小区物业管理方案投标文件（优选10篇）

小区物业管理方案投标文件

小区物业管理方案(投标文件)

一、投标函

第二章:×××小区物业概况;

第三章:×××小区物业管理服务方案

第一节:小区环境管理

第二节:小区卫生绿化管理

第三节:小区的安全保卫管理

第四节:设施的维修管理

第五节:小区的文化建设

第六节:其他物业服务项目

第四章:×××小区管理组织结构图

第五章:人员配备;

第五章:金费收支预算;

致:×××小区业主委员会:

根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺:

1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。

3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。

4、同意提供招标人所要求的其他资料。

5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。

6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址:

地址:邮编电话:传真

法定代表人(签字或盖章):

投标人全称:(投标单位公章)

年月日

第二章×××小区物业概况

×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房;公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案

根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。

第一节环境管理

维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。

第二节卫生绿化管理

小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照iso9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到:一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下:

一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶

二、配备两名保洁人员，负责小区的环境卫生:

(一)公共卫生:

1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶;

2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹;

3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。

(二)室内卫生:

1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净

2、定期清扫、保洁;

(三)绿化环境:

1、保护:在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害;

2、养护:定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住环境;

(四)装潢垃圾:

会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾，影响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。

(五)张贴警示牌，倡导文明新风。

第三节小区的安全保卫

小区住户以科大、省教院教师为主，文化层次较高，素质较好，故安全保卫工作除消防安全外，我们将以“人防为主，技防为辅”的方式重点对外安全的保卫，具体做到以下几点:

(一)整体排查，清除消防安全隐患;

我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。

(二)实行封闭式管理，24小时保安值班、巡逻，保障住户安全;

我们将南北两个铁门按实际情况定时开关，以中间的大门为主出入口，保安尽快熟悉住户，对进出的外来人员，严格实行登记制度，禁止无关人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。

(三)报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。

“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序，保证突发事件的及时解决。

第四节设施的维修管理

小区的公共设施，极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧，我们将做到以下几点:

(一)对于公共设施进行全面检查;

在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，如1号、2号楼的部分防盗门，公共的照明灯等。

(二)配备专业水电工，制定合理价格，设立保修电话，保证及时维修服务。

我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在小区管理处设立一部便民热线，在住户提出维修要求时，及时完成维修工作。

维修管理的目标达到:

1、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向保修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。

2、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

第五节小区文化建设

为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标，由于×××小区住户文化素质较高，完全可以利用现有资源做到以下几点:

(一)建立老年活动室

住户中有不少是老年人，应该为老年人创造一个能和外界沟通交流的好环境，这样既给老年人带来了欢乐，也让其子女少了一份担心。

(二)用小区文化资源组织文艺社团

小区住户多为教师，物业公司和业主委员会共同邀请具有一定文艺功底的住户，成立文艺社团，在空闲时间组织诸如舞蹈，书法，歌咏活动，相互学习，相互交流，增进邻里了解，全面提高小区精神风貌。

第六节其他物业项目的管理

此外，还有其他的一些物业项目的管理，如自行车、轿车的停放管理，宽带网接入、水电费的收取等，我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商，从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。

第四章×××小区管理组织结构图

(3人) (2人) (1人) (1人)

第五章:人员配备

一、管理处经理(1名)针对小区实际情况制定工作计划，费用收缴工作

二、管理员(1名)绿化养护、监督各项工作的开展情况，执行主任安排的具体事务。

三、保洁人员(2名)负责小区卫生;

四、保安人员(3名)负责小区安全，24小时巡逻;

五、水电维修工(1名)公共设施维护，水电维修。

第六章费用核算

一、人员工资

1、管理区主任:1人*800元/月=800元

2、管理员:1人*750元/月=750元

3、保洁:2人*500元/月=1000元

4、保安:3人*600元/月=1800元

5、水电维修工:1人*650元/月=650元

二、垃圾清运费:2车/日*10元/车*30日=600元

三、公共用电:300元/月

四、每月水损:300元/月

五、日常维护保养费、保洁材料费:500元/月

六、固定资产折旧(2000元按3年):56元/月

小区物业管理方案投标文件：船厂住宅小区物业管理整体方案策划思路

船厂职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

针对本物业小区的自然条件和住户构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对**船厂职工住宅小区采取的总体管理思路为:以创建船厂文明宿舍楼区为宗旨，依照厂方企业文化对宿舍区公众部位采取统一有效的日常物业管理工作，结合驻宿舍区域船厂职工楼层分单元自管、评级体系(推选宿舍区职工代表--楼长)。

(一)、安全管理

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为住户所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人严格实施"来访登记"的方式进行控制;在交通、物品出入管理上，采用本公司独有的"记忆 规范"法，对小区住户的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全;同时，本公司独特的"安全预案制"、"巡楼制""不均衡管理法"也将全面应用于小区，以确保本小区在安全管理上的万无一失。

保安人员素质要求:采用复员军人，采取每周六天制准军事化管理、培训;所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁，身高173以上。门岗人员必须跨立服务，统一着装，配饰"人性化"服饰。

(二)、公共事务管理与人性化服务

针对本小区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有:

1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需住户打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

2、"时效制"所有物业服务管理中心的对外服务工作均采用限时工作制，在对住户公开承诺的时间内完成。

3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。

4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照住户的生活节奏设计的，均以满足住户的生理需要和心理需要为主要目标。

(三)、消防管理

对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施:

1、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。

2、建立防火规章制度，由物业服务管理中心与小区住户签定《消防责任书》，并实施必要的奖惩措施。

3、建立一支由物业服务管理中心全体员工及部分住户(楼长)共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。

4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除住户办公区域内的火险隐患。

5、定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。

(四)环境服务管理

环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下管理方式:

1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的(劳动定额)标准通过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。

2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境，将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，必然带给本小的住户一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。

3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下，形象好，服务意识强，无不良习惯。

4、建议将物业管理整合该项目配套餐饮、娱乐、休闲场所进行统一管理，与驻宿舍区职工日常生活紧密联系，便于实施一体化管理模式，组成完整架构的船厂企业文化。具体相关管理细则待商榷后制订。

(五)社区文化

为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业住户参与意识，使物业服务管理中心工作的得到住户及住房及社会各界的支持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。

首先，在物业入驻时，望能得到厂方大力支持，开展一次主题为"爱我家园"的喜庆活动(旨在为船厂宿舍区域职工住户"乔迁"新居的庆祝活动，借此机会加强各方沟通及宣传企业文化)。

其次，在日常管理服务期间，每季度开展诸如象棋比赛，书法比赛等益智活动;每到节日还将举行小型庆祝活动;在小区显眼处设置主题宣传栏，定期组织保安员及工作人员，及小区住户共同参加学习交流，每月更换社区宣传栏，让住户了解物业服务管理中心，信任物业服务管理中心，支持物业服务管理中心的工作。

(六)内部运行机制

本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区，我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。

