办公楼装修工程难点重点分析对策（优选10篇）

办公楼装修工程难点重点分析对策

办公楼装修工程难点、重点分析及对策

一、协调配合

由于本工程分标段、多专业一起协同施工，交叉作业多，与各标段和各专业协调配合是本工程的难点之一。

对策:我们将制订一系列与各标段和各专业协调配合的措施，积极配合四川长源电力股份有限公司现场工程指挥部和监理工程师协调工作，使本工程安全、保质、按计划的顺利完成。

二、金属装饰板吊顶施工

本标段装饰工程天棚的安装占有相当比例工程施工量，对其装饰效果也是重中之重。本工程的天棚工程又以金属装饰板天棚为主。因此金属装饰板天棚工程是本工程的重点之一，施工方法作如下分析:

1、就金属装饰板天棚而言，在安装过程中，其施工难度看似不大，但其施工过程中因某些细小程序而经常给最终天棚的质量及装饰效果造成非常不良的影响。金属装饰板质轻，安装方便，多在工厂加工为成型，安装后无需在表面做其它装饰等特点。但质轻容易因天棚板没有相应自身重量而随龙骨的起浮使天棚不平。那么我们在龙骨的安装施层，其施工中对表面漆膜的保护尤为重要。如刮花或工过程中就需要把龙骨绝对调平，龙骨的间距控制严格以避免波浪或板缝不一。

2、金属装饰板多属半成品材料，在工厂加工成型。因此在运输搬运过程中需特别小心，以免使板曲翘、拆边。在安装时尽量一次成活，不要来回试装。

3、金属装饰板属最终装饰面碰掉漆层都会给装饰效果造成不良影响。金属装饰板的安装在其规格的定制、选材都要与现场实际情况结合，方能使其竣工后显示其本质的装饰效果。

三、防水工程施工

在建筑工程中"水"问题突出，杜绝本工程"水"的质量问题是本工程施工的难点。对策:防水工程于长期从事防水作业的一线施工班组施工，施工经验丰富，并且与项目部签订相关部位施工责任书，同时增强教育各施工班组的成品保护意识。

四、工程管理

质量、工期、安全、文明施工控制是重点，必须配合四川长源电力股份有限公司现场工程指挥部和监理工程师加强现场管理。

对策:严格按照制订施工组织方案进行施工。

五、文明施工

本工程位置显要，社会各方比较关注，文明施工影响大，文明施工是本工程的重点之一。

对策:制订详细的文明施工组织方案。

办公楼装修工程难点重点分析对策：产业办公楼装修工程质量检测方法

产业园办公楼装修工程质量检测方法

本装璜工程的施工项目质量的检测标准，主要依据国家现行的《建筑装饰工程施工及验收规范》(jgj73)、《建筑安装工程质量检验评定标准》(gbj300-301)以及国家有关技术标准。

1.质量检查检测的内容

a.开工前检查。目的是检查是否具备开工条件，开工后能否连续正常施工，能否保证工程质量。

b.工序交接检查检测。对于重要的工序或对工程质量有重大影响的工序，在自检、互检的基础上，还要组织专职人员进行工序交接检查检测。

c.隐蔽工程的检查检测。凡是隐蔽工程均应检查检测认证后方能掩盖。

d.停工后复工前的检查检测。因处理质量问题或某种原因停工后需复工时，经检查检测认可后方能复工。

e.分项、分部工程完工后，应该检查检测，认可签署验收记录后，才能进行下一工序的施工。

f.成品保护的检查。检查成品保护有无措施，保护措施是否可靠。

2.质量检查检测的方法

根据国家现行的(jgj73-91)和(gbj300-301)的标准，现场进行质量检查检测，其方法可采取以下三种:

