物业小区电梯设备维修保养工作规程制度（优选10篇）

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度

物业小区电梯设备维修保养工作规程

1.0目的

保障电梯设备处于良好的工作状态，确保电梯设备得到及时维修保养，为顾客提供舒适安全可靠的电梯运送服务。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电梯设备维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电梯设备维修保养工作的计划、组织和督导工作。

3.2工程部领班负责电梯设备维修保养工作的实施和检查工作。

3.3工程部技工负责电梯设备维修保养工作的实施、巡查和记录工作。

3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯维修保养工作。

4.0工作程序

4.1维修保养工作注意事项:

4.1.1维修保养时在电梯基站门口处放置"电梯检修，暂停使用"告示牌，关好厅门或用护栏挡住入口处。

4.1.2给传动门机加油、清洗或观察钢丝绳等情况时必须关闭电梯电源，在轿顶工作或需开动电梯观察时，应选择安全地方站立。

4.1.3在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣动的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身。

4.1.4在轿顶上检修，必须按下轿顶检修箱上的检修开关;以及在轿顶上需长时间维修保养时，应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口另一脚站在轿顶或在轿厢内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到井道检查电梯。

4.1.5在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如需同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

4.1.6操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

4.1.7操作时如果需轿内人员配合进行时，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。

并收回工具材料，清洁工作现场，撤除所有告示牌或护栏等。

4.2每三个月1次维修保养内容:

4.2.1检查曳引机减速箱有无异常响声，联轴器弹性圈有无损伤，螺栓有无松动等，如有则需加油或更换或拧紧。

4.2.2检查制动器组件是否润滑良好、动作灵活，固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固，如有则需加油或拧紧;制动器工作温升是否超出60度时，则需检查原因或暂停使用，并对故障进行排除。

4.2.3门机电机碳刷磨损是否超出规定，是否磨损变形，否则需更换;限速器旋转销加油，限速器轮、张紧轮槽有无异常磨损，钢丝绳应无断丝、无油污，限速器夹绳钳口处应无油污、异物、螺栓无松动，如有则需做必要的调整、清洁、拧紧。

4.2.4张紧装置动作是否正常，限位开关是否处于正常位置，如有则需做调整或复位。

4.2.5检查安全钳传动连杆动作是否灵活，安全钳楔块与导轨的间隙是否正常，如有则需做加油或调整，安全钳钳口应清洁无油污。

4.2.6检查控制柜内各元器件，包括接触器、继电器等动作是否正常，有无异常声响，触点有无拉弧、熔焊等，如有则需调整、维修或更换;各仪表信号指示是否正常，熔断器、调速电阻等有无松动发热过大，如有则需更换、调整，排除故障。

4.2.7机械选层器钢带有无断齿、开裂或损坏，各传动机构动作是否灵活，电气触头或开关触点是否良好，如有则需更换或调整;清除轿厢门、门厅门导轨的灰尘、油污，检查各门厅门、轿厢门锁接触是否良好，轿厢主控器、招梯面板按钮、开关操作是否灵活，如有则需维修或更换，门锁转动部位应加油。

4.2.8检查自动门传动机构、安全触板传动机构是否正常，螺钉定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤、老化，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、门锁接点等有无损坏、积尘;各转动轴应加油。

4.3专业电梯公司维修保养工作规程:

4.3.1电梯公司专业维修保养小区电梯设备需遵守与物业公司签定的《电梯设备维修保养合同》;

4.3.2维修保养小区电梯设备时应严格按照相关的电梯维修保养规范和标准进行施工作业，保证电梯设备通过技术监督局的检验，并顺利取得电梯使用合格证书;

4.3.3对电梯设备进行维修保养时需先得到工程部主管同意，且尽量安排非电梯使用高峰进行，电梯设备抢修不受时间限制;

4.3.4工程部电梯工或领班需积极协助配合电梯公司完成电梯的维修保养或抢修工作

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：物业小区电梯设备运行检查

物业小区电梯设备运行检查工作规程

1.0目的

保障电梯设备处于良好的运行工作状态，确保电梯平稳安全可靠运行，为顾客提供舒适安全电梯运送服务。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电梯设备运行检查工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电梯设备运行检查的管理和督导工作。

