物业管理知识--消防管理篇（优选10篇）

物业管理知识--消防管理篇

物业管理知识学习-消防管理篇

001物业管理公司消防管理队伍的原则是:每个管理处的员工都是公司的义务消防员。

002消防管理人员的具体工作内容是:负责消防报警中心的日常值班;普及防火知识教育，落实防火岗位责任制;定期进行消防安全检查;火灾发生时是灭火的骨干力量。

003消防工作的方针是:“预防为主，防消结合”。

004消防工作包括防火与灭火两个方面。

005消防安全工作的基本措施是:行政、技术和法制措施。

006 “防火责任人制度”是:“谁主管，谁负责”。

007我国最高消防行政法规是:《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》

008消防监督的三要素是:监督者，被监督者和监督标准。

009消防监督最可靠的保证是:组织。

010消防重点部位的确定:火灾易发部位，发生火灾影响全局的部位，重点项目和技术设备，财富集中部位，人员集中部位，村镇粮食加工厂。

011重点防火单位的防火责任人是:单位正职领导。

012重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是:对本岗位的消防安全负责。

013室内装修应使用:不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。

014重点单位消防工作的重点是:制定应急灭火和疏散方案，定期组织消防演练。

015公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是:组织，引导在场群众疏散。

016物业管理单位的消防管理职责是:建立，健全防火安全制度，明确防火安全责任;管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材;落实值班巡查制度;建立义务消防队，扑救初期火灾，引导安全疏散。

017对存在火灾隐患并不按要求整改的:自整改期限届满之日起对责任单位处以每日一千元以上五千元以下罚款。

018建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平方米罚款30元。

019燃烧的四个特征是:放热，发光，火焰和发烟。

020可燃物的着火方式是:引燃和自燃。

021大多数火灾是由引燃方式引起的。

022由引燃引起的火灾必须具备可燃物，助燃物，火源三个条件。

023火源主要是明火和高温物体两种。

024发热的导线属于火源。

025火灾的主要助燃物是:空气(氧)。

026防止火灾发生的最重要措施是:消除火源。

027一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。

028火灾中导致人员死亡最多的原因是:烟毒气致死50%以上。

029灭火的原理是:断绝可燃物，降低火场温度，窒息缺氧法，抑制火区连锁反应。

030火灾分为:a类固体，b类油脂及液体，c类气体，d类可燃金属。

031常用的灭火器主要有:清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。

032对一般固体火灾适用:清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。

033对贵重设备适用:二氧化碳灭火器。

034对档案材料应用:二氧化碳灭火器。

035对可燃液体适用:泡沫灭火器。

036干粉灭火器的用途最广，它适用于气体，液体和电气设备火灾。

037干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。

038在配电房应配置:干粉灭火器和二氧化碳灭火器。

039电气线路火灾的原因是:短路，过负荷和接触电阻过大。

040电气线路的安装必须由合格电工人员负责。

041电线绝缘必须合乎电压要求。

042为在短路和过负荷时能及时切断电源，必

须在线路中安装熔断器装置。

043不可用钢，铁丝代替熔丝。

044接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。

045为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。

046防止电气线路火灾的重点在:选材和安装方面的工作。

047具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是:电焊和气焊。

048在重点防火部位动用电焊，气焊必须经过相应级别的审批手续。

049在扑灭电气火灾时应坚持先断电，后灭火原则。

050发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。

051为避免触电，对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意:尽量增大喷枪和带电体的距离。

052气焊使用的危险气体是:乙炔。

053仓库内物品摆放应做到分类，分堆和防火间距要求。

054仓库不可设置移动式照明灯具。

055仓库的电源开关必须安装在:仓库外。

056在消防安全责任上，建筑设计部门实行“谁设计，谁负责”原则。

057经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。

058扑灭初期火灾的最有利时机是:起火后5-7分钟

059在组织灭火自救工作中，应坚持救人重于救火的前提。

060建筑物必须制定灭火和疏散应急方案。

061对消防管理人员任职要求:先培训，后上岗。

062在疏散中首先要了解:火场内的人员有无被困。

063疏散的首要次序是:疏散着火层以上人员。

064在疏散中如何稳定群众情绪:喊话宣传。

065疏散中人员较多或能见度较低时，应采用:鱼贯队列式的方法。

066对脱险人员管理的首要任务是:阻止其重返火场。

067对物资疏散的第一任务是:疏散可能扩大火势和爆炸的物资。

068物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行。

069地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有:2个。

070在疏散中对伤病员和行动不便的人员应:使用消防电梯。

071由于中性平面效应，打开着火层以下的门窗时应注意:不要过多打开门窗。

072动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。

073最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足，因此消防管理工作要切实做好宣传教育方面工作。

074作为承建商，应对物业消防系统安全负责。

075消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分。

076自动报警系统包括:烟感，温感，警铃。手动按纽，联动设备。

077消防水不能借用它途。

078排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。

079气体灭火系统一般安装在:电气设备房。

080设备房门都是防火门。

081消防通道的防火门要保持关闭状态:保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。

082消防通道的照明灯，指示灯应常亮。

083为防盗窃，可否在适当时段锁上消防通道门:否

084消防通道不可临时堆放货物。

085温感一般安装在:停车场和某些设备间。

086引起烟感误报的主要原因是:烟雾和灰尘过大。

087报警时，警铃和紧急广播会:向报警层和上下两层报警。

088风阀开动的形式是:报警层和上下两层同时开动。

089消防

设备在任何时候都应处于自动状态，而非手动状态，这是因为:手动状态会令消防联动失效。

090火警发生后，所有电梯会:迫降至最底层。

091消防系统是独立系统，但需要其它设备部门支持和配合。

092消防监控系统应该与安保系统，楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。

093地下停车场的排烟风机除消防功能外，还有:换气，降低废气浓度的作用。

094当你所在楼层发生火灾时，应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。

095火灾发生时，当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难层的方法逃生。

096消防喷淋系统有以下部分组成:喷头，管道，信号阀，水流指示器，水泵，湿式报警阀，喷淋接合器。

097启动喷淋系统喷头动作的温度:65-71℃。

098喷淋水泵靠压力开关启动。

099维护人员平时检查喷淋系统主要看:管道是否有水，总阀门是否常开。

100发生火灾时正确使用消防栓的步骤:拉开水带，套在消防栓口上。装上水枪，打开阀门，对准火焰底部喷射。

101使用消防栓时，最少要2个人操作。

102当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭，排水.维修处理。

103维护人员每个季度检查一次消防栓内的设备。

104消防栓水泵用消防栓按纽启动。

105气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制，但可监视动作信号。

106发现火灾，但烟感未动作，立即打破手动按纽报警。

107发现火灾，身边又无通讯设备.立即打破手动按纽报警。

108手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。

109一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。

110一只消防报警烟感器的保护面积是当6m>;;h≥2m时为60平方米;当12m>;;h≥6m时为80平方米。

111消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。

112喷淋系统的信号阀是常开。

113所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。

114疏散指示灯安装在消防通道内外的位置。

115疏散指示灯的电源不能关闭。

116消防系统现场设备平时处于自动状态。

117消防供电是双回路。

118发电机发出的电供应急照明，消防电梯和其它消防设备使用。

119应急照明应安装在消防通道，设备房等位置。

120应急照明日常检查采用切断正常电源，看能否动作的方法。

121发生火灾时，送风阀要打开，打开后如何关闭现场手动关闭。

122消防主要设备动作以后，消防中心显示运行动作和手动自动信号。

123消防中心的控制电源平时保持开启。

124消防中心控制电源有2路(警铃电源和控制电源)。

125消防栓和喷淋系统要稳压。

126消防供水系统每套有2个水泵(一用一备)。

127消防水如何供水先使用水箱供水，后启动水泵抽水。

128消防接合器的作用:当水池，水箱无水时，由消防车通过接合器供水。

129室外消防栓的作用:专供消防车取水。

130防火门的性质:是一种活动的防火分隔物。

131防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。

132防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时，材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉，主要用于防火分区的门洞口处;乙级须耐火0.9小时，其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮，也有将木料经防火浸料处理，主要设在楼梯间、前室及消

防电梯前室门洞口处;丙级应耐火0.6小时，主要用作管道井的检修门。

133防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器;安装防火门开启固定装置;安装电磁门锁(常闭疏散通道防火门);设置双扇关闭前后步骤顺序器;安装推杆式门锁;防止地毯或其他物品卡住防火门问题。

134低层消防水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。

135消防水泵的技术要求是:一组消防水泵，至少应有两条吸水管，其中一条发生故障时，其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管，为便于检查和维修，一般应敷设在水泵房的地面上，其阀门应设在操作方便的地方，并需有明显的启闭标志;消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径;消防水泵宜采用自灌式引水，以保证及时供水;消防水泵与动力机械应直接连接;固定消防水泵一般应设置备用泵;消防水泵的出水管上，应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。

136高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火因为水是非绝缘体，而气体是绝缘体(靠排除氧气而灭火)。

137释放消防气体前要先关闭风机等通风设备，防止空气流通。

138消防栓箱内有水枪、水带(有的还另带卷盘)、锤子、报警按钮装置。

139消防栓栓口离地面高度是1.10m。(允许误差2cm。)

140自动喷淋系统每个大区又分几个小区，大小区分区的依据各是:压力超过80mh2o分大区，每个小区的喷头数不超过800个。

141消防电梯的安装使用及养护管理工作应注意:设前室保护，以防烟火侵入井道及轿厢中;轿厢承载力不小于1500kg，内部面积不小于1.5*2.0m，以保证容纳担架和数名人员;轿厢内配有通讯联系、操作控制、事故电源及紧急照明等设施，内部装修为不燃及难燃材料;井道、机房单独设置，隔墙为防火墙，门为甲级防火门，底坑有排水设施，顶部有通风设施，井道内不准敷设其他用途电缆;设专用消防按纽等。

142火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。

143火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。

144火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题:严格按照设备说明书对适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等要求安装;传输线路与强电电缆分开敷设，导线线芯(铜线)截面不小于0.75mm2，多芯电缆，单根线芯(铜线)截面不小于0.2 mm2，供电电源使用消防专用电源;由经过专门训练人员负责使用、管理和维护;维修由专业维修人员维修。

145火灾自动探测报警设备一般常见故障及其检查办法是:主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况;备用电源故障，检查充电装置、电池有无损坏，连线有无短路;探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的线路是否完好;误报火警，应勘察误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。

146火灾事故照明和疏散指导标准有:在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位设置事故照明;在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故照明;疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环型走道中，其间距不宜大于20米，距地1.5-1.8米，应写有“e*it”的字样，且为红色;采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源;供人员疏散用的事故照明，主要通道上的照明不应低于0.51*。

147为什么说熔断器存在导致火灾发生的危险性熔断器在保护熔断时，会发生高温金属屑飞溅，如果熔断器周围有易燃物就容易导致火灾发生。

148熔断器的安装与养护管理措施有:选用熔断器的熔丝时，熔丝的额定电流应与被保护的设备相适应;一般应在电源进线、线路分支和导线截面改变的地方安装熔断器，尽量使每段线路都能得到可靠的保护;照明线路熔丝的额定电流应稍大于实际负荷电流;为避免熔丝熔断时引起周围易燃物燃烧，熔断器宜装在具有火灾危险的房屋外边，否则应加密封外壳，并离开可燃物构件;经常除尘，以保持熔断器清洁;有爆炸危险的场所，不能安装一般的熔断器。

149住宅发生火灾的可能性有:液化石油器具火灾;厨房油锅起火;煲粥干锅起火;电器用具火灾;儿童玩火火灾，烟头未熄引起火灾等。

150扑救住宅火灾时应注意的问题:发现室内起火时，切忌打开门窗，以免空气对流，使火势扩大蔓延。灭火后，需打开门窗，将未燃尽的气体或烟气排除，防止复燃;嗅到液化气气味，切忌用明火检查，禁忌开电灯，勿使用泄露点处电话，应关紧相关阀门断绝气源及泄露点电源，开窗通风;发现起火，应通知疏散邻居。

151人员密集场所发生火灾时的扑救对策有:首先切断电源，关闭可燃气阀门，打开送风设备，关闭通风设施，打开所有出入口疏散人员，启动灭火设备，将起火点的未燃物资搬走或隔离。

152人员密集场所发生火灾时应注意的问题:当有化学、塑料类物质燃烧时，要注意防毒气和烟雾中毒;利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪，做到循序地按疏散计划撤出被困人员，防止人群过挤造成踏、压伤亡事故，制止脱险者重返火场;灭火时要沿墙根行动，防止燃烧点上部坠落物压伤人员。