小区物业管理方案投标文件：z园住宅小区物业

荔园住宅小区物业管理方案

第一章物业管理目的

l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对**园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。

2、创造良好环境，统筹安排**园小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主进行依法管理约束，共同维护小区环境。

3、维护业主的权益。为了能使业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的，加强对业主、住户的行业管理、服务，以达到维护全体业主的整体利益，从而有利于每一位业主。

4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。

5、以良好的售后服务建立**园品牌形象，以高附加值回馈业主及开发商，使物业开发、管理处于良性循环。

第二章物业管理原则

根据《物业管理条例》及其实施细则以及有关规定，本着"以区养区、略有节余"和"精干高效、优质服务"的管理原则，执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针，实行"管、养、修、服务"为一体的综合管理。

第三章物业管理方式

成立**园项目管理处，全权负责**园小区项目管理，制订年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

第四章物业管理内容

l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、养护和管理。(建筑保质/保修期之外)

2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)

3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)的维修、养护和管理。

4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。

5、公共环境的卫生清洁。

6、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。

8、项目物业管理收支和财务管理。

9、建议发展商和业主选择、购买保险。

10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。

11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。

12、开展社区文化活动，建设社区精神文明。

13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。

第五章物业管理总体目标和分项目标

一、总体目标

在管理合同期内将小区管理成"安全、文明、优美、舒适"的高档人文住宅区。

二、分项指标

l、房屋及公共配套设施完好率98%以上。

2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95%。

3、房屋零修、急修及时率99%以上。

4、违章发生率1%以下，处理率100%。

5、管理人员专业培训合格率100%

6、业主对物业管理满意率90%以上，投诉处理率100%。

第六章实现物业管理目标的措施

一、管理体制和人员配备

1、管理架构

我公司拟设**园物业管理处作为公司的外派机构，全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作，统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务项目即:房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、社区文化服务，设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。

2、管理处职责

1).负责对**园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。

2)按公司标准要求实施管理。

3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。

5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。

6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。

7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。

8)负责拟定小区月工作计划。

9)负责周检工作，并做好记录，接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。

10)负责南湖佳园的安全、防火工作。

11)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的准备工作

1)成立**园管理处。提前介入管理，拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位，其他管理人零分步到岗，落实管理用房和员工佰舍，做好各项筹备工作。

2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填写有关质量记录，以便尽快得到解决。

a、移交接管验收遗留问题统计表:

b、公共配套设施接管验收表:

c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表:

d、机电设备接管验收遗留问题统计表。

2、**园资料的移交接管

1)接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

a、产权资料项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;

b、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书;市建筑消防验收合格证;市完善配套办公室小区综合验收合格证书;用电许可证;供用电协议书;电视共用天线合格证。

c、工程技术资料

竣工图----包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;图纸会审记录;工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证;沉降观察记录;竣工验收证明书;水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土块试压报告;供水试压报告。

3、**园接管验收程序

1) 开发公司通知

本公司接管验收;

2) 本公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，签发验收复函;

3) 本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收;

4) 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核;

5) 对住宅室内物件无明显不全，符合检验标准要示的房屋，由管理处接收锁匙，承担保管责任;

6) 业主(住户)入住时，由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告开发公司，并要求施工队在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项;

7)在保修期内，在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发公司查验证实后，大中修由开发公司责令施工队更换或返修，小修、急修可委托本公司维修。

4、房屋接管验收项目及标准

1)验收项目

a、梁、柱、板主体;b、项棚;c、墙面;d、地(楼)面;e、厅房;f、楼梯、扶手;g、插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座);h、接线盒;i、开关;j、照明灯具;k、供水系统;l、排污管道;m、地漏;n、卫生洁具;0、防盗网(窗):p、室内配电箱;q、水表、电表和液化气表。

2)验收标准

住户及房屋内的水电配套设施等，参照建设部zbp3000l~90标准和国家1997年7月颁布的《房屋按管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。

5、**园公共设施接管验收项目及标准

1)验收项目:**园住宅区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等

a、基础设施;

b、天面;

c、公用天线;

d、消防设施(消防栓、消防箱);

e、小区路灯;

f、绿化;

g、小区道路;

h、垃圾箱(池);

i、垃圾转运站;

j、岗亭;

k、车库;

l、沙井和化粪池:

m、明暗沟;

n、挡土墙、坡;

0、踏步:

p、台阶:

q、水池、水箱:

r、信箱;

6、工程完善和工程遗留问题处理规定

1)工程完善

在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。

2)工程遗留问题

在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。

3)处理措施

a、物业管理公司对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作;

b、对发现的遗留问题及时向物业管理部汇报;

c、限制噪音施工时间，确保业主(住户)休息;

d、给进场施工队人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全。

e、增强秩序维护力量，监督施工队的人员管理:

f、施工队离场前，必须到管理公司申请"放行条"，经主管管理员以上人员检查无误，签名后施工队方可撤离小区。

7、业主(住户)入住前筹备工作

1)编制入住工作方案

管理处正式成立后，管理处主任负责根据公司策划部编写的《**园物业管理方案》编写入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下部分:

a、核实《**园物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况;

b、根据**园的实际情况和《**园物业管理方案》中对住宅管理的要求以及要达到的标准，拟定**园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾收集等方面的配套改进意见或装修

c、拟定办公用房和员工宿舍的装修方案:

d、拟定物品采购计划;

e、制定入主流程。

2)准备入住资料

a、根据公司手册和**园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主临时公约》、《防火公约》;

b、印刷公布市政府颁布的《沈阳市相关管理规定》。

8、业主入住管理

入住流程图:验证发放资料交费锁匙发放 验房

1)验证

a、开发公司发出的入住通知单原件、购房或租赁合同复印件一份;

b、业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件一份;

c、业主及家庭成员(或同住人)一寸照片一张。

2)资料发放与保管

a、发给业主保存的资料:

住户手册;

业主临时公约:

住宅区室内装修管理规定;

防盗网和防盗窗管理规定;

收费项目一览表:

b、发给业主填写并需回收的资料

业主临时公约:经业主和管理处签约后，业主和管理处双方各保留一份;

业主家庭情况登记表:

装修申请表:住房申请装修时填写，原件留管理处存档。

c、管理处按业主(住户)的栋号和房号进行档编号，档案中包括:

入住验房表:

业主家庭情况登记表:

装修申请表。

3)交费

a、按入住通知单发出的日期为准收费;

b、搬迁押金

办理入住手续时交纳;

住户搬迁完毕，凭搬迁押金收据办理退款手续;

c、水电押金

办理入住时交纳;

