给排水设施设备维修保养规程
| 适配人群 | 维修管理员，机电维修主管，物业工程人员 | 使用场景 | 水泵房维保，给排水系统检修，消防供水维护 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让给排水设备能好好干活，不出毛病，不漏水不爆管，保证大家用水正常。 | ||
| 适用范围 | 物业管的水泵、水箱、阀门、控制柜这些家伙，还有消防供水机组。 | ||
| 职责分工 | 维修管理员动手干，机电主管盯着看，物业经理最后签字，服务中心负责通知住户停水。 | ||
| 操作流程 | 先定年度保养计划，再按计划做清洁、测绝缘、换零件、紧螺丝、查漏水，最后填表存档。 | ||
| 执行标准 | 摇表测绝缘要够0.5兆欧，油漆脱落要铲干净重刷，螺丝松了必须拧紧，漏水得换胶垫，控制柜里不能有灰，接线头不能烧黑。 | ||
一、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
三、职责
1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。
4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定:
(1)每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则:
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c、合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容:
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pc中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由机电维修部主管负责。
4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养:
a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳;
e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
(2)水泵维修保养:
a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;
b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;
c、检查压盘根处是否漏水成线，如是应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固接线对，对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养:
a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理;
b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养:
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养:
a、用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理;
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒，娟则应将其消除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
(8)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养:
a、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养:
a、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养:
a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新黄油麻油;
c、对闸阀阀杆加黄油润滑;
d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养:
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水，如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养:
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养:
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b、清除压力室内污物，疏通控制水道;
c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;
d、紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管理维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查支持托回是否牢固，否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。
11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《
维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档，保存其为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
六、相关支持文件
给排水设施设备维修保养规程：物业区域给排水设施设备维护保养
| 适配人群 | 给排水技工，工程维修部，运营技术部 | 使用场景 | 物业泵房，消防供水，明装管道 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让给排水设备不坏掉，能正常抽水排水，不出漏水、停水问题。 | ||
| 适用范围 | 物业区域里的水泵、阀门、控制柜这些设备。 | ||
| 职责分工 | 给排水技工动手干，工程维修部安排计划，管理处盯着看，主任签字同意。 | ||
| 操作流程 | 先定年度计划，再拆成月计划；半年清一次水泵；5月和11月保养控制柜；每次都要记录。 | ||
| 执行标准 | 摇表测绝缘要够0.5兆欧；轴承卡了得换新的；盘根漏水就压紧或换掉；外壳脱漆要铲净重刷；螺丝松了必须拧紧。 | ||
物业区域给排水设施设备维护保养规程
1、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
2、范围
适用于本物业物业区域内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
3、职责
3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
3.2 工程维修部负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。
3.3 主任负责审核设备设施维修保养计划。
