物业辖区报警中心管理作业规程制度（优选10篇）

物业辖区报警中心管理作业规程制度

物业辖区报警中心管理作业规程

1目的

规范报警中心的日常工作管理，确保报警中心设施设备的有效运行和业主生命财产的安全。

2适用范围

适用于各报警中心。

3职责

3.1保安部分管经理助理负责对报警中心工作进行指导、监督和抽查。

3.2保安队长(安保部经理)负责对报警中心工作进行监督、检查。

3.3报警中心班长具体负责报警中心的管理。

4作业规程

4.1报警员的岗位要求

4.1.1未经保安部经理、管理处主任、保安队长(安保部经理)的同意或陪同，应谢绝任何无关人员进入报警中心参观、闲聊，并做好相关记录。

4.1.2当班人员不可因私占用通信电话，不做与本职无关的事情。

4.1.3报警员上岗前必须经过专业知识的培训;应熟悉设施设备的工作原理、性能及在辖区的分布情况，掌握独立操作的技能。

4.1.4未经保安部授权或同意，不可擅自修改、替换、设置各报警系统内原有的数据和程序，不可向外泄漏相关情况，不准擅自开关运行正常的报警设备。

4.1.5当班人员在当班时，应始终保持警惕性，密切关注操作台的动态画面、静态(声光)信号，严格按程序处理警情。

4.1.6当班人员应保持室内空气清洁、设施设备无尘、物品摆放整洁、温(湿)度符合要求、入室需换拖鞋;不准带入与工作无关的任何物品。

4.1.7当班人员应及时做好当日值班记录，记录内容包括交接班、处警方式、设备运行、故障及维修情况等方面。

4.1.8报警中心的监控录像应保存7天以上，以便备查。

4.2设备的操作与检查

4.2.1报警员要熟练掌握消、监控设备的工作性能及分布位置。

4.2.2备好、管好、维护好报警中心的备用电源，确保辖区停电期间报警设施设备能正常运行。

4.2.3报警员应严格按程序对报警设备进行操作，并密切关注报警设备的运行情况

具体包括:

a)电压是否符合工作要求，电源插头是否接触不良;

b)监视屏画面是否清晰，摄像探头的角度是否准确，录制的画面是否清晰;

c)红外报警装置能否正常运行;

d)户内报警器能否正常工作;

e)消控设备能否正常运行;

f)对讲机是否收发正常。

4.2.4在设备运行期间发现不正常现象或故障，报警员应立即向班长报告，经检查、判断后做出处理决定。

4.3报警的处理

4.3.1户内报警

报警发生应做到:

a)当主机发出报警信号时，报警员应立即查看报警位置，确认报警类型;

b)立即用对讲机向辖区保安员发出指令。报警员发指令时，应口齿清楚，语言简练，报警内容和具体位置要连呼三遍。如对讲机受到干扰，一方送话或接受不灵，应迅速改用电话联系;

c)保安员接警后应立即赶赴报警区域进行处理，并把情况反馈到报警中心。事后，报警员和保安员应做好相关的记录。

4.3.2周界报警

a)当主机发出报警信号时，报警员应仔细查看报警区域图像;

b)辨别警情内容，如系行人误入防区的可及时复位;如发现行迹可疑之

人翻墙进入辖区的，应立即用对讲机通知保安员:讲清具体的位置、嫌疑人员的体貌特征，由保安员前往制止或抓捕;

c)对无电视监控系统的周界报警，应参照本规程4.3.1内容执行;

d)若同一防区出现多次误报警，保安队长(安保部经理)、报警员应及时

向保安部汇报，并及时将信息反馈到维修中心或安装单位进行报修;

e)报警员如发现周界报警系统在24小时内无报警现象时，应立即通知辖区保安队(安保部)进行测试，并将测试结果向报警中心进行反馈;

f)报警员应作详细的警情处置记录。

4.3.3电视监控

有不正常情况发生应做到:

a)报警员通过监视屏进行动态观察时，如发现出入口、车库(停车场)、大堂、电梯、楼层有异常情况或可疑人员，应立即用对讲机通知保安员:讲清具体的位置，嫌疑人的体貌特征，由保安员前往查处;

b)通过监视屏进行跟踪监视，及时给保安员提供准确的信息;

c)作好相关的记录。

4.3.4火灾报警

a)当主机发出火警讯号时，应立即用对讲机通知保安员前往检查并讲清火警的具体位置，如系误报，应及时复位;如经常发生误报应及时向保安部报告，并把信息反馈到维修中心或安装单位进行报修;

b)如确认是火警:

--立即向有关领导进行报告;

--根据火情的大小及现场最高负责人的指令，启动消防水泵、排烟阀、送风阀，关闭分区防火门，启用消防广播;

--通过监视屏对火警现场进行监控，为义务消防员的扑救和疏散工作提供准确信息;并监控有否异常情况和可疑人员;

--检查是否有电梯困人现象;

