物业管理服务公司章程范例（优选10篇）

物业管理服务公司章程范例

**物业管理有限责任公司章程

第一章总则

第一条为规范公司的行为，保护公司和股东的合法权益，依据《中华人民共和国公司发》《公司登记管理条理》及法律，行政法规，特制定本章程。

第二条公司为有限责任公司，由全体股东共同出资;股东以其出资额为限对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

第四条公司以其全部法人财产，依法自主经营，独立核算，自负盈亏。

第五条公司登记注册名称:**物业管理有限责任公司

第六条公司所在地:中国广东省广州市天河区国际广场a座2808

第二章公司的经营范围

第七条商住，家政服务，写字楼管理

以上经营范围，以登记主管机关依法核准为准。

第三章 公司注册资本

第八条 公司注册资本为500万元人民币。为二级物业管理企业。

第四章 股东的权利和义务

第九条 股东的权利和义务

(一)股东的权利

1.按照出资比例分取红利;

2.依法及公司章程的规定，转让出资;

3.按照出资比例行使管理决策权;

4.优先认购公司新增资本;

5.查阅股东会会议记录和公司财务会计报告;

6.要求公司为其投入的资本签发出证明书。

(二)股东的义务

1.遵守公司的章程;

2.按时足额交纳本章程中规定的各自所认缴的出资额;并依法办理其财产转移手续;

3.依其所认购的出资额承担公司的债务;

4.在公司登记后，不得抽回出资;

5.维护公司的合法权益。

第五章附则

第十条 公司经营期限十五年，自登记机关核发营业执照之日起计算。

第十一条 本章程经股东会议通过，并自领取公司营业执照之日起生效，本章程解释权归股东大会，修改权归股东大会。本章程经全体股东一致通过。

物业管理服务公司章程范例：学生公寓物业

学生公寓物业管理服务理念、目标与承诺

1、**学生公寓物业管理服务理念

1.1建立和实施完善的物业管理质量体系

物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物业管理行业逐渐推广实施的iso9001质量体系标准被实践证明是行之有效的。在**学生公寓的物业服务工作中，我们将从介入开始就导入iso9001系统管理的方法与标准，坚持做到高标准、高起点，用科学管理手段使物业服务规范化。

1.2实施人性化管理

"崇尚人性"是我们公司管理服务工作的精髓，在**学生公寓的物业服务中，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，关注员工的不同需求，在管理，环境，空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊重，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、精神上的需求得到满足，使我们的服务管理工作得到学生的理解，认可和支持，也使公司的经营管理理念得到员工的普遍认同，在物业服务的各处细节，都要体现出对人的珍爱和关怀。

1.3实施全方位服务

社会在进步，时代在发展，人们的理念在不断地转变，学生对学生公寓楼的各种需求也在不断地扩展，物业服务的深度和广度是没有止境的。我们认为要满足广大学生日益增长的各种需求，我们公司必须树立全方位服务意识，坚持以社会效益，环境效益，心理效益为主，经济效益为辅的全方位服务理念。

1.4营造安静文明、整洁舒适、安全有序的学习住宿环境

为使**学生公寓的空间环境进一步活跃和更具活力，我们将利用公寓内的有限空间和高层建筑的垂直楼层空间，导入酒店宾馆式的模式，设置醒目的引导标识，放置盆栽植物和盆景点缀环境，使学生和访客真正感受到宾至如归的感受。

为保证车辆进出和停放安全有序，我们准备设置各类交通警示标识，加强对车辆进出行驶和停放的约束引导，保障安全。同时在公寓的治安防范管理上，我们将通过"人防、物防、技防"相结合的基本治安思路，做到"内紧外松"，确保公寓的治安安全。"人防"上我们实施快速反应系统，由保安监控中心统一指挥调度，强调多重结合，即巡逻流动岗与固定门卫相结合，全面防范与重点防范相结合。"物防"上采用合理分段开关公寓主要通道和提高防范能力。"技防"上运用闭路摄像监控、电子门警系统等，结合公司的统一管理，快速调度，确保治安防范万无一失。

1.5创新管理

人类进入21世纪，在这急剧变化的年代里，唯一不变的真理就是"改变"。那种固定不变的常规型管理已经不能适应变化的环境，必将为创新管理所取代。

物业管理起源于西方，是西方文明的产物，中国在开展物业管理近二十年来，通过不断的学习和摸索，使这个行业有了较大的发展，但同西方发达国家相比，还有较大的差距，**公寓是一座来华中科技大学学习的中外学生居住的物业大厦，作为负责管理服务的酒店管理公司，我们应把国内外先进的物业管理理论同本物业的实际情况相结合，不断进行管理服务创新，满足学生日益增长的需求。

针对**公寓学生特点，我们将超前性、创造性地实施24小时的准酒店式服务，我们将在贯彻iso9001体系的基础上，进一步规范服务行为，一方面超前挖掘学生的潜在需求，满足学生深层次的物质和精神需要，学生想到的我们一定尽力做到，学生没想到的我们要想到，并做好。另一方面，我们将创造性建立富有特色的服务模式，提供丰富多彩独有特色的服务。

2、管理目标

公寓内现住的和将要入住的学生他们对公司提供的物业管理服务水平和服务质量的要求是不言而喻的。

武汉宏嘉酒店管理有限公司完全有信心、有能力承担**公寓的物业管理及综合服务工作，我们将凭借我公司先进的管理理念，以及总公司的人才优势，管理优势，技术优势，把**公寓管理成"安全、文明、整洁、舒适"的学生公寓。