153火场上主要的有害气体可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氢、氮的化合物、硫化氢、氰化氢、光气等。

154火灾现场对人的危害主要有:缺氧、高温、毒性气体、尘害。

155人在火灾中主要的心理反映是:惊慌和群聚。

156激发人在火灾现场的积极心理的办法是:教育、训练。

157火场逃生的主要方法有:自救、互救

158自救的主要方法有:熟悉所处环境;选择逃生方法。

159火场可选择的逃生方法有:立即离开危险区域，选择简便、安全的通道和疏散设备，准备简易的防护器材，自制简易救生绳索，切勿跳楼，创造避难场所。

160火场逃生应注意的事项:逃生动作要迅速;注意随手关闭通道上的门窗;若身上衣服着火，应迅速将衣服脱下;不要轻易乘坐普通电梯;迅速报警;有可能扑灭初期火灾。

161寻找火场被困人员的方法有:询问知情人;主动呼喊;搜寻。

162对火场儿童的搜寻应注意床上、床下、墙角、桌椅下、橱柜内及可以藏身的物体下面。

163火场急救的基本要求是:抢救伤员必须争分夺秒;坚持救人重于灭火的原则;掌握正确的施救方法。

164高层建筑火灾扑救的对策有:尽量利用建筑物内已有的设施，如:消防电梯、消防通道、疏散层、擦窗机、室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生天面等进行安全疏散;利用广播对建筑物内人员进行广播，告之起火有关信息及安全疏散路线、方法等;当某一层某一部位起火且火势不大时，应先通知着火层及其上一层和下一层的人员疏散，若火势有发展，则应通知着火层以上人员疏散;先救人后救物资。

165对高层建筑火灾中难以疏散的物资采取固定的大型机器设备，用喷射雾状水流设置水幕等方法冷却，不能用水冷却的，也可用不燃或难燃材料予以遮盖;对于易燃液体，可喷射泡沫予以覆盖;对于忌水渍、烟熏、灰尘污染的物资，应用蓬布等进行遮盖的措施进行保护。

166高层建筑的火灾危险性突出表现在:蔓延快，燃烧猛，难逃生。

167高层建筑消防安全管理法规是《高层建筑消防管理规则》。

168高层建筑的消防安全管理实施自防自救原则。

169高层建筑扑灭初期火灾不可以单纯依赖公安消防部门。

170高层建筑扑灭初期火灾应依靠高层建筑的员工和所有人员。

171高层建筑必须由有关单位的防火责任人组成防火领导小组。

171高层建筑管理单位必须设置消防安全机构。

172高层建筑应配置防火专职干部。

173高层建筑内不可储存易燃，易爆和化学物品。

174高层建筑消防管理“三严格”的对象是:吸烟，用火，用电。

175高层建筑内的商铺、写字楼和客房不可使用电炉，电烫斗等电热器具。

176高层建筑救火的成败取决于初期火灾能否被扑灭。

177扑救高层建筑初期火灾的责任落实到该单位的员工。

178高层建筑火灾后发生后的首要任务是报警。

179高层建筑必须配备专职或义务消防队。

180高层建筑提高灭火自救能力的物质基础是:建立以消防控制中心为中心，能监控，组织指挥整个灭火流程的消防系统。

181高层建筑消防楼梯必须设有防排烟设施。

182对高层建筑内的餐厅、歌舞厅等部位应采取专门报警和疏散措施。

183高层建筑发生火灾后，值班的领导和管理员应亲临一线。

184高层消防水箱储存量的技术参数要求是:一类建筑不应小于18立方米，二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米，二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压要求。

185旋转电动机着火时，应用:喷雾

水枪、二氧化碳灭火器、四氯化碳灭火器或二氟一氯一溴甲烷灭火。

物业管理知识--消防管理篇：物业管理知识--电梯管理篇

物业管理知识学习--电梯管理篇

001、电梯操作、保养和维修管理的基础是:根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定电梯安全维修保养的规章制度。

002、对电梯运行人员和维修人员的基本要求是:对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。

003、电梯每年要进行一次安全年检工作。

004、对电梯维修技术人员的要求:除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。

005、每年都要制定电梯定期检查维护保养工作计划。

006、要健全电梯设备档案及修理记录。

007、电梯专用钥匙要有专人管理，停梯须出告示。

008、电梯运行过程中发生故障，首先要救护乘客出梯。

009、对电梯保洁的规定:保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。定人定时对轨道、门导轨进行清洁，加油润滑等。

010、电梯停驶保养时，首先要切断控制电源，以确保安全。

011、对电梯机房卫生的要求:电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。电梯机房要有明亮的采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有必要的消防器材。

012、对曳引电动机的卫生要求:曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油，底盘无积油。

013、对电梯控制屏的卫生要求:电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸，做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。如有油垢，用酒精棉花擦净，以防磁铁得电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转。

014、对电梯井道底坑的卫生要求:井道底坑如有积水.必须首先断电.然后排除。有漏水、渗水情况.一定要修好。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物.保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效运作。

015、对轿厢的卫生要求:轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀。要定期油漆，保持清洁美观。

016、对各层站厅门及地坎槽的卫生要求:各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净，保持整洁卫生。

017、电梯检修或保养首先要注意的问题:电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无乘客后，方可停机。

018、在轿厢顶维修和保养时应注意:在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止开快车。工作时必须带安全帽。

019、电梯井井底作业应注意:禁止关闭厅门(厅站留有人监视时除外)，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。

020、电梯传动机件保养应注意:电梯凡是转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。

021、电梯维修保养工作完成后，应注意:必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。

022、机房、井道因工作需要动火，应注意:必须遵守大厦动火规定.办好动火证，指定专人操作和监视，事后清理火种。

023、电梯工作制度的主要内容有:严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。坚守工作岗位，值班时间不做与本岗位无关之事。密切监视和掌握各机的运行动态。遇重大活动，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作.必要时可设置专梯以适应客流量的需要。每日19:00以后及节假日期间，由于客流量减少，一般可关闭数部电梯。按时完成设备的定期保养和维修工作。认真学习专业知识，熟悉设备结构及性能，做到故障判断准确，处理迅速及时。值班人员违反制度或失职造成设备损坏。将追究其责任。

024、电梯的定义:用电力拖动，有载人或载物轿厢，夹在钢性轨道问垂直运行;其倾斜角度不超过15度的运输设备。

025、电梯有四大空间，机房、轿厢、层门、井道。

026、电梯机房对温度的要求是不超过摄氏40度。

027、非电梯工不可以进入电梯井道，特殊情况必须在电梯工协助并监护下进入井道。

028、乘客进入轿厢后应遵守的规定:不打闹、蹦跳，不依靠在轿门上，不强行阻止轿门开关且不强行扒开门，不在轿厢吸烟。

029、呼梯的要求是怎样的:必须用手指触按欲去方向呼梯按钮，灯亮即松。

030、阻止

电梯轿门关闭的可行办法有:按住开门按钮，按住电梯前行方向外呼按钮，按住安全触板，挡住光电眼。

031、清洁电梯轿厢时禁止用水冲洗轿厢和厅门外框，禁止让水流入井道，禁止用腐蚀性清洗剂清洁轿厢。

032、电梯终端安全保护装置有6个，安装在井道顶部装有3个，井道底部有3个。

033、电梯有哪两种安全保护装置:保护装置由机械式安全保护装置和电器安全保护装置两部分组成。

034、电梯正常运行的三个基本条件是:1、必须选择好楼层;2、必须要关闭好所有厅、轿门，门联锁电路被接通;3、必须要确定好电梯的运行方向，定向电路被接通。

035、电梯在发生下述三种严重情况时，须经有关部门严格检查，鉴定合格后方可使用:l、当电梯发生严重的冲顶和撞底时;2、当发生地震时;3、当发生火灾时。

036、常用的排除电梯电路故障的方法有:工作程序法;分段、分区法;电压法;短接法。

037、维修人员不能在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作:门区是电梯最危险的地方之一，电梯的事故和故障经常发生在这里。维修人员如果在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作，万一其它人员误操纵电梯或电梯失控，则会躲避不及面发生伤亡事故。

038、曳引钢丝绳的报废标准是:l、当曳引钢丝绳上出现断股时，应立即报废:2、曳引钢丝绳的钢丝有变黑、锈皮、点蚀、麻坑等损伤，应予以报废;3、曳引钢丝绳磨损后，其直径小于等于原直径的90%时则应报废;4、当曳引钢丝绳出现断丝，断丝在绳内均匀分布，在一个捻距内的最大断丝数超过32条时(以8*19为例)，应予以报废。

039、按下关门按钮后，门不能关闭的原因是:关门按钮接点接触不良或损坏;关门电路中关门限位开关或开门按钮互锁触点接触不良。从而导致关门电路有断点，关门继电器不能吸合;关门继电器损坏;门电机限流电阻烧断;门电机电路熔断器烧断;门电机传动皮带过松或磨断。

040、按下关门按钮门不能关闭故障的排除方法:修复或更换关门按钮;用导线短接法将关门电路中的断点找出，然后修复或更换选层开关;更换关门继电器;更换限流电阻;更换熔断器;断带则换新皮带;过松则适当转动偏心轴来调整皮带张紧度。

041、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向，电梯却不能运行的原因是:关门速度过慢而没有力量，以致不能带动厅门关闭好，门锁开关未接通，门锁继电器未吸合，所以电梯不能启动运行;门刀没有插入到门锁开关的两个滚轮中间。即未对好门;关门限位行程开关未接通;关门继电器部份触点损坏。运行继电器损坏。

042、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向，电梯却不能运行的故障排除方法:调整门电机限流电阻及分流电阻;重新调整门锁开关并对好门刀;调整关门限位行程开关的位置;修复或更换关门继电器;修复或更换运行继电器。

043、厅门未关闭电梯却能运行的原因是:门锁继电器触点粘死;门锁开关触点被短路。门联锁回路接线短路。

044、厅门未关闭电梯却能运行的故障排除方法:调整或更换门锁继电器;修复或更换门锁开关;排除短路点。

045、电梯开门速度过慢的原因是:门电机限流电阻过大;开门电路分流电阻上的行程开关触点粘死;门电机传动皮带打滑。

046、电梯开门速度过慢的故障排除方法:拧紧或更换开门限位开关;修复或更换开门限位开关;排除电路继电器;更换开门继电器。

047、制动器不能张开的原因是:制动器调整弹簧过紧;眼位螺栓间隙调整过小;电磁铁线圈烧毁;制动器电路有断点。

048、制动器不能张开的故障排除方法:重新调整弹簧力;增大眼位螺栓与支架间隙，正常为0.25-0.35毫米;更换电磁铁线圈;排除电路断点。

049、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的原因是:制动闸瓦与制动轮鼓间隙不均匀而偏磨:制动闸瓦与制动轮鼓间隙过小;制动器调整弹簧过紧。

050、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的故障排除方法:调整制动器闸瓦与制动轮鼓之间的间隙，使之均匀并在0.25-0.35毫米之间;放松制动器调整弹簧至规定范围。

051、制动器不能制停电梯的原因是:制动器调整弹簧过松;闸瓦与制动轮鼓间隙不均而且过大;制动闸瓦和制动轮鼓间有油污。

052、制动器不能制停电梯的故障排除方法:收紧制动器调整弹簧至规定范围;调整闸瓦与制动轮鼓间隙，使之均匀并在0.5-0.7毫米之间;清洗油污。

053、减速轴过热的原因是:轴向游隙过小;箱体润滑油过小;润滑油粘度低或质量差;环境温度过高。

054、减

速轴过热的故障排除方法:调整轴向游隙，添加润滑油至油镜中线位置;更换合格的润滑油;加强通风，降低环境温度。

055、按下选层按钮后没有选层信号的原因是:选层继电器失灵;选层按钮触点接触不良;信号灯接触不良或烧毁;选层回路出现断点。

056、按下选层按钮后没有选层信号的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换选层按钮;上紧或更换灯泡;排除回路上的断点。