在供电局和自来水公司办理接管托收后，住户凭押金收据办理退款手续。

4)锁匙发放

5)验房:按本公司《房屋保修工作程序规定执行》

三、日常管理运作

1.装修管理

1)对业主提出的二次装修进行程序化的管理;首先对业主提出的装修申请时进行审批，对施工人员办理相关出入证件，在小区的进出和施工作业时间内，便于管理。

2)对房屋结构的管理

a、不得改运承重墙、梁、柱、包括凿、打、挖

等。

b、不得在地面开槽。

c、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝，以免渗水。

d、不得擅自改变房屋的使用用途。

e、面要拆墙应严格按照装修审批表申报的项目进行。

3)施工时间:每日上午8时至12时，下午2时至7时

4)装修期间，施工单位应配备手提式灭火器。

2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保南湖佳园随时处于安全状态。

1)加强制度落实。

a、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡逻队，主要出入口24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。

b、坚持查岗制度。管理处主任不定期查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。

c、加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范，建立流动人员档案，并定期核查。

d、落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与秩序维护队长签订秩序维护目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和应急分队队员。

3、清洁卫生。

质量标准:

a、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面每天清扫两遍。

b、所有公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。

c、楼道保洁无杂物、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。每天擦试一次，每周拖洗一次。

d、单元门前垃圾桶干净、整洁、无味、无污迹。每天清理一次。

4、绿化管理

1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次

2)草坪根据气候、旱情酌情浇水次数。

3)每日检查虫害情况，发现虫害及时进行消杀治疗。

4)每月对草坪进行一次修剪。

5)每季度对草坪进行一次施肥。

6)对枯死、病死的草坪及时补种。

7)每日填写绿化巡查记录。

5、社区文化

我公司关于社区文化建设的理念。

对所服务社区全年度的文化、体育活动进行统筹制定。并由专门物业管理人员推动执行，努力营造关爱、亲合、健康、环保等的高尚社区文化，创造文明的社区生活方式。

通过社区活动，使住户对社区公约的遵守成为自觉的行为。

通过社区活动，增进邻里感情、建立友善、亲和、包容的邻里关系。

通过社区活动，增强住户的健康意识和自觉运动;

通过社区活动，宣传新的社区消费意识，实现新的生活方式。

第四部分 物业管理费用测算

一、管理费用

1、人员编制和工资标准

部门职务人数工资标准合计

综合管理部项目经理13，0003，000

管理员11，5001，500

财务部出纳11，____，200

工程部维修工4 1，____，800

绿化保洁部绿化保洁员5 6503，250

维护部队长1900900

维护员97506，750

合计2221，400

2、保险费:社会保险总计为工资总额的32.1%，其中:养老保险19

%;失业保险2%;工伤保险0.5%;医保8%，工会经费2%;生育险o.6%

21，400元/月×32.1%=6，869.4元/月

3、福利费:21，400元/月×14%=2，996元/月

4、办公费用

序号项 目常年(元)

1管理人员服装费用(300元/人×3人)÷3年300

2维修、保洁人员工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2，400

3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2，667

4办公用品、电话费、水电费(150元/月×12月)1，800

5节日装饰费2000

6经理手机补贴150元/月×12月1800

7社区文化活动费(每年开展四次社区文化活动)1200

8合 计12，167

1013.9元/月

二、消防设备(灭火器):

1，000元/年÷12月=83元/月

三、化粪池清掏费:o.1元/

小区物业管理方案投标文件：海城小区物业管理人员的培训方案

海滨新城小区物业管理人员的培训方案

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人才资源。物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，随之也带来了强烈的市场竞争，大大推动了物业管理市场经济化的进程。

根据我们丰富的人才培训经验，将除在组建管理人员队伍上要招聘引进优秀的管理专才外，更应注重对企业自我人员的培训，把管理人员的培训再教育作为公司的发展战略。物业管理中心将在我司的监督指导下，制定系统的员工培训计划及培训内容，定期组织全体员工学习培训、集中与分工种培训、本单位内部与派出培训相结合，不断提高员工自身的综合素质与业务水平，更好地为公司、为社会、为广大业主提供优质的服务，并使员工意识到个人对于工作的"自主性"和对于企业的"主人翁地位";并由我司专业管理人员根据物业管理中心人员的不同级别、不同工种的培训需求及岗位需求分别提供专业的、定期的、实战型的物业管理培训。如下是我们根据***的特点制定的一套物业管理人员的培训方案。

(一)培训目标:

通过培训加强企业的人事管理，注重管理人员的培训再教育而提高员工的知识面、业务技能和管理服务水平等综合技能，同时养成高尚的品德，处理业务能达成科学化，成为自强不息的物业管理从业人员，为小区培养一支品质优良，专业过硬的物业管理队伍，使该小区的物业管理水平更上一台阶。

各部门的培训要求:

客服部:

1、培养良好的服务意识;

2、熟练掌握客户服务技巧、物业的接管验收及交付使用流程和验收标准以及物业的装修管理;

3、熟悉物业管理相关法规、法律知识;

4、掌握突发应急处理程序及措施，为业主提供高质量、高标准、高水平的服务;

5、了解小区物业概况，熟悉小区设施设备系统;

6、掌握其维护保养、安全操作技能;

7、熟练掌握消防器材的操作规范及各应急处理程序，为业主提供妥善、优质的维修服务;

8、熟悉清洁绿化的操作流程及质量验收标准。

保安部:

1、了解小区安全防范的重要性及消防工作的意义;

2、熟悉消防监控系统及各智能化系统的操作规程及维护保养规程;

3、熟练掌握消防器材的操作规范及各应急处理程序，增强小区安全防范意识，加强小区人员出入及车辆出入管理。

(二)培训职责:

1、公司负责年度培训计划的制定和监督实施工作;负责对各类员工培训效果进行考核和鉴定;并负责公司一级组织的培训记录的保存。

2、总经理负责批准公司年度培训计划。

3、管理中心项目经理按公司年度培训计划的要求，制定本管理中心相应的培训计划，并负责组织实施，培训记录由各部门负责归档保管。

(三)培训方法:

1、入职培训:

a、所有新入职本公司的员工在入职的第一周内都应该接受培训及考核。

b、培训时间不得少于两个工作日(其中最后半个工作日为考核时间)

c、对新员工的培训主要包括以下内容:

(1)物业管理的理念;

(2)物业的概况、设施设备情况、公司的基本情况、组织机构及主要领导成员;

(3)公司的质量方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识;

(4)《员工手册》、职业道德及质量意识教育;

(5)对员工的期望及要求。

d、新员工入职培训资料保存记录，作为员工转正参考。

2、上岗培训:

a、员工入职培训合格或转换工种需经上岗培训，培训时间不得少于1周时间。

b、上岗培训主要内容包括

(1)应知部分:如岗位的基本情况(岗位的职责、人员配置及设备、设施的分布等);

(2)应会部分:岗位工作操作规程，异常状况时的特殊处理程序等。

c、上岗培训由各部门负责组织，并指定专业人员进行。培训记录由各部门保存。

3、在职培训:

a、特种作业人员，由所在部门或公司组织参加培训。

b、公司定期或不定期组织有关员工参加物业管理知识、消防安全知识等方面的培训。

c、根据岗位工作要求或政府职能部门的要求，公司组织相关岗位人员接受外部培训，以更新知识和丰富技能。

d、培训记录由组织的部门负责保存。

e、在职员工培训内容(根据不同岗位需求进行培训):

