| 设立背景 | 学校要正常上课办公，水电暖不能断，得有人专门盯着这事。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管全校水电暖供应，修设备，保安全，盯节能，做巡查，处理突发停供。 | ||
| 工作内容 | 抄水电气表、巡楼查管线、填巡查记录、做设备保养、收水电费、搞节能宣传。 | ||
| 协作关系 | 向后勤总公司领导汇报；和教学楼办公楼等各楼管理员对接；跟地方水电气公司联系；配合财务收钱；和师生沟通满意度。 | ||
工作职责：
(1)在后勤总公司的领导下，全面负责学校供电，供水、供暖、供气等能源、动力保障工作。
(2)认真贯彻执行党和国家的路线方针政策，遵守国家法律法规和学校各项规章制度，保证学校水电暖正常供应。
(3)负责本部门职工的政治、理论学习及职工职业道德的教育，不断提高职工的政治素质和技能水平。加强安全生产，定期向职工进行安全教育和岗位技能培训。
(4)建立健全能源管理等相关规章制度，加强学校水、电、暖设施的日常管理与维护、保养、检测，确保设施的正常运转。
(5)严格执行质量管理体系文件要求，对学校水电暖的供应和维修工作进行全程监控;同时对测量仪器、生产设备进行日常和维护;积极做好并建立各类设施、设备与管网技术资料档案管理。
| 制定目的 | 小区管理乱七八糟，业主老投诉，想让服务稳住、大家少吵架、住得安心点。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业企业，管小区里房子、设备、保安、保洁、绿化这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 开发商或业委会定标准，物业干活，街道或房管所盯着看有没有做到位。 | ||
| 禁止行为 | 不能没证上岗，不能不签合同，不能乱收维修金，不能让消防通道堵着，不能让电梯坏着没人修。 | ||
| 检查与监督 | 物业按条一条条做，业委会每季度查一次，查完要写记录，没做到的限期改，再不行就换人，年底还要向业主汇报。 | ||
三 级
项目内容与标准
(一)基本要求
1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。
2、物业管理企业应制定日常管理制度。
3、按规范签定物业管理合同。
4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。
5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。
6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。
9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>;;80%。
10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。
| 制定目的 | 小区绿化要好看，植物得活得好。不能光种不管，得有人天天照看，让业主一进小区就心情好。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业绿化部所有人，管剪枝、浇水、施肥、打药、拔草、补树这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 主任盯全局，组长带人干活记日记，绿化工人动手干，还要劝住乱踩乱摘的人。 | ||
| 禁止行为 | 不准迟到早退，不准不穿工装，不准漏浇水，不准乱用农药，不准见破坏不吭声。 | ||
| 检查与监督 | 每月有计划表，组长每天查，主任每月抽查，没做完扣分，连续两次不合格调岗。检查结果贴公告栏。 | ||
住宅小区园林绿化管理实施控制规范
绿化管理的宗旨及目的
一、宗旨:绿化美化，创造效益(生态效益、社会效益)。
二、目的:运用科学、合理的管养手段，为植物提供良好的生长环境，保持美观整洁的绿化外观，为小区创造一个优美的绿色环境。
组织机构、职责及制度
一、绿化管理机构示意图
二、人员职责
1.绿化部主任职责
1)负责物业公司已接管小区绿化管理及监督工作。
2)对所有绿化管理环节进行技术指导。
3)负责绿化员工的培训、考核工作。
4)对绿化管养物品的使用进行监督控制。
5)完成上级布置的有关工作。
2.绿化组组长职责
1)负责对管理区内的绿化管养的组织实施工作。
2)以身作则，调动员工积极性，按质按量完成各项任务。
3)认真做好绿化管养日记及相关记录。
| 制定目的 | 汛期积水常倒树、淹苗、伤管线，高温让苗木脱水干死，冬天冻伤根茎枝条。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管养区域所有乔木灌木，含道路绿地、河道边、施工段。 | ||
| 职责分工 | 项目经理管人管钱管计划；技术员定具体做法；资料员盯天气；巡视安全员天天跑现场报情况；养护组干日常活；突击队啃硬骨头。 | ||
| 管理要求 | 汛前绑树打桩疏枝培土，开沟排水泵备好；高温早晚喷水、遮阴网傍晚扯开；冬天灌冻水、堆土、涂白、架风障。 | ||
| 监督与检查 | 每天有人巡，记本子上；项目经理和技术员查落实；没做到就重排计划补救；出事要立刻报、马上动手修；记录不全扣当月绩效。 | ||
特殊条件下绿化养护的技术方案
1防汛技术措施
a、汛期的多发地带，历年来这一现象对我绿化工作造成了许多损失。在此我公司制订了"预防为主、综合全面防治"的原则，针对本项工程也设立了工作小组:
项目经理:统筹准备、安排人员调配、财务有关工作，编辑工作计划，总结工作经验。
技术负责人:具体安排现场工作，制作具体详细工作技术措施。
资料员:收集有关气象资料及工作资料。
巡视员、安全员:协助项目经理、技术负责人执行管理现场具体工作，每日汇报工作实施情况及计划。
养护小组:负责管辖范围内各具体技术措施。
突击小组:负责重点技术措施并协助养护小组共同完成工作。
| 编制目的 | 为了让绿化育苗、浇水、施肥、修剪这些活儿干得有章法，不乱来，保证花草树木长得好。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 负责小区或公园绿化的养护工人，管花草树木的师傅们。 | ||