3.4分公司运营技术部负责年度维修保养、大中修计划的审定，主管领导审批。
3.5 分公司运营技术部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。
3.6 管理处负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。
4、工作内容
4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。
4.1.1 在每年的12月26日前，由工程维修部组织相关技术人员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报管理处主任审核。
4.1.2 工程维修部根据审批的年度保养计划在每月26日前制定《 月份设备维修保养计划表》报主任审核后实施。
4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据:
a.给排水设备设施使用频度;
b.给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c.相关设备技术资料、标准;
d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:
a.维修保养项目及内容;
b.备品、备件计划;
c.具体实施维修保养的时间;
d.预计费用。
4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时，应按计划进行。
4.3 对部门无法解决的问题，可向分公司运营技术部申请技术支援或对外委托。
4.4 给排水技工每半年对所有水泵机组进行一次清洁、保养。
4.4.1 电动机维修保养:
a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复;
b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
c.检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
d.清洁电动机外壳;
e.检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
4.4.2 水泵维修保养:
a.检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承;
b.转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;
c.检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压或更换盘根;
d.清洁水泵外表;
e.如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
4.5 控制柜维修保养:给排水技术人员在每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物;
4.5.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换;
4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改;
4.5.4 交流接触器维修保养;
a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c.清洁铁芯上的油污及脏物;
d.检查复位调簧情况;
e.拧紧所有紧固件。
4.5.5 自耦减压启动器维修保养:
a.用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理;
b.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
4.5.6 热继电器维修保养:
a.检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
4.5.7 自动空气开关维修保养:
a.用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理;
b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
c.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养:
对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养:
a.检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b.检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
4.5.10 远传压力表维修保养:
a.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
b.检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。
4.6.1 闸阀维修保养:
a.检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
b.检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。
c.对闸阀阀杆加黄油润滑;
d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
4.6.2 止回
阀维修保养:
a.检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b.检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
c.检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
4.6.3 浮球阀维修保养:
a.检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
b.检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
c.检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
4.6.4 液位控制器维修保养:
a.检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b.清除压力室内污物，疏通控制水道;
c.检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;
d.紧固所有螺母。
4.7 潜水泵或排污泵维修保养。
4.7.1 用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理;
4.7.2 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
4.7.3 检查轴承的磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格轴承。
4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
4.8 明装给排水维修保养。
