向分析的难度。据《中国证券报》披露，财政部计划定期公布分行业的财务比率标准，各项准备工作已在进行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法简明扼要、通俗易懂，为财务分析人士广泛使用。但是，在实际运用中值得注意的问题是:

(1)会计政策和程序的可比性。按照我国会计准则和会计制度的规定，部分事项的会计处理多种方法并存，如存货的计价方法等，物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。尽管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性，但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法，造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比，使物业管理公司间财务比率的对比分析难度增大。

(2)分析的综合性。每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息，但单一的财务比率意义并不大，难以进行客观的评价。例如资产周转率高，一方面意味着资产利用效率好，另一方面，也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。此外，某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵销。分析中应将各种比率反映的信息进行综合，才能作出正确的判断。

(3)经营方式的影响。不同物业管理公司的经营方式各不相同，如有些物业管理公司自己购置固定资产，而另一些物业管理公司则租赁取得;即使是同一物业管理公司，在不同时期也可能会采用不同的经营方式。会计报表反映的是资金运动的过程和结果，必然会体现出这种差异，从而也会给比率分析带来不可比性。

(4)多元化的经营战略。目前，越来越多的物业管理公司进行跨行业

的多种或多元化经营，有些物业管理公司的经营甚至涉及多个行业，而且这一趋势正在进一步增强。在多元化经营下，除非物业管理公司的主营业务突出，如天龙物业管理公司是一个以物业管理为主营业务的物业管理集团公司，经营领域涉及室内装潢、零售等多个行业，否则，比率分析时无法确定物业管理公司所属的行业，难以进行横向比较。当然，在多元化物业管理公司内，各部门的经营相对单一，管理层可按各部门所属行业进行分析，但外部各利益团体很难取得分部门的财务报表，其分析的难度可想而知。

(5)季节性经营的影响。在多元化经营方式下，就带有季节性的业务而言，月份和季度的比率分析通常难以说明问题。某些财务比率在淡季可能较低，而在旺季又会较高，难以通过对比分析判断其变化情况。此时，理性的方法是采用全年平均数，将季节性波动的影响降低至最小程度。

(6)会计数据的历史性。比率分析中运用的会计资料是历史数据，是按照历史成本原则编制的，未考虑通货膨胀的影响，因此，以其为基础计算的财务比率仅对预测未来有一定的参考价值，不能代表未来;如果物业管理公司的经营外部环境发生重大变化，会计信息的历史性会误导分析的方向。

此外，比较分析中还应注意行业基准的选择问题(前面已作分析)，绩优物业管理公司不宜用行业平均值作为判断的基础。

(二)构成分析

构成分析又称百分比财务报表分析，是以报表的特定项目为基础，将绝对数财务报表转化为相对数(构成百分比)财务报表，通过分析各项目在不同时期的百分比变化，借以揭示物业管理公司的资产、资金结构变化状况的一种比较分析方法。其中，百分比资产负债表一般以资产总额为基础(即100%)，百分比损益表常以营业收入为基础。

某一项目所占百分比=(该项目金额÷资产总额或营业收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分别为天龙物业管理公司的百分比资产负债表和百分比损益表。实际工作中，需用多年的报表加以综合分析。为方便起见，在此只用两年的报表来说明。

由于构成分析侧重于揭示财务状况变动的原因，在实际运用时，应以比率分析为主、构成分析为辅，两种分析相互补充。此外，构成分析不仅可用于同一物业管理公司不同时期的财务状况的比较，还可用于分析物业管理公司之间或与同行业平均数之间的差异及其原因。

构成分析中，重点应放在比重较大、波动较大的项目以及影响重要财务比率的相关项目上。例如比率分析中的收入利润率，从表2-3-4知，营业成本的比重升高了1.26个百分点，这是造成1999年收入利润率降低0.65个百分点的根本原因。

表2-3-3中，流动资产占总资产的比重过高，达60%以上，这就导致了高流动比率、总资产周转速度过慢;应收账款的比重降低(0.46个百分点)，解释了应收账款周转速度加快的原因;短期借款减少5.2个百分点，实收资本增加3.3个百分点，两者是造成资产负债比率降低3.6个百分点的主要因素等。

