房地产项目主管职位说明书（优选10篇）

房地产项目主管职位说明书

房地产公司项目主管职位说明书

职位名称: 项目主管

职位编号:

直接上级: 发展规划部经理

职位编制: 2人

直接下级: 无

核心权责:

1.在发展规划部经理领导下，全面负责公司有关项目经济分析及规划方面的活动;

2.对项目经济分析及规划方面活动的效率和效果承担直接责任;

3.对项目经济分析及规划方面的流程和制度拥有建议权;

4.对直接上级的绩效考核结果拥有申诉权。

主要工作:

1.根据公司战略方向，进行相关产品市场的市场调查、市场分析及趋势研究;

2.收集主要竞争对手及品牌地产商的资料、定期编制分析报告提交部门经理;

3.组织对储备地块的初步投资分析，对项目进行比选，为公司的决策提供支持;

4.负责组织公司投资开发项目的全案策划，组织经营预算计划书的编制工作;

5.负责编制、修改项目建议书和可行性报告;

6.组织有关总体规划、控制性规划、详细规划方案有关工作，负责与规划设计院的协调工作;

7.协助规划主管完成规划和土地报批工作中所需的规划文件和资料的准备工作;

8.编制公司实施项目各项基础配套设施的技术方案;

9.负责公司所有项目前期工作的批复、技术经济档案的管理，定期移交行政后勤部。

关键素质要求:

1.职业资格要求:本科以上学历，建筑经济或建筑规划类专业;

2.工作经验要求:2年以上相关工作经验;

3.年龄要求:25岁以上;

4.性别要求:无

5.其它特别要求:具有较好的商业感觉。

房地产项目主管职位说明书：房地产项目部职能说明书

房地产项目部的部门职能说明书

部门基本信息

部门名称:项目部

分管上级:常务副总

下属部门:无

部门本职:负责公司指定项目的工程建设现场管理

部门宗旨:高效完成项目建设任务，实现公司下达的项目建设目标

职能描述

主要职能

1.计划管理:参与拟订指定项目的开发计划;根据项目开发计划、工程管理部的年(月)度工程建设总体计划，拟订具体建设实施方案和资金预算，提出工程施工管理人员需求计划;审核施工单位制定的施工进度(年度、季度、月度)计划、设备与材料进场计划，审核监理计划等;拟订月资金需求计划

2.进度控制:根据项目开发流程规范、工程管理制度、项目具体实施方案以及施工进度计划，及时跟催各项技术资料、设备、材料等资源，根据项目施工进度计划对项目的进度实行动态控制，对不能如期按计划实施的环节及时协调、跟踪及解决;每月编制实际工程进度表，对进度状况进行检讨，并及时上报工程管理部;

3.质量控制:根据项目开发流程规范、工程管理制度及工程质量技术要求，核对有关技术文件、设计变更、图纸修改等;核实施工单位实际资质、人员素质状况;核查施工单位提交的施工组织设计方案中的技术措施保障、有关材料与构配件中的质量证明文件、施工工序记录及动态统计资料和管理图表、阶段产品质量证明文件;核查有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告，核实现场有关质量技术报告;对现场质量实施检查，并及时对检查中发现的问题责成责任部门实施整改，并组织相关人员对整改的结果进行复查;

4.成本控制:参与指定项目的工程建设费用预算;根据项目开发流程规范、工程管理制度及项目预算对项目成本进行控制，对工程施工中的关键环节进行重点控制;定期进行工程费用差异分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施;熟悉设计图纸和设计要求，详细进行工程计量，复核工程付款帐单，严格经费签证;做好施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据;

5.工程支持:在项目开工前，参与由集团技术中心组织的图纸会审工作和设计交底;根据招投标管理制度，提出招投标申请，参与和协助施工单位和监理单位的招标工作，并根据项目要求，参与施工单位、监理单位合同条款的制作;根据工程管理制度，及时提出和办理工程变更;审核施工单位的施工安全组织措施及施工现场安全防护状况，协助推行安全施工责任制;及时处理和上报工程建设过程中的突发事件;协助物业部门做好客户提出的有关工程建设的问题;组织做好分段、分项、隐蔽工程验收，配合做好工程竣工验收工作，归档整理竣工验收后的相关技术资料并移交技术中心;

一般职能

1.沟通协调:做好与施工单位、监理单位之间的沟通协调工作;协助施工单位做好现场管理和争优创杯工作;协助做好与当地工商、物价、税务、公安、政府规划部门之间的关系;

2.营销配合:协助营销中心做好项目策划、宣传、销售和售后服务工作;协助做好物管招标和前期介入工作;

3.档案管理:根据公司档案管理制度，组织做好项目实施过程中相关资料的收集整理、归档保管工作;

4.其他:及时完成上级交给的其它临时性任务。

主要责任

1.保证项目开发进度如期达成;

2.保证工程质量符合标准;

3.保证工程成本控制在预算范围之内;