--坚守岗位，做好一切应急准备工作，等待指令。

c)对火警的处置过程进行记录。

4.4设施设备的维护保养。

4.4.1报警员负责做好报警设施设备的日常清洁保养工作。

4.4.2维修中心负责每周对住户和报警中心之间的联网情况进行一次检查，并对检查(结果)进行记录。

4.4.3维修中心负责每周对周界报警系统的探测器、摄像机、红外灯、支架的牢固度进行检查与除尘，同时测试系统能否正常运行，并做好相关记录。

4.4.4保安队根据实际情况，(配合)做好报警监视区域障碍物的清除工作，并做好记录。

4.4.5维修中心负责每季度对户内报警系统进行检查，测试探测器、门磁等的工作状态;对备用电源(ups)的充放电情况进行一次测试。检查与测试，应做好记录。

4.4.6如遇台风、暴雨、冰雹，维修中心应在恶劣天气过后，对周界报警系统进行一次全面检查与测试，保证报警设施设备始终处于正常的工作状态。

4.4.7报警员应按报警设备的要求，做好防尘、防潮、防高温的工作，正确使用空调机，保证设备的运行有良好的工作环境条件。

4.4

.8报警中心应禁止的行为

有下列现象与行为报警中心应禁止:

a)禁止吸烟，以防烟雾侵蚀电子元件;

b)禁止把监控电脑、备用电源、录像机、电话机挪作它用;

c)禁止带入、存放易燃易爆物品;

d)操作台上禁止摆放与工作无关的物品。

5记录

5.1《报警中心值班记录表》

5.2《报警中心报警情况记录表》

5.3《报警中心来访人员登记表》

5.4《报警中心监控录像带使用情况登记表》

6相关支持文件

6.1《保安员培训实施作业规程》

6.2《保安员交接班管理作业规程》

6.3《保安员行为规范管理作业规程》

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区报修管理标准

物业辖区报修管理标准作业规程(三)

1.0目的

规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。

2.0适用范围

适用于物业管理处住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。

3.0职责

3.1工程维修部主管负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容进行收费评审。

3.2客户服务中心管理员负责具体记录报修内容，及时传达至工程维修部，并跟踪、督促维修工作按时完成。

3.3工程维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4.0程序要点

4.1住户报修

4.1.1客户服务中心管理员在接到住户报修要求时，应立即填写《住户报修记录表》。

4.1.2管理员在3分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《住户家庭安装/维修单》(一式四联)相应栏目，并在两分钟内通知工程维修部前来领取维修单，工程维修部领单人在《住户报修记录表》上签收，将《住户家庭安装/维修单》(第一、二、三联)领回工程维修部。

4.1.3工程维修部主管按照报修内容，安排维修人员的工作:

a)如住户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场;

b)报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场;

c)对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由工程维修部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用做出评审，回复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

4.1.4工程维修部维修人员到达现场后，应轻叩门三下或按门铃，在有应答时，应使用标准语言:"我是管理处的维修工，这是我的工作证和您的报修单。"在住户确认无误后，说:"我可以进来维修了吗"，在住户同意后，换上一次性鞋套进入业主家中。

4.1.5维修人员在维修时应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《住户家庭安装/维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标准，并使用"唱诺制"向住户解释清楚。

4.1.6维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修;如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修，并及时返回工程维修部向工程维修部主管说明情况，与工程维修部主管一同在《住户家庭安装/维修单》上注明原因并签名确认后交还客户服务中心备案。

4.1.7如果维修材料是住户提供的，维修人员应对材料质量进行验证，并将验证结果("合格""不合格""质量不佳"等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。

4.1.8维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《住户家庭安装/维修单》上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后，在《住户家庭安装/维修单》上签名确认。维修人员将《住户家庭安装/维修单》(第三联)交给住户作为缴费依据。

4.1.9维修人员将《住户家庭安装/维修单》(第一、二联)交回工程维修部主管确认后将《住户家庭安装/维修单》(第一联)送财务部作为计收服务费的依据。

4.1.10对业主的家庭维修可采用月底统一结算的形式进行扣款;对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日(最迟不超过第二天)，由租户到财务部交款。

4.2公共设施设备的报修处理

4.2.1客户服务中心管理员接到公共设备设施的报修信息后，应立即按《公共设备设施报修记录表》要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入《公共设施设备安装/维修工程通知单》(一式二联)，在5分钟内通知工程维修部前来领单。

4.2.2客户服务中心管理员将《公共设备设施安装/报修工程通知单》(第二联)交给工程维修部，工程维修部维修人员应在《公共设施设备报修记录表》上签收。

4.2.3工程维修部主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于20分钟内赶到现场进行维修。

4.2.4完成维修工作后，维修人员应在《公共设施设备安装/报修工程通知单》上注明维修有关事项。

4.2.5维修人员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》(第一联)交工程维修部主管签名确认后返还客户服务中心作为月底统计费用的依据。

4.3费用结算

4.3.1客户服务中心管理员于每月月底前将当月《住户家庭安装/维修单》及《公共设施设备安装/维修工程通知单》费用分别统计在《有偿便民服务收费表》的相应栏目及《公共设施设备安装/维修费用统计表》内。

4.3.2客户服务中心管理员将《住户报修记录表》、《住户家庭安装/维修单》、《公共设施设备报修记录表》、《公共设施设备安装/维修工程通知单》附在以上表格后，报客户服务中心主管审核。审核无误后，客户服务中心主管在《有偿便民服务收费表》、《公共设施设备安装/维修费用统计表》内签名确认后报管理处经理审批。