| 职责分工 | 绿化工人自己动手干，班长在旁边看看，主管偶尔来转转提醒下。 | ||
| 操作流程 | 先选好育苗法，再整地播种，接着盖土；旱天要浇水，缺肥就施肥；每月修绿篱，花后剪灌木。 | ||
| 执行标准 | 盖土用筛过的细土，厚度是种子两到三倍；浇水要浇透，尤其新栽的；施肥多用有机肥，傍晚阴天撒；修剪按月来，绿篱一年四次起。 | ||
绿化养护作业规程(十三)
一、育苗培植
1.选定育苗培植方法:有性繁殖(播种)、无性繁殖(扦插、分株、压条等)。
2.备苗床和土壤:精细翻耕、除草、施肥、将土敲细、耙平待用。
3.播种:播种时间按不同的品名科目，以及绿化整体情况而定，最好在春天和秋天。播种方法按苗床而定，采用撒播、条播和点播。
4.复土:用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度为种子直径的2-3倍。
二、浇水
1.干旱季节，每天浇一次水。根据天气，对虎刺梅及蒲葵等植物可适当延长浇水间隔，对桂花、含笑、丝兰等植物开花期则可酌情减少浇水次数，以免加快谢花期。
2.浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。
3.新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故保证一次浇透。
| 设立背景 | 小区设施设备得有人盯着跑 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管设备运行和保养，盯现场问题，带手下干活 | ||
| 工作内容 | 巡检设备、填记录表、做维修计划、报每日情况、搞节能点子 | ||
| 协作关系 | 听工程维修主管安排，带手下员工，配合装修监管，跟其他班组碰事 | ||
物业项目运行班长岗位职责
所在部门:**管理处
直属上级:工程维修主管
职责概要:运行班长在工程维修主管的直接领导下，熟悉小区楼宇、各类设施、设备的分布情况，并负责各设施设备的运行及维保管理工作;
基本任务和职责:
1、协助主管开展工作，贯彻执行主管下达的各项指标;
2、负责按规定做好各系统维修保养工作，制定设备的大、中、小修计划，定时巡视主要设施设备，发现问题立即采取措施及时解决;
3、组织贯彻实施各项规章制度，按规定督促填写各类运行及维保记录;
4、检查下属岗位职责、操作规程及维修保养制度的执行情况，发现问题及时提出改进措施，并监督实施;
5、根据实际运行情况，提出设备运行节能措施;
6、定期对下属员工进行技术培训和考核，确保设施设备安全运行;
7、负责向工程主管汇报每日工作完成情况;
8、协助完成二次装修工程的监管工作;
9、完成领导交办的其他工作。
| 编制目的 | 让草皮绿得整齐，绿篱剪得好看，花球有型，乔木不长歪枝，盆栽干净不落灰，浇水不多不少，打药不出错。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 小区里所有绿化带、盆栽、喷药工具和浇水设备。 | ||
| 职责分工 | 绿化员工自己动手干，领班在旁边看，主管偶尔来检查，发现病虫害马上报告负责人。 | ||
| 操作流程 | 剪草、施肥、拔杂草、清垃圾；修绿篱花球；剪枯枝；抹盆栽叶子；按天气浇水；配药、喷药、洗工具。 | ||
| 执行标准 | 草高春夏季≤15cm，冬季≤10cm；复合肥为主，施后浇水；剪完立刻清枝叶；喷药戴手套口罩，中午大风不喷；肥皂洗手漱口。 | ||
小区绿化养护规程(五)
一、绿化带
(一)草皮
1、春、夏、秋季每个月对草皮进行一次修剪，冬季根据实际情况进行修剪。保持春、夏、秋季草皮不长于15cm，冬季不长于10cm。
2、每次修剪后对草皮施肥一次，以复合肥为主，施后浇水保持草皮常绿。
3、及时拔除草皮中存在的杂草。
4、及时清除草地、花丛内的砖头、纸屑或其它杂物。
(二)绿篱、花球
1、绿篱修剪做到平整美观，花球造型优美，不断改进，修剪下来的枝叶要立刻清除。
2、绿篱、花球春、夏、秋每二个月施肥一次，冬季在入冬后15天施肥一次以便植物顺利过冬，肥料采用复合肥为主。
| 制定目的 | 小区乱搭乱建多，卫生差，设施坏得快，想让管理员天天盯着，把环境整干净，住着安心些。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业管理员，盯宅区违章、安全、卫生、设施这些事。 | ||
| 职责分工 | 管理员自己巡、收钱、接访、写计划；主管经理看日报、批装修、查维修；业委会不定期翻记录本。 | ||
| 禁止行为 | 不准漏巡少巡，不准收钱不记账，不准推脱住户投诉，不准修完不验收，不准拖着不报问题。 | ||
| 检查与监督 | 每天填巡视表，主管每周抽三栋楼查记录，月底交汇总表，没交或造假扣当月绩效10%，连续两次调岗。 | ||
| 制定目的 | 小区消防太重要了，怕出事，想让大家多懂点消防知识，平时少出问题，真着火能快点反应。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管全体业主和物业员工，管宣传培训、装修审批、巡逻检查、火警响应这些事。 | ||
| 职责分工 | 管理处牵头，护卫员执行日常检查，经理调度火警，助理现场指挥，全员都要参加演练和灭火。 | ||
| 禁止行为 | 装修不配灭火器不能开工，没消防手续不能搞大装修，发现烟雾火光不报不行，火警时不赶现场不行。 | ||
| 检查与监督 | 宣传栏贴知识、发手册、请消防队讲课，每年练两次，装修要查证件，巡逻天天有，没做到扣绩效，检查由经理每月盯。 | ||
新星城园小区消防管理方案
消防责任重于泰山，同时消防管理又小区管理的重要一环，因此，需要做好以下工作:
一、消防管理目标
坚持"预防为主，防消结台"的消防工作万针，严格实行防火安全责任制，实施全员义务消防员制。
二、加强消防教育宣传和培训演练工作
(一)消防教育宣传工作:
管理处将在大宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。业主八伙时，我们将向业