| 制定背景 | 住户和管理处沟通少，邻里关系淡，大家精神生活单调。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 小区所有住户、管理处全体人员。 | ||
| 职责分工 | 管理处副主任带头干，公司领导批方案，管理处全员参与执行，主任盯着检查。 | ||
| 管理规定 | 每年至少办5次活动，每次要有策划有主题有总结；宣传栏每月换内容；活动中心要有人管、按时开；每年至少开一次业主座谈会。 | ||
| 监督与罚则 | 活动后填记录表、存照片、建档案；主任每月查宣传栏和活动中心；没做到就提醒补上，连续两次没做要当面说。 | ||
小区社区文化工作制度(三)
(1)为增进管理处与住户之间的沟通，促进小区住户之间关系，丰富小区内居民的精神文化生活，特制订本规定。
(2)管理处副主任每年初负责制订管理处社区文化计划，由公司领导审核批准后组织实施。管理处社区文化活动每年不少于5次。管理处根据年度计划，开展各类社区文化活动，也可根据实际情况进行调整，注意控制开支成本。
(3)管理处每次组织活动应做到有策划、有主题、有落实并及时进行评价，不断总结经验，并应认真填写《社区文化活动记录表》，收集各类相关图片、资料，并形成完整的社区文化档案。
(4)社区文化活动丰富多彩，适合不同需求，营造和谐友爱、积极向上的良好气氛。
| 编制目的 | 让电梯修起来有规矩，别乱搞，防止出事伤人。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的电梯，坏了要修的时候用。 | ||
| 职责分工 | 电梯工和外包公司的人动手修，主管在旁边盯着看，值班员帮忙跑腿。 | ||
| 操作流程 | 先到现场，再看哪坏了、为啥坏、坏在哪，接着按不同毛病动手弄。 | ||
| 执行标准 | 电机响就查轴承，链条松就调长度，门抖就清地坎，导轨歪就用尺子量，锈了得擦油，保险丝烧了换同型号的，开关不灵就擦点或换新的。 | ||
一、目的
规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。
二、适用范围
适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维修工作。
三、职责
1、电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。
2、机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。
四、程序要点
1、电梯发生故障后，电梯维修工应恰到达现场（值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内）。
2、先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。
3、根据不同的故障，进行相应的处理。
4、一般常见机械故障及处理措施。
| 编制目的 | 让电梯出事时大家知道怎么救人，不乱跑不慌张，保护被困的人和自己安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 西子奥的斯tkj800/1.5-jxw（xo-star）型号电梯。 | ||
| 职责分工 | 中控室值班员先接电话或看监控，机电员拿钥匙去机房，两人以上一起盘车，主管在旁盯住。 | ||
| 操作流程 | 先安抚人→通知机电员→断电→看轿厢在哪→近门就开门救人→远门要盘车到平层再救。 | ||
| 执行标准 | 用三角钥匙开厅门，人力开轿门，盘车时两人握轮一人松闸，轿厢必须停准楼层线，门关严实才算完。 | ||
1.目的
规范操作步骤，确保人员安全。
2.适用范围
适用于西子奥的斯（tkj800/1.5-jxw（xo-star））电梯的操作。
3.内容
3.1中控室值班人员接到被困电梯人员的求援电话或通过电梯闭路监视系统观察到电梯困人，或巡逻人员听到电梯警铃响时，首先应用电梯对讲系统安抚被困人员，告诉其管理处马上派人来救援。
3.2中控室值班人员立即用对讲机通知机电值班人员电梯困人情况，机电值班人员立即携带电梯专用钥匙赶到故障梯机房准备营救工作。
3.3切断故障梯主电源，确定一个人统一指挥。
| 编制目的 | 让报修能快点修好，别拖着不处理，保证住户和公共设施出了问题有人管、有人修。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 北京***物业公司管的小区里，住户家里和公共设备的维修事儿。 | ||
| 职责分工 | 工程维护部的人安排活儿，领班记事催进度，维修工去现场干活，服务助理传消息回单子。 | ||
| 操作流程 | 接到报修马上通知工程部，按标准带工具15分钟或10分钟到场，先确认项目再修，修完请住户签字，单子交回存档。 | ||
| 执行标准 | 用《委托服务单》写清项目和钱数，带齐工具备件和鞋套抹布塑料袋，修完打扫干净，材料要检查写明结果，收费得住户签字才开工。 | ||
1、目的
1.1、规范业户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。
2、适用范围
2.1、适用于北京***物业管理有限公司所辖区域内业户家庭及各类设施设备的报修处理工作。
3、职责
3.1、工程维护部负责维修工作的组织、监督以及对物业公司制定的《***有偿服务收费标准》以外的报修内容实行收费评审。
3.2、工程维修部领班负责具体记录报修内容，及时传达并跟踪、督促维修工作按时完成。
3.3、工程维护部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。
4、程序要点
4.1、住户报修
4.1.1、金钥匙服务中心服务助理在接到业户报修要求时，应立即通知工程维护部。
| 编制目的 | 让水泵房和水管这些设备别出问题，保证大家能正常用水，不出漏水、爆管这些麻烦事。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业机电维修部的人，还有管理员，管小区里所有水泵、水箱、主水管和雨水井。 | ||
| 职责分工 | 管理员自己去巡检和记录，机电维修部主管盯着看，有问题他来安排修，也负责检查干得对不对。 | ||
| 操作流程 | 每两小时看一次水泵房，每周查一次主水管阀门和雨水井；发现异常马上处理，不行就上报；停水或漏水要按顺序关阀、停泵、通知、抢修、试压、恢复。 | ||
| 执行标准 | 用手摸电机不烫手，眼睛看压力表4.5kgf/cm2左右，耳朵听没怪声，鼻子闻没焦味；用《运行日记》记数据，每月3号前交上月本子给主管；工具就靠手、眼、耳、表、笔。 | ||
物业辖区给排水设备设施运行管理标准作业规程
一、目的
规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施的运行管理。