4.3.3客户服务中心管理员将管理处经理审批后的《有偿便民服务收费表》、《公共设施设备安装/维修费用统计表》报财务部:

a)财务部依据《有偿便民服务收费表》向业主收取有偿服务费用;

b)财务部将《公共设施设备安装/维修费用统计表》存档备案。

4.4资料保存:《住户报修记录表》、《住户家庭安装/维修表》、《公共设施设备报修记录表》、公共设施设备安装/维修工程通知单》由客户服务中心负责保存，保存期2年;《有偿便民服务收费表》、公共设施设备安装/维修费用统计表》由财务部负责保存，保存期3年。

4.5本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。

5.0记录

5.1《住户室内维修记录表》。

5.2《住户家庭维修/回访单》。

5.3《公共设施设备维修记录表》。

5.4《公共设施设备安装/维修工程通知单》。

5.5《客户中心月报表》。

6.0相关支持文件

《有偿便民服务标准作业规程》。

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区安全门岗标准

物业辖区安全门岗标准作业规程(三)

1.0目的

为了通过对项目出入人员、车辆的控制，确保项目的安全生活，特制定本规程。

2.0适用范围

本规程适用于ss物业管理有限公司管辖区内的门岗工作。

3.0职责

3.1门岗安全员熟悉本项目内的人员、车辆情况;

3.2门岗安全员保证门前车道及周围环境卫生;

3.3门岗安全员严格执行来访人员、车辆登记出入制度;对宾客及车辆进行指引分流，劝阻无关人员不得进入项目;

3.4门岗安全员严格执行物品搬迁及人员出入管理;

4.0程序要点

4.1接岗时，双方敬礼交换位置。

a)着装规定:

--执勤时必须着装整齐，标志齐全，大沿帽须配戴端正;前沿离眉一指，上衣扣、风纪扣及被扣要扣齐。

--上岗执勤必须扎武装带，系带方法为右肩左挎，肩带从右肩袢下穿过，不得压肩袢，系腰带为外衣下襟1至2扣之间。

--着秋装时，里面应套穿统一规定的衬衣，扎统一规定的领带(领带系于衬衣领内，下摆不得露出外衣)。

b)坐姿要求:上身保持正直，双手自然放于桌面，头要正、肩要平，双腿并拢。

c)站姿要求:

--站立:两脚靠拢并齐，脚尖向外分开约60度，两腿挺直，小腹微收，自然挺直，上体正直，微向前倾，两肩要平，背向后张，两臂下垂自然伸直，手指并拢自然弯屈，拇指贴于时指第二关节，中指贴于裤缝。头要正，颈要直，口要闭，下颌微收，两眼平视前方。

--跨立:两脚与肩同宽，两手背到身后贴于腰际，左手抓住右手腕。两腿挺直，上体保持正直，两眼目视前方。

d)岗亭内要保持整洁，闲杂人员不许入内，禁止在岗亭内聚集数人，吃零食、抽烟、会客、闲聊、看书报等做与工作无关的事。

4.2人员及车辆出入管理

4.2.1安全员应熟悉本责任区域内用户的基本情况，对出入人员是否本项目居民及车辆能准确实别，必要时应掌握用户全面情况，包括:相貌特征、姓名、楼号、人口情况、车辆情况、常规出入时间以及性格特点等。

4.2.2凡进入项目的外来人员需出示有效证件(装修人员持"临时出入证")，登记后方可入内。

4.2.3进入项目的外来人员及车辆需登记，必要时由服务中心向用户联系得到允许方可入内，推销、广告或其他闲杂人等谢绝进入。

4.2.4进入项目的外来车辆，需在门岗换证，并对其车牌、驾驶证号码、出入时间作详细记录;已办理区内固定停车手续的车辆，应将有效凭证置于前车窗玻璃左侧，并在出入项目时由门岗进行登记管理。

4.2.5凡装有易燃、易爆、剧毒物或有污染物品的车辆和5吨以上货车，禁止驶入项目。

4.2.6检查出入证、车辆(出租车、货车)、出入物品时使用礼貌用语，态度和蔼，说话和气，纠正违章先敬礼，后说话，以理服人，公司或集团领导出入时，要敬礼。

4.2.7遇到用户或上级领导带有重物进出困难时，应主动提供帮助。

4.2.8若遇到蛮横无理、拒不出示证件的来人或车辆，应耐心做好解释工作，尽可能消除其不满情绪，必要时可上报安全部主管协调解决。

5.0相关记录

《车辆出入登记表》

《外来人员登记表》

《物品出门检查放行》

6.0相关支持文件

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区消防管理标准

物业辖区消防管理标准作业规程(四)

1.0目的

为了建立行之有效的消防安全管理体系，维护项目内业主的生命和财产安全，特制定本规程。

2.0适用范围

本规程适用于ss物业管理有限公司辖区内防火消防的管理工作。

3.0职责

3.1安全部主管负责消防培训、制定演习方案、检查、整改工作。

3.2项目经理对上述工作进行检查监督，对项目消防工作全面负责。

4.0程序要点

4.1管理人员工作程序

4.1.1安全部主管负责以下工作:

a)每年12月制订下《消防演练方案》，并对义务消防人员进行消防演练培训;

b)负责《临时动火作业申请表》的审核，并监护动火作;

c)担任项目安全检查员，制止各种违反消防法规的行为;对要害部位进行定期检查，发现消防隐患，及时解决;如发现火警隐患，填写《消防检查整改通知单》交有关业主，限期整改;监督指导各部门落实防火安全制度;制止违章作业;

d)发生火灾时，组织带领义务消防队配合消防机关扑救火灾，保护现场，追查处理火警事故，参与调查火灾原因;

e)管理消防器材设备，每月一次检查，确保各类器材和装置处于良好状态，防火疏散通道保持畅通;

f)定期向项目经理汇报消防工作情况。

4.2项目经理负责以下工作:

4.2.1负责对安全部主管工作进行检查监督。

4.2.2作为项目消防责任人，对项目消防工作全面负责。

4.2.3审批《临时动火作业申请表》。

4.2.4审批《消防演练方案》。

4.3临时动火作业管理工作程序

4.3.1本单位或外单位在物业管理中心辖区内因施工动火的工程，原则上应报消防局审批，特殊情况下，在安全部办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，且物业管理中心派专人监督其动火，完毕后应立刻清查现场。

4.3.2在经批准的重点部位动火(变压器室、财务室、配电间、控制室、汽车库、地热站、楼层等处)，动火之前必须做到"七不、四要、一清"。

a)动火前"七不":

--防火设施不落实不动火;

--附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火;

--凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火;

--周围的易燃杂物未清除不动火;

--凡盛装过油类等易燃的容器，未经洗刷干净、排除残有的油质不动火;

--在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未经清理或未采取安全防范的不动火;

--未配备相应的灭火器材不动火。

b)动火中"四要":

--动火前要指定现场安全负责人;

--动火人员要严格执行安全操作规程;

--发生意外事故时，应立即扑救;

--现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。

c)动火后的"一清"

--动火人员和现场负责人在动火后，应立即彻底清理现场火种，然后才能离开现场。

5.0相关记录

《临时动火作业申请表》

《消防检查整改通知单》

6.0相关支持文件

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区停车场管理标准

物业辖区停车场管理标准作业规程

1.0 目的

确保停车场内的车辆及设施、人员安全，保证车场车辆停放整齐有序。

2.0 适用范围

适用于物业管理处辖区内停车场的车辆停放管理。

3.0 职责

3.1 保安部主管负责监督、检查车辆停放管理工作。

3.2 保安部当值班组长负责车辆停放管理的指导、检查及车位使用非收缴工作。

3.3 当值保安员负责停车场的管理工作。

4.0 程序要点

4.1 车辆进场停放

4.1.1 停车场只对辖区内的住户、本公司职员及前来辖区内消费的客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放。

4.1.2 当有车辆进场时，当值保安员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。

4.1.3 检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并在《车辆停放登记表》上作详尽记录。

4.1.4 收取车位使用费:

a) 属长期停放并已交纳车位使用费的车辆，保安员应要求车主出示交费收据，并翻查《车辆车位使用费交付登记表》核实后允许停放;

b) 其他车辆依照《车位使用收费标准》收取车位使用费。

4.1.5 填写收费收据交车主，并在《车辆车位使用费交付登记表》上准确登记。

4.1.6 填写《小区车位使用牌》并贴于车辆明显处。

4.2 车辆离场

4.2.1 当有车辆离场时，当值保安员应及时检查车主证及相关资料:

a)检查车主证件与车辆是否相符;

b)检查车位使用费是否已交足，没有交足车位使用费，应要求车主补交车位使用费后再离场;

c)检查业主证/租户证或员工证。

4.2.2 若检查中发现异常情况，应立即拦截车辆，并及时通知班长或主管前来协助处理。

4.2.3 车辆离场后，及时在《车辆停放登记表》上登记。

4.3 巡视

4.3.1 车场当值保安员每小时至少详细检查车辆的车况一次，发现漏油、未上锁等现象及时通史车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告班组长处理。

4.3.2 发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况按《突发事件处理标准作业规程》处理。

4.3.3 协助清洁工维护好车场卫生。

5.0 记录

5.1 《车辆停放登记表》

5.2 《小区车位使用牌》

5.3 《车辆车位使用费交付登记表》

6.0 相关文件

6.1 《突发事件处理标准作业规程》

6.2 《保安部交接班管理标准作业规程》

7.0 附录

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区特殊环境清洁

物业辖区特殊环境清洁标准作业规程

1.0目的

规范特殊环境清洁工作，确保环境卫生质量。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区在特殊情况的清洁工作。

3.0职责

3.1客户服务中心主管负责特殊情况下清洁工作的组织、检查和安全管理工作。

3.2保洁组领班负责协助主管检查、组织实施特殊情况的清洁工作。

3.3清洁工负责依照本规程进行特殊情况下的清洁工作。

4.0程序要点

4.1污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理。

4.1.1当接到客户服务中心主管的指令后，清洁工应带着垃圾车、扫把等工具迅速赶到现场，协助维修工对堵塞处进行疏通清理。

4.1.2将从污/雨水井、管道、水池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。

4.1.3疏通堵塞处后，清洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提水清洗地面，直到目视地面无污物。