(1)目测法。其手段可归纳为看、摸、敲、照。

看，就是根据质量标准进行外观目测。对面平、缝细、线直、接哜、吻口好进行目测检查、评价。

摸，就是手感检查，主要对于装饰工程中的装饰面层是否牢固、油漆和涂料是否光滑、无棚和地面是否平整等通过手摸加以鉴别。

敲，就是运用工具进行音感检查。对装饰的地面、墙面、柱面等，进行敲击检查。

照，对于难以看到或光线较暗的部位，采用镜子反射或灯光照射的方法进行检查。

(2)实测法。通过实测数据与施工规范及质量标准所规定的允许偏差对照，来判别质量是否合格。其检查法的手段归纳为靠、吊、量、套。

靠，是用直尺。塞尺检查墙、住、地、棚的平整度。

吊，是用托线板以线锤吊线检查垂直度。

量，是用测量工具和计量仪表等检查，是否与设计尺寸相符。

套，是以方尺套方，辅以塞尺检查。对阴阳角的方正，踢脚线和墙面饰面的垂直度、方正等项目的检查。

(3)对照法。按照jgj73-91和gbj300-301的标准，根据施工项目的子项，对照逐一检查、评定，分别作出记录，留作档案。

办公楼装修工程难点重点分析对策：办公楼装修工程标书综合说明

《办公楼装修工程标书》综合说明

上海****有限公司:

首先感谢贵方对我公司的信任，使我公司有幸参加贵方办公楼装饰工程施工投标活动。我们十分珍惜这次的机会。为能与贵方的合作取得圆满成功，我们认真阅读了贵方提供的工程内容简介及要求，根据本工程装饰设计的原则，积极组织设计人员进行了讨论和策划，并精心组织了工程造价师与施工人员测算工程量、编制由工程预算书和施工组织设计等装饰方面专项文件组成的投标书。

为了使贵方能充分了解我公司概况，以及对工程所采取的施工、管理和服务措施，现提供如下内容，供贵方抉择。

(1)公司概况

我公司拥有专业人才25人，我公司是装饰为主业的叁级资质等级的企业，公司积十余年的建筑装饰装潢施工承包资历，公司一贯本着以一流技术、一流管理、为业主建设一流工程、提供一流服务为目标。

(2)竞标措施及优惠条件

我公司领导十分重视本项目建设，在各方面给予有力的支持。一旦工程由我公司承建，即将本工程作为本年度和明年度的重点工程来抓。组建现场施工项目部，一丝不苟、精益求精。保证各项施工管理工作正常有序、步步到位。

2.1工程进度

为确保工程早日竣工，我公司争取总工期为45个日历天，全部完工并交付使用，工程质量等级必须为"合格"工程。因而对本工程工期、质量均有很高要求，工作责任重大。本工程的施工将发挥我公司的优势，保证如期按投标工期完成施工任务，按合同规定质量等级建成，并把造价控制在包定价格内。

我公司有丰富的同类型工程的施工承包经验，可以为本工程所借鉴。我们将把这些工程的优秀施工方案、成功施工管理经验和与设计的良好配合，融汇到本工程的施工管理中去。

2.2工程报价

工程报价按招标和设计设定的工程范围和内容，自由组价、自主报价，优惠于贵方。并结合市场行情自主报价。

本次报价，我公司十分重视贵方的利益，为体现投标竞争，我公司依据贵方提供的设计图纸，计算工程量、编制施工预算、结合市场行情自行报价，在报价时一次包定。

2.3我公司的竞争优势是:在保证工程质量的前提下，为达到工期目标，在工程施工时，将选择最佳的施工工期方案。在管理人员、施工机械设备、材料、劳动力的投入上均打破常规，以保证工程建设的高度效率和高质量，满足这一特定施工条件的需要，工期安排详见"施工总进度计划表"

由于贵方原因或合同约定的工期而不能按时开工，或在施工过程中造成停工，在贵方同意工期延顺的前提下，我公司仍有责任和义务并尽力确保本工程如期(提前)竣工。

2.4工程质量

我公司承诺:确保本项目"优良"，满足贵方质量目标的要求。

针对本工程建筑特点，一是设计单位的设计原则，二是对装修施工做到"面平、缝细、线直、接口齐、吻合好"的质量要求，"粗活细做"。

遵照上述两个原则，我公司综合现有的管理实力，精心编制施工组织设计，优化施工方案，编写质量保证计划，制定每项装饰工程的质量保证措施，确保施工方法技术可行性、协调性和经济合理性，确保工程质量满足投标承诺和合同规定的要求。