3.2工程部领班负责电梯设备运行检查的实施和检查工作。

3.3工程部技工负责电梯设备运行检查的实施、巡查和记录工作。

3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯运行检查工作。

4.0工作程序

4.1操作运行工作规程:

4.1.1顾客如有大量或大件货物运送，使用电梯需到物服中心申请电梯手动操作运行，经物服中心同意，通知由工程部电梯工执行，或指派工程部其他人员执行手动操作运行电梯，手动操作电梯运行完成后需恢复自动状态，并做好相关记录;

4.1.2运送货物占用电梯时间超过1小时需得到客服中心主管同意，超过2小时需报物服中心主任同意;

4.1.3电梯运送货物手动操作运行或维护保养时由工程部主管通知客服中心，由客服中心通知受影响的顾客，并在电梯口放置"电梯检修，暂停使用"等告示牌;

4.1.4做好相关的记录。

4.2巡视检查工作规程:

4.2.1每天应对小区内所有电梯的主要部分至少巡视一次;

4.2.2检查通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置;

4.2.3检查曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响;

4.2.4检查轿厢内照明、风机、通信是否正常，检查操控面板、招梯面板各按钮和指示是否正常， 各继电器、接触器动作是否正常、有无异常声响，变压器、电阻器、电抗器温度是否正常， 有无过热现象;

4.2.5检查门厅门、轿厢门是否启闭灵活顺畅，门导槽内是否有异物堵塞，检查门厅门、轿厢门等安全开关、限位开关装置是否正常;

4.2.6检查机房内控制柜、电机等发热是否正常，各传动机构是否松动、漏油;曳引电机有无异常噪音或气味， 温度是否过高， 曳引电机轴承是否需要加注润滑油， 减速箱是否需要加注润滑油， 油色、油位是否正常， 联轴器是否牢固可靠， 螺栓是否松动;

4.2.7检查制动器动作是否正常， 制动线圈是否过热， 制动轮上是否有油污，曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机补偿链等运行是否正常， 有无异常声响;

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：物业小区电气设备维修保养

1.0目的

按规范对电气设备进行有效维修保养，减少电气设备故障的发生，为顾客提供稳定可靠的电源。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。

3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。

3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。

4.0工作程序

4.1制定维修保养计划:

4.1.1工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况， 于每年12月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表， 报物服中心主任和工程技术部审核，维修保养计划的内容应包括:维修保养项目、使用材料及主要零部件，计划时间、责任人、外协方(如必要)、预计费用等;大、中修计划公司总经理审批后执行;

4.1.2运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况，每月25前制定下月电气设备维修保养计划，报工程主管修改审核，由物服中心主任审批后执行;

4.1.3运行和维修领班根据电气设备实际运行情况，每周五制定下周日常维修保养计划，报工程部主管审批，并向物服中心主任汇报。

4.2日常维修保养:

4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成，维修保养应遵守安全操作规程， 并且不能影响正常的供电，必要时须向工程部主管报告;

4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等，打扫卫生、保持干净;

4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换，恢复原有精度;

4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换，恢复至原有状态，需停电维修的，必须事先报告工程部主管;

4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换，恢复原有功能;

4.3月度维修保养:

4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并根据月度维修保养计划内容逐一完成，重点是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘，检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、电缆接头，检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线，做好相关的记录;

4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项的规程，并完成2项中所列的维修保养内容，做好相关的记录。

4.4年度维修保养:

4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并根据年度维修保养计划内严格执行完成，年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行;同时避开节假日时间， 并且采取分段分项施工的办法， 做到不影响顾客的正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知，同时在宣传栏内公示，并要求各部门做好停电期间各种准备;

4.4.2年度维修保养作业之前必须做好充分准备， 包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等， 经物服中心主任和工程部主管审核确定;

4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行， 发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改措施， 直至合格;

4.5电气设备临时故障的排除和维修

4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障， 必须迅速报告班长或工程部主管，并做好相关的记录;