4.8.1 检查支持托架是否牢固，否则应加强。
4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
4.8.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
4.9对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，经主任负责人口头批准后，可先组织解决而后上报。
4.10给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《水泵保养记录表》、《水泵检修记录表》内，工程维修部在每月3日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为长期。
4.13 停水管理。
4.13.1 给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由管理处提前24小时通知相关业主/用户。
4.13.2 如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关业主/用户作出解释。
5、记录、标识
5.1 《水泵保养记录表》
给排水设施设备维修保养规程：绿景物业辖区给排水设备日常巡检维护
| 适配人群 | 给排水巡检员，泵房操作工，物业设施技工 | 使用场景 | 泵房巡检，楼层用水，水箱管理 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让大家知道每天该看啥、咋看、啥时候看，别漏掉水泵水箱这些重要地方，防止漏水爆管出事。 | ||
| 适用范围 | 物业巡检员、泵房设备、楼层卫生间、水箱、潜水泵这些地方。 | ||
| 职责分工 | 巡检员自己动手干，主管盯着看，经理处理难搞的问题。 | ||
| 操作流程 | 按时去看、带齐工具、记清楚情况、发现异常马上报、汛期多跑几趟。 | ||
| 执行标准 | 用眼睛看清洁、用手摸温度、用耳朵听声音、用压力表测压力、用记录本写时间结果，每步都得留痕。 | ||
物业辖区给排水设备日常巡检维护规程
一.巡检维护人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、要求进行巡检维护，巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全，发现重大问题立即报告。
二.运行中的各种给水泵应每二小巡检一次，巡检内容:泵房的清洁卫生、管道、水泵、水箱外的积尘清除;泵的电流、联接轴器的声音、马达温度、泵的滴漏水情况、泵的出水压力、运行状态等，泵的润滑油应每月检查一次，泵体、密封接口、机械传动部位应每年检查、维护一次。
三.各楼层卫生间、茶水间、浴室应每天巡检一次，巡检维护内容:上下水是否畅通，是否滴水、漏水、洁具、开水器、热水器是否正常，水质情况是否正常。开水器应每季清洗一次。
四.上、下水箱水位、浮球工作情况应每天巡检一次，每季度组织清洗一次水箱，大厦消防、喷淋给水设施每周巡检一次，每季度组织联动一次。给水水表每周抄表一次。
五.各种潜水泵、排水、排污泵每天巡检一次，巡检内容:液压自动控制情况、马达的电流、声响、出水情况、运行状态;泵体等机械传动部位应每年检测维护一次。餐厅排水、隔油池，喷水池应每天巡检一次，屋顶、地下一、二层地沟、地漏、排水应每周巡检一次。
九.详细记录巡检维护时间、情况、处理结果;发现一般问题立即处理解决，复杂问题应向主管、经理请示，因故没有处理应及时报告。在汛期、雨季和严寒季节要增加巡检次数，重要部位、缺陷设备应重点巡检增加巡检次数。
给排水设施设备维修保养规程：物业给排水设备设施维修保养
| 适配人群 | 机电维修员，机电班长，物业工程人员 | 使用场景 | 物业维保，夜间抢修，停水作业 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让给排水设备不出问题，坏了马上修好，保证水能正常来去。 | ||
| 适用范围 | cc花园和**管理处的给排水设备设施。 | ||
| 职责分工 | 机电维修人员动手干，机电班长在旁边看、教、查，还要联系外面师傅修大问题。 | ||
| 操作流程 | 每年12月定明年保养计划，按计划做保养，记到记录表里，换零件要登台账，故障8小时内搞定。 | ||
| 执行标准 | 小故障当天修完，大故障写清楚原因和时间报工程部，停水得按停水流程走，工具用常规维修工具，记录必须手写填满不空行。 | ||
质量/环境/安全管理体系作业指导书
--物业给排水设备(设施)维修保养规程
1.0 目的
及时处理给排水设备(设施)故障，确保系统设备(设施)运行正常。
2.0 适用范围
公司所属的cc花园、**管理处给排水设备(设施)的维护保养工作。
3.0 职责
3.1 机电维修人员负责给排水设备(设施)的维护保养。
3.2 机电班长负责维护保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
4.0 工作程序
4.1 给排水设备维护保养工作程序
4.1.1 机电维修人员负责给排水设备(设施)的维修保养，重大维修外委修理。
4.1.2 机电班长每年12月制订下年度的《年度给设备(设施)维护保养计划》。
4.1.3 机电维修人员按《年度设备(设施)维护保养计划》要求，并将维护保养及检修情况记录于《给排水设备(设施)维护保养记录表》零部件更换及大修同时记录于《机电设备台帐》。
4.1.4 给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司工程部，限期解决。
4.1.5 凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备(设施)故障，可以由早班机电维修人员进行维修。
4.1.6 机电班长提供工作指导及检查监督。
4.1.7 需停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。
5.0支持性文件
给排水设施设备维修保养规程：物业辖区给排水设备维保
| 适配人群 | 检修水工，维修组技工，楼层水电工 | 使用场景 | 水泵房维保，室外消防检查，水池清洗 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让水泵房和给排水设备不坏、不漏、不堵，保证天天有水用，特别是消防用水关键时刻能出水。 | ||
| 适用范围 | 物业水电工、维修组、管理处人员，还有水泵、控制柜、水箱、室外管道这些设备。 | ||
| 职责分工 | 水电工自己动手干，维修组负责控制柜和电机，管理处安排人盯进度，主管不定期来查。 水池半年洗一次，阀门管道看漏不漏、动不动、锈不锈，消防栓每季放水试，喷淋头每月瞅一眼。 水泵轴承要转得顺、没怪声；控制柜里电线接头不能松、标签要看得清；电机绝缘得超0.5兆欧；水箱里不能有脏东西漂着；消防栓玻璃要干净、水带要卷好、阀门要上油。 2024年1月1日开始用，工程部解释，每次设备换新或出大问题就更新。 | ||
物业辖区给排水设备维保规程
1.水泵房设备为24小时自动供水，为确保供水系统的正常运行，检修水工按《楼层水电工巡视记录表》项目进行日常维保。
2.水泵机组的维修养护
2.1水泵的维修养护
生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。