4.2暴风雨天气的清洁。

4.2.1暴风雨来临前:

a)保洁组领班应巡查各岗位清洁员的工作及各处设施的排水情况;

b)领班应派专人检查天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通;

c)检查污/雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理;

d)各岗位清洁员应配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内淋湿墙面、地面及打碎玻璃。

4.2.2暴风雨过后:

a)清洁工应及时清扫各责任区内地面上所有垃圾袋、纸屑、树叶、泥土、石子及其他杂物;

b)发生塌陷或有大量泥土、泥沙冲至路面绿地时，清洁工应协助绿化工及时清运、打扫现场;

c)清洁工应查看各责任区内污/雨水井、管道排水是否畅通，如发生堵塞外溢应即时报告主管处理。

4.3梅雨季节大理石瓷砖地面、墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水、墙皮剥落、电器感应开关自动导通等现象。发生上述现象时应采取适当方一式加以清洁。

4.3.1在大堂等人员出人频繁的地方放置告示牌，提醒客人"小心滑倒"。

4.3.2保洁组领班应现场指导、合理调配人员加快工作速度，及时清干地面、墙面水迹。

4.3.3如反潮现象比较严重应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、地毯、门下的积水

4.4楼层内空调水管、给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时的清洁步骤。

4.4.1迅速关闭水管阀门，并迅速通知保安和机电维修人员前来救助。

4.4.2迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时应将电梯开往上一楼层，通知机电维修人员关掉电梯。

4.4.3关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑等。

4.4.4用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。

4.4.5打开门窗，用风扇吹干地面。

4.5户外施工影响环境卫生的清洁。

4.5.1小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，清洁员应配合做好场地周围的清洁工作。

4.5.2及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。

4.6入住装修期的清洁，各责任区清洁员应加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助住户或装修队将装修垃圾及时上车清运。

4.7注意事项。

4.7.1暴风暴雨天气时清洁工应注意安全，待暴风雨停后再出来工作，禁止冒险作业。

4.7.2雨天作业时宜穿胶鞋不宜穿着塑料硬底鞋，以防滑倒。

4.7.3处理水管爆裂事故注意防止触电。

4.8本规程的执行情况，作为保洁组相关员工绩效考评的依据之一。

5.0记录

5.1《环卫清洁绿化日/周/月检查表》。

6.0相关支持文件

《清洁工作质量检查标准作业规程》。

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区业户室内和公共区域报修管理标准

1、目的

1.1、规范业户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。

2、适用范围

2.1、适用于北京***物业管理有限公司所辖区域内业户家庭及各类设施设备的报修处理工作。

3、职责

3.1、工程维护部负责维修工作的组织、监督以及对物业公司制定的《***有偿服务收费标准》以外的报修内容实行收费评审。

3.2、工程维修部领班负责具体记录报修内容，及时传达并跟踪、督促维修工作按时完成。

3.3、工程维护部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

4、程序要点

4.1、住户报修

4.1.1、金钥匙服务中心服务助理在接到业户报修要求时，应立即通知工程维护部。

4.1.2、工程维护部主任按照报修内容，安排维修人员的工作:

4.1.2.1、如业户报修内容属《***有偿服务收费标准》中的项目，业户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具备件到达维修现场;

4.1.2.2、报修内容属《***有偿服务收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场;

4.1.2.3、对于不属于《***有偿服务收费标准》中的报修项目，由工程维护部主任在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审并通知金钥匙服务助理，金钥匙服务助理回复业户是否可以维修，经业户对维修费用认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

4.1.3、工程维护部维修人员到达现场后，应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《工程维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。

4.1.4、维修人员向业户说明收费标准，业户同意维修后开始维修;如业户不同意维修的应提醒业户考虑同意后现行报修，并及时返回工程维护部，向工程维护部主任说明情况，与维护部主任一同在《委托服务单》上注明原因并签名确认后交还金钥匙服务中心收费处备案。

4.1.5、如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进行检查评审，并将结果("合格""不合格""质量不佳"等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。

4.1.6、维修工作完成后，维修人员应按《***有偿服务收费标准》在《委托服务单》上注明应收的各项费用金额。并请业户使用或检查合格后，在《委托服务单》上签名确认，维修人员将《委托服务单》(第四联)交给住户作为缴费依据。

4.1.7、维修人员维修完成后将《委托服务单》交回金钥匙服务中心，并将工程部一联拿回备档。

4.1.8、对业主的家庭维修可采取工作完成后立即结算或月底统一结算的形式进行扣款;对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日(最迟不超过第二天)，由租户到财务部交款或由服务助理上门收取。

4.2、公共设施设备的报修处理

4.2.1、服务中心服务助理接到公共设备设施的报修后，应立即通知工程维护部。

4.2.2、工程维护部主任按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修。

4.2.3、完成维修工作后，维修人员应在《工程维修单》上注明维修有关事项。

4.3、费用结算

4.3.1、金钥匙服务中心收费处人员在《委托服务单》返回当天将单子上的费用分别统计在乐天客户管理软件内的相应栏目内。

4.3.2、服务助理负责上门收取《委托服务单》所产生维修费用，也可由业主直接到金钥匙服务中心收费处交纳，或采取银行划扣手续。

4.3.3、本规程作为相关人员绩效考评依据之一。

4.4. 维修收费管理规定

为了加强维修收费管理，维修收费按下列程序执行。

4.4.1、由公司对《委托服务单》进行统一编号。

4.4.2、金钥匙服务中心接到住户报修时，要确定是否收费。

4.4.3、工程维护部接到通知后派维修人员维修时要现场确定收费价格，并由住户签字确认后进行维修。

4.4.4、委托服务单一式四联，服务中心一联作为质量监控依据，财务一联作为维修费用统计的依据，工程维护部一联存档。

4.4.5、维修人员将最后一联委托服务单交给住户作为缴费依据。

4.5、工程维护部维修人子员上门服务规范

4.5.1、工程维修部维修人员接单后在工程维修单上签收。

4.5.2、维修人员接到工程维修单后，应在15分钟准备好安装、维修所需要材料、施工工具及清洁用品(塑料袋及干净抹布等)，按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。

