z写字楼房屋修缮管理规程（优选9篇）

z写字楼房屋修缮管理规程

适配人群	工程主管，物业工程员，设施巡检员	使用场景	房屋修缮，设施维护，中大修工程
编制目的	让房子和公共设施修得对、修得好，别出安全问题，多用几年。
适用范围	物业公司的工程人员，管的楼和外面的路、围栏、停车场这些。
职责分工	工程人员动手修，主管盯着看、最后验收，客服跟业主说话沟通。
操作流程	先天天转着看哪里坏了，填单子报上去；中大修要打报告，等业主点头才能干。
执行标准	巡视要每天做，填《设施维护单》不能空着；修完得能用，主管签字才算完；中大修得按南京规定走流程。

写字楼房屋修缮管理规程

1目的

规范房屋及公用设施的修缮管理活动，确保各类房屋本体及公用设施的完好，提高房屋的安全性和耐久性。

2适用范围

本规定规定了对房屋本体(楼宇的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天面、屋面等)和公用设施(与楼宇建筑相配套各类室外构筑物、道路、围栏(墙)、公共场地、停车场、自行车房(棚)、垃圾池、地下沟渠、各类窨井等)的维修管理的内容和要求，适用于管理处物业的维修管理。

3职责

3.1管理处工程负责人负责对房屋维修管理活动的策划、指导、协调和监督检查。

3.2物管处工程人员负责在管物业区域内房屋本体和公用设施的日常巡视、维修工作。

4工作程序

4.1日常管理

4.1.1巡视检查

4.1.1.1管理处工程人员负责房屋本体结构、楼面、天面、楼梯、天花、门窗、室外道路公共场地及其他构筑物和设施等的巡视检查，发现问题及时通知工程主管(领班)进行处理，填写《设施维护单》。

4.1.1.2管理处工程主管(领班)对维修工作进行监督和验收。

4.1.1.3管理处客服中心人员负责上述所有业务中与业户的联系和沟通。

4.1.2中、大修和改造管理

4.1.2.1房屋的中、大修或改造管理由各物管中心处根据房屋或公共设施的使用情况，对影响正常使用的房屋本体和公共物业设施提出中、大修和改造的申请，经中心审核后报业主批准，按照《南京市物业维修基金管理办法》规定执行。

z写字楼房屋修缮管理规程：写字楼消防器材及设备

适配人群	消防监控员，设备房值班员，物业安全员	使用场景	火灾初期处置，高层楼宇疏散，消防设施巡检
编制目的	让楼里的人遇到火能快点自救，别乱跑乱碰，把灭火工具用对地方，保护大家不被烧伤呛着。
适用范围	写字楼里所有值班员、设备房师傅、监控中心的人，还有消防器材和那些报警喷水的机器。
职责分工	值班员先动手检查器材，设备房师傅负责修机器，监控中心盯着屏幕报火情，主管在旁边看着别出错。
操作流程	每天看灭火器压力够不够，每月试烟感响不响，每季查水带漏不漏，每年清沙袋和面具，火来了马上按报警钮。
执行标准	灭火器指针得在绿区，烟感测试要响三声，水带接上得喷出13米远，喷淋头60度必须爆开，沙袋得干爽不结块，面具滤芯半年换一次。

写字楼的消防器材及设备的管理

(1)写字楼常备消防器材

为加强写字楼消防自救能力，各部门、值班室、设备房、消防监控中心必须配备必要的消防器材。主要包括:手提式co2气体灭火器(或推式abc干粉灭火器、推车式co2气体灭火器);消防扳手、消防斧;消防头盔、消防面具、口罩;救生绳;备用水带、水枪;铁铲、消防桶、斗车、沙袋等。