*物业管理理念及物业管理模式

*物业管理政策法规及相关法律常识

*物业管理客户服务实用技巧

*员工礼仪礼貌与客户关系的处理

*物业的前期介入、接管验收及移交程序

*房屋的装修管理

*小区的人员进出与车辆进出的管理。

*车辆停放及停车场的管理流程(含设备操作)

*突发事件的处理程序

*消防、急救常识及消防器具使用

*小区巡查及各项执勤的工作要领

*各项专职工程设备的操作和维护保养

*公共区域各项设施的操作和维护保养

*特殊设备(如发电机、供水池等)的操作与维护保养

*清洁、绿化的操作流程及验收标准

*清洁用品的使用规范及安全操作事项

*常见病虫害及防治专业操作常识及验收标准

4、外部培训方式:

a、在职进修:主要形式有专题讨论、摸拟实践演练;

b、脱产进修:参观学习、参加建设部主办的物业管理上岗培训、外送专职培训;

c、自我培训:提倡在职自学。

d、管理中心中层管理人员到顾问单位进行对口培训。

5、培训后培训效果的跟踪、考核和总结

a、员工经过培训后，组织培训的人员要对参加培训的人员进行培训效果的跟踪、评估和总结，即在员工的实际工作中跟踪、评估员工的行为是否得到有效改变，该员工是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做的员工进行督导和指正。

b、培训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实操和书面考核两种形式;评核工作是在员工工作一段时间后，由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便员工的直接上司、管理中心经理或公司领导及时了解和掌握员工工作或思想

小区物业管理方案投标文件：某大型住宅小区物业管理人员培训方案

为了保证管理服务质量，***物业一贯坚持"员工先培训后上岗"的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务质量，提高劳动生产率，从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。

1. 培训目标

为了充分体现****智能化、多功能的生活环境和***物业管理的形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保****物业管理目标的顺利实现。

(1)确立员工年度培训在150课时以上;

(2)新员工培训率100%，培训合格率100%;

(3)管理人员持证上岗率100%;

(4)特殊工种人员持证上岗率100%;

(5)员工年度培训率100%，培训合格率100%;

(6)确立和完善工作、训练系统、网络。

2. 培训方式

(1)自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，***物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾和安排。

(2)自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。

(3)外派学习培训。安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。

(4)理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。

(5)参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。

(6)岗位轮训。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会;通过人才横向、纵向交流，达到"专职、多能"的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。

3、培训工作程序

a) 培训工作计划

为确保四季雅苑各项管理工作能按目标完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训计划:

序号培训目标培训时间授课人参加人员培训

方式 考核方式 培训目标

1基础培训，包括《员工手册》、《劳动法》、公司概况、公司的规章制度等五天物业公司行政人事部管理处全体新员工内部

培训考核让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式

2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核了解小区管理内容、接管程序及运作方式

3各岗位职责及佳兆业物业管理制度一天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核熟悉本职工作程序，管理运作程序

4物业管理方案和要求一天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核对小区物业管理有较深层次的认识

5进行各种专业培训五天各有关主管部门和协办单位管理处全体新员工内部

培训与外派相结合考核熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求

6职业道德和职业

礼仪培训三天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核加强职业道德建设，提高服务水平和管理水平

7模拟上岗培训二、三天各部门主管管理处全体新员工内部

培训考核学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验

8深圳市物业管理法规条例及相关规定三天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核熟悉掌握条例、实施细则等内容

9智能化专业知识培训二天智能化系统工程师部分管理层人员和维修人员内部

培训考核了解智能化

工作要点

10深圳市住宅局举办的物业管理上岗培训六天市住宅局培训中心需持物业管理证上岗的人员外派

培训考核确保持证上岗率100%

11小区管理目标及模式和管理方案有关内容二天管理处主任管理处全体

人员内部

培训考核明确各项工作要求、目标、模式

12岗位职责和物业管理运作制度二天工程部主管管理、维修技术人员内部

培训考核熟悉小区管理及基本运行

13房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系统等内容介绍二天工程部主管管理、维修技术人员内部

培训考核熟悉小区管理、运行

14房屋验收交接程序一天工程部主管管理处全体人员内部

培训考核要求掌握房屋交接的全过程

15公用设施及设备维护标准及作业程序一天工程部主管工程部员工、安管队员内部

培训考核明确公用维修范围及标准

16住房装修管理办法一天工程部主管装修管理小组成员内部

培训考核熟悉装修管理要点

17治安保卫工作目标及作业程序一天安管队

队长安管队员内部

培训考核熟悉治安保卫的范围和目标

18清洁卫生标准及

作业程序一天保洁

主管管理处全体人员内部

培训考核熟悉清洁卫生范围和目标

19绿化标准及作业程序一天保洁

培训考核熟悉绿化范围和目标

20住户入住手续办理程序一天客户服务部主管管理处全体人员内部

培训考核熟悉住户入住程序、要求

21各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟技巧一天客户服务部主管管理、维修及服务人员内部

培训考核行为、语言规范及技巧

22消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天安管队队长管理处全体人员、安管队员内部

培训考核掌握应急方案及常识

23代客维修服务标准及作业程序一天工程部主管管理、维修及服务人员内部

培训考核了解代客服务范围及要求

24业主、客户有关保密事项和管理人员熟记事项一天物业部主管管理处全体人员内部

小区物业管理方案投标文件：某小区物业

小弟在此发这个方案希望前辈指点指点

××物业管理方案

前 言

×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务，公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅:高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

第一部分 ×××物业管理有限公司简介

公司简介

….

二、 公司总经理介绍

…….

三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念:

团队意识和吃苦精神 个性舒张和竞争机制 先进模式和一体化管理

1、队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理:作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式:以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系(iso9001:2000)、环境管理体系(iso14000)、职业健康安全管理体系(gb/t28001-____)一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

财务部:

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用;制定近、中、长期“现金流量平衡表”。

2、负责日常账务工作的实施与管理。

3、负责对外财务相关工作的衔接。>;; 第二部分 ***物业管理目标及策划方案

通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案:

一、***管理处组织构架及各部门职责:

部室主要工作职责:

总经理:

1、对董事长负责;

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策，报董事长批准后实施;

>;;3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理;

4、主持新的经营项目的开发;

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;

7、对公司组织构架进行策划;

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。

办公室:

1、对总经理负责;

2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作);

3、内外进行沟通;

4、内外公文的处理及档案的管理工作;

5、后勤保障工作;

6、公司库房的管理工作。

***管理处:

2、负责***的前期介入策划、实施工作;

3、负责***的接管验收策划、实施工作;

4、负责***的业主入主的策划、实施工作;

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作;