在工程施工过程中，贯彻gb/t1900-iso9002质量管理和质量保证模式标准，严格执行国家建设部和上海市有关装修工程的设计规范、施工验收规范、质量检验评定标准和我公司质量体系程序文件、质量保证计划、作业指导书和有关规定，服从贵方代表的指挥和管理，以"优质工程"为己任，以"精品意识"来促进各项管理工作。

装修材料选用达到业主要求。我公司一定遵照上述原则办事，保证用于工程的所有装饰材料符合相关规定和要求。

2.5文明施工

创建文明工地，推行文明施工和文明作业是确保安全生产、树立企业良好形象的基础性工作。多年来，我公司长期重视施工现场文明工地的创建工作，并多次获得建设单位、上级政府主管部门的好评。

针对本工程在贵方厂区内施工的特定地理环境，根据上海市有关部门及市容检察的要求，做到安全、文明施工，确保施工区域内部及外部清洁和安全。在施工中，我公司将严格执行上海市建筑工程工地文明施工的有关规定标准和贵方有关工程施工安全、卫生及文明施工要求条款的有关规定。员工住宿集中安排在贵方指定的区域内。除遵守贵方制定的规定外，另外我公司仍将认真制定有关城管、交通、环保、市容、安全、文明、保证员工健康和综合治理等一系列管理措施。并将工程室内施工的施工噪音、空气污染、水源污染降低到最低限度。做好文明施工各项工作，并搞好工地区域内环境保护、环境卫生，维护和保障员工的身体健康;正确处理好贵方、市容检察、工程质监、安监、综合治理和市新区有关部门的相互关系，认真遵守和执行国家或地方颁发的建设工程上述管理规定和有关制度，以确保本工地达到上海级"文明工地"的标准。

(3)承担装饰施工承包管理责职，提供一流管理和服务。

本工程如我公司中标，服从甲方单位的管理，全面负责室内装饰施工图纸所显示的全部工程内容，并对工程工期、质量管理、安全和工程投资承担控制、协调和配合责任。三是全面承担合同规定各项工作，履行工程承包的各项义务。对不属于施工分承包范围内的其他专业工程，我公司也将积极给予配合。

在提供服务上，如果贵方接受我公司的报价、施工组织设计等内容组成的投标文件，并与我公司签订工程施工承包合同，本投标文件连同贵方招标文件所提出的要求将作为我们双方合同文件的内容，我公司保证在工程施工中兑现我们投标文件中的所有承诺。

在提供管理上，将依照贵方的要求，迅速派员到现场，配合贵方和总包方做好工程前期交接和施工前期的各项准备工作，负起装饰施工承包的责任。我公司慎重承诺:如中标，决不将本工程转包给其他单位(除贵方指定的专业分包单位外)，否则贵方有权终止合同，所造成的损失全部由我公司承担。在建造过程中，现场派驻项目设计组，利用一切最先进的手段设计深化图纸、优化方案，不造成设计与实际施工脱节，不给贵方增添麻烦。在本工程建成后，提供及时服务和维修，保证不影响贵方的投入使用。

在本工程建设过程中，积极为贵方着想，节约造价，降低成本，对于任何在不影响工程质量、进度、有利于降低工程造价的合理化建议，做到随时向贵方建议。保证工程正常进行，确保工程按期完工，达到工期短、质量优、造价低的最终目标。希望与贵方真诚合作，共求发展。

我公司重视对贵方的承诺，一旦中标，将认真履行上述诺言，精心设计、精心施工、精心管理，提供优质服务。我们充分认识到贵方对承建本工程所强调的重大意义及所肩负的责任。我公司衷心希望能通过这次施工投标竞争能赢得贵方的信任。我们决心使这项工程成为建筑装饰施工的精品，为贵方办公楼装饰工程成功建成贡献我们的力量。如贵方对我公司有其他要

求，我公司愿作进一步的协商。

期待着我们的成功合作!

恭祝业祺!