4.5.3、到达用户单元后应先轻敲门或按门铃，经业主许可后方能进入室内。

4.5.4、进入维修单元内，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套。

4.5.4、自觉维护公司及业主的权益，不做损害公司名誉的事。

4.5.5、不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主任，请求支援解决。

4.5.6、在进行安装、维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布或报纸等)。尽量使噪音降低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。

4.5.7、严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。

4.5.6、因材料不足暂不能维修的，应向业户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修单上。

4.5.7、因住户自购设备故障无法维修的，应详细向业户说明原因，由用户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交业主签名。

4.6、维修完毕，请业主验收后并签名确认，维修人员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料。

4.7、工程服务维修项目

4.7.1、电脑网络系统维修。

4.7.2、电话线维修。

4.7.3、可视对讲机维修。

4.7.4、燃气炉维修

4.7.5、热水器维修

4.7.6、电路故障维修

4.7.7、给水，排水设备设施维修

4.7.8、供电线路、小设备维修

4.7

.9、门窗五金件维修

4.7.10、卫浴设备维修。

5、记录

5.1、《工程维修单》

5.2、《委托服务单》

5.3、《***有偿服务收费标准》

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区电梯日常维修保养标准

物业辖区电梯日常维修保养标准作业规程

一、目的

规范电梯维修保养工作，确保电梯各项目性能完好。

二、适用范围

适用于物业管理处辖区内的电梯维修保养。

三、职责

1、物业经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

2、机电维修部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

3、电梯管理员负责电梯的日常维修保养。

4、服务中心主管向有关用户通知电梯停用的情况。

四、程序要点

1、《电梯维修保养年度计划表》的制定

(1)每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报物业经理审核，公司总经理审批。

(2)制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是:

a、电梯使用的频度;

b、电梯的运行状况(故障隐患);

c、合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

(3)《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容:

a、维修保养项目及内容;

b、备品、备件计划;

c、具体实施维修保养的时间;

d、预计费用。

2、电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划表》进行。

3、电梯维修保养安全操作

(1)维修保养前的安全准备工作:

a、在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌;

b、关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;

c、有人在轿顶上作检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

(2)检修过程中的安全注意事项:

a、给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况进必须停闭电梯;

b、人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒;

c、人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯;

d、禁止在井道内和轿顶上吸烟;

e、检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行;

f、使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36v以下的安全灯。最好使用手电筒;

g、严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作;

h、底坑深度超过1.5m的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急病停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开;

i、应昼避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽;

j、检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到:

――关闭所有厅门，暂关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守;

――切断电梯总电源开关;

――排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

k、检修保养工作结束后做到:、

――将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上;

――清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌;

――送电试行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改;

――通知有关人员电梯恢复正常运行。

4、电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，电梯的大中型修理由外委完成。

5、每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

(1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

(2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，娟则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

(3)检查制动器电磁铁与钢套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。c。

(4)门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

(5)限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

(6)检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

(7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2―4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

(8)清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松坳、发热现象，如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

(9)检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

(10)清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

(11)检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更抵达。

(12)检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺丝钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5-8mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3mm，厅门

不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

(13)检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

(14)检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

(15)清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。

(16)检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

(17)检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整;曳引轮绳槽应清洁无油污。

(18)检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

(19)做好中章接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

6、每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。

(1)每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

(2)检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

(3)清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

(4)张紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm，超过规定的应予以截绳。

(5)检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2-4mm)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

(6)清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的无器件应予以更换。

(7)清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

(8)调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8mm。

(9)紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

(10)加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

(11)对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50-70mm。

(12)对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150-200mm。

(13)检查动力部分绝缘电阻应在0.5mω以上，其余电气线路应在0.25mω以上，电气设备的金属外壳对地应在4mω以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

(14)检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作政党如果不行则应更换。

7、每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》，经经理批准后方可延时。

8、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。

9、电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。

10、电梯停用管理

电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。

一、记录

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区治安巡逻标准

物业辖区治安巡逻标准作业规程

1.0目的

规范治安巡逻工作，防止治安事件发生，保障辖区内的工作生活秩序正常。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的治安巡逻工作。

3.0职责

3.1主管经理负责抽检、指导治安巡逻工作。

3.2保安部治安应急分队班长负责治安巡逻的检查、监督工作，协助主管经理处理突发事件。

3.3治安应急分队组长/保安员负责具体实施治安巡逻工作。

4.0程序要点

4.1治安巡逻的基本要求

4.1.1治安巡逻员要在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。

4.1.2检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理。并报告上级领导及有关部门。

4.1.3巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。

4.1.4对在小区内流动摆卖的小贩、推销人员，应劝其离开辖区，属“三无“人员按《出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理标准作业规程》的要求对“三无”人员进行处理。

