大厦管理部任务岗位设置（优选9篇）

大厦管理部任务岗位设置

大厦管理部任务和岗位设置

一、任务

管理部是管理公司中负责监管大厦公共地方的清洁、绿化、公用设施，接待用户投诉，代办邮政服务，协助大厦安全保卫、消防等工作的职能部门。管理部的工作宗旨是保证"安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅"的现代商务环境。它是服务中心对客服务项目的具体执行及延伸拓展。管理部主要职责如下:

1.负责监管大厦清洁承判商的日常清洁工作，保证其所有操作符合清洁质量标准，确保环境整洁。

2.监察大厦共用设施的运行状况，落实开源节流措施。

3.负责同用户的沟通工作，接待用户投诉，受理用户的服务要求。

4.提供邮政服务。为用户分发投递邮件和征订报刊。

5.监管大厦绿化承判商的绿化养护，确保大厦的绿化布置合理、整洁美观。

6.控制货物出入，维护大厦用户的财产安全。

7.监管大厦用户的室内装修。

8.配合保安部做好突发事件及特殊天气的应急处理。

二、岗位设置

管理部经理

早班主任/中班主任/替班主任

文员/信报管理员/巡楼管理员/接待管理员/总机接线员

大厦管理部任务岗位设置：业主公约手册-大厦管理篇

业主公约手册:大厦管理篇

zz国际大厦位于西安高新技术产业开发区cbd黄金地段，拥有一个专业性、有效性且高素质之物业管理公司，为您创造一个安全、舒适、便捷的理想办公环境。

入驻zz国际大厦，是您良好事业的开端。本手册可以帮助您更熟悉大厦的情况，更加富有效率地工作，同时我们将竭诚为您提供最优质的服务保证。

业主/使用人服务联络方式

在业主/使用人需要大厦提供服务时，敬请与物业管理处联系。

服务热线:*****

zz国际大厦标准服务时间

星期一至星期五上午八时三十分至下午五时三十分

星期六上午九时至中午十二时

为保障大厦及广大业主/使用人的安全，任何业主/使用人欲在非标准服务时间及周末或公共假日期间进入大厦，敬请出示本人身份证明，并根据大厦物业管理处的要求签入、签出。

晚 23:00前要求人员离开大厦，大厦内不应留宿过夜。

投诉及建议

业主/使用人如欲对大厦管理提出投诉或建议，可用写信、电话或亲自前往的方式向物业管理处提出，并敬请告知具体联络方式，物业管理处将及时予以回复和解决。

迁入手续

在签订了购买协议或租赁合约后，业主/使用人敬请按如下程序办理迁入手续:

1)业主/使用人迁入应遵守大厦的各项规定，得到批准后，敬请遵守以下条款:

ⅰ)请按物业管理处规定的时间及路径迁入，搬迁过程中业主/使用人应注意安全，避免给他人造成不便;

ⅱ)注意保护大厦公共区域的设施、设备，如造成损坏，业主/使用人应进行相应的赔偿;

ⅲ)向物业管理处递交一份搬入物品清单;

ⅳ)向物业管理处提供一份公司成员名单及每人一张照片，用于备案;

ⅴ)向物业管理处提供该公司紧急联络人员名单及具体联络方式，以备紧急情况联络之用。

2)业主/使用人迁入前需按规定缴纳有关款项，敬请详见本手册 《物业管理费及缴付事项》;

3)与物业管理处联系，安排办理迁入前的单元设施、设备查验手续;

4)敬请业主/使用人亲自在物业管理处办理领取单元钥匙事宜;

5)请与物业管理处联系，办理业主/使用人名牌及大堂公司名录牌制作手续，办理时业主/使用人需提交公司中英文名称及营业执照复印件一份;

6)为方便业主/使用人迁入，物业管理处可为业主/使用人联系搬家公司;

7)业主/使用人应保证搬家公司人员遵守物业管理处的指挥，从指定路径进出大厦并保证道路畅通。

迁出手续

业主/使用人如需迁出，敬请按如下程序办理:

1)请提前两个月书面通知物业管理处;

2)与物业管理处联系，申请办理车位及其它所有退约手续;

3)告知准确的迁出日期，由物业管理处负责协调迁出大厦;如使用大厦外劳动力，应经过物业管理处认可;

4)如业主/使用人迁出时未将装修过的区域恢复到使用前的状态，则物业管理处工程部将负责完成，费用由业主/使用人承担;

5)业主/使用人将其使用单元恢复原状时，需经物业管理处工程部批准并验收。

6)在迁出过程中业主/使用人应注意安全，避免给他人造成不便。

7)业主/使用人迁出时应遵守大厦的各项规定，需注意以下各项:

ⅰ)按物业管理处告知与业主/使用人的既定时间及路径迁出;

ⅱ)注意保护大厦公共区域的设施、设备，如造成损坏，应进行相应的赔偿;

ⅲ)向物业管理处递交一份搬出物品清单;

物品运送

除业主/使用人迁入、迁出大厦需要参照大厦迁入、迁出手续办理外，业主/使用人需按如下程序搬运大件物品:

业主/使用人搬运物品应尽可能安排在非工作时间，不应影响其它业主/使用人的正常使用和工作。

大件物品的搬运或物品搬运时间较长，需提前 24小时通知物业管理处，并请注明搬运时间、物品种类、数量，具体负责人，并在物业管理处安排下按指定路径搬入 /搬出，搬运车辆应服从管理处的指挥和调度，以保证大厦秩序通畅。

业主/使用人在物品搬运过程中，应对大厦物品、设施爱护使用。

业主/使用人应派专人监督搬运过程的实施。

凡因违反上述要求，业主/使用人需承担因此产生的责任和费用。

大厦智能信息系统

在每层弱电井内配置通讯、网络设备，信息点(电话、网络):

通讯系统

大厦备有完善的通讯系统，可为业主/使用人提供优良的服务。

公司名录牌及名牌

在大厦大堂提供印有公司名称及单元号码的公司名录牌，业主/使用人申请手续如下:

1)向物业管理处提出申请并填写表格，同时提供公司中英文名称及公司营业执照复印件一份;

2)置于大厦大堂的公司名录牌，制作费用由物业管理处负担。

3)业主/使用人要求增加或更换名录牌，由物业管理处统一制作并安装，费用由业主/使用人承担。

4)业主/使用人有办公室门外的公司名牌，由物业管理处统一制作并安装、费用由业主/使用人承担。

大厦管理部任务岗位设置：大厦管理处人力资源部概述组织结构图

一、人力资源部概述

人力资源是大厦最为宝贵的资源。通过合理地开发人力资源，充分发挥人的最大潜能，为大厦的经营目标能够提供巨大的增值效应。

正所谓没有高素质、高效率、高满意度的员工就没有高满意度的顾客和大厦的高效益。人力资源部作为开发、管理大厦人力资源的职能部门，所处的位置和所担负的责任都是极为重要的。

人力资源部主要负责以下工作:人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。

下设部门:人事部、培训部、质检部、员工宿舍、员工更衣室

二、人力资源部的重要性

人力资源部是大厦中最关键的决策职能部门之一，大厦的经营管理离不开人、财、物、时间、信息等资源。在诸资源中，唯有人力资源是最为宝贵的。因为，其它任何资源均由人来开发利用，而且通过合理地开发人力资源、充分发挥人的最大潜能，能够产生巨大的增值效应，国会的最核心内容就是要通过最大程度地满足目标客源市场的需求，以实现企业效益和社会效益的最大化。

三、功能和作用

人力资源部的功能和作用主要体现在三个方面，即提供大厦经营活动中所需的充足的各种人力资源;提高人员素质以及合理利用和开发人力资源;发挥员工的积极性，挖掘潜能。

1.通过人力资源部的工作，在全店上下均能明确地树立起现代人才观念，真正做到了解人、关心人、尊重人、培养人，合理地选好人、用好人，使得人尽其才、才尽其用。

2.要在大厦内部真正按照科学合理的原则，根据实现企业目标的需要，从最大限度调动人的工作积极性、创造性出发，制定出整套包括选拔、培养、使用、考核和奖惩在内的劳动人事制度和分配制度，科学地定岗定编，使人与事得以最佳结合。

