项目物业管理处员工奖惩机制

适配人群客服主管，秩序维护员，环境保洁员使用场景客户服务，成本管控，安全值守
制定目的想让大家更用心干活，多出好点子，服务更好，省钱有成效，给公司争光。
适用范围物业处所有员工，管日常值班、服务态度、仪容仪表、费用控制、客户反馈这些事。
职责分工经理定奖惩，主管执行打分，领班每天盯现场，人事月底汇总，大家互相提醒。
禁止行为不准迟到早退、不准吃零食听音乐、不准衣冠不整、不准乱扔垃圾、不准私用电话、不准顶撞领导、不准说脏话。
检查与监督主管每天巡岗记问题，月底交记录，轻的口头说，重的写警告，三次警告就扣钱，年底评优看这个。

项目物业管理处员工的奖惩机制

1、奖励

(1)奖励情形

如有下列情形，公司将予奖励:

*对改革物业管理、提高服务质量有重大贡献者。

*在服务工作中创造出优异成绩，多次受到客户表扬者。

*严格控制开支、节约费用有显着成效者。

*提出合理化建议，并经实施有显着成效者。

*为公司取得重大经济效益者。

*为公司取得重大社会荣誉者。

(2)奖励方式

奖励方式为:下发《奖励通知书》、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。

2、处分

如有违反以下情况之一的，视其情节轻重按下列规则予以纪律处分:

(1)口头警告

*工作态度不认真的(如值班时看报纸、吃零食、吸烟、听音乐、喧哗、离岗等)。

*值班时制服衣着不整的。

*个人衣着打扮、外观形象、仪容仪表不符合要求的。

*迟到、早退在十分钟以内的。

*在本物业范围内粗言秽语的。

*做出任何有损公共卫生的事，如随地吐痰、乱丢垃圾或乱写乱画等。

*占用本物业电话作私人用途的。

*工作散漫或粗心大意的。

*违反安全守则或项目规定的。

*下班后，无特殊原因仍在本物业范围内逗留的。

*忘记佩戴员工证的。

*未经同意，穿着制服外出的。

*未经许可，擅自截留、撕毁服务中心安排传阅的各项有关规定、通知、公告等的。

(2)书面警告

*擅离工作岗位或迟到、早退超过十分钟的。

*值班时打瞌睡的。

*旷工一天的。

*对上级不礼貌，顶撞、违背或不服从主管或上级合理工作指令的。

*对用户、同事粗暴或不礼貌的。

*蓄意损耗、损坏物业公司财物的。

*在物业公司内销售、买卖私人物品的。

*制造谣言或恶意中伤其他同事或物业公司业务的。

*在公司内聚赌或睡觉的。

*未经许可，将物业公司的物品移送别处的。

*在物业公司内私自派发各类文字或印刷品的。

*拾遗不报的。

*消极怠工，态度不端正，在岗上、禁烟区、禁区或公共区域吸烟的。

*有严重失职行为的。

*未经同意私自接听私人电话时间超过五分钟的。

*未经同意私自换班或调岗的。

3.即时开除

*使用恐吓手段，威胁、危害同事人身安全的。

*工作时间饮用酒类或服用麻醉药物的。

*偷窃的。

*虚报个人概况资料的。

*对外泄露物业公司商业管理机密的。

*收受贿赂或向别人行贿的。

*连续旷工2天的。

*携带违禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。

*构成刑事犯罪或触犯国家法律、法规的。

*因渎职给物业公司带来重大损失的。

*无事生非，挑起事端或动手打人的(造成伤害自行承担有关费用)。

*擅离职守或值班睡觉给物业公司造成严重后果的。

*违反安全条例或守则，导致重大损失的。

*未经许可，以物业公司名义对外承诺、签合同、订协议、发函件等造成影响的。

项目物业管理处员工奖惩机制：项目物业管理处人员管理计划

适配人群物业管理员，工程技工，客服主管使用场景新员工转正，岗位竞聘，末位淘汰
制定目的怕大家干活没标准，服务不好影响业主感受，想让每个人清楚自己该干啥、干成啥样。
适用范围所有物业处员工，管日常工作表现、技能掌握、服务态度这些事。
职责分工主管牵头定标准，班组长天天盯着打分，公司领导抽查结果，人事管奖罚落实。
禁止行为转正考试两门都得过，上岗前必须考过培训内容，年终排名垫底要调整岗位。
检查与监督每月检查记录在册，季度汇总评分，没达标先提醒补考，再不行就调岗或培训，年底统一算总账。