4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后，立即组织工程技术人员到现场， 分析故障原因， 然后决定故障排除和维修方案。

4.5.3故障排除和维修时需停电的， 工程部主管必须报告物服中心主任，并报告停电时间，要通知做好发电准备工作(如有发电机的)， 保证应急设备的用电;

4.5.4一般故障排除不超过半个小时， 超过半个小时的， 应采取临时措施向停电顾客提供临时电源;

4.6变压器保养

4.6.1先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行;

4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，确认断开位置后，合上高压侧的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜;

4.6.3逐级断开配电柜上的负荷开关;

4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关，并拉下隔离刀阀，在手把悬挂"有人操作，禁止合闸"的标识牌;

4.6.5断开待保养变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂"有人操作，禁止合闸"的标识牌;

4.6.6逐级合上配电柜上的负荷开关;

4.6.7开门进入干式变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象，有破损的应进行更换;

4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，用手感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，拌上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝;

4.6.9用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘，用吸尘器清洁变压器内部的灰尘;

4.6.10断开待保养变压器高侧压的接地开关，用2500v摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线，测试完毕后，进行放电;

4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门;

4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌;

4.6.13合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运转情况;

4.6.14保养情况详细记录在《变压器保养记录表》上。

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：物业小区发电机运行检查

物业小区发电机运行检查工作规程

1.0目的

密切监视发电机运行，保障发电机处于良好的运行状态，确保发电机输出稳定正常的电压，为顾客提供必要的应急电源。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的发电机组。

3.0职责

3.1工程部主管负责发电机组运行的组织和督导工作。

3.2工程部领班负责发电机组运行的实施和检查工作。

3.3工程部技工负责发电机组运行的实施、巡查和记录工作。

4.0工作程序

4.1开机前的检查工作

4.1.1断开发电机组的自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于"停止"位置。

4.1.2检查润滑机油油位在正常刻度位置，不能过高，更不能过低。

4.1.3检查冷却水箱中的水位，水位应在散热水箱盖下50毫米位置。

4.1.4确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏，并且到引擎的管路畅通。

4.1.5检查蓄电池的端电压应是dc24v，检查控制面板上是否有警告符号指示。

4.2手动启动

4.2.1将控制屏上的选择开关置于"停止"位置。

4.2.2当市电停止时，拉下配电房市电联络开关。当试验发电机时，断开发电机的自动空气开关。

4.2.3打开送电机(未与发电机联动的)

4.2.4将控制屏上选择开关置于"手动"位置，发电机组将启动发电。

4.3自动启动

将控制屏上的选择开关置于"自动"位置，当市电停电或将配电房市电联络开关断开时，发电机将自动启动发电。当市电停柴油发电机应急供电时，值班电工应密切监视运行情况，并每隔1小时进行一次运行记录，行情况填写于《发电机组运行记录表》。

4.4停机

4.4.1自动状态下的停机

当市电恢复正常后，电源输出到发电机房应急电源配电柜上，工作电源(市电电源)"断路器"自动合闸，联锁应急电源"断路器"分闸，柴油发电机空载运转三分钟后自动停止。

4.4.2手动状态下的停机

4.4.2.1先切断后端负载，再断开发电机自动空气开关。

4.4.2.2发电机空载运转3-5分钟后，把发电机控制屏上的转换开关置于"停止"位置。

4.4.2.3关闭送风机(未与发电机联动的)

4.4.2.4检查一切正常后，将发电机控制屏上的选择开关置于"自动"位置，合上发电机自动空气开关。

4.6运行操作检查事项

4.6.1首次启动或在更换机油或机油滤清器后启动发电机时，应在发电机运转数分钟后停止并等待15分钟，待机油回到机油盘中后，再次检查发电机机油平面，如不够予以添加，使滑机油油位在正常刻度位置。