从表2-3-4看，1999年天龙物业管理公司获利能力的变动原因在于:营业成本上升了1.26个百分点，而同期期间费用降低了0.48个百分点。因此，尽管营业成本的变动不大，但它是造成收入利润率下降的惟一因素，值得特别予以关注，并进一步具体分析其升高的原因。

三、纵向分析与综合分析

尽管横向财务分析很有价值，但它仅能提供某一时期物业管理的财务信息。为了解动态状况，有必要进行纵向分析。纵向分析又称趋势分析，主要有指数分析和比率趋势分析两种方法。纵向分析和横向财务分析的结合，即综合分析实现了两者优势的互补，是物业管理财务分析中不可或缺的方法。

(一)指数分析

指数分析又称定基百分比报表分析，是以基期财务报表中的各项目为基础，揭示各报告期财务报表中各项目与基期报表中同一项目之间比例关系的一种纵向财务分析方法。

某一项目指数=(报告期金额÷基期金额)×100%

表2-3-5、表2-3-6分别表示天龙物业管理公司的指数资产负债表和指数损益表。分析时，重点应放在波动幅度较大的项目、波动不大但很重要的项目上。对于异常波动项目，如其绝对数较小时可不视为分析的重点。例如表2-3-5中，递延资产增长高达133.33%，其绝对数仅增加4万元。

如表2-3-5所示，从资产方看，存货1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。从负债方看，短期借款的减幅突出，达21.94%;盈余公积的升幅也达26.56%。如表2-3-6所示，营业费用和财务费用分别降低了约8%，从而使期间费用下降，这就进一步解释了为何收入利润率的降幅低于营业成本的升幅。可见，指数分析与构成分析提供了大体相同的信息。

值得注意的是:指数分析和构成分析的侧重点不同，构成分析侧重于反映物业管理公司资产、资金结构的短

期变化，指数分析的侧重点在于反映物业管理公司财务报表中各项目的长期变动趋势，但指数分析对构成分析揭示的信息也有明确的反映。总之，指数分析和构成分析能揭示比率分析无法提供的信息，特别是较长时期内物业管理公司资金的筹措和运用信息。三种分析方法结合起来，有助于较全面揭示物业管理公司的整体信息。

四、比率趋势分析

比率趋势分析，即将物业管理公司若干年的财务比率依时间先后顺序予以排列，并作出比较，以加深对物业管理公司财务状况及其变动趋势的了解。值得注意的是，比率分析不同于比率趋势分析，比率分析只能判定物业管理公司目前的财务状况是好是坏，而比率趋势分析有助于外界和管理层判断目前的财务状况是暂时的还是持续的。表2-3-7列出了近5年间天龙物业管理公司的财务比率。

从表2-3-7可以看出:①流动性比率方面。1995~1999年间，天龙物业管理公司的两大比率都过高，其中，流动比率较稳定，速动比率有降低趋势，物业管理公司的短期偿债能力较强。②管理效率比率方面。尽管存货周转速度逐步下降，但由于应收账款周转速度不断加快，固定资产的周转速度有回升趋势，因而，总资产的周转速度波动不大。③获利能力比率方面。营业毛利率明显下滑，收入利润率向下波动，资产报酬率趋向稳定，权益报酬率起伏较大。总体而言，天龙物业管理公司的获利能力略有降低。④债务比率方面。物业管理公司的负债比率有升高倾向，但仍维持在较低水平，物业管理公司的长期偿债能力并未受到影响。可见，天龙物业管理公司的总体财务状况恶化趋势不明显，基本上保持了稳定。

五、综合分析:杜邦财务分析体系

物业管理公司财务分析中，仅仅观察财务报表无法洞察物业管理公司财务状况的全貌，同时仅观察单一的财务比率，也难以了解物业管理公司财务状况的全面情况。为此，需要把各种财务比率结合起来，其方法就是杜邦财务分析体系。作为一种综合分析方法，杜邦财务分析体系为物业管理公司改善内部经营管理提供了有益的分析框架。

杜邦财务分析体系是借助于几个主要财务比率之间存在的既定关系，评判物业管理公司偿债能力和获利能力的高低及其原因的一种综合分析方法。由于美国杜邦(dupont)公司的财务经理最先提出并运用了这一方法，故称为杜邦财务分析法。图2-3-2称为杜邦体系图。其中，主要财务比率之间的关系为