上海**装饰工程有限公司

办公楼装修工程难点重点分析对策：某办公楼装饰装修工程劳动力配备

办公楼装饰装修工程劳动力配备

一、劳动力的实施

1.对现场的施工队伍进行严格的资格审查，施工班组必须配备兼职质量员，随做随清。

2.对已进场的队伍实施动态管理，不充许其擅自扩充和随意抽调，以确保施工队伍的素质和人员相对稳定。

3.未经项目部质量、安全培训的操作工作不充许上岗。

4.加强对劳务单位的管理，凡进场的劳务单位必须配备一定数量的专职协调、质量、安全的管理人员。

二、劳动力的配置计划

根据四川省建筑安装工程劳动定额，结合本工程具体情况和施工进度计划，本工程不同施工阶段劳动力配置计划分别见下表所示:

序号工种名称施工阶段

主体施工工程首尾

1架工4

2电焊工8

3防水工2

三、劳动力组织和管理的关键环节

装饰装修、收尾阶段的劳动力组织和管理是直接影响本工程能否顺利完成的一个关键环节，为此我们将采取以下几点措施:

1、施工现场项目经理及主办工长做到全盘考虑，认真学习和研究施工图纸，领会设计意图，拟定出本工程各阶段施工所需投入的人力什么时间进场、什么时间退场，做到心中有数，减少盲目性，以免造成不应有有人员紧缺或窝工现象。

2、在使用人力上执行竞争上岗的制度，防止出工不出力和返工现象的发生。

3、本工程装饰装修项目较多，标准较高，在收尾阶段，要教育好我们的工人，特别重视成品保护，防止已完工的部位被损坏和污染，要同各分包单位取得联系，组织足够人员参加保护工作。

办公楼装修工程难点重点分析对策：办公楼装饰工程建设 合理化建议

1、合理化建议

1.1关于工期的合理化建议

本工程是精装修工程，工期相对来说非常紧张。尤其是目前装饰施工中由于材料选型和定样导致的工期拖延不胜枚举。所以我们将全力配合业主，对于一些量大、单项价值高的材料采购我们将提前以书面形式向业主汇报，力争按照工期约定完成施工任务。针对其他一些共性的问题，我们提出以下建议:

1建立计划管理体系

完善的计划是掌握施工管理主动权、控制施工生产局面，保证工程进度的关键一环，因此，建议建立由总承包方牵头，各相关单位参加的计划管理保证体系。

1、计划管理与协调组织

计划管理是一个系统工程，涉及参与工程建设的各方，因此，为更好地搞好计划管理和协调工作，建立一个由施工总承包方负责牵头组织，业主、监理、及主要专业分包参加的计划管理组织，如下图所示。

2、计划管理的思路与范围

⑴计划管理的思路

以施工进度计划为主线，以各类专业保障计划为基础，以综合协调和过程控制为手段，确保工期目标的实现。

⑵计划管理的范围

计划管理把进度计划及各类专业保障计划都纳入管理范围之中，主要包括:

①施工总进度计划及月、周季度计划、专业进度计划

②专业分包招投标及进场计划

③图纸出图或需求计划

④资源供应、设备采购计划

⑤施工准备工作计划

⑥技术保障计划

⑦设备调试计划

⑧其它需编制的计划

2其它建议

1、业主应增加自身计划管理和实施的透明度，及时通过适当方式向承包单位通报计划实施的进展情况，如遇计划拖延或不能按总承包方进度要求提供相应资源时，应提前向施工承包方进行通报，并协商对进度计划进行相应的调整;

2、尽量减少专业分包队伍的数量。

3、最好提供合理的施工总进度计划，以便合理安排装修工程的施工。

1.2关于工程质量的合理化建议

对质量的理解应该是一个广义的概念，它不仅包括工程实体质量，还应包括设计质量、管理质量、功能质量，因此，提高工程质量，应紧紧围绕"如何创精品工程"这个主题。

1.2.1关于如何"创精品工程"的建议

我们认为:"精品工程"是设计上的精品、功能上的精品、管理(服务)上的精品、质量上的精品，其中，设计是基础，管理是手段，功能是目的，质量是保障。归根结底，就是说，设计、管理、功能、工程实体，都要质量好，这样的工程才是质量好的工程。