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。

二、人员配备情况:

1、总经理:1人。

2、办公室:2人，其中主任1人，文员兼库管1人。

3、财务部:2人，其中经理1人(兼会计)、出纳1人。

4、***管理处:33人。

其中经理1人;工程组主管1人，土建工1人，水电工(含强弱电)4人，电梯工(直梯)1人，杂工1人;保卫队队长1人，队员15人(三班24小时);绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人;业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。

总计:38人

三、管理目标

(一)、公司总目标

1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、年度无重大责任事故发生。

(二)、目标分解

1、财务部

(1)、公司各项财务管理工作实现pdca循环率100%

(2)、财务分析覆盖率100%

2、办公室

公司各项行政管理工作实现pdca循环率100%

人力资源科:

(1)、员工培训覆盖率/合格率100%

(2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%

(3)、员工配置优化率比上年提高≥25%

(4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%

行政公关:

(5)、内外文件起草合格率≥90%

(6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%

(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3

(8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%

(9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%

(10)、合同评审率100%

(

11)、公司各类刊物，小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%，校对差错率≤1%。

后勤保障:

(12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%，

(13)、入库物品检验合格率100%

(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%

(15)、库管物品年差错率≤0.1%

(16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%

3、***管理处

业主接待组:

(1)、管理处各项工作实现pdca循环率100%

(2)、业主/租赁户有效投诉处理率100%

(3)、限时服务承诺实现率≥95%

(4)、内外关系沟通成功率≥80%

(5)、内外关系信息传递准确率/及时率100%

(6)、收费困难原因收集分析及时率100%，准确率≥98%，正确传递100%

(7)、物管费收取率≥90%

(8)、收费金额差错率≤1‰

(9)、小区物业管理费半年收支公告率100%

(10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%

(11)、业主/租赁户动态档案建档率100%

(12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85%

(13)、社区服务管理策划成功率100%

(14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%

(15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。

(16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10%

绿化保洁组:

(1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%

(2)、环境卫生日检查合格率≥95%

(3)、绿化检查合格率≥85%

(4)、小区绿化年成活率≥95%

保卫队:

(1)、保卫各项管理工作实现pdca循环率100%

(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%

(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0

(5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%，有效率≥95%，隐患信息传递准确率/及时率100%

(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%

工程维修组:

(1)、各项工程管理工作实现pdca循环率100%

(2)、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%

(3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

(4)、设施设备保持完好率≥95%

(5)、机电设备检修及时率100%

(6)、设施设备检修一次合格率≥95%

(7)、业主/租赁户的装修方案审批100%，过程监视及合格验收率100%

(8)、保障设备设施安全运行率100%

(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

(10)、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%

四、

服务内容及标准

(一)前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议;

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;

3、参与单项工程的甲乙方交接验收;

4、参与整体工程的甲乙方交接验收;

5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促;

6、 接受业主入住前的相关咨询;

7、 供业主入住前的上门服务。

(二)、业主入住管理

1、 办理业主入住及接房的相关手续;

2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

(三)、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:

(1)、清洁卫生管理;

(2)、绿化日常维护管理;

(3)、治安管理;

(4)、共用蓄水池的维护管理;

(5)、水电管理;

(6)、排污设施管理;

(7)、道路维修管理;

(8)、房屋共用部位的日常养护维修;

(9)、物业档案资料管理;

(10)、车辆停放及交通秩序管理;

(11)、安排社区文化活动，协助政府宣传教育;

(12)、代收代交水电气费;

(13)、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务

(1)、家居设施维修

包括:维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

(2)、家居清洁服务

包括:地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

(3)、家居杀虫服务

包括:白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。

(4)、家政服务

包括:提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

(5)、租赁服务

包括:物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

(二)、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

(1)、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

(2)、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

(3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

(二)、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

(1)、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

(2)、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

(3)、实行代收代缴各项公用事

业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

(1)、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

(2)、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。

(2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。

(2)、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

(2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

(3)、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

(4)、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，

(5)、无长时间停水事故。

7、空调系统

(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

(1)、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

(2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。

(3)、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

(1)、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

(2)、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

(1)、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。

(2)、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。

第三部分 ***管理项目启动所需资金情况

物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下:

一、 人员薪金(楼宇交付日前之三个月)

总经理 1名 1000 =1000

物业经理 1名 1500 =1500

工程主管 1名 1200 =1200

保安队长 1名 1200 =1200

财务经理 1名 800 =800

行政部经理 1名 800 =800

技术员 4名 800 =3200

nbs

p; 绿化保洁主管 1名 800 =800

附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5

13723.5

三个月小计为 41170.5

二、 员工制服(每人两套) 11*200 2200

三、 区外围设施

大垃圾桶(生活垃圾) 15个 50 =750

不锈钢垃圾筒(楼层用) 20个 80 =1600

指示牌(若干) =1000

大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500

大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400

小计: 6250

四、 管理处各办公室用品及设备

办公桌椅 15套 300 =4500

文件柜 7套 500 =3500

对讲机(含备件) 10套 1200 =12000

电脑 2套 4500 =9000

打印机 1台 2000 =2000

复印机 1台 10000 =10000

传真机 1台 1500 =1500

保险箱 1个 1500 =1500

管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000

饮水机 2台 100 =200

装订机 1台 300 =300

照相机 1台 1000 =1000

管理处装修 =60000

会议室家具 1套 4000 =4000

办公细项物品 =10000

小计: 124500

五、工程部用品

1、 测试仪表 个 200

万用电表 个 500

电流流量度:300a 个 800

电流钳式800a 个 1500

电流钳式3000a 个 1500

对地阻值测试表 个 1500

绝缘值测试表(500v-1000v) 个 1500

温度计:电子数字式 个 200

手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300

手提式风量和风速计 个 1500

电源测试电笔 支 20

卷尺:1m 把 30

卷尺:5m 把 300

钢尺:3m 把 50

钢尺:1m 把 300

水平尺:600mm 把 250

角尺:300mm 把 250

小计:

2、 安全设备

高空工作安全带:降伞式 套 1200

50/500反光衣 件 100

耳塞100db 打 500

耳筒500db 个 500

安全过滤口罩:100cdn 打 500

护眼罩:眼镜式 个 200

护眼罩:全式 个 500

护眼罩:焊接用 个 1200

;护镜(焊接用1000gda) 个 600

手套:绵布 打 200

手套:皮革 打 400

铝梯:1m 把 1000

铝梯:1、5m 把 1500

铝梯:4m 把 3000

高空工作台:6米全护式 个 15000

高压电工全护装 套 2500

连输工具:轴流板式车 部 200

手推车 部 200

小计:

3、 工具

木锄 把 50

扳手:活动150mm 把 50

扳手:200mm 把 50

扳手:300mm 把 100

扳手:450mm 把 150

菊花板身:3mm36mm 套 350

组合式:4mm-45mm 套 500

夹具:大力钳(平口) 把 50

o形夹100mm 个 50

o形夹:150mm 个 50

o形夹:200mm 个 50

o形夹:300mm 个 50

虎钳150mm 个 200

钢管工具连弯头 套 1500

切割工具:水管用切刀 把 200

铁片用剪刀 把 100

界刀 把 30

剪刀把50

紧急爆破工具:大手锤 个 100

斧头(消防队用) 个 150

铁笔 支 100

压力钳 把 800

润滑油加油枪 把 200

6角起子(0、5mm-16mm) 套 100

管子钳:200mm 把 50

管子钳:300mm 把 50

管子钳:450mm 把 100

管子钳:600mm 把 300

拉钉钳 把 150

小计

4、 手工具

螺丝起子:平咀形100mm * 4mm 支 30

150mm * 6mm 支 30

200mm * 8mm 支 30

250mm * 8mm 支 30

400mm * 10mm 支 30

十字形:100mm * 3mm 支 30

175mm * 4、5mm 支 30

250mm * 6mm 支 30

350mm * 7、5mm 支 30

电子部件专用:平咀 套 40

十字咀 套 40

平咀钳 把 30

尖咀钳 把 30

斜口钳 把 30

专线开口钳 把 100

剪线钳 把 100

鲤鱼钳 把 30

水泵钳 把 60

弹簧专用

用尖咀钳:平咀 把 300

弓咀 把 300

电线护套管钳:100a以上 把 500

800a以上 把 1500

手锯:金属450mm 把 50

手锯:150mm 把 30

手锯:木工600mm 把 100

手锯:250mm 把 50

手锤:电工 把 50

手锤:球表1kg 把 50

手锤:1、5kg 把 50

手锤 套 200

吊重滑轮1吨 套 1500

铁钻 个 200

木工专用工具 套 1200

泥水工专用工具套800

5、 电动/机械工具

手电钻电池式0-12mm 把 1200

油压手电钻:小 把 1500

大把2500

油压式手电锤:小 把 1000

锯条式切割机 把 800

片式切割机:小 把 1000

大把1500

金属磨轮式切割机:手提小 把 1000

手提大 把 1500

磨轮床 部 1500

60a电焊机 部 2000

气焊枪:氧气式 套 3500

乾手机:小 套 1000

大 套 2500

高压水枪(手提式) 套 2000

高压气泵(手提式) 套 2000

高压吹风扇(手提式) 部 1500

高压吸尘机(手提式) 部 1500

手提射灯 支 350

气动打钉枪 把 600

小计:

工具共计:30000.00

6、 值班室/办公室家具

值班工作桌、椅 7套 400 =2800

工具2桌 2张 600 =1200

工具柜 2个 1000 =2000

物料架 2个 1000 =2000

工具箱 7个 200 =1400

文件架 7个 100 =700

小计:10100

六、保安部用品

值班电筒(充电式) 20套 100 =2000

雨具 20套 80 =1600

办公桌椅 9套 500 =4500

小计:8100

启动预算总计:222320.50元

第四部分 合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行:

第一种:完全托管型。

该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为:

启动资金:如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊

按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为:222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。

管理用房:按照***市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937

小区物业管理方案投标文件：小区物业管理创优规划具体实施方案

住宅小区物业管理创优规划和具体实施方案

一、争创"物业管理优秀住宅小区"的可行性方案

我们把"**小区"的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。

把创优目标确定为接管一年后达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入"诚信物业"的行列，二年内达到市级"物业管理示范住宅"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。

1、在"**小区"小区物业管理整个运作过程中，我们将引入酒店服务理念，采用到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式，实行走动式管理，沿用"内紧外松"的酒店管理准则等措施，达到优势互补。结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程，强调监督、激励、反馈机制的作用，使员工的规范操作从思想意识出发，落实到实际行动上。

2、加强员工的培训，建立高素质管理队伍。公司重视员工培训。除派到顾问单位培训和企业内部培训外，还把员工送到公司内部的星级宾馆培训，作为一个亮点和重要措施，让他们到宾馆跟班实习，学习现场督导管理、对客服务的意识和技能，接受酒店服务意识的熏陶，造就一支既乐于奉献，又具有综合素质的管理服务队伍。

3、切实支持配合业主委员会工作，强调人性化管理，变单向推动为双向共管。

首先，尊重业主，从思想上重视业主的作用;

其次，尊重员工，把企业文化融合在小区管理过程中，管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同，定期听取业主的意见和建议，通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动，增强业主的自治、自律意识，获取广大业主的真诚回应，共同推进小区物业管理工作。

4、坚持业主满意第一，保持企业发展的后劲。我们在物业经营过程中，坚持以"业主满意第一"为核心，通过对不同年龄层次和群体的个性化需求分析，推出各类服务项目，在提供优质服务的同时使企业获利。

5、开展社区文化活动，推进社区精神文明建设。我们在规划物业管理方案中，把社区文化建设放在重要位置。利用小区会所，长期开展文体活动，并以"生态、环保、智能"为社区活动主题，创小区文化特色。通过各类活动的开展，推进社区精神文明建设，使小区物业管理迈向新的高度。

二、房屋设施、设备管理，维修管理方案

(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等，利用物业管理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案，及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。

(二)加强房屋的日常维修养护工作

1、通过落实巡回检查制度，及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发现故障及时排除，并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。

2、制定维修养护计划，安排落实房屋日常维修养护工作。

3、建立维修值班制度，公布值班/报修电话和报修联系办法，24小时受理报修，业主服务中心12小时专人接待业主来访，还可以通过公司网站进行报修。

4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单，并按维修项目紧急程度，安排维修人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目，及时赶到现场，组织抢修。维修完成后，由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况，业主对维修质量进行验收，并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套，做到入户维修不扰民，工完料净场地清。

5、在保修期内，密切同开发商的联系，保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。

6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》，切实做好回访和记录，接受业主对维修质量的监督和评议。

7、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。

8、健全维修养护质量管理制度，抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握房屋维修范围和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。

(三)设备设施安全管理运行方案

1、供电系统管理方案。

根据我市一般做法及开发商意图，小区供电系统由供电部门负责管理，作为物业管理部门重点做好以下工作:

(1)做好巡视和记录。发现有异常现象，或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。

(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修，并及时做出处理，如属供电部门的，及时与之联系，如属业主报修求助的，按服务规程尽快给予维修。

(3)做好公共照明系统维护保养工作。

(4)制定《应急预案》，并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。

2、弱电系统及自动化系统管理方案。

(1)有线电视及电话通讯系统，重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。

(2)保安监控系统，做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作，24小时专人值班监控，及时发现和处理监控中发生的问题，按《应急预案》规定处理应急事件，出现故障，通知维修人员及时排除。

做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。

(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养，保证可视信号良好，通话系统正常，主机联系情况良好。

(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统，包括出入口控制机、道闸、主机，做到故障及时排除，读卡有效，显示正确，道闸启闭灵活，车辆进出联动正确，主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。

