房地产销售中心管理规则

适配人群销售主管，监控人员，当班置业顾问使用场景客户到访接待，电话咨询应答，老客户二次上门
制定目的怕接待乱套，客户被抢，现场吵吵闹闹，想让销售有秩序，客户感觉好，业绩稳一点。
适用范围所有销售、监控人员、前台、主管；管接待、电话、记录、仪容、现场卫生和氛围。
职责分工销售主管定排班、查表、罚钱；监控人员盯前台、记客户、报总结；销售员自己填表、守规矩、接客户。
禁止行为不准抢客户、不准当客户面吵架、不准吃东西看报、不准打私人电话超3分钟、不准穿便装、不准乱改合同。
检查与监督每天填表存档，主管下班前查日报和记录，缺一次扣10元，三次旷工开除，监控不盯人也扣10元，月底汇总罚单。

房地产公司销售中心管理规则

一、销售主管的职责

1、轮流接待客户，管理销售人员的接待工作，防止无序竞争现象发生。

2、协调好各个销售部的工作关系，安排做好接待工作。

3、处理好客户临时问题。

4、做好《电话接听记录表》和《来访登记表》的填写，并在每个工作日后存档。

5、填写当日《售楼中心业务日报表》，进行汇总分析。

6、维护销售现场的销售环境和氛围。

7、如有客户预约或老客户上门，负责通知相关销售人员或安排其他销售人员接待。

8、督销售人员的销售行为，若发现有销售人员违反下列二项之一的，及时制止。

1)违反销售人员行为规范的。

2)接待过程中有不利于销售和合作行为的。

二、监控人员岗位职责

1、销售主管每天安排一名监控人员，主要负责销售中心现场监控工作。

2、监控人员负责安排前台接待四人，保持坐姿端正，面带笑容。监控人员负责资料架上各种资料摆放整齐，并保持前台卫生清洁。

3、监控人员负责确认到访是否新客户，如是老客户应及时通知其本人，在置业顾问其本人到达之前或忙不过来的情况下负责代接该客户。

4、负责接听来电咨询，并做好详细记录，每次接听时间不能超过3分钟，如有置业顾问打私人电话聊天，监控人员有权制止，并报告主管，扣发其10元违章金。

5、主动帮助其他置业顾问的客户倒水

6、认真填写每日接待安排表，并做好每日工作记录，并督促本班置业顾问填写当天来访记录，监控人员在下班前10分钟把当班的工作总结呈报销售主管。

7、负责监督置业顾问每天的仪容仪表，要求行为规范，微笑待客，违纪人员提出警告并开具《违纪通知书》，呈报销售主管，扣发本人10元，如监控人员不及时管理，扣发监控人员10元。

附:如监控人员有老客户来访，监控人员安排最后1名置业顾问暂时来监控，管理。

三、销售中心人员组成及上班时间

1、销售人员实行全班制。逢特殊推盘时间，具体上班人员由销售主管统一协调安排。

2、休息安排原则上采用轮休制，每周每人休息一天，逢特殊推盘时间，具体上班人员由销售主管统一协调安排。

3、非当班人员不得在售楼中心滞留接待新客户。

4、非当班人员如有客户预约或老客户上门，由销售主管安排相关销售人员接待。

5、销售中心由销售主管负责管理，销售主管对销售中心进行日常监控管理。

6、上班时间:早9:00--晚20:00(假日照常上班)

四、考勤制度

1、销售人员必须在每天上班时准时销售中心签到。

2、销售人员若因故请假，需提前向销售主管提出申请，经批准后方可请假，否则按旷工处理。

3、销售人员迟到、早退一次罚款10元;旷工一次罚款20元(特殊情况除外)，以上均屡次成倍递增(按月累计)，无故旷工3次以上除名处理。

4、销售人员请事假一天扣款20元;病假一天扣当天工资，但必须有正规医院出示的批假条，如没有，按事假处理。

5、每日现场当班人员由销售主管安排，要求现场当班人员不低于2人。

6、若特殊原因要求加班的，销售人员必须绝对服从销售主管的安排。

五、业务行为规范

1、客户接待及电话接听工作，均在销售主管安排下依顺序进行，并认真做好记录。

2、不准当着客户的发生争执或表现不满情绪。

3、严禁争抢客户，对于一起来的客户或一家人，原则由同一售楼人员接待。如有争议，留待事后解决，严禁在客户面前有任何表露。

4、非当班人员须在售楼中心样板房接待客户的，需与销售主管预约，非预约客户时间不得在销售中心接待客户。

5、非当班人员严禁以任何形式在现场外围拦截客户或偷窃他人客户。

6、销售人员对于任何来电来访人员都必须热情友好，即使是接待到不是自己而是其他售楼人员的客户时也应如此。

7、对于事前已预约好相关销售人员的来访客户或客户提到原接待过他的置业顾问的名字，当班人员必须及时通知相关销售人员前来接待，在相关销售人员不能到场的情况下，值班人员负有责任热情接待客户。

8、对于第一次到销售中心的来访客户，由当班销售人员接待。

9、销售人员对客户作出的承诺必须在公司允许的范围内，不得任意夸大。

10、售人员不得以任何形式炒楼。

11、销售人员不得制造虚假业绩。

12、在任何情况下，销售人员都要维护公司的利益，与公司政策保持一致。

以上11条规定对于规范竞争行为，在公司内部创造一个有序的竞争环境，有着重要的意义，如违反前7条者，将立即罚款100元，并视情节轻重再予于警告、严厉处罚，停止接待、辞退、停发提成待处分，若违反8~11条，则属于严重失职行为，公司将立即停发其提成，并视其严重程度作进一步处理。

六、销售人员行为规范

为保证销售中心高效，有序的工作，保持良好的精神风貌，特制定本行为规范:

1、着装，仪表

1)统一穿职业装，配戴工作牌。男装为西装、衬衣、领带，女装为职业套装。不能穿便装进入前台。

2)保持服装整洁、干净，搭配合理，穿着颜色不宜差别太大。

3)女士须化淡妆，不允许穿超短裙。丝袜的颜色应以接近肤色为准。不允许配戴过多饰品。

2、站姿与坐姿

1)自然抬头，两眼平视，双肩放松，腰伸直。

2)手靠在身体的两侧自然下垂或双手交叉于体前，脚跟靠拢，切忌站八字步。

3)坐姿端正，不可东倒西歪。

3、电话接听礼仪

1)接听电话要有礼貌，且声音热情、爽朗有活力。

2)必须使用礼貌用语:"您好!×××(楼盘名称)"

3)接听电话必须做好详细记录，必须认真仔细地回答客户提出的每一个问题，做到不厌其烦，不可应付了事。

4)结束接听，须确认对方挂断电话之后，才能将话筒放下。

4、接待规范用语

1)迎接顾客时您好!欢迎光临

2)回答顾客时好、是/好的、是的

3)有事要暂时离开顾客时对不起，请稍等

4)被顾客催促时对不

起，马上就好，请再等一下

5)询问顾客时对不起，请问您……

6)向顾客道歉时对不起/实在不好意思/很抱歉

7)被顾客问住时我去确定一下，让我问问经理

对不起，让我问问经理

8)听顾客诉说不满时是/对/您说得对

对不起，我给您添麻烦了

我帮您查一查，请稍等

七、销售中心大厅行为准则

1、不迟到、早退，工作时间不得擅自外出

2、工作主动热情，精神饱满

3、不准在大厅高声谈笑、打闹或争论与工作无关的事情，不得扎堆闲谈

4、不准在工作时间吃东西，看报及与专业无关的书

5、工作时间不打私人电话

6、保持大厅整洁，客户离开后，要及时整理桌椅板凳，清洁台面卫生

7、养成每日按时填写相关表格的习惯

8、未经公司许可，不得私自代已购客户转让楼盘

9、不得私自接受他人委托代售楼盘

10、对于未经授权之事，不得擅自答应客户之要求

11、未经公司许可，任何人不得修改合同条款

12、员工要爱护公司财产，凡属人为损坏公司财产的，公司有权要求赔偿，公司所配备使用的贵重财产，在离退职时应交还公司

13、在办公室内严禁吸烟，保持清新的工作环境

八、保密规范

1、销售人员对外公开的资料必须得到销售主管的核准，对于未确定对外的资料，不得对外公开。

房地产销售中心管理规则：《房地产销售管理手册》前言

适配人群销售员工，驻外人员，销售主管使用场景销售业务，驻外办公，岗位分工
制定目的公司要管好销售这块，让工作有章可循，不乱套，大家干活心里有底，效率能提上来。
适用范围所有销售部的人，管分工、职责、流程、驻外、行为这些事儿。
职责分工销售总经理牵头定规矩，各组长带着员工照着做，行政和人力盯着执行情况。
禁止行为不准跳过流程签单，不准私自改提成标准，不准驻外期间不报行程，不准不读手册就上岗。
检查与监督新员工入职一周内学完手册，组长每月抽查执行情况，没做到的第一次提醒，第二次扣绩效，第三次谈话调整。

不依规矩，难成方圆

1.《销售管理手册》是根据公司的规范管理要求，吸收企业文化之精髓，以公司《员工手册》为基础，适应销售业务特点的管理规范，是销售公司员工工作的依据。

2.本方案宗旨在科学、规范地建立销售部稳定高效的操作系统，提高组织机构整体动作能力。

3.《销售管理手册》包含销售公司人员分工，岗位职责要求，部门各种业务制度，流程，现场管理制度及实施细则，驻外管理制度及实施细则，员工行为规范要求，监督措施，奖金提成规定等等。

4.《销售管理手册》既是销售公司的操作系统，又是销售公司的培训手册，销售公司全体人员必须阅读此手册，如有任何意见和建议可以向销售公司总经理提出，所有人员必须按照相关条款遵照执行。

5.本手册是第一期版本，随着业务的发展，内容会不断充实和完善，陆续推出新版本。

房地产销售中心管理规则：岗位说明书范本：房地产销售管理专员

适配人群销售管理专员，营销策划岗，案场运营岗使用场景项目销售执行，客户交房对接，竞品策略分析
制定目的怕销售手续乱套，合同管不好，客户找不到人，数据统计出错，影响卖房进度和公司信誉。
适用范围管销售管理专员，管预售证、按揭、房产证、合同、销售数据、客户沟通、竞品分析这些事。
职责分工营销策划部经理定方向、查结果；专员自己办手续、录数据、跑对接；经理每月抽查执行情况。
禁止行为不准漏办预售证就开卖，不准合同不归档，不准客户投诉后三天不反馈，不准销售数据晚交超两天。
检查与监督专员每天填进度表，主管每周看一次，月底汇总交经理；没按时交扣绩效分，连续两次扣当月奖金10%；下月第一周复盘整改。

房地产销售管理专员岗位说明书范本

岗位名称房地产销售管理

直属上级房地产营销策划部经理所属部门房地产营销策划部

岗位目的负责公司房地产项目的销售管理;

工作内容:

1.负责销售中预售证、按揭、房产证等相关手续的办理及销售合同的管理及负责销售的统计工作;

2.与相关部门密切配合，积极建立起客户与公司的信息交流的桥梁;

3.与客户进行良好地互动

4.搜集业内成功的销售案例和领先的销售理念与方法;

5.负责分析竞争对手的销售策略、媒体策略和理念;

6.配合办理物业管理委托工作;