1.2.2其它建议

1、加强其他专业的配合工作，以便装修工作如期完成。

2、加强对材料的环保指标控制。

在人们越来越注重环境质量的时代，工程的环保指标应越来越受到重视，"绿色"应该成为质量指标中更加引人注目的一个指标，"绿色"应该成为该工程的品牌象征。因此，在质量控制中，应加强对材料的环保指标控制，如控制砼中的氨气、氡气含量，控制装修材料中甲醛等有害气体或放射性元素含量等。

1.3关于成本的合理化建议

1.3.1成本考核的原理

质量与成本之间存在着联系，也具有一定的矛盾，因此，考核成本不能仅以价格高低作为唯一判定的标准，成本不是越低越好，判定成本合理性，应根据价值工程原理，用价格性能比指标进行判定。

1.3.2降低成本的建议

根据价值工程原理，在保持质量、性能不变的情况下，成本越低越好，因此，提出如下建议:

1、采用招投标办法选择专业分包队伍和设备、材料供应商。

2、减少设计变更或在施工前进行变更。

多数工程管理的经验表明，工程变更洽商是工程投资增加的主要原因，因此，对设计变更、技术洽商应采取措施进行控制:

⑴提高设计质量。加强设计管理，提高设计质量，是减少设计变更的有效途径之一;

⑵搞好图纸会审工作。图纸会审也是发现图纸问题，解决各专业之间矛盾、从而减少设计变更的途径;

⑶及时了解用户需求，提前进行变更。做为业主应保持与用户的持续沟通，及时了解用户的需求变化，并把用户的需求变化提前用设计变更的形式传达给施工单位，从而避免返工造成的费用增加。

3、采用"四新技术"。

采用"四新技术"可提高工程质量、降低工程造价，因此，建议业主积极采用四新技术。

办公楼装修工程难点重点分析对策：高层办公楼装饰工程 回访维修服务

1 工程回访程序

1、在工程保修期内至少要回访一次，一般在交工后半年内，每三个月回访一次，以后每隔半年回访一次。

2、工程回访或维修时，由生产主管部门建立本工程的回访维修记录，根据情况安排回访计划，确定回访日期。

2 回访组织

本工程将由我单位总经理其授权人带队，单位总工、技术部门、工程部门、质量部门负责人参加。

在回访中，对业主提出的任何质量隐患和意见，我方将虚心听取，认真对待，同时做好回访记录，对凡属于施工方面质量问题，耐心解释，并热心为业主提出解决办法。

在回访过程中，对业主提出的施工质量问题，责成有关单位、部门认真处理解决，同时应认真分析原因，从中找出教训，制定纠正措施及对策，以免类似质量问题的出现。

3 工程服务及保修

我单位不仅重视施工过程中的质量控制，而且也同样重视对工程的保修服务。从工程交付之日起，我方的工种保修工作随即展开。在保修期间，我主将依据保修合同，本着“对用户服务，向业主负责，让用户满意”的认真态度，以有效的制度、措施做保证，以优质、迅速的维修服务维护用户的利益。

3.1保修期限与承诺

按照国家的保修规定及施工合同，装修工程保修期为两年。

3.2维修程序

1、维修任务的确定:当接到用户的投诉和工程回访中发现的缺陷后，应自通知之日后两天内就发现的缺陷进一步确认，与业主商议返修内容。可现场调查，也可电话询问。将了解的情况填入维修记录表，分析存在的问题，找出主要原因制订措施，经部门主管审核后，提交单位主管领导审批。

2、工程维修记录由工程部发给指派维修单位，尽快进行维修，并备份保存。维修人员一般由原项目经理或就近工程的项目经理担任。当原项目经理已调离且附近没有施工项目时，应专门派人前往维修，工程部门主管应对维修负责人员及维修人员进行技术交底，强调本企业服务原则，要求维修人员主动配合业主单位，对于业主的合理要求尽可能满足，坚决防止和业主方面的争吵发生。

3、维修负责人按维修任务书中的内容进行维修工作。当维修任务完成后，通知单位质量部门对工程维修部分进行检验，合格后提请业主/用户验收并签署意见，维修负责人要将工程管理部门发放的工程维修记录返回工程部门。