057、选层后，运行方向指示灯不亮的原因是:自动定向电路有断点;定向继电器损坏;定向指示灯泡烧毁或接触不良。

058、选层后，运行方向指示灯不亮的故障排除方法:用电压法或导线短接法排除电路断点;修复或更换定向继电路;更换灯泡或修复灯口。

059、电梯上行平层高而下行时平层低的原因是:制动器调整弹簧过松;制动闸瓦与制动轮间隙过大或不同心。

060、电梯上行平层高而下行时平层低的故障排除方法:按规定调紧弹簧压力;按规定值调整好闸瓦与制动轮间隙;调整制动器底部垫片，使闸瓦与制动轮同心。

061、电梯上行时平层低而不行时平层高的原因是制动器调整弹簧过紧;闸瓦与制动轮鼓间隙过小。

062、电梯上行时平层低而不行时平层高的故障排除方法:按规定调松弹簧压力;调整闸瓦与制动轮间隙至0.5-0.7毫米范围内。

063、平层误差过大，上行平层高，下行平层也高的原因是:对重部份过重;换速电路选点不合适;平层器与遮磁板位置不当。

064、平层误差过大，上行平层高，下行平层也高的故障排除方法:用电流表测量电梯上下行的电流值来调整(减小)对重重量;调整换速点，一般是换速后4-6秒平层为宜;调整遮磁板位置。

065、平层误差过大，上行时平层低，下行时平层也低的原因是:对重部份过轻;平层器与遮磁板位置不当。

066、平层误差过大，上行时平层低，下行时平层也低的故障排除方法:加重对重部份至合适范围;调整遮磁板位置。

067、电梯在运行中突然停车的原因有:外电网停电或断相供电;总开关保险丝熔断或跳闸;超速闸车;门刀在运行时碰门锁开关滚轮，从而使门联锁电路断开，电梯会突然停车。

068、电梯在运行中突然停车的故障排除方法:如果停电时间长，则需要盘车至平层位置，让乘客离去，找出原因后更换保险丝或重新合上总开关，找出电源总开关，并挂上井道有人工作标记然后向上盘车，使安全钳脱离导轨，。然后查明超速原因并修复正常才使用;调整门刀与门锁开关两滚轮的位置，使电梯正常运行中门刀要从两滚轮中间通过，而厅门开启时两滚轮又能夹持住门刀。

069、电梯自动溜车的原因是:制动器失灵;曳引轮和钢丝绳间静摩擦力不够而出现打滑现象;轿厢部份与对重部份重量差过份悬殊;曳引钢丝绳张力不均。

070、电梯自动溜车的故障排除方法:调整制动器，使之恢复正常工作;检查曳引轮是否已磨损到槽形或更换轮;按规定调整好重量差;电梯轿厢不能超载运行;调整全部曳引钢丝绳所受张力，通过调节绳头组合弹簧的压紧程度，使各钢丝绳受力均衡。

071、电梯预选层站不停车的原因是:轿内选层继电器触点接触不良;快速运行继电器被脏物粘死，使快车电路不能断开换速，电梯不能停车。

072、电梯预选层站不停车的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换快车运行接触器。

073、电梯关门时夹人的原因是:安全触板的保护电路接线短路;安全触板传动机构失灵;安全触板的微动开关被压死。

074、电梯关门时夹人的故障排除方法:检查电路，排除短路点;调整安全触板传动机构的摆杆、拉杆、转轴等，使之动作灵活、可靠;修复或更换微动开关。

075、局部保险丝经常烧断的原因是:该回路元件或导线碰地;继电器绝缘垫片击穿; 保险丝容量过小。

076、局部保险丝经常烧断的故障排除方法:检查出碰地点酌情处理;加强绝缘或更换继电器;按额定电流选择合适的保险丝。

077、电梯大修后要进行哪些项目的试验:电梯在大修后，一般要进行下面几个项目的试验:1、静载试验;2、运行试验;3、超载试验;4、安全钳试验;5、油压缓冲器的复位试验。

078、电梯的静载试验:电梯的静载试验应符合下列要求:将轿厢位于底层，陆续平稳地加入载荷。乘客、医院用电梯和载重量不大于二千公斤的载货电梯，载以额定起重量的200%，其他各类电梯载以额定重量的150%，历时10分钟。试验中各承重构件应无损坏，曳引绳在槽内应无滑移，制动器应可靠刹紧。

079、电梯的超载试验:电梯的超载试验应符合下列要求:轿厢应载以额定

起重量的110%，在通电持续率40%的情况下，历时30分钟，电梯应能安全地起动和运行，制动器作用应可靠，曳引机工作应正常。

080、第一台电梯是由:美国奥的斯电梯公司于18*制造的。

081、快速电梯的分类标准是:电梯按速度分类，额定速度1.75m/s以上的电梯称为快速电梯。

082、电梯发生故障时，维修人员应该在一小时之内赶到现场处理故障。

083、电梯、自动扶梯发生安全事故时，业主应向市劳动行政部门报告;发生重大人员伤亡事故的，业主还应在24小时内向公安机关、检查机关报告。

084、电梯系统的限位开关应采用:自动复位开关。

085、电梯开门时有什么情况发生:当电梯门开至1/2时，门机进行减速。

086、当电梯上行方向超速时，能起保护作用的开关是:限速器开关。

087、电梯不启动的原因有:电压不够、断相、安全回路断开、门未关好。

088、电梯上行时突然停车，可能的原因有:厅门门锁断开、轿厢急停开关接触不良、断电。

089、电梯在平层位置只能开门不能关门，可能的原因有:1、关门限位开关断开不能复位;2、关门断电器触点损坏。

090、电梯超载时电梯应当报警并保持开门、电梯不能开动、切断控制电路。

091、电梯速度明显下降的原因可能是:电源电压突然下降、制动器线圈回路失电、电动机三相电源中一相接触不良

092、曳引钢丝绳打滑的原因是:平衡系数大、槽形不对、绳磨损过大。

093、电梯机房内由曳引机和控制柜设备组成。

094、电梯冲顶或蹲底的原因是:可能是超载下行、钢丝绳打滑、强迫减速开关失灵、制动器不能抢闸。

095、轿顶设置的条件包括:1、至少能支撑两个人;2、没有安全窗;3、设置急停开关;4、设置检修开关;5、对重侧设护栏。

096、消防员专用梯运行状态应符合的条件:1、只应答轿内指令信号;2、开门时松按钮即关门;3、关门时松接或即开门。

097、发生火警时，拨动消防开关，电梯运行状态应符合的条件:切除厅外召唤信号、上行电梯立即停车下行、直驶基站开门等条件。

098、电梯进入检修状态应拨下的开关:电梯进入检修状态时应拨下轿内检修开关再拨轿顶检修开关。

099、本层厅外开门应符合的条件:顺向按钮开门和逆向按钮开门。

100、哪种灭火器材不能用于扑灭电梯火灾:泡沫灭火器不能用于扑灭电梯火灾。

101、拆除旧电梯时的要求:严禁先拆限速器。

102、电梯处于司机状态时，最远反方向载车信号无效。

103、一个合格的电梯安装维修工应具备哪方面的知识:一个合格的电梯安装维修工应具备电、机械、电子技术、操作和起重等方面的知识。

104、对重的作用有:改善曳引性能、减小曳引机功率和防止电梯超速。

105、电梯安装工程必须配备哪些工种:电梯安装工程必须配备电梯工、起重工、车工、钳工、电焊工。

物业管理知识--消防管理篇：物业管理知识问答题

物业管理知识问答题(5)

1、小区内绿地改建停车位等应怎样办理手续

《物权法》第七十三条规定:“建筑规划区内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。”

因此，绿地改建停车位等，须经专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然后再到相关部门办理法定手续。

2、小区内的停车泊位归谁所有业主支付的车位租赁费归谁所有该怎样支配

业主在买房时，可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属。但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。(《物权法》第七十三条有明确界定。)

由于使用和管理的需要，将共有部分的车位租赁给部分业主使用，又属于共有的专有使用权。这部分业主所付出的费用既租赁费，也就是使用费。这部分费用的归属，从性质上来讲作为共有权益收益，应归全体业主按份所共有，既扣除物业管理企业必要的劳务以及建设停车位和购买必要的附属设施费用之外，剩余部分应当充入小区物业维修资金或由小区全体业主共同支配。

3、出租房物业费应由谁交

《淄博市物业管理办法》第42条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”依据上述规定，业主向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主个别局物业服务合同应尽的义务。

房屋出租合同中对物业管理费的交纳有约定的话，应依照约定。但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方，不能以此对抗物业管理企业。如果合同中约定承租人交纳而承租人未交纳的，作为承担连带责任的业主应当交纳。但其交纳后，可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。

4、小区业主是否又权审查物业管理企业费用支出

这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说，物业管理费有两种存在形式。

“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。但是实行酬金制的，五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

《物业服务收费管理办法》第十三条规定:“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”

5、因五月管理企业在履行物业管理义务中存在瑕疵，业主要求降低物业管理费是否合理

物业管理企业未按照约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应承担违约所产生的法律后果。鉴于业主实际上已经接受了物业管理企业的物业服务，可适当减少应交的物业管理费金额。

物业管理企业违约行为主要表现在:对公共部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职能，造成物业环境恶化;未经业主同意，许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或者将物业管理权发包给他人等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为，物业公司应承担响应的违约责任。

6、装修时，私自拆改承重墙是否违法

《物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主形式权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”房屋的承重结构是建筑物的重要共有部分，是绝对不能私自拆改的。

7、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报物业管理企业不配合业主委员会的工作，业主委员会该怎么办

业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定，监督物业管理企业的工作。一般来讲，业主委员会主要是在服务质量与财务监管两方面形式监督权力。服务质量应根据物业服务合同约定来评判，财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。

物业管理企业读业主委员会的工作不配合的，业主委员会应根据物业服务合同约定向物业管理企业交涉，要求其履行物业服务合同规定的义务。物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务，拒绝接受业主委员会监督的，业主委员会应当向全体业主公告，并可以召开业主大会解聘物业管理企业，直至追究物业管理企业的违约责任。

8、物业管理企业私自经营小区的共有部位或者共有设备，业主如何维权

根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理企业停止经营。如果物业管理企业不停止经营的话，那么利用共有部位或者共有设备赚的钱，应归全体业主所有。可将这部分收益补贴物业管理费的不足，也可直接纳入维修资金中。

9、刚买的新房在办理入住手续时，有的物业管理企业要求一次性交纳一年的物业管理费用，否则不给办理入住手续。提前预收物业管理费是否合理

考虑到物业管理企业的正常运转，预收一定的物业管理费是合理的，有关法规也允许物业管理企业预收费用(如实行酬金制的)。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季度、按月收取的，如果一次性、长时间预手各项物业费用就不合理了。

10、开发商收取物业费作为交房条件是否合法

部分开发商在交房时，要求购房人以先行支付物业服务费等作为入住条件，是没有法律依据的。物业服务费是物业管理企业基于物业管理合同向业主收取的服务费用，应由物业管理企业收取，而不应由开发商收取。开发商应按《商品房买卖

合同》的约定按期交房，如以交纳物业服务费做房屋交付前提条件，至逾期交付房屋的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

依据《合同法》第六十七条规定，当事人互负义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定，除合同中约定以购房者支付物业服务费作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先行支付物业服务费用作为房屋交付条件。购房者虽有交纳物业服务费的义务，但权利人应为物业管理企业，而不是开发商。如因此使开发商逾期交付房屋的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

11、业主交纳的车位费是地面使用费还是车辆保管费二者有何区别

小区物业服务企业在停车泊位上收取的一般是使用性收费，不是车辆保管费的性质。我国《合同法》的第19章专门规定保管合同。保管合同又称寄托合同、寄存合同，是保管人保管积存人交付的保管物，并返还该物的合同。保管合同以物品的保管为目的，停车泊位的使用并没有此目的，也不存在物业服务企业返还车的行为;保管合同转移标的物的占有，而停车泊位的使用并不转移对车的占有，也没有占有的意思表示;停车泊位的使用合同是承诺性合同，不以车位的实际交付为合同成立要件，更不以车辆的交付为要件，而保管合同属时间性合同，以车辆的实际交付保管时才成立。车位合同的标的是车位范围内场地设施的使用权，而保管合同的标的是车辆。停车泊位使用合同，供方提供的是场地使用权和服务，保管合同提供的除服务之外主要还是对标底物的返还的保证;停车泊位使用合同的价格依车位的大小及车为的紧张程度随市场波动，而车辆保管合同则通常要与车辆的价值相关联。停车泊位使用合同如使用人不支付费用，对方没有留置权，而对车辆保管合同言，法律赋予了留置权。

12、业主小区内被打物业公司是否承担责任

案例:卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问:物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费的情况下，物业公司对业主人身受到的伤害是否应承担民事赔偿责任

解析:卢先生与物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，双方形成的是合同法律关系，只要物业管理公司按照《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行了合同义务，物业公司便不承担业主的人身保险责任。虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务，但这种“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。