4.6.2发电机与变压器严禁同时运行。发电机严禁向市电反送电(并车)。

4.6.3事故母线上的电气联锁与机械闭锁不得随便调整。

4.6.4排烟颜色是否正常，是否有漏油(机油、柴油)、漏水现象。

4.6.5机油压力冷却水温是否正常。

4.6.6频率偏差是否较大。

4.7发电机巡视检查

4.7.1巡视检查每小时一次，遇有异常情况应增加巡视次数。

4.7.2巡视机油、燃油是否充足。

4.7.3巡视蓄电池电压、电能液是否充足，外观有无锈蚀、积水。

4.7.4巡视冷却水是否充足。

4.7.5巡视油箱、水箱机身有无渗透漏，传动皮带是否正常。

4.7.6巡视控制面板显示是否正常，有无报警信号，处于正确位置。

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：花园物业小区巡逻岗

花园小区巡逻岗工作规程

1.0 目的:全方位监视和巡查小区，保证小区的安全和良好秩序。

2.0适用范围:巡逻员岗工作。

3.0 作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》和《护卫员交接班制度》要求，做好上岗执勤的准备工作和交接班工作。

4.0 作业规程:

4.1 值班制度:

4.1.1实行三班轮流，二十四小时全天候值班制:早班8:00到16:00时，中班16:00时到0:00时，夜班0:00到次日8:00。特殊情况可由管理处自行调整。

4.1.2 早、中、晚三班每十天轮换一次，即:每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可由管理处自行调整。

4.2 巡查岗执勤情况

4.2.1本班执勤中遇到疑难问题时，巡逻员应立即到场，按有关规定处理，不能解决时，报管理处处理，并做好记录。

4.3 巡楼

4.3.1 巡逻岗按巡逻路线图巡楼，巡楼时15层以下楼宇不准乘电梯上下，从一个单元上楼至另一个单元下楼。从上至下认真仔细地巡视每层，发现不安全因素或问题及时处理，并在《小区管理日志》上做好记录，处理不了的采取措施及时报上级领导联系，力争尽快处理，如本班处理不完可交下一班护卫员跟踪至情况处理完毕。

4.3.2 巡查电梯机房和水箱等门边暗角，发现不安全因素报护卫主管并及时和维修人员取得联系，力争尽快处理，并在《小区管理日志》上做好记录，如本班处理不完可交下一班护卫员跟踪至情况处理完毕。

4.3.4 每巡查至签到处签到一次，早班签到一次，中班签到一次，晚班签到两次。

4.3.5 巡查每层楼时，要眼睛多看有无异常情况，耳朵多听有无异常响动，鼻子多嗅有无异常气味等等，当发现有顾客室内冒烟并伴有焦糊味，歹徒撬门打劫行凶，可疑人员在楼道徘徊，室内有水溢出门外，顾客房门大开，呼叫无人应答，顾客室内有打闹、哭叫、呼救声等情况时，应立即采取行动，按《应急处理程序》处理。

4.3.6及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损，若有损坏或异常情况要填写《巡楼登记表》，立即处理，处理不了的由护卫主管报管理处处理，并跟踪处理结果。

4.3.7仔细巡查地下室各机房重地，包括:发电机房、水泵房、高低压配电房、消防控制中心等重点部位，发现不安全因素，迅速与值班人员取得联系， 及时消除隐患。特别是台风暴雨期间，更要加强巡查，做好应急准备工作。

4.4 巡检车库(场)

4.4.1指挥车辆慢速行驶，引导车辆停在指定车位，严禁乱停乱放，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，及时进行查处纠正，并在《小区管理日志》上做好记录。

4.4.2一旦发现有形迹可疑人员、斗殴事件或醉酒者、精神病人等情况，按《应急处理程序》有关规定处理。

4.4.3 随时详细检查车辆车况，发现漏水(油)，未关好车门(窗)或未上锁等情况及通知车主处理，并在《值班记录表》、《小区管理日志》上做好记载，及时报告护卫主管处理。

4.4.4 随时清点车辆并和道口岗亭取得联系，核对数量，确保车辆安全。

4.4.5严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告护卫主管或管理处及时处理，避免发生交通事故。

4.4.6每月至少启动检查一次防火卷帘门，每班及时检查消防栓和灭火器等防火(盗)设施，发现异常情况须在《小区管理日志》上做好记载并及时处理，处理不了的由护卫主管及时报管理处立即处理。