3.3保修记录

对于回访及维修，我单位均要建立相应的档案，并由工程部门保存维修记录。回访及维修记录主要有:

工程回访记录表

回访工程质量问题汇总表

工程维修记录表

4 服务保障措施

为维护业主的合法权益，维护公共安全和公众利益。我公司建立了专门的服务体系及保修、回访制度。我公司不仅重视施工过程中的质量控制，而且也同样重视对工程的保修服务。从工程验收合格之日起，我方的工程保修工作随即展开。在保修期间，我司将依据建设部第80号令，按《房屋建筑工程质量保修办法》、《房屋建筑工程质量保修书》及施工合同，本着对用户服务，向业主负责，让用户满意的认真态度，以有效的制度、措施做保证，以优质、高效的维修服务维护用户的利益。

办公楼装修工程难点重点分析对策：x办公楼设备维修工安全守则

办公楼设备维修工安全守则

(1)任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。

(2)任何电气设备(包括停用电气设备)未经验电前，一律应作为有电。

(3)在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常(如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好)，有破损及不完整的工具不可使用。

(4)严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。

(5)在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂"有人工作，禁止合闸"的指示牌。

(6)电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。

(7)自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。

(8)电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。

(9)不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

办公楼装修工程难点重点分析对策：大学行政办公楼教学实验楼物业服务细则

大学行政办公楼、教学(实验)楼物业服务细则

(一)物业管理服务内容

1.房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修;

2.物业管理区域内设备设施的使用管理和维修;

3.电梯、供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务;

4.大楼及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理;

5.物业维修费用的帐务管理;

6.物业档案资料的建立与保管;

7.经双方协商的其他服务项目。

(二)物业管理服务的质量标准

1.综合管理服务

⑴大楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度;

⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品;

⑶管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范;

⑷物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务;

⑸日常管理与服务:

①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外);

②设置大楼管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理;

③制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时制止或报告;

④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰;

⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等);

⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施;

⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通;每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改;

⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准;

⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准;

⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理;有条件的，可运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

2.清洁卫生服务

⑴楼内公共区域

①地面和墙面:每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上;大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

②楼梯扶手、栏杆、窗台:隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

③消防栓、指示牌等公共设施:每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

④天花板、公共灯具:每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

⑤门、窗等玻璃:每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

⑥天台、屋顶:保持清洁、无垃圾。

⑦垃圾收集:按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

⑧电梯轿厢:每日擦拭、清扫一次以上;每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

⑵楼外公共区域

①道路地面、绿地、明沟:道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

②公共灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。

③水景:每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

④垃圾厢房:有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味，灭害措施完善。

⑤果皮箱、垃圾桶:合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

⑥消毒灭害:每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外"除四害"要达到南昌市爱卫会的要求。

3.秩序维持服务

⑴人员要求

①专职保安人员(40岁以下)，身体健康，工作认真负责。

②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。

③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

⑵门岗

①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。

③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

⑶巡逻岗

①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门。

⑷技防设施和救助(监控岗)

①辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

⑸车辆管理

①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

②及时处理车辆停放不规范的现象。

③收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

4.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务

⑴共用部位

①房屋结构:每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用人。

②门窗:每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

③楼内墙面、顶面、地面:墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

④管道、排水沟、屋顶:每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫

、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。

⑤围墙:每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

⑥道路、场地等:每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，

保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

⑦休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品:每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

⑧安全标志等:对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

⑵供水系统

①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。

②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

⑶排水系统

①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。

②每年二次对污水处理系统全面维护保养。

③控制柜电气性能完好，运作正常。

⑷照明

①电灯:及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。

②景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等:保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

③公共电气柜:每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

⑸消防系统

①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

②每周检查火警功能、报警功能是否正常。

③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。

⑹避雷装置

每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

⑺弱电系统

①住户报警:不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

②周界报警:24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

③监视系统:不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

④电子巡更:根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

⑻电梯

①保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

②委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业管理应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

③电梯发生一般故障时，通知专业维修人员二小时内到达现场修理;发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

⑼水景

①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

⑽门窗、教学及办公设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修

①维修保养费用:保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用:除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责;属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。

