小区房屋设施养护维修管理规程制度（优选3篇）

小区房屋设施养护维修管理规程制度

小区房屋设施养护维修管理规程

1、工作目标

定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。

2、工作职责

3、工作指引

3.1一般性的修缮

3.1.1更换水表

a)关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去;

b)安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致;

c)维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常;

d)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。

3.1.2更换电表

a)断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确;

b)安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常;

c)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。

3.1.3维修开关

a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;

b)如果是短路故障，首先将空气开关置于"off"位置，用万用表(兆欧表)检查线路，查出故障点后给予排除。

c)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

d)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

3.1.4灯管、白炽灯的维修

a)切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧坏断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常;

b)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的;试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明;

c)其他情况造成的灯不亮情况，可参见3.1.3、3.1.5进行处理。

3.1.5 线路检测

a)线路停电检修应及时通知用户;

b)用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理;

c)电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理;

d)进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固;

e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理;

f)当确认故障排除后方可送电。

3.1.6门铃维修

a)无电情况时可更换新电池;

b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;

c)因线路短路问题造成的故障，用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。

3.1.7插座无电

a)由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户;

b)插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况;

c)线路短路造成的停电根据3.1.6e)进行处理。

3.1.8水龙头漏水

a)关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点;

b)根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头;

c)打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

3.1.9马桶不通

检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

3.1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水

a)检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾，铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通;

b)检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

3.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞根据3.1.10a)进行处理;

b)浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。

3.1.12部分楼层停水

a)查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上;

b)市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。

3.1.13疏通地漏

同3.1.9处理办法。

3.1.14修门窗

a)检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装;

b)清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油;

c)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

3.1.15换锁

拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。

3.2非一般性的维修

委托专业维修公司进行。

3.3时间要求

a)接到《维修单》后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时完成(工艺技术要求特殊的除外);同时应向用户解释原因;

b)能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象;

c)维修时应尽量满足用户的合理要求。

3.3维修工作的检查

a)机电主管每周将《维修单》整理一次，以检查服务的及时性和用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。

b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处经理对维修工作进行相应检查。

4、质量记录

4.1《回访工作规程》

4.2《房屋(设施)养护计划》qr/gr-057

4.3《房屋(设施)养护记录表》qr/gr-057

4.4《不合格/纠正预防措施报告》qr/gr-101-1

4.5《维修单》qr/gr-064

5、参阅文件、资料

小区房屋设施养护维修管理规程制度：住宅小区房屋内部装修

住宅小区房屋内部装修管理规程(二)

一、目的与适用范围

本规程规定了房屋内部装修管理的职责和方法，以维护房屋的整体形象和用户的利益，确保房屋的使用安全。

适用于住宅小区房屋的内部装修管理。

二、职责

1、服务质量管理部为本规程的归口管理部门，负责房屋内部装修的审批管理，对违章协助处理。

2、管理处负责房屋装修申请手续的办理，收缴费用以及管理。

3、工程部对水电土建方面的工作进行指导、监督、验收。

三、工作规程

1、政府法规及管理规定

住户在室内进行施工，施工项目不得与有关政府部门法规和管理规定相抵触。若已违反，必须恢复原貌，其所需一切费用，概由该业主、住户承担。

2、装修保证金

业主如对所购置物业进行装修，必须交纳装修保证金1500元，作为装修期间管理处监督装修过程是否依《装修管理协议》约定进行装修之用。装修完成后，须经管理处验收，对没有违章装修者即将保证金退还，如有违章装修者必须恢复原状后才予以退还。

3、装修原则:不得改变及损坏原有房屋的结构、外观和公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。

4、装修管理规定

(1)业主、住户需进行装修时，必须提前5天向管理处提出申请，办理有关装修手续，提供装修平面图和装修人员资料(身份证复印件2张)，经管理处审核批准后，交纳装修保证金，办理装修工《临时出入证》，并配备灭火器1支，方可进行施工。

(2)业主装修时，应按经管理处核准的图纸进行施工，管理处有权按照政府有关法规和管理规定进行管理、监督、直至处罚。

(3)为保障其他业主及住户的利益，装修期间不得占用任何公共场地。若对他人及物业造成损害，应由相关业主或住户负责赔偿。

(4)允许对地面、内墙面、天棚进行表面装修，楼地面不得凿除原结构层，为了保证小区下水道畅通，请勿水磨。

(5)为确保安全，装修期间请不要把装修材料放置于窗罩、阳台罩上。

(6)禁止改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下排水排烟主管道，禁止将粪便排入雨水管道。

(7)公用天面，任何人不得随意占为己用。在露台罩、窗罩、阳台罩上加设雨篷和遮阳板，应由管理处统一颜色、尺寸。

(8)不得改动已统一安装的阳台罩和窗罩的位置、形状、规格和颜色。

(9)不得在建筑物立面的外墙上开洞安装排气管、排气扇等。空调机应按指定空调架位置妥善安装，空调穿墙冷管应在指定位置安装。空调机排水要直接引入到已统一安装的空调排水管内，或自行引入室内地漏或阳台排水管。