3.人力资源部的工作特点是既有阶段性目标，又要有贯彻始终、永无止境的追求。因为社会的发展，科学技术的进步会不断地给人力资源开发提出新课题，且大厦管理思想、管理体制、管理手段和管理方法的科学化、现代化本身也要求员工不断调整自己的知识结构，提高自己的知识水平。人力资源部要尽可能为员工表现自己的能力提供机会，使他们获得的知识在实践中转化为经验，上升为理论。

四、基本任务

人力资源部的基本任务是遵循国家的劳动人事法规和政策，围绕大厦的经营管理这一中心开展工作，最大限度地利用和开发人力资源，不断提高员工的整体素质，优化人才资源，实现经济效益和社会效益的最大化。具体有以下内容:

1.直接负责整个大厦的人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。

2.开展各种有效活动，密切劳资关系，协调政府、企业、员工、客人之间的利益，增强员工的向心力、凝聚力。

3.完善工资分配和福利制度，吸引和留住优秀人才。

4.负责对员工的工作质量进行监督，确保大厦服务质量。

5.负责制定《员工手册》、《劳动合同》及大厦的人事规章制度。

6.负责同政府机关、社会团体、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作关系。

7.审核人力资源的财政预算和支出，做好各项成本控制工作。

8.负责审核大厦年度培训计划和月度培训计划，建立和完善大厦二级培训体系。

大厦管理部任务岗位设置：大厦管理中心火灾应急预案

大厦物业管理中心火灾应急预案

1、目的

使各岗位员工明确发生火灾事故后各自的岗位职责与抢救措施，确保救火抢险工作进行的程序性、及时性与有效性。

2、适用范围

适用于管理中心发生火灾事故时的应急处理。

3、职责

3.1管理中心经理担任火灾应急事故处理的现场总指挥，负责向各级部门布置警戒、疏散、灭火工作。

3.2火灾应急事故处理情况下，设备控制方面运行班长接受技术室的直属领导，负责向运行值班员下达设备操作指令，尽力保证消防设备电源，确保应急照明及消防设施的运作正常。

3.3运行值班员在发生火灾事故时，负责立即按照4.3规定的程序进行操作，及时完成技术室、运行班长发出的设备操作指令，并根据火情及值班经验灵活、果断处理各种应急情况。

3.4大厦维修工负责火灾现场的抢险、救灾工作，向安管队员说明现场的带电情况，避免意外事故的发生。

3.5安管队长负责应急情况下疏散、抢险、救火的组织工作，及时完成管理中心经理发出的各种指令，根据火情及执勤经验灵活、果断处理各种应急情况。

3.6安管队员负责现场救护及灭火抢险工作，按照管理处及队长的指示及时完成各项应急任务。

3.7管理中心办公室人员按照管理中心经理的指示及时完成人员与物资的疏导工作，维护好公共秩序及通讯工作。

4、工作流程

4.1管理中心经理工作流程

4.1.1接到火灾紧急通报后，管理中心经理应立即赶到监控室担任火灾应急处理的现场总指挥。

4.1.2负责向市公安消防队汇报火情，及时调配人员执行消防队发出的各项指令，保证各项抢险、救灾工作的及时开展。

4.1.3按照《yk大厦火灾应急预案图》及实际火情向各班组人员下达工作指令。

4.1.4组织火情侦察，预测火势的发展趋势，向公司领导与工行相关负责人员汇报火情，及时召集力量。

4.1.5扑灭火灾后，向公司提交火灾报告，分析着火原因，处罚当事人，教育群众。

4.2运行班长工作流程

4.2.1接到火灾紧急通报后应立即赶到监控室。

4.2.2根据《yk大厦火灾应急预案图》以及实际火情对运行值班员下达设备操作指令。

4.2.3向技术室汇报火情，设法完成技术室发出的设备操作指令，尽力保证消防设备电源，确保应急照明及消防设施的运作正常。

4.2.4及时完成管理中心经理发出的工作指令。

4.2.5在未与技术室取得联系前，应灵活、果断的向值班员发出操作指令。

4.3运行值班员工作流程

4.3.1接到消防报警系统显示火警信号或接到火情报告后，立即通知安管队员前往火警现场查看，确认火情。

4.3.2确认火情后两名运行值班员应立即分工，一人留守监控室负责临时总指挥，一人负责消防、空调、电梯等机电设备的现场操作，操作完毕后应留守配电房听候指挥。

4.3.3留守监控室运行值班员应立即执行以下工作。

4.3.3.1向所有管理中心在岗人员通报火情，在运行班长、管理中心经理未到达监控室前担任临时现场总指挥，根据《yk大厦火灾应急预案图》及实际火情向各在岗人员分配应急任务。

4.3.3.2向管理中心经理报告火情。

4.3.3.3打电话"119"向市消防局报警。

4.3.3.4在监控室启动消防风机、防排烟系统，通知晶都水泵站启动消防栓系统、喷淋系统。

4.3.3.5通知电梯值班员将客梯置于顶层后关闭电源，并指示电梯值班员留守于一楼消防电梯门前待命。

4.3.3.6利用应急广播、警铃，按照《yk大厦应急疏散预案》疏散大厦人员。

4.3.3.7保持与各岗位人员的联系，了解抢救、疏散、灭火工作的最新进展情况，及时向相关负责人汇报，随时向各岗位员工发出新的工作指令。

4.3.3.8接到公司领导的指令后，应立即按照指令执行。

4.3.4留守配电房运行值班员应立即执行以下工作。

4.3.4.1置一楼消防电梯厅电梯消防开关于火警位置。

4.3.4.2关闭空调机组、空调风机，切断火灾现场电源，保留应急照明电源及消防用电。

4.3.4.3启动应急发电机，使发电机处于随时可投入使用状态。

4.3.4.4按照监控室发出的指令进行操作，及时向监控室汇报配电房的运行状况。

4.3.4.5随时向监控室汇报消防设备及应急照明的运行情况。

4.3.5火灾事故处理完毕后，值班员应做好火警记录，并配合有关部门做好火灾事故调查。

4.4安管队员工作流程

4.4.1接到火警信号后或接到火情报告后，安管队员应立即到达现场查看，确认火警后，按下报警开关或利用消防电话向监控室报告火情。

4.4.2队长、领班员及巡逻人员接到火情通报后立即赶往监控室配齐防毒面具，并立即赶往火灾现场，采用消火栓、喷淋或使用灭火器投入灭火工作，动作应迅速、及时。

4.4.3两名大堂值班员一名负责召集休息队员赶回公司，赶回人员到达公司后应立即到监控室接受指令，另一名大堂值班员在大堂阻止无关人员进入大厦，并指引疏散人员向西门或正门撤离。