权益报酬率18.74%=资产报酬率12.21%×权益乘数1.535

资产报酬率12.21%=总资产周转率0.78×收入利润率15.66%

其中，

权益乘数=资产总额÷所有者权益=1÷(1-资产负债比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

权益报酬率是一个高度综合性指标，投资者对其极为重视。从杜邦图中可以看出，该比率是资产报酬率、收入利润率和资产负债比率三大比率的综合体。这一关系解释了三大比率如何相互影响，并进而吸纳其他财务比率共同决定权益报酬率的高低，同时，也为物业管理公司管理层指明了改善权益报酬率的途径(若在该图中加入同行业平均值，其价值会更大)。例如，经与同行业比较，天龙物业管理公司管理层借助于杜邦图发现:权益报酬率低是总资产周转速度慢造成的，但物业管理公司的应收账款周转率高于同行业水平，固定资产周转速度与同行业相当，问题在于物业管理公司存货过多，影响了资产的总体周转速度。因此，天龙物业管理公司可采取的策略主要有:①加强存货管理，减少存货积压，实现资产加速周转。②在存货周转近期难有较大改善的前提下，通过降低营业成本，实现收入利润率的攀升。③举债经营，提高资产负债比率，利用权益乘数的倍增作用，改善权益报酬率等。实际工作中，天龙物业管理公司应结合自身的具体情况，选择其中一个策略加以运用或综合运用多个策略。

六、物业管理的效益评价

在当前整个国民经济从速度型向效益型转变的大环境下，物业管理公司如何结合自身实际情况，合理利用有限资源，为物业业主和使用人提供优质、高效、低耗、适宜的服务，提高资源的使用效益，这是物业管理公司财务管理工作中亟需解决的重大实践问题。为此，物业管理公司必须重视提高效益和开展效益评价工作。

(一)效益评价及意义

物业管理公司的效益评价是指用各种评价方法对公司的要素投入和产出效果进行比较分析，并给出评价结论的管理活动。物业管理公司进行效益评价具有重要的意义。

(1)物业管理公司是独立的法人经济实体，以盈利为目的，其经营活动是以创造更多的经济效益为导向的，因此，评价公司经济效益的好坏就显得十分重要。

(2)物业管理公司是以从事物业管理为主的公司，作为独立经济实体，它以盈利为目的，但是，公司所从事的物业管理活动又具有其特殊性，即物业管理是城市管理的重要内容之一，同时，物业管理为业主和使用权人服务。因此，物业管理工作的好坏，直接影响到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物业管理，能够创

造优美的市容市貌，为城市居民创造一个安全、舒适、祥和、高雅的工作环境和生活环境。从这个意义上说，物业管理公司所从事的物业管理活动牵涉到千家万户的居住环境、工作环境与生活质量。所以，对服务质量的评价也非常重要和非常必要。

(3)随着社会主义市场经济的发展，物业管理公司之间的竞争必然加剧，因此，物业管理公司要求生存，谋发展，就必须采取发展外延与改造内涵相结合的方针，通过深化改革，完善管理，提高现有资源使用的效益，减少资源使用中配置不合理、利用效益低和严重浪费的现象。物业管理公司只有加强效益评价工作，提高财务管理水平，实现资源的最佳组合和最优利用，才能在市场竞争中立于不败之地。

(4)物业管理公司的经济效益是指用最少的资源消耗，提供更多、有效、优质、适合业主需要的物业管理服务，是投入和产出的比例关系。过去，大多数物业管理公司都未开展效益评价工作，因而对自身的效益水平如何，哪些方面效益高，哪些方面效益低，哪些工作应达到什么水准的效益等问题难以说清。为了适应社会主义市场经济发展的需要，物业管理公司必须进一步强化财务管理职能，积极开展效益评价工作。只有这样才能真实反映和客观评价物业管理公司各部门资源配置的合理程度和各类业务经济活动的效益优劣，从而根据评价过程和结果的分析、论证，找出效益高的运行机制、管理经验和效益低的问题及原因，建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式，为制定财务计划、经营决策和指导工作提供科学依据。因此，开展效益评价工作是提高资源使用综合效益，强化财务管理的基础。