(2)消防设备的功用和作用

1)烟温感报警系统

又叫火灾探测器。它的功能是尽早地探测到火灾并发出报警，以便采取救火措施。该系统的种类较多，如离子式、光电式、激光式、红外光式等。

2)防烟系统

除了在安全通道及安全场所安装防火门阻挡毒气流入外，写字楼一般都设有防排烟装置，以防止发生火灾时烟气对流，造成烟气、毒气伤害事故。

3)加压送风系统

发生火灾时，为了防止烟雾、毒气进入疏散通道及消防电梯厅，确保人员顺利疏散及消防电梯的正常运行，在写字楼每一层的疏散楼梯及消防电梯前室都设有百叶式加压送风口。

4)消防栓系统

高层写字楼的消防栓系统是扑灭一般物质火灾的主要灭火装备。在人为喷水的情况下，通过击碎就地报警按钮向消防中心报警显示，同时进行连锁反应自动启动相应的供水泵，以达到充实柱为13m的需求。

5)水喷淋系统

该系统属固定式自动灭火装置，其灭火作用及供水与消防栓大致相同。但自救灭火效果比消防栓要先进很多。当喷淋头接受到额定温度时(一般场所设计为60℃)自动爆破喷水，通过管内的水流指示器动作向消防中心发出报警信号，根据水压大小可自动启动相应的供水泵。当高于额定水压时也可自动停止供水泵，以满足灭火的需求。

6)安全通道与消防电梯

当发生火灾时，为避免人员被烟雾、毒气所伤，可通过安全通道(即防火楼梯)进行紧急疏散直达室外或其他安全处(即避难层、屋顶平台)。

7)应急广播系统

又叫火灾事故广播。其作用在发生火灾时通过广播向火灾楼层或整体写字楼发出指示，进行通报报警，以引导人们迅速撤离火灾楼层或火灾区域。

8)应急供电系统

也就是备用电源。高层写字楼发生火灾时，主要就是利用应急供电系统启动自身的消防设施进行自救。

9)灭火器材

包括卤代烷灭火系统和干粉灭火系统等。

z写字楼房屋修缮管理规程：写字楼安全

适配人群	保安巡逻岗，电梯固定岗，当值主任	使用场景	夜间封闭管理，加班人员管控，通道隔离巡查
编制目的	让晚上写字楼更安全，保护大楼和租户的东西不丢不坏。
适用范围	管写字楼的保安，特别是夜班的人和电梯、通道这些地方。
职责分工	夜班保安自己干，当值主任盯着，监控中心看着录像，大堂岗登记人。用12号电梯、巡逻、关门、登记、清楼这几件事，一步都不能少。每步都要记清楚谁进去了、几点进、去几楼；电梯按时关；门要锁牢；灯要关掉省电；巡逻要报位置；对讲机不能断。从今天开始用，保安部负责解释，发现不对就改，节假日也照着做。

1.0目的

加强写字楼层的安全防范，确保大厦物业及业主(租户)公私财产安全

2.0适用范围

本公司管理的写字楼层

3.0晚间写字楼层管理方式

3.1电梯控制

3.2主、副楼隔离

3.3 2、3号通道内侧门关闭

3.4设12号电梯岗

3.5 2、3号通道巡逻岗

3.6进入楼层登记制度

3.7清查楼层登记表(附后)

3.8 楼层、通道岗巡逻时间表

3.9 应急方案、出入登记证(附后)

4.0 电梯夜间运作规程

4.1 1、2、3、4号低层客用电梯，每日19:00关闭3部电梯，留一部梯概念解说:

正常运用，晚22:00全部停运。

4.2 5、6、7、8号高层客用电梯，每日18:00，5、6号电梯关闭，7、8号电梯正常运行，20:00，高层客用电梯全部停运。

4.3 10、ll号电梯每日启运一部，晚19:00停止运行。

4.4 13、14号观光梯为辉煌夜总会专用电梯，封闭28层，直达36层。启运时间每日14:30至次日凌晨4:30。

4.5 15号消防电梯封闭l5层，只供停车场1~6层专用，24小时运行。

4.6 12消防电梯24小时运行，为楼层直通电梯。夜间20:00后保安部派专人管理，设12号电梯岗。电梯安装摄像镜头，保安部监控中心24小时录像。

4.7 为在发生突发性事件时能及时赶到现场和夜间清查楼层所需，保安部配专用电梯一部，手动控制。电梯钥匙一套，由保安部当值主任掌管，并按班次交接，交接手续清楚，如出现丢失，借用和违犯使用规定等情形，将追究当班主任之责任。