7.配合物业部门做好房地产开发项目的交房等售后服务工作

8.完成上级交办的其他工作。

工作职责:

1.对提交方案的合理性、完整性、准确性、可操作性负责;

2.对房地产项目销售及配合售后服务等工作负责;

与上级的沟通方式:接受房地产营销策划部经理的业务指导和工作安排;

同级沟通:对房地产开发经营部、财务部、合作伙伴进行业务沟通;

岗位资格要求:

性别:女性

教育背景:大专学历，广告、美术、中文等相关专业;

经验:3年以上相关工作经历;

岗位技能要求:

专业知识:熟知广告制作，了解媒体运作;

能力与技能:具有较强的分析判断能力、沟通协调能力和良好的语言文字表达能力

房地产销售中心管理规则：房地产销售中心销售管理系统操作要求

适配人群代理公司文员，销售主管，现场销售管理员使用场景售楼现场管理，销售数据录入，认购资料审核
制定目的怕数据乱录乱改，保证销售信息准、全、及时，让买卖房子过程清清楚楚。
适用范围代理公司文员、开发商现场主管、营销部后台人员；管认购书录入、锁定、查报表、调价目表这些事。
职责分工代理公司指派专人录数据，销售主管当天审；开发商现场主管第二天下班前必须锁房；营销部管权限和价目表更新。
禁止行为不能不录认购书，不能删改已锁定的资料，不能装乱七八糟软件，不能借密码，不能漏报补款。
检查与监督代理公司自己录，现场主管盯着审和锁，营销部每周抽查；超时或错录一次罚50元；新员工要考过才能上手；罚单由营销部开。

1.代理公司相关权限及要求

1)操作权限

a.销售现场模块中现场收款中的查询和诚意认购的录入、认购书打印操作;

b.楼盘发布显示中的查询操作;

c.客户自助查询中的查询操作;

d.认购登记中的《房屋认购书》录入和查询操作;

e.决策分析模块中统计报表中的对应销售报表查询操作。

2)代理公司操作要求

a.指定专职人员进行销售管理系统的操作，其销售主管对录入数据进行审核和确认;

b.当日开具的《房屋认购书》的对应数据当日内录入销售管理系统，因特殊原因当日内不能录入的，在报经发展商现场主管同意后，在第2个工作日10点钟前完成数据录入操作。

2.开发商现场管理人员权限及要求

a.楼盘发布显示中的查询操作;

b.楼盘发布设置中的增加、修改、删除和查询操作;

d.开发商销控中的查询、销控设置操作;销售控制中的保留、锁定，查询换退房、更名、变更操作;

e.认购登记中的认购资料查询、《房屋认购书》挞定、修改认购资料和审核锁定操作;

f.项目查询中的预留登记、取消预留、已售房间信息查询操作;

g.客户管理中的查询客户资料和增加、修改客户资料以及增加跟进资料操作;

h.销售后台模块中的签约管理中的查询业务状态操作;

i.项目初始化模块中签约管理中的查询业务状态操作;

j.系统管理模块中的工作台设置的查询和修改操作;

k.决策分析模块中统计报表相应报表查询。

2)操作要求

a.公司派驻现场销售管理人员对销售代理公司在系统中录入的《房屋认购书》内容的对应数据进行审核，审核无误后对相应的房屋认购登记进行锁定操作;

b.公司派驻现场销售管理人员对已认购未签约阶段的退定、塌定和换房等变更进行操作处理。必须保证其前后变更情况数据在系统中的真实和完整记录;

c.公司派驻现场销售管理人员的《房屋认购书》的审核和锁定操作必须在代理公司人员录入后的最迟第2个工作日下班前完成;

d.锁定是指现场销售管理人员在系统中对某单元的认购资料审核无误后，操作锁定程序，一经锁定，代理公司人员则不能在系统中对该单元认购资料进行删除或更改。

3.部门后台管理和统计管理

a.管理营销部所辖操作权限。结合工作流程，严格防止权限漏洞，对操作人员权限分配设定;

b.对销售价目表资料录入、修改、调整和审核，须在项目策划人员提交日起的1个工作日内完成;

c.在销售前台模块中的换退房、挞定、更名操作，此类操作必须是依据申办部门提交的经公司领导批示同意的变更处理表;

d.对代理公司销售提成数据的录入和审核;

e.对操作人员在实际操作发生的并以书面形式反馈的问题进行处理;

f.协同系统权限总控人员对营销部辖内终端机管理系统的维护和对操作人员的指导。对统计分析数据的提取和审核;

g.协助监控营销部辖内业务办理情况在销售管理系统中的操作执行情况。

4.各类操作人员的统一要求

a.现场签约电脑除必要办公程序外不允许装其它程序及软件;

b.现场签约电脑除代理公司经理、认购管理员、签约管理员外不允许其它无关人员进行操作;

c.操作人员对使用销售管理系统的电脑进行物理格式化或是其他可能导致系统不能正常运行的电脑操作前，必须以书面形式表述相应事由并提交系统管理人员确认同意后方可实施;

d.操作人员在本管理规定的权限范围进行系统操作，不得使用任何其他手段跨越系统指定权限范围的行为;

e.以上各类操作人员在售楼管理系统中所有录入、修改操作均应有相应书面资料为依据，并定期归档备查;

f.确保录入销售管理系统的数据及时和完整，对经办的数据严格保密。

5.处罚措施

a.代理公司操作人员录入数据错误、遗漏，一经发现每处每次扣罚50元;

b.代理公司未能按上述规定时限录入数据，扣罚50元;

c.客户发生补款(补首付款或贷款改一次性等情况)代理公司没有书面通知现场经理及现场财务、明源系统没有及时更新每次扣罚50元;

d.代理公司人员发生向外界泄露销售管理系统数据的，经查实，报公司营销部依情节严重程度采取处罚措施;

e.操作人员未经系统管理人员书面许可，擅自对操作销售管理系统的电脑安装有危害系统正常使用的软件产品的，扣罚50元;

f.操作人员有盗用或借用他人权限密码操作销售管理系统的行为，或是将本人操作权限密码转借他人使用行为的，视情节严重程度，报公司营销部处理;

g.代理公司文员上岗前必须进行专门培训、考核，合格后方可上岗。代理公司文员若发生(离职、休假等)变动且未提前告知开发商，将对该代理公司扣罚2000元;