(二)效益评价工作的开展

1.应将效益评价工作提到公司的重要议事日程上

效益评价工作涉及全公司的方方面面，关系公司发展的全局，做好效益评价工作的关键是公司领导的重视。因此，物业管理公司的领导要统一思想，提高认识，高度重视，不仅要深刻理解效益评价工作的作用及意义，而且要了解效益评价工作的基本内容，并作为自己的重要职责提到议事日程卜。公司应有一位总经理分管此项工作，定期研究重大问题，组织协调有关部门的工作。

2.调配力量，落实人员

物业管理公司的财务管理部门应是开展效益评价的工作机构，应在财务管理部门内指定专人专职负责开展和协调效益评价工作。效益评价工作比较复杂，涉及面广，技术性强，需要公司各部门的通力协作和密切配合。因此，为保证此项工作的落实，公司应为财务管理部门调配得力、精干的人员，专职从事效益评价工作，公司其他部门也应大力支持和密切配合，并为开展效益评价工作提供多方面的必要条件。

3.选择评价领域

物业管理公司发展中涉及资源使用效益方面的问题很多。目前，根据市场竞争和深化改革中迫切需要解决的问题，效益评价应从以下四个方面开展相关工作:

(1)机构设置、资源配置、设施功能与利用、资金筹措方式、总体管理与部门间横向联系等问题;

(2)项目评价、投资效益、技术装备合理性、设备配置与使用效益，以及其他重大投资决策的可行性研究、论证等;

(3)公司各部门、机构的效益评价;

(4)物业管理综合效益评价。

(三)开展效益评价工作应注意的几个问题

1.评价指标的确立

开展效益评价工作凭借的重要手段是科学、客观的反映效益水平的评价指标体系。但建立评价指标体系难度很大，需要多方面的研究、探讨，需要一定的时间和繁琐的筛选过程。在未确立规范化评价指标体系前，财务管理部门可先优选数个指标，如反映工作效率、服务质量、投入与产出比等方面的指标开展评价工作。

通过探讨、比较，初步确立公司效益评价指标体系。物业管理公司常用的物业管理效益评价指标主要有综合效益指标和服务质量指标两类:

(1)综合效益指标

①人均利润。它是反映公司人均创利水平的指标。用公式表示为:

人均利润=净利润÷职工总数

②权益报酬率。它是衡量所有者权益获利水平高低的指标。权益报酬率越高，则说明公司运用资金的效果越好。权益报酬率可用下式来计算:

权益报酬率=(净利润÷所有者权益总额)×100%

③成本费用利润率。它是反映公司所花代价的水平的指标。成本费用利润率越高，说明花同样代价所获得的利润越高。其计算公式为:

成本费用利润率=(净利润÷成本费用总额)×100%

④营业收入利润率。它反映了公司所创造的利润与经营收入的比例关系。营业收入利润率越高，则表明相同营业收入所创造的利润越多。计算公式如下:

n

bsp; 营业收入利润率=(净利润÷营业收入总额)×100%

⑤资产报酬率。它是反映公司利用资产创利效果的指标。资产报酬率越高，说明公司的资产利用效果好。计算公式如下:

资产报酬率=(净利润÷资产总额)×100%

⑥每股利润，又称每股收益。它是衡量股份公司普通股创利多少的指标，可用以下公式来计算:

普通股每股利润=(净利润-优先股股利)÷普通股流通股数

⑦股利报酬率。它是普通股每股股利与每股市场价格的比率，反映股票投资在股利方面所获得的报酬。其计算公式为:

股利报酬率=每股股利÷每股市价

⑧市盈率，又称价格盈余率或价格与收益比率，是普通股每股市价与每股利润之比，可用公式表示:

市盈率=普通股每股市场价格÷普通股每股利润

(2)服务质量指标

物业管理公司的服务质量指标通常难以确定和量化。现实中常用的指标有:

①物业完好率。它是衡量物业管理好坏的一个重要指标，具体又可分为房屋完好率、附属设备完好率和配套设施完好率。完好率越高，则说明物业维修、保养越好。

②维修及时率。它是反映房屋、附属设备及配套设施维修效率的指标，维修及时率越高，则说明公司的服务效率越高。

③维修合格率。这是反映维修质量的指标，维修合格率越高，则说明公司服务质量高。

④火灾事故率、刑事发案率、交通事故率。这是反映保安质量好坏的指标。火灾事故率、刑事发案率、交通事故率越低，则说明保安工作做得越好;反之，保安工作做得不好。

⑤物业保值增值率。它也是反映物业管理好坏的综合性指标。其计算公式如下:

物业保值增值率=(期末物业总价值÷期初物业总价值)×100%

⑥环境绿化率与绿化完好率。环境绿化率(人均环境绿化面积与标准人均绿化面积之比率)和绿化完好率越高，则说明公司的绿化与养护工作做得越好。

⑦卫生保洁程度。这是反映环境卫生工作做得好坏的指标。保洁程度越高，反映卫生保洁工作做得越好。

⑧物业档案资料完备率。它是反映对物业产权产籍管理好坏的指标。档案资料齐备，管理有序，容易查找，则说明对物业产权产籍管理得越好。

⑨环境综合效益指标。这是综合反映环境效益高低的指标。物业的整体完好、整洁、美观，无违章乱搭、乱建、乱设摊子、乱设广告牌、乱贴、乱画，无违反规定养家禽、家畜及宠物，车辆停放有序，路面完好、畅通，无三废污染源和噪音污染源等，则环境综合效益好;反之，环境综合效益就差。

⑩居民满意率。居民是物业管理的直接受益者，居民满意率的高低也是衡量物业管理质量好坏的一个重要指标。一般地，居民满意率通过居民的调查和居民的反馈信息求得。居民满意率是一个综合性的动态指标。随着居民生活水平的提高，衡量居民满意程度的标准也在提高，因而居民满意率会发生变化。

在评价过程中，财务管理部门要逐步摸索出本公司各评价指标的平均值，并进而研究最佳值，以便据此对公司各部门进行比较，使其向平均值或最佳值方向努力，逐步提高其物业管理水平。

2.评价手段的运用

根据物业管理活动的实施进程，物业管理公司可进行定期或不定期的效益评价，并通过与其他同类型的物业管理公司进行横向比较，找出实际效益水平上的优劣差异，以加强管理，提高经济效益。公司各部门也可进行定期或不定期的自我评价，通过自身动态变化的纵向比较，以及公司所做的横向比较，发现问题，总结经验，及时调整对策，强化管理力度。

公司进行效益评价可采用的评价方法有很多，归结起来有两大类，即定性评价方法和定量评价方法。定性评价方法是对公司的经济效益进行定性描述，而定量评价方法则是用定量指标和数学模型进行效益评价的方法。一般地，进行效益评价时，应把定性方法和定量方法结合起来进行综合分析。

3.评价工作的实施步骤

物业管理公司会计核算依据：x小区物业管理处整改创收报告

花园小区物业管理处整改创收报告

本人zz于____年10月21日应聘到**物业管理有限公司，被分配到**园物业管理处，从事物业管理工作。自____年10月21日到岗至今有一周有余，现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。小区开发建筑面积共计48473.07平米，其中住宅45066.72平米，底商3406.3平米，应收物业服务费852077.16元全年，半年426038.58元，但现有3户未领钥匙，底商3户合计少收物业费10419.75元，也就是说物业公司半年的收入为415618.83元，物业公司支出每月电费16000元左右，水费350元左右，员工工资20900元 10%的各项员工福利2090元，办公费每月500元，卫生费1000元，不可预见费用1000元/月，合计每半年支出251040元，收入按85%收费率为353276.00元减8%税收325013.93元，每半年102236元，利润率22.77%新城管理处每年净收入少于200000元，利润率低于20%，远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。

一、整改项目:

1、节能降耗:

a:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏，每盏为40w的日光灯管，多为两个一组，每天24小时，照明用电为每天120kw/h(120度)。整改时用36w高亮节能灯替代40w日光灯管一组，即80w。这样整改后能源消耗将减少至每天51.84kw/h(51.84度)，每月会减少开支1060.8元(这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分)。

b:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36w高亮节能灯，在现有情况下可以节能60%，把电梯间灯更换成声光控灯头，使用25w白炽灯。

c:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。根据是唐价经费字【____】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。这样我物业公司将节省大量的资金，提高营业收入，约为每单元1500元，新城小区应为每月10500元左右。

