物业辖区供水排水管理规程

适配人群运行维修组，工程部技术人员，管理处抄表员使用场景泵站运行，停水通知，水质消毒
编制目的为了管好小区用水排水，不让停水漏水出事，保证大家天天有水用，水干净，下水道不堵不臭。
适用范围物业工程部、各管理处维修组、抄表员、水泵房值班员、排水巡查员。
职责分工工程部技术指导和管大修，管理处维修组日常运行维护，抄表员抄水表，值班员守泵房，巡查员看管道。
操作流程抄表底数、泵站24小时值班、停水提前通知、水池半年清洗、雨季前查雨水管、排水故障马上处理。
执行标准抄表要用户签字确认；泵房巡检填《值班记录表》；清洗找有资质公司；水质检测不合格得重洗；巡视每周至少一次，记在《巡视记录表》上。

物业辖区供、排水管理规程

一、职责

1、工程部负责对运行维修组提供技术指导，负责组织安排供水设施的中修、改造工程，并负责供水设施的运行控制及组织安排停水的抢修。

2、管理处运行维修组负责供水设施的正常运行及维护小修，负责停水时通知用户。

3、管理处负责按月抄录由本公司抄表到户的用户水表并上报公司电脑室，负责追收欠交水费，查处偷水及违章用水。

4、公司电脑室及财务部负责水费计算与收款。

5、工程部负责用水指标申请，随时掌握公司供水计量情况，发现问题及时组织整改，负责与供水部门协调。

6、公司工程部负责排水技术管理及配合有关工程验收。

7、各管理处负责本区的公共排水设施管理及室内排水支管和排水设施的维修服务。

二、实施程序

1、入住用户的用水抄表及装修申报

1)用户入伙时管理处抄表员负责抄用户水表底数，记录在《用户水电抄表卡》并交用户确认。

2)工程部负责入住用户改动室内给水管道的审批;管理处负责对用户施工完毕后的验收。

2、正常供水

1)各管理处泵站按《水泵站运行管理规程》实行24小时值班制度，定期巡检，巡检项目及要求按《水泵站运行管理规程》执行，并做好运行记录，填写《水泵房(站)值班记录表》。

2)管理处负责本公司抄表到户的供水设施的安全可靠运行;工程部负责提供技术指导、负责中修改造及运行控制。

3)各管理处的《水泵房(站)值班记录表》整理归档在本处，工程部定期到管理处查看记录。

3、正常停水

1)管理处在接到自来水公司(或南油市政公司)发出的停水通知后，将停水情况及时通知用户。

2)公司在供水设备或管道维修改造及清洗水池等停水时，由管理处在停水前一天内书面通知用户。

3)由于工程的需要，对消防设施停水时，用户须到保安部办理消防设施停用手续，管理处必须按《消防设施停用管理制度》的规定执行。

4、应急供水保障

1)管理处在接到自来水公司(或南油市政公司)停水通知后，应提前做好所属水池、水箱蓄满水。

2)当供电局或公司停电时，各相关部门应启动备用发电机，充分保障正常供水。

3)任何人未经消防主管同意，不得动用消防蓄备用水。

5、水质保障

1)各管理处安排对所属的水池、水箱每半年至少清洗消毒一次，委托专业机构进行清洗消毒，作好记录并报工程部。

2)清洗消毒后的水池、水箱储水，报请市水质检测中心取样进行检测。若检测合格，检测报告单及合格证由管理处存档备案;若不合格，则通知清洗单位重新消毒清洗，直到检测合格为止。