房地产销售中心管理规则：房地产销售合同管理规则

适配人群销售业务员，销售经理，合同专员使用场景楼宇认购，合同变更，楼款催收
制定目的卖楼签合同太乱了，客户老扯皮，怕出错赔钱，想让每份合同都清清楚楚、有人盯、不糊弄。
适用范围管销售部所有人，管签认购书、确认书、买卖合同这些事，管收款、改名、换楼、退楼这些动作。
职责分工销售经理核条款盖章；业务员填表、催款、交档案；财务和合同审算部查执行；主管总经理批难办的事。
禁止行为不能自己改价格和付款方式；不能没收到定金就盖章；不能漏填收款表；不能把客户档案给外人看。
检查与监督业务员每天填执行表，财务每周对账，销售经理每月抽查，月底交报表，漏填或错填扣绩效，三次警告调岗。

房地产公司销售合同管理规则

一、“销售合同”为公司经营楼宇销售业务中由有关业务人员与购楼客户双方签订的买卖，内容包括双方名称地址、执照及身份证号码、物业情况、户型、楼号、价格条件、付款方式、违约罚则等内容，具有双方遵照执行的经济约束力及发生买卖纠纷时的法律依据作用，应予严格管理与执行。

二、“销售合同”的形式各销售项目中使用的“楼号确认书”、“楼宇认购书”、“楼宇预定书”及可经公证机关公证的“商品房买卖合同书”等。其中“确认书”、“认购书”或“预定书”的形式及条款可根据各销售项目的实际情况由公司销售部经理负责制定，并报经公司主管总经理审批实施。“商品房买卖合同”应使用政府统一制作的标准版本。

三、各销售项目中使用的“楼号确认书”、“楼宇认购书”等自双方签署，并经销售部经理核验无误加盖合同章后生效。此类“认购书”应在客户履行部分(如按期支付首期楼款〔或全部〕并按期付清购楼全款)义务后。由买卖双方改签“商品房买卖合同书”并按需要公证手续，“认购书”同时失效。失效的“认购书”应予保存于“购楼客户档案”中备考，直至客户获得房产证书。 经市公证机关公证后的“商品房买卖合同书”由公司保存的文本应予长期妥善保存。

四、公司销售业务人员应在其主理的销售项目确定后，严格执行并督促客户执行有关的“销售合同”。

严格按照各项目既定的价格条件、付款方式、交楼时间等与客户签订销售合同，不得擅自加以修改;

销售经理应在核定销售合同有关条款无误并确认收到预付定金后方可加盖合同章;

项目主理销售人员应负责填写“××楼宇销售合同执行情况表”如实反映各项收款情况，并将每笔收款向财务部核实、记录;

各项销售合同执行中发生客户拖欠交付楼款情况，有关销售业务人员有责任进行催款，直至收齐全部楼款;

销售业务人员应积极配合财务部、合同审算部对销售合同执行情况的审查。

五、销售业务人员在签署和执行销售合同过程中，如发生下述情况应及时向销售经理反映，销售经理如不能即时解决，应报告主管总经理审批处理:

客户以任何理由要求修改价格条件或付款方式;

客户因任何理由而拖欠不交付楼款的;

因任何理由要求改变买主姓名、换楼或中止合同的;

客户以非标价币种支付楼款而其兑换率不能确定的;

客房要求改变所购楼宇的建筑格局、装修条件的;

其他导致经济纠纷的情况。

上述情况的处理结果应记录于“客户购楼档案”中备查。

六、上述第五条情况发生，经审批程序认可，其处理办法规定如下:

客户因故拖欠楼款，须按应付期至实付期收取所拖欠款的利息:

每期拖欠一个月内的收取月息‰

每期拖欠三个月内的收取月息‰

每期拖欠六个月内的收取月息‰

(上述罚息可参照当时国家银行公布的贷款情况处理，即予收回楼盘，没收定金，该楼盘另行发售，该客户已支付的部分楼款，应从中扣除拖欠总额的%月息后，余款退还客户:如客户在交付定金后，首期款或全款拖欠超过二个月，则予没收定金，收回楼盘;

客户在未办销售合同公证手续之前更改买主姓名，收取更名费楼款总价的%;此种更改如属夫妻、父子等直系亲属关系，在客户提交有效证明文件(复印件)及更名报告后，经销售部经理签署认可，可免收更名费;

客户在未办理销售合同公证手续之前更换楼号，收取更换楼号费楼款总价的1%;客户以任何自身理由退楼，按上述第1款中“拒不交付楼款”相同办法处理，应退楼款需在该楼宇另行售出并收到楼款后才可退还客户;

客户在办理销售合同公证手续之后，公司不再接受改变买主姓名、更换楼号及退楼事宜。

客户以非标价币种支付楼款的货币兑换率，参考当日市外汇调剂中心成交价或当地××银行的汇率计算，其数据由公司财务部提供;

客户要求修改所购楼宇的格局、装修条件，经公司设计、工程部书面认可后，应按修改施工报价向客户收取费用;