4.4.7 禁止用消防水源洗车，经劝阻不听者按《应急处理程序》有关规定处理。

5.0相关文件与记录

qr-031《小区管理日志》

qr-019aq《值班记录表》

qr-002aq《巡楼登记表》

wi/aq-018《护卫员服式及着装规定》

wi/aq-010《护卫员交接班制度》

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：花园物业小区道口岗

花园小区道口岗工作规程

1.0目的:确保人员、车辆出、入安全有序，停放车辆不丢失、损坏。

2.0适用范围:道口岗工作。

3.0作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》和《护卫员交接班制度》要求，做好上岗执勤的准备工作和交接工作。

4.0作业规程:

4.1值班制度:

4.1.1实行三班轮流，二十四小时全天候值班制:早班8:00到16:00，中班16:00到0:00时;晚班0:00到次日8:00时，特殊情况可由管理处自行调整。

4.1.2 早、中、晚三班每十日轮换一次，即:每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可由管理处自行调整。

4.2车辆进场

4.2.1 当有车进入时，道口值班员应立即开启道闸，走近车辆并向司机敬礼。

4.2.2 当司机开启车窗时，说:"请先生(小姐)领取停车卡。"

4.2.3 当司机手接过停车卡应说:"请保管好停车卡。"

4.2.4指挥车辆进入。

4.2.5在打卡发证的同时，应迅速在《机动车停车场车辆出入登记表》上准确填写各栏目。

4.2.6当免费车辆进入停车场时，值班员应主动开启道闸敬礼。

4.2.7使用ic智能管理系统的营业性车库(场)，当持有ic月卡的顾客驾驶车辆进入时，值班员应协助车主做好刷卡工作。对顾客因故未携带ic月卡驾车进入，值班员可手动开启道闸，同时在车辆出入登记本上做好记载，提醒顾客尽快补打卡，并做好交接工作。

4.2.8对外来临时停放的车辆，值班员须按要求发放出入卡或ic卡，同时做好记录。

4.2.9 对进入封闭式小区停车场的外来车辆，值班员还应认真询问其所到楼座，请其出示有效身份证件，并在《来访登记表》上做好记录。

4.2.10凡进入管理处辖区内的车辆，值班员要认真检查车辆外观，一旦发现有破损情况，应及时向驾驶员指出，并在《机动车停车场车辆出入登记表》上做好记录，请驾驶员签字确认。

4.2.12对于临时进场停放的车辆，值班员要主动提醒驾驶员按规定的行驶路线、停车位行驶停泊。

4.2.13对于外来车辆强行进入，值班员应耐心解释，按《应急处理程序》有关规定执行。

4.2.14 当有公、检、法、军、警及政府部门执行公务的车辆要求进入小区时， 应在查证核实后放入。

4.3来人来访登记

4.3.1 顾客、公司领导及员工进出本小区不用登记。

4.3.2 当有顾客出小区时，应主动点头微笑，并用"您早!""您好!""早晨!""早晨好!"等以示问候;当有顾客进小区时，应主动点头微笑，并用"您回来啦!""您下班啦!""您好!"等话语表示迎接和问候。

4.3.3 对外来客人(包括顾客的亲友、各类访客、维修作业人员、员工的亲友等)一律实行进、出小区登记(或存、取)有效身份证件制度。

4.3.4 当有客人来访时，应主动点头微笑示意，并用"先生(小姐)，您好!请问您拜访哪位住哪层/哪座" "请您出示身份证件登记。" "请您用对讲与您朋友联系一下。" "对不起，让您等候了，谢谢合作，请上楼。"" 对不起，实行验证登记是我们的工作制度，请您谅解"等话语予以提示或表示歉意。

4.3.5 准予登记的有效证件，特指有效期内的身份证、暂住证、回乡证和贴有照片并加盖公安机关印鉴的边境证等。

4.3.6 认真核对证件和持有人是否相符，若不符则不予登记并禁止进入。

4.3.7 来访客人必须说准所找顾客的姓名及楼、座、房号等，必要时须用对讲与顾客通话确认后方可登记进入或由巡逻护卫员陪同进入。

4.3.8 当顾客带有亲友或访客时，应有礼貌地请其出示有效身份证件予以登记，并向顾客做好必要的解释工作，以消除顾客的不满情绪。

4.4 车辆出场

4.4.1 使用出入卡管理的营业性车场，值班员应在车辆驶出时看清车牌号，并迅速赶到道闸前。

4.4.2 当车停在道闸前，司机开启门窗时，值班员立正敬礼。

4.4.3 接过停车卡时，说:"谢谢!"