13、小区内车辆被盗物业公司是否应承担责任

案例:a公司购买了一辆面包车，该车由其职员周某上下班开回某小区停放，a公司按月交纳停车费。某日早上，周某取车时发现该车不翼而飞。a公司在报案之后，向人民法院提起诉讼，以物业公司违反保管合同为由，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判令驳回a公司的诉请。a公司不解:自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费，物业管理公司应当有保管的义务，为什么车在小区被盗，物业公司却不用承担赔偿责任

解析:本案中，人民法院认定物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示a公司与物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同，保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄存人将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是合同成立的要件。a公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司，a公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此，法院判决对a公司的赔偿请求不支持。

14、房屋质量缺陷能拒物业费吗

问:我购买了一处房产，现发现该房质量有问题，我一直在和物业公司交涉，要求维修，请问，在物业公司将房屋维修好之前我能否拒交物业管理费

答:一旦你在办理完接收手续(即入住手续)之后才发现房屋存在质量问题，则分两种情况区别对待:(1)若房屋质量不是主体结构存在问题，未严重到足以解除购房合同的情况下，则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同，当质量问题较小，不足以解除购房合同时，如装修工艺稍次，局部出现渗漏等，你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用，业主只要实际接收了物业就享受了服务，因而必须向物业管理公司支付管理费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴，二者不能混为一谈。(2)若质量问题严重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，业主仍应交纳物业管理费，直至合同解除为止。

15、开发商承诺的物业管理服务内容没有兑现怎么办

某小区业主问:购买某楼盘房子的时候，该楼盘开发商承诺以后物业公司会提供24小时热水，受此吸引才买了房子。然而，等拿到房入住后，却发现没有这一服务。想问一下可否就这一点要求开发商赔偿损失

答:首先需要确定的是没有提供24小时热水服务的原因。第一种情况是，该楼盘不具有供应热水的硬件设施，或者虽然有硬件设施但不能满足24小时供应。第二种情况是，开发商选择的前期物业管理公司未按前期物业管理合同的约定提供该项服务。第三种情况是，业主选择的物业管理公司未按物业管理合同的约定提供该项服务。第四种情况是，由于使用成本等原因，大部分业主不愿使用该项服务而未要求物业管理公司提供。

在上述第一、二种情况，开发商均应承担责任。第一种情况下，开发商未按承诺配置供应热水的设施，显然属于违约行为。第二种情况下，虽然是物业管理公司违约，但前期物业管理公司是开发商选择的，开发商有义务督促其严格履行前期物业管理合同;若其未提供开发商承诺给业主的服务，开发商应向购房者承担责任。

在上述第三、四种情况，则一般不能归责于开发商。第三种情况下，违约的是业主选择的物业管理公司，与开发商之间不存在因果关系，业主只有根据物业管理合同向物业管理公司追究违约责任。第四种情况下，是业主大会决定不实施该服务，并非开发商或物业管理公司的原因，个别希望使用该项服务的业主此时一般只有尊重大部分业主的选择。

16、未签物业管理协议书，业主可不交管理费吗

某小区业主问:我们小区的物业是由开发商自己的物业公司管理的，该物业公司并没有和我们业主签订物业管理服务协议，请问我们是否可拒交物业管理费

答:近年来，随着住宅小区实行物业管理的普及，物业公司与业主之间的纠纷日渐增多，本案就是一例。本案的关键在于物业公司与业主之间受否成立了物业管理服务合同关系。

物业管理知识--消防管理篇：物业管理知识--法规篇

物业管理知识学习-法规篇

001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。

002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。

003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过，于1998年7月20日发布并实施。

004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，于1994年11月1日起施行。

005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。

006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。

007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。

008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。

009物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主(用户)的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主(用户)进行管理并提供综合服务。

*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。

010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。

011住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。

013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

014入住是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续。

015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。

016业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等。

018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。

019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。

021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式。

022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。

023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。

024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。

025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系(法律关系)。

026分期开发的住宅区如何选举业主委员会:分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。

027业主大会由本住宅区的业主组成。

028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。

029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理:书面委托代理人参加;法定代理人参加。

030业主大会每年至少召开一次。

031组织召开业主大会的程序是业主委员会

负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

032业主如何要求召开业主大会:经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。

033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:在20日内，业主委员会未召集业主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米为1票;不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为1票，不足5平方米的不计票。

036业主大会的职权包括:1.选举、罢免业主委员会组成人员;2.监督业主委员会的工作;3.听取和审查业主委员会的工作报告;4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项;5.修改业主公约;6.改变和撤消业主委员会不适当的决定;7.批准业主委员会章程。

037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生;业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员;业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业主委员会日常事物;

038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准。

039业主委员会实行差额选举方式。

040业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。

041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。

042业主委员会每届任期三年。

043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。

044业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。

045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。

046业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

047业主委员会向业主大会负责并报告工作。

048业主委员会的职权有:1.召集和主持业主大会;2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同;4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

049业主委员会的职权中，其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.

050业主委员会的义务包括:1.执行业主大会各项决定;2.遵守和履行物业委托管理合同;3.不得从事各种投资和经营活动;4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.

052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。

053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.

055物业委托管理合同应包括的内容:委托管理事项;管理标准;管理权限;管理期限;管理费收支;利润及风险、监督检查;违约责任及其他权利义务条款。

056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.

057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是:开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。

058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。

059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.

060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责。

061住宅区入住2年后，业主委员

会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。

062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括:房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶和停泊;公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

063物业管理公司的权利是:根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法;依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;制止违反住宅区物业管理规定的行为;选聘专营公司承担专项经营业务。

064物业管理公司的义务是:以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益;按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;接受业主委员会和业主的监督;组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

065住宅区内车辆管理的规定包括:接受公安等部门的统一指导和监督;进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所;物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同。

067物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失。

068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.

070有关业主公约的规定有:由市住宅主管部门统一制订示范文本;业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案;业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

071业主公约的主要内容包括:住宅区名称、地点、面积及户数;公共场所及公用设施状况;业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;业主参与住宅区物业管理的权利;业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交;业主在本住宅区内应遵守的行为准则;违反业主公约的责任;其他有关事项。

072业主公约生效的条件是:业主公约在住宅区入住率达到30%后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。

073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.

074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.

075在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括:住宅区规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;地下管网竣工图;住宅区各类房屋清单;出售房屋的产权范围或成本核算清单;住宅区公用设施、设备及公共场地清单;住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。

076在业主委员会未成立时，由物业管理公司接管住宅区工程建设资料，并代为保管。

077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有:未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。

078室内部分的维修责任由业主负责维修。

079室内部分维修责任界限的划分是:业主大门内，水、电表闸、阀以内。

080室内部分的维修费用由业主(非业主使用人、租户)负责。

081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。

082共用部分的维修养护费用从房屋(本体)维修基金中支付。

083公用设施维修责任界限的划分是:住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。

084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。

085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付。

086房屋毗连部位的维修养护由谁负责在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的

维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。

087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其*有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

088人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。

089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。

090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。

091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。

092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。

093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。

094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷，经市、区住宅主管部门同意，可以延期。

095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用，外观设施由业主或承租人承担;其他费用从住宅本体维修基金中支付。

096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。

097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取，并一次性向业主委员会划拨;由区住宅主管部门设立专帐管理;使用办法由市政府制订;区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉;

098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2%提取。

099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

100住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

101住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。

102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理用房，以微利房价提供部分商业用房;

103住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主;

104物业管理用房的计算方法是:物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标(0.06)×住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套;写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套)×户均人口数(3.75)。

105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房。

106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区(大厦)内相关公共场所解决。

107物业管理用房必须是正规用房。

108向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供，最迟不超过6个月(商业用房、公用设施专用基金相同)。

109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‰，高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2‰提供。

110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房经营收入中收回。

111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营，其收入用于弥补管理费的不足。

112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

113业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。

114对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳。

115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。

116物业管理公司违反物业

委托管理合同的约定并造成损失的，承担相应责任并承担相应损失。

117业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定，并通告全体业主。

118业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的:①擅自扩大收费范围、提高收费标准;②改变公用设施专用基金和住宅(本体)维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的;③改变专用房屋的用途，未按规定使用的;④管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区主管部门认定应当予以处罚的。业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以3000元以上10000元以下的罚款;情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销其物业管理的经营项目。

119业主委员会进行投资和经营活动，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处3000元以上10000元以下的罚款。

120业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，恢复原状，可以并处1000元以上5000元以下的罚款。

121业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处100元以上2000元以下的罚款。

122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本“条例”执行。

123物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。

124资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。

125物业管理公司按持有的不同资质证书，进行物业管理工作。持有甲级资质证书的单位，可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费;持有乙级资质证书的单位，可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费;持有丙级资质证书的单位，可以管理9层以下的各类物业(涉外住宅区、别墅小区除外)并按丙级标准收取管理服务费。

126业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅(本体)维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计。

127对物业公司审计的费用从管理费中支付。

128业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业主委员会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。

129住宅区管理服务费总收入的主要来源有1.部分商业用房租金;2.公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入;3.向业主收取管理服务费;4.住宅区的其他合法收入。

130住宅区管理服务费的基本开支有1.住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等);2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用;3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;5.住宅区必要的社区文化活动费用。

131管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。

132收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

133住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次;年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。

134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。

135住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。

136住宅区公用设施专用基

金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成本。

137住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是:区内的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)。(不包括产权不属于全体业主共有的物业)。

138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是:区内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟、渠、池、井、井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的;停车场、连廊、自行车房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管网大修、更新、改造等。

上述范围之外的由市住宅主管部门确定。

139高层住宅区专用基金的使用比例30%用于本体外公用设施;其余用于本体共用设施的重大维修工程项目。

140专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入。

141专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，从管理费积累中垫支或由业主分摊。

142物业管理公司需要使用专用基金时，应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申请;该项目有关图纸、预算资料;施工承接单位或人员资质资料。

143业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是:业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后14日内召集业主大会审议;同意后，向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。

144房屋(本体)维修基金属各类物业业主的共有资产，以每个单体物业为单位，由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。

145房屋(本体)维修基金的主管部门是市住宅主管部门;各区住宅主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。

146业主缴交房屋(本体)维修基金规定:业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月缴交本体维修基金;业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。

147房屋(本体)维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准。指导标准每两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况，经与物业管理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。

148房屋(本体)维修基金的使用原则是:按照取之于民，用之于民的原则，用于房屋本体共用部位的维修养护。

149房屋(本体)维修基金的使用范围是:共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)，抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

150房屋(本体)维修基金的使用比例:本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程，下同);用于中修以上维护工程时，须经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意。

151房屋(本体)维修基金维修标准:房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。

152房屋(本体)维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊;单栋房屋本体基金不够使用时，经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。

153物业管理公司之管理处对每年房屋(本体)维修基金的使用应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主委员会审议通过。业主委员会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复，逾期视为同意;急修工程应在7日内答复，逾期视为同意。

154如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。

155房屋(本体)维修基金使用之后的手续:日常维护和零星小修由管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”，由委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主 )、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证。

nbs

p; 156房屋(本体)维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。

157房屋(本体)维修基金的监督办法:本体基金的收支项目，由管理处每三个月在各栋房屋的显着位置公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部)，并接受有关部门和业主的监督和质询。

158业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。

159物业管理公司及其管理处在使用房屋(本体)维修基金有下列不规范行为之一的，市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚:1.擅自提高本体基金收费标准;2.改变本体基金的用途，挪作它用的;3.未按规定期限公布本体基金收支帐目的;4.拒绝接受业主委员会或业主查询的。

160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。

161对房屋(本体)维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的，经业主委员会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意，日常小修可以超出规定的本体基金比例，超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提高本体基金收取标准弥补。

162房屋(本体)维修基金征收的具体标准是:本体基金征收标准应根据物业的使用年限及新旧程度，维修养护实际需要，并考虑群众的经济承受能力等因素制定。本体基金可按如下标准向业主征收(注:房屋保修期内不得征收):多层住宅(不带电梯)每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼、住宅楼(含带电梯的多层住宅)每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋(含写字楼、商业大厦、厂房等)的本体基金标准，参照上述规定标准执行，但经业主委员会或多数业主同意，征收标准可适当上浮，但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50%。

163房屋(本体)维修基金使用的权限规定:动用本体基金，应履行规定的程序和手续，其中:日常维护和零星小修金额在1000元以下的，由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付;用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的，须经本栋房屋占60%以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时，经占60%以上的业主同意，可由该栋房屋的业主分摊。

164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务的单位，应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。

165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。

166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 物业由开发建设单位自用的;在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。

167物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。

168物业管理服务投标书应当包括:物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度;管理服务人员配备方案;管理服务用房及其他物资装备配置方案;管理服务费用收支预算方案;管理服务分项标准与服务承诺;社区文化服务方案;管理服务模式设想等。