5.0 写字楼层封闭管理实施程序

●程序一:

16:00~17:00楼层巡逻岗按早班巡逻时间表进行楼层巡逻。

17:00~18:00就餐和顶岗时间

●程序二:

18:35~19:20高层巡逻岗位从所辖楼层开始由高及低逐层检查

19:00:大堂岗开始对进入楼层人员登记。

1.5f岗开始进行登记。

中层岗下至a区大堂，将楼层情况记录交于大堂岗。并进入12号电梯履行12号电梯固定岗职责。

要求:

(1)1.5f岗、大堂岗、电梯岗要详细记录进入楼层人员的姓名、工作证(身份证)号码、单位、进入层数、出入时间。

(2)身份不明者将被婉言拒绝进入楼层。

(3)违反封闭管理规定，私放人员进入楼层的，将对当事人严肃处理。

(4)当值主任对进入楼层人员要做到心中有数。

(5)不准擅离职守。

●程序三:

20:00高层巡逻岗到达38f，等候当值主任。

当值主任从大堂岗取到中、低层情况记录，进入楼层人员记录并按时到达38f，开始第一次楼层全面清查。

清楼内容及要求:(1)以高、中、低巡逻岗的情况记录为基础，结合电梯岗所记录内容进行清楼。

(2)技术性关闭各楼层2、3号通道门。

(3)提醒各楼层客户注意加班时间，无加班手续，可劝离大厦。特殊情况报当值主任处理。停车场岗检查主、副楼隔离情况。

(4)大堂岗、电梯岗随时用对讲机同当值主任保持密切联系，提供记录情况。

(5)关闭未加班客户门灯、节约用电。

(6)认真填写清查楼层登记表。

(7)清楼使用专用电梯。

21:00第一次清楼结束。列出第二次清楼重点。

21:00高层巡逻岗乘12号电梯到达38f，进入2号通道的最高层巡逻至最低层，12号电梯岗锁闭2号通道门。

通道内如发现其他人员，及时报告，并带到保安部处理。2号通道岗应于22:40到达通道最低层。

●程序四:

22:10 1.5f岗，当值主任到达38f，开始第二次清楼。

清楼内容及要求:

(1)以第一次清楼后所列重点和电梯登记记录为基础。

(2)检查客户留值人员

(3)劝离大厦加班客户。

(4)认真填写清楼记录表。(5)一般情况，当值主任应亲自查楼，也可视情况指定专人负责。

22:40第二次清楼结束。

22:45由当值主任(或指定专人)用12号电梯将低层电梯岗，12号电梯岗送至38f。低层电梯岗进入2号通道巡逻，12号电梯岗进入3号通道巡逻。锁闭38f2、3号通道内侧门。

22:50、22:40到达2号通道最低层的第一遍通道巡逻岗进入12号电梯，履行登记检查职责。

●程序五:

23:10由副班进行第三次清楼，清楼主要以第二次清楼列出的重点和12号电梯岗，通道巡逻提出的问题为依据。

23:30第三次清楼结束。

23:30中、夜班办公室交接。

监控中心将楼层、12号电梯监控情况向当值主任作出书面报告，重要录像情况交保安部存档。

通道巡逻岗向值班主任汇报巡查情况，在地下室2、3号通道岗进行交接。

●程序六:

24:00夜班设12号电梯岗1名，2、3号通道巡逻岗各1名。

夜班当值主任同2、3号通道巡逻岗到达38f开始夜班第一次清查。

凌晨1:00第一次清楼结束。

凌晨l:10 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f，进入各自工作岗位，由高及低开始巡查，有情况及时报告。12号电梯岗及时锁闭2、::3号通道门。