3、消防系统管理方案。

(1)制定消防系统设备维修保养制度，并切实执行。

(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能，包括探测器、电源、防火门、消火栓。

(3)每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。

4、给排水系统管理方案

(1) 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇

台风或大暴雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发现的问题。

(2)严格水泵房管理制度，做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号，所有管道标明水流方向。保持机房整洁，排水沟通畅，管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放，检修通道畅通。机房定时巡视，水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房，进出人员情况有登记。

(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开，阀门有否漏水，压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常，然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据，泵的填料允许有少量滴水，若出现大量漏水，应做适当调整，泵要轮换开启等。

(3)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护，故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵，主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。

三、市政等公共设施管理具体实施方案

(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，了解房产商、施工单位的保修期限。

(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设备。

(三)日常维护。

建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度，并作好详细记录，做到预防为主，并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重，保证设备的大、中、小修合格率100%，设备运行处于良好状态。

四、环境卫生的具体实施方案

(一)保洁设施

根据开发商设计，小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱，考虑统一按每个单元配置一垃圾桶，商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒，果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。

(二)保洁措施及考核

1、保洁人员的安排:小区配保洁人员2名，其中1人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运，另1人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。

2、保洁措施及考核

(1)推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。

(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清，清除垃圾时，不将垃圾散落在楼梯和楼面上。

(3)积极做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施，环卫设施设备完好率98%以上，做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具，积极开展健康教育工作，使居民基本卫生知识知晓率大于70%，健康行为形成率大于60%。

(4)利用小区宣传窗，设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。

(5)加强保护环境，讲究卫生的宣传。如订立"业主公约"和"精神文明建设公约"，倡导业主环保意识，形成良好习惯，使业主成为环境卫生管理的参与者。

(6)配合我市开展生态城市的建设。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具，加强生态教育，倡导生态消费，崇尚生态文化，让生态文明观深入人心。

3、清扫时间:实行12小时保洁制，从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫，在8:00前完成，并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右，晚上在7:00左右清运，期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。

(三)、商业网点管理

加强宣传工作，请商户配合和自律，清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁，及时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通，每年1次召集评选文明商户活动，积极配合政府部门对沿街商业网点的管理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。

五、绿化养护管理的具体实施方案

(一)绿化管理方案、措施

1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积，配置日常绿化管理人员1人，绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。

2、制定绿化养护、管理制度，制订养护计划，健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行，按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作，使养护计划落到实处。

3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动，以及管理处员工的垂身示范，感染业主，强化业主的绿化保护意识，防止人为毁坏。

4、在绿化特色方面，重在营造生机盎然的环境氛围，在大门入口处和大楼主要公共区域，以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境，展示"**小区"绿色文化。

5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录，主要品种挂牌标识，养护工作有计划、有实施、有记载。

6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地，规划专门场地，根据业主的喜好，种植树木，比如结婚纪念树，小朋友的同龄树等，并制作统一的标牌。

(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准

1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业，小区配备修剪刀等进行局部修整。

2、清除杂草:每月1次，对草坪杂草严重混杂的进行换草。

3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根据生长情况，安排好重点施肥。

4、做好浇水工作，尤其在夏季，草皮和花草作为重点。

5、及时修剪整形，达到形状整齐，造型美观，层次分明。

6、补苗。清除枯枝死树，及时补栽，保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种，保证草坪的完整率达到98%以上。

7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察，发现病虫害及时对症施药，每季度全面防治。

六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案

安全防范管理方案

1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作经验，熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长，新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的

优秀楼盘实习，经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻车管岗(班长兼)，互相配合。具体安排见第三章。

2、24小时执勤、巡逻，标准化管理。保安实行24小时运转服务，3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查，结合专题捡查与随机抽查的监督制度，并充分利用巡更系统，加强监管。

3、制订保安交接班规定。保安交接班，依规定办理移交手续，签字，明确各自职责。

4、建立多重安全防范体系，争创无刑案小区。

(1)按照小区安全防范系统，首先发挥好小区周边红外报警系统的作用，及时发现和处置翻越围墙的可疑人员。

(2)充分发挥摄像监控系统的作用，对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪，必要时进行盘查，对于违法行为录下证据，并及时运用无线对讲机，纽织保安人员处置紧急事件。

(3)重视第三道防线，单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客，拒之门外。

(4)有效发挥可视对讲系统的作用，使之成为业主拒绝生人、方便家人的眼晴，也成为管理处与业主沟通联系的桥梁。

(5)通过多种方式，积极开展宣传活动，增强业主自防意识，学会合理有效地使用好室内报警系统的作用，并宣传业主配合管理处群防群治，不要随意给生人开启单元防盗门，以免被不法分子利用，危害自己或邻居。

(7)制定应急事件处理预案，提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急事件的快速反应和机动应急能力。

5、装修期间，加强流动人口管理。

6、保安工作标准:

(1)门岗:依照规定立岗和实施礼仪服务;对外来人员进行询问、登记，禁止拾荒者、推销人员、衣冠不整者进入;对进出车辆进行记录、收发证、按规定收取停车费;及时为进出车辆开关大门/车闸，并用对讲机通知巡逻岗;对大件物品进出进行必要的登记和盘查;按规定交接岗。

(2)巡逻车管岗:依规定执行巡逻，巡视内容:公共设施、场地、消防通道、设备机房、装修场所、停车场及车辆等，发现问题做好记录;巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理;接到监控中心对讲机呼叫，立即赶到现场进行处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心;遇紧急情况按《应急预案》执行;巡逻中发现可疑人员进行查问、检查证件，必要时可带到管理处或提交派出所处理。

(3)监控岗:依规定做好数据硬盘容量捡查、调换，保存期二周，对于重要证据及时刻录到光盘，查看存盘经主任同意后方可进行;执勤期间密切注视显示屏，发现异常情况立即用对讲机向班长报告，跟踪处理结果，并作好记录，遇紧急情况按《应急预案》执行;保持显示屏、录像机清洁;接到消防报警系统、周界报警系统警报时，立即用对讲机向班长报告，并跟踪处理结果作好记录，然后将系统重新复位、布防;接到业主电子对讲电话，铃响三声之内应答，作好记录，根据需要向班长报告;负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续;负责防汛防台期间应急通讯;对备用钥匙使用进行登记。

七、各类管理档案的建立与管理

(一)档案按照达标创优的要求，分18类建立:包括小区验收与交接资料、管理单位概况、企业发展规划、管理人员概况、企业经济效益、配合街道居委会派出所工作、业主委员会概况、业主委员会与管理单位关系、企业各项管理制度、现代化管理、财务管理、房屋及维修管理、设备管理、共用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、安全防范管理、社区文化。上述档案按年度建立和装订。建档流程:收集一一整理一一分类编目录一一登记一一电脑储存一一入柜存档一一汇总装订。