2、减员增效:

a:在水泵房加装摄像头两个，可裁撤说泵房值班人员，两人节约18000元支出(人员工资700元*2人*12月=16800元 1200各种福利=18000元)。原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决，同时要求保安员对水泵房进行巡检(不超过2小时一次)，工程维修部对设备巡检每天一次，包括设备加油、配电柜、清扫擦拭等。

b:调整工程维修部员工值班形式。现在工程维修部为3人，每人值班24小时，第二天休一天，第三天上白班8小时，再加上每人每月有4天休息日，这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗，长期大活干不了小活多时干不过来的情况，拟更改成夜间值班给补贴15元-20元，第二天正常上班，这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。工程维修部员工3名，主管1名，4人同时倒班，包括中午值班。

c:环境保洁部现每天工作8小时，每月4天休息日，拟更改为每天工作6小时，每人每月1天休息日，原则上以每次休息半天，分两次休，但如果家中确有事时也可以休一天。这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性，避免泡岗磨时间的事件发生，而且我个人认为现在保洁队伍就多一人，应为内外保兼顾打扫，哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成，减员后保洁工资上涨50元，总工资成本下降。但是、否减员请领导决定。

d:客服部前台值班，现物业公司中午无人值班和物价局备案不符，而且也有多名业主对此提出异议，现拟定客服中午值班每班1人，中午值班有两种方案:⑴是中午值班下午早下班，⑵是中午值班给5元补贴，⑶是中午在有条件时管饭，没有补贴下午也不早下班。

3、小区硬件改造:

a:对小区各楼前加装自行车泊车位，以便对小区内的非机动车辆(含摩托车)，的管理，如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处，既影响小区的整体形象，又不利于管理，而且如果为此出现意外伤害事件，物业公司还要有连带管理责任。

b:小区北门加装开关或防护栏，这样既保证了小区的安全性，又可以对人员和非机动车辆进行控制，还可节省3名保安员，每班一名保安员(费用在3000-4000元)。

c:对小区西门南侧铺设0.5米-0.6米的草坪砖，此工程是北门封闭配套工程，以便人员、车辆都在西门出入(含西门北侧抹一个缓坡)。

d:北门的摄像头更换为红外线摄像头，以便夜间管理。

二、小区创收:

小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分，也是物业公司的主要盈利点，一般的讲都是一次投资，20-30年收益，或不需投资就可收益。

1、小区内外停车有多种运营方式，以下针对新城小区有以下两种方法(外部车辆):

a:对小区车辆只收取占地费，不收取管理费。这样投资虽然较少，但管理效果不好，而且收益也非常少，不利于小区的长远发展和可持续发展(60-80元每车每月)。

b:在小区外商业北侧建立永久式地上停车位，在入口(商业西侧)建立道闸，有专人管理。这样既解决了前面所说3名保安的去留问题，也可以大大的提高收入(150-180元每车每月)，而且投资也在2-3个月就可收回。现小区外约可增车位100-300个，按每车每月150元收取，每月收取15000元，投资每个车位在280元左右，总投资35000元。

2、小区内广告位的设立和招商，因本小区现有面积比较小，各商家不太有兴趣，请总公司在招商时一起考虑，在二期可入住时在分开运营。

以上是本人一点肤浅的建议，请董事长批评指正。

**园物业管理处经理:zz

20**年**月**日

物业管理公司会计核算依据：z大学物业管理中心首问负责制

为切实转变本中心工作作风，提高服务水平，进一步密切与师生员工的联系，结合我中心实际，特制定本制度。

一、首问负责制的内容

首问负责制是指来物业管理中心或辖区服务窗口咨询、办事、来访的师生员工最先询问到的中心员工必须完成为其解答、办理或引导办理有关工作事宜。其中，最先接待的中心员工为首问责任人。

首问责任人的责任就是对自己最先接待的师生员工提出的问题负有解答、办理或引导办理责任。

二、首问负责制的基本要求

(一)中心每个员工都要当好首问责任人，方便师生，服务师生，维护中心良好形象的义务和责任。

(二)首问责任人在接待服务对象时要做到语言文明、热情礼貌、态度诚恳、有问必答，不以任何借口推诿、搪塞、拖办或拒绝办理，不能在接待时使用“不知道”、“不清楚”、“不归我管”等言语。