4.4.4 值班员仔细核对停车时间和司机、车辆，确认无误按规定收费。

4.4.5 迅速开启道闸指挥放行。

4.4.6 若后面有紧随车辆驶出，应立即挡在紧随车辆前示意停车，若两人值班，另一值班员应迅速将车挡放下，将上一辆车的停车卡放好，再按上述规程处理下一辆车的放行，但敬礼时应说:"对不起，让您久等了!"

4.4.7 在收卡收费时，若两人值班，另一值班员应迅速在《机动车停车场车辆出入登记表》上准确地登记各栏目。

4.4.8在采用ic卡管理的车库(场)，护卫员发现有车辆要驶出时，应立即看清车牌号，做好准备，必要时协助车主刷卡。

4.4.9认真察看电脑，核对刷卡车辆是否与电脑记载的内容相符

4.4.10通过电脑分辨是否临时停车，并回收临时ic卡。

4.4.11停车场的离场车辆未携带出入卡、ic卡的，应请其到管理处办理有关手续，凭管理处出具的放行条按要求填写《机动车停车场车辆出入登记表》后方可放行。但事后管理处须尽快调校电脑。

4.4.12对驶离道口的客货车，应按规定检查有无携带贵重物品，如有则按《物品出入管理规定》执行。

4.4.13营业性停车场的临时停车超过一个收费时段需要加收停车费的，应将计时卡交司机核对，请其补交费用。验证完毕交清停车费用后，方可放行。

4.5其他

4.5.1 本公司的车辆出入下属管理处车场不发卡不收费。

4.5.2对丢失停车卡(证)的车辆出场，应询问车辆进场时间，所属单位(车主)名称及联系电话，查验车主身份证，驾驶员身份证/驾驶证，车辆行驶证，车辆进场记录确认无误后，认真填写《失卡车辆放行记录表》，并请车主在车主承诺栏签名后方可放行。

4.5.3 对尾随出入的车辆，应示意其停下，若遇强行进出者，按《应急处理程序》有关规定执行。

4.5.4 无车辆进出时，车挡器应处于闭合状态，只在车辆进出时才予开启，待车辆完全进出道口后，方可放下车挡器。必须确保不因道闸的开启、闭合对进出车辆与人员造成伤害。

4.5.5 若有由公司(管理处)领导陪同到小区检查、参观、学习的人士，应立即敬礼，以示欢迎，并热情回答客人的询问。等客人离开后，将来访人数、单位、职务等情况记录清楚，备

查。

4.5.6 当外来人员出小区时，护卫员应及时核准，说"谢谢合作!""再见!""慢走!"等，并记载离开时间。

5.0相关文件与记录

wi/aq-010《护卫员交接班制度》wi/aq-017《护卫员礼仪规定》

wi/aq-019《护卫员服式及着装规定》wi/aq-028《物品出入管理规定》

wi/aq-036《应急处理程序》

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：物业小区供水设备运行和维修保养

物业小区供水设备运行和维修保养工作规程

1.0目的

对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作，减少故障的发生，确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作的计划、组织和督导工作。

3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作的安排和实施工作。

3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。

4.0工作程序

4.1水泵运行工作规程

4.1.1启动泵前检查

4.1.1.1手动检查，用手转动联轴器，感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响;

4.1.1.2轴承检查，检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量，油位是否符合标准线;

4.1.1.3阀门检查，吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开;

4.1.1.4仪表检查，电流表、电压表是否处在合适位置，压力表等是否正常;