项目物业管理处人员的管理计划

1、严格考核制度

管理处按岗位工作目标对所有员工进行追踪考核，考核内容包括:思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面检验其是否符合持续性岗位要求。

(1)转正考核

新员工试用期满时，管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定，只有两项均合格，方能正式录用。

(2)定期考核

公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查。将检查情况记录，并按考核评分依据确定责任人奖、罚。

(3)内部上岗考核

所有员工必须经过系列培训，通过考试方能上岗，不合格者必须在规定时间内通过考试，补考仍不合格者，管理处视具体情况进行调薪、调换工种、下岗培训直至辞退处理。

(4)年终考核

即末尾淘汰。

2、竞争上岗，不拘一格选人才

公司始终把人才培养，提高和有效使用作为公司发展的动力源泉，并建立了相应的激励机制。在严格考核的同时，更注重人员的培养和选拔，满足优秀人才"自我实现"的愿望，真正做到优秀人才进的来，留的住，并不断进步和提高。

(1)竞争上岗

领班以上岗位均实行内部公开竞争上岗制度。管理处所有员工都可以通过自愿报名、公开答辩、群众评议、业绩考核、领导审核等程序竞争上岗。整个过程全部公开进行，并确保透明度，从而促进优秀人才的脱颖而出。

(2)岗位薪酬制度

管理处岗位分管理岗位和技术岗位两条线，薪酬制度也分管理和技术两条线。员工可以按自身技能、特长、兴趣，有选择地向某一方向发展，管理处将完全以岗、以业绩定奖惩。

3、人性化民主型内部管理，增加凝聚力

对员工的管理已激励为主，关心员工的工作、学习和生活，尽力解决他们的实际困难，培养员工对企业的感情，增强企业凝聚力。

(1)鼓励员工学技术、学科学，提供资料、时间方面的帮助和方便;

(2)鼓励员工参与内部管理，为企业发展献计献策，对内部管理提出建议和意见，主动进行技术和管理改革，充分发挥管理的民主性;

(3)及时肯定和鼓励员工的贡献和进步，奖惩并用，重在激励;

(4)关心员工的生活，尽管理处最大能力，改善员工生活条件，解决他们的实际困难;

(5)开展各种文体活动，丰富员工业余文化生活;

项目物业管理处员工奖惩机制：丽景项目物业管理的整体设想及策划

适配人群物业管家，客服专员，工程技工使用场景业主服务，前期介入，安全巡检
制定目的业主想要住得安心舒服，开发商想卖房省成本，公司想打响牌子。大家都有盼头，才定下这些规矩。
适用范围管丽景嘉苑全体业主和物业人员，管安全、保洁、维修、绿化、停车、活动这些日常事。
职责分工项目经理牵头定计划，各班组执行具体活，客服主管天天查记录，经理每月看数据，不达标就重做。
禁止行为不准漏报修、不准垃圾不过夜、不准设备带病运行、不准绿化死苗超2%、不准投诉不回访、不准档案缺页。
检查与监督每天晨会交任务，每周查维修单和回访表，每月汇总满意度，没做到的扣绩效，连续两月不达标换人干。

丽景嘉苑项目物业管理的整体设想及策划

一、总体管理服务目标

1.业主角度:做业主满意管家，让业主的物业得到保值、增值，让业主切实感受到居住安全、舒适、温馨与便利;

2.开发商角度:成为开发商的好帮手、好参谋，在前期介入阶段降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售;