(三)对涉及本人工作岗位职责的事宜，首问责任人要做到按规定程序办理。一次可以办妥的，不让服务对象来第二次。对因其它等原因暂时不能办理的，要向对方讲明理由和注意事项。对不符合学校规定的事项，要耐心做好解释和化解矛盾等工作。

(四)对不属于本人工作岗位职责范围内的事宜，首问责任人要向服务对象讲清办事流程和需要的资料，并帮助其进行办理。

(五)对因特殊原因在节假日或休息时间来办事的服务对象，任何员工不得怠慢，要问明情况，尽力帮助其联系或办理有关事宜。

三、组织领导和检查考核

首问负责制在中心统一领导下，由各部门主管具体负责实施。

首问负责制落实情况要作为年终考核的一项重要内容，本年度内被举报或投诉(经查属实的)的员工，当年不能评为先进。

物业管理公司会计核算依据：厦门市物业管理企业资质临时三级转正式三级需提交资料

(申办资质手续须由本公司有关负责人办理，其它企业不得代办)

一、 向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告;

二、 填报《厦门市物业管理企业资质申报表》;

三、 厦门市建设与管理局的临时三级资质批复;

四、 附下列文件:

1、 企业经营负责人姓名及其学历、职称证书;

2、 公司章程(加盖公章);

3、 工商营业执照有效复印件;

4、 验资证明(注册资金50万元以上);

5、 上一年度的审计报告;

6、 经营办公场所证明;

7、 物业管理委托合同;

8、 具有专业职称管理人员的资格证书(含物业管理从业人员岗位证书)原件及复印件

具体要求(专职专业管理人员不少于5人):

(1)企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书;

(2)企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书;

(3)企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人;

(4)中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同;

(5)企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验;

(6)送验时必须提供证书原件，并附复印件(加盖公章)

申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，

不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质;

以上资料(a4纸张)一式三份送至厦门市物业管理协会

联系电话:0592-2235709

物业管理公司会计核算依据：x城小区物业管理模式

新城小区物业管理模式

一、管理模式

物业管理有限公司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托多年管理物业经营模式和经验，完善的iso9002质量管理体系;根据**新城海岸的顾客定位，楼宇设备、设施的自动化程度，以及**新城海岸所处的地理环境，我们拟采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式。

二、物业公司组织架构

组织架构描述:

1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。

2、各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证建立一支高效、协调的团队。

3、内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

4、副经理的主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为经理反馈各类管理信息，提供决策依据。

5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作，建立物业公司与业主、住户之间的服务平台。

6、客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位，下设收费员及客户助理。

7、设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请修工作。

8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。

注:人员配置见第四部分。虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。

三、创建有效的服务价值链

围绕“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，我们将全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升物业管理公司的服务价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务，又能向周边展示物业管理公司风采的团队。

四、外部沟通导向图

外部沟通导向图说明:

1、在业主委员会成立之前，地产自属物业公司成为物业管理人，并与业主签订物业管理合同。

2、物业管理公司，设立负责小区物业管理工作。

3、在业务上接受市住宅办及旅顺区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督和指导。

4、在小区入住后达到法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。

5、物业管理公司会在原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。

物业管理公司会计核算依据：某某物业管理公司用工须知

某物业管理公司用工须知

(一)对个人素质的控制

因为质量是公司各个部门和全体员工共同努力的结果，是公司整个工作和管理水平的综合体现，服务质量的好坏是和每一名员工密切相关的。每一位员工的工作都直接或间接地影响着公司服务的质量，每一位成员都承担着与自己工作相关的质量职责。因此，为了获得所期望的质量，每位员工的个人素质必须符合岗位要求。

(二)劳动条例

1、聘用原则

(1)招聘员工的原则是根据公司的工作需要，依据应聘者是否适合应聘岗位职务的素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的完备知识和操作技能作为考核标准"公开招聘，择优录用"。

(2)用人原则是优胜劣汰，能者任用，不能胜任者辞退，没有"铁饭碗"。

2、培训期

应聘员工均有培训期，学习所应聘岗位的业务范围、本小区的基本情况及公司规章制度，培训期一般为七天，可以根据具体情况延长。如需延长，须由管理处主任报人事部门审核批准。经培训考核后合格方可试用。