检查水泵轴承是否灵活，是否有阻滞现象，是否有异常摩擦声响，是否有卡住、碰撞现象，是否轴键槽损坏严重。检查压盘根处是否漏水成线。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，检查机组螺栓是否紧固。
2.2控制柜的维修养护
维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改。对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换。检查复位弹簧是否正常工作，外壳接地是否可靠。热继电器的绝缘盖板是否完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤;中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常。运传压力表信号线接头是否腐蚀。
2.3电机的维修养护
外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5mω，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。
2.4相关阀门、管道及附件的维修养护
闸阀密封胶垫是否漏水。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。
3.水池、水箱的维修养护
检查水池、水箱是否有明显浮生物、脏物。检查水池、水箱是否完好，作用是否有效。检查水池、水箱周边环境是否良好。
水池、水箱的维修养护每半年进行一次，清洗。具体请详见《二次供水管理规定》
4.室外给排水设施的维修保养
室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、"119"、"消防栓"等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5%进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。
5.室内给排水设备设施的维修养护
5.1消防设备的维修养护
室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下:
a)每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。
b)每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。
c)每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。
d)每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。
e)每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。
当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。
5.2楼层给排水管道及附件的维修及养护
楼层用户使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下:
a)个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。
b)维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。
c)阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。
d)水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。
e)疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。
f)洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。
当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。
给排水设施设备维修保养规程：给排水设备试验计划
| 适配人群 | 水暖工，试压操作员，质检员 | 使用场景 | 建筑给水系统，消防管道安装，采暖系统调试 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让给排水设备试验有统一做法，防止漏水、爆管出问题，保证以后用起来安全。 | ||
| 适用范围 | 水暖工、质检员，室内室外给排水管道、消火栓、散热器、阀门这些设备。 | ||
| 职责分工 | 水暖工动手试压冲洗，质检员盯着看结果，班组长负责检查签字确认。 | ||
| 操作流程 | 先注水排气，再用试压泵加压，稳压观察压力表，最后查漏点不渗不漏。 | ||
| 执行标准 | 用dsy-200/3试压泵和对应量程压力表，金属管稳压10分钟掉压≤0.02mpa，塑料管要分两段稳压，各连接处不能滴水冒汗。 | ||
给排水设备试验计划
1、压力试验
(1)室内给水管道、室内消火栓系统、中水给水管道、室外消火栓系统的水压试验
*试验标准:管道强度试验压力为工作压力的1.5倍，不得小于0.6mpa。
*试验工具与仪表:试压泵(dsy-200/3)，压力表(2.0mpa，y-150/1.5)。
*试验手段:试压泵加压至工作压力1.5倍，观察压力表压降，检查管道及各连接部位。
*试验时间:系统管道安装完毕，外观质量检验合格后进行。
*试验方法:在系统最高处设置一块压力表;在一层任取一供水点，连通试压泵并设 一块压力表;用临时供水管向系统管道内注水;打开系统最高处放气阀排气，待管道内充满水后关闭排气阀;用试压泵加压至试验压力后，观察系统最高处压力表压降情况，同时检查管道及各连接部位。
*试验合格判定:金属管道及复合管在试验压力下观测10min，压力下降不超过0.02mpa， 将压力降至工作压力进行检查，管道的各部位不渗不漏为合格。
*塑料给水管在试验压力下稳压1h，压力降不超过0.05mpa，在工作压力1.15倍状态下稳压2h，压力降不得超过0.03mpa，同时检查各连接处不得渗漏。
(2)室内热水管道水压试验
*试验标准:管道强度试验压力为系统顶点工作压力加0.1 mpa，在系统顶点得试验压力不得小于0.3mpa。
*试验手段:试压泵加压至试验压力，观察压力表压降，检查管道及各连接部位。
*试验时间:系统管道安装完毕，外观质量检验合格后，管道保温之前进行。
*试验合格判定:钢管或复合管在试验压力下观测10min，压力下降不超过0.02mpa， 将压力降至工作压力进行检查，管道的各部位不渗不漏为合格。
(3)采暖管道水压试验
*试验标准:蒸汽、热水采暖系统强度试验压力为系统顶点工作压力加0.1 mpa，在系统顶点得试验压力不得小于0.3mpa。
*高温热采暖系统系统强度试验压力为顶点工作压力加0.4 mpa。
*塑料管及复合管的热水采暖系统为系统顶点工作压力加0.2 mpa，在系统顶点得试验压力不得小于0.4mpa。
(4)室外给水管网水压试验
*试验合格判定:管材为钢管、铸铁管时，试验压力下观测10min，压力下降不超过0.02mpa， 将压力降至工作压力进行检查，管道的各部位不渗不漏为合格。
*塑料给水管在试验压力下稳压1h，压力降不超过0.05mpa，然后降至工作压力进行检查，同时检查各连接处不渗不漏。
(5)室外供热管道水压试验
*试验合格判定:试验压力下观测10min，压力下降不超过0.02mpa， 将压力降至工作压力进行检查，管道的各部位不渗不漏为合格。