(10)不得堵塞或部分封闭建筑立面上的阳台、露台等敞开式的空间，不得改变原有窗的尺寸、形状和位置。

(11)阳台排水管如需密封，必须采用相同颜色、规格的外墙砖，以确保外观协调、统一。

(12)装修需用防火阻燃材料。在本单元堆放材料时应均匀，防止荷载集中，致使楼板结构受损。如因集中堆放而引起结构受损，则应承担经济直至法律责任。

(13)如有需要，允许更改阳台落地推拉门材料，但不得改变落地推拉门的尺寸和位置。底层进户门改动需按管理处提供图纸施工。

(14)进入小区的装修材料(如砂土、水泥等)必须全部实行袋装化进行搬运，以确保小区环境整洁。

(15)装修废土实行袋装化。装修人员应将袋装后的废土搬运至管理处指定位置集中堆放。

(16)管理人员有权拒绝一切违章加搭建筑物的材料(如钢筋、模板等)进入小区，业主有责任予以配合。

(17)装修时不得污染楼层、通道等公共场地。不要在楼梯通道等公共场地堆放任何物品。

(18)任何业主不得在公共楼梯上加设防盗设施。

(19)切勿将水泥砂浆、砂石、瓦砖或其他硬杂物倒入厕所和排水管内。

(20)装修工人进入小区必须佩戴管理处签发的《临时出入证》，否则管理人员有权拒绝其进入小区。出入证如有遗失，须及时报告管理处申请补发，并交纳工本管理费。

(21)装修工只能在本单元休息，不得进入其他单元或公共场地休息;不得在小区内到处游荡、大声喧哗;不准在其他单元或公共场地随地大小便。

(22)装修工必须对自用工具、设备及建筑材料等承担保管责任，管理处概不负责任何因此而造成的经济责任。

(23)所有装修用具、设备或材料等如需搬离小区，必须由业主或装修负责人到管理处填妥出门条，经管理人员核实后才能搬离小区。

(24)装修工在进行工程施工时，若损坏公共场地、设施或其他住户的物业必须承担所有赔偿责任。

(25)凡违反装修管理规定者，管理处将视其情节轻重给予劝告、警告，直至停止该单元的水、电供给。对个别野蛮施工人员管理处有权予以清退，情节严重者将依法追究其经济责任和法律责任。

(26)装修时间为8:00-12:00;14:00-22:00，其他时间不得装修，以免影响他人工作或休息。

(27)在装修过程如需改动原装修设计图纸，需及时提供修改的方案及图纸，经管理处审核批准后方可施工。

5、物业外墙

所有住户皆不得拆迁、更改物业外墙及公共场地设备或再行安装任何排水喉管。

四、文件和记录

1、装修申请表(附装修设计图、报建图、装修施工队资料)

2、管理处日检巡逻记录

3、装修验收记录

4、违章处理记录

5、出入证

编 制审 核

小区房屋设施养护维修管理规程制度：小区房屋本体及公共设施维护

小区房屋本体及公共设施维护管理规程(七)

1.0目的

对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。

2.0适用范围

适用于zz城服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。

本规程中的房屋本体:

指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括:房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。

本规程中的公用(共)设施:

指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、地下排水管等。

3.0职责

3.1巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查，中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单》，维修技工发现问题自行填写《维修通知单》。

3.2工程维修主任负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用(共)设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。

3.3服务中心工程维修部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。并负责大、中修或改造、翻新项目的申报(包括报请业主委员会审批)及配合实施、验收。

3.4服务中心经理负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批，并组织实施。

4.0程序要点

4.1房屋本体及公用(共)设施的接管验收:按照《物业接管验收工作手册》执行;属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理，按照《公用设备(设施)管理规程》执行。

4.2房屋本体及公用(共)设施的标识

4.2.1所有房屋须标识楼号名称。

4.2.2大型公用设施应标明具体的场所或名称，如有必要还需说明其使用方法。

4.2.3综合部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资料。

4.2.4服务中心经理负责指导、监督做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。

4.3房屋本体及公用设施的使用、监控

4.3.1服务中心值班秩序维护员每日对公用(共)设施的巡视检查，并将检查情况填写在《巡查记录表》后上交服务中心值班员，值班员根据检查中发现的问题及业主告诉的情况，填发《工作联系单》(业主室内)或《维修通知单》(公共区域)，通知维修人员进行处理。

4.3.2工程维修当班人员每天要对房屋本体进行巡视检查，对发现的问题能解决的要当天解决，如果不能解决的应上报维修主任或相关部门协助解决.