3)各管理处随时接受配合相关卫生防疫部门的临时水质卫生抽检工作。

4)所委托的专业清洗机构应是依法设立的，并具备《深圳经济特区生活饮用水二次供水管理规定》的条件。

6、用户水表抄录及水费收取

1)各管理处在每月9日前抄用户水表，并报电脑室。

2)电脑室负责统计各用户的用水量，计算出各用户的水费并打印出水费票据，将票据交财务部及各管理处。各管理处将水费票据派发给各用户。

3)财务部根据票据收取水费。

7、公司供水设备的日常和定期维护保养

1)各管理处具体负责所辖范围的供水系统的日常保养，工程部负责督促及指导。

2)供水设备的定期保养均由水电运行维修组执行，每月一次，检修由工程部安排，二年一次，具体操作按《水泵保养检修规程》执行。做好定期安排及定期维护记录。

8、排水工程的验收

1)工程部参加新接管物业排水设施的验收并向开发商提出验收意见书。

2)工程验收合格方可投入使用。

3)工程部负责向物业管理处进行技术指导。

9、排水设施的日常管理

1)各物业管理处负责该区内排水设施的管理，负责该区内的室内(公共部分)外的排水管道的日常巡视，每周至少一次。污水排水泵每季度保养一次，具体操作按《水泵保养检修规程》执行。

2)各管理处的日常巡视应在《给排水管道巡视记录表》记录，发现问题及时处理。若管理处不能处理时，报告工程部，由工程部根据情况安排处理。

10、排水管理的定期维护管理

1)在雨季前各管理处安排一次全区的雨水管道的检查，具体按《给排水管道维护管理规程》执行，并填写《给排水管道巡视记录表》。

2)化粪池的清理由各管理处视具体情况外委清理或自行清理。

11、排水故障处理

1)各管理处接到用户排水故障报告后，应及时派人前往处理。

2)各管理处如果遇故障不能处理时报告工程部，由工程部安排处理。

12、排水工程的控制管理

1)为保证排水系统的畅通，工程部对用户要求改建的排水工程，必须对图纸设计和施工质量进行控制。

2)用户改建的图纸应交工程部审查，并填写《装修申请表》。

3)工程部负责图纸审查，提出审批意见，用户按审批意见修改图纸后方可施工。

4)管理处按审批意见进行验收，必要时工程部参与。验收合格后方可供水。验收不合格不能供水，要求用户按要求责令施工队返工。

物业辖区供水排水管理规程：物业辖区供配电系统运行

适配人群值班电工，楼层水电工，物业机电员使用场景电房值守，故障处置，设备维保
编制目的让电房值班不乱套，设备不出事，人和机器都平平安安。
适用范围物业电工、电房、发电机、日常巡检和故障处理。
职责分工值班电工自己干，另一名电工搭把手，主管偶尔来看看。
操作流程先看懂系统图，两人轮班守着，按时巡检，故障马上动手，停电要提前说。
执行标准上岗要有证，用《巡检记录表》打钩，按《处置措施》修故障，安全规范一步不跳，记录当天填完。

物业辖区供配电系统的运行管理规程

1.值班人员经培训后必须持有电业部门颁发的上岗证，且必须掌握悬挂在电房的供配电系统运行图。

2.值班电房实行每班2人24小时轮班制度，以便及时排除故障。

3.供配电设备(包括发电机)日常维保按《供配电系统巡检记录表》项目展开工作，以保证设备正常运行。

4.供配电机房按机房各项管理制度进行管理，以符合设备正常运行的需要。

5.供配电系统出现紧急故障时，值班电工应按《供电异常情况处置措施》及时排除故障。

6.值班电工操作过程必须严格遵守《电工安全技术操作规范》，确保人身及设备的安全。

7.大厦的停电、限电、临时用电有明确的审批权限并按规定时间通知用户。具体执行《停电、限电临时用电规定》。

8.物业公司电工负责检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。

9.供配电系统(发电机)大、中维保后，3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。

10.相关记录:《值班电工巡视记录表》《楼层水电工巡视记录表》

物业辖区供水排水管理规程：物业辖区大厦给排水维修

适配人群维修技工，给排水工，设备巡检员使用场景大厦维保，排水抢修，供水检修
编制目的让给排水维修不乱来，保护设备别坏掉，也别让人受伤。
适用范围大厦里修水管、修水表后面那些管子和排水口前面的设备。
职责分工维修工自己动手干，主管分活儿并盯着看，安全防护自己负责。
操作流程按国家规程干活，先做安全防护，主管讲清楚注意啥，停水得提前通知，挖地要立牌子挡板。
执行标准用合格工具，穿好防护服，告示牌字要大看得清，挡板得稳当不晃，停水通知贴到每层楼公告栏。