客户购楼时间如晚于原定分期付款期限，在公司认可的情况，业务人员可按其实际购楼时间顺延分期期限，但交楼前必须收回全款。

如确因公司方面原因、不可抗力因素、市场的变化等客房拖欠、拒交楼款、要求换楼或退楼等情况，其处理办法由公司即时另行确定。

七、销售业务人员应在项目竣工交付使用时为正常履约的客户办理房产证书。如客户在此前因任何理由未全部履行销售合同规定的有关义务，公司销售业务人员应交楼及停办房产证书，直到客户交清购楼全款及按第六条有关规定支付欠款利息后才可为其完成全部购楼程序。

八、客户在付清购楼全款时，由财务部开具正式发票;楼宇竣工后以公司名义向客户发出“入伙通知书”，该类发票与通知书应由人员在客户档案内记录。

九、包含上述各类销售合同及有关文件的客户档案属保密性质，业务人员不得擅自向无关人员出示或作其他用途;如有公安、司法机关人员因办案需查阅、复印客户档案，应要求提供有关机构的介绍信及出示来访人员的身份证明文件并予记录。

十、本规则经公司总经理批准实施，公布之日起启用，本部各销售管理、业务人员应遵照执行，并充分利用电脑方式进行记录与操作。如有违反，将按公司有关条例处理。

房地产销售中心管理规则：房地产公司文件管理程序

适配人群资料员，审计核算员，部门经理使用场景文件收发，图纸归档，合同审批
制定目的怕文件乱七八糟，找不到、发错、丢掉。想让每份文件都清清楚楚、安安全全、按时到位。
适用范围所有部门和员工，管收发、登记、盖章、传阅、归档、借阅这些事。
职责分工总经理室盯着全局，资料员天天干活，秘书管公章和编号，领导签字把关。
禁止行为不准自己直接送领导；不准不登记就发文；不准用圆珠笔写原件；不准超时拖着不办。
检查与监督资料员每天登记收发，2天内必须处理完普通文件，超时要说明原因。每月查登记本，漏登一次扣绩效分，三次谈话。总经理室每季度抽查执行情况。

房地产公司文件管理程序(十一)

1.目的及范围:建立公司文件制作、审核、批准、发放、回收及更新、保存等程序，确保公司文件得到及时准确的处理和安全有效的运转。该程序适用于以上环节所涉及的相关部门及个人。

2.职责:

2.1总经理室负责公司文件管理的总协调及总监督，并受理各部门有关文件延误的投诉;

2.2各部室资料员负责文件管理的具体工作，即收发、登记、传递、用印、立卷、归档和销毁等。

3.工作流程:

3.1文件分类:

3.1.1通用文件:指公司在生产经营活动中普遍使用的文件，分为内部文件、外来文件和外送文件。

a.内部文件:即公司制作的只在公司内部使用的文件。如请示单、报告、工作联系函、通知、会议文件、周记、制度文件等

b.外来文件:即公司收到的由外单位制发的文件。如法律法规、政府来文、供方来文、顾客来文、公共事业单位来文等

c.外送文件:即公司制作的对外发出的文件。如对政府、供方、顾客、公共事业单位发出的文件等

3.1.2专用文件:指只在公司一定工作部门或业务范围内使用的专门文件。

分为技术文件、财务文件、人事资料、合同文件和签价单和决算资料等。

a.技术文件:即以图纸为核心的工程建设专用文件。如报批文件、标准图集、内业资料、图纸等。

b.财务文件:即在公司会计工作中形成和使用的会计核算专业材料。如会计凭证、帐簿、报表及相关的财务报告等。

c.人事资料:即公司员工在应聘、转正、考评等人事活动中形成的反映个人基本情况、工作表现的个人资料。

d.合同文件:即在公司生产经营活动中与外单位签定的具有法律效力的文件。如各类工程合同、设计合同、售楼合同等。

e.签价单:即审计核算部在签价认价时专用的文件。

f.决算资料:即审计核算部在办理工程结算审核过程中产生的文件。

3.1.3记录:即公司各项质量活动留下的记录，是一种特殊类型的文件。如合格供应商名录、培训记录、各类签到表、登记表等

3.2总要求:

3.2.1文件处理必须做到及时、准确、安全。

3.2.2内外行文要求做到格式统一、要素完整、文号分明。对外行文采用国家公文格式，内部行文按公司惯例采用英文格式。(格式及具体规定详见第三层次文件《融侨集团文件处理办法》之第二章"文件格式")

3.2.3各部室资料员为公司文件流转的进出口，文件不允许由拟写人直接送领导者个人，因特殊情况必须越过传递的，应于事后按程序补办登记。

3.2.4各部室资料员要做好文书立卷工作。每年年初，根据以往本部门文件的运转情况，预计当年可能形成的文件，拟制或修订立卷类目。

3.2.5各部室资料员要建立本部门的文件清单。即根据3.2.4订立的立卷类目，将空白的文件清单置于该类目的最前面;随时将已发放完毕的文件按已编好的类目归入卷内，并按文件收进顺序填写文件清单。

3.2.6文件的管理一般要经过如下几个环节:

a.编制:文件由相关部门或个人拟写，所在部室资料员进行编号登记;若以公司名义对外行文则由总经理秘书编号。

b.批准:文件内容和发放范围由相应的批准人审核签发;需要多个部门批准的，须进行会签，签发时须注明签发时间;应用软件的使用权限需报送总经理批准。

c.登记:收发文(除便条、介绍信、回执等)应登记在相应的收文发文登记本上或直接在文件上签收并及时整理文件目录。来图加盖受控分发号。

d.用印:公司印章由总经理秘书保管，部门公章由各部室资料员保管。用印时，应以相关部门主管签发的文字或经部门经理签字的盖章联系单为依据。

e.发放:各部室资料员根据批准的发放范围进行分发。制度文件换版时，由总经理室或相关部门根据发放清单发出新版文件。

f.传阅:分为张贴传阅和传递传阅。张贴传阅指知晓性文件由发出部门的资料员在公司布告栏上予以张贴，各部门资料员在所在部门布告栏上张贴;传递传阅指需要传阅的文件由资料员加盖阅文章，填写需传阅人员名单，传阅人员阅毕签字。