凌晨2:10 2、3号通道岗同时到达各自岗位的最低层。

凌晨2:20通道岗第二次巡查开始。

凌晨3:20通道岗到达各自岗位的最低层。

1.2、3号通道岗不准互换岗位，高层，5f、6f应为重点区域。

2.着装整齐，佩带工卡、带警棍，保持通信联络畅通，每隔10层向当值主任报告一次，严格遵守。

3.12号电梯岗、大堂岗坚守岗位，不准擅离职守。当值主任可视情况将两岗位互换。

4.办公室岗应时常询问通道岗所在位置。

●程序七:

凌晨3:20当值主任，2、3号通道岗到达38f开始第三次巡查。

凌晨4:40第二次清楼结束

凌晨4:50 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f，开始第三次巡查。

凌晨6:20 2、3号通道巡罗岗到达各自区域的最低层

●程序八:

凌晨6:30当值主任同2、3号通道岗到达38f开始第三次清楼。清楼内容及要求同程序四。

凌晨7:30清楼结束凌晨7:45办公室交接，各岗位交接。

至此，夜间写字楼层封闭管理实施程序全部完毕。

作为封闭管理一部分的监控中心岗要将楼层，12号电梯作为监控重点，24小时录像，夜间应半小时对楼层情况作一次书面记录。

停车场岗位1小时检查一次主、副楼隔离情况，并有书面记录。

对于在封闭管理中出现的问题，按照公司及部门的有关规定去执行。

星期六、星期天、节、假日早班应执行中、夜班楼层封闭管理程序，应有三次查楼，分别为8:00时，12:30，3:00。

部门对各班次的楼层封闭管理情况实行不定时抽检。

z写字楼房屋修缮管理规程：写字楼管理模式

适配人群	开发商运营团队，物业项目经理，租赁管理专员	使用场景	自建物业运营，委托管理实施，租赁经营服务
编制目的	让写字楼管理不乱套，保证日常运行顺顺利利，不出大问题。
适用范围	开发商自己组建的物业团队、外包的保安保洁绿化机电公司。
职责分工	开发商自己管财务人事营销，专业公司干技术活，顾问公司帮着定规矩带队伍。
操作流程	先建队伍或找公司，再分清谁管钱谁扫地谁修设备，最后签合同明确责任。
执行标准	财务账目要清楚，保洁每天两次拖地，保安24小时巡逻，设备每月检查一次，绿化每周浇水修剪，合同必须白纸黑字写明白。

写字楼管理模式

1自管型

(1)自建自管模式:即开发商由建筑施工在工程完工后，自行组建物业公司，进行日常经营与管理，对本身物业情况熟悉，资料齐全，欠缺管理的专业化。

(2)自管与专业公司相结合:开发商自行管财务、人事、营销等，而专业性、技术性的如保安、保洁、绿化、机电维护等由专业公司负责日常运行及保养工作，为客户提供专业的服务。

(3)自管与顾问公司相结合，由顾问公司协助物业公司拟定日常管理制度、人员配备、组织机构、工作规范等，使开发商自建的物业公司逐渐建立专业化的管理。

2委托型

(1)建筑完成后，由开发商委托专业物业公司进行管理，利用专业公司的丰富经验进行日常的管理与服务，大业主对其管理情况进行监督。

(2)租凭经营型:由开发商通过签订租赁或承包协议与物业公司，实现所有权与经营管理权分离，物业公司致力于日常的租赁与管理服务!

z写字楼房屋修缮管理规程：某写字楼项目档案

适配人群	档案管理员，部门文员，资料保管员	使用场景	写字楼管理，档案整理，文件归档
编制目的	让档案收得齐、放得对、找得快，别乱堆乱放丢文件。
适用范围	写字楼各科室管档案的同事和共用资料。
职责分工	每个部门指定一个档案责任人来干，大家都要配合，主管盯着看。
操作流程	先分一级二级三级三类，再贴标签写目录，每年至少理两次，借东西要领导批。
执行标准	柜子外面写清部门和编号，里面每盒都标内容，和目录一模一样；防潮防霉防虫不能少；借阅复印必须手写签字才准动。

写字楼项目档案管理规程

一、目的:

为了进一步加强部门档案管理，促进部门规范化、标准化管理体系建设，特制订本规定。

二、规程主要内容:

(一)部门均应明确档案管理责任人，按专人管理，人人参与的原则，建立和实施档案的收集、保管、使用的规范流程(责任人变动时，必须进行清点移交手续)。

(二)明确档案分一级、二级、三级的分类管理。

1、一级范围:各类文件、制度、合同、协议、考核表格、账单、帐表、凭证、工程图纸、仓储账目、资产帐表、采购计划等等重要文件资料。

2、二级范围:公用书籍、办公用品、用具;制服;工具等。

3、三级范围:日常各项记录本;点检表;巡查表;普通函件、文字资料等。

(三)上述内容均指部门共享的档案，与个人办公用的其它资料区别分开。

(四)档案柜应在柜面标明部门科室、编号等分组别类。

(五)各柜内应附有档案目录，文件夹(盒)等应统一方法标明文件内容，与目录对应。

(六)档案管理责任人要按照档案保管一览表，每年进行二次以上的全面清理、整理。

(七)档案资料管理应注意防潮、防霉、防虫、防腐除锈等防护工作。

(八)档案的借阅、复印等必须经理(或科长)以上及批准方可办理。

三、本规程自二0一*年一月一日起实施。

z写字楼房屋修缮管理规程：写字楼消防监控中心

适配人群	监控值班员，消防中控员，安防操作员	使用场景	消防监控，火灾报警，设备巡检
编制目的	为了管好消防监控中心，防止乱进人、乱操作，保证火灾能被及时发现和处理。
适用范围	写字楼消防监控中心值班员和所有进出该区域的人员。
职责分工	值班员自己干全部活，主管偶尔来查岗，保安配合拦无关人员。
操作流程	24小时不能离岗，每天查系统，报警立刻看真假，禁烟禁火禁危险品，电话只用来报火警。
执行标准	值班记录本每班写满，报警信号30秒内响应，灭火器摆在门口伸手就拿得到，电话专线贴“火警专用”标签。

写字楼消防监控中心的管理

(1)原因。

消防监控中心是掌握写字楼消防设备及发现水灾、指挥灭火、控制消防机电设备的重要部门，为此，有必要制定专门的《消防监控中心管理制度》。

(2)内容。

消防中心实行专人轮班24小时值班制度，值班员要有高度的责任感和警惕性，不得随意离开值班室，并要做好值班记录。

1)消防中心严禁其他无关人员进入。

2)每天值班员要检查消防系统是否正常。

3)出现报警信号，立即检查信号真伪情况。

4)值班室内严禁吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品。

消防中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，以免影响消防联络。

5)消防中心内应配有手持灭火器材、消防扳手、消防斧、消防头盔等消防器具。

z写字楼房屋修缮管理规程：z写字楼大堂楼层公共通道茶水间

适配人群	物业值班员，保洁主管，设施巡检员	使用场景	大堂管理，公共通道维护，茶水间运维
编制目的	管好大堂、楼道、茶水间卫生，别让地面滑倒人，别让垃圾堆着臭，别让积水惹麻烦，别让设备坏掉影响办公。
适用范围	写字楼所有租户、业主，还有保洁员、值班人员。
职责分工	保洁员负责打扫清理，值班人员发现情况要通知，主管盯着落实，大家互相提醒别漏事。
操作流程	看到湿滑马上清放牌子，看见污渍立刻报，茶水间垃圾每天清两次，有隐患马上拦或贴警示。
执行标准	湿滑处5分钟内有人到场，用拖把吸水机防滑牌；垃圾清完桶要空、无异味；警示牌必须立正、字清楚、不歪倒；记录本当天写完不拖。

写字楼1f大堂、楼层公共通道、茶水间管理规程

1、目的

为了规范写字楼内大堂、楼层公共通道及茶水间环境卫生管理，避免和杜绝在使用过程产生影响客户业主办公的环境或对建筑、公用设备等设施的破坏，以及地面积水、火灾隐患等安全隐患的防范。特制定本规定。