169物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。

170物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。

171物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算:1.管理处管理人员的工资、福利;2.保洁消杀费;3.治安防范费;4.公用配套设施日常维修养护费;5.园林绿地维修养护费;6.用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用;7.公用部位水电费;8.电梯运行维修养护费;9.中央空调费。

172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。

173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企

业应当在收到质询后七日内予以答复。

174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

175物业管理公司应交纳的税种有:营业税、城市建设维护税、教育费附加;企业所得税;增值税;印花税。

176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为:营业收入的5%。营业税的1%。营业税的3%。

177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。

178物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。

物业管理知识--消防管理篇：物业管理知识测验试题

一、 单选题(每题1分，满分60分)

1、物业管理起源于19世纪60年代的( )。

a 德国 b 美国 c 英国 d 法国

2、()是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

a 物业管理 b 房地产 c 不动产 d 单元性地产

3、因为物业具有( )，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。

a 稳定性 b 固定性 c 耐久性 d 多样性

4、物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行为。

a 经济效益 b 社会效益 c 安居乐业 d 保值增值

5、物业管理企业的根本任务和基本属性是()。

a 维修 b 管理 c 经营 d 服务

6、物业管理的主要内容不包括( )。

a 财务管理 b 保洁管理 c 环境经营 d 车辆管理

7、房屋装修规划、设计由( )进行。

a 房地产开发商 b 房地产行政管理部门 c 业主和使用人 d 物业管理公司

8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物

业管理的( )原则。

a 产权“经营权分离 b 业主之上 c 专业高效 d 公平竞争

9、物业管理企业可以根据需要通过( )的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实

力的专业公司。

a 承包 b 签订合同 c 双方协商 d 中介

10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感

到( )。

a 质价相符 b 能够接受 c 价格优惠 d 价格偏低

11、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以( )为依据。

a 企业的规章制度 b 业主委员会章程 c 上级行政部门的指示 d 法律、法规

12、物业管理人员应具备的职业道德之一是( )。

a 仪表端庄，形象良好 b 忠于职守，尽职尽责 c 体魄健康，胸怀宽广 d 语言流畅，表达力强

13、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合( )的职业道德要求。

a 忠于职守，尽职尽责 b 实事求是，办事公道 c 谦虚谨慎，文明礼貌 d 遵守纪律，奉公守法

14、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了( )。

a 积极主动，讲求实效 b 谦虚谨慎，文明礼貌 c 刻苦学习，提高素质 d 仪表端庄，良好形象

15、讲求实效，要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也( )。

a 必须马上修好 b 必须三天内解决 c 要力争当日给用户答复 d 要力争三天内给予答复

16、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。

a 场地 b 绿化带 c 道路 d 周围环境

17、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是( )。

a 管理部 b 服务部 c 监察部 d 产业部

18、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是( )。

a 业主直接进行的 b 通过房地产行政部门实现的 c 通过业主大会和业主代表大会实现的

d 通过物业管理公司实现的

19、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每( )平方米建筑面积产生一名小组成员。

a 300~500 b 500~1000 c 1000~1500 d 1000~2000

; 20、第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。

a 房地产行政管理部门 b 房屋出售单位 c 业主委员会和物业管理公司 d 房地产行政管理部门和房屋出售单位。

21、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到( )以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

a 20% b 30% c 50% d 80%

22、物业管理区域内公有住宅出售额达到( )以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

a 30% b 50% c 60% d 80%

23、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用( )，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

a 满一年 b 满两年 c 一年以内 d 两年以内

24、业主委员会成立后，负责着急此后的业主大会，( )至少召开一次。

a 半年 b 一年 c 两年 d 三年

25、业主委员会的成立须经( )依法核准登记后，取得社会团体法人资格。

a 房地产行政管理部门 b 公安部门 c 政府建设行政单位 d 政府社团登记部门

26、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示( )。

a 可以撤换物业管理企业 b 可以检查督促物业管理企业的工作 c 可以选聘新的物业管理企业 d 不得干涉物业管理企业的任何工作

27、物业管理区域建设与社区建设的共性有( )。

a 管理目标一致 b 管理手段一致 c 管理职能一致 d 管理功能一致

28、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备( )。

a 建设达到一定规模，基础设施配套齐全 b 室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施

c 按照城市统一规划而建设，并以投入使用 d 是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

29、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。

a 北京 b 青岛 c 广州 d 深圳

30、住宅小区物业管理是( )过程。

a 超期管理 b 静态管理 c 动态管理 d 静态、动态管理

31、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。

a 经常性监督检查 b 业主委员会的督促 c 广大业主的自觉性 d 签订公约或管理制度

32、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订( )。

a 前期物业管理服务协议书 b 前期物业委托管理合同 c 临时物业委托管理合同 d 永久性合作协议

33、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。

a 第一个业主入住一年 b 全部业主入住 c 成立业主委员会 d 接管验收

34、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由( )编制。

a 物业管理公司 b 业主委员会 c 街道办事处 d 房地产行政管理部门

35、住宅小区物业管理形式是( )。

a 行政性管理 b 监督式管理 c 协商式管理 d 文件化管理

36、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得( )。

a 高于16° b 低于16° c 高于20° d 低于20°

37、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上。

a 0.5 b 1 c 2 d 3

38、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达( )。

a 90% b 95% c 98% d 100%

39、实行( )管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

a 动态 b 静态 c 多元化 d 状态化

40、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为(

)。

a 管理者的管理手段在不断地变化 b 住宅小区的居民在不断的变化c 物业在使用过程中不断地发生变化 d 物业管理企业经常发生变化

41、我国中型写字楼的建筑面积一般在( )。

a 1万平方米 b 1~3万平方米 c 3万平方米以上 d 5万平方米以上

42、我国写字楼按功能可以分为( )三种类型。

a 一级、二级、三级 b 甲级、乙级、丙级 c 大型、中型、小型 d 单纯型、综合型、商住型

43、写字楼的管理方式不包括( )。

a 委托服务型 b 自主经营型 c 专业服务公司型 d 有关部门委派型

44、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的( )不同。

a 管理职能 b 管理范围 c 产权状况 d 经济效益

45、写字楼商务服务中心是( )为了方便客人，满足客人需要而设立的商务机构。

a 写字楼业主 b 大厦承租人 c 大厦业主委员会 d 物业管理公司

46、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )。

a 物业的保值增值 b 物业的出租率 c 资金的良性循环 d 设备的正常使用和保养

47、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。

a 敞开型 b 封闭型 c 多用型 d 综合型

48、市级购物中心的建筑规模一般在( )。

a 1~3万 b 1~5万 c 1~10万 d 3~10万

49、我国地区级购物商场建筑规模一般在( )。

a 1~3万 b 1~5万 c 2~5万 d 3~5万

50、我国地区级购物商场年营业额一般在( )。

a 1―5亿元 b 5―10亿元 c 10―20亿元 d 30亿元以上

51、我国地区级购物商场服务人口一般在( )。

a 5万人以下 b 5―10万人 c 10―30万人 d 30万人以上

52、商业场所在( )上要下足功夫，力求新颖独特，突出个性和特色，给顾客留下强烈的第一印象。

a 投资方面 b 设计方面 c 施工方面 d 管理方面

53、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。

a 10―100 b 50―100 c 100―200 d 200―500

54、商业场所具有( )，才会吸引更多的顾客。

a 强大的经济实力 b 自己鲜明的特色 c 大面积的停车场 d 装饰豪华的营业大厅

55、物业管理公司的治安管理实质上是( )。

a 治理 b 管理 c 治安 d 服务

56、商业场所的保安工作更多的是与( )打交道。

a 犯罪分子 b 不法商贩 c 违反规章制度的群众 d 违反规章制度的工作人员

57、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失由( )。

a 责任企业负责 b 物业管理公司负责 c 由双方负责 d 施工单位负责

58、物业管理区域内的标志牌，路灯、垃圾桶等属于( )。

a 装饰性 b 功能性 c 分割性 d 人文性

59、工业区物业管理公司在管理区域内( )。

a 只能使用原有停车场 b 不能建设新的停车场c 可以规划设计新的停车场 d 不能设立停车场

60、工业区停车场内要求光线充足，便于查找，还必须便于( )的实施。

a 多种经营服务 b 绿化管理 c 岗位责任制 d 消防管理

二、 多选题(每题1分，满分30分)

61、物业管理的主要内容包括( )。

a 房屋的维护雨修缮 b 房屋装

修监督管理c 房屋附属设备设施的管理及维修养护 d 综合经营服务

62、房屋的维护与修缮是( )。

a 物业管理的全部内容 b 物业管理的重要环节c 常规性服务的主要内容 d 常规性管理的主要内容

63、物业管理区域内安全保卫的重点是( )。

a 防火、防盗， b 防雷、防电 c 防交通事故 d 防意外伤害

64、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括( )。

a 现代管理知识 b 现代管理手段 c 物业管理专业技能 d 遵守纪律，奉公守法

65、物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须( )。

a 仪表仪容端庄 b 具有科学头脑 c 具有科学思想 d 运用科学的手段

66、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的( )。

a 全部要求 b 基本要求 c 首要要求 d 最高要求

67、物业管理公司管理部的业务范围包括( )。

a 环保，绿化管理 b 报案，消防管理 c 车辆管理 d 房屋装修管理

68、物业管理公司租赁部的职责有( )。

a 做好物业的产籍管理 b 扩大租赁业务 c 提高物业出租率 d 提高经济效益

69、业主委员会的义务有()。

a 召集，主持业主大会或业主代表大会 b 向业主大会或业主代表大会汇报工作

c 支持，配合和监督物业管理企业的工作 d 积极创建文明物业小区

70、物业管理企业应当与居委会共同做好( )工作。

a 综合治理 b 老龄 c 妇女 d 计划生育

71、住宅小区由( )构成。

a 居民 b 居住面积 c 居住设施 d 居住环境

72、住宅小区房屋按产权划分有( )。

a 遗产毗连房屋 b 私人房屋 c 集体房屋 d 国有共有房屋

73、在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以( )。

a 出租 b 出售 c 抵押 d 赠与

74、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，为我国城市住宅小区管理( )奠定了础。

a 正规化 b 自动化 c 法制化 d 现代化

75、住宅小区物业管理主体由( )组成。

a 业主和业主大会 b 业主委员会和物业管理公司 c 政府相关部门 d 房地产开发建设单位

76、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有( )。

a 房屋完好率 b 群众满意率 c 零修及时率 d 各种费用收缴率

77、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。

a 有偿 b 低价 c 高档 d 高效

78、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由( )组成。

a 绿化系统 b 办公用房 c 辅助用房 d 交通系统

79、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有( )。

a 电视机，电话机 b 打印机，计算机 c 传真机，中英文处理机 d 装订机，投影仪

80、客户对写字楼商务中心服务质量的评价，是以服务的( )为出发点。

a 价格 b 精确 c 周到 d 快捷

81、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应( )。

a 了解客户的服务要求 b 填写《商务中心费用收据单》 c 向客户讲明收费情况 d 按规定收取押金

82、写字楼的客务服务项目包括( )。

a 问询，留言服务 b 航空机票订购服务 c 酒店预定服务 d 清洁卫生服务

83、商业场所按建筑功能可分为( )。

a 敞开型 b 封闭型 c 综合型 d 商住两用型

; 84、商业场所要规划设计合理，就是要合( )之理。

a 广开就业渠道 b 经济规律 c 经济发展 d 提高效益

85、商业服务业设施建设要防止( )。

a 盲目效仿 b 主次颠倒 c 精心策划，合理布局 d 只看眼前，不计长远

86、商业场所对市容有很大影响，要符合社会的( )。

a 一贯要求 b 超前要求 c 实用要求 d 美学要求

87、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统，它包括( )。

a 理念识别体系 b 视觉识别体系 c 行为识别体系 d 幻想识别体系

88、公共商业场所识别体系包括( )。

a 企业名称 b 商标，招牌 c 企业简介 d 员工服装

89、工业区物业管理包括( )等房屋建筑的管理。

a 工业厂房 b 生产车间 c 仓库 d 住宅区

90 、各类环境小区的功能有( )。

a 强化管理 b 方便耐用 c 美化环境 d 组织空间

三、 判断提(每题1分，满分10分)

91、在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。( )

92、只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。( )

93、业主大会和业主代表大会有权撤销业主委员会的不正当决定。( )

94、住宅小区最大特点是相对封闭独立，居住功能单一，居民居住集中。( )

95、住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。( )

96、iso9000族的核心就是创名牌企业。( )

97、目前，我国写字楼主要是专业人员依照气写字楼所处的位置、规模、功能进行分类。( )