一、目的: 保证管理区域内(大厦)给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。

二、适用范围:公司接管的管理区域内(大厦)从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。

三、内容

1、严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。

2、在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。

3、维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

4、当需停水时要按《停水处理规程》告知用户。

5、当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置"正在施工"的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。

四、相关文件

物业辖区供水排水管理规程：物业辖区给排水系统运行

适配人群检修水工，外委维保人员，水质监督员使用场景二次供水管理，汛期排水保障，水泵房运维
编制目的让给排水系统别出问题，水能正常供上，排水也顺畅，不淹车库和设备房。
适用范围物业的检修水工、水泵房、二次供水水箱水池、排污管道。
职责分工检修水工自己干，卫生防疫队来清洗消毒，外委单位干活时水工盯着，主管偶尔看看。
操作流程每天巡检填表、水箱周围清干净、每年洗两次水箱、定期通排污管、故障马上修、停水提前通知用户。
执行标准用《巡视记录表》记，水池边不能有垃圾污水，清洗得找有资质的队伍，排污管要通到底，修故障不能超2小时，记录三天内归档。

物业辖区给排水系统运行管理规程1.给排水设备的日常维保按《楼层水电工巡视记录表》项目展开工作，以保证设备正常运行。

2. 检修水工对二次供水系统和水箱、水池等供水附属设施严格管理，防止二次污染。

水池、水箱周围无污染隐患。

3. 每年2次请卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、消毒工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。

4. 定期清洗排污系统，保证排污系统通畅。

做到汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生。

5. 给排水系统出现紧急故障时，检修水工应按《给排水系统应急处理措施》及时排除故障，做到无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。

6. 建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

7. 得到停水、限水通知，应尽快通知用户，以便用户提前做好准备。

8. 水泵房按《水泵房管理制度》进行管理，以符合设备正常运行的需要。

9. 物业公司检修水工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。

10.维保后，3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。

11.相关记录:〈楼层水电工巡视记录表》

物业辖区供水排水管理规程：物业辖区大厦电气维修

适配人群持证电气维修员，配电运维人员，高压作业电工使用场景大厦配电系统，高压进线检修，低压配电箱维护
编制目的让电气维修不乱来，保护设备别坏掉，也保护人别被电到，让工作有章可循。
适用范围大厦里从高压进线到住户电箱开关前的所有配电设备和线路。
职责分工持证的电气维修工来干，维修主管安排活儿、提醒安全、现场盯着，其他人不能瞎插手。
操作流程先穿好防护用品、备好绝缘工具；停电要提前通知；带电作业必须两人以上 专人看着 先验电；完工后检查、撤人、再送电。
执行标准工具必须绝缘良好，安全帽手套不能少；验电要真验，确认没电才动手；标牌要挂准位置，字要清楚；送电前所有措施全撤完，人全离开才算完。

一、目的:保证管理区域内(大厦)电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。

二、适用范围:公司接管的管理区域内(大厦)，从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。

三、内容:

1、电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。

2、在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。

3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

4、当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。

5、在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。

6、一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时， 应装设隔记档板，并有专人监护。

7、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂"有人作业，禁止合闸"的标志牌。

8、维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。

9、在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂"有电危险"的告示牌。

四、相关记录

物业辖区供水排水管理规程：z物业辖区机电设备

适配人群工程部维修技工，机电设备管理员，工程技术部主管使用场景物业机电运维，小区设备接管，高层建筑维保
编制目的让电梯水泵配电柜这些设备好好干活，别出毛病，保证业主能用上电、坐上梯、喝上水。
适用范围公司管的所有设备，重点是电梯、水泵、配电柜、风机这些。
职责分工工程部维修班动手干，工程技术部技工盯着看，工程部部长安排活，综合事务部查记录。
操作流程先编号再建档，接管要验收，日常要监视，坏了马上修，修不好就报废，每年定保养计划。
执行标准编号按字母 单位 数字 罗马字四段写；验收得看说明书和国标；保养记录要手写填表；维修后必须试功能；报废要签字留档。

物业辖区机电设备管理规程

1.0目的:

保证为所有业主(住户)提供服务的公共设施设备(含机电、消防、清洁保安等)满足服务要求。

2.0适用范围:公司范围内所有的设施设备。

3.0设备分类:根据设备对业主服务的重要性将其分为三级:

ⅰ级设备:电梯、生活水泵、低压配电柜、高压开关柜、变压器。

ⅱ级设备:正压风机、可视对讲监控系统、智能停车场管理系统、排烟风机。

ⅲ级设备:除ⅰ、ⅱ级以外的所有设备。如:小型控制箱(配电箱)维修机具、潜水泵等。

4.0职责:工程部部长负责编制设备维修保养计划;工程部维修班按计划进行设备的保养、维修并填写记录表格;工程部负责对设备的维修、保养进行指导与检查。

5.0设备的编号:设备编号由以下四部分组成。

第一部分表示设备类别:用字母a-z表示;

第二部分表示单位的名称:用相应字母表示;

第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3.....表示;

第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字ⅰⅱⅲ表示;

例:c-sjfs-1-(ⅰ)

电 * 1 ⅰ

梯 * 号级

* 电管

* 梯理

设

备

6.0设备的建档及资料管理:

6.1设备的建帐分二级制:

工程部对所管理的所有设施设备都应建立设备清单及填写设备档案，综合事务部只对(ⅰ)、(ⅱ)级设备设施建立清单。

6.2设备的资料管理:

a.对ⅰ、ⅱ级设备资料原件(或第一次复印件)由综合事务部统一保管，工程技术部持复印件;对ⅲ级设备资料由工程技术部保管。

b.设备的定期保养记录、维修记录、值班记录等由工程技术部文档管理人员按时间顺序装订成册，专柜保存。

7.0设备的接管验收:

设备接管时按设备出厂说明书及有关国家规范验收。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改。设备的接管及验收由工程技术部机电人员对发展商办理并保存验收资料。

8.0设备的使用、运行、维修、保养、检修、检查:

8.1设备的使用权归工程技术部。

8.2工程技术部技工按国家标准、公司工作手册及表格要求对本工程技术部管理的设备进行认真、全面、细致的运行监视、维修、保养并作记录。

8.2.1发现设备故障及损坏，由工程技术部组织维修班人员进行维修，维修班不能处理的故障及重大故障，由工程技术部相关人员填写《设备外委维修申请单》，工程部部长审核并呈请公司领导批准后，将设备送外修理或请专业人员来公司修理。维修完成后，由工程技术部对设备功能进行检定并备案。

8.2.2对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程技术部负责填写《设备(机具)报废申请单》价值在壹千元以下的，由工程技术部部长签字后报公司领导批准报废;价值在壹千元以上的，经综合事务部部长签字后，报公司领导批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期。

8.2.3工程技术部每年初组织制订所有小区的设备维修、保养、检修计划，公司领导审批后下发工程技术部，由工程技术部维修班具体实施保养、检修并记录，综合事务部负责对各工程技术部的设备保养进行检查。