2、实施内容:

写字楼公共区域所有使用人的规范管理，避免干扰、影响，给其他业主、租户产生的投诉现象。

3、易发因素为以下几种主要情况:

1)地面湿滑、积水、生活污渍环境卫生等;

2)茶水间生活垃圾处理不及时、不规范现象;

3)墙体、隔断、地面、建筑(墙体、门、天花)、电梯等设施、设备安全隐患现象，影响办公等

4)其它干扰和安全隐患。

4、应对措施;

1)环境卫生应对

第一、地面湿滑、积水发现者第一时间通知锦日马上清理，并设立防滑警示牌;

第二、地面生活污渍及灰尘发现者第一时间通知锦日派人处理;

第三、茶水间生活垃圾每天两次清理(分别是:14:00、19:00);

第四、有占用公共通道及公共区域有安全隐患的第一时间排除，排除不了的做好协调的同时，一定的做好警示提醒;

2)投诉应对

第一、接到业主、租户投诉，值班人员应第一时间上门表示歉意，并列入上报表中说明，并立即进行情况了解及向投诉业主(租户)表明改善态度，与相关部门交涉改善结果或没有得到改善时立即逐级报告处理;

第二、处理结果迅速向投诉方告知;

第三、记录处理过程、结果，必要的交接工作完成，日报表统计时必须作为异常事项内容统计说明。

z写字楼房屋修缮管理规程：写字楼给排水设备设施运行

适配人群	工程水工，维保技工，工程管理员	使用场景	水泵房管理，污水处理站，集水坑清淤
编制目的	让水泵这些设备别出毛病，水压稳稳的，生活用水、消防用水、空调用水都不断。
适用范围	写字楼里的水泵房、污水处理机房、雨水管、集水坑这些地方。
职责分工	水工天天盯着设备开关和记录；维保组定期擦洗保养；管理员管资料和计划；主任每周每月来查；客服负责通知停水。
操作流程	每天看水压电流听声音；每周打扫泵房；每月轮换主备泵；每季度试一次消防泵；每年请专业公司清污水池。
执行标准	水压表指针得在绿区，地面不能有水渍油渍，记录本要当天填完，泵房门必须上锁，钥匙值班员随身带，照明通风要亮堂，杂物不准堆。

写字楼给排水设备(设施)运行管理规程

1目的

确保给排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防、空调用水的需要。

2适用范围

给排水设备(设施)的运行管理。

3职责

3.1工程水工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

3.2工程维保组负责给排水设备维护保养。

3.3工程管理员负责给排水设备(设施)综合管理。

3.4管理处主任负责上述工作的检查监督。

3.5管理处客户服务负责向用户通知停水情况。

4.1工作程序

4.1给排水管理工作程序

4.1.1工程水工

a.工程水工负责给排水设备24小时运行的操作、监控、记录。应在给排水设备(设施)启动、运行时观察水压、电流、电压，并倾听有无异响，并记录于《水泵房日常检查记录》。

b.水泵房、污水处理机房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。

4.1.2维保组

a.根据日常检查情况进行维护。

b.按《设备年度维修维护计划》要求进行维护保养。

4.1.3工程管理员

a.工程管理员负责给排水设备(设施)的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。

b.对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。

c.每年12月制订下一年度《设备年度维修维护计划》，并按运行情况制定中修、大修计划。

4.1.4管理处主任

a.进行周检、月检。每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备(设施)进行一次设备检评。

b.审核《设备年度维修维护计划》、中修、大修计划。

4.2水泵房、污水处理机房管理工作程序

4.2.1水泵房、污水处理机房由水工负责管理。

4.2.2水泵房、污水处理机房内各机电设备由水工负责运行，其他人员不得擅自操作。

4.2.3水泵房、污水处理机房设备投入使用时，操作人员应按时巡查，注意设备状态及运行参数，检查水泵控制柜的指示灯指示，观察运行时水泵压力表指示，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查集水坑的水位，做好各项记录。