4.4.4停车场门岗安管员应立即阻止无关车辆(非消防、公安车辆)进入停车场，引导车辆驶离停车场，尽量腾空车位、疏通大门前通道，等待消防、公安车辆的进入。

4.4.5停车场巡逻安管员应立即封锁大厦地下车库入口与正大门，阻止无关人员的进入，疏导大厦人员，维护好公共秩序。

4.4.6地下室值班安管员应阻止无关人员及车辆的进入，监守岗位，协助车辆物品的疏导工作。

4.4.7市消防队到达现场后，停车场安管员应立即通知管理中心经理或直接带领消防队员进入监控室了解火情，并协助队员开展各项救火工作。

4.5维修工工作流程

4.5.1大厦所有维修人员接到火情通报后应立即停止一切日常维修工作，立即赶到监控室配齐防毒面具后，赶到火灾现场协同安管队员进行火灾现场的抢救与扑灭工作。

4.6管理中心办公室人员

4.6.1事故发生后，管理中心办公室员工应及时赶到监控室接受指令，并负责以下工作内容。

4.6.2负责大厦内群众的疏散、物资的疏导工作。

4.6.3保

障器材供应，协助、引导市消防队工作。

4.6.4协助运行值班员的通讯联系工作。

4.6.5完成管理中心经理发出的临时工作指令。

4.7灭火器的选用

4.7.1因电器、电器故障短路引起着火，应迅速切断电源，用1211灭火器或其它阻燃材料进行扑救。

4.7.2汽油、柴油等着火，用1211灭火器进行扑救。

4.7.3液化石油气等燃气着火，用干粉灭火器进行扑救。

4.8火灾报警

4.8.1拿起话筒拔"119"号键，直至听到对方回话。

4.8.2准确讲清起火单位名称、所在位置，要详细讲明单位地址。

4.8.3讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积。

4.8.4讲清大厦楼高及起火楼层。

4.8.5讲清报警人的姓名、联系电话号码，以便随时联系。

4.8.6如需安排接消防车要讲清楚接车地点。

4.9消防水枪、水带操作规范

4.9.1打开消火栓门，取出水带、水枪。

4.9.2检查水带及接头是否良好，如有破损严禁使用。

4.9.3向火场方向铺设水带，避免扭折。

4.9.4将水带靠近消火栓端与消火栓连接，连接时将连接扣准确插入滑槽，按顺时针方向拧紧。

4.9.5将水带另一端与水枪连接(连接程序与4.9.4相同)。

4.9.6连接完毕至少2人握紧水枪1人打开阀门，对准火场(勿对人，防止高压水伤人)，缓慢打开消火栓阀门至最大，对准火场根部进行灭火。

4.10人员疏散方案

4.10.1当火情无法控制，必须疏散大厦人员时，监控值班员应通过消防广播引导人员进行疏散，并注意以下疏散要点。

4.10.2逃生时应走消防通道(严禁使用电梯)，保持镇定，以防拥挤造成事故。

4.10.3疏散顺序:首先为着火层人员，其次是着火层上一层人员，再次为着火层上二层人员，并依次往上，当火灾层以上受火灾影响的人员全部疏散后，开始依次疏散火灾层下一层、下二层人员，依次往下。

4.10.4被困人员出门前先以手触摸门板及把手，感觉热烫时切勿开门，应打开窗门挥手或其它方法发出求救信号，等待消防队到达后利用云梯等登高工具进行救护，同时应用湿衣服堵住门缝，防止烟雾进入。

4.10.5紧急疏散烟雾较大时，要用湿毛巾、衣物等捂住口，避免被烟气呛住导致窒息。

4.10.6浓烟弥漫时应沿着紧急疏散标志指示的方向，采用最低姿势沿墙角前进(弯腰或爬行前进)，由首层向大厦以外跑。

4.11yk大厦火灾应急预案图

大厦管理部任务岗位设置：某大厦管理中心装修承诺书

大厦管理中心装修承诺书

致:大厦管理中心

*本人/本公司是 大厦办公楼 层房间客户，现委托公司为上述单元之装修承建商，*本人/本公司现已详阅装修守则，已明白并承诺该等装修工人自觉遵守 大厦装修守则及其它有关规定，服从贵管理中心管理人员的管理，并对公共地方(包括走廊、厕所及电梯大堂等)进行保护性的措施，如因该装修公司之装修工人责任引起的一切事故及引起之损失。*本人/本公司愿意承担一切责任。

*本人/本公司承诺在装修期内保持公共地方清洁及每天负责将装修物料弃置于有管理中心指定的垃圾收集处。

签署:姓名:

大厦管理部任务岗位设置：x大厦管理中心日常管理内容

正熙大厦管理中心日常管理内容

管理中心概况

正熙大厦管理中心共有员工65人，其中管理人员17人，工程维修15人，保安33人，持证上岗率达100%。大厦的保洁及绿化工作分别外包于专业的成都**商业清洁有限公司及**植物公司。20**年5月项目管理中心成立了创市优领导小组，明确职责及创优工作计划，开始创优准备工作。

一、目标明确，思路清晰

(一)立足项目实际，日常管理目标明确。

为适应物业管理市场的发展需要，有效超越、突破提高整体管理服务水平，让业户真正满意，管理中心从接管 正熙大厦开始就以业户满意为管理目标，立足项目特点，制定下列目标，并按照目标开展了各项日常工作。

(二)项目创优，全面提升项目服务品质。

为推动项目物业管理工作的快速健康发展，提升服务品质。公司高度重视创优工作，把正熙大厦创建成"成都市物业管理优秀大厦"，并争创"四川省物业管理优秀大厦"作为我管理中心的管理目标。为此，公司将创优工作作为专项工作来抓，把创优考评标准落实到每一工作节点、每一工作岗位上，同时项目管理中心还结合创优考评标准从档案资料整理，房屋本体、公用设施设备维护管理，消防管理、培训、教育，保洁绿化管理等方面进行规范，保证创优工作的顺利开展。

二、推行精细化管理，保证日常服务质量并持续改进

(一)客户服务-----我们认为，要很好落实客户服务工作，也就是要坚决贯彻执行公司的核心理念，

注重工作中的每一个细节，通过精细化的服务使客户满意。为此，我们首先应充分理解和识别客户需求，设立了24小时管理服务热线，由专人负责客户需求、投诉和

建议的受理，接听电话时按标准语言、礼貌用语来应答，以客户服务部为窗口随时随地了解客户对物业管理服务工作提出的意见和建议，为公司和客户之间的沟通搭建了一个快捷、方便的平台，从而增进了管理中心与客户之间的沟通与交流。

在商务服务工作中，我们根据大厦的业态特性，在大堂设立了商务中心，为大厦客户提供便利的商务服务。目前，管理中心开展了(1)打字、复印、装订及传真;(2)邮政快递服务;(3)废品处理服务;(4)代订报刊服务;(5)饮用水配送服务;(6)室内插花及花卉养护服务;(7)植物租用服务;(8)室内有偿维修服务;(9)室内常规清洁服务;(10)酒店、客房、旅游预订服务;(11)代订票务服务;(12)代订午餐服务等多项便民服务措施，极大地方便了广大业户，得到了广大业户的认可和好评。

(二)设施设备管理-----设施设备的正常运行是物业正常运转的保障。正熙大厦管理中心制定了岗位责任制、设施设备安全运行、定期巡回检查、运行记录管理、维修档案等管理制度，建立了设施设备总账和台帐，所有设备都明确了责任人，并制定了设备标牌，所有人员均持证上岗。

在日常管理中，正熙大厦管理中心重点开展了以下两方面的工作:

(1)对于国家强制性外包维修养护的设备，通过多方调查了解引进了专业的维保公司，并适时对维保单位的工作进行了监督。

(2)对于项目自行维护的设备、设施严格按照工程管理部工作运行手册进行管理，同时制定了相应的应急措施。

这样有效避免了在物业管理过程由于部分项目外包而出现管理失控的情况，由于人员到位、管理措施得力，到目前为止所有设施设备运行正常，未出现任何事故。

(三)治安消防管理----大厦实行半封闭式管理，并配置监控系统现代化智能设备，在管理中管理中心充分运用了这些设备，采用了多层安全防范网络。

1、各出入岗实行岗位管理制度，有效的防范、控制措施，24小时巡逻制度。

2、在大厦的安全管理中，

建立消防责任制，管理中心相关单位均签订了消防责任书，并定期进行消防检查，为了提高全员安全防范意识，除学习消防知识、消防法规外，还组织员工进行消防实战演习，做到预防为主，培训先行。

3、管理中心还与辖区派出所即相邻单位建立"治消友好合作战线"，实现群防群治。由于措施得力，正熙自接管至今从未发生重大治安消防事件。

(四)环境维护管理-----环境卫生是物业的门面，其好坏直接关系到物业的整体想象。

在保洁管理中，管理中心把保洁工作外包给知名的专业保洁公司，并要求保洁公司做到"定人、定岗、定区域、定质量、定责任"对保洁区域进行了明确划分，核定了工作量，明确了每个工作区域的责任人，针对每一区域制定了保洁质量标准，安排专人不间断检查，发现不足点立即纠正，并给予责任人相应处罚。同时，还对垃圾筒、卫生间等进行定期消杀，并请专业灭鼠单位定期进行灭鼠。通过这些有力的管理措施，保证了公共区域的整洁。