4.保证工程安全施工，无重大安全事故;

5.保证及时准确传递和上报各项资料、信息;

6.保证本部门制定的各项计划和预算的规范性、可操作性;

7.保证本部门各项工作按制度正常、高效运作，无重大违规现象;

部门权力

1.根据部门工作需要，提出本部门岗位设置、人员配备和设施投放要求和所需资金预算的权力;

2.根据项目具体实施计划和公司项目开发流程规范，要求各协作部门提供相关人员和及时配合的权力，对不能很好配合工作的部门和人员进行投诉的权力;

3.根据工作需要和公司相关制度，推荐、参与选择施工单位、监理单位的权力;并根据合作伙伴工作成效及配合程度，提出更换合作伙伴的建议权;

4.代表公司对施工单位、监理单位的工作进行监督的权力，对施工单位、监理单位的违规行为提出处理建议和按合同规定进行处理的权力;

5.根据公司财务管理制度，按规定使用和审批预算范围内的项目经费的权力;

6.在部门职能与权力范围内，按制度自主开展工作的权力;

7.按公司制度享有的其他权力;

关键指标:工程进度、成本差异率、质量与安全重大事故发生次数、重大违规次数

岗位设置:项目部经理、土建施工管理员、水电暖施工管理员

房地产项目主管职位说明书：房地产项目销售部奖惩条例

地产项目销售部奖惩条例

1、违纪处理

为了加强销售部管理工作，严肃销售部门劳动纪律，任何员工一旦出现以下严重违反规章制度的行为，情节严重者，予以书面警告、除名。

(1)利用价格、房号及其他不正当手段抢客户，有损公司声誉者。

(2)拒绝上级下达的工作任务，工作态度消极，散发消极怠工情绪者。

(3)散布谣言及流言蛮语，搬弄是非，攻击诋毁他人，不利于员工团结者。

(4)多次违反公司制度，经批评教育仍无法改正者。

(5)累计旷工超三天者。

(6)盗窃公司及私人财物或公司机密文件与客户资料者。

(7)打仗斗殴，只是人员伤亡，财产损坏造成不良影响着。

(8)触犯国家法律法规，由公安机关追究刑事责任者。

(9)贪污、私自挪用公款或客户房款，使公司蒙受经济损失者。

被公司除名的人员，公司有权根据情节轻重及所造成的后果，追究其刑事责任，除名人员的奖金予以扣除，所有未出佣金的50%扣除。

2、奖惩条例

为了更好的激励销售顾问，更快的实现公司销售目标，特制定制度如下:

(1)每月全勤奖给予200元奖励。(无迟到、早退、事假、病假)

(2)每月的个人销售第一名给予奖励。个人第一名奖励500元;同时，若销售顾问在销售过程中出现损害公司利益的情况，或销售顾问违反销售纪律，销售总经理有权酌情对违纪人员做出经济上的处罚，直至除名。

房地产项目主管职位说明书：房地产项目公司项目经理职位描述

房地产项目公司项目经理职位描述(二)

职位要求:

1、大专以上学历，工民建或建筑学相关专业;

2、5年以上现场施工管理经验，其中3年以上同岗位工作经验;

3、熟悉制作、施工工艺和项目管理流程，对工程的安全、质量、成本、进度有全面的掌握能力，熟悉工程验收规范及相关法律法规;

4、具有很强的协调能力、执行力和应变能力以及团队管理能力;

5、熟悉运用cad等设计软件，持二级建造师证。

职位描述:

1、负责协助参加项目的招投标工作;

2、负责钢结构项目现场的进度、质量、安全、材料、施工队等管理;

3、负责对施工现场的监控和指导，解决施工过程中的突发事件;

4、负责管理施工资料的制作，组织竣工验收;

5、协调与业主、建设单位、监理单位之间的关系。

房地产项目主管职位说明书：房地产项目销售部员工行为准则

地产项目销售部员工行为准则

1、仪表要求

务求以最佳的状态致力于工作

您的形象不仅体现了您个人的气质与修养，同时也代表着公司的形象。我们要求员工上班着装符合个人身份、环境要求和办公室工作的需要，保持高水准的个人整洁及合适的修饰。

2、工作作风

(1)注意整体利益

当你做每一件事时，都应考虑它会如何影响整个公司利益。

(2)群策群力，发挥团队利益

"众人拾柴火焰高"，团队的力量远大于个人。

(3)确认团队效益的同时，肯定个人成绩

如果团队取得了成绩，我们首先应该肯定每一名成员的贡献，没有大家的参与，我们就不会获得成功。

(4)通过相互信任、坦诚沟通，去发现问题、解决问题

当你遇上难题时要主动提出，提不出问题也就无法得以解决。只有当每个人都关注问题时，才能解决问题。

(5)积极聆听他人意思，主动与每一个人沟通探讨

有效的沟通可以明确表达自己的想法。通过聆听他人的意见，可以为你带来思路。你应当与团队的成员进行沟通。

(6)百分百的执行决定

对于团队做出的决定，每一位成员都有必须履行并予以支持，组成一个整体去动作。

房地产项目主管职位说明书：东南房地产项目销售人员工作细则

东南国际项目销售人员工作细则

一、销售人员的行为规范:

1、服饰要求:着工作服配戴工牌。

2、头发梳理整齐，头发长度不宜过肩。

3、女性上班应化淡装，指甲勤清洁;男性上班打领带，不留胡须。

4、女性上班时只允许配戴一款手饰。

5、销售人员应统一穿黑色皮鞋或深色。

6、上班时间口腔不宜有异味。

二、销售人员仪态要求:

1、站姿:a.挺胸、收腹、端正、双眼向前平视、嘴巴微闭。

b.双臂自然下垂或向前交叉，不允许前手或交叉。

c.站立时双脚应成"v"字型，双膝靠紧，不能东倒西歪。

d.上身始终保持正直。

2、座姿:轻且慢，双肩放松平放，双手自然放大腿上，不可半躺半卧，在同事或上司面前，不能将双手抱于胸前。

3、行走:昂首、挺胸、收腹、面向前方，双手自然下垂摆动，腿要直，行走时不应左顾右盼，不要将手放入口袋，打响指，与客户同走时，不宜超越客户，与上司同走时应主动打招呼，带客户看房时应主动开门，让客户先入。

三、销售人员招待客户的服务要求:

1、轮到接待客户时，带上资料，打开场白，例如"您好，第一次来看房吗"。

2、确认客户要求的房型时，带到沙盘详细解释。

3、带客户座电梯时，应走在客户的左边，主动开门，主动让其进出门。

4、在样板房里时，应介绍朝向、通风、家具摆放等解释为什么这样做，留下好的印象给客户。

5、到洽谈处算一份置业计划表，主动为客户开门。

6、客户走后应处理桌面、客户资料等，等待下一轮客户的到来。

四、电话接听的要求

1、电话开头语、问候语。

2、登记咨询电话的客户资料，并建议到现场来看房。

3、告诉客户项目位置，价格，怎样乘车，大致户型。

五、销售人员名片使用方法

1、不宜同钱包放在一起，应放入上衣兜里，方便拿取。

2、交换名片时，应起身双手接名片，看清对方名片内容。

3、递送名片时应起身双手递送名片，并予以"请多关照"，自己的姓氏应对着客户。

六、售楼员的工作礼节

1、引路:应走在客户的左前方二、三米处，适当地介绍、提醒。

2、敲门:职员如须进入有关办公室时，应轻扣房门得到允许再进入。

3、电梯:应帮客户主动按电梯、请客户先进入电梯后及两边走动，不要大声说话、吸烟。

4、传话:不宜交头接耳，有客户时应使用便签。

5、报纸:从哪来哪去，不要随意剪扣，如须应稿抄，不要用太多时间去看报及杂志。

6、用餐:12:00用餐。第一个分批，第二个不要在现场用餐，用餐后及时处理。

7、不要抢客户和挑客户，不分任何去接待客户，即使是同行也应这样。

8、不宜扒在台面写字、看书。

9、不宜对客户发生争执，大声说话。

10、不要对客户优惠折扣，除非公司同意。

11、不要随意为客户更改房号。

12、未经上司同意不得擅自收留保存定金。

13、销售服务中应相互配合，配合默契，统一作战。

14、不得超越上司回答，发展商之间的问题。

七、优秀销售人员应具备素质

业务能力

1、投入这是关键，熟悉项目情况、行情、技巧、管理。

2、细分客户，能准确为客户作出判断分析。

3、有良好的专业形象，具备很强的专业素质。

4、擅于与同事配合，处理好与每一个同事之间的关系，口径要一致。

5、做好每一个到场客户的登记工作。

6、与客户交谈交流时，有共同的话题，事前准备充分。

优质的售后服务(从选房、签约、办理按揭、入住等工作)，做事有始有终，协助客户办好相关手续。

心理素质及能力要求

1、要有恒心和毅力(不怕吃苦、不怕拒绝、形成自己的信念)。

2、肯定自己的项目素质(对产品有信心)。

3、要对自己心智的培养，心智决定行动，行动达到成功(心智包括智商、情商)。

4、树立正确的人生观。

5、肯定自我发展潜能。

6、乐观自勉，坚持了解，最终精诚所至，金石为开。

7、挑战自我，挑战高手，强手。

8、尊重别人虚心学习。

9、培养销售意识，喜欢这一行，善于从工作中寻找乐趣，学会打交道。

八、销售人员能力指标测试

1、积极性:面对新事物，出现难题时，以一个积极的心态配合处理。

2、协调性:加强团体作战精神，有士气风范。

3、慎重性:能有计划地进行工作，深谋远虑。

4、责任感:认识自己所扮演的角色，自己的责任是什么。

5、自我依赖性:也就是自信心，不胆怯，很从容地去接待客户，不要怯场。

6、领导性:能够领导别人，配合别人，要有组织性。

7、共感性:能体谅别人，愿与别人配合。

8、活跃性:体力、积极向上、活泼。

9、持久性:持续有力的投入，不半途而废，有韧劲。

10、思法性:对同事对客户的处事方法。

11、规律性:不做另类的人，做常人所做的事。

12、感情稳定性:心情阔达，处事冷静，不将情绪带到现场。

13、顺从性:能以谦虚的态度，接纳优秀者，赞扬，肯定自我，肯定别人。

14、自主性:独立思维，独立判断，有计划地处理工作。

房地产项目主管职位说明书：某某房地产项目评价系统

某房地产总部项目评价系统

1.目的:

根据总部土地储备管理相关制度，为科学规范地评价项目，特制定本评价体系，提高项目评价效率，全面考虑各种因素，减少偏差增加准确性。

适用范围

2.范围:

2.1适用范围:**总部及所属各项目公司发布范围:**总部及所属各项目公司

3.名词解释:

3.1专业名词:

3.1.1容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比;

3.1.2建筑覆盖率:指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比;

3.1.3绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比;

3.1.4建筑限高:地块内所有建筑物室外地坪到其最高点不得超过的最大高度限值;

3.1.5土地费用:指取得土地的所有费用，包括土地转让费、土地出让金、城市基础设施配套费、契税;

3.1.6前期费用:指从取得项目到取得开工许可证所发生的费用。主要包括可研、设计勘察、交评环评等前期报建费用;

3.1.7红线外市政工程费:指从市政接口到项目红线所发生的工程费用，包括供电、供水、排水、煤气、热力、道路、通讯等;

3.1.8红线内市政工程费:指从项目线线到楼座所发生的工程费用，包括供电、供水、排水、煤气、热力、道路、通讯、小区景观、绿化等;

3.1.9工程建设费用:指楼座本身(地下、地上)所发生的建安费用，包括建筑工程、安装工程、装饰工程等费用;

3.1.10开发期间税费:指项目开发费间所发生的费用，包括工程招标费、质量监督费用、工程监理费用等;

3.1.11管理费用:指项目开发过程所发生的人员工资、办公、公关等费用;

3.1.12销售费用:指项目销售过程中所发生的市场调研、市场策划、销售佣金等费用;

3.1.13销售收入:指项目可销售(出租)面积所产生的收入，地下车库因销售的不确定性不计入销售收入;

3.1.14销售毛利率:指税前利润/销售收入;

3.1.15总投资回报率:指税后利润/总投资;

3.1.16启动资金:指为完成该项目，在项目自身获得融资能力之前，公司所需投入的最小资金;

3.1.17最大资金缺口:在投入启动资金后，完成该项目还需投入的最大资金量;

3.1.18内部收益率:是能使项目的净现值等于零时的折现率;

3.1.19投资回收期:指收回投资所需的时间，以月份表示。

3.2专有名词

3.2.1初选:获得项目信息，参照《项目初选评价系统》分析项目是否有投资潜力的过程;

3.2.2立项:经过初选的项目按照《土地储备工作管理制度》，到发展中心备案，并取得立项;

3.2.3可研决策:按照公司规定完成项目调查、分析、谈判后，编写《项目可研报告》，通过决策委员会决策的过程。

4.职责:

4.1发展中心编制与修正评价体系，对其使用做出解释;使用项目评价系统，并对可研决策结果进行汇整分析，向董事会提交最终决策评价报告。

4.24.2.1项目公司拓展部门按照《土地储备管理制度》参照项目评价体系完成项目初选、立项、可研等相关工作;

4.2.2项目评价体系所列因素，要在相关报告过程有清晰、完整论述与说明。

5.作业内容:

5.1项目初选评价项目责任人根据附件1《项目初选评价系统》所列因素对项目信息进行初步评价。

5.25.2.1立项审批评价项目责任人在立项前编写《项目建议书》，报告对附件2《项目立项审批评价系统》所列因素应有清楚、完整分析与阐述;

5.2.2总部发展中心立项审核主要评价因素根据附件2《项目立项审批评价系统》所列。

5.35.3.1项目可研决策评价项目责任人在立项前编写《项目可研报告》，填写附件4《决策项目信息表》，报告对附件3《项目决策评价系统》所列因素应有清晰、完整分析与阐述;

5.3.2总部发展中心对《项目可研报告》进行核查，如有《项目决策评价系统》所列因素表述不清，责其改正;

5.3.3决策委员根据项目责任演讲，结合相关分析文件，按附件3《项目决策评价系统》及附件4《项目决策表》所列因素对项目进行评价。

5.3.4各位委员独立进行项目评价，只需在评价等级中打“√”，并说明评价理由;

5.3.5评价等级分为“不合格、合格、良好、优秀”。

5.3.5.1不合格:是指“不看好、反对、没把握、有较大风险”;

5.3.5.2合格:是指“一般、还行、有风险”;