三、职责
1、机电维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况并负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。
2、管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。
| 编制目的 | 写这个规程是为让巡逻更规矩，少出治安问题，让大家住得安心、过得顺心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的小区里所有巡逻岗、巡逻路线、巡逻时候干的活儿。 | ||
| 职责分工 | 保安员自己去走、去看、去问；组长盯着看；班长和主管经理抽查、帮着处理急事。 | ||
| 操作流程 | 边走边看边听边闻；查重点地方和死角；盘问可疑人；劝走小贩；管装修噪音和占道。 | ||
| 执行标准 | 每步都要记清楚，用《治安巡逻签到表》写实；发现问题马上报、马上处理；工具就用巡逻本、对讲机、手电；状态是不漏点、不拖拉、不糊弄。 | ||
物业辖区治安巡逻标准作业规程
1.0目的
规范治安巡逻工作，防止治安事件发生，保障辖区内的工作生活秩序正常。
2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内的治安巡逻工作。
3.0职责
3.1主管经理负责抽检、指导治安巡逻工作。
3.2保安部治安应急分队班长负责治安巡逻的检查、监督工作，协助主管经理处理突发事件。
3.3治安应急分队组长/保安员负责具体实施治安巡逻工作。
4.0程序要点
4.1治安巡逻的基本要求
4.1.1治安巡逻员要在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。
4.1.2检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理。并报告上级领导及有关部门。
| 编制目的 | 让电梯修得对、保养得好，不让它出毛病，保护坐电梯的人不受伤，也保护修电梯的人自己安全。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业项目里的电梯，还有专门修电梯的师傅们。 | ||
| 职责分工 | 外边请来的维修公司来干活，物业人员看着点，工程主管盯着整个过程。 | ||
| 操作流程 | 先挂牌停梯，再关好门拦好人，上轿顶要打检修开关，加油检查必须停着干，完工后要试运行、清现场、通知大家。 | ||
| 执行标准 | 用36v以下带罩手灯或手电筒，厅门地坎间隙5-8mm，安全钳间隙2-4mm，制动器温度不超60℃，底坑深过1.5米得用梯子，工具不能落设备上。 | ||
物业项目电梯日常维修保养规程
为规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好，特制定本规程。
1.0电梯维修保养安全操作
1.1维修保养前的安全准备工作:
a.在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌;
b.关好厅门，不能关厅门时，用合适的护拦挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;
c.有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。
| 编制目的 | 让给排水设备不坏掉，能正常抽水排水，不出漏水、停水问题。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业区域里的水泵、阀门、控制柜这些设备。 | ||
| 职责分工 | 给排水技工动手干，工程维修部安排计划，管理处盯着看，主任签字同意。 | ||
| 操作流程 | 先定年度计划，再拆成月计划；半年清一次水泵；5月和11月保养控制柜；每次都要记录。 | ||
| 执行标准 | 摇表测绝缘要够0.5兆欧；轴承卡了得换新的；盘根漏水就压紧或换掉；外壳脱漆要铲净重刷；螺丝松了必须拧紧。 | ||
物业区域给排水设施设备维护保养规程
1、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
2、范围
适用于本物业物业区域内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
3、职责
3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
3.2 工程维修部负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。
3.3 主任负责审核设备设施维修保养计划。
3.4分公司运营技术部负责年度维修保养、大中修计划的审定，主管领导审批。
3.5 分公司运营技术部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。
3.6 管理处负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。
4、工作内容
4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。
| 编制目的 | 让二次供水干净卫生，不让水变脏变臭，保护大家喝的水安全，别出问题。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的小区水池和水箱，只管这些地方的供水活儿。 | ||
| 职责分工 | 维修管理员动手干，机电主管盯着看、月底查，服务中心帮着通知住户储水。 | ||
| 操作流程 | 先关闸排水，再刷洗水池，接着消毒半小时，冲两遍，最后注水盖好锁上。 | ||
| 执行标准 | 用1：100消毒液刷洗，手电筒照明，戴口罩眼镜手套，刷到没泥沙无异味，水样送检合格才算完。 | ||
物业辖区二次供水管理标准作业规程
一、目的
规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内水池(箱)的二次供水管理工作。
三、职责
1、机电维修部主管负责定时检查二次供水管理工作的实施情况。
2、维修管理员具体负责二次供水管理。
四、程序要点
1、二次供水管理要求
(1)机电维修部主管每月5号之前检查小区内每个水池(箱)，并将检查情况记录在自己的工作日记上。
(2)二次供水管理由维修部管理员专职负责。维修管理员应持有经卫生防疫站认可的《健康证》。
(3)每个水池(箱)应结构守好、无渗漏，检视门应上锁，水池(箱)周围及顶盖应清洁、干净。
(4)水池(箱)应每隔3个月清洗、消毒一次，清洗员应持有经卫生防疫站认可的《健康证》。