8.2.4设备监控

工程技术部在保养时发现其部件磨损或电气老化严重，应及时予以更换，综合事务部在检查保养情况时如发现类似情况，应责令工程技术部予以更换。

9.0设备的检定

a.对于电梯，工程技术部应监督电梯分包方进行认真的自检，并按规定报送政府有关部门检定。

b.根据设备运行的需要，综合事务部可随时作出决定对单台设备进行检定。

10.新增设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

10.1申请:按楼宇正常运作或维修需要，由工程技术部申请，填写《设备(机具)购置申请单》，工程技术部部长签字后，报公司领导审批，对价值超过壹千元的设备、机具，由综合事务部组织工程技术部人员进行评议，提出设备的技术指标，报公司领导批准后购置，购置的设备，工程技术部均应建档，若属ⅰ、ⅱ级设备，还应报综合事务部建档。

10.2采购:

综合事务部采购人员应对被采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

10.3验证:

对壹千元以下的设备(机具)，购进后，由工程技术部部长组织有关技术人员验证，在《设备(机具)验收单》签字同意后即可办理入库;壹千元以上的，由综合事务部根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证，确认合格在《设备(机具)验收单》上签字认可后，方可办理入库建帐手续。

10.4入库建帐:建帐规定同6.1。

11.0封存设备的管理:

封存的设备由产权所有单位贮存，报综合事务部建帐备查。封存地点应是干燥、干净、安全的室内场所。对于封存的设备，应贴封存标记，重新启用时增加保养一次。

12.0支持性工具

《设备分类及代码》

《设备(机具)购置申请单》、《设备(机具)报废申请单》

《设备外委维修申请单》、《设备(机具)验收单》

《设备年度检修计划表》、《设备保养计划表》

《设备清单》、《设备档案卡》

《设备维修记录表》、《设备保养记录表》、《设备检测记录表》

编制:审核:批准:日期:

物业辖区供水排水管理规程：物业辖区停车场(库)

适配人群车管员，收费员，保安班长使用场景地下车库，地面车场，车辆出入
编制目的让停车场里车停得整齐，设备不出事，车子不丢不坏，大家进出安心。
适用范围物业管的停车场和地下车库。
职责分工收费员收钱放行，车管员指挥停车看车记事，保安班长盯着整个过程。
操作流程车辆进库指路停好、半小时查车况、出库核对人车、地面车场指挥行车、每天收钱交账。
执行标准指路要快，查车要细，漏油漏水马上喊车主，灭火器每周看一遍，收钱按票来，卡号车牌必须对得上，危险品车不让进。

物业辖区停车场(库)管理规程

(1)目的确保停车场(库)内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场(库)内整齐有序。

(2)适用范围辖工停车场(库)。

(3)职责

①车场收费员负责按规定标准收取驶出车辆的车位有偿使用费，照卡(票)放行。

②车管员负责指挥车辆整齐停放、存放、监护和进出记录。

③带班保安班长负责车场管理的监督、指导。

(4)引用文件

①《深圳市居民住宅区机动车保管站(场)管理规定(试行)》

②《关于加强市机动车停车场管理的联合通告》

③《停车场建设和管理暂行规定》

(5)工作程序

①停车场(库)管理停车场(库)设保安岗，实行24小时三班倒工作制。

②地下车库:

a、车辆进库:

a)当有车辆驶进地下车库时，应迅速指引车辆慢行，安全地停放在指定的车位上，没有固定车位的车辆不得让其停放于固定车位上。

b)提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。

b、巡视:

a)每半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在《停车场(库)值班记录》上做好记录，同时报告班长处理。

b)清点车库内车辆，随时和收费亭及地面车管理员取得联系，以核对车辆数量，确保安全。

c)发现无关人员或可疑人员到车库要及时令其离开，若有紧急情况按有关规定进行处理;

d)严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故的发生。

e)每班至少检查一次防火卷帘门、消防栓和灭火器等消防(或者防盗)设施，发现异常情况，在《停车场(库)值班记录》上做好记录并及时上报，立即处理。

f)禁止司机(车主)用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理。

g)协助清洁工维护好车库内清洁卫生，保持车库整洁。

c、车辆出库:

当有车辆出库时，应仔细核对出场之车辆和驾驶员(车主);若对出场之车辆和驾驶员有疑问时，应立即到车挡前面向司机敬礼，再有礼貌地盘问;若是车主的亲友(和车主联系认可)，并有驾驶证应放行;若盘问时发现有问题，应立即扣留车辆，并及时通知班长和巡逻保安，机警地做好应对准备，以防不法分子盗车行凶。

③地面车场:

a、指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向前行，停放于适当的位置，使车场车辆停放整齐。

b、认真指挥车辆出入停车场。

c、随时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象时，应及时通知车主，并做好记录。

d、发现无关人员或可疑人员在车场闲逛时，应劝其离开，若有紧急情况应及时处理并做好记录。

e、协助清洁工人做好地面的清洁工作。

④停车场收费

a、每天夜班下班前，将停车场设备卫生、收费亭卫生打扫干净。

b、各班人员接班后，指导进入大厦车辆按票进入，在车辆离开车场时做好收费工作。对使用"时租车票"的车辆，按规定标准收费，并收回"时租车票"，妥善保管。

c、每天早班下班后，将当天收入缴交管理处财务部。

d、对月租持卡业主要核对卡号与车牌相符，禁止一卡多用，禁止无车辆驶入时刷卡或按"时租车票"，禁止无证车辆驶出时在出口刷卡。

e、留意进入大厦车场的车辆情况，对带有危险品车辆禁止进入车场。

f、如有特殊情况，及时报有关部门。

(6)相关记录

《停车场(库)交接班记录》

物业辖区供水排水管理规程：物业辖区共用设施中大修

适配人群设施管理员，工程技术人员，维修实施员使用场景房屋大修，房屋中修，设施改造
编制目的让共用设施修得对，别修坏了，让业主住得舒服点。
适用范围物业管的小区里那些大家共用的东西，比如电梯、水泵、外墙啥的。
职责分工设施部提申请，工程部定方案，维修中心动手干，工程部和设施部一起验收。
操作流程先申请→工程部鉴定→老总批→做方案→财务审→老总再批→维修中心开工→专业队来就盯着→最后一起验。
执行标准大修要换主构件，花的钱超新建价25%，修完得基本完好；中修少换点，钱不超20%，70%以上得达标；验收要填单子，签字留底。

物业辖区共用设施中、大修管理规程

1目的

对共用设施的中、大修进行控制，确保其满足业主的需要。

2适用范围

适用于公司管辖范围内共用设施的中修和大修。

3引用标准和文件

3.1iso9001:2000《质量管理体系要求》

3.2公司《质量手册》

4职责

4.1设施管理部门负责所辖共用设施的中、大修正确使用和管理。

4.2工程技术部负责公司范围内共用设施的中、大修的计划管理。

4.3维修中心负责共用设施中、大修的组织实施。

5程序要求

5.1流程图

5.2大修工程

5.2.1凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。

5.2.2大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。

5.2.3大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

5.2.4大修工程主要适用于严重损坏房屋。

5.3中修工程

5.3.1凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

5.3.2中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

5.3.3中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

5.3.4中修工程主要适用于一般损坏房屋。

5.4共用设施大、中修程序

5.4.1管理部门提出大、中修申请，由工程技术部鉴定后，报总经理审批。

5.4.2总经理批准后，工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理批准。

5.4.3产权属于业主的，或需要动用维修基金的应报告业主委员会，并征得其书面同意。

5.4.4维修中心负责实施大、中修方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。

5.4.5大、中修方案委托给专业单位实施的，维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度。

5.4.6大、中修完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写"维修验收单"，如由专业单位实施的，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内承担相应责任。