4.3.3工程维修主任每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上，在检查中发现的问题填发《维修通知单》，安排维修工进行维修。

4.3.4对房屋及公用设施的维护、修缮，属保修范围内的，联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理;对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的，可对外委托维修，填写《对外委托工作单》，费用在1000元以内，报服务中心经理批准，超过1000元的，报公司相关领导批准。如需签订委托合同，则按照公司相关要求执行。

4.4房屋本体的维护、修缮原则

4.4.1小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

4.4.2住户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途;不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面(包括裙楼)及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中，服务中心应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤大厦承重结构的现象，要坚决制止。

4.4.3人为造成损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。

4.4.4屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补修或拆换。不合理的结构，若影响安全的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算，采取加固或替代措施。

4.4.5基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系开发商、设计院查清原因，出具方案，有针对性地加固或拆砌。

4.4.6玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，并尽快联系专业厂家修复。在未修复前，应以木板遮挡牢固，以防风雨及发生意外。

4.4.7装修工程，室内部分由业主负责维修，公共和室外部分，地面和墙面，发生损坏应按原状修复。对墙面，应定期三年刷新。问题严重的应拆补或重铺(费用出于维修基金)。

4.4.8小区会所的主楼和裙楼屋面结构有损坏的，应修复或拆换，不牢固的应加固。

4.4.9屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层，若按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。

4.4.10屋面上原有隔热保温层损坏的应修复。

4.4.11会所的室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥落的，应修复，每面墙若损坏超过一半以上，可铲除重抹。

4.4.12会所的室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。

4.4.13木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。

4.4.14对房屋本体的维修均需填写《房屋本体维修登记表》。

4.4.15房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。

4.4.16房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位，房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为:完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。

4.5公共设施养护和修缮原则

4.5.1小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

4.5.2公共设施维修均须填写《公共设施维修登记表》。

4.5.3工程维修主任

对日常养护、修缮工作进行监督，并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。

4.5.4公共设施维修养护工作按附件二《公用(共)设施维护、保养一览表》中的要求进行。

4.6对房屋本体及公用设施进行维修的费用支出，按照政府颁布的法规、条例、 规 定及物业管理合同的相关条款执行。

5.0附件

5.1附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》

附件二《公用(共)设施维护、保养一览表》

6.0支持性文件

6.1《物业接管验收工作手册》

6.2《公用设备(设施)管理规程》

7.0质量记录

7.1 《房屋本体月巡视检查记录表》--qp-09-06-f001

7.2 《公共设施日巡视检查记录表》--qp-09-06-f002

7.3 《房屋本体维修登记表》--qp-09-06-f003

7.4 《公共设施维修登记表》--qp-09-06-f004

7.5 《维修通知单》--qp-09-06-f005

附件一:房屋本体保养、维护周期一览表

序号项 目标准检查、保养

周期次数内容

1.地基基础房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年一次进行全面观测，发现问题报告产权和上级。

2.梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无钢筋裸露等。每年一次全面检查，发现问题随时修补，。

3.墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)喷涂均匀，饰面板(砖)安装(砌贴)牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年一次全面检查

每年一次清洗大理石条砖、瓷面砖墙体墙面

5~6年一次①清洗马赛克外墙面

②喷涂室外墙体

3~4年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆

4.顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。每年一次全面检查 3~4年一次全面修补刷漆。

5.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查 3~4年一次修补、刷油漆

6.屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无渍水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年一次每年雨季前全面检查，发现破损及时修补。

7.房屋标识(栋号、单元号、楼层号)字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。每年一次喷涂字按原样重喷涂字，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。

8.楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地砖上无水泥渣。每年一次全面检查，发现问题及时修复。

9.通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季一次全面检查，发现问题及时维修。

附件二:公用(共)设施维护、保养一览表

序号项 目标准检查、保养 周期次数内容

1.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查 3~4年一次修补、刷油漆

2.公共门窗门:木门、铁门、防火门窗、铝合金窗(推拉、平开)、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。每年一次全面检查和保养 2年一次木门窗油漆。

3.水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。每月一次全面检查 半年一次清洗水池、水箱。

4.天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。半年一次全面检查 两年一次油漆

5.消防设施(消防栓、消防管、消防阀门)无损坏、开关灵活、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。每月一次消防栓按"小区消防栓保养规定"执行，其它全面检查。 2~3年一次消防设施油漆。

6.公用电器及其卫生楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。每周一次全面检查，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。

7.对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。每周一次全面检查;半年一次全面保养;2年一次油漆。

8.信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%。每月一次全面检查 每年一次油漆(如需要)

9.散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季一次全面检查，保持上下水管畅通，避免渍水渗漏楼板，发现问题及时修复。

10.上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月一次雨季前全面检查，发现问题及时修补 四年一次水管油漆