绿化虽然已外包专业绿化公司进行租摆及维护，但管理中心高度重视，除在绿化维保合同中对维保公司的行为进行约定外，还由管理中心安排专人负责绿化外包监管工作，对绿化苗木及租摆植物进行定期修剪及调整，每日对所有绿化进行了覆盖检查，发现问题及时要求维护单位整改。

(五)效益管理----优质服务得到了业主的认可和良好的回报，严格按物业管理财务制度的要求，每半年公布一次物业管理费用收支情况，接受全体业主的监督。

大厦管理部任务岗位设置：科技大厦管理规约(草案)

e科技大厦管理规约(草案)

为加强e科技大厦的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，经本物业区域业主大会会议表决通过，制订本管理规约(以下简称本规约)。

第一章 总 则

一、物业基本情况

物业名称:e科技大厦

物业类型:写字楼

坐落位置:北京市**区**坊路*号

总建筑面积67，693.20平方米，其中地上建筑积44，592.20平方米， 地下建筑面积23，101平方米。地上十三层，地下四层，总高度50米。首层高5.0米，其它楼层层高3.75米，车位384个。

二、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。

三、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

第二章 物业使用和维修

四、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守市容环境管理的相关规定。不擅自改变房屋结构、外观和用途;不擅自占用共用部位和共用设施设备;不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。不擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

五、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放，避免遗撒。

六、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动，以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。

七、机动车在本物业区域内行驶应避让行人，严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记。

机动车应在规划的车位停放，严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆，不得擅自在车位上安装设施;停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除。

八、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修，发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时，应及时告知物业服务机构或业主委员会，并采取必要措施防止损失扩大。

九、对异产毗连的物业进行维修，各相关业主应积极协助、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担法律责任。

业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修，如因该维修而造成物业损坏的，应予以修复或适当赔偿。

十、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，责任人应负责修复或赔偿。

十一、业主需要进行室内装饰装修的，应当告知物业服务机构，并按规定签订装饰装修服务协议。

装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等，不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的，应当承担修复及赔偿责任。

十二、业主对其共居人、访客、代理人、承租人、雇工及其授权使用人因过错对本物业服务区域内其他业主造成的人身伤害及财产损失，应当承担相应的赔偿责任。

十三、本物业服务区域内所有权属于全体业主的可供经营的公共部位、公共设施设备的经营权可以经业主大会决议，由业主委员会代为行使，该项经营的全部收入归全体业主共同共有，从物业管理费中提取不超过2%作为业主大会经费，收入可以按照以下用途使用:业主委员会开展工作的经费不足时提取一定比例作为业主大会费用;补充专项维修基金。

十四、其他条款

为防止因跑水、燃气泄漏或电器过载发生的火灾及其他突发性灾害，对上述灾害及时进行有效的处理，业主需主动向物业服务公司预留紧急联系方式，并应在上述灾害发生时配合物业服务公司采取紧急避险措施。

若紧急避险措施给相关业主造成直接财产损失，紧急避险实施人不对此承担赔偿责任;但实施紧急避险措施超过合理且必要的限度，并给相关业主造成直接财产损失的，紧急避险实施人应承担相应的赔偿责任。

业主及其授权使用人因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用本物业共有部分和共有的建筑物附属设施的，应事先通知物业服务公司，并在约定的期限内恢复原状，造成财产损失的，应当承担修复或赔偿责任。

第三章 物业服务费用的交纳

十五、业主应当按照管理规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交。

对欠缴物业服务费用的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴，采取电话、书面和当面等催缴方式。

同时，业主应按规定交纳水、电、燃气、供暖等使用费用。

十六、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务，应另行支付费用。

十七、业主在转让或出租物业时，应当告知新业主和承租人遵守本规约，并将有关情况于3日内告知业主委员会或物业服务机构。

业主转让物业，应当结清物业服务费用;出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主承担连带责任。

第四章 违约责任和违约纠纷的解决

十八、业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的，应当承担法律责任。

对业主的违约行为，业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正，也可委托物业服务机构督促其改正。

十九、业主对物业服务的意见和建议，可直接向物业服务机构提出，也可向业主委员会提出。

第五章 附则

二十、本规约如有与进行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。

二十一、本规约经首届业主大会表决通过后立即生效。

大厦管理部任务岗位设置：大厦管理公约承诺书范文

大厦管理公约及承诺书范文(七)

根据中华人民共和国建设部颁布的有关物业管理的法律法规和**市房地产管理的有关法规、政策以及《**房屋预售合同》的规定，结合**大厦(以下简称大 厦)的实际情况，为维护大厦各业主和用户的合法权益，明确各自的责任和义务，确保大厦的管理能够达到高标准，特制定本管理公约。

本管理公约对大厦全体业主、用户、发展商及管理者均有约束力。

第一章 定义

在本公约中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用语将有以下意义:

1、大厦

指座落于**市**路**号，命名为“**”的建筑物。

2、发展商

指**开发有限公司。

3、公共地方

指发展商根据本公约在大厦内所指定的公共地方，其中包括大厦各入口、通道、服务车辆及垃圾亿集车辆起落贷位、升降机(包括服务升降机)、防火楼梯间、走廊、 卫生间、避难层、茶水房、洒水系系统泵房、消防设备控制室、水箱、升降机房(核心筒)及为该大厦的业主、用户而设并供其共用之其他地方或范围，但不能包括 任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。

4、公共设施

指为该大厦的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置、包括供水管、 排水系统管、中央空调系统、消防系统、电子监控系统、电视音响系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、电话接线系统、照明系统、保安系统、供电系统 (包括紧急发电机)、污水处理系统，以及所有供大厦使用之去水道、沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告板及其他机械、卫生设备。以上所列各类设 备不论是设置于公共地方或保留地方内，都属于公共设施的一部分，但任何只供个别业主或租户使用的设施则包括在内。

5、保留地方

指属发展商所有权或使用权的裙楼之天台、主楼顶层之天台和其他大厦内非单元及非公共地方。

6、管理

指管理者根据本公约、用户宁则应履行及遵守的全部责任。

7、管理者

指发展商或任何根据本公约被指定管理该大厦的人士或机构。

8、管理规则

指本公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按本管理公约授权适时制定之各项与大厦管理有关之规章制度。

9、业主

指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士，并包括其日后的合法继承人或承让人。

10、单元

指在该大厦内各业主拥有房屋所有权的单元，包括商业单元、写字楼单元或其他单元。

11、业权份额

指各单元业主的房屋所有权面积占大厦总建筑面积之份额。

12、本公约

本管理公约及其附件。

13、土地批文

指到政府主管部门有偿出让大厦所点地段国有土地使用权的批文、文件及有关合同。

14、用户守则

指发展商或其授权的管理者根据本公约的规定制定的各业主、用户使用其所有的单元及大厦之公共地方、公共设施时所需要遵守的细则。

15、管理费按金

即于入伙前发展商授权之管理者向各单元业主收集的相等于已被批准的管理预算订定的三个月管理费。

第二章 总则

(一)、大厦各业主拥有的权益

1、在受土地批文的限制和保障下，独自拥有其名下的单元的所有权，包括占有权、使用权、处分权及收益权;

2、无业主可将其名下所占的物业及权益自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖，而无需取得其他业主或有任何权益的人士的同意;

3、可与其他业主共同使用大厦的公共地方和设施，例如楼梯、走廊通道、升降权、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统以及大厦所有的保安、卫生设施，以便适当使用及享用其名下物业;

4、可根据本公约维护自身的合法权益;

5、可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作;

(二)、业主的义务

1、业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定;

2、业主须依照公约的规定，负责及缴纳其名下应分担的管理费、按金及其他款项。

3、负责维修大厦的主要结构，包括外墙、公共地方及公共设施等;

4、业主须缴纳其名下单元须付的税以及水、电煤气等公设施费用;

5、业主有义务为其名下单元购买有关的保险，并保持其连续有效性;

6、业主须遵守发展商或其授权的管理者所订立的〈用户守则〉、〈装修指南〉及其他规章制度;

7、本章第(一)条第2款权利时，必须要求该处的承受人在公证处签承诺书，承诺履行及遵守本公约和用户守则，并在处理后一个月内以书面通知大厦管理者有关承受人的姓名、地址、处理日期。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。