g.更改:技术文件需要更改时，应由发布该文件的个人或部门提出，并填写《文件更改申请单》，通过资料员报原审批人批准，并由原文件发布部门按原发放范围下发，同时作好登记。

h.版本公布:制度文件换版时，由总经理室主任编制最新版本号;总经理室于每年6月份汇总各部室上交的法律法规清单及制度文件版本情况并给予公布。

i.回收:文件持有人因离职或工作调动不再符合持有资格时，所在部门资料员负责及时收回。

j.归卷:各部室资料员要做好平时归卷和定期归卷工作。平时归卷即随时将发放完毕的文件按事前编制的立卷类目归入卷内;定期归卷即一个较长时间段后，对手头的所有文件进行清理，对无存档价值的文件材料可备文件夹单独存放。联合办理的文件原件由主办部门归卷，其他部门保存复印件。涉及付款的合同和请示单原件由财务计统部保存。

k.借阅:文件需要借阅或复印时，借阅人应填写《文件借阅登记表》或《图纸借阅登记表》。公司文件不外借给其他单位，如遇特殊情况，需经部门经理批准。

l.保护:文件不管处于使用或是保存状态，都要注意保持字迹清晰、份数完整。归卷时，复写件、圆珠笔书写件或传真件等均应重新复印。

m.归档:各部室按规定的归档时间将整理过的有保存价值的文件向图书档案室移交，无归档或存查价值的文件，经鉴别和主管部门领导确认后销毁。

3.2.7在文件处理时限方面，一般文件2个工作日，加急文件1个工作日(加急文件可加盖加急章)。若超过时限，必须先通知文件发出部门，并说明原因和预计文件处理完结时间。牵涉到较大审核工作量的文件在审计核算部、财务计统部等控制性部门的处理时间可根据实际需要合理延长，但必须将延长的时限告知文件发出部门。部门之间也应加强横向联系，发文部门应对已明显延误的文件进行追踪。

3.2.8在文件处理权限方面，部门经理和副经理之间因应进行合理分工。在正职经理出差或病假或因其他原因未能及时履行处理、签发文件职责时，由副经理替代，必要时可通过电话向正职经理请示，有若干个副经理的部门应明确指定常务副经理。

3.2.9总经理室指定专人将正式合同与会签的合同草案进行核定并签认，以省略各部室二次重复会签的环节。(具体做法参见《合同管理制度》)。

3.2.10总经理室负责对文件的传递、执行情况进行督查，受理各部室有关文件延误的投诉，并定期向总经

理汇报;

3.2.11各部室可根据实际需要制定各类表单，但必须根据本程序提供的相应表单样式及要素进行调整;若需要增设程序以外的表单，在部门内部使用的需经部门经理审批同意，涉及其他部门的需经涉及部门主管同意并报总经室。

3.2.12电子邮件及传真收发时应进行登记和存盘，如需要电话确认的应在备注栏做好确认记录。

3.3分类管理:

3.3.1通用文件:

a.内部文件:

a.请示单:即各部室请求总经理指示意见或批准事项时使用的陈述性文件，以固定的表单形式出现。经办人有时限要求的需在文中注明，各级审批人无法实现的需及时向经办人反馈。

报告:即各部室向总经理汇报工作情况时使用的陈述性文件，在我司，可视为请示单的补充形式。

a)知晓性报告:

b)执行性报告:

通知:即总经理室或人力资源部要求全公司或相关部室了解或办理事项时使用的文件，一般公司层面的、指示性质的通知由总经理室发出，周知性通知由人力资源部发出。

a)总经理室发文:

b)人力资源部发文:

d.工作联系函:即公司部门之间进行的一般日常工作联系时使用的告知性函件。有反馈需求的，须在文末写明此种需求和反馈时限。如有抄送部门，对方反馈时应同时将反馈情况函告抄送部门。

e.会议性文件:即记载公司经理例会、专题例会、工程监理例会等会议的主要精神、主要情况及议定事项的一种文件。文件流程详见《会议制度》。

f.周记:即各部室每周的工作总结及计划、存在问题的文字记录。

g.制度文件:即公司对某项工作或某一方面活动所制定的要求，具有约束力。制度文件作为一种规范，其编制、批准、发放、评审、更改、换版等均须严格受控。如质量手册由总经理批准，管理制度和程序文件由管理者代表批准。各部门内部使用的制度文件(第三层次文件)由各部室主管批准。

b.外来文件:

a.法律法规:

b.外部来文:如政府来文、供方来文、顾客来文等

c.外送文件:如对政府、供方、顾客等发出的文件

3.3.2专用文件:

a.技术文件:

a.图纸:具体管理详见《设计过程管理程序》

b.施工专用文件:具体管理详见《施工管理程序》

b.财务文件:具体管理详见《财务管理制度》

c.人事资料:具体管理详见《人力资源管理体系》之《人事档案控制程序》

d.合同文件:具体管理详见《合同管理制度》

e.签价单:具体管理详见《工程造价管理程序》

f.决算资料:具体管理详见《工程造价管理程序》

3.3.3记录:记录归档前的管理严格按本程序执行，归档后则按《档案管理程序》管理。

4.相关文件:

4.1《融侨集团文件处理办法》(见第三层次文件《融侨集团档案工作手册》之《文件处理办法》)

4.2《设计过程管理程序》

4.3《施工管理程序》

4.4《财务管理制度》

4.5《合同管理制度》

4.6《工程造价管理程序》

5.相关表单:

5.1发文登记表

5.2收文登记表

5.3文件清单/移交清单

5.4请示单登记表

5.5文件借阅登记表

5.6工作请示单

5.7工作联系函

5.8工作周记

5.9盖章联系单

5.10图纸收发登记表(见《设计过程管理程序》)

5.11图纸作废通知单(见《设计过程管理程序》)

5.12图纸借阅登记表(见《设计过程管理程序》)

5.13文件更改申请表

编制:包秋霞

日期:____.4.22审核:林立强、陈卫斌

日期:____.4.28批准:林权

房地产销售中心管理规则：房地产公司质量管理者代表任命书

适配人群总经理，管理者代表，质量负责人使用场景体系建立，运行汇报，顾客意识
制定目的公司要搞质量体系，得有人专门盯着这事，不然容易乱套，大家干活没标准，客户不满意。
适用范围管全体员工作业流程、客户要求响应、体系文件执行这些事，重点是质量这块活儿。
职责分工总经理当管理者代表，牵头建体系、汇报问题；各部门老大带人干活；最高管理者每季度听汇报、拍板改哪。
禁止行为不准跳过流程直接交货，不准隐瞒客户投诉不报，不准删改体系记录，不准推脱质量责任。
检查与监督下月起每月自查流程，部门老大检查签字，月底交报告；漏查三次扣绩效，整改超一周追加通报批评。

兹任命公司总经理***为我公司的管理者代表，其职责是:

1.负责组织建立、实施和保持公司的质量管理体系;

2.定期向公司的最高管理者汇报质量管理体系运行情况和改进的需求;

3.提高公司员工满足顾客要求的意识;

4.负责代表公司就质量管理体系的有关事宜进行对外联络。

希望公司所有员工服从协调，共同履行质量职能，确保质量体系的有效运行。

总经理:

年 月 日

房地产销售中心管理规则：房地产统计指标解释--物业管理房屋修缮篇

适配人群管理处主任，房屋维护人员，保洁人员使用场景旧住宅小区改造，住宅共用设施维修，商品房交付保修
制定目的物业乱糟糟没人管，业主老投诉，想让小区干净安全有秩序，服务跟得上。
适用范围管所有物业企业、业主、管理处，管房屋维修、保洁保安、绿化、公共设施这些事。
职责分工街道牵头定规矩，物业经理天天盯现场，业委会盯着看做得对不对，房管局抽查打分。
禁止行为不准挪用维修基金，不准把电梯保养包给没资质的公司，不准保洁拖着不扫垃圾堆，不准保安睡岗漏查外来人。
检查与监督物业每月交检查表，街道每季度上门数垃圾桶、试电梯、查巡逻记录，没交表扣钱，问题超三次换掉经理，年底汇总打分排名。

一、物业管理

【物业管理】 是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。

【物业】 是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。

【业主】 指物业的所有权人。

【业主会】 指由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法利益的组织。

【在管物业】 指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋。具体按用途分为住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库、其他用房。

【在管物业建筑面积】 指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋的建筑面积(含在管物业范围内的配套建筑物的建筑面积)。

【5万平方米以上的住宅小区】是指总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。

【整治、改造后的旧住宅小区】是指经整治、改造并实施物业管理的旧住宅小区。

【物业管理房屋覆盖率】 是指报告期内实施物业管理房屋的建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式:

物业管理房屋覆盖率(%)=物业管理房屋建筑面积全部房屋建筑面积×100%

(二)企业从业人员情况

【企业从业人员总数】 是指统计期末在物业管理企业中工作，取得工资或者其它形式的劳动报酬的全部人员。包括:在岗职工、再就业的离退休人员::、在企业中工作的外方人员和港澳台方人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者。不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。

【经营管理人员】 是指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容扩展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。

【管理处主任(项目经理)】 是指对确定的物业项目进行全面管理运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任(项目经理)、管理处副主任(项目副经理)。

【房屋及设备维护人员】 是指从事房屋及其配套设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员，不包括专门从事业务管理的人员。

【保洁人员】 是指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工，不包括专门从事业务管理的人员。

【保安人员】 是指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员，不包括专门从事业务管理的人员。

【绿化人员】 是指物业管理企业中从事环境绿化剪修、养护等的工作人员，不包括专门从事业务管理的人员。

【其他人员】 是指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。

(三)企业经营情况

企业经营情况栏有关指标，依据《物业管理企业财务管理规定》(财政部基字[1998]7号)的规定和要求填报。(附件1)

(四)项目分包工程合同金额

【项目分包工程合同金额】是指物业管理企业将专项服务业务(如电梯维护、绿化养护)分包给专业专营公司，双方正式签定合同中写明的金额总计。

二、房屋修缮

【房屋修缮】 是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。

【房屋完好率】是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式:

房屋完好率 = (完好房屋建筑面积 基本完好房屋建筑面积)÷房屋建筑总面积×100%

【危房率】 是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式:

危房率=危险房屋建筑面积÷总的房屋建筑面积×100%

【翻修工程】 是指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

【大修工程】 是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

【中修工程】 是指凡需牵动或拆换少量主体构件，

但保持原房屋的

规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

【小修工程】 是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。

【综合维修工程】 是凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

【房屋修缮投资】 是指对房屋进行各项修缮的投资。

【住宅共用部位共用设施设备维修基金】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金(简称公共维修基金)，专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。

【保修期】 是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

【公共维修基金额】 是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。

【共用部位】是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

【共用设施设备】 是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、住宅共用部位共用设施设备维修基金

【住宅共用部位共用设施设备维修基金】 (简称维修基金)是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)和公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