6记录

物业辖区供水排水管理规程：物业辖区设备更新改造和大修

适配人群设施设备管理员，工程技术人员，维修中心人员使用场景设备改造，大修作业，更新决策
编制目的让设备更新改造和大修不乱来，保证修完后业主能用得顺心、住得安心。
适用范围物业管的电梯、水泵、配电箱这些老设备，还有要动大手术的维修活儿。
职责分工设施设备部提想法，工程部拿主意管全程，维修中心动手干，总经理拍板，业主委员会有时要签字。
操作流程先申请再鉴定，写方案送审，找人干活前得签合同，干完必须验收，签字单子不能少。
执行标准改设备得用靠谱的新技术，修完要试运行一周不罢工，验收单上三方都得亲笔签，合同里写清保质期和责任。

物业辖区设备更新改造和大修管理规程

1目的

对设备的更新改造和大修进行控制，确保其满足业主的需要。

2适用范围

适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。

3引用标准和文件

3.1iso9001:2000《质量管理体系要求》

3.2《质量手册》

4职责

4.1设施设备管理部门负责所辖设备的更新改造。

4.2工程技术部负责设备更新改造、大修的管理。

4.3维修中心负责设备更新改造的实施。

5程序要求

5.1流程图(附后)

5.2设备的改造

5.2.1设备改造必须符合一定条件

符合下列条件之一的可考虑改造:

a)技术水平陈旧落后，已不能满足正常运行的需要;

b)设备的原设计和安装中存在缺陷;

c)设备有形磨损严重，但在经济上不宜更新;

d)设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新;

e)业主委员会要求进行改造的。

5.2.2设备改造的原则

设备改造须遵守如下原则:

a)符合实际情况和运行需要，采用的技术要先进但更要适用;

b)制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。

5.2.3设备改造程序

5.2.3.1管理部门提出改造申请，由工程技术部鉴定后，报总经理批准。

5.2.3.2工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理批准。

5.2.3.3产权属于业主的，或需要动用维修基金的应报告业主委员会，并征得其书面同意。

5.2.3.4维修中心负责实施改造方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。

5.2.3.5改造方案委托给专业单位实施的，维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度。

5.2.3.6改造完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写"维修验收单"，如由专业单位实施的，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内承担相应责任。

5.3设备的更新

5.3.1设备更新须符合一定条件

符合下列条件之一的可考虑进行更新:

a)经多次大修，技术性能达不到要求，无法保证正常运行的;

b)技术性能落后，经济效果很差的;

c)通过修理、改造虽能恢复性能但不经济的;

d)耗能大或污染环境严重的，进行改造又不经济的;

e)不能满足小区正常的生活需要的。

5.3.2设备更新程序

5.3.2.1管理部门提出更新申请，送工程部鉴定后，报总经理批准。如产权属于业主的，则应经过业主委员会批准。

5.3.2.2设备的采购(参照《设备购置规程》)

5.3.2.3原有设备的报废(参照《设备报废规程》)

5.4大修

5.4.1设备的大修应列入设施设备年度维修保养计划，一般由专业单位实施。

5.4.2大修由工程部统一与专业单位拟定相关合同，报总经理批准。需动用维修基金的，应获得业主委员会批准。

5.4.3设备委托维修合同

设备委托合同中应包含以下内容:

a)所维修设备的编号、名称、型号、规格、数量;

b)维修工作地点;

c)维修的形式、内容和具体要求;

d)委托方应提供的条件及配合事项;

e)承修方应承担的责任;

f)维修费用的计算及付款方法;

g)给收标准和方法;

h)合同违约责任;

i)双方发生争议事项的解决办法;

j)质量保证期限。

5.4.4在维修实施过程中，公司应按合同规定做好协助工作，同时，工程技术部应督派技术人员监督、检查修理质量及进度，如发现问题，应立即向承修方提出，并要求其立即纠正。

5.4.5公司内部应做好有关部门的协调配合工作，以保证维修工作的顺利进行。

5.4.6修理完工后，工程部应会同维修中心、管理部门进行质量验收，填写"维修验收单"，并由双方签字认可。

5.4.7在以后使用中发现问题应按合同规定处理。

6记录

维修验收单(附图1、2)