(三)、业主的责任

1、不得改变楼宇的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物;不得改变大厦任何部分的外貌，不得在大厦外墙安装任何遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、旗帜、广告、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不可堵塞任何窗户。

2、不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施;

3、各单元的业主只可按《房屋预售合同》规定的用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项;

4、不得私自占用和妨碍他人使用公用地方及公用设施;

5、不得在所购房产的地面上放置超过规定荷的载的物品。在将重物搬进大厦之前，应通知大厦管理者。管理者有权安排重物之合理放置，以使负载分布均衡。

6、未经管理者批准不得自行安装和使用烹调设备、大型空调或采暖系统等;不得在楼宇内进行任何中以引致楼宇所投购保险失效或引致保险费增加的行为;

1、未经管理者书面同意，不得随意在大厦的公共地方张贴广告、悬挂标志或文字;

2、未经向管理者申报并获批准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷;

3、如果对所购单元进行装修或大的改造，须经管理者同意，并订立施工管理协议和缴付有关费用;

4、业主的雇员或亲友进入大厦，须遵守管理规定的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任;

5、违反第

二章第(三)条的业主须就所引致的损失负责及支付一切有关开支。

第三章 发展商的权利

(一)、发展商保留的权利

1、 管理者及其他经发展商许可的人，为检查、维修及保养大厦的任何一部分，包括公共地方、公共设施或任何为大厦利益而安装的设施，或为履行管理者对大厦的管理 责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入大厦的任何一部分。如有必要可进入大厦的任何单元，但发展商在行使此项权利时，不得妨碍其他业主使用其所属 的单元;

2、发展商可授权管理者向大厦各业主收取管理费及管理费按金;

3、根据大厦管理的实际情况，在业主委员会成立以前，发展商有权或授权管理者订立及修改有关管理大厦的规则，而无需任何业主同意，所有管理规则及其修改不得抵触本公约条款，并应张贴于大厦告示栏;

4、发展商有权在业主委员会成立前指定或委托何何人为大厦管理者。发展商可与管理者签署管理合同，订立管理的职责范围、年期及酬金等，而无需经其他业主同意，但管理合同的内容不通违反本管理公约的条款;

5、在受本公约的限制和保障下，发展商有权转让、抵押、出租或以其他任何方式处置大厦任何部分(已出售的部分除外)，而无需任何业主同意;

6、发展商可就大厦管理事另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款;

7、发展商有权在业主委员会成立前审核批准大厦年度管理预算或修订的年度管理预算。

(二)为了使发展商可以有效地行使本章第(一)条给予发展商的权利，各业主于此公司共同及各自授权发展商代表各业主行使上述权利。

(三)上例发展商的权利，不得转让或转卖，在发展商出售其名下所有单元后，上列之各权利将告消失，但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和所签署之一切文件。

第四章管理者的权利

(一)、一般事项

1、发展商按本管理公约第三章第(一)条第4款所定或委托的管理者，享有以下的权力，但同时须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。

2、管理者将被视为全部业主代理人，而非个别代理。每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。

(二)、管理者的权力及责任

1、在不抵触发展商权力的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括(但不限于)下列事项:

(1)检查、视察大厦，必要时包括所有单元的内部。

(2) 每一位业主及其使用者应严格按照管理者确定的装修规则，完成其单元的装修工程。如果管理者发现该为主聘用的承包商及其工人违反装修规则，管理者有权拒绝 这些人士进入大厦。管理者有权要求装修的业主缴交装修按金，由管理者应用于补尝业主及其聘用的承包商等人士引起的所有损失。该按金在装修工作完成后发还给 该业主。

(3) 根据大厦之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。

(4) 根据管理条约，制订大厦用户守则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促业主和用户遵规守约。

(5) 对大厦公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，包括主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃;进行设备、器材的更换、修理、涂漆等。

(6) 负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作。

(7) 根据大厦实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制大厦管理预算，收到管理费和代收水、电、煤气、蒸汽等市政公用设施使用费及追收欠款。

(8) 处理所有对于管理大厦的投诉及各项维修，并协助调解业或用户之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。

(9) 负责大厦的保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。

(10) 对各项管理职责定期(每季及每年)作出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向发展商或业主委员会递交报告及作出建议。

(11) 清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的人征收及迫索清除费和因此而发生的有关费用。

(12) 控制该大厦内所有车辆停放、行人交通，拖离或扣留所有违反管理规则所准许停泊的车辆，并向这些车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。

(13) 在所有有关该大厦之法律诉讼中作为全体业主的代表。

(14) 防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使公共地方及公共服务设施。

(15) 采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求。

(16) 防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更及损害。

(17) 节日期间可装饰大厦幕墙，包括灯光及其他饰物。如管理者认为必要，可以组织大厦内的文娱活动。

(18) 采取一切必要措施(包括提了及进行诉讼)制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定。

(19) 聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及专业顾问、承建商、工作、代理人、清洁工人及其他工作人员。

2、管理大厦公共地方及公用设施:

(1) 安排保养和维修大厦的公共地方及公用设施。

(2) 确保所有大厦业主或及户依照大厦管理公约规定的用途正确使用其所占之大厦部分，如有大厦业主或用户违反大厦管理公约，管理者应尽量使用可行的方法制止违约行为。

(3) 在有合理需要时，替大厦之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。

(4) 更换在公共地方的破损玻璃。

(5) 保持大厦中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。

(6) 保持大厦的环境清洁、卫生及美观。

(7) 阻止任何废弃置于大厦之公共地方，负责清徐大厦公共地方之垃圾及安排适当时间间隔收集垃圾。

(8) 采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。

(9) 保持大厦的所有公用设备、机械和器材，包括大厦消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统等性能良 好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材(唯在大厦管理预算中已批准者及在紧急情况下除外)。

(10) 在可能的情况下阻止任何垃圾或其他物体从大厦弃置、排出、侵蚀和抛出于街道暗道、污水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾

或物体移走。确保管 理者所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人道、水沟、水管、电缆、电线、公共设施或其他工程造成损害。如有损害，应及时补救，令 有关人士或政府部门满意。

(11) 安排大厦保安及管理员的正常工作。根据大厦管理公约或及户守则之条款，管理、保养、维修及监督便用以下设施:1装卸货区;2垃圾车停放处;3车辆出入口、公共阶梯、人行道、街灯、围墙及公共空地。

(12) 管理者可用业主或大厦管理处名义投保。投保项目可包括火灾、其他意外天灾、第三者责任保险、劳动保险等与业主和管理大厦有关的保险。但各业主对其单元内利益应自行投保。

3、管理大厦财务:

1. 负责管理大厦之财务管理及账务处理。

2. 财务管理包括编制每年度之管理大厦预算及尽可能使大厦之运作控制在此预算范围内。当年度管理预算不足以应付所有管理开支，管理者应提交修订预算供发展商或业主委员会审核批准。

3. 每月或每季定期向单元业主、租客或用户收到管理费。

4. 管理者责的财务处理包括:

a. 向各大厦单元征收所应付之费用(如管理费);

b. 根据已批准的预算支付所有管理大厦的开支及其他在可预见的管理开支;

c. 定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任;定期与发展商或业主复审欠款，并于发出适当警告后，以发展商代理人名义或大厦全体业主名义代表提出法律诉讼。

以上规则及其修改应张贴于该大厦告示栏。

4、管理费用:

(1)大厦管理费标准由管理者根据支出预算审定，并需经发展商或业主委员会审定。管理者有权根据大厦收支的实际情况调整管理费标准，但仍须报发展商或业主委员会审批。

(2)各业主需于每月或每季的第一日预先缴交其单元每月或第季应付的管理费。首期管理费自向业主发出交楼通知书之日起计算。

(3)根据已获发展商或业主委员会批准之预算，管理者可以从大厦管理费中支付有关管理大厦之一切支出费用。上述所提及的支出费用包括但不限于:

a. 保养及修理此大厦外墙、电梯、自动扶梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统及其他机械设备、机器装置和设施;

b. 管理者酬金;

c. 管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费;

d. 聘用管理人员的开支，包括全年的薪金、假期、津贴、制服费等支出;

e. 购买及租赁所有必需的机械及器材之支出;

f. 大厦公共地方适当照明费用;

g. 聘请法律、会计等专业人士的费用;

h. 储备金;

i. 大厦公共的水、电费用其他费用;

j. 清理垃圾费;

k. 清洁大厦公共地方及幕墙之费用;

l. 大厦幕墙节日装饰之费用;

m. 行政办公支出;

n. 其他为管理大厦面发生的合理支出(包括大厦完成前筹备管理期间之一切开支)。

管理者应每月向各业主公布管理收支账项，并张贴于大厦告示栏。

不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用，该单元业主须负责缴交管理费及其他该单元应付之费用给管理者。

(4)、 管理费、其他费用及欠款利息的追收。业主欠缴管理费及其他根据管理公约规定的任何费用，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限。若过期未付，管 理者可采取法律行动来追令业主缴欠款。所有管理费、管理费按金及其他根据管理公约或管理规则应付款项，任何业主如果未能于应付款项计期日起15开内支付， 则管理者有权采取下列措施并收取附加费:

a. 收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息，利率按每月0.5%计算;

b. 管理者有权 对欠款业主进行法律起诉或作出其他追讨行动，如停止该单元之供电、空调和限制该欠款或违约之业主、雇员、租客使用大厦电梯及其服务、设备、公用设施，直至 该欠款业主清偿全部欠款、利息为止，而重新接驳供应之费用或为追讨所支出费用概由该业主、租户、用户负责;

c. 业主欠缴管理费或其他费用超过三个月时，发展商或业主委员会有权或授权管理者向人民法院申请拍卖或转让欠款业主名下的物业以偿付欠款，剩余金额(在扣除追付之各项费用及开支后)交还该业主。

5、理费按金:

(1)、大厦全体业主应于入伙时缴交三个月之管理费作为管理费按金存入大厦信托帐户;

(2)、如大厦管理账户出现赤字，管理者有权在征得发展商同意后于信托账户提取适当金额以垫支不足之数。并可得到发展商或业主委员会同意后，增收管理费以偿还信托账户所垫支之项。

(3)、主入伙时所缴交的管理费按金不退回，但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人名下。

6、账目审核及保存:

(1)管理者应向大厦全体业主公布经注册会计师审核的年度财务收支表。

(2)管理者须妥当保存管理收支账目。

(3)管理者于呈辞或职务被终止时，须把所有有关大厦之文件、记录、图纸、管理账目移交给发展商，发展商可聘请中国注册会计师审核管理账目。

7、管理者根据本公约作出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。

8、管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责:

(1)为履行本公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严得疏忽而造成 之损失不包括在内。

(2)因下列原因造成的服务中断:1因任何设施、装置必要之保养;2火灾、水灾等不可抗力的损害、毁灭;3无法避免的燃料、材料、供水、电力、蒸汽、空调短缺;4管理者所无法控制的其他一切原因。

9、管理者应尽全力依照本公约的规定履行其对该大厦的管理和维护的职责。

(三)管理者酬金

1. 管理者酬金即因管理者履行本公约的职责而由大厦全体业主付给管理者的报酬。该酬金由发展商与管理者拟定。

2. 管理者无需从管理者酬金中支付因招聘任何职工作为该大厦管理、运作、会计、核数等的一切直接开支费用。

3. 管理者酬金于每月第一天由管理者自动从大厦管理账户中扣除。

第五章 业主大会及业主委员会

(一)、业主大会

如 符合《物业管理条例》的规定，发展商及管理者须组织召开大厦之业主大会，选出主席及业

主委员会。业主委员会一经产生后，每年至少须召开一次业主大会。管理 者、业主委员会或不少于该大厦20%的业权份额的业主可召开特别大会，以便讨论或决定任何影响或关于大厦的事项，或为全体业主的利益就大厦的保养管理向管 理者提供意见。下列规定适用于任何业主大会:

(1)管理者每年须召开一次会议。管理者、业主委员会或不少于该大厦20%的业权份额的业主可合法召开特别会议。

(2)每次召开会议须至少提前七日发出书面通知，列明开会时间、上点及讨论事项。

(3)会议的法定人数为该大厦不少于20%的业权份额单元的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数，会议方可进行。

(4)出席每次会议的业主须互相推选大会主席。

(5)主席须确保将出席者及会议程序记录存档。

(6)表决时，如赞同和后对票数相等，主席可投第二票即决定性的一票，使动议成为决议。

(7)业主可亲自或派代表投票。

(8)委派代表的文件须于开会前交予管理者。

(9)于正式召开的会议上，由亲自或派代表出席及投票的业主多数票通过的任何有关大厦的事项的决议案，对全体业主均有约束力。

(二)业主委员会

(1)业主委员会经由各业主选举产生。

(2)任何业主均有资格参与业主委员会之委员的选举，选举投票时的票权数按有关规定执行。

(3)业主委员会表决议案时，每位委员一票。

(4)业主委员会有权监督管理者履行本公约规定的职责。

(5)业主委员会有权按本公约规定监督发展商，发展商行使的权力不得超出本公约规定。

第六章 其他事

一、 若本公约任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此面受损。

二、 有受本公约约束的业主倘因公约条款发生争议，应首先用协商办法解决;协商不成，可向大厦所在地之人民法院提起诉讼。

三、 本公约所规定之任何发给大厦各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址，以该单元或通讯地址内收信人签收为准;如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准;所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。

四、 本公约的制定及解释是根据中华人民共和国的相关法律。

五、 本公约自签署之日起生效。

本公约由大厦单元的第一位购置者与大厦的发展商共同签署。大厦其他单元购置者在购买其所属单元时将签署一份承诺书，承诺遵守本公约各项条文。因此大厦各单元的业主，将共同享有及遵守本公约所载的权利及义务。

发展商: 大厦单元第一位购置者:

法人代表:(或授权代表)

(或授权代表)

<

物业管理公司:

法人代表:

(或授权代表)

年 月日

承诺书

致:**开发有限公司及**物业管理有限公司

为了维护大厦各业主之权益及促进大厦的管理，本人/我等/本公司:

(一)确认已收到**开发有限公司及**物业管理有限公司<

于年月日，在**市签署的“**大厦”《管理公约》及《业主守则》各一份。

(二)声明完全明白及履行、遵守上述之管理公约及业主守则之规定。

(三)同意将来若将该物业产权转移(包括但不限于出售、转让、馈赠、遗赠或互易)时，需取得承让人在公证处签署与此相同的承诺书，并在产权转移后一个月内将该份 承诺书交发展商及管理公司，以确保该承让人遵守该管理公约及业主守则的规定。此外，亦同意以书面通知发展商及管理者关于单元拥有人的变更及承让人的姓名、 联系地址及其他有关资料。

(四)同意在管理者收到本人/我等/本公司承让人的承诺书前，如上述承让人有违反管理公约或业主守则的行为(包括但不限于拖欠管理费或有关费用)，其法律责任将由本人/我等/本公司及承让人双方承担。

(五)为计算本人/我等/本公司所需负担之管理费，本人/我等/本公司所拥有单元的建筑面积为平方米，位置在层号。

签章:

年月 日

大厦管理部任务岗位设置：大厦管理公约范本

前言

本公约制定的目的在于通过本公约的实施，以界定各业主/用户对于广东省广州市天河区**路**号的"**国际广场"(以下简称"该广场" )及其设备、服务设施的管理、保养及维修订立规定，达到对该广场的统一管理，以保证该广场的所有业主/用户有效地使用其购置/租用的物业，以及规定各业主/用户对该广场的管理及公共开支所须负责的责任。

本公约自以下当事人签署后即生效，该广场的所有业主和非业主使用人均受本公约各条文的约束。业主更换，本公约继续有效。管理公司对本公约的条款享有解释权。

特别提示:本公约的签约单位为

1.广州市**房地产有限公司(以下简称"发展商")

2.(一般的社会购买者名称)(以下简称为"业主")

3.广州**国际广场物业管理有限公司(以下简称"管理者")

第一章定义

一、在本公约中，除文意另有所指外:

1."该土地":指根据广州市《国有土地使用权出让合同》穗国地出合(1998)419号文及《国有土地批准书》穗国土建用字(1998)5**号文，由广州市国土局出让位于天河区**路以西**院地段约14369平方米的土地使用权之土地。

2."土地批文":指有关的国有土地使用证编号为"穗府国用**字第特167号、168号、169号"及有关的文件及修订。

3."该广场":指座落于该土地上的**国际广场或其任何部分。其中写字楼、购物商场、酒店公寓、餐厅、康乐设施、会议中心、地下车库，并其总面积约为 195，000平方米。

4."公共地方" :指在该广场内或该土地内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、楼梯间、行人道、行车道、卫生间、梯台、天台、绿化区及休息地方、管理者办事处及各监控室、电表房、锅炉房、电掣房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制室、电话机房、消防泵房、光井、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该土地及该广场的业主和用户及访客而设并供其共用的其他地方或范围，但不包括任何业主拥有所有权的地方。

5."公共服务设施":指为该广场的利益而安装的设备、仪器、电机、装置、树木、管道、电缆、电线。但任何只供个别业主及租户使用的设施不包括在内。

6."装修手册":指管理者(如以下所定义)就各业主在其所属单元(如以下定义)的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。

7."用户手册":指管理者为管理该广场而制订有关写字楼、商场、公寓、车位及有关设施的使用守则。

8."管理费用":指管理者因管理及保养该广场而引起的所有费用和开支。

9."维修基金":指用于维修、替换该广场公共设备的款项。

10."管理者":指被发展商广州市**房地产有限公司聘用为管理该广场的任何个人或公司。

11."业主":指对每个单元合法拥有或共同拥有所有权的人士，并包括其日后通过合法程序而成为当时的合法继承人或当时的转让(包括但不限于变卖、赠与及互易等)人。如果该单元已被合法抵押，则"业主"就包括该抵押人和受押人(抵押权人);但以上所述受押人(抵押权人)只是在受押人(抵押权人)占有该有关单元或收取该单元的租金及利益下才算是业主。

12."发展商":指该广场的发展商广州**房地产有限公司。

13."单元":指在该广场内的写字楼、商场、酒店公寓、车位或其它部分。

14."写字楼":指根据本公约规定作为办公用途的有关单元。

15."商场":指根据本公约规定作为购物用途的有关单元。

16."酒店公寓" :指根据本公约规定作为出租居住用途的有关单元。

17."车位":指根据本公约规定作为停泊车辆用途的地方。

18."摊分费":指由该广场在大项设施设备维修上的需要而作出一次性的支出，并当维修基金不足以支付或有关支出超过维修基金百份之五十之储备的情况下，管理者向各业主收取用以支付前述支出的金额。

19."业主委员会" :指各业主按照本公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。(以下简称"业委会")。

20."业主大会" :指按照本公约第七章举行的业主大会。

第二章业主的权利和义务

一、业主的权利

在各业主遵守本公约的所有规则、政府订立的有关法规，并按期缴交

有关费用的先决条件下，各业主将享有下述权利:

1.业主依法拥有、使用及享用其名下物业及全部租金的收益。

2.业主有权将其所属单元，以上行为明确地受本公约限制和保障。

2.1 出售、转让、抵押按揭

2.2 出租于第三者

2.3 以其他方式处置

2.4 变卖

3.各业主可依法使用广场内的公共地方、公共服务设施，但不得损害他人利益。

4.业主有权::参加业主大会，对广场内的各项管理决策行使投票权，业主投票权按其建筑面积每100平方米一票计算，超出部分按四舍五入处理，不足100平方米的按一票计算。

5.业主可根据本公约条款维护自身的权益，可以监督广场管理公司的管理行为或提出合理建议。

二、业主有以下的义务:

1.在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策及本公约的规定，维护物业及其他业主的公共利益。

2.广场业主委员会成立后，执行业主委员会或业主大会的决议和决定。

3.全体业主和用户应遵守管理公司根据政府法规及业主委员会决议制定的各项有关广场的管理规章制度，并配合管理公司做好广场的各项管理工作。

4.按规定依时交纳其单元应缴之物业管理服务费、水电费、维修费、公共能源费及其他有关费用。

5.加强安全防范意识，遵守有关广场安全防范的规章制度，自觉做好防火防盗工作。

6.业主或用户如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装修手册内的各种规定，并填写申请表，报管理公司审批，并缴纳装修按金后方可按规定施工。装修完工后，由管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，按金予以退还，否则视违章情况予以扣除::并限期整改;如属统一清运装修垃圾和余泥的，还应同时交纳装修垃圾、余泥清运费。如在规定时间外使用公共设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。

7.业主如请管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修与维护，应支付有关费用。

8.凡房屋建筑附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修与维护的，业主应及时进行维修维护;否则，由业主委员会委托管理公司采取有关措施，其费用由当事业主按规定分摊。

9.与非业主在建立使用、维修维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知对方遵守本管理公约，并承担连带责任。

10.若公共设施或其他业主权益遭受人为损坏，损坏者须负责原样修复，如造成损失，应予赔偿。

11.使用本物业内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时，应按规定交纳有关费用。

12.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好。

13.自觉维护广场精神文明建设，搞好业户关系，互助友爱，和睦共处，共创文明商业广场。

14.在本物业范围内，不得有下列行为:

14.1擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗等的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

14.2擅自对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板进行凿、拆、搭、建;

14.3占用或损坏楼梯、通道、屋面、道路、停车场、摩托车/自行车房(棚)等公用设施及公共场所(地);

14.4损坏、或擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;

14.5在公共场所堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

14.6在公共场所存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;

14.7践踏、占用绿化用地，损坏、涂画建筑小品;

14.8影响市容观瞻或本广场外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

14.9随意停放车辆;

14.10利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

14.11法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

第三章 管理

一、一般事项:

1.管理公司的责任在于管理和维护该广场的每一部分且受本公约的约束，须遵守和履行本公约中其有关的责任及义务。

2.业委会有权于业主大会通过多数决议案后给予管理公司不少于三个月的书面通知终止管理合约;管理公司亦可提前三个月给业委会书面通知解除合约。

二、管理公司的权利及责任

1.在不抵触本公约的前提下，管理公司有权去完成所有有关广场管理和维护的事项，具体如下:

1.1 检查、巡察广场的公共部分，必要时包括所有单元的内部。

1.2 从事任何必要工作，包括维修养护、保安、清洁、绿化等，以保持广场每一个部分及其设施、设备处于良好、清洁、安全的状态。

1.3 预防及制止任何不符合本公约规定的行为，并追讨当事人赔偿其造成的损失，以维护全体业主的公共利益。

1.4 控制该广场内所有车辆停放、行人交通，对乱停泊车辆上锁或拖离，并向该车主收取拖离及有关费用。

1.5 制止及纠正各业主违反本公约规定的行为，

1.5.1在该广场内显着地方公布违约业户的姓名及其违约细节。

1.5.2书面通知违约业户纠正错误，并在通知后十四天期满而该户主仍未纠正错误时，采取相应的行动;如属紧急情况，可不必书面通知。

1.5.3透过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及其滞纳金。

1.5.1管理公司为保障全体业户利益执行的其他合法方法。

1.6 按本公约规定，要求并收取所有广场业主应付的管理款项，支付所有因该广场管理及维护而产生的应付款项。

1.7 根据财务预算，本着合理节约的原则有效控制管理开支，并做好帐目记录，定期向业主通报。

1.8 为该广场的公共地方(包括公共服务设施及广场整体基建架构)投保，其投保额及险种由管理公司根据该广场所需而决定。

1.9 向业主报告所有因该广场的管理及维护工作所引起与政府、公民及有关个人的往来事宜。

1.10节日期间可装饰该广场入口及外墙，包括灯光及其他饰物。必要时，管理公司可以组织该广场内的文娱活动。

1.11按照本公约的规定履行管理公司应承担的管理和维护之职责。

2.管理公司根据本公约做出的行动及决定，在各方面对所有业户均有约束力。

3.管理公司在下列情况下无需对业户负责:

3.1 为履行本公约所做出的一切合法行为。

3.2 因下列原因造成的服务中断:

3.2.1因任何设施、装置进行必要的保养及维修;

3.2.2台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭;

3.2.3无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺;

3.2.4管理公司所无法控制的其他一切原因。

三、管理公司酬金

1.管理公司酬金是管理公司因履行本公约的职责而获取的报酬。在业委会未成立前，该酬金按政府规定拟定。在业委会成立后，管理公司酬金将由物业管理公司与业委会商定。

2.该广场管理中发生的一切开支无须从管理公司酬金中支付。

四、管理费及其他费用

1.为确定业主应付的管理费用，管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示::该广场总体上在管理与维修保护方面的估计开支(包括管理公司酬金)和估计收入。

2.为确定管理预算，第一会计年度应由该广场经政府有关部门检验合格之日起，至该年的十二月三十一日止。其后的会计年度即自每年一月一日始，至该年十二月三十一日止。

3.管理费支出包括但不限于下列各项:

3.1 管理公司员工开支;

3.2 公共地方及公共设备、设施的维修保养费支出;

3.3 广场绿化费用支出;

3.4 广场环境卫生费用支出;

3.5 广场保安及消防装备费用支出;

3.6 行政办公费用支出;

3.7 物业结构、公共地方、公用设备、公众责任保险费支出;

nb

sp; 3.8 环境美化及节日装饰费用支出;

3.9 税金支出;

3.10管理公司酬金。

4.无论物业是否空置、出租或自用，各业主均应按照管理预算及其单元面积缴费标准支付管理费、水电费、公共能源费及其他相关费用。

5.如个别业主要求管理公司提供额外的工作和服务，管理公司有权向该等业主收取合理的附加费用。

6.在业主委员会成立前，物业管理服务费收费标准以政府物价部门批核为准;业主委员会成立后，该收费标准由物业管理公司与业委会商定。

7.当管理帐出现正常亏损，管理公司将重新修改财务预算，并将调整后的收费标准报物价部门或业委会通过后，确定出每一业主应加付的数额，管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补管理帐不足部分;在必要的情况下，该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。

8.如有关会计年度出现盈余，则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。

五、管理费用及其滞纳金的缴付

1.每一业主应于每月五日以前向管理公司缴付其单元当月应付的管理费，管理公司另有规定的除外。

2.任何业主如果未能于本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用:

2.1 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金(滞纳金费率按政府有关规定计算)。

2.2 收取手续费作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿。

3.任何业主如果在应付管理费当日起两个月内尚未能缴交管理费、水电费及其他费用且无任何解释，管理公司有权采取适当措施追讨有关费用或依法向人民法院提起诉讼，由此引起的不便或相关费用由该业主承担。

4.所有以滞纳金及手续费方式付给管理公司的款项，均应存入管理帐户中以支付日常管理开支。

六、维修基金

1.维修基金是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。

2.维修基金的缴交根据政府有关规定执行。

3.维修基金应设立专款帐户由管理公司和业委会共同管理，不得挪作他用。

4.物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的，由维修基金垫支，垫支部分应向业主收回。

5.维修基金的使用，由管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施。

6.在任何业主停止拥有或使用该单元时，维修基金将不退还，但如将该单元使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署的本公约附录之承诺书，该维修基金可以免息转移于该单元的新业主的名下。

第四章该广场或部分受损不宜使用时的规定

一、若该广场因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏，以致大部分不宜使用时，则管理公司须召开业主大会，会上可由出席并投票的业主百分之七十五(75%)以上多数票通过决议案。

二、如由于保险赔偿金不足、建筑法规的改变或任何其他情况，致使修复或重建该广场的方案已不可行时，各业主须将其所拥有所有权的单元交于管理公司托管，管理公司须立即将其以公开拍卖或转让变卖，并将变卖所得的净收益，按各业主原先持有的单元市值比例确定分配与该等业主。该项工作由物业管理公司或业主委员会委托有关主管部门进行。

三、因该广场购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按比例分配予各业主。在此种情况下，各业主在本公约所述的一切权利、特权、责任及保证均予撤销，每名业主须放弃本公约所载的一切权利和特权。

四、若议决修复该广场，每名业主须按其单元应缴费比例支付修复该损毁部分所需费用，以支付超出该广场的保险额赔偿金的数目。

第五章业主大会及业主委员会(业委会)

一、管理公司须于该广场经有关政府部门综合验收合格，并已交付使用不超过二十四个月内召开第一次业主大会，管理公司应会同发展商及时召开该广场的业主大会，选出业主委员会及主席，并可决定业委会的职务、人数及其他事项等。下列规定适用于任何业主大会:

1.管理公司或业委会每年须召开不少于一次业主大会。管理公司、业委会或占该广场不少于百分之二十的业主提议可合法召开特别会议，以便讨论或决定任何影响或关于该土地或广场的事项，或为全体业主的利益就该土地及该广场的保养及管理向管理公司提供意见。

2.每次召开会议须至少提前七天发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事

项。

3.会议的法定人数为占该广场不少于百分之五十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数，会议方可进行。

4.每年第一次会议中业委会主任可自动当选为该次业主大会的主席。

5.主席须确保将出席者及会议程序记录存档。

6.各业主每户拥有一份所有权份额，即有一票。

7.如投票票数相等，主席可投第二票或决定性的一票。

8.业主可亲自或派代表投票，未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。

8.1 未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。

8.2 委任代表的文书须由业主签署;如业主乃一法人，则须加盖公章。

8.3 委派代表的文件须于开会前一天交予管理公司。

9.于正式召开的会议上由拥有投票权的业主或其代理人过半数票通过的任何有关广场事项的决议案对全体业主均有约束力，惟:

9.1 开会通知须指出拟就该事项提出决议案。

9.2 除非全体业主均亲自或派代表出席会议，否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效。

9.3 抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。

二、业委会的组织、会议及权利

1.业委会委员由业主大会从业主中选举产生，应不少于五名;业委会任期为两年一届，可以连选连任;业委会主任、副主任由业委会选举产生。

2.业委会的成员在下述情况将终止其职务:

2.1 有关成员以书面向业委会请辞并获业委会接纳。

2.2 有关成员不再拥有该广场的任何所有权。

2.3 有关成员破产或触犯刑事法律。

2.4 有关成员患上身体或精神上的痼疾致使其不能处理日常事务。

2.5 业主大会议决辞退的有关成员。

3.业委会由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须经过半数委员同意。

4.每三个月::至少应召开一次业委会会议以决定该广场的日常管理事宜，如1/3以 上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

5.每次召开会议须至少提前七日发出书面通知给各成员，并列明开会时间、地点及讨论事项。任何议决事项若事前并未详列于开会通知内将会无效。

6.所有问题的决定，均按少数服从多数的原则。

7.业委会应包括以下的职位:

7.1 主任

7.2 副主任

7.3 执行秘书

7.4 任何经业主大会所指定及界定的职位

8.业委会须保存所有会议记录并包括下述事项:

8.1 所有成员职位的委派、辞退或改变;

8.2 所有业委会议决事项;

8.3 曾出席会议的成员。

此等会议记录须存于一固定并可供其他业主查阅的地方。

9.业委会决议对全体业主均有约束力，并应予以公布。

注:本公约内容条款如与政府政策法规有抵触，应以政府政策法规为准。

附录

关于**国际广场管理公约承诺书

致:**国际广场物业管理有限公司

为维护及促进广州**国际广场的管理，本人/本司现同意遵守与**国际广场物业管理有限公司签署的"**国际广场管理公约"内的一切条款及有关修订内容。

本人/本司亦同意在转让上述广场任何部分时，于有关买卖合约签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知上述广场的管理公司，并应取得本人/本司的承让人遵守该管理公约内的一切条款及有关修订内容的承诺协议。

在管理公司收到本人/本司承让人的承诺书前，如本人/本司的承让人有违反管理公约的行为，法律责任将由本人/本司及承让人共同承担。

广州**国际广场

**国际广场物业管理有限公司

**楼**号单位业主

(业主 )签署 (法人代表 )签署

年 月日年 月 日