(6)阀门强度严密性试验
*试验标准:阀门的强度试验为公称压力的1.5倍，严密性试验为公称压力的1.1倍。
*试验数量:安装在主干管上起切断作用的闭路阀门100%。其他同牌号、同型号、同规格数量抽查10%。
*试验手段:试压泵加压至工作压力1.5倍，观察观察压力表及阀门壳体填料和阀瓣封面。
*试验工具与仪表:试压泵(dsy-200/3)，压力表(2.5mpa，y-150/1.5)。
*试
验时间:在阀门安装前。
*试验方法:阀门两端接带盲板的短管，用试压泵试压。
*试验合格判定:试验压力下观测10min，压力不降，不渗不漏。
(7)热交换器的水压试验
*试验标准:水压试验为工作压力的1.5倍，蒸汽部分不低于蒸汽供汽压力加0. 3mpa;热水部分不低于0. 4mpa。
*试验手段:试压泵加压至工作压力1.5倍，观察观察压力表压降。
*试验时间:在热交换器安装前。
*试验方法:用临时管堵将管道密封，用试压泵试压。
*试验合格判定:试验压力下观测10min，压力下降，不渗不漏。
(8)采暖系统散热器水压试验(8.3.1)
*试验标准:水压试验为工作压力的1.5倍，但不小于0.6mpa。
*试验数量:全数试验。
*试验手段:试压泵加压至工作压力1.5倍，观察观察压力表。
*试验时间:散热器组对后，或整组散热器安装前。
*试验方法:将散热器一端封堵，用试压泵接入另一端打压
*试验合格判定:试验压力下观测2-3min，压力不降且不渗不漏。
(9)集分水器水压试验(13.3.3)
*试验时间:集分水器安装前。
*试验方法:将管口密封，用试压泵试压。
*试验合格判定:试验压力下观测10min，压力不降且不渗不漏。
2、冲洗试验
*冲洗项目:室内给水管道、消火栓管道、中水给水管道;热水给水管道;采暖系统;室外给水管网、室外消火栓系统;室外供热管道
*冲洗标准: 管网中最大管径处的冲洗速度为1.5m/s。
*试验时间:水压试验合格后，水表尚未安装之前。
*试验方法:冲洗水选用洁净水，水压足够，接入被冲管道。
*合格判定:冲洗水出口处的排水浊度与进水口一致。
3、管道消毒
*消毒项目:室内给水管道;室外给水管道
*消毒时间:管道试压冲洗完成后。
*消毒方法:给水管道系统水压试验已合格，防空管道内的试压用水，各配水点与配水管连接后，进行管道系统的消毒。向管道系统内灌注含20-30mg/l有效氯的溶液，浸泡24h以上。使泵运转，让循环水通过管道系统持续一天，一天循环完成后，卸掉并清洗所有过滤网，再在所有低点排放。完成上述循环之后，彻底将水排出系统，再用干净的水充满后，再使之循环一天。随后应实施化学测试以确定水中是否含有200ppm或更少碱性，如多于200ppm时，则再排放，再补充，再继续开动水泵直到碱性合格为止。ph值应保持在8.5-9.5之间。室外管网可以同室内管道及生活饮用水池等一起消毒，也可单独进行。
*合格判定:消毒结束后查看卫生监督部门提供的消毒检验报告，以卫生监督部门出具的检验报告为准，判定消毒是否合格。
4、灌水试验
(1)排水管道试验
*测试工具、仪表:充气胶囊、手提式高压打气筒、压力表(0.25mpa，y-50/1.5)、乙炔管、三通管、旋塞、地漏检验装置
*测试手段:用检漏工具和仪表，观察注水后的管道有无滴漏。
*测试时间:排水管道及卫生洁具安装完毕，外观质量检查合格后进行。
*测试方法:用临时管堵将水管道排放口密封，放水使水管充满。
*将胶囊充气，充气压力为0.1~0.15mpa。在下层观察其渗漏情况，若管道接口或地漏四周不严密，滴漏即会出现。滴漏出现时，用彩笔在滴漏处做出记号，以便返修。经返修后的地漏应再次做试验。直至合格为止。
*合格判定:第一次灌水15min后再次补充满水，再观察5min液面不下降，管道及接口不渗漏为合格。管道系统各接口点的地漏与楼板相连接处无滴漏为合格。
(2)管道灌水试验
*管道灌水试验项目:中水原水管道;室内雨水管道;室外排水管道
*试验标准:gb50242-____
*试验工具:自来水水源或消火拴水带
*试验手段:管道注满水后观察。
*试验方法:用临时管堵将水管道排放口密封，放水使水管充满。
*合格判定:第一次灌水15min后再次补充满水，再观察5min液面不下降，管道及接口不渗漏为合格。雨水管道灌水高度必须到每根立管的雨水斗，需持续1h后不渗不漏为合格。
(3)敞口水箱满水试验
*试验手段:对敞口水箱注满水后观察。
*合格判定:满水试验静置24h观察，不渗漏为合格。
(4)卫生器具满水、通水试验
*试验手段:对卫生注满水后观察，然后对卫生洁具通水。
*合格判定:满水后各连接件不渗漏;通水试验给排水畅通为合格。
5、生活水水质检验
*检验标准:gb5750-85
*检验时间:管道消毒完，再经两次水冲洗后进行。
*检验方法:消毒后的管道经冲洗后，委托当地卫生防疫部门或环境卫生监测部门负责检验。
*合格标准:gb5749-85
6、室内消火栓试射
*试验方法:先按下消防泵的启动按钮，取下消防水龙带接好栓口和水枪，打开消火栓阀门，拉到平屋顶上，进行屋顶试验用消火栓的试射。首层选任意两个相临的消火栓达到最远端时消火栓进行试射。
*试验时间:在室内消火栓系统安装后，在水压试验合格的基础上进行。
*合格判定:屋顶试验用消火栓测消火栓出水流量和压力达到设计要求，首层取两处消火栓试射，可检验两股充实水柱同时达到消
火栓应达到最远点的能力。
7、排水立管通球试验
*试验标准:gb50242-____规定全部排水立管干管。
*试验方法:从立管上部把球径为2/3内径的塑料球放入立管内，从室外检查井排出。
*试验时间:竣工交验前在通水试验完成后。
给排水设施设备维修保养规程：小区给排水设备(设施)维修保养
| 适配人群 | 给排水技工，值班人员，工程主管 | 使用场景 | 小区运维，化粪池清通，阀门防锈 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让小区水管水龙头啥的别老坏，坏了马上修好，保证大家用水排水不堵不漏不淹。 | ||
| 适用范围 | 小区里所有水管、水泵、化粪池、下水道这些设备。 | ||
| 职责分工 | 给排水技工和值班员动手干，主管在旁边看和教，外边专业公司也来帮忙修大毛病。 | ||
| 操作流程 | 每年12月定保养计划，按表做保养，坏了一定8小时内搞定，停机要按程序来。 | ||
| 执行标准 | 闸阀每季度抹黄油，潜水泵每季度测绝缘擦干净，下水道每季度通一通，管道两年刷一次漆，记录全写在保养表和台账上。 | ||
小区给排水设备(设施)维修保养规程
1.0 目的
及时处理给排水设备故障，确保给排水设备正常运行。
2.0 适用范围
本小区给排设备维修保养工作。
3.0 职责
3.1 给排水责任技工及值班人员负责给排水设备维修保养。负责监督外委给专业公司的维修保养。
3.2 工程维护部主管负责对维修保养工作的指导、监督。
3.2 工程维护部主管负责制定设备保养计划、外委工作的联系，对维修保养工作的监督。
4.0 工作程序
4.1 工程维护部主管每年12月制定下年度《设备保养计划表》，并按运行情况制订中、大修计划。
4.2 给排水设备由给排水责任技工及值班人员负责给排水设备的维修保养，重大维修保养外委修理。负责监督外委给专业公司的维修保养。
4.3 若须停机修理时，应遵守停机程序及停水程序。
4.4 给排水责任技工按《设备保养计划表》进行维修保养，并将维修保养情况记录于《设备保养记录》。零部件更换及大修情况同时记录于《设备台账》。
4.5 故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部分故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。