3、试用期

(1)新录用员工均有试用期，以考核其实际工作表现和适应能力。试用期一般为1个月，也可以根据具体情况缩短或延长。如需缩短或延长，同样由部门主管报公司经理审核批准，但试用期最长不得超过3个月，最短不得低于1个月。

(2)试用期内违反公司规定或不称职者，公司可随时辞退，而不作任何补偿。

4、调职

公司因工作需要或员工的工作表现能力适合与否，可以决定员工工作的调整。

5、晋升

公司对于工作能力强，表现良好或有特殊贡献的员工，在认为适当的时候，可以给予晋升。晋升后第1至3个月属见习期，见习期满后，工作表现满意者则由公司经理正式委任。

6、辞职

员工在合同期内，因有特殊原因需要辞职时，须提前15天通知管理处或缴交半个月工资额作为违约金。获准后按规定办理相关手续。若员工未按上述规定而擅自离职，将不给该员工任何证明，并扣回该员工1个月工资总额以代替通知。试用期内的职工须提前7天递交辞职申请，或以7天实际工资代替通知。

7、解聘

(1)员工在工作期间有重大过失，或属于聘用合同有关辞退条款，公司有权随时辞退该员工而不做任何补偿。

(2)因业务调整或管理方面有变化而产生冗员，公司有权裁减人数，但需提前15天书面通知员工。

(3)认为员工不适宜本职工作而又不可能调职，可提前书面通知员工，予以解聘。

(三)其他事项

下列事项如有变更，员工须在变更后7天内通知公司。

1、个人变更事项;

2、住址和通讯方式;

3、婚姻和家庭。

(四)工资管理

1、工资构成

由基本工资、考核工资、补贴、其它工资(劳保统筹等)等构成。

2、员工工资岗位及标准

根据行业状况和岗位的实际操作制定员工工作岗位标准。

3、岗位设立及条件

根据公司经营规模和发展需要，本着"精简、效能"的原则，设立内部经营管理机构和部门，并按照职责范围和工作任务、岗位任职条件，定岗、定员、定费。

4、岗位工资级别评定方法

(1)员工经招聘入职后，根据任职资格确定工作岗位。

(2)试用期人员工资根据新聘人员从事的岗位，按相应岗位的试用期工资标准发放。

5、工资发放

月薪发放日为次月的10日。各管理处在每月的最后一天将考勤情况上报公司人事财务部，由人事财务部计算并经核准后发放。

6、工资变动管理

(1)建立员工工资的动态管理。员工评定岗级后，工资按照岗位标准套入相应的档次，做到薪随岗定，岗变薪变，易岗易薪。

(2)根据企业经济效益和目标规划，由公司领导研究决定调升和下浮员工工资的比例，以增强企业的发展后劲。

(3)工资调整实行考核制。对于员工的表现将依据奖惩制度执行，发现有违纪现象，立即填写"违规记录表"按相应的处罚标准在当月的工资中扣除。

(4)奖励实行评比制。通过自评、群众评议、领导评议评出优秀给予奖励。

物业管理公司会计核算依据：x湾物业管理经费及相关测算

浅水湾物业管理经费及相关测算

一、浅水湾物业管理经费收费原则:

1、严格按照铁岭市物业管理行业收费标准收取;

2、按照管理费"收支平衡、略有节余"原则收取;

3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。

二、浅水湾物业管理经费来源:

管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金(本体基金)、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。

1、管理服务费

在对浅水湾实行"数字化社区、零距离服务"，保障服务质量的情况下，浅水湾物业管理收费标准，具体标准暂拟为:

多层住宅物业:1.0元/平方米月

高层住宅物业:1.5元/平方米月

商业物业:2.0元/平方米月

别墅物业:2.5元/平方米月

2、公用设施专用基金

按照《条例》及其实施细则以及市住宅相关规定，发展商在浅水湾物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。

基金标准为:开发物业除地价以外的建设总投资的2%。

此基金由区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。

(具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规)

4、房屋本体维修基金

按照《条例》及其实施细则规定，此项收费在物业入住一年后(即保修期满后)，由管理处向业主收取。