5.3.5.3良好:是指“看好、可行、比较赞成、风险较小”;

5.3.5.4优秀:是指“很好、有把握、没风险、赞成”。

5.3.5决策因素评价等级所对应的分数为”2、3、4、5”，重要因素评价等级所对应的分数为“1、2、3、4”，一般因素评价等级所对应的分数为“0、1、2、3”;

5.3.6项目得分为每位评委打分值的算术平均值，得分低于70分，项目被淘汰;得分在70-80之间，需按意见进行补充完善或作为备选项目;80分以上为通过;

5.3.6决策因素具有一票否决权，即只要有其中一项因素所有评委都评价为“不合格”，则无论其它情况如何，该项目均将淘汰。

5.4总部发展中心汇整评价结果及意见，最后由发展中心向董事会提交最终决策评价报告。

6.奖惩条例:奖惩条例:无

7.注意事项:无

8.附件:

8.1《项目初选评价系统》8.2《项目立项审批评价系统》8.3《项目决策评价系统》8.4《决策项目信息表》

房地产项目主管职位说明书：房地产项目前期准备阶段工作流程

一、获取土地使用权

开发商获取土地使用权的主要方式:

1)通过行政划拨方式取得;

2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

3)转让取得;

4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);

5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

6)通过司法裁决取得;

7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。

开发商获取土地使用权的程序

土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地

使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用

土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形

式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受用人)的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应付的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的

时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地所有权受让人的一种出让方式。

依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利型的

商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料:

1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;

2)开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质;

3)属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》;属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料;

4)1:2000地形图2份;

5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份;

6)地上附着物权属证明;

7)土地登记申请书;

8)土地登记法人代表证明和身份证明;

9)土地登记委托书。

土地主管部门:

⑴土地使用权出让

房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续

的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转

让划拨土地需补办出让手的审核和报批工作。

⑵土地使用权划拨

房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续;

区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

⑶征用土地

(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区(县)人民政府批准。

⑷地价评估

市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作。

招标受让土地使用权申请程序:

①用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件;

②用地者到市或区、县房地局或其他部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料;

③用地者进行投资分析;

④到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金;

⑤用地者填写投标书寄给指定方进行投标;

⑥收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金;

⑦按照合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申请临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

拍卖受让土地使用权申请程序:

①用地者见到拍卖公告到指定地点索取招标文件;

④到指定地点办理竞投登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金;

⑤用地者到指定地点领取竞叫牌;

⑥用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投;

⑦企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，按照规定支付总地价款的一定比例作为定金;

⑧按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申请临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行他的登记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附着物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

1、拆迁方式

1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁;

2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证;

3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

2、拆迁的主要内容包括:⑴房屋拆建，如危旧房改建;⑵城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居民区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;⑶环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:

1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式5份;

2)建设项目批准文件;

3)建设用地规划许可证;

4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书);

5)拆迁代办单位和评估机构资料;

6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁限制;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)

7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费(住在为7元/平方米，非住宅为3元/平方米)，颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有3种方式:货币安置、现房安置、就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

三、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、到路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在以开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是:⑴在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;⑵在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定位，即向申报单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件;⑶规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达是委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请;⑷通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件;⑸开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规定主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件;⑹申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。 进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有2种:出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

1、申办项目选址地点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，并取得《建设项目选址意见书》的附件。

规划设计(土地使用)条件:

1)建设项目选址申请

城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，安照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。

2)申办建设用地规划

城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。

3)委托设计单位设计，送审设计方案

申报规划要点。

规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开

发项目的意见，再次决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料:

a/建设用地申请;

b/房地产开发单位营业执照和资质证书;

c/土地使用证或土地权属证明;

d /1:2000地形图。

开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续，取得《建设用地规划许可证》;b/到耕包处办理土地征用、转让手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书。c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段:

1)规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》，在此阶段需要提供的资料为:

a/1:2000地形图1份;

b/1:500地形图1份;

c/建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘)

d/“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线)。

2)施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份，在此阶段需要提供

的资料为:

a/土地证复印件或宗地图或《划拨决定书》;

b/公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林等部门审查意见或回执;

c/施工图3份及光盘。

3)申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑定位

和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑

物施工至正负零或市政管理埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红

线定位时应提交以下资料原件:

a/建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。

b/建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。

c/市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。

d/若所放红线与规划道路或其他预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其他相关数据。

4)申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施

工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程

规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:

a/国有土地使用权证;

b/城市基础设施配套费收据;

c/人防费收据;

d/《建设工程规划许可通知书》申请表;

e/投资许可证;

f/经放线的《红线定位册》正本。

5)申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。申办《建设工程规划许可证》时提交以下资料:

a/《建设工程规划许可通知书》;

b/经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;

c/经正负零验线、盖章的《核位红线图》;

d/垃圾处理费联系单。

申办《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理:

a/变更申请;

b/工商部门更名通知、变更后的工商执照;

c/开发商资质证明;

d/土地变更批复;

e/变更后的土地使用证;

f/(土地批租费、使用费)收据;

g/原建设工程规划许可证;

h/建筑红线图;

i/抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);

j/法院裁决项目还应提交判决书。

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

项目报建总流程:

实施单位流程内容承办单位

建设单位

建设项目报建登记

武汉市建设工程交易中心各有关管理机构

建设单位

审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知

各有关管理机构武汉市建设工程交易中心

招标申请人

建设单位招标申请

招标投标监督管理机构

招标申请人

对招标申请人资格审查

招标投标监督管理机构

招标人编制与备案招标文件

招标投标监督管理机构

发布招标公告

武汉市建设工程交易中心

投标申请人

投标申请人投标报名

武汉市建设工程交易中心

招标人投标申请人

招标人对投标人资格预审

武汉市建设工程交易中心

招标人

招标咨询及答疑会

招标投标监督管理机构

投标人

投标人编制与递交投标文件

招标投标监督管理机构

招标人

组织评标委员会

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人投标人

开标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

评标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人

定标

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人

核准招标投标情况转告

招标投标监督管理机构各收费单位武汉市建设工程交易中心

招标人

中标公示，发出中标通知书

招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位

签订合同

合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位

领取施工许可证

武汉市建设工程交易中心

中标单位

施工管理

武汉市建设工程交易中心

依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前，由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时需交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件。

工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。

工程建设项目报建程序:

1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》;

2)按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送市交易中心;

3)工程建设项目立项批文、资质证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交;

4)属于试桩建设工程项目，需办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时，建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记，筹建负责人变更时，应办理变更手续。

1、建设项目报建登记

凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑(构筑物工程、市政工程及装饰工程)应办理工程项目的报建手续。

工作内容:

填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下例资料:

(一)建设项目批准文件

(二)建设工程项目土地使用合法证明文件

(三)施工图设计文件审查批准书

(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告)

(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件

报建信息管理:

1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏(7个工作日内)

2、在交易中心媒体上发布报建信息

3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知

填报《武汉市建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理:

(一)在报建台领取收费认定表(共2份)

(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续

(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中心(咨询台)开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其他以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。

3、投标申请人投标报名

(一)投标申请人应是中国武汉建设网员，并事先(7个工作日内)将下述资料内容报送武汉市建设工程交易中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的依据资料:

1、投标申请人的营业执照

2、资质证书

3、投标申请人信誉档案资料

4、项目经理有关资料

5、业绩及其他与投标活动有关的资料

(二)网上投标报名。网址:

4、招标人根据工程需要对投标申请人资质预审

工作内容:

(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资质预审的，应按已发布公告的内容

和要求对投标申请人进行资格预审

(二)投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资格预审通知书和购

买资格预审格式文件

(三)招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发

布招标公告;预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程

交易中心采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的编制、内容、递交和接收

工作内容:

(一)招标文件编制

投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘

施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文

件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，

并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术的(暗标)严格按

武汉招标办[____]18号文件规定执行。

(二)投标文件的内容

1、投标函

2、施工组织设计或施工方案

3、投标报价

4、招标文件要求提供的其他材料

(三)投标文件的递交和接收

1、投标文件的递交

投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封

送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件

进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并

须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

2、投标文件的接收

在投标截止日期前，招标人应做好投标文件的接收工作，在接收中应注

意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时

间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会

工作内容:

(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评

标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下，通

过武汉市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委(详见武建交

字[____]7号文)，并提供以下资料:

1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》

2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目

的缴款凭据

(二)由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标

(三)武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密

封(密封套破损无效)，分别交由招标人和招标监督管理机构签收保存。

7、开标

工作内容:

(一)招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员

(二)当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书

(三)上报投标标价、工期、质量、主要材料用量及需要特别说明的内容

(四)没有标底的公布标底

(五)招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可

(六)招投标监督管理机构进行监督管理

8、定标

工作内容:

按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设

施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字(____)18号文件《武汉市

建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应

当在招标文件中载明。

9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告

工作内容:

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提

交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况

书面报告核准时，应提交下列资料:

①由各收费单位确认的《武汉市建设管理收费认定表》

②由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目

的缴款凭据

同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写《中

标公告公示、发布登记表》，按规定在武汉市建设工程交易中心媒介上公示、

公告中标结果。

招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标人在招标

投标活动中有违法行为的，招标人可以向招标人发出中标通知书，并将中标

结果通知所有未中标的投标人。

10、签订工程承发包合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同:招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。

招标条件:

⑴勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地

手续和立项审批手续;⑵建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续;建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作;⑶施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工作已签订建设监理合同;⑷材料、设备招标，应当完成设计工作，材料、设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实;⑸法律、法规、规章规定的其他条件。

公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实现资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场提过招标投标方式确定。任何为指标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构(单位)，均不得参加该招标项目的投标。