4.6 工程维护部主管对给排水设备维修保养提供工作指导及监督。
4.7 给排水设备检查保养表
给排水设备(设施)检查保养表
序号检查保养项目保养内容(含使用材料)周期
1闸阀螺杆涂黄油防锈季
2潜水泵测量绝缘、清洁外观季
3排污、排水下水道
化粪池检查清通季
4管道除锈油漆二年
*物业管理有限公司
给排水设施设备维修保养规程：小区给排水设备设施维修保养
| 适配人群 | 机电维修人员，机电主管，设施运维技工 | 使用场景 | 小区供水抢修，排水井疏通，水泵渗漏处理 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让小区水管水泵不坏不漏，出问题马上修好，别停水也别淹水。 | ||
| 适用范围 | 小区里所有水管、水泵、阀门、井盖这些设备。 | ||
| 职责分工 | 机电人员动手干，机电主管盯着看、教方法、联系外包师傅，领导最后拍板。 | ||
| 操作流程 | 先查故障在哪，再动手修或保养，填表记清楚，大问题八小时内搞不定要上报。 | ||
| 执行标准 | 擦设备用抹布，换零件用原厂货，压力表不准就换，螺丝松了得拧紧，黄油三个月打一次，漏水马上堵。 | ||
小区给排水设备(设施)的维修保养规程
一、目的
及时处理给排水设备(设施)故障，确保设备性能。
二、适用范围
小区内给排水设备(设施)的维修保养工作。
三、职责:
1、机电人员负责给排水设备(设施)的维修保养。
2、机电主管负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
四、工作程序
1、给排水设备维修保养工作程序。
(1)机电人员负责给排水设备(设施)的维修保养。
(2)机电主管每年12月制订下年度的〈给排水设备(设施)检查保养计划表〉，并按运行情况制定中修、大修计划。
(3)机电人员按《给排水设备检查保养计划表》、给排水设备检查保养表》要求，并将维修保养情况记录于《给排水设备维修记录表》、《给排水设备保养 记录表》，零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。
(4)给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间上报公司领导，限期解决。
(5)机电主管提供工作指导及检查监督。
(6)需停水进行维修保养时，遵守停水管理工作程序执行。
2、给排水设备(设施)故障一般处理工作程序。
(1)给排水设施出现故障机电人员应立即赶到现场检查故障原因，排除故障，如无法处理应及时通知机电主管。
(2)供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，机电人员立即采取相应措施，及时进行抢修，并做好受影响用户的解释工作。
(3)排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，应时进行疏通。
3、给排水设备(设施)检查保养表
序号检查保养项目保养内容(含使用材料)周期
01水泵机组及附件外观清洁擦洗、除污半年
压力表指示不正常、更换不定期
电机主回路、控制回路测试、检查、紧固半年
水泵如渗漏，更换盘根填料不定期
机械润滑加0井号黄油三个月
02管道如渗漏，补漏
如锈蚀，除锈、刷漆不定期
阀门如漏水，紧固螺丝:
如锈蚀，防锈、润滑不定期
五、相关记录
1、《------设备检查保养计划表》
2、《------设备维修记录表》
3、《------设备保养记录表》
4、《设备对外委托维修申请表》
给排水设施设备维修保养规程：物业项目给排水设备设施维修保养
| 适配人群 | 工程部技工，设备维保人员，物业水电工 | 使用场景 | 水泵房运维，明装管道维护，潜水泵故障处理 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让水泵、阀门、管道这些设备别出问题，保证水能正常供和排，不出漏水、停水这些麻烦事。 | ||
| 适用范围 | 工程部的技工师傅们，负责水泵房、阀门、管道这些地方的活儿。 | ||
| 职责分工 | 技工自己动手干，班长看看有没有漏掉的，主管偶尔来抽查下干得对不对。 | ||
| 操作流程 | 先断电再干活，按顺序查电机、水泵、控制柜、阀门、管道，每步都得做全，不能跳着来。 | ||
| 执行标准 | 用500v摇表测绝缘，擦设备用干布，拧螺丝得拧紧，补漆要盖住锈，换零件得同型号，记录当天写完。 | ||
物业项目给排水设备设施维修保养规程
为规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好，特制定本规程。
(一)工程部技工每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。
1、电动机维修保养:
(1)用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干处理或修复。
(2)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
(3)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
(4)清洁电动机外壳;
(5)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。
2、水泵维修保养:
(1)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承;
(2)转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承;
(3)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;
(4)清洁水泵外表;
(5)如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(6)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(7)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
3、控制柜维修保养。技工每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。
(1)用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
4、交流接触器维修保养:
(1)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
(2)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;清洁铁心上的油污及脏物;
(3)检查复位弹簧情况;
(4)拧紧所有紧固件。
5、自耦减压启动器维修保养:
(1)用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理;
(2)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
6、热继电器维修保养:
(1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
(2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不到要求的应更换。