4.2.4在正常情况下，生活水泵、消防泵、喷淋泵、污水泵应置于自动位置。

4.2.5生活水泵的主泵和备用泵规定每月轮换一次，消防泵每三月自动和手动操作试机一次并填写《设施维护单》，并汇总于《设施/设备维修保养记录》。

4.2.6泵房管理规章制度《给排水设备运行管理规程》、《给排水设备安全操作规程》、《给排水设备维护保养规程》等应上墙并悬挂整齐。

4.2.7水泵房、污水处理机房平时应上锁，无关人员不得入内。

4.2.8非工作人员进入泵房须经上级批准，由相关人员陪同入内。

4.2.9严禁非工作人员触动泵房内的开关、阀门。

4.2.10保持泵房内良好的照明及通风，保持泵房整洁无尘。泵房内不得堆放杂物。当班人员每班打扫地面卫生，每周彻底清扫泵房及主、附设备。

4.2.11水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理，透气管应用纱布包扎，以防杂物掉人水池中。

4.3雨水、污水处理设施管理工作程序

4.3.1楼顶平台各雨水排水管通畅，口盖完好且安放正确。

4.3.2负层各集水坑定期清理，坑内无异物，水位正常。

4.3.3各集水坑内潜水泵、阀门及管道附件完好，工作正常。

4.3.4潜水泵控制箱内各元气件完好，工作正常。

4.3.5污水处理设施每年由专业公司清理，清除沉淀池内沉积物和表面漂浮物。

4.3.6污水泵每季检查和保养一次。

4.3.7日常巡查做好记录，填写于《污水处理站巡查内容》。

4.4停水管理工作程序

因工作维修等原因停水，应由主管工程管理员写《停水通知单》，管理处客户服务提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水后24小时内向用户作出解释。

4.5节水管理工作程序

4.5.1水工定期巡检各供水设备、供水管网、阀门附件等，发现问题及时维修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。

4.5.2每天巡检各水池、水箱的水位，作好各项防漏措施。

4.5.3对物业公司员工进行全员节水教育，树立节水观念。

4.5.4在各楼层的洗手间、茶水间等用水处张贴节水标志，对业主进行节水宣传，加强节水意识。

4.6供水、用水管理工作程序

4.6.1凡属物业总水表以内的供水系统均由物业公司管理。

4.6.2物业公司负责向用户提供与市政自来水同质的水源。

4.6.3物业公司负责定期抄表到户，代收代缴。

4.6.4用户应按照政府有关规定和大厦管理要求有偿使用自来水。

4.6.5用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。

4.6.6用户不可随意更改大厦供水管道。

4.6.7用户不可私自装表和启动水表的封印影响准确计量。

4.6.8用户违反安全用水规定，拒绝物业公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，应按实际情况赔偿。

4.7《水泵房管理规程》

4.7.1物业水泵房由水工负责管理。

4.7.2水泵房内各机电设备由水工负责运行，其他人员不得擅自操作。

4.7.3水泵房设备投入使用时，操作人员应按时巡查，注意设备状态及运行参数，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查集水坑的水位，做好各项记录。

4.7.4泵房管理规章制度、安全操作规程应上墙并悬挂整齐。

4.7.5水泵房平时应上锁，无关人员不得入内。

4.7.6非工作人员进入泵房须经上级批准，由相关人员陪同入内。

4.7.7严禁非工作人员触动泵房内的开关、阀门。

4.7.8保持泵房内良好的照明及通风，保持泵房整洁无尘。泵房内不得堆放杂物。值班人员每班打扫地面卫生，每周彻底清扫泵房及主、

附设备。

z写字楼房屋修缮管理规程：（写字楼大厦）中央空调运行

适配人群	空调维修工，工程主管，管理处主任	使用场景	写字楼空调运行，商业综合体制冷，办公楼采暖调控
编制目的	让中央空调好好干活，夏天能制冷，冬天能供暖，别出毛病。
适用范围	大厦里用的中央空调设备，还有管它的机房。
职责分工	空调工动手干所有活，工程主管盯着看，管理处主任再检查一遍，客服帮着通知用户。
操作流程	开机前检查、运行中盯参数、按时填记录、定期做保养、调流量省电、交接班要对清楚。
执行标准	用《巡检表》《值班日志》记数据，按说明书调参数，保持机房干净通风，钥匙工具不乱放，非工作人员不能碰开关阀门。