【商品房维修基金】是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

【房改房维修基金】是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

【上年末累计缴存余额】是指截至上年末住宅公共维修基金缴存总额扣除上年末累计使用额后的数额。

【本年缴存额】是指本年缴存的住宅公共维修基金的数额。

【本年使用额】是指本年使用的住宅公共维修基金的数额。

【自建立基金至上年末累计缴存总额】是指自建立基金起至上年末，住宅公共维修基金累计缴存的数额。

房地产销售中心管理规则：房地产工程部办公室电脑使用管理

适配人群工程部员工，IT运维人员，部门管理员使用场景工程办公，系统维护，病毒防护
制定目的电脑老坏，修起来贵，还耽误干活。想让大家小心用，少出问题，省点钱。
适用范围工程部所有人，管办公室电脑怎么开、怎么用、怎么修。
职责分工综合办盯机器和维修，个人管自己那台，部门经理批外人用机。
禁止行为不能乱拆硬件，不能乱删系统，不能插没杀毒的盘，不能打私人文件，不能上班打游戏聊qq。
检查与监督出问题马上报综合办，不报就自己掏钱修；乱用被发现就批评或罚钱；综合办不定期查，月底前完成检查。

房地产公司工程部办公室电脑使用管理

一、公司电脑由部门委派专人负责管理、维护，综合办公室有权随时监督检查。

二、电脑操作人员应严格按照操作规范进行，如在使用过程中遇到问题或故障 ，要及时向综合办公室反映，以便请专业人员进行维修，以免造成机器损坏。

三、电脑上机实行责任制度，在个人上机过程中出现问题有其本人负责。具体分以下几个方面:

(一)个人强硬操作或拆卸电脑及配件造成电脑硬件损坏由本人负全部责任进行赔偿，费用自理。

(二) 由于个人操作不当而强行操作造成电脑软件损坏，致使电脑系统崩溃，由个人负责维修，费用自理。

(三)由于个人误操作致使电脑工作异常应及时向综合办公室反映，由综合办公室委托专人维修，否则由个人负责维修，费用自理。

(四)对于来自外部磁盘，使用前都应进行软盘杀毒，否则致使电脑感染病毒而系统崩溃，由肇事者负全责并进行维修，费用自理。

(五)以上情况如情节特别严重的工程部将根据具体情况进行经济处罚。

四、对电脑内部系统不得自行进行删除、更改数据等操作，需要进行相应的系统设置，应及时向综合办公室反映由专人进行操作;否则产生的一切不良后果有个人自行负责。

五、任何人不得利用工作之便，打印与工作无关的私人文件，若因特殊情况需要使用者，须要现经过部门负责人同意方可使用，如若违反将视情节轻重予以批评或经济处罚。

六、任何人不得在上班时间利用电脑玩游戏、登陆qq，一经发现，将按公司有关规定进行处理。

七、为了节约办公费用，使用电脑必须是工作需要，否则一律不准开机。

八、非本公司人员不准使用本部门电脑，因特殊需要，必须经本部门经理批准。

房地产销售中心管理规则：房地产投资决策管理流程

适配人群证券部人员，总经理办公会成员，董事会战略委员会使用场景项目立项，投资审批，可行性论证
制定目的怕投资乱来出错，想让每笔钱花得明白、有依据、不踩坑。
适用范围证券部、各部门、控股公司、总经办、董事会，管投钱前的计划、论证、审批、打款、实施。
职责分工证券部牵头写材料跑流程，各部门提项目做配合，总经办和董事会按权限批，风险小组核对资金。
禁止行为没写计划书不准立项，没可行性报告不能报批，超权限不许擅自决定，资金没核对完不能打款。
检查与监督证券部每月查进度，月底交执行表；没按时交材料扣绩效；下季度初通报问题，三次不改要约谈；流程执行情况进季度汇报。

流程说明

一、流程名称:投资决策管理流程

二、流程编号:gygfc-zq-005

三、流程目的

明确从制定项目计划书和初步方案到组织项目实施的整个过程

四、流程目标

规范公司的投资管理工作

五、流程负责人

直接负责人:证券部;间接负责人:各部门/控股公司，总经理办公会、董事会战略委员会、董事会

六、流程描述

1)根据董事会制定的投资战略与策略，公司各个部门及控股公司收集项目来源，提出项目投资的建议，会同证券部进行前期论证，并制定项目计划书或初步方案;

2)各部门和控股公司将项目计划书或初步方案报送总经理批准后正式立项;

3)证券部会同有关部门进行项目的可行性论证，制定投资建议书和可行性研究报告;

4)将投资建议书和可行性研究报告报送总经理办公会，在总经理办公会权限范围内的由总经理办公会审批，权限外的报送董事会战略委员会(总经理办公会的审批权限为一次投资不超过100万以上的项目或累计投资不超过300万的项目);

5)董事会战略委员会对项目投资建议书和可行性研究报告进行初步审查，并对项目投资进一步进行调查论证;将投资的调查论证结论与投资决策建议提交董事会讨论;

6)董事会对权限范围的项目(董事会的审批权限为5000万以下投资项目)进行审批;权限范围外的报股东大会审批;

7)如果是固定资产投资项目和技改项目，按照相关规定还需要政府主管部门审批;

8)所有审批通过后，证券部向财务部发出资金调拨的指令;财务部接到资金划拨的指令，经与公司风险控制小组核对无误后，将资金划拨到指定帐户;

9)申报部门或控股公司组织项目实施。(在项目实施过程中相关部门按照公司投资决策管理规定进行管理)

七、流程文件、表单

《项目计划书或初步方案》《投资建议书》《可行性研究报告》

八、业务风险

投资决策失误

九、流程控制点

投资建议书和可行性研究报告的编制和审批

控制目的:增强投资的合理性

控制手段:证券部会同有关部门进行项目可行性论证，总经理办公会、董事会、股东大会审批，董事会战略委员会进行审查和调查论证