7、自动空气开关维修保养:
(1)用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理;
(2)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
(3)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
(4)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
8、中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
9、信号灯、指示仪表维修保养:
(1)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡;
(2)检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
10、远传压力表维修保养:
(1)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
(2)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
(3)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
4、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养:
a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳;
c、对闸阀阀杆加黄油润滑;
d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养:
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。
(3)浮球阀维修保养:
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则更换。
5、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
6、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)
(1)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(2)检查支持托架是否牢固，否则应加强。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
7、突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。
8、工程部技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在给排水设备设施维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。
给排水设施设备维修保养规程：给排水设备设施维修保养
| 适配人群 | 给排水技工，系统工程师，设备点检员 | 使用场景 | 水泵房维保，消防供水维护，园区给排水检修 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让给排水设备一直好用，不坏掉，不出水问题。 | ||
| 适用范围 | 物业管的水泵、控制柜、阀门这些玩意儿。 | ||
| 职责分工 | 技工动手干，工程师定计划带节奏，经理审核把关，质管办盯着看。 | ||
| 操作流程 | 先定年度计划，再拆成月计划，按表干活，半年保养水泵，5月11月搞控制柜。 | ||
| 执行标准 | 摇表测绝缘要达标，轴承得转得顺，盘根不能滴水成线，柜子要擦干净没灰，螺丝全拧紧，油漆掉了得补。 | ||
1.0 目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
2.0 范围
适用于物业集团辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
3.0 职责
3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
3.2 系统工程师负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。
3.3 部门经理负责审核设备设施维修保养计划。
3.4 单位负责人、业务总部负责年度维修保养、大中修计划的审定，物业集团主管领导审批。
3.5 业务总部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。
3.6 全面质量管理办公室负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。
4.0 工作内容
4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。
4.1.1 在每年的12月26日前，由系统工程师组织相关技术人员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司领导审批。
4.1.2 系统工程师根据审批的年度保养计划在每月26日前制定《 月份设备维修保养计划表》报部门经理审核后实施。
4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据:
a.给排水设备设施使用频度;
b.给排水设备设施运行状况(故障隐患);
c.相关设备技术资料、标准;
d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:
a.维修保养项目及内容;
b.备品、备件计划;
c.具体实施维修保养的时间;
d.预计费用。
4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时，应按计划进行。
4.3 对部门无法解决的问题，可向业务总部寻求技术支援或对外委托，外委应按《采购控制程序》或相关规定执行。
4.4 水泵机组维修保养。给排水技工每半年对园区所有水泵机组进行一次清洁、保养。
4.4.1 电动机维修保养:
a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复;
b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;
c.检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
d.清洁电动机外壳;
e.检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
4.4.2 水泵维修保养:
a.检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承;
b.转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;
c.检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压或更换盘根;
d.清洁水泵外表;
e.如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