4.1.5对小区内的装修工程进行监管，对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装修工程进行管理或制止。

4.2治安巡逻的基本任务

4.2.1预防和制止以下违反治安管理的行为及犯罪行为:

a)预防和制止以下扰乱公共秩序的行为;

--扰乱小区的秩序，致使工作、、生产、营业不能正常进行;

--扰乱小区内的穿梭巴、村巴等公共交通工具上的秩序;

--结伙斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女或者进行其他流氓活动的;

--捏造或歪曲事实，故意散布谣言或者以其他方法煽动扰乱小区生活工作秩序的;

--谎报险情，制造混乱的。

b)预防和制止以下妨碍公共安全的行为:

--非法携带、存放枪支弹药或者其他违反枪支管理规定的行为;

--违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定，生产、销售、储存、运输、携带或使用危险物品的行为;

--非法制造、贩卖、携带匕首、三棱刀、弹簧刀或者其他管制刀具的;

--未经批准安装、使用电网的;

--行人通行的地方施工，对沟井坎穴不覆盖防护板、标志、防围的或者故意损毁、移动覆盖防护板、标志、防围的。

c)预防和制止以下侵犯他人人身权利的行为:

--殴打他人，造成轻微伤害的;

--非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的;

--公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的;

--虐待家庭成员、受虐待人要求处理的;

--写恐吓信或者其他方法威胁他人安全或者干扰他人正常生活的;

--胁迫或者诱骗不满18岁的人表演恐怖的、残忍节目，摧残其身心健康的;

--隐匿、毁弃或者私自开拆他人的邮件、电报的。

d)预防和制止以下妨碍社会管理秩序的行为:

--明知是赃物而窝藏、销毁、转移或者明知是赃物而购买的;

--倒卖车票、船票、文艺演出或者体育比赛入场票券及其他票证的;

--违反政府禁令，吸食*、注射*等毒品的;

--偷开他人机动车辆的;

--故意损毁路灯、邮筒、公用电话或其他公用设施的;

--违反小区规定，破坏草坪、花卉、树木的;

--违反小区规定，在住宅小区内使用音响器材，音量过大影响周围居民的工作或休息，不听制止的。

e)预防和制止违反消防管理的行为:

--在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的;

--故意阻碍消防通道或扰乱火灾现场秩序的;

--拒不执行火场指挥，影响灭火救灾的;

--指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的;

--违反消防安全规定，占用防火间距或者搭棚、盖房挖沟、砌墙堵塞消防车通道的;

--埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用，经公安机关通知不加改正的。

f)预防和制止违反户口或居民身份证管理、出租屋管理的行为:

--假报户口或者冒用他人户口证件、居民身份证的;

--故意涂改户口证件的;

--出租屋或床铺供人住宿，不按照规定申报登记住宿人户口的。

4.2.2保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。

4.2.3维护小区交通秩序。

4.2.4协助小区内住户的报警。

4.2.5为行人、住户指引带路，救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮助遇到困难的残病人、老人和儿童。

4.2.6受理拾遗物品，设法送还失主，或送交公共事务部。

4.2.7巡视小区内的安全防范情况，提示公司的有关部门、商铺、住户，清除隐患。

4.3治安巡逻工作的检查

4.3.1治安巡逻员对小区内的违章停车、违章行使进行检查。

4.3.2治安巡逻员对管辖区域的治安死角、重点部位进行检查。

4.4巡逻工作的记录存档

4.4.1治安巡逻员将巡逻中发现或处理的情况认真详细的记录在《治安巡逻签到表》内。

4.4.2治安组长将本次的情况收集并记录在《治安应急分队一日情况汇总表》、《值班情况记录本》内。

4.4.3治安应急分队班长对《治安巡逻签到表》、《治安应急分队一日情况汇总表》、《值班情况记录本》的记录内容进行审批后，交保安内勤存档、保管，保存期两年。

5.0记录

5.1《治安巡逻签到表》

5.2《治安巡逻登记表》

6.0相关支持文件

《出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理标准作业规程》

物业辖区报警中心管理作业规程制度：物业辖区灭火预案标准

物业辖区灭火预案标准作业规程(二)

1.0目的

规范制定灭火预案的工作程序，确保灭火预案的有效性、实用性。

2.0适用范围

适用于物业管理公司各辖区重点防火部位灭火预案的制定。

3.0职责

3.1消防管理中心主管负责制定辖区重点防火部位的灭火预案。

3.2消防管理中心班组长负责灭火作战计划图的绘制。

3.3消防管理中心组长负责根据灭火预案的内容具体组织演练。

4.0程序要点

4.1制定原则

4.1.1适用性原则。制定的灭火预案要符合实际情况。

4.1.2有效性原则。制定出的灭火预案在发生火警、火灾的处置实施时能收到良好的效果具有实用性。

4.1.3可操作性原则。制定的灭火预案要符合公司的实际情况，确实可行。

4.2重点防火部位

4.2.1大楼公共娱乐场所。

4.2.2超高层建筑。

4.3灭火预案的制定

4.3.1消防管理中心主管根据小区的发展情况，小区火灾特点及火险隐患较大的部位确定重点防火部位，并进行标识，在每年12月10日前制定完毕小区重点防火部位灭火预案(或进行修订)，并报公司审批。