3.自身角度:创建物业管理品牌，两年内创建市级物业管理优秀小区称谓。

二、管理服务理念

以人为本，规范管理，追求创新，至诚服务

1.以人为本--在物业公司与业主间，以人性化的管理方针铺架沟通的桥梁，增进相互间的了解与信任，在日常管理中体现人性化服务特色，例如推广便民服务项目，增添生日问候服务，提供房屋中介服务等;在业主之间，以社区文化入手，在居住区内建立一种"和睦亲善"的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的"人情沙漠"。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，从"爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居"等八大主题来组织、策划社区活动，为业主创建一座"精神家园";

2.规范管理--在物业公司日常管理与服务过程中，合理控制管理成本，持续开展员工培训，以流程工具、规章制度为依据，体现管理的专业化、规范化;

3.追求创新--随着生活水平的提高，业主的服务需求会不断增加，对服务质量、项目的要求也会越来越高。对此我们将秉承"没有最好，只有更好"创造理念，把业主的满意不满意作为检验工作的标准，不断完善管理制度，提升管理品质，以适应业主的需求;

4.至诚服务--以诚信为物业公司经营理念，在业主与物业公司间搭建诚信的沟通平台，每年定期对物业服务费收支情况进行公示，让业主明明白白消费，并适时开展业主关系维系活动，促进双方关系的良好发展。

三、服务承诺

1.总体指标

1)物业服务满意度指数85%以上;

2)管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;

2.分类指标

1)管理处设专线24小时受理报修;

2)各类服务人员上岗培训率达到100%;

3)档案归档率达到100%，完整率达到100%;

4)工程维修及时率达到100%，零修合格率达到100%;

5)房屋建筑完好率达到98%以上;

6)设施、设备完好、整洁、无污损，完好率、合格率均达到98%以上;

7)实行维修服务回访制度，回访率达到100%;

8)有效投诉办结率99%以上;

9)清洁管理无盲点，垃圾日产日清，清运及时率100%;

10)绿化存活率达到98%以上;

11)道路、停车场完好率达到98%以上，无车辆乱停乱放现象;

12)小区门岗实行24小时保安立岗服务。

项目物业管理处员工奖惩机制：某项目物业管理部主任岗位责任制

适配人群物业主任，工程组长，保安组长使用场景业主报修，设施维保，绿化养护
制定目的怕工作乱套，想让主任清楚自己该干啥，大家配合好，事情办得顺。
适用范围主任一个人，管保安清洁工程绿化四块活儿，还有报修、维修、资料、培训这些事。
职责分工主任自己带头干，经理盯着看，组长们配合执行，月底考核打分算成绩。
禁止行为不准拖着不修业主报的活，不准乱收钱，不准资料丢三落四，不准培训走过场。
检查与监督主任每月开例会布置任务，经理抽查维修回访和费用账本，月底前交考核表，没做完扣绩效。