4.1.1.5外部条件检查，供配电设备、电动机是否完好，周围环境是否正常;

4.1.1.6排除空气，将排空阀打开，观察流水中无空气冒出后，再关闭排空阀。

4.1.1.7阀门操作

a、开关阀门需根据方向均匀用力，关闭阀门后要回转半圈以防卡死;

b、用工具开关阀门需使用相应规格工具，以防过力损坏阀门。

4.2水泵运行检查规程

4.2.1察看仪表，水泵、电机，水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作，对每一个水泵来说，都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化，要仔细检查异常原因。

4.2.2声响和振动，水泵电机在正常运行时，机组应该平稳、声音应该正常，连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动，原因很多，要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因，需及时排除。

4.2.3注意温升，泵与电动机轴承温升一般不得超过周围温度35℃;最高不超过75℃，如感到烫手，就要停车检查。

4.2.4观察滴水，填料函处一般以每分钟10滴左右速度滴水，如果填料处发热不滴水，说明填料压得太紧，应将压盖放松;如果填料处漏水太多或进气，说明太松，则可将填料再旋紧些。

4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作，运行中应该注意变频控制的供水系统中，水泵能否正常切换运行。

4.3水池、水箱清洗规程

4.3.1通知，

4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。

4.3.1.2物服中心在计划实施前24小时出停水告示，通知顾客。

4.3.2放水，为确保用户的正常供水，水池放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时进行(具体时间可视水池大小确定)，并记录开始放水时间和结束放水时间。

4.3.3二次供水清洗、消毒程序

4.3.3.1工具用具的准备:扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。

4.3.3.2安全须知

a、电源:水池内作业光源要用36v以下安全电压工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开关。

b、缺氧:有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差，可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间。

c、注意事项:在清洗水池的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水池内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧，要马上离开水池，用

4.4水池、水箱维护规程

4.4.1每半年清洗水池一次;每半年检查或更换水池管道过滤网。

4.4.2每周清扫水池顶面，水箱及连接设备上的尘土。

4.4.3每年更换水池进水阀门密封填料(盘根)。

4.4.4每年对水池防虫网，水池盖及消防水箱盖刷漆一次。

4.4.5认真做好维修保养记录。

4.5取水样送检程序

4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。

4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。

4.5.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。

4.5.4在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果报告单》交物服中心文件管理员存档。

4.5.5如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时，应由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱)，必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。

4.5.6认真做好维修保养记录。

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：物业小区保安督察巡检

物业小区保安督察巡检工作规

一、目的:

督察巡检其目的是加强物业公司保安队伍作风纪律，岗位正规化建设，在各物业小区树立一支"文明之师威武之师"保安新形象。

二、适用范围:

适用于公司各小区保安队的各项工作检查。

三、督察队职责:

1、公司及部门领导负责巡检组织安排，监察巡检过程的合理性，有效性，并对督察队员工作质量进行考评;

2、各小区管理处主任或保安队长协助负责巡检分工记录工作

3、专职督察队员负责督察工作实施，处理结果，统计、反馈、跟踪工作。

四、巡查管理办法:

1、巡检的组织:专职督察队由4-5人组成，由专职成员李知勋，周清文，司机兼职，公司领导，各小区保安队长或管理处主任轮流协助执行。

2、巡检时间:每月不少于10-12次，每周不少于2-3次，不定期，不定时进行。

3、巡检内容:(见附表1)

a查岗查哨

b安全防范

c消防管理

d车辆检查

e仪表仪容

f卫生检查

4、巡查的方法

a采取随时检查的方法

b查看各类值班登记表的填写

c采取眼看，耳听等感觉行为的查看办法

5、执行巡检人员须及时填写巡检记录表(附表2)