98、写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位，一次性置备齐全。( )

99、公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。( )

100、工业厂房和仓库用作生活居住时，须经公安部门批准同意。( )

参考答案

一、单选题

1、c 2、b 3、b 4.c 5.d 6.a 7.c 8.a 9.b 10.a 11.d 12.b 13.a 14.a 15.c 16.d 17.c 1

8.c 19.b 20.d 21.c 22.a 23.b 24.b 25.d 26.b 27.a 28.b 29.d 30.d 31.d 32.a 33.c 34.a 35.d 36.b 37.b 38.b 39.d 40.c 41.b 42.d 43.d 44.c 45.d 46.d 47.a 48.d 49. a 50.a 51.c 52. b 53.d 54.b 55.d 56.c 57.a 58.b 59.c 60.d

二、 多选题

61.abcd 62.bcd 63.acd 64.abc 65.bcd 66.bc 67.abc 68.abcd 69.abcd 70.abcd 71.abc

72.bcd 73.abcd 74.abd 75.abc 76.acd 77.abd 78.bcd 79.abcd 80.bcd 81.ac 82.acd 83.

abc 84.bcd 85.abd 86.acd 87.abc 88.abcd 89.abc 90. bcd

三、 判题

物业管理知识--消防管理篇：物业管理知识题库(一)

物业管理知识题库一

一、判断题:

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。( х )

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。( √ )

3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。( х )

4、业主是物业所有权人。( х )

5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。( √ )

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。( √ )

7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。( √ )

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。( х )

9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。( √ )

10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( √ )

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。( √ )

13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、(共用设施设备进行查验。√)

14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。(√)

15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。(√)

16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。(√)

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。(х)

18、由国务院颁布的、于____年10月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。(х)

19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。(χ)

20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。(√)

21、高档住宅的装修管理服务费可以执行市场调节价(√)

22、为了便于装修管理，物业公司可以向业主收取装修保证金(×)

23、业主可以根据自己喜好随意安装雨棚和防护栏(×)

24、房屋产权是业主的，所以装修可以不向物业公司申报(×)

25、物业公司有权同意业主改变燃气管道(×)

26、物业公司可以收取装修期间电梯使用维护费(×)

27、某业主说“房子是我自己的，我爱怎么装就怎么装，我不需要你们物业公司来管理，所以不用交装修管理费”。是否正确(×)28、业主装修房屋，应遵照小区的整体规划，保持外立面的统一(√)

29、业主装修给相邻房屋造成渗漏的，应给与修复或赔偿(√)

30、物业公司要求装修工人进出登记，业主应当给予配合和支持(√)

二、单项选择题:(每题1分，共20题)

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以(a)a、书面承诺b、承诺c、不应承诺d、不予书面承诺

2、(d)必须通过招投标方式选聘物业管理企业。a、所有物业b、住宅物业c、住宅规模较小的d、前期管理的住宅物业

3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得(d)a、上岗证书b、职称证书c、执业资格证书d、职业资格证书

4、物业管理的权利基础来源于(b)a、委托管理b、建筑物区分所有权c、政府的分配d、居民委员会的授权

5、物业管理对公共秩序的作用是(b)，属于安全防范性质。a、保障业主的人身安全b、提供协助性管理服务c、行使治安管理职能d、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的(c)。a、住户b、租户c、业主d、物业管理企业

7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于(a)所有。a、全体业主b、物业管理企业c、开发建设单位d、居民委员会e、公安派出所

8、业主(a)变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。a、不得随意b、允许根据自己的需要c、可以任意d、能擅自

9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间(c)相互容忍。a、没有必要b、根据自己的需求c、应该有义务d、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的(a)关系。a、权利与义务b、服务与被服务c、管理与被管理d、委托与被委托

11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是:(c)a、业主委员会b、居委会c、业主大会d、其他组织。

12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于(a)地位。a、主导b、次要c、服从d、协助

13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由(c)承担。a、施工单位b、物业管理单位c、建设单位d、业主

14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是:(a)a、平等的法律主体关系b、领导和被领导的关系c、管理者与被管理者的关系d、法人与法人的关系

15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照(d)确定。a、业主的人数b、入住时间长短c、物业使用人数比例d、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

16、弃权或投反对票的业主(c)业主大会做出的各项决议。a、可以不服从也不执行b、可以服从但不执行c、应当服从并执行d、可以选择性服从和执行

17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选(b)物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。a、直接影响着b、都不影响c、部分影响d、削弱了

18、物业管理企业的资质审批应由当地(b)负责。a、工商部门b、房地产行政主管部门c、税务部门d、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为(d)。a、2年b、5年c、10年d、合同约定期间

20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益(c)。a、合同整体无效b、合同的格式条款有效c、合同的格式条款无效d、合同应撤销。

21、我国现代物业管理最早兴起于(d)a、北京b、上海c、大连d深圳

22、物业不仅有价值，而且具有使用或观赏价值，这体现了物业的(d)特征。a、固定性b、耐久性c、多样性d、高值性23、(c)不属于特种物业a、古建筑b、疗养院c、高层电梯住宅d、健身房

24、(b)不是物业的特点。a、覆盖面广b、管理对象复杂c、业主处于主导地位d、与社区管理相结合

25、(a)是物业服务企业的主要职能。a、维护业主和使用人的合法权益b、使物业保值、增值c、努力扩大公司的业务范围d、提高企业的资质等级

26、物业管理是围绕创造(c)这一中心开展各项工作的企业行为。a、经济效益b、社会效益c、安居乐业d、保值增值

27、按照国民经济产业部门划分的标准，物业管理属于(c)a、第一产业b、第二产业c、第三产业d、第四产业

28、物业服务企业的根本任务和基本属性是(d)a、维修b、管理c、经营d、服务29、在物业管理中占主导地位的是(c)a、物业管理公司b、有关行政主管部门c、业主和使用人d、居民委员会30、《物业管理条例》第四条规定，国家鼓励物业管理采用(c)依靠科技进步提高管理和服务水平。a、新知识b、新创造c、新方法d、新成果

31、一级资质物业服务企业注册资本应为人民币(c)万元以上。a.50b.300c.500d.1000，向工商注册所在地直

32、新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起(a)辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。a.30b.45c.60d.90

33、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报(c)资质条件。a.一级b.二级c.三级d.三级暂定

34、物业服务合同由(c)与业主大会选聘的物业服务企业签订。a.各业主分别b.业主大会c.业主委员会代表业主d.物业建设单位

35、业主临时规约由(a)制定。a.建设单位b.购房人c.物业服务企业d.房地产行政主管部门

36、物业管理的早期介入是建设单位引入的(d)。a.

设计工作b.工程监理工作c.开发建设工作d.物业管理咨询活动

37、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至(b)之日止的物业管理活动。a.首次业主大会会议召开b.业主大会成立c.50%业主入住d.物业服务合同生效

38、业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向(b)交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。a.建设单位b.业主委员会c.政府主管部门d.新物业服务企业

39、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁(坏等，a)应当负责修复和赔偿。a.装修人b.装修企业c.装修施工人员d.物业管理公司

40、物业供配电系统技术档案不包括(b)记录。a.日常运行b.客户投诉c.维修和技术改造d.各项电气预防性实验和其它测试41、下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是(a)。a.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作b.物业服务企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任c.物业管理区域内发生刑事案件时，物业服务企业不承担任何责任d.物业服务企业可对嫌疑人进行留置讯问

42、下列关于消防通道管理的说法中，正确的是(b)。a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位c、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

43、电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是(c)。a.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生b.通过安全窗撤离轿厢c.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援d.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

44、实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每(c)不少于一次公布物业服务资金收支情况。a.三个月b.半年c.一年d.二年

45、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括(b)和物业服务企业的酬金。a.物业服务成本b.物业服务支出c.物业服务支出、法定税费d.物业服务成本、法定税费

46、住宅专项维修资金属于(b)所有。a.物业服务企业b.全体业主c.物业服务企业和全体业主d.建设单位

47、在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业服务企业(a)。a.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔b.自行决定c.与部分业主商议决定d.与建设单位商议决定

48、新建物业承接验收时，物业管理公司应向(b)索取物业档案资料。a.业主b.建设单位c.施工单位d.监理单位。

49、某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是(c)a.通知b.报告c.请示d.决定(建设部令第110号)

50、按照《住宅室内装饰装修管理办法》，业主在办理住宅装饰装修手续时，物业服务企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议，收取(a)。a.管理服务费b.审批费c.施工现场管理费d.装修保证金

51、劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过(b)月a、3个月b、1个月c、2个月52、劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过(c)月;a、3个月b、1个月c、2个月

53、三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过(b)个月a、3个月b、6个月c、4个月

54、用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难，确需裁减人员的，应当提前(b)日向工会或者全体员工说明情况，听取工会或者职工的意见，经向劳动行政部门报告后，可以裁减人员。a、15日b、30日c、60日

三、多项选择题:

1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规(abd)以及国际公约。a.地方性法规b.行政规章c.宗教戒律d.司法解释

2、业主在物业管理活动中，享有(abc)权利a.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务b.参加业主大会会议，行使投票权c.监督业主委员会的工作d.按时交纳物业服务费用e.遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会的职责是:(abd)a.制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则b.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作c.与物业管理企业签订物业服务合同d.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

4、有权组织业主成立业主大会的有(acd)a.物业建设单位b.物业管理企业c.房地产行政主管部门和街道办事处d.业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列(bde)条件。a.本物业区域内的业主b.热心共益事业、责任心强c.经济实力雄厚d.具有一定组织能力e.具备必要工作时间

6、业主委员会委员有下列(acde)情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。a.因物业转让、灭失等原因不再是业主的b.无故缺席业主委员会会议累计三次以上的c.有犯罪行为的d.拒不履行业主义务的e.因疾病等原因丧失履行职责能力的

7、有下列(bcd)情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。a.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的b.20%以上业主提议的c.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的d.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况

8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物(ac)所构成。a.专有部分所有权b.房地产产权c.共用部分持分权d.人身权和人格权

9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为(abcd)。a.占有b.使用c.收益d.处分10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为(abcde)。a.按照本来用途和使用目的使用专有部分b.维护建筑物的安全和外观美观c.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线d.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任e.对他人的合理行为应相互容忍

四、案例分析题

1、案情:2000年8月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称，该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积，但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。被告辩称:被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不服务，服务质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规发票。如果你是法官，将会怎样判决请简述理由。判决结果:物业服务企业对业主所在大厦进行物业服务符合《物业管理条例》规定。收费标准有国家行政职能部门的批复，收费行为合法。被告入住小区后，享受了原告的物业服务，必须支付相应的费用。

理由:1、《物业管理条例》第三十六条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”因此，物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务，显然是错误的，也是违法行为。3、如对物业服务企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业服务企业的违约责任，而不能以此为借口拒交物业服务费用。

2、案情:

1998年，黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于1998年10月，同年11月，业主委员会与某物业服务企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由物业服务企业直接向业主按月收取。从1999年6月份起，黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从99年10月份开始，黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付，并告知物业服务企业直接向承租人万某收取。物业服务企业向万某收取物业服务费时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用说明理由。处理结果:《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费。理由如下:

1、向物业服务企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。

2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。

3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。

3、案情:某物业服务企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将

该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业服务企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业服务企业告上法庭。物业服务企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。判决结果:某物业服务企业未经业主同意，擅自将公共部位出租经他人经营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。判决被告停止侵权，返还非法所得，赔偿损失。理由:《物业管理条例》第五十五条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意。

物业管理知识--消防管理篇：物业管理知识--停车场管理篇

物业管理知识学习-停车场管理篇

001物业管理辖区车辆管理主要是:停车场(库)的建设;建立健全停车场管理规章制度。

002停车场(库)的规划应注意:是否经济;是否因地制宜。

003停车场(库)内部主要有光度要求;设施要求;区位布置等方面的要求。

004一个标准车位大概为2.5 m *5.0 m面积。

005车辆被盗的主要处理办法是:车辆在停车场被盗，由管理处确认后协同车主迅速向当地公安机关报案。同时，被保险人(车主、停车场)应立即通知保险公司。车管员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。

006车辆被损的主要处理办法是:当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。车管员应立即通知车主，并报告班长和管理处。属撞车事故的，车管员不得放行造成事故的车辆，应保护好现场;未及时发现肇事车辆的，要积极排查，协助受损车主处理。属楼上抛物砸车事故，车管员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行确认;未当场发现肇事者，要对大概区域住户发出警告性告示，并协助受损车主处理。车管员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间，停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。

007车辆出入停车场(库)应注意:1.车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。2.放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。3.遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。

008住宅区(大厦)的停车场(库)的管理者是:从事该住宅区(大厦)的物业管理的物业管理公司。

009机动车在辖区内道路上的限速是:时速不得超过15公里。

010进入小区(大厦)停车库机动车限速是每小时5公里以下.