物业辖区供水排水管理规程：物业辖区设备

适配人群机电主管，运行维修员，工程部技术人员使用场景新接管小区，设备验收，运行维护
编制目的让设备有人管、有账记、坏了一定修，不乱用不瞎修，保证小区机器能转。
适用范围物业工程部、各管理处机电主管和维修工，管水电机械这些。
职责分工工程部定规矩出方案，管理处机电主管带头干，维修工动手做，主管每周查一遍。
操作流程先挂设备卡写清楚编号参数，再建台账录名字厂家，接着按制度保养记录，坏了马上修，零件换完要登记。
执行标准设备卡必须整机挂着，台账手写或打字都行但不能漏项，保养按表格时间来，维修单要签字才生效，记录当天写完不拖拉。

物业辖区设备管理规程(十七)

一、职责

1、设备由开发商负责订货安装，工程部按物业验收规定参与设备的验收。

2、工程部全面负责公司设备的监督管理工作，建立公司汇总的设备台帐。负责编写设备运行、维护、保养制度，设备运行操作规程，并对管理处提供技术指导;负责审核各管理处的设备大、中修计划，并组织安排管理处无法完成的维修工作，及外委维修设备、维修合同的管理。

3、管理处机电主管负责本管理处设备运行维修管理。负责本管理处设备台帐、配件、材料的采购计划的编制，及设备资料收集保管;负责运行维修组工作的周检。

4、管理处运行维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并作好标识及记录。

二、实施程序

1、接管设备的验收

工程部会同管理处对新接管小区的设备的验收。

2、设备的标识、建帐和资料管理

1)设备的标识

管理处机电主管负责所有设备实现整机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况及注明附属设备(必要时)等。

2)设备的建帐

a.管理处机电主管负责建立本管理处的《机电设备台帐》，台帐内容包括:设备名称、编号、型号、生产厂家、技术参数、保养人等。

b.各管理处设备运行、保养、维修的原始记录，由该管理处机电主管负责收集、整理并归入各设备的单机档案。

c.公司工程部负责汇总建立公司总的《机电设备台帐》

3)设备资料的管理

a.各管理处机电设备台帐及单机档案材料由该管理处机电主管管理。

b.公司总的《机电设备台帐》及设备技术资料由工程部兼职资料员管理。

c.设备资料应存放有序，标识清楚。

3、设备的运行、维护、保养

1)管理处运行维修组人员遵照《水电、机械设备运行维护保养制度》、《设备运行维护值班记录》、《企业电工安全规程》及设备操作管理规程的要求做好运行、维护、保养工作，并做好相应的记录。

2)各管理处机电主管是运行维修组的直接领导。负责拟制设备检查保养计划表，组织落实设备运行维护保养工作;负责督查该组成员做好各项记录;负责设备运行维护工作的周检。

4、设备的维修

1)发现设备损坏，机电主管要组织人员进行维修，对于重大维修公司应派专业技术人员进行指导。

2)对专业要求较高的某些设备及管理处解决不了的故障需要外委维修的，由机电主管填写《物业维修单》，经管理处主任审核，报请主管副总经理批准后由工程部执行。维修结束后，由工程部和管理处共同组织验收。

3)外委维修单位维修过程中更换零部件须经管理处机电主管签证，更换价格在1000元以上的零件还须工程部认可。

4)维修人员须做好维修及更换零件的记录，该记录经管理处机电主管整理，归入设备单机档案。

5、维修零备件及材料的请购

1)正常情况下按公司物品采购控制程序办理。

2)急修抢修情况下，须先行购买急用的零件材料时，费用1000元以下的，由管理处主任斟定;1000元以上的由管理处主任请示公司主管副总经理后购买，事后再补办相关手续。

6、设备的报废

因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由管理处提出、工程部复核、公司总经理签署意见、提交业主委员讨论通过后，始得报废并除帐。