3、管理质量承诺

我们对**公寓物业管理服务的各项指标承诺如下:

序号指标名称公司指标管理指标实施措施

1公寓完好率90%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，无损坏公共设施。

2公寓零修、急修及时率95%接到维修通知10分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。

3维修工程质量合格率98%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。

4清洁保洁率95%落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，建档记录，服务主管监督执行，以确保公寓内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。

5雨水井、污水井完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，服务主管监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期畅通、清理。

6排水管、明暗沟完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，服务主管监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。

7路灯完好率98%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，服务主管监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。

8停车棚完好率98%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，服务主管监督执行，以确保设施完好，方便使用。

9公共设施完好率90%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，服务主管监督执行，以确保设施完好，美观清洁。

10公寓内治安案件发生率0保安经培训考核后方能上岗，每周训练与每月训练相结合，以保障保安队伍的素质和状态，落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保公寓的安全。

11消防设施设备完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，服务主管监督执行，并定期维护和检修，以确保消防设施完好无损、正常使用。

12火灾发生率0公司全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加大宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知公司，确保公寓内消防安全。

13学生有效投诉率及处理率1%

98%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与学生的沟通，定期举行学生肯谈会，了解学生的愿望和要求，满足学生的合理需要，发生投诉即时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。

14物业管理服务满意度85%在日常工作中及时收集学生的需求信息，尽可能地满足学生的需求，加强双方的沟通，以确学生对物业管理服务工作的满意。

4、实现管理目标、承诺的工作措施

随着各高校后勤改革的不断深入，有相当一部分高校已实行了学生公寓的物业管理专业化，与原来的管理模式相比，现代高校公寓物业管理更加侧重服务。在建设"和谐校园"的过程中，我们将认真贯彻中央

十六号文件精神，不断加强和完善学生公寓物业管理"管理育人、服务育人"的职能。

十六大以来，"和谐社会"的建设已成为时代的主题。高等学校在社会上是创造先进生产力的重要场所，是培养先进文化发展的重要摇篮，在和谐社会的建设中起着先锋作用，建设"和谐校园"成为了社会对我们的期待。

学生公寓不仅是学生休息场所，也是学习场所，更是一个极其重要的思想文化和意识形态阵地。所以，公司将会把公寓作为对大学生进行思想教育的重要基地之一。公司将会邀请学校有关部门如学生工作处、院系等将政治辅导员派驻进公寓，加强学生的管理;在公寓内设立心理咨询室以对学生进行心里疏导;学生党团组织进公寓;成立学生公寓自律委员会等等。

一、了解学生需求，制订切实可行的服务方案。只有针对学生的要求，"投其所好"，我们的服务才能被较好地接受并取得良好的效果。公司将会采取灵活的工作思路、工作方式，与学生真正建立良性互动的关系。我们会通过设立意见箱、举办恳谈会、开辟宿管论坛等形式，多渠道多途径地了解学生的意见与建议，然后针对性地制定管理服务方案。

二、加强员工培训，提高服务水平。学生对公寓物业管理服务工作的要求会越来越高，光靠经验型的管理和服务是远远不够的，必须引进规范化管理，实施人性化管理、目标管理等科学管理模式，提高服务水平。因此，公司一方面会积极引进高素质的管理人员，另一方面也会大力挖掘老员工的潜力，加强培训和再教育工作。公寓管理服务一线的员工是直接与学生打交道的，他们的思想意识、工作水平、服务态度直接决定了公司在学生眼中的服务质量。为此公司将会实行了公寓员工培训试点工作，编辑《公寓员工学习园地》，把物业管理服务知识、日常工作规范、人性化管理理念、先进员工事迹介绍等灌输给一线员工，通过实例讲解、现场演练等多种方式来提高一线员工的业务水平与思想素质。

三、多方沟通，力创"和谐"。安全是学生公寓管理服务的首要工作，由于少数学生为自己一时方便，使用违章电器、明火、蚊香等，极易引起火灾，造成人员伤亡财产损失。如果安全工作得不到保障，和谐校园的创建是无从

谈起的。但是往往在工作中，安全检查与学生利益会发生直接矛盾。我们既要深刻认识公寓安全管理工作的重要性，又要采取合适的方式解决矛盾。在

对学生宿舍进行安全管理时，公司会注意行为的善意，不使好事变成坏事，使学生对我们产生意见。我们会张贴检查公告，多表扬先进宿舍，同时对存在安全隐患的宿舍进行通报批评。公司会充分利用学生自律委员会、利用勤工俭学学生、通过校保卫处、留学生办公室等参加安全检查活动，组织学生相互参观，及时化解物业管理服务行为中的矛盾和意见。

四、引导学生自我管理、发挥学生组织的力量。现在的大学生个性强、要求高，在进行管理育人的时候不宜采用简单的办法，要善于引导他们进行自我管理、自我教育。在大学阶段是学生完成社会化的主要时段，使他们良好的成熟发展也是我们的重要职责。公司将以高度的责任感积极帮助他们进行自我管理。这里所谓的"管理育人、服务育人"，不是教会他们叠被子、打扫卫生、不使用热的快之类，而是要通过言传身教培养学生学会生活、学会相处、健康成长。实际工作中，我们将通过学生党团组织进公寓、通过组建学生自律委员会、开展"雅室评比"、"宿舍文化节"等文化活动等促进学生自我管理。公司全体管理服务人员将多做引导，多创造条件，多搭建平台给学生。

物业管理服务公司章程范例：别墅小区物业

别墅小区项目物业管理服务质量

一、房屋共用部位的维护和管理

1、保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻;

2、对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全。

二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理:

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，经全体业主同意后，由甲方组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

三、环境卫生:

1、垃圾每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果皮箱、垃圾桶，每日清运2次。

3、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、根据小区实际情况进行消毒和灭虫除害。

四、绿化养护:

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理:

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、小区内按规定路线巡逻，每30分钟巡查不少于1次。

3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

六、装饰装修管理服务:

按照《房屋装饰装修管理办法》和《业主临时公约》的要求，建立完善的房屋装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关行政主管部门。

七、物业档案资料管理:

1、搜集相关资料，建立业主档案。

2、对技术资料进行分类管理。

物业管理服务公司章程范例：物业

1.0目的

通过对服务过程进行检查和评定，验证所提供的服务质量是否满足规定的要求。

2.0适用范围

本程序适用于物业管理所提供各项服务质量工作的评定。

3.0引用文件及术语(略)

《质量手册》第8.5.1节测量、分析和改进。

4.0职责

4.1各部门负责对本部门的服务过程进行监督检查。

4.2物业管理公司品质部负责对各管理处的服务质量工作不定期抽检。

5.0工作程序

5.1公司服务质量的评定分为服务质量内部评定和服务质量外部评定两类。

5.2服务质量内部评定

通过日巡查、周检和月检的检查和考核结果来反映。

5.2.1服务过程的日检

客户服务部、保安部、工程部每日对所管辖范围内的工作情况进行巡查，若发现问题做好相应的记录，并及时处理。

5.2.2服务过程的周检

各部门主管每周对部门的工作进行一次检查，将检查结果进行记录。对于发现的问题如需向上级请示的应及时向物业管理处主任汇报;对不合格服务要制定纠正措施，并负责跟踪和验证。

5.2.3服务过程的月检

品质督察部每月组织相关人员对物业管理主要服务过程进行检查。

5.2.4公司对各管理处的服务过程的抽检

品质部不定期地组织有关部门领导或人员对各部门的工作进行每年不少于4次的抽检，抽检工作按相关考核规程进行。

5.2.5对检查过程中发现的不合格项目，由检查人员填写《不合格报告》，按《不合格控制程序》处理。

5.3服务质量外部评定

5.3.1客户服务部负责了解用户对服务工作的满意程度和意见，并以此促进服务质量的改进，具体按照《客户满意度控制程序》执行。

5.3.2品质督察部负责准备相关资料参加服务质量的社会考评工作，并以获得相应的管理奖牌、证书形式确认。

6.0质量记录及支持文件

《客户满意度控制程序》

《不合格报告》

物业管理服务公司章程范例：太阳城物业

富田太阳城物业管理服务承诺

**物业管理公司郑重承诺，在富田太阳城基础自然条件硬件完备的情况下，接管富田太阳城两年内使其成为河南省多层住宅小区物业管理的典范:

一年内客户满意率达到98%以上。

一年内达到郑州市物业管理示范小区标准。

两年内达到省级的物业管理示范小区标准。

1、管理承诺暨要求达到的最终效果

序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施

1房屋及配套设施完好率99%以上采用分工负责制，责任到人。建立完善的巡查制度，健全档案记录，每半年进行一次房屋完好率检查。

2房屋零修、急修及时率99%以上维修人员24小时待命，接到维修通知立即组织维修，十五分钟内到达现场。零修工程及时完成，急修工程不过夜，并建立回访制度和回访记录。

3绿化完好率99%专人负责绿化养护、保洁工作

4保洁率100%保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准进行操作，保洁工作落实到人，监督检查得力，严格考核。

5维修工程质量合格率100%维修全程控制、监督检查，并按规定及时回访。

6公共照明完好率96%落实责任人，坚持对公共照明等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，并健全档案记录。

7区内治安案件发生率1‰以下实行24小时监察制度，明确保安员职责，层层防卫。

8火灾发生率1‰以下全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由主任负责组织进行日常巡视，发现隐患及时处理确保安全。

9客户有效投诉率2‰以下采取措施，加强与客户沟通，定期走访客户，征求管理意见，强化服务意识，及时为客户排忧解难。做到投诉处理有结果，有记录和回访。

客户投诉处理率100%

投诉回访率100%

10客户对管理服务满意率95%以上实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通，完善社区服务。在日常工作中注意广泛收集客户意见。

11大型及重要机电设备完好率99%制定严格的设备操作和保养规程，落实岗位责任制，实行巡查制度，建立设备档案，制定预防性维修保养计划。

2、创建国家示范小区

我们承诺:在基础条件完备的条件下，一年内达到郑州市示范小区标准，两年内达到河南示范小区标准。

3、其他承诺

3.1关于招投标的有关承诺:

**物业管理公司完全同意和接受富田太阳城招标要求，并承诺如下:

公司中标后，将立即派人进驻富田太阳城，开展前期准备工作。

在合同有效期内本公司违约，给单位造成损失，**物业管理有限公司将对此予以责任补偿。

合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或非关键的分包项目，管理处一定事前告知河南振兴房地产开发有限公司相关部门。

3.2 物业管理公司管理服务合同履行承诺

如果**物业管理公司中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由富田太阳城管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下:

根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。

负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设施、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经业委会同意后负责组织实施。

每六个月向业主汇报服务费、专用维修基金(如设立)使用情况。

对小区的公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必须与开发商协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准方可执行。

本合同终止时，管理处将向开发商移交全部管理用房及物业管理全部档案资料。

3.3 其他服务承诺

服务内容:除招标文件规定的有关服务内容外，我们计划提供一些客户需要的、管理处力所能及的特约服务、商务服务及社区服务等项目，具体内容如下:

类别编号项目内容

特约服务

1搬运家私

2保洁上门服务

3上门维修服务

商务服务4代客打字

5代购车船票

6代寄、代领邮件

7代订报刊、杂志

8临时代为保管小件物品

文化活动服务9节假日装饰、宣传

10公益性宣传活动

11其他有意义的文体活动

物业管理服务公司章程范例：x芙花园前期物业

雅芙花园前期物业管理服务内容

前期物业规章制度制订

为了使今后雅芙花园的物业管理更能有序地对物业进行管理，在物业正式交付验收前，物业管理前期介入人员将设计今后物业管理模式，制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。

物业管理公约(业主临时公约);

业主承诺书;

物业管理服务协议;

消防安全管理责任书;

精神文明建设公约;

入伙须知;

装饰装修管理办法;

装修管理协议;

安全责任书。

装修承诺责任书;

房屋及共用设备、设施管理规定

治安管理规定;

车辆停放管理规定;

绿化管理规定;

环境卫生管理规定;

电梯使用须知;

物业使用、服务指南;

客户基本情况登记表;

客户领房验收交接表;

装修申请表;

施工人员登记表;

入伙会签表;

入伙资料签收表;

钥匙签收表;

关于确定防火责任人的通知;

服务与联系

管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业主提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业主的需求树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。

日常服务内容

a.维修保养服务;

b.绿化养护服务;

c.治安消防服务;

d.环境卫生管理服务;

e.停车管理服务;

f.特约服务。

日常联系内容

a.每季度发放业户评议表，了解服务质量;

b.设置业户联系箱，每天定时开箱;

c.设立投诉电话接受业户的投诉;

d.及时回访业户征询意见。

日常服务与联系的质量控制

a.业户服务部主管应多途径与业主保持沟通，经常走访业主听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求;

b.每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高;

c.现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，保证服务质量。

日常服务与联系的质量要求

质量要求以《吉林省业管理条例》为依据，以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业主评议满意率95%以上;业主有效投诉率0.1%以下;投诉处理率100%。

物业管理服务公司章程范例：高层住宅物业

高层住宅项目物业管理服务理念

**院作为高层住宅项目，在规划建设、环境配套、信息网络设施设备以及智能化等方面的定位均很高。结合**院业户的特征，针对诸多层面，我们确立了**院物业管理的目标定位和整体构想。

我们目标定位是:使**院环境、安全保障、文化氛围、智能管理、商务服务、信息服务等方面形成高层住宅物业的典范，树立起名牌物业形象，并通过高效、规范、专业的顾问指导提升深圳**物业有限公司的物业管理品牌形象，使物业管理成为**院租售的核心卖点之一。我们对管理服务的整体设想可概括为:

打造**物业管理品牌

建设规范管理专业队伍

实施酒店物业服务管理

提升管理服务重要措施

(一)打造**物业管理品牌

**院虽然地处深圳市的非繁华地带，但具备规模和配套俱全、先进的优势，具有创立品牌的先天优势。我司与深圳金地公司合作，利用其雄厚的管理实力，在金地高级顾问管理人员的指导下，并拟在管理、理念、机制上大胆创新，建立**的企业文化，创立具有自身特色的物业管理品牌。

(二)建设规范管理专业队伍

在实施**院物业管理的过程中，我们将建设一支能够实现开发公司要求的具有专业、规范的物业管理人员队伍，建立理论学习和实际演练相结合的人才培养机制。因此，我们有信心培育一支既有物业管理理论知识、又有物业管理实践经验的高素质的物业管理队伍。

(三)实施酒店物业服务管理

1、全面导入酒店式物业管理

在**院将全面导入"以业户为中心"的酒店式商务物业管理，倡导"以人为本"全方位个性化的业户服务。现代酒店服务的国际标准及相关要求为:

(1)酒店式物业管理的行为标准:

smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业户)保持真诚的微笑;

e*cellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。

ready(准备):主动，要求能随时准备好为服务对象(业户)提供专业、规范的服务;

viewing(看待):要把每一位服务对象(业户)都看作需要特殊照顾的贵宾。

inviting creating(创造):要精心创造出使服务对象(业户)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务;

eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业户)，关注业户服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受;

国际酒店业认为，service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式物业管理服务的行为标准要求。

(2)酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:

要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点:

"要事前了解服务对象的各种不同的需求:

不同类型的业户具有不同的个性服务需求。一般而言，业户追求的是便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业户归属需要方面，应特别注重业户对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求;这样，必须事前了解各种类型业户的"个性"，归类集中，拟定服务项目的实施计划。

"按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业户)的需要:

物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。

在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业户的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭"以物业管理为依托、以业户服务为中心"的理念，推行充分体现酒店式的"隐性管理"管理模式。

(3)服务工作的指导方针(服务诫条):

"微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。

"沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。

"快捷。根据业户的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业户。

"职业礼貌。保持职业礼貌，主动问侯和主动向服务对象咨询服务感受。

"职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就是公司的形象的体现者。

"团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现。

"工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。

(4)业户服务感受描述:

"安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射"纪律严明、训练有素"的安全防范行为。

"大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂助理的真诚微笑、礼貌问侯，让业户体现星级酒店服务的感受。

"整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。

"任何时侯需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品;且常备"红十字"应急医药，以备不时之需。

通过定期组织有主题的社区文化娱乐和体育活动，注重客户感受、使客户常保身心开朗并真正体会**院家园感。

2、实施多层面个性化服务

我们在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、机电工程维护管理、行政事务管理等)，借鉴金地公司的经验，全面导入iso9001(2000版)质量管理体系"职能管理标准化"，并结合**院实际和溶入我司特色，落实"国优"物业量化管理标准;同时推行以业户为中心的酒店管理服务模式，主动了解业户的服务需求(包括潜在的、特别的)，在物业管理范畴内实施我司倡导的"以人为本"全方位个性化的业户服务，并维护良好的沟通，共同营造全新的居住型物业的文化氛围。

(四)提升管理服务重要措施

1、塑造个性鲜明的物业文化

我司根据**院的客户定位，就是**院环境要富有个性风格，**院规范要高度一致，**院业户行为具有高品位的文化意义。努力创造出独具特色的物业文化，物业管理的水准达到国际上公认的酒店服务管理标准，在**院绿化、环境卫生、安全保障、智能化管理、文化氛围以及服务管理方面，都能达到国内同等物业水平，树立独树一帜的名牌物业形象。

2、全面推行"人性化物业管理模式"

"人性化物业管理模式"可以表述为:

(1)关注员工和业户不同层次的需求;

(2)环境建设中人性化因素的融入;

(3)对业户"深度关怀";

(4)现代物业人文精神的塑造。

简而言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化上的品味需求得到满足。未来**院的人文环境十分适合用这种具有人性化和文化色彩的物业管理模式。

3、实践"即时服务和隐性管理"相结合的管理设想

我司将在**院的管理中引入"即时服务"和"隐性管理"的先进物业管理概念。

"即时服务":就是我们将对业户的服务需求做全面、深入、细致的了解，保证在业户需要帮助时会即时出现，为业户提供及时满意的服务。

"隐性管理":就是做到在业户需要时即时出现，业户没有服务需要时则看不到有人在管理，比如治安管理，我们只让固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服，其它保安员一律穿西装;**院清洁管理，我们将清洁工作时间进行合理划分，在确保环境整洁的前提下又使**院住户上下班高峰期看不到保洁员，充分尊重业户的私密空间。

4、全面实施mis、cis系统及cs系统工程

物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，将在中央调度中心设置信息控制及处理职能，对**院所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪。

我司将对**院进行形象设计。该设计内容包括**院标识导视系统等，这些设计完成并实施以后，**院将有一个独立完整的形象系统，形成独特的物业形象。

我司将对**院实施顾客满意战略，一切从业户需要出发，以业户满意为服务目标，业户普遍需要的，我们一定要做好，业户不接受的，我们坚决不做。

5、施行计算机网络管理

现代化的物业应该实行现代化的物业管理，施行计算机网络管理是提高物业管理水平的关键所在。我们拟将充分利用现代计算机信息管理网络系统，提高**院的物业管理水平。

5、

全面实施iso9001(2000版)质量保证体系

实施iso9001(2000版)质量保证体系是进行**院规范化管理的保证。

6、建立治安快速反应系统

安全防范是物业管理第一要义，治安工作由中央调度中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的"治安快速反应系统"，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷，即是要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即是**院治安工作要做到流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范、智能技防与专业人防相结合，确保**院治安防范万无一失。

第二章 **院物业管理运作模式设想

**院物业管理的运作模式包括:管理架构、管理运行机制、考评考绩体系等。以下分别简要阐述:

(一)管理架构

针对**院的特点及管理要求，结合现代物业先进管理念和现代经营模式，确定了**物业公司(暂名)管理运营的管理架构。

1. **院物业管理外部组织架构

指导

外部组织架构说明:

1、由深圳金地物业公司对**院实施专业化、规范化的物业管理顾问服务。

2、物业管理行政主管部门对花园的物业管理工作进行行业管理和业务指导。

3、深圳市**物业公司(暂命名)对**院实施专业化、规范化的物业管理服务。

2. **院物业首年内部管理架构(初步设想)

考虑到**院首年管理的实际情况以及成本控制的需要，**物业公司(暂命名)首年内部管理框架设想初步如下:

内部组织机构设置思路:

1、设置原则:精干高效、目标管理

有利于**物业管理有限公司对**院管理处物业管理服务项目实行计划目标管理;实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。

2、设置形式:垂直领导、整体协调

垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率;部门业务独立操作的同时兼顾相互协调管理便利，旨在达成整体有机运作。

3、成本控制

在确保满足规范化、专业化物管服务需求的同时提倡员工"一专多能"身兼多职，充分发挥员工主观能动性以节约不必要的人力资源成本。

日常管理的人员编制:

岗位/职务 人数

管理处经理1

财务内勤(出纳) 1

会计1

工程主管 1

综合服务主管 1

安管主管(队长)1

客服助理5

维修员 8

行政人事管理员 1

后勤管理员1

安管员 34

厨工1

合计 56

(二)运行机制

为保障物业管理机构高效运作，必须建立一个有效的管理运行机制。

指标 反馈 命令 督导 重大突发事件

管理运作机制图

1.质量监管机制

质量监管机制是旨在建立一整套有**物业管理特色的质量管理体系的基础上，根据iso9001(2000版)质量保证标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业户满意的效果。

按**物业制定的各项管理指标，**物业公司各职能管理人员将按照质量监管体系的要求，明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。同时，物业公司还会通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德，加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平，进而提高工作质量和工作效率。

2.协调机制

协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。

(1)行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

(2)竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

(3)舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的。

(4)管理者的凝聚力，具体情况为领导者或管理人员塑造吸引力、影响力，这是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

3.激励机制

激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高"内聚力"。

(1)管理日常目标、责任制、增强管理层的工作主动性，按"国优"标准制定各项管理指标，严格作好各项工作、明确奖罚。

(2)实施奖金破格晋级制度，调动员工工作热情。管理处员工实施奖罚制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。

(3)依据管理、管教结合，融情于管。物业公司依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业户提供优质服务。

4.监督机制

监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。保证管理机构及其工作人员依法办事。

(1)管理者对机构内部工作人员进行监督。

(2)业户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成综合监督体系。

(3)通过信息反馈监督，以各种手段来实现监督管理的闭环机制，保证**院管理监督机制的有效实施。

5.自我约束机制

(1)经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象的利益敏感动机，然后由这类动机去引导对行为自我约束。

(2)目标结构与责任相互联系而造成的促进机制。

(3)权利链条相关制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，促成相关机构、相关员工之间的自我约束机制。

(三)具有**特色的考评考绩体系

考评考绩是一种普遍应用于管理过程中的手段，即对工作进行成效评价，对担负工作的人进行业绩衡量，从而不断地改进工作方案、提高工作质量、促进员工进步和公司发展，**特色的考评考绩体系亦将在今后的**院物业管理顾问服务过程中得到指导和应用。

1.考评考绩的基本思想

(1)考评考绩的目的

保证高质量的完成工作，使分配机制更趋合理，使人事任用更趋客观;增强沟通、充分调动员工的积极性;建立一支高素质的员工队伍。

(2)考评考绩的原则

实事求是，公正合理，提出建议，共同提高。

(3)考评考绩的内容

员工品行、工作态度、工作能力、工作业绩。

(4)考评考绩的标准

公司规章制度、岗位指导书是对员工品行、工作态度的衡量标准;

月(年)度工作计划、临时任务及目标是对员工工作能力、工作业绩的考核标准。

2.**考评考绩的特点

(1)目标考核与过程考核的结合

"业绩为主，量化考核"是考评的原则。"业绩为主"体现了工作成果的重要性。"量化"则体现了过程控制管理和细节把握的重要性。

(2)制度化、规范化，具有很强的操作性

在长期的运作过程中，我司已形成一整套考评考绩办法，并由专门的机构--考评小组来具体负责考核。从考评考绩办法本身来看，标准科学、充分量化的测评分数经过多次测算、模拟，已达到了共识，同时考核办法程序清晰，操作性强。整套办法具有完整的体系和坚实的组织保证。

(3)充满人性，亦考亦评

我司对于员工的考核不是追究责任，而是找出问题，共同提高，既考核业绩，同时也评价担负工作的人的品行、职业道德、潜能等。

提倡民主，不是一言堂。考评小组成员依据工作的内容的不同，以不同的标准对各部门进行考核。

物业管理服务公司章程范例：物业

项目物业管理服务内容及服务标准:保安服务

二、保安服务内容及服务标准

区域保安岗位服务内容服务标准

外围保安外围大门岗礼宾服务;

控制人员进出;

控制车辆进出;

提供问询服务。岗姿标准，文明礼貌;

禁止无关人员及车辆进入;

有效投诉率<5%。

保安外围巡视岗及时发现安全隐患;

及时发现火灾隐患;

正确处理突发事件。能够及时发现问题并进行正确处理

快速反应(5分钟内到达项目内任一地点)、正确应对突发事件

外围地面车辆管理员引导指挥车辆停放

车辆看护

提供问询服务礼貌值勤;引导车辆安全驶入停车位;保证车辆停放安全;车辆丢失率为0%;有效投诉率<5%

演播楼内保巡视岗及时发现安全隐患

及时发现火灾隐患

检查施工现场

正确处理突发事件能够及时发现问题并进行正确处理;

演播大楼门岗进出人员控制

进出物品控制

提供问询服务严格履行登记、换证管理制度;

礼貌待客;正确应对突发事件

有效投诉率<5%

生活楼生活服务楼内保巡视岗及时发现安全隐患

正确处理突发事件能够及时发现问题并进行正确处理

生活大楼门岗进出人员控制

地下停车场地下车场管理员引导车辆停放

提供问询服务

及时发现安全隐患

及时发现火灾隐患礼貌值勤;指挥手势规范;引导车辆安全驶入停车位;保证车辆停放安全;车辆丢失率为0%

停车场入口岗指挥车辆

提供问讯服务岗姿标准;指挥手势规范

礼貌提供问询服务;

停车场出口

(收费)岗收费服务

提供问讯服务

车辆指挥业务熟练;文明礼貌;

物业管理服务公司章程范例：花园物业

花园物业管理服务标准(服务合同附件)

一、管理服务收费标准

1、住宅管理费2.52元/平方米.月，商铺4.05元/平方米(不含会所)，幼儿园1.80元/平方米;本体维修基金0.25元/平方米.月，停车场按照物价局规定收取费用。

2、根据小区实际经营情况，逐步降低管理费，降幅达到8%-10%。

二、维修工作考核标准

1、房屋、公共设施修缮养护考核标准:

1.1、房屋零修急修及时率达到90%-100%;

1.2、维修工程合格率达到90%-100%;

1.3、道路完好率及使用率达到90%;

1.4、化粪池、雨水井、污水井完好率达到90%;

1.5、排水管、明暗沟完好率达到90%;

1.6、照明灯、疏散灯完好率达到90%;

1.7、停车场、单车棚完好率达到90%;

1.8、公共文体、休息设施、绿化雕塑小品完好率达到90%;

1.9、房屋完好率达95%

1.9.1、房屋外观完好，无乱搭建、乱建，无妨碍市容和观瞻;

1.9.2、室外招牌、广告统一，无安全隐患或破损;

1.9.3、外墙装饰无明显破损;

1.10、共用配套设备设施完好率95%

1.10.1、制订共用设施设备维修保养保养计划并认真执行，做好相关记录;

1.10.2、房屋本体共用设施完好，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用;

1.10.3、公共配套设施及公共场所(地)维修保养完好;

1.10.4、公共机电设备按照计划定期维护保养，保障使用功能完好;

1.10.5、制订各类紧急突发故障应急方案，以保障突发故障的急应处理;

2、机电设备维修管理考核标准:

2.1、机电设备完好率达98%;

2.2、消防设备完好率达100%;

2.3、设备故障发生率小于1%;

2.4、零修及时率98%以上，零修合格率为100%，并建立回访制度和回访记录。

三、保洁管理考核标准

1、内围设施区域保洁标准:

1.1、玻璃保洁标准:达到玻璃面上明亮、无污迹。

1.2、不锈钢体保洁标准:亚光材料――达到表面无污迹、无灰尘;

抛光材料――达到表面光亮、无痕迹、可影象。

1.3、地面砖保洁标准:达到目视干净、无污迹、有光泽、可反映照明灯轮廓。

1.4、墙面砖保洁标准:达到目视干净无污迹，清洗后用纸巾擦拭墙面60分钟后无明显污染。

1.5、涂料墙面保洁标准:达到清洁、无尘土、无痕迹。

1.6、水泥地面保洁标准:达到目视地面干净、无痕迹。

1.7、石灰墙地保洁标准:达到无痕迹、无灰尘。

1.8、地面砖保洁标准:达到砖面无沙土、无积水、无油渍、无痰渍。

2、外围设施环境整治标准:

2.1、无机动车、自行车乱停乱放情况。

2.2、无乱倒乱堆垃圾情况。

3、外围设施区域保洁标准:

3.1、地面保洁标准:达到地面无烟头、纸屑、果皮垃圾、无积水、无尘土、痰渍。

3.2、公共墙面保洁标准:

3.2.1、墙面无明显灰尘、无蛛网;

3.2.2、室内瓷砖墙面无污迹，无灰尘。

3.2.3、外墙光亮、清洁、无明显污渍。

3.3、公共照明灯罩保洁标准:达到目视灯罩表面干净，内部无积尘。

3.4、消防栓、电表盖、管线管保洁标准:达到玻璃明亮、目视无尘、无蛛网。

3.5、标致牌保洁标准:达到目视无明显灰尘、无污迹、无坏损。

3.6、公共绿地保洁标准:达到草坪目视干净、无明显废纸、无石子、无宠物粪便。

3.7、宣传栏保洁标准:达到玻璃明亮，目视无尘、无污迹、不锈钢框光亮无积尘。

3.8、花池保洁标准:达到处表面洁净、无明显污迹、水垢。

3.9、广场地砖、小区道路保洁标准:达到目视干净、无杂物、无明显污迹、无宠物粪便、无杂草、条缝清晰。

3.10、停车场保洁标准:达到目视无明显污迹，无积尘、无生锈破损现象。

4、公共设施、通道走廊、架空层、房屋顶层做到无被私人占用、无乱搭建、无养宠物。

5、消杀工作。

5.1、消杀工作通过“职业健康安全环境资质”培训与岗位，并取得专业资格的保洁工来完成。

5.2、消杀过程严格按照操作，并采用符合中国环境政策规范的新型低毒物品，如安乐绿、消毒粉等避免对环境、物品、食物、人畜中毒或污染。

5.3、每半年对小区内生活二次供水进行清洁消毒。

6、外委专业清洁、消杀公司对小区清洁卫生和蚊虫消杀进行专业化管理。

7、公共区域清洁卫生实行岗位责任制，专人专职负责责任区域范围内的清洁卫生。

8、高层各层、多层每单元设置生活垃圾箱，每日定期清理垃圾。

9、在小区建立全封闭式垃圾中转站，保证生活垃圾日产日清。

10、每月定期对小区全方位进行蚊虫消杀，并提前知会小区业主住户，以确保安全。

四、绿化管理考核标准

为了创造一个满眼绿意的怡人景象，提高物业整体素质，主要采取如下做法。

1、首先对小区的绿化工作要有一个整体规划，要求绿化完好率达到95%，具体做法是:

1.1对小区现有绿化区域内的各种花草、树木进行精心养护、做到勤修剪、勤浇水。

1.2春季―每三天浇水一次;

1.3冬季―每周浇水一次;

1.4草坪―每三个月修剪一次;

1.5花木―每半年修剪一次。

2、确保绿地干净、整洁，植物成活率90%以上。

3、为扩大绿化覆盖范围，采用边角绿化和盆栽绿化等多种形式来补充。并按照季节补充一些鲜花点缀小区。

4、做好住(用)户的宣传引导，共同搞

好小区的绿化工作，营造一个鸟语花香的宜居小区。

5、外委专业绿化公司负责小区绿化管理。

6、由专职人员对区内绿化定期养护，确保花木长势良好，保持整齐美观，无明显病虫害。

7、确保区内绿地无私自改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

五、安全管理考核标准

参加《全国城市物业管理优秀住宅小区考核标准》，结合本小区的实际情况，经双方协商同意制定如下本小区内安全管理考核指标:

1、治安案件发生率控制在1‰以下(以辖区公安部门记录为依据);

2、火灾发生率控制在每年1‰以下(以辖区消防部门的记录为依据);

3、车辆被盗窃丢失率控制在1‰以下(以辖区公安部门记录为依据);

4、违章处理率达到95%以上，力争100%;

5、房屋资料档案齐全、管理完善，并建立完备的住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰，随时可查对出租物业管理有效，制订小区外来人员管理规定，来访者登记进入小区。

6、小区治安实行24小时值班及巡逻制度并认真执行;

7、更新完善闭路监控系统，电子巡更系统，周界设置红外对射系统;

8、安装ic卡门禁系统，业主刷卡进单元搂;

9、小区入口岗亭设置电动栅栏式道闸，住户车辆凭卡出入;

10、制订机动车辆管理制度，明确管理责任，保障车辆停放有序;

11、制订消防设备设施维修保养计划并认真执行，保障使用功能完好;

12、成立义务消防队并进行培训、演练，制订灭火作战方案，以应付突出事件;

13、制订高空抛物宣传方案，在业主住户中长期开展预防火灾、禁止高空抛物以及其他安全文明的宣传教育活动。

五、财务考核标准

1、每个季度向业主公开物业管理服务费用及专项维修基金的收支情况;

2、开办物资测算表中所列的大部分物资，如果可以从目前的物业公司(中海)移交接收获得，那么结余的费用将列入小区的共管帐户，归全体业主，经业委会同意，也可以用于小区的其它改造。

3、年度管理服务费用实际收支相抵后若有结余，应归全体业主，由业委会支配使用。具体可以根据小区每个季度物业管理服务费用及专项维修基金的收支报表接受全体业主共同监督，业委会审核，节余费用全部列入小区共管帐户。

4、**物业对**承诺投资改造项目的费用，在经过市场机制筛选的承担单位比预算节约了改造费用，可以将结余的计划额度用于业委会建议的其它改造项目。

六、其它考核及标准

1、建立24小时值班制度设立客户服务中心，全天候服务电话;

2、每年两次向客户征询物业服务工作意见，对合理的建议将及时整改;

**物业管理有限公司

物业管理服务公司章程范例：海岸小区物业

阳光海岸小区物业管理服务费

物业管理收费与其他行业比较而言相对较低，收入来源较少，如何节约每一分钱显得十分重要。为此，在阳光海岸的管理上，管理处要充分发挥财务管理在成本管理和成本控制方面的职能，从加强计划、统计、成本考核等环节入手，减少各种不必要的开支，杜绝浪费，在持续提高管理服务质量的同时有效降低管理成本。

一、财务管理

财务管理是物业管理正常运营的"生命线"。物业公司和管理处应严格执行国家、广东省及汕头市有关物业管理的财务管理规定，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金的良性运作。

(一)财务管理基本原则

1、实行"开放管理"，定期向业主公布管理处财务收支报告，增强管理的透明度，接受业主的监督;

2、坚持"取之于民，用之于民"的基本原则。

(二)财务管理措施

设立财务管理机构，加强财务管理的职能。管理处设会计、出纳和收款员等专、兼职财务人员，负责管理处的财务管理工作。建立规范、透明的财务体系。

1、根据阳光海岸的实际情况，制定切实可行的财务管理制度，并严格执行。

2、公司本部对阳光海岸物业管理处的财务工作定期进行检查，每年定期对财务帐目进行审计。

3、管理处财务工作由管理处主任主管，凡涉及管理处资金使用的，除较大金额(500元以上)需报告公司领导外，一律由管理处主任签字审批后方可使用。

4、管理处每半年向广大业主公布一次收支帐目。

5、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告，并提交公司审批，经批准后实施。

二、物业管理服务费

在物业管理经费收支上，将"取之于民，用之于民"作为物业管理服务费收支的基本原则。收入方面，坚决按合同中确定的价格及汕头市国土房管局、物价局等政府部门的定价标准执行;支出方面，以服从全体业主的利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。

阳光海岸物业管理服务收费:

多层住宅:按建筑面积0.65元/平方米.月;

小高层住宅:按建筑面积加电梯运行费用:一层0.70元/平方米.月、二层0.75元/平方米.月、三层0.80元/平方米.月、四层1.05元/平方米.月，五层以上每层递增0.05元/平方米.月;

商铺:按建筑面积每月每平方米1.80 元;

写字楼:按建筑面积每月每平方米1.20元;

别墅:按叠合建筑面积1.40元/平方米.月;

因乙方原因的空置房按物业管理服务费和电梯运行费用全额收取;

车位管理费:60元/月.车位

三、物业管理服务费及代收代缴费用的收取

(一)管理处设置专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取。对于部分在交费时间上有困难的业主，采取节假日照常办公、预约上门服务的形式，方便业主交费，提高费用收缴率。

(二)在费用收取方式上，管理处在接管初期采用人工收费和电脑划帐同步进行，力求尽量减少现金的收取，提高收款工作效率。

(三)对于极少数欠缴管理服务费用的业主或租户，采用电话催交、发催款通知单的形式进行催交，必要情况下管理处主任、客户主任进行上门拜访，敦促其交费。对于拒不交纳的，管理处可采取必要的法律手段作为催缴方式，以确保全体业主的利益。