②水电零星维修及时率98%以上(响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内)。

③水电急修及时率100%(响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内);

④雨水管、污水管、墙面完好率100%。

⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。

(三)双方的责任与义务

1.甲方(楼栋使用单位)责任与义务

⑴负责牵头与学校有关部门对教学办公楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记;

⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法;

⑶督查乙方管理工作措施以及各项规章制度的执行情况;

⑷审查乙方提出的物业管理年度和季度计划;

⑸教学办公楼内向乙方提供一间值班室和一间物业管理办公室;

⑹负责转报水电设施、电梯、电视等教学、办公设备设施自然老化后的更新改造及房屋外墙面和结构性维修;

⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。

2.乙方(物业管理单位)责任与义务

⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施;

⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作;

⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划;

⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料;

⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止;

⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费;

⑺向甲方提供自费部分的维修等有偿服务;

⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将大楼空房间(含地下停车场)挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用教学办公楼从事其他活动;

⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况;

⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的

办公楼装修工程难点重点分析对策：办公楼室内装修 产品质量保修服务

本工程的保修期为二年，根据本工程招标文件要求我公司自竣工结算后，将立即指派维修小组为建设单位服务。

(1)在维修保养期内，当由于本身质量原因造成的任何损伤和损坏，我公司将免费负责修理或更换。

(2)在修理或更换之后，我公司将损坏原因、补救措施、完成修理情况等，以书面形式提交建设单位。

(3)在保修期内我公司将指派专人，定期对本工程各分部分项进行质量检查，对于在质量检查中所发现的质量问题及时予以整改。

(4)在本工程质量保修期间，我公司还将定期对建设单位进行质量回访，对建设单位反馈的工程质量问题，我公司将组织技术、质量、工程部门进行查访，及时编制整改修理方案，并选择专业修理队伍进行修理。

(5)在保修期内，除对有缺陷的部位进行无偿地给予修理与更换外，并承担一切由此而引起对建设单位或第三者的直接损失，除非该缺陷是由于人为破坏或不可抗力因素造成的损坏。

(6)我公司将对工程一切所需的保证全权负责，其责任并不因其他材料生产商提供的保证书而减轻。

办公楼装修工程难点重点分析对策：办公楼项目治安事件的处置预案

办公楼项目紧急事件应急预案--治安事件的处置预案

第二节治安事件的处置预案

为了规范保安部处理突发事件的程序(火警、火灾除外)，提高对突发事件的应急处理能力，维护辖区内的正常工作和营业秩序，特制定本预案

一、职责

保安部主管负责指挥突发事件的处理

保安部班长负责落实保安部主管下达的命令，具体处理突发事件

程序要点

处理各种突发事件的基本原则:

快速反应原则

当班保安员接警后:

--3分钟内到达突发事件现场;

保安部主管在夜间接到突发事件报告后，10分钟内到达突发事件现场。

统一指挥原则:

处理突发事件由项目经理负责统一指挥;

保安部主管协助指挥突发事件的处理。

服从命令的原则:

保安员在现场应服从保安部主管的命令，并负责对突发事件的处理过程如实作好详细记录。

二、盗窃

当保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，应立即用通讯器材向保安部主管/班长报告现场的具体位置，迅速赶到盗窃现场，维护现场秩序，保护现场，禁止任何人员进出现场;

保安员到达现场后立即了解被盗窃的具体地点、时间及情况;

保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语:"主管/班长，请您速到**单位/位置。

保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用对讲机向保安部主管及班长报告。

保安部主管接到报告后应立即指挥调谴保安员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥

当班保安员到达现场立即了解案情及其相关资料(询问笔记)，根据案情需要做出布置:

--保安部主管在了解案情及有关信息后，根据案件中办公楼损失及影响的大小向项目经理报告案情。

三、打架斗殴

当班保安员在巡逻中发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时:

应立即上前或迅速赶赴现场进行制止，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时，保安员应立即向保安部主管报告现场的具体位置、已伤的人数、参与打架斗殴的人数以及请求支援需求

将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场;