4.3.2灭火预案应符合下列要求:

a)符合消防管理中心器材准备情况;

b)有具体的组织实施时间;

c)有具体的演练经费预算;

d)有灭火预案演练的责任人;

e)须经公安消防队审核通过和备案。

4.4基本情况

4.4.1周围情况(某小区):

a)公共娱乐场所的两侧均设有走火安全疏散楼梯，毗邻单位均设有防火分区或防火隔物，会所有较好的逃生和自救环境，可直接选择高空滑绳自救和高空缓降器救人;

b)高层建筑的两侧设有疏散走火楼梯，毗邻建筑较远，楼层各单位间设有防火分区和防火分隔物，楼顶设有防排烟系统进行排烟和抽风。因楼层较高，给逃生和自救带来困难，必要时可以沿下水管道下滑进行自救和逃生。

4.4.2水源情况:

a)大酒店一楼水泵房和楼顶设有生活用水水池，可转化为消防用水，东西两侧每层楼均设有4个消防接合器，距大楼10米处的地面消防栓可直接向大楼供水;

b)会所每层楼通道均设有两个室内消防栓，首层前面有游泳池可直接转为消防水池，有3个消防接合器及1个地面消防栓向大楼供水;

c)大酒店、会所的内部装修材料是防火阻燃的建筑材料，部分仍属于燃烧材料，耐火极限为二级，其中如卡拉ok，装修空间小、顶棚低，大部分属可燃材料，一旦发生火灾，燃烧速度很快。

4.4.3物资性质:

a)大酒店、会所大楼内均存有不同性质的物资，大部分属易燃或可燃物资，燃烧速度快，着火点低;

b)高层住宅取，只存放放一些家庭日常用品，物质单一、量少。一般不易着火。

4.4.4单位消防组织与装备:

a)消防组织及相关部门职责:

--以消防管理中心为主的战斗队组织指挥火警、火灾的扑救，各消防员均有明确的职责和分工;

--成立以保安部为主的义务消防队负责疏散抢救被困人员，转移贵重物资、技术资料，交通管制和安全警戒;

--机电维修部主管指导电工开启相关自动灭火设备，保证消防供水和应急照明;

--重点防火部位营业部门的负责人指导员工转移物资，协助疏散顾客。

b)消防装备:

--消防管理中心可铺设水带供水;

--重点防火部位安装有自动灭火系统，能施放药剂自动灭火;

--自备手提式、推车式“1211”灭火器，能扑灭小型和初期火灾。

4.4.5火灾危险性及火势发展特点:

a)在大酒店，会所营业取厨房内都存放有液化气瓶，大酒店仓库有很多可燃物资，一旦着火，火势猛烈，会引起爆炸危险及人员伤亡。一般在5分钟内难以控制的火势会给扑救带来很大困难;

b)高层建筑的电梯井和各种管网井底直通楼顶，发生火灾时，火势迅速向上蔓延，燃烧速度快，加上高层建筑楼层较高，供水压力不足，给扑救带来很困难。

4.4.6灭火措施:

a)在公共娱乐场所装有防火门及防火卷帘，应急处理时先关闭防火卷帘，把火势控制在着火区域;

b)正确运用灭火方法(冷却法、窒息法、隔离法、抑制法)，灵活掌握战术方法(堵截包围、内外夹攻、上下合击、重点突破、分片消灭等);

c)正确选择铺设水带线路和架设消防梯，水枪手选择着火源较近猛烈射水;

d)正确运用灭火器从不同方位施放药剂，主攻着火源和燃烧猛烈处。

4.4.7注意事项:

a)防构建筑物倒塌伤及人员;

b)防死火复燃，火灾扑灭后应反复检查，彻底消除火种，必要时可留人看守;

c)防人员中毒窒息，灭火和疏散时应戴好防毒面具，以免烟雾和有毒燃烧产物过量而引起窒息;

d)防爆炸，有爆炸迹象应迅速撤离火灾现场。

4.4.8灭火作战计划图(平面图)。由消防管理中心班长绘制重点防火部位灭火作战计划平面图，贴在每个消防控制中心或存档备案。

4.4.9审批意见:

a)重点防火单位签署意见。由重点防火部位所在单位的负责人签署意见;

b)公司总经理审批意见;

c)送公安消防队备案签署审批意见。

4.5应用

4.5.1制定的灭火预案要在消防演习中体现，按照具体制定的重点防火部位灭火预案的内容，定期组织演练。

4.5.2在消防培训中要体现出灭火预案的内容，由消防管理中心组长定期组织训练。

4.5.3在发生火警、火灾应急处理时，能根据预先制定的灭火预案展开灭火战斗。

4.6修订。根据灭火预案在消防培训、消防演习和应急处理中的实际应用情况，由消防管理中心主管根据演练效果组织讨论，对原制定的灭火预案中无法具体操作的部分进行修改。

4.7消防管理中心主管监督填写灭火预案的相关记录，归档管理，长期保存。

5.0记录

5.1《灭火作战方案》

5.2《灭火预案》

6.0相关支持文件

6.1《防火管理标准作业规程》

6.2《消防演习标准作业规程》