招标方式:开发建设工程招标投标可以可以采取公正招标、邀请招标和协商议标等几种方式。

1)公开招标

由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒体发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，用于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定(试行)的通知》，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。

2)邀请招标

招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通告书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加投标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于3家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定(试行)的通知》，实行邀请招标工程可实行招标人资格预审，也可以实行招标人资格后审。

3)协商议标

由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位不得少于2家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。仪标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。

招标投标基本程序:

招标工作由开发公司支持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

(1)工作程序:

①审查招标申请书

②报批招标申请书

③编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法

④发布招标公告或招标邀请书

⑤审查投标单位资格

⑥分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答

疑

⑦编制和寄送投标文件

⑧开标，公开标底，审查投标书和保函

⑨评标、定标、决定中标单位

⑩发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同

招标申请书应当包括以下主要内容:项目名称、情况、概算;开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称;资金来源及落实情况;图纸、场地等情况是否具备招标条件、招标方式。

(2)应注意的问题

工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。

招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。

投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更;应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。

应提交的招标资料目录:

1)招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)

2)招标备案登记表

3)经批准的邀请招标报告(如是

邀请招标)

4)招标公告或投标邀请书

5)投标报名名单(公开招标)

6)资格预审文件

7)资格预审评审报告

8)招标文件

9)购买招标文件登记表

10)答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执

11)标底(工程预算书)及武汉市建设工程项目造价咨询核准证

12)评委名单

13)招标人评委委托书

14)开标会签到表

15)唱表记录一览表

16)投标函及投标函附表

17)评委评分表

18)评分汇总表

19)评标报告

20)招标投标情况书面报告、

21)中标通知书及中标公示证明

22)办理建管手续联系单

23)合同备案表

24)武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据

25)武汉市建设管理收费认定表(共2份)

26)安全和文明施工和开工验收合格证

招标投标的管理:

1)施工企业资质管理

建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为一、二级;施工承包企业资质登记为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按19*建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》

(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其他形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。

通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务范围与规模;通过对企业经营效果及工作业绩的考核来重新评价管理的主要手段和发展方向。

(2)工程总承包企业管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。____年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对此事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。

工程建设项目组织实施方式目前有两种方式:

其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业(一下简称工程总承包企业)受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业;分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工(epc)/交钥匙总承包、设计-施工总承包(d-b)、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计-采购总承包(e-p)、采购-施工总承包(p-c)等方式。

其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划;在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行(竣工验收)等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目代理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计(基础工程设计)等工作。对于需要完成工程初步设计(基础工程设计)工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。

(3)外国建筑施工企业的资质管理

随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》，6月发布了《实施细则》。其要点有:

凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得《外国企业承包工程资质证》。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。

《外国企业承包工程资质证》的办理机构为:同时在中国两个(含两个)以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理;在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理;在中国经济特区和沿海开放成市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。

外国企业在中国境内承包工程的范围是:全部由外国投资或赠款建设的工程;国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目;国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程;国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。

《外国企业承包工程资质证》有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延期手续。

2)工程建设管理

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以使用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有:在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划;同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委申请开工报告，填报建设开发审批表;到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位;到工程建设质量监督总站，办理质量监督注册手续;到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范围:在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构:武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中:中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发;两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

3、施工许可证办理程序

1)填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》

2)提供以下必备资料:《建设工程用地许可证》;《建设工程规划许可证》;《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明;中标通知书及施工合同;施工图纸及技术资料;施工组织设计;监理合同或建设单位工程技术人员情况;质量、安全监督手续;资金保函或证明;施工许可申请表和办理建管手续联系单。

3)建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

4、办理施工许可证

提交下列归档资料后领取施工许可证:

(1)建设工程报建表

(2)建设单位资信证明(可用复印件)

(3)立项批文、总体规划平面图、规划许可证(可用复印件)

(4)施工图设计文件审查批准书

(5)建设工程试桩施工申请登记证(可用复印件)

(6)招标申请表

(7)招标公告

(8)招标日程安排

(9)招标文件及评标办法

(10)投标申请书

(11)投标单位资格预审文件(保存6个月)

(12)答疑会纪要

(13)投标书

(14)评委人员名单

(15)开标记录表

(16)评委评分表及评分汇总表

(17)评标报告

(18)中标公示证明

(19)中标通知书

(20)施工合同或监理合同

(21)合同备案表

(22)施工许可申请表或办理建管手续联系单

(23)武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据;武汉市建设管理收费认定表(共2份)

房地产项目主管职位说明书：万科房地产项目销售经理负责制

长沙vk房地产项目销售经理负责制

1、项目销售经理职责

项目销售经理全面负责项目销售工作的筹备、策划、组织、协调和落实，对项目销售部的正常运作及销售绩销负责。

1)项目销售前期准备工作

2)销售策划

3)团队建设

4)现场管理

5)协调沟通

(详细内容见销售部运作手册)