(二)制定《档案管理制度》，规范档案管理工作。

(三)档案的计算机管理:利用计算机储存档案信息，以方便管理和档案的查询利用。可按照地址、姓名、电话等多种特征检索查找。

(四)业主档案管理

1、管理处建立业主档案，业主档案一户一档;

2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行;

3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用;每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档;

4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作，发现问题书面通知整改;

5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施维修委托协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋维修档案、缴费情况一览表、其他有关业主资料。

(五)房屋及配套设施权属清册

内容包括产权人;房屋类型;使用面积、建筑面积;土地分摊面积;使用情况;附设设施情况;车库使用情况等。

(六)共用设备、设施管理档案

1、对设备、设施分门别类地予以编号登记，制定成《设备、设施台帐》。

2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单，正确反映目前实际情况，以便合理分摊设备使用费。

3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现的问题及时整改。

小区物业管理方案投标文件：沈阳x小区物业

沈阳市z小区物业管理方案

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案:

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

(一)目标:

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20**年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

(二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

(一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

(二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

(三)加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

(四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

(五)采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长:z

副组长:z

成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产

局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。

一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作;

二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改;

三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为**物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

(一)排查阶段(20**年5月10日至5月31日)

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

(二)整改完善阶段(20**年6月1日至10月31日)

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

(三)验收阶段(20**年11月1日至11月15日)

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

(一)提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

(二)密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

(三)加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

小区物业管理方案投标文件：z小区物业工程管理部

一、住宅小区物业工程管理部方案的目的

制订住宅小区物业工程管理方案的目的是保持配套设施的良好状态，确保配套设施正常运行，为住宅小区居民的生活稳定、和谐提供保障。

二、住宅小区物业工程管理部职责分工

1.管理部经理负责对配套设施的保养维修工作进行检查、监督，审批配套设施养护方案及其预算等。

2.维修班长负责配套设施台账的建立工作，解决技术难题，制订维修方案以及预算，并负责配套设施养护方案的实施。

3.维修工负责配套设施的日常养护工作。

4.仓库报关员负责住宅小区配套设施零配件的保管、工具的保管。

三、住宅小区物业工程管理部具体管理方案

1.工程管理部主控房管理方案:

1)严禁吸烟，严禁携带易燃、易爆、剧毒化学品等危险物品进入主控房。

2)进出随手关门，

2.配套设施养护管理:

1)日检:对设备主控房以及设备周围环境进行清洁，检查设备运行有无异常情况。

2)月检:对设备周围进行全面检查，严查设备重点部位或者容易出故障的部位。

3)季检:对设备进行清扫、加油、调试。

4)年检:对设备周围进行全面检查，重点检查设备的机械有无故障，检修或者更换零部件或者附属装置。

5)大修:对设备进行全面的解体检验、测试、探伤，更换不符合安全标准的零部件等。大修周期视情况而定。

6)售后:由设备厂家定期做产品售后保养工作。

3.配套设施预防性管理方案:

1)住宅小区物业工程管理部的各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理台账记录、档案工作，对于在实际的检修工作中产生的设备维修、零件更滑等做好档案记录。

2)各配套设施重要零部件特别是容易损耗的零件，应当由适量的储备，以应对突发故障，以免影响住宅小区正常运行。

3)住宅小区应当严格执行各时间段的检查计划，吧排除事故隐患当作工作的重中之重。

4)保存好设施施工图纸、售后服务卡、产品说明书等。

4.住宅小区设备管理措施:

1)制订设备安全运行岗位职责制，定期检查设备并进行养护，建立完善的设备档案制度。

2)设备主控房保持清洁卫生，使之符合设备要求。

3)配备专门的或者经过培训的技术人员，严格执行岗位操作，坚持设备管理以及维修人员持证上岗制度。

4)确保消防系统设施设备完好，随时可启动;制订完善的消防疏散图，以及突发性的火灾消防方案。

5)确保中央监控系统、电梯等智能设备运行正常，并做好记录。

6)排水系统设备正常，给排水设备、阀门、管道无跑水、漏水、滴水、冒水现象，二次供水卫生许可证、水质化验单等单证齐全，水池、水箱、水泵刮泥严格，无污染隐患。排水系统畅通，汛期无泛水，地下室、设备主控房无积水现象发生。

7)配套设施及配套服务周全，住宅小区内通道照明完好，里面平坦，无架空管线，无有碍观瞻的障碍物。

小区物业管理方案投标文件：某花园小区物业档案

花园小区物业档案管理方案

档案资料的管理是物业服务工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。在**的物业档案管理中，我们将从以下几方面着手:

一、档案的建立与分类

1、小区管理档案分类:

1)业委会工作资料;

2)委托管理合同及小区管理涉及的其它合同文本;

3)住户管理:主要包括住户资料(住房登记表、住户证件等)、住户特殊要求记录、住户投诉与回访记录等;

4)社区文化资料;

5)清洁卫生管理记录及资料;

6)绿化管理记录及资料;

7)车场(车棚)管理记录及资料;

8)文化娱乐场所(会所)管理资料;

9)消防、治安管理记录及资料。

2、工程技术、设备管理档案分类:

1)小区建设竣工资料;

2)公司接管小区的有关资料和协议;

3)小区改造变更资料(含装修管理资料);

4)房屋及公共设施维修(维护)资料;

5)设备资料主要包括设备技术资料、设备运行资料、设备维修保养记录及资料;

6)科技图书及资料。

3、内务管理档案分类:

1)经营财务:主要包括经营管理资料、合同管理资料、财务管理资料;

2)人事劳资:主要包括人事资料、劳资资料、员工培训、考核资料;

3)规章制度及往来文件;

4)管理及运作规章制度;

5)政府、主管部门颁发的法律、法规文件;

6)上级公司文件;

7)其它外来文件;

8)服务中心发出的通知、公告、报告、信函等公文;

9)质量管理文件及相应的资料、记录。

4、其它文件

二、档案管理

1、管理思路

1)依照规定程序收集的各项工作的档案资料，按科学方法检索使用，机密文件加密，专人管理。

2)档案管理除详细记录管理过程外，一个重要目的是从中发现管理不足，改进管理工作，原始资料除收集、整理，编入档案时初步分析外，应形成各类人员定期、定项目有方向性地进行统计、归纳，反映管理漏洞，提出报告和可行性整改意见。

2、档案管理的基本模式

1)采用多种形式的信息贮存方式，有计算机磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。

2)采用科学检查及多媒体查询系统，文件目录条理清晰，方便档案使用、查询。

3)严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，专人负责保管，确保文件的安全。

4)加强档案的安全管理，配置消防器材和防盗门，档案柜、锁符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮湿的要求。

5)坚持对档案管理工作检查指导。分公司各部室每月检查一次本部门管理文件记录情况，督促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案;分公司副总经理每季对档案管理工作进行一次全面的检查，检查文件管理是否规范，有无遗漏，指出工作不足，以便更好地提高档案管理工作。