4.5 控制柜维修保养。给排水技术人员在每年的5月、11月应对园区水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物;
4.5.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换;
4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改;
4.5.4 交流接触器维修保养;
n
bsp;a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c.清洁铁芯上的油污及脏物;
d.检查复位调簧情况;
e.拧紧所有紧固件。
4.5.5 自耦减压启动器维修保养:
a.用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理;
b.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
4.5.6 热继电器维修保养:
a.检查热继电器的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;
b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
4.5.7 自动空气开关维修保养:
a.用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理;
b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
c.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
d.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。
4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养:
对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
4.5.9 信号灯、::指示仪表维修保养:
a.检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b.检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
4.5.10 远传压力表维修保养:
a.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
b.检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。
4.6.1 闸阀维修保养:
a.检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;
b.检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。
c.对闸阀阀杆加黄油润滑;
d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
4.6.2 止回阀维修保养:
a.检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b.检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;
c.检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
4.6.3 浮球阀维修保养:
a.检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;
b.检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
c.检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
4.6.4 液位控制器维修保养:
a.检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b.清除压力室内污物，疏通控制水道;
c.检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;
d.紧固所有螺母。
4.7 潜水泵或排污泵维修保养。
4.7.1 用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上，否则应应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理;
4.7.2 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
4.7.3 检查轴承的磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格轴承。
4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母
。
4.8 明装给排水维修保养(每年10进行一次)。
4.8.1 检查支持托架是否牢固，否则应加强。
4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
4.8.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
4.9 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不得超过8小时，如必须超过8小时，则应由系统工程师填写《申请延时维修保养表》经批准后方可延时。
4.10 对于计划中未列出的维修保养工作，应由系统工程师尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，经部门负责人口头批准后，可先组织解决而后写出《质量问题处理档案》上报公司领导。
4.11 给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设备维修保养记录表》内，系统工程师在每月3日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档，保存期为长期。
4.12 给排水设备设施大中修或对主要零部件进行更换，应填写《设备大中修及零部件更换记录》。
4.13 停水管理。
4.13.1 给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由系统工程师填写《内部通启》，经部门经理批准后通知客户服务部，由客户服务部提前24小时通知相关用户。
4.13.2 如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
5.0 相关文件
5.1《采购控制程序》(qp-7.4-01)
6.0记录表格
6.1《给排水设备设施维修保养年度计划》(qr-6.3-01-07)
6.2《 月份设备维修保养计划表》(qr-6.3-01-08)
6.3《设备设施维修保养记录表》(qr-6.3-01-09)
6.4《设备大中修及零部件更换记录》(qr-6.3-01-10)
6.5《内部通启》(qr-6.3-01-11)
6.6《申请延时维修保养表》(qr-6.3-01-12)