2、项目销售经理权限

1)现场管理权

a、现场布置

b、物料管理

c、销售流程设计和调整

d、现场次序的控制权

2)工作分派权

a、有权根据下属的岗位职责进行工作分配

b、有权根据工作实际情况对临时性的工作作出指派和安排

c、有权督导和检查下属工作

d、有权根据项目实际情况将部分行政及业务管理权限授于下属代为行使，但设计人事和财务的事项除外。

3)行政管理权

a、考勤管理，员工1日以下请假的核准

b、决定组织培训、会议等项目部内部事务

c、对下属员工进行绩效考核

d、一定范围内的奖罚权:

a)项目销售经理可根据公司及部门规定直接对违规的下属进行处罚，如警告、通报批评及处200元以下罚款;

b)对表现出色的员工，项目经理可给予口头表扬、项目部通报表扬，并可在项目销售部费用范围内给予200元以下的奖励。在报请公司批准后执行。

e、人事建议权:包括下属员工的岗位及职位调整、薪酬调整等，经公司领导批准后执行。

4)业务审批权:

a、临定审批权

b、换房审批权

c、更名审批权

d、增减名审批权

e、减免手续费的业务审批权

f、更改付款方式的审批权

g、额外折扣或优惠审批权(分项目制定执行细则)

以上业务审批权必须遵照相关制度的权限范围及业务流程进行

3、控制与检查

1)项目经理对权限范围内的有权批准的事项可直接审批，但需将相关管理及业务审批文件抄送上级，以作知会及存档备查。如未真实、及时抄送，视为违规。

2)对超出项目销售经理权限范围，需依照公司及部门程序，及时以签报形式上报，在获得有权上级批准后方能执行。严禁先斩后奏、越权行事。

3)销售经理应按时提交各类计划、总结报告、报表等，并应定期向上级进行述职。

房地产项目主管职位说明书：部门职能说明书：房地产项目公司综合办

房地产项目公司综合办的部门职能说明书

部门基本信息

部门名称:综合办

分管上级:项目公司经理

下属部门:无

部门本职:负责项目公司日常行政事务、综合管理工作

部门宗旨:为项目公司创造良好的内部环境

职能描述

主要职能

1.计划管理:根据项目公司拟订的开发项目的具体实施方案，提出项目公司人员需求计划和用人费用预算，并对预算执行情况进行分析;组织编制和上报项目公司工作计划和总结;

2.文秘工作:负责项目公司的印章及介绍信管理，确保使用安全、无误;负责项目公司内外部文件的收、发、传阅、整理、归档、查询工作，确保及时、有序;负责项目经理所需资料的收集、整理，完成领导交办的各种文字处理工作;负责项目公司的会议安排、通知、会议资料准备与分发、会场布置、会议记录等会务工作;负责项目公司打字、复印及传真收发工作;

3.人力资源管理:根据招聘录用制度，组织项目公司除集团公司派出和招聘人员之外岗位人员的招聘、培训工作;负责项目公司员工的考勤管理及人事档案管理;负责收集、整理项目公司所在地的用人制度及相关法规;

4.后勤工作:负责项目公司住宿、食堂管理及组织开展员工活动;负责项目公司办公环境的维护、检查及办公用品的采购管理工作;负责公司车辆的维护、调配等管理工作;负责项目公司固定资产实物管理工作;

一般职能

1.支持服务:根据招投标管理制度、招投标计划，协助组织投标单位报名、日常联系工作;负责重要客户和来访客人的接待工作;组织项目公司各项活动;协助项目公司领导处理突发事件;负责项目公司企业文化建设;

2.信息管理:负责项目经理指令的传达贯彻，督办、催办各部门完成项目经理交代的重要工作，了解公司各部门指令、制度执行情况;

3.沟通协调:根据管理要求，做好各部门之间的协调工作，根据授权组织开展需几个部门共同协作完成的综合性工作;负责与当地劳动人事部门的沟通协调工作;

4.其他事项:及时完成上级交给的其它临时性任务;

主要责任

1.保证及时供给各部门所需的人员;

2.保证项目公司领导下达的各项指令的有效贯彻执行，确保本部门所负责的信息及传递的及时性和准确性;

3.保证为项目公司各部门提供及时、可靠的后勤保障;

4.保证本部门各项工作按制度正常、高效运作;

5.妥善处理综合管理和人力资源管理过程中的异常情况;

部门权力

1.根据部门工作需要，提出本部门岗位设置，人员配备和设施投放要求和所需资金预算的权力;

2.根据工作需要，要求各部门按本部门要求提供相关信息、资料的权力;

3.要求和督促各部门按本部门所传达的上级指示做好相关工作，并要求相关部门及时反馈执行情况的权力;

4.根据上级授权，组织或召集公司其他部门或人员协调开展一些综合性工作的权力;

5.根据公司财务管理制度，按规定使用和审核预算范围内的项目经费的权力;

6.在部门职能与权力范围内，按制度自主开展工作的权力;

7.按公司制度享有的其他权力;

关键指标:费用差异率、重大失误和差错违规次数