五、巡查结果的处理

1、检查违规处理

(1)、巡查过程中，发现有违章值勤人员犯一般过失的给予当场批评指正，对当事人2次犯同类一般性过失的，按相应扣款办法处理。

(2)、值勤人员值勤时犯了严重过失的，按保安大队制定的保安违规扣款细则(附表3)进行处理。

(3)、巡查人员填写回执条(附表4)对违规队员所违反的那一条由当班班长负责签收，由班长转交管理处队长、主任结合违规人员日常工作的表现进行处理。

2、巡查人员在巡查各小区处理问题武断造成其他负面影响，由公司领导给予从重从严处理。

3、巡查结束后，对不合格的服务当场反馈给当值负责人，说明违规具体的原因，指明正确的改进方法，并协同研究应采取的纠正和预防措施。

4、巡检情况须及时以书面形式呈交主管部门(服务质量管理部，保安大队)主管部门对巡检情况进行汇总，然后以简报形式向各管理处通报，及时纠正和预防，杜绝类似的问题在其它小区发生。

5、主管部门对于巡检中发现带有普遍性的不合格项，必须对其进行纠正，作出预防措施报告，向公司分管领导汇报，经审核后通知各管理处执行。

六、文件和记录

1、巡查汇总表

2、巡检记录表

3、保安违规扣款细则

4、保安违规回执条

编制审核

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：物业小区固定岗保安

物业小区固定岗保安工作规程

一、目的与适用范围

本规程规定了固定岗的职责和工作方法，以确保小区的

安全。

适用于小区固定岗保安。

二、职责

1、保安员熟悉责任范围内人员情况。

2、管理处主任、队长及保安班长负责检查督促。

三、工作规程

1、人员出入管理

(1)保安员上岗1个月内，须熟悉本区内住户的基本情况。

(2)当发现双手提(拿)着重物的业主进出大门有困难时，应

主动提供帮助。

2、来人来访(门岗)

(1)、装修、维修人员凭有效出入证明(卡)进、出大门，谢绝推销或其他闲杂人员进入。

(2)来访人员须明确说出所找业主的姓名、楼座等，必要时可用对讲机通话，确认后登记进入。

(3)若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士，应立即起立敬礼。然后，将参观人员的人数、单位等情况记录清楚，备查。(4)若遇不愿出示证件强行进入，强行在禁止停车地方停车，乱堆放垃圾等，可采用以下方法:

a、纠正违章时，要使用礼貌规范服务用语，以理服人

b、对不听劝阻、蛮横无理者、甚至打骂保安员的要查清姓名、身份、如实记录，向管理处主任和队长汇报

c、发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和原则

d、若社会上的人来小区故意扰乱、不听劝告、自行其事、情节严重报公安机关依法处理

(5)对车辆进出严格实行发收卡放行，临时停放车辆认真登记车号、进出时间、卡号、收据号等。

3、物品搬迁

(1)当有用户搬迁时，保安员应查验其有无到管理处登记开放行条。

(2)若没有，应要求用户停止搬迁并上报班长或管理处;若有，

则由值班员签字放行。

4、车场岗保安执行《车场停车管理实施规范》、《交通管理实施规范》。

四、文件和记录

1、货物出门条

2、机动车辆临时出入登记表、车场停车管理实施规范、交通管理实施规范

编制审核

物业小区电梯设备维修保养工作规程制度：某物业小区客户求助

物业小区客户求助工作规程

管理处负责客户特殊求助事件的安排、处理工作;品质部负责向求助客户提供组织实施。

一、客户求助的内容

1、报修求助

2、投诉求助

3、咨询求助

4、紧急求助(如台风、水灾、急救病人、)

5、其他生活或工作正常求助服务

二、处理求助的原则

1、快速反应原则

一般情况下应立即给予回复，解决不了的应向品质部请示后10分钟内给予回复，有时效要求的服务工作按要求执行

2、尽可能提供帮助的原则

对客户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

三、求助的处理

1、报修求助与投诉求助见相关文件。

2、咨询求助

客户提出的书面咨询，管理处应予登记，两日内以书面形式回复，必要时管

理处主任予以书面回复;口头咨询，应按管理处有关规定立即予以解答，解答不了的，请示，切忌不懂装懂。

3、紧急求助见相关应急方案

4、其他生活或工作正常求助服务

本着力所能及的原则进行处理。

5、所有求助凡涉及有偿服务的，还需按收取费用。