大厦(写字楼)中央空调运行管理规程

1目的

确保中央空调技术性能处于良好状态，保证大厦的正常制冷、采暖。

2适用范围

中央空调设备的运行管理。

3职责

3.1空调维修工负责空调设备操作、监控记录、清洁卫生、异常情况报告及维修保养。

3.2工程主管负责空调设备综合管理及对上述工作的检查监督。

3.3管理处主任负责对上述工作的检查、监督。

3.4管理处客户服务负责向有关用户通知空调开、停机及向工程主管通报空调加时运行要求。

4工作程序

4.1管理人员工作程序

4.1.1空调工

a中央空调主机、附属设备及机房由空调工负责管理。

b中央空调机房内各机电设备由空调工负责运行，其他人员不得擅自操作。

c中央空调主机运行时，值班空调工应坚守岗位，按时巡查，注意设备状态及运行参数，做好《中央风机巡检记录表》和《值班日志》。

d空调工参照《设备年度维修维护计划》、设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机及附属设备进行维护、保养。

e空调工应根据气候环境和用户负荷状况及时调整主机运行参数及各回路冷温水流量，在保证达到规定温度要求的同时最大限度地节能降耗。

f《中央空调运行管理规程》、《中央空调安全操作规程》、《中央空调维护保养规程》等各管理制度应上墙并悬挂整齐。

g中央空调机房平时应上锁，无关人员不得入内。

h非工作人员进入机房须经上级批准，由空调工陪同入内。

i严禁非工作人员触动机房内的任何开关、阀门。

j保持机房内良好的照明及通风。

k保持机房整洁无尘，机房内不得堆放杂物。

l值班人员每班打扫地面卫生，每周彻底清扫机房及主、附设备。

4.1.2工程主管

a.工程主管负责空调设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集及保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。

b.每年12月制订下一年度《设备年度维修维护计划》，并依照运行情况制订中修、大修计划。

c.对空调设备维修保养提供工作指导及检查监督。

4.1.3管理处主任

a.每季度最后一个星期对空调系统组织有关人员进行机房设备检评。

b.每半年审核《设备年度维修维护计划》。

4.2空调运行时间工作程序

4.2.1每年6月--9月为空调制冷运行期，11月--3月为空调采暖运行期，特殊情况下按用户的需求确定空调的运行时间。

4.2.2空调日运行时间为7:45-18:00;裙楼的空调日运行时间为8:45-21:00。

4.3中央空调机房交接班制度

4.3.1交接班人员必须严肃、认真、细致;

4.3.2接班人员必须提前十五分钟到达控制室进行交接班工作;

4.3.3当班人员在交班前应做好下列工作:

a检查整理好运行记录;

b检查整理好工具、钥匙及其它用品;

c将本班各事项在运行记录交接班记录栏中填写清楚;

d做好清洁工作。

4.3.4接班人员在接班时应做好下列工作:

a认真听取上班人员值班情况介绍并查询记录;

b现场检查设备、阀门状况;

c检查工具、钥匙及其它用品是否齐全;

d交班人员应与接班人员在运行记录交接班记录栏*同签名后方可离岗。若交班人员未按规定进行交班或有关交班情况不清的情况，接班人员有权拒绝在运行记录交接班记录栏中签名，交班人员不得离岗;

4.3.5交接班时如遇设备调整或发生故障，应立即停止交班，待调整完毕或故障处理终了后，方可重新进行;

4.3.6接班完毕，接班人员在运行记录交接班记录栏中签名后，若发生问题应由接班人员负责。

4.4停机工作程序

因工程维修等原因停机，应由空调工填写《空调停机通知单》，经工程主管、管理处主任批准后，提前24小时通知用户。因突发事件停机，应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供应后24小时内向用户作出解释。

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