项目物业管理部主任岗位责任制

1、在公司经理领导下，分管保安组、清洁组、工程组、绿化养护的工作。

2、协助经理处理分管部门的日常工作，当好经理的参谋和助手，做好分管部门之间的协助工作。

3、负责业主报修业务工作，落实维修人员及时修复，做到收费公开合理，维修保证质量，并对业主及时做好回访工作。

4、掌握各小区设施和性能完好情况，负责制定维修保养计划和措施，严格控制日常管理费用的开支。

5、负责对管理小区工程技术资料的整理存档。

6、负责对分管部门的业务培训，加强员工职业道德教育，不断提高员工业务素质，每月对分管部门人员进行经济责任制考核工作。

7、每月组织召开一次组长例会，及时检查和布置工作。

8、定期开展问卷调查和抽样访问活动，了解情况，听取意见，与业主保持良好的合作关系， 不断提高公司的管理水平。

9、组织专业技术人员参加接管小区前管理验收工作。

10、完成经理交办的其他工作。

项目物业管理处员工奖惩机制：项目物业管理费测算范例

适配人群物业成本岗，前期顾问岗，开发报建岗使用场景新项目筹备，前期测算，交付前评估
制定目的物业费老算不准，开发商和物业总扯皮。想让测算有依据，大家心里都有数，别再瞎猜。
适用范围管新项目物业费怎么算，只管前期测算这事。
职责分工成本部牵头填表，工程部提供数据，财务部核数字，总监最后签字。
禁止行为基础数据不能漏，面积数字不能抄错，设备参数不能估，绿化面积不能瞎报。
检查与监督按范例表格填，填完三天内交成本部，没交齐的打回去重填，填错三次要重学，每月抽查一次，错的扣绩效。

项目物业管理费的测算范例

测算所需的基本数据

一、物业概况

1、项目名称、2、地理位置 3、开发商、投资方4、项目开发进度

计划 5、项目规划建设

(1)总占地面积

(2)总建筑面积

其中: 地上总建筑面积、地下总建筑面积、销售面积、商铺面积、公

共建筑面积(附属用房如: 设备机房、管理用房等)、住宅总户数

(3)停车泊位数

其中:地上、地下

(4)区域建筑的基本布局

物业性质及功能:如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等

建筑结构类型;

栋数;层数;单栋(套)面积;

户型种类、数量、面积

建筑密度、

容积率、绿化率

二、设备设施基本状况

一能源

供水、供电、供气、供热方式;供应容量;计量方式;与市政部门产权分界点

(二)设备

1、配电系统

(1)高压回路;(2)变压器;(3)高压环网柜;(4)低压配电柜

(5)动力箱(上海华通)(6)发电机组(7)公共区域照明总功率

2、给水系统

(1)室外给水:(2)室内供水;(3)给水设备

3、排水系统

(1)化粪池

(2)生活污水与生活废水排放方式

(3)雨水及其它废水排放方式

(4)地下室的废水及雨水汇集排放方式

(5)设计中水处理能力、用途、设备功率

(6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率

4、空调系统

5、智能化系统:

(1)安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统

(2)停车场自动管理系统(3)自动抄表系统(4)楼宇自动化系统(5)机房 ups 系统(6)背景音乐系(8)电梯系统(9)消防报警系统

6、通讯系统

(1)电话、宽带等数量与市政产权分界请况

(2)电视接收

卫星电视接收数量和有线电视与歌华产权分界点

7、消防设施

(1)消火栓、消防喷洒系统 (2)消防水池及其他消防设施情况

8、电梯数量、品牌、电功

三、公共设施

1、道路面积

2、围墙长度

3、小区的车和人行出入口数量

4、儿童游乐场

5、垃圾中转站

四、园林绿化

1、绿化面积、

2、种植物的品种数量。

3、园林景观、

4、绿化用水来源

五、开发商的特殊要

项目物业管理处员工奖惩机制：某大厦项目物业管理要点

适配人群物业经理，客服主管，安防队长使用场景大厦管理，业户服务，消防安防
制定目的大厦要保值升值，业户需要安心舒心，管理得跟上节奏，不能老一套。
适用范围管整个大厦的日常运转，包括保洁、安全、消防、服务这些事。
职责分工物业经理牵头定方向，各岗位员工干活，主管每天盯进度，公司领导抽查效果。
禁止行为不准让危险品进楼，不准保洁糊弄，不准消防通道堆东西，不准值班时脱岗。
检查与监督每月查三次现场，每季度发一次反馈表，半年开总结会，没做到的扣绩效，年底评优看落实。

大厦项目物业管理要点

运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。

人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。

为实现以上设想，拟采用"一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施"的管理方针。

一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造"管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意"的模式效应，力求更好地满足业户的需求。

建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。

管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。

追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。

二、二项承诺

1.在一年内协助本物业通过"市优秀物业管理大厦"的评比。

2.在两年内协助本物业通过"省优秀物业管理大厦"的评比。

三、三个重点

1.完善服务、诚信待人

物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行"以人为本，业户至上"的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。

2.环境管理责任到人

大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3.安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。