011进入小区(大厦)停车库机动车，物业管理公司不承担业主或非业主使用人之车辆保险责任，除非双方另有约定;车辆人库后，贵重物品请勿放在车内，由此所造成的损失均由车主自负。

012车库内车位已停满车辆，管理员应放置车位已满标志，并禁止车辆再进入车库。

013车辆进入小区应停放在:规划好的停车位上。

014如果小区内车位已满，业主或非业主使用人的车辆:应服从车辆管理员的指挥停放。

015除私家车位外，车辆不可以长期在小区内停放。

016办理了停车场营业执照和许可证的停车场，对进入停车场临时停放的车辆必须缴费。

017业主在小区停放车辆应注意:锁好车门，设置防盗报警系统，车内贵重物品随身携带，停车卡不能留在车内。

018有些小区，管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。这是因为为防止由于雷暴、触动等发生鸣叫，影响小区居民休息。这种措施是以高质量的保安服务为基础的。

019私家车位，物业管理公司如何管理:不能按《深圳市机动车辆保管统一收费标准》收费，只能按标准停车位面积*辖区内最高管理费标准与最低管理费标准的平均值收取管理费。即按一般物业进行管理。

020机动车不可以在辖区内道路上超车。

021机动车不可以在小区(大厦)任何场所试车、修车和练习。

022在车位已满的情况下，不可以在绿化地、人行道、消防通道临时停放车辆。

023执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)在小区可以例外行车、停泊。

024停车场管理规定:1、停车场车管员必须24小时值班，将管理制度、岗位责任人姓名、照片、停车场负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场出入口明显位置。

2、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由车管员负责管理使用，物业部消防人员定期检查。3、停车场一般需设三名工作人员，一名登记收费，二人指挥车辆出入和停放。

物业管理知识--消防管理篇：物业公司年终总结暨表彰大会团队物业管理知识问答试题

(共二十题100分，每题5分，以举手抢答形式进行，答对加分，答错扣分)

1、**的通讯地址是:z市***区*路c号。

a、3b、5c、6d、10

2、**项目的物业服务费收费标准是:d元/平方米。

a、1.5b、1.58c、1.6d、1.68

3、根据《**前期物业服务协议》，室内汽车停车位的停车管理服务费是

b元/个。

a、40b、50c、60d、70

4、根据政策规定，z市配备电梯的住宅及非住宅专项维修资金统一按c元/平方米标准收取。

a、58b、60c、68d、70

5、根据《**前期物业服务协议》，逾期欠交物业服务费的违约金为按所欠费用每天c交纳。

a、千分之一b、千分之二c、千分之三d、千分之四

6、根据《**装修管理规定》，装修初次验收通过之日起c个月内安排复检。

a、一b、二c、三d、四

7、根据《**装修管理规定》，装修单位应按消防部门规定配备充足的灭火器(每平方米配b只4公斤的灭火器)。

a、1b、2c、3d、4

8、据《**临时管理规约》，**项目的总建筑面积是:a平方米。

a、209380b、219380c、209680d、209386

9、业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行a的定价方式。

a、政府指导价b、成本指导价c、政府定价d、市场调节价

10、根据《z市住宅物业服务收费管理办法》业主委员会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行d。

11、根据《z市区住宅物业服务收费政府指导价》，高层住宅物业服务收费，在多层住宅各等级基准价及上下浮动20%的基础上相应增加d元/月.m2。

a、0.2b、0.3c、0.4d、0.5

12、根据《z市住宅物业服务收费管理办法》住宅物业装修如要收取保证金(押金)的，应由物业公司与业主签订合同，或在业主公约中约定。保证金应在装修验收后一个月内退还，最长不得超过c个月。

a、一b、二c、三d、半年

13、根据《z市物业服务收费管理办法》，地下(室内)自有车位物业服务收费标准为每个车位50-d元/月。

a、55b、60c、70d、80

14、根据《z市物业服务收费管理办法》，实行出入证管理的住宅小区，物业服务企业应为业主免费配置至少c张出入证(含ic卡等)。

15、根据《z市区住宅小区物业装修收费管理规定》，业主对其物业进行装修的，物业服务企业可向业主或装修人员(企业)收取共计不超过b元/户的装修保证金。

a、1500b、2000c、2500d、4000

16、根据《z市区住宅小区物业装修收费管理规定》，业主装修期间对装修工人实行出入证管理的小区，物业服务企业可按照每张不超过b元/证的标准向业主或装修人员(企业)收取出入证押金。

a、10b、15c、20d、30

17、根据《广东省物业管理条例》，百分之a以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求

a、20b、30c、50d、70

18、根据《广东省物业管理条例》，业主大会筹备组应当自成立之日起d个月内，组织召开首次业主大会会议。

a、一b、二c、三d、六

19、根据《广东省物业管理条例》，业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积b以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

a、三分之一b、三分之二c、二分之一d、四分之三

20、根据《业主大会和业主委员会指导规定》，业主委员会由业主大会会议选举产生，由b至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，;

物业管理知识--消防管理篇：物业管理知识--常识篇

物业管理知识学习---常识篇

001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。

002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词(real― estate或real property)。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。

003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。

004我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政―福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。

005我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。

006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。

007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼―国际商业大厦实施物业管理。

008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区―莲花二村实施综合一体化物业管理。

010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。

011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。

012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场(要素市场、消费市场);2、对前级市场房地产开发市场、营销市场)具有积极的激励作用;3、劳务市场;4、双向选择。

013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。

014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。

015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。

016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。

017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。

018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。

019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件;引导和推动规范化管理和规模化经营;继续加快物业市场化进程;加大政府监管力度;提高物业管理的科技水平;继续探索，继续创新。

020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科)。

021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。

022物业委托管理型的特征是开发商、业主(业主委员会)采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。

023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合;统一管理、综合服务;平等竞争。

024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开;实事求是、合情合理;早期介入。

025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟;规则的完善;市场信息网络的建立。

026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标;协议;自管。

>;;

028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦、工业区各九项，包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设备管理;共用设施管理;保安及车辆管理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。(两者具体内容评分侧重不同)住宅小区八项，包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设施、设备管理;保安、消防及车辆管理，环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。

029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。

物业管理知识--消防管理篇：物业管理知识--供配电管理篇

物业管理知识学习--供配电管理篇

001供电系统操作、保养和维修管理的基础是:建立严格的配送电运行制度和电气维修制度

002对负责供电运作的维修技术人员的要求:上岗前必须进行业务培训，按规定要求持证上岗。一定要配备主管电气的工程技术人员。

003负责供电运作的维修技术人员应掌握供电系统:熟悉所有完整的供电网络资料，对楼宇的进线、房屋内的线路、电表、电力匹配、电压等要心中有数。

004供电系统要求24小时值班。

005限电、停电要提前出安民告示，以便住用户合理安排生活，避免造成经济损失和人员伤亡。

006需要编制紧急情况下及时切断电源的预防措施。遇火灾、地震、水灾等灾害时，有必要紧急切断电源。

007配电房管理的基础是:配电房是供电的中心，为加强这方面的管理，需要制定管理规定。

008配电房的全部机电设备由机电技术人员负责管理和值班。

009送停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内。

010配电房运行巡查规定:建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。

011配电房巡视的主要内容是:每班巡视内容:记录电压、电流、温度、电表数;检查屏上指示灯、电器运行声是否正常;房内有无异味;室内照明、通风良好。

012配电房室温应控制在摄氏40℃以下。

013供电回路操作开关的规定:供电回路操作开关的标志要显着，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员绝不能动;应严格保持各开关状态与模拟盘相一致.不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。

014维修技术人员在配电房工作应遵守的规定:严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。严格执行各种设备的安全操作规程。

015维修技术人员在配电房工作时在安全上的要求:操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

016维修电工的操作应遵守的规定:必须按照市劳动局、供电局高低压管理操作规定，进行安装和操作。

017维修电工在地下室、厨房等潮湿场地工作，或在上、下夹层工作时应注意:都要先切断电源.不能停电时，至少应有两人在场一起工作。

018停电维修时应注意的问题:应先通知有关部门及时悬挂标志牌，以免发生危险。

019维修电工离开地面，在空中操作时应注意的问题:上梯工作时，梯子应放稳靠妥;高空作业时，应系好安全带。

020清扫配电箱时应注意:所使用漆刷的金属部分必须用胶布包裹好。

021拆线路时应注意:包扎好线头。

022开闭开关时应注意:尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱内时，人体不应正对开关。

023大厦接零的目的是:大厦采用接零保护，任何机器设备都必须有良好的接零保护，绝对不得疏忽，以确保安全。

024哪些设备采用双回路供电，末端自动切换:消防用电设备、消防控制中心、智能化设备、客梯、生活水泵、电话站、障碍灯、事故照明等。

025保护电动断路器的瞬时脱扣整定电流整定范围是:8-12倍脱扣器额定电流。

026漏电开关额定漏电动作电流是30ma，不动作电流是15ma。

027供电室补偿后低压侧功率因数是0.95。

028电路:电流通过的路径称为电路。

029电路分两种类型:一种是进行能量的转换、传输、分配:一种是进行信息处理。

030电路具有三种状态:通路、短路和断路。

031按电路中流过的电流类型可把电路分为直流电路和交流电路两种。

032基本电路的连接方式有:有串联电路、并联电路和混联电路。

033串联电路:两个或两个以上的电阻首尾相连，各电阻流过同一个电流的电路称为串联电路。

034并联电路:两个或两个以上电阻一端接在一起，另一端也接在一起的连接方式叫并联电路。

035混联

电路:既有串联又有并联的连接方式称为混联电路。

036交流电:大小与方向均随时间变化的电流(电压)叫交流电。

037正弦交流电:大小与方向随时间按正弦规律变化的交流电称为正弦交流电。

038正弦交流电的三要素指的是:电压(电流)的最大值、初相位和相位角。

039三相交流电:三个频率相同，最大值相同，相位依次相差120o的交流电。

040电路由:由电源、负载、连接导线组成。

041常用在工程上的导电材料是是铜和铝，特点是:(1)导电性好;(2)有足够的机械强度;(3)耐腐蚀;(4)容易加工和焊接;(5)价格便宜。

042一般导线由:线芯、绝缘层和保护层组成。

043电缆:在一个绝缘护套内按一定形状分布有单根、多根互相绝缘的导线称电缆。

044常用电工测量仪表按用途分有:电流表、电压表、钳形表、兆欧表、万用表、电能表等。

045电流表、电压表的使用应注意:(1)电流表必须串联接入电路;(2)电压表必须并联接入电路;(3)注意量程的选择避免烧毁仪表;(4)直流仪表注意极性的选择，避免指针反转，打坏指针。

046绝缘栓表的功能是:进行绝缘电阻测量。

047接地摇表的功能是:进行接地电阻的测量。

048自动空气开关在电路中的作用:它能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过载和严重电压降低时，能自动切断电源。

049电缆的敷设方式有哪:直接埋地敷设、电缆沟敷设、沿墙敷设、排管敷设和隧道敷设。

050电压互感器及电流互感器二次回路导线截面的选择有何要求

答:电压互感器和电流互感器二次回路导线截面不小于2.5mm2。

051裸导线主要有:铜导线、铝导线、钢芯铝导线。

052母线的作用是:汇集、分配、输送电能。

053母线一般分为硬母线和软母线两种。

054日光灯由:镇流器、灯管、启动器、电容器组成。

055镇流器的作用是:点燃灯管、限流。

056整流:把交流电转换为直流电的过程叫整流。

057一般钳形表是由:一个电流互感器和一个交流电流表或一个万用表组成的。

058一般的整流元件是由:硅制成的。

059隔离开关的主要作用是:断开无负荷电路。

060变压器要退出运行，应先断开:低压侧所有负荷。

061如果触电者心跳停止而呼吸尚存，应用仰卧压胸法进行人工呼吸抢救的办法。

062如果线路上有人工作，停电作业时应在开关上挂“禁止合闸，有人工作”的标示 牌。

063 10kv以下带电设备与操作人正常活动范围的最小安全距离是0.4米。

064常用万用表能进行交、直流电压，交直流电流和电阻参数的测量，比较高级的万用表还可以测量电容、电感、功率及晶体管直流放大倍数。

065常见的变压器有:电力变压器、特殊用途变压器。仪器用变压器、试验变压器和控制变压器。

066互感器:将高电压大电流变为低电压小电流供测量用的互感器。

067电压互感器:将高电压变为低电压的互感器叫电压互感器。

068电流互感器:将大电流变为小电流的互感器叫电流互感器。

069互感器的铁壳及副边绕组接地的目的是:防高低压线圈绝缘损坏时，低压线圈和测量仪表产生一个高电压，危及工作人员的人身安全。

070电动机的额定功率指的是:表示电机额定工作时轴上允许输出的机械功率。

071三相电动机的定子绕组有星形接法和三角形接法两种连接方式。

072温升:用电设备允许发热的限度。

073高压断路器的作用是:在正常和故障情况下可靠的切断工作电流和事故电流。

074高压断路器分为:

油断路器、真空断路器、空气断路器和六氯化硫断路器等。

075多油断路器中油的作用是:灭弧和绝缘。

076高压开关柜内有高压电器、保护装置、测量仪表及操作机构等电器设备。

077负荷开关与隔离开关的相似之处是:都有明显的触头断点。

078高压熔断器的作用是:当过负荷电流或短路电流流过该元件时利用电流的热效应使客体熔化，从而达到分段电流保护电器设备的目的。

079闸刀开关的作用是:隔离电源。

080自动空气开关的作用是:能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过载或电压严重降低时能自动切断电源。

081什么是反时限特性:流过熔断器的电流越大，熔断时间越短。

082接触器的主要作用是:用来远距离频繁通断交直流主电路。

083接触器按控制电流的种类分为:直流接触器和交流接触器。

084电缆一般分为:电力电缆和控制电缆。

085电缆的检查包括:电压与电流的测量、电缆温度的测量、电缆绝缘性能的测量、耐压实验。

086用电设备的工作制是如何分类的:根据用电设备的工作情况、温升特点，可分为长期工作制、反复短时工作制、短时工作制。

087什么是用电设备的计算负荷:指一年之中负荷量最大的半小时平均负荷值。

088确定计算负荷的方法有:需要系数法、二项系数法、利用系数法。

089电器设备、导线截面及额定电流是根据计算负荷来选择的。

090熔断器的选择有:一是熔体的选择，二是熔管的选择。

091属于电量的继电器有:电压继电器、电流继电器、中间继电器、时间继电器和信号继电器。

092属于非电量的继电器有:气体继电器、瓦斯继电器和温度继电器等。

093继电保护装置:电力网、发电厂、变电站及电器设备发生各种故障时(断线、短路、接地等)及不正常的运行时(如过载、过热)时及时发出信号，并使断路器自动跳闸，切断故障通路的一种自动装置。

094电力系统对继电保护的一般要求是:良好的选择性、反映事故的快速性、灵敏性、可靠性及投资维护的经济性。

095常用继电保护按工作原理分为:过电流保护，电流速断保护、过(欠)电压保护、差动保护、瓦斯保护、单相接地保护等。

096过电流保护分为:定时限和反时限两种。

097差动保护广泛用于大容量的变压器、变电所母线、高压电动机等设备。

098单相接地保护分为:大电流系统的接地保护和小电流系统的接地保护。

099对电力系统的基本要求有:(1)保证供电的可靠性;(2)保证良好的电能质量;

(3)降低供发电成本;(4)保证电力系统安全运行。

100一级负荷:突然停电时将造成人身伤亡、重大设备损坏、巨大经济损失或重大政治影响规定为一级负荷。

101二级负荷:突然停电时将造成严重减产、停工、生产设备局部破坏、局部交通堵塞等规定为二级负荷。

102对一级负荷的供电要求:有两个独立的电源供电。(如两个发电厂、一个发电厂和一个地区电网、两个地区变电所等)。

103对二级负荷的供电要求:尽量有两回路供电，且两回路引自不同的变电站或母线段，在有困难时允许由一回路供电。

104三级负荷的供电要求:三级负荷属于一般电力用户，可用单回路供电。

105电力网的经济运行应注意:尽量选用高压线路深入负荷中心，而且应避免曲折迂回供电。

106地方电力网常用放射形接线，树干形接线和环行接线接线方式。

107地方电网通常用电压损失条件选择导线截面，然后按机械强度和发热条件进行校验。

108短路时导体发热的特点:短路电流通过导体的时间很短，导体升温可认为是一个绝热过程，既短路电流在导体中产生的热量全部用来加热导体。

109断路器和隔离开关配合使用时应如何操作:合闸送电时，应先合上隔离开关，然后再合上断路器。分闸时是应先分开断路器，然后拉开隔离开关。

110自动开关带有哪些自动装置:带有作为短路保护的电流脱扣器，作为过负荷保护的热继电器脱扣器，作为欠电压保护的低电压保护装置。

111电力系统的过电压有:大气过电压和谐振过电压两种。

112什么是大气过电压:由于直击雷或雷电感应引起的过电压称做大气过电压。

113什么是谐振过电压:由于电感电容等参数在特殊情况下发生谐振而引起的过电压称做谐振过电压。

114什么是雷电现象:当雷云中的电荷聚集量很大且具有很高的电场强度时，周围的正负雷云之间或雷云与大地之间发生强烈的放电现象，称之为雷电现象。

115雷电常见有直击雷和感应雷两种形式.

116防雷通常采用的措施:避雷针、避雷线、避雷器、避雷网防雷。

117载流母线产生震动和发响的原因:当电流流过时，母线周围将产生磁场，母线之间将产生吸引力，故产生震动和发响。

118配电装置中为何采用裸导体母线:裸导体母线散热条件好，容许电流增加，安装容易，维护简单，成本较低。

119铜和铝母线不能直接连接，应该采用焊接或镀锡后用螺栓连接。

120铜的导电性比锡好，为了防止铜在潮湿空气中产生“铜绿”，在铜线头上镀锡。

121市电突然停电，值班电工应:首先检查发电机是否启动正常，然后向供电部门询问停电原因，最后向主要领导说明停电原因及向用电户解释。

122有的触头在融片外加钢板，有何作用:该钢板起到磁封锁作用。

123更换变压器高压侧的熔断器时除断开高压侧的开关外，还要断开低压侧的开关，主要是为了防止网络反电压。

124在控制电路中启动按纽，应使用带常开点的按纽。

125在控制电路中停止按纽，应使用带常闭点的按纽。

126在电动机的控制线路中一般过载保护用热继电器进行保护。

127电动机的调速有(1)调节电源电压;(2)改变转差率;(3)改变磁极对数:(4)变频调速等方法。

128常见的电气事故有:触电事故;雷电事故;静电事故;电磁伤害事故;电路故障等。

129有关接地应注意:1、同一变压器系统中不允许保护接地又有保护接零;2、地线不准接开关或熔断器;3、接地设备必须单独与接地干线直接连接;4、1kv以下中性点接地系统中，电器设备外壳应保护接地。

130电器设备做交流耐压实验的目的是:为了电力系统的安全运行，考核设备的绝缘情况，以便发现电器设备的绝缘缺陷、薄弱环节、受潮、裂纹等。

131什么叫接地电阻:接地体或自然接地体对地电阻和接地电阻的总和称为接地装置的接地电阻。

132接地电阻可用:1、接地电阻测量仪测量法进行测量;2电流表--电压表测量法进行测量;3、电流表--功率表测量法进行测量;4、电桥测量法进行测量;5、三点测量法进行测量。

133什么叫重复接地:在变压器中性点直接接地的电力系统中，将零线一处或多处接地称为重复接地。

134什么叫试验周期:为保证电器设备长期使用不发生事故，必须经常检测设备的绝缘水平，为此规定对设备的绝缘进行间断定期性检查，这个间断的时间周期叫做试验周期。

135隔离开关的试验包括:1、测量绝缘电阻;2、交流耐压试验;3、检查操作机构的最低动作电压;4、检查触头接触情况及弹簧压力。

136隔离开关的试验周期是:l-3年。

137多油断路器中的油的作用:一方面作为灭弧介质，另一方面作为断路器内导电部分之间和导电部分对地的绝缘介质。

138高压断路器的操作机构有:电磁式、弹簧式和液压式。

139真空断路器灭弧室的玻璃外壳的作用:起到真空封闭和双重绝缘的作用。

140断路器的跳台闸位置监视灯串联一个电阻的目的是:防止因灯短路造成断路器误动作。

141电器设备从出厂到投入运行要进行:1、电器设备出厂时进行的出厂试验;2、电器设备新安装后的交接试验;3、电器设备运行后按规定的周期进行的预防试验。

142新安装的变压器要进行:5次冲击台闸试验。

143安装变压器的

母线时，如果母线过长应用涨缩的方法连接。

144变压器运行性能的主要指标是:1、变压器一侧端电压的变化;2、变压器的效率。

145如果变压器带感性负载，从轻载到满载输出电压如何变化:输出电压将会降低。

146当1000kva以上油浸变压器外部发生短路时，应是过流保护先动作。

147过流保护的动作电流是如何规定的:是按躲过最大负荷电流规定的。

148电力变压器的短路电压是如何规定的:一般规定为额定电压的4.5%--6%。

149什么叫连接组别:电力变压器一、二绕组对应电压之间的相位关系称为连接组别。

150电动系仪表采用改变附加电阻的方法改变电压量程

151 10kv线路首端短路时，速断保护动作继电器先跳闸。

152当高压设备发生接地时，为防止跨步电压触电，室外不得接近故障点:8米。

153常用的相序测量方法有:1、使用相序测试仪;2、使用相序指示灯。

154什么叫接地:将电器设备、配电装置或电力系统中的某一点与大地作良好连接称为接地。

155什么叫工作接地:为了使电力系统或电器设备安全可靠的运行，将系统中的某一点或经某些设备间接或直接接地，称为工作接地。

156纯电阻性负载的功率数是1。

157双臂电桥的用途:用于测量小电阻。

158什么是普通用电:低压供电和容量在100千伏安及以下专用配电变压器的用户用电为普通用电。

159什么是大量用电:10千伏及以上电压供电，容量在101千伏安以上至3000千伏安之间的用电为大量用电。

160什么是高需求用电:10千伏及以上电压供电，最大容量为3001千伏安及以上容量的用电为高需求用电。

161供电部门从1996年2月起不向用电客户收取高压线损、变损。

162什么是平期电量①:普通用电和居民用电在电费单的电量为平期电量①;大量用电用户每月每千伏安用电250千瓦以下时为平期电量①:高需求用电客户每月每千伏安用电400千伏安以下为平期电量①。

163什么是平期电量②:大量用电用户每月每千伏安用电250千瓦以上部分为平期电量②;高需求用电客户每月每千伏安用电400千伏安以上部分为平期电量②。

164基本电费的计算:对大量用电和高需求用电客户应收基本电费，基本电费按变压器容量计算，大量用电计算方法为:每月每单位容量(千伏安)收费24元;高需求用电计算方法为:每月每单位容量(千瓦、干伏安)收费44元。

165底度电量的计算:居民用电每月少于5千瓦时按5干瓦时计算，普通用电每月每千伏安少于20千瓦时按20千瓦时计算，大量用电、高需求用电每月每千伏少于40千瓦时按40千瓦时计算。

166什么叫力率调整费:力率调整费是供电部门根据国家有关政策的规定，为促进用电客户节约电能，改善电压质量而采取的经济手段。

167功率调整费的计算:先以无功电度表实用无功电量除以有关电度实用有功电量求得比值(tan)，根据比值查功率因数表以及对应的以0.90为标准考核功率因数的调整电费百分比，再以此百分比乘以当月电量电费与基本电费之和得出力率调整电费。

168电费违约金(滞纳金)的计算:深圳供电局规定用户在当月2o日以前交清电费，21日以后逾期要交纳违约金(滞纳金)，居民用户每日按欠费总额的千分之一计算，其它用户按每日欠费总额的千分之二，跨年度按千分之三计算。

169电费总额的计算:电费总额=电量电费 基本电费 力率调整费 电费违约金 拖欠款。

170用户受电工程竣工后应报的资料:用户受电工程施工，试验完工后，应向企业提出工程竣工报告，报告应包括;1)工程竣工图及说明;2)电气试验及保护整定调试记录:3)安全用电的试验报告;4)隐蔽工程的施工及试验记录;5)运行管理的有关规定和制度;6)值班人员名单及资格;7)供电企业认为必须的其它资料或记录。

171如何办理更换电表手续:用户更换电表，须按如下规定办理:l)用户向供电企业提出申请，说明更换电表原因;2)供电企业派员到现场勘察，提出换表实施方案;3)用户交纳由换表引起的工程费用;4)更换电表，登记新表信息，用户结清旧表尾数电费。

172电量是:本次抄表读数与上次抄表读数之差乘以倍率所得。