将因打架斗殴造成伤亡的人员，视其伤势的轻重送医院抢救。

保安部主管接到报告后，立即指挥调遣现场附近的保安员和当值机动保安员对现场进行保护，并迅速赶赴现场

与当班保安员班长联系，要求保安员班长对现场进行保护;

保安部主管到达现场立即了解案情及相关信息资料，根据现场的事态做出布置

--调遣机动保安员对打架的现场进行增援

--调派车辆对重伤具有生命的人员送医院抢救;

--对事态严重造成不良影响的打架斗殴事件的当事人交由公安机关处理

保安部主管将收集的资料及做出的工作布置向项目经理汇报，请示下一步的工作指示。

项目经理收集有关资料及信息后应作好工作安排，处理善后工作。如果因事态严重造成人员伤亡时，应立即与公安机关协调有关的处理工作，并在48小时内报告总经理

四、抢劫

当班保安员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时:

应立即上前制止违法犯罪行为或迅速赶赴现场予以制止，并对现场进行保护，同时向保安部主管报告;

如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即抓捕带回保安部，并请事主一起到保安部交由公安机关处理;

向事主了解在抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的丢失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治;

在追捕犯罪嫌疑人，遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取"追赶--躲避--联络"的方法，等支援的保安员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。

保安部主管接到报告后，立即用通讯器材指挥、调遣案发现场附近的保安员和机动保安员对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥:

与当班的保安班长联系，要求保安班长及案发区域的保安员参加现场的保护工作;

保安部主管到达现场后立即了解案情及相关资料，根据案情需要及时做出布置:

--调派保安员增援、抢救、围捕、保护现场:

--将有关的情况、线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。

保安部将收集的资料、信息及做出的工作布置向项目经理汇报，请示下一步的工作指示。

项目经理接到报告应立即赶赴现场，处理善后各项工作，上报项目经理及公安机关，积极配合公安机关工作。

五、凶杀

当班保安员在巡逻中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时，应立即赶赴到现场制止违法犯罪行为，并对现场进行保护，同时向保安部主管或项目经理报告封锁案发现场在公安人员到达现场前，禁止任何人员进入现场，犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应将其抓获并送往公安机关处理对伤者应立即送往医院抢救，在公安人员到达时立即将登记的事项向公安人员报告，保安主管接到报告后应立即上报项目经理，并迅速赶赴到现场指挥，调遣指挥现场附近的保安员和机动保安员对现场进行警戒封锁，严格检查出入人员，维护和疏导现场及交通秩序，抢救伤者，做好有关记录协助公安机关工作，提供资料及线索，项目经理将案情向公安机关通报并协助和指挥保安员配合公安人员的工作，同时将案情报告总经理。

六、中毒

中毒事件(如业主煤气、食物中毒等)当班保安员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时;

应立即报告保安部主管，并留在现场或赶赴现场迅速切断毒源，使毒物不再继续扩散，疏散现场周围的围观者;

对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场，轻移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快送往医院抢救;

对其他类别的中毒者，应尽快将中毒者撤离现场，消除口腔异物，保持呼吸通畅，并立即送往医院抢救;

将中毒人员的人数、地点(现场的具体位置)及已做的抢救措施报告保安部主管。

保安部主管接到报告后，应立即调遣人员支援，并报告项目经理，迅速赶赴现场参加抢救调遣指挥当班的保安员及机动保安员维护现场，疏散人员，抢救中毒人员保护现场的同时，亲自护送中毒者到医院抢救，并将抢救情况及时报告项目经理。项目经理将情况上报有关部门及总经理

。若中毒事件是属犯罪行为所致，应及时向公安机关报告。将中毒情况通报给医院，请示求援。通知中毒者家属进行对外协调工作。

七、交通意外事故

当班保安员在巡逻中发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时，应立即报告保安部主管发生交通意外事故现场的具体位置，留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者;

对重大的交通意外事故请示保安部主管进行支援。

保安部主管接到报告后立即报告项目经理，并迅速赶赴现场参加抢救:

应调遣指挥当值的保安员及机动保安员，维护现场秩序，交通秩序;

派人送重伤者到医院抢救;

打报警电话110:

根据事故

---事故已造成的伤亡及损毁情况;

---已送抢救情况。