四、四项措施

1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到**物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。

2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。

3.我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4.我们将不间断地充实管理队伍。采用"培训-上岗-再培训-再上岗"的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

项目物业管理处员工奖惩机制：星城项目物业档案资料管理

适配人群物业档案员，工程验收员，客服专员使用场景项目交付，装修审批，设备维保
制定目的物业信息越来越多，光靠脑子记不住。得用电脑管起来，让资料不乱、好找、不丢。
适用范围所有物业干活的人，管项目从盖楼到日常服务的所有纸和电子文件。
职责分工档案员是主力，天天收整理；各部门同事要按时交材料；经理盯着别出错。
禁止行为竣工图这些重要资料不验收不能入库；档案不能乱借乱拿；不能随便扔旧文件；不能让档案受潮发霉生虫。
检查与监督档案员每周清点，每月抽查，每季大查；借资料要经理签字；没按时交材料的扣当月绩效；年底集中清理过期文件。

新星城项目物业档案资料管理

随着物业现代化的不断发展，信息资源成为管理又一重要因素。档案、信息管理从物业管理的介入期开始，始终伴随着物业管理的进程，从物业的规划设计、开发、监理、建筑的结构设施、设备及日常物业管理中的规章制度、记录表格、业主投诉与回访、承传工作票等等都涉及到档案、信息管理。为此，我们对档案、信息资料采用计算机管理，达到"科学化、有序化、集中化"管理目标。

管理的内容

1、资料的收集

资料的收集坚持"来源多、内容广"的原则。从物业管理的实际工作出发，扩大信息资料的来源，从建筑规划到工程竣工;从建筑物本体修缮到一花一木的养护都有详尽的档案资料收集。

2、档案资料的分类

所收集的档案资料，根据其来源、内容、形式，进行集中整理和科学分类，做到条理清晰、分类合理，便于使用、查找、检索。

移交资料

项目资料名称

新星城项目规划资料

1、项目批准文件

2、用地批准文件

3、规划证、建筑许可证、开工许可证

4、拆迁安置资料

5、房地产平面图

工程技术资料

1、竣工图、总平面图，建筑、结构、设备及附属工程及 隐蔽工程的全套图纸

2、地质勘查报告、工程建设投标文件

3、工程合同及竣工报告

4、工程预决算

5、图纸会审记录

6、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)

7、隐蔽工程验收签证

8、沉降观察记录

9、竣工验收证明书

10、钢材、水泥等主要材料的质量保证书

11、新材料、构配件的鉴定合格证书

12、水电气、空调、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

13、砂浆、混凝土试块试压报告

14、供水、供气、空调的试压报告

15、园林绿化图纸和清样

16、设备清单、设备供货合同，设备安装调试记录，使用注意事项、说明，质保书和保修单

17、工程监理报告

日常物业管理档案、信息资料

物业资料物业基本资料、分区资料、商业网点资料、娱乐设施资料等

业主资料业主须知、业主基本资料、物品出入登记等

装修资料装修申请表、报建批文、装修工程图、装修施工安全责任书、装修施工人员出入证、施工单位营业执照、装修巡查记录、装修验收记录等

维修资料修缮计划与方案、维修申报表、维修服务派工单、维修回访记录、公共设施维修记录等

绿化养护资料绿化检查记录、绿化养护记录、礼仪摆花协议等

清洁、保洁资料清洁服务整改通知单、保洁日检记录等

消防管理资料消防巡视记录、消防设施检查记录、动火作业审批表、消防设施运行记录、火灾隐患整改通知等

治安交通管理资料日常巡查记录、交接班记录、查岗记录、闭路电视监控系统录像带、紧急事件处理记录、车辆管理记录、护卫巡逻签到表、安全隐患整改通知等

设备管理资料设备台帐、设备维修保养计划与申请报告、设备维修保养记录、设备运行记录、设备维修分包协议、设备检查记录等

社区文化活动资料活动实施方案、活动宣传图片、录像记录、传媒报导、总结报告等

员工管理资料员工个人资料、聘用表、员工培训计划、员工培训记录、员工业绩考核及奖罚记录、员工内务管理记录等

服务质量反馈资料服务质量回访记录、展户、参展人员意见调查、统计记录、业主人员投诉及处理记录等

行政文件资料政府相关文件、法规、法律;公司有关文件、通知、函件;商茂世纪广场物业规章制度、通知、通报等文件;物业荣誉档案;物业接待、参观记录等

3、档案资料管理的要点

(1)重要的档案资料(如竣工资料)的交接必须经过双方负责人或其指定责任人验收，完善交接手续后方能分卷立档。

(2)档案资料实行专人专职管理。

(3)档案资料实行严格的借阅登记制度，归还入档时，必须经过审核检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重的须追究借阅人员的责任。档案管理人员须定时检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽导致文件流失。

(4)档案资料管理实行严格的鉴定制度。档案资料的鉴定必须由主要负责人或其指定的责任人负责，对档案是否有效、作废以及保存数量等做出决定。当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关数据，以保证查阅者及时找到有效文件。

(5)档案资料的管理必须做到"七防"，即防火、防潮、防盗、防鼠、防虫、防变质、防高温。必须配置有效的灭火器材，潮湿天气需放置生石灰等防潮物，档案管理人员须定期检查和清理，保证档案资料管理环境条件符合要求。

4、档案资料管理制度

(1)管理公司档案资料员负责整理收集各类档案资料。

(2)管理公司工作人员日常工作中必须完成工作范围内的各类文件、记录，以便档案员收集。

(3)管理公司资料室收档、存档的文件、批文必须是原始记录，其他资料确没有原始记录，也可存复印件。

(4)档案员负责做好档案、资料的防火、防潮、防尘、防虫、防鼠、防盗、防高温工作。

(5)管理公司档案资料分类:用户档案资料、装修审批资料、维修保养资料、工程竣工资料及管理公司相关资料。

(6)已归档的资料，每月进行抽查，每季进行全面检查，年度进行清理、检查，对超期或已无保存价值的档案，严格按销毁规程进行。

(7)对外借阅

用户借阅或其他人有关档案资料，须向管理公司提出书面申请，经管理公司经理批准后，交档案员备案查找。所有借阅档案资料不得带出档案室，如遇特殊情况需复印的，应交纳一定的保证金。

(8)对内借阅。

管理公司内部工作人员查阅档案资料时，经管理公司经理批准后，交档案室档案员查找，但不得随意复印

5、档案资料管理体系

6、档案资料销毁规程

(1)每年年底由档案资料员对档案资料作一次全面认真检查、整理，并提出超过期限或已无保存价值的档案。

(2)根据各类档案资料的保管期限，在确定该档案已超过保

存期限或已无保存价值时，由档案资料员填写销毁单并报经理鉴定。

(3)经理在接到销毁单10个工作日内，结合实际情况，并经管理公司办公会议进行鉴定，确认无误后，执行销毁。

项目物业管理处员工奖惩机制：项目物业工程部管理范围

适配人群工程部主管，强电工程师，暖通技师使用场景机电维保，装修监管，节能改造
制定目的物业设备多，容易出问题，得有人天天盯着修和保养，不然影响大家生活。
适用范围工程部所有人，管楼里所有机器、电线、空调、水管、监控这些玩意儿。
职责分工经理带头安排活，各专业组长干活，主管不定期看有没有漏掉的事儿。
禁止行为不准不按时巡检设备，不准乱改电路，不准拖着不修漏水漏电，不准私自接线。
检查与监督每天填检查表，组长每周收一次，月底汇总报经理；没填或漏修扣当月绩效，三次就谈话。

项目物业工程部管理范围(四)

工程部负责的日常工作有:

1.对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。

2.对物业未尽人意之处提出整改方案。

3.对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。

4.对客户进行有偿服务。

5.为物业管理提供有关工程询问。

6.公司及物业管理处领导交办的其它工作。

一、强电专业

1.负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。

2.负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。

3.负责给排水专业所有动力电源的维修保养。

4.负责物业公共区域的照明维修。

5.负责物业临时供电的安排和计划。

6.负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。

7.负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。

8.对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。

9.为客户提供有偿服务。

二、空调、给排水专业

1.负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。

2.改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。

3.负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。

4.负责生活水水质报检工作。

5.负责消防水系统(消火栓、喷洒)的维修、保养工作。

6.为业主、客户提供有偿服务。

三、综合维修专业

1.负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。

2.负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。

3.负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。

4.负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。

5.负责公共范围内和物业公司的家具维修。

6.负责安排一些小五金件的维修和调整。

7.负责一些临时性的任务。

8.负责为业主、客户提供有偿服务。

四、弱电专业

1.负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。

2.负责向业主、客户提供有偿服务。

项目物业管理处员工奖惩机制：新项目物业管理人员培训

适配人群物业新入职员工，一线客服人员，秩序维护员使用场景新员工上岗，在岗问题整改，业户投诉处理
制定目的新员工不熟悉物业流程，怕服务出错。想让大家快上手，服务更稳当。
适用范围新员工和在岗员工。上岗培训、循环培训、考核这些事。
职责分工人事部牵头安排课表。主管带实操演练。经理抽查培训效果和投诉记录。
禁止行为培训期间不准无故缺勤。不准应付考试。不准对业户态度差。
检查与监督培训完马上考理论。每月查两次投诉率和违章记录。没达标先提醒，再犯就调岗。9月1日开始执行，月底汇总结果。

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排:

1、员工上岗培训期15天为有薪培训。

2、培训内容包括:物业管理概述及管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，实际演练等。

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排员工参加班后的专题培训。

2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

(2)在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。

(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

4、培训计划及培训内容提纲。

项目物业管理处员工奖惩机制：某项目物业管理处办公室守则

适配人群物业办公室员工，接待秘书，值班人员使用场景前台接待，值班管理，公务外勤
制定目的怕大家乱说话漏消息，文件乱放丢东西，公司形象变差，做事拖拉效率低。
适用范围所有办公室的人，管档案、电话、着装、外出登记、值班、礼貌用语这些事。
职责分工主任盯整体，秘书查考勤和文件，组长看组员仪容和电话接听，大家互相提醒。
禁止行为不能外传文件和内部决定，不能不穿工装，不能接电话超三声，不能打长私人电话，不能收礼送礼。
检查与监督秘书每周翻登记本，查监控看接电话，月底通报问题，两次不改要谈话，下月再查。

项目物业管理处办公室守则

1.办公室人员须严守公司的机密，各部门的各种内部规定及不公开的决策;

2.按照公司档案规定处理及保存档案，未经允许，不得私自将档案外借;

3.须流转的文件和分发的通告，务必直接交到有关人士的手中;

4.办公室员工须保持仪容整洁穿公司规定的制服，男性员工留意头发长度、指甲女性员工须注意化妆适度及避免过量饰物;

5.办公室作为整个公司的窗口，须注意言谈举止，为公司树立一个良好的形象;

6.办公室员工应自觉提高自身的业务水平，紧密配合，提高工作效率;

7.办公室员工如因需外出，需在接待秘书处将其外出原因、外出时间、去向及预计归来时间填写清楚;

8.配备公司传呼机或由公司支付其服务费的工作人员，须二十四小时开机及马上回复，如传呼机发生故障，应及时告知公司秘书;

9.办公室员工在执行公务时，应以维护公司利益为前提，不接受任何形式的贿赂或向他人行贿;

10.在平日的午餐时间及星期六的上午，办公室员工需按照分组值班;

11.办公室员工尽量减少私人电话，若因要事的情况下，也需要在三分钟内结束;

12.办公室中所有来电，必须在电话铃声响起三次的时间内接听，接听时需报:“_____管理处，您好!”在接听客户电话时，请多用:“请、谢谢及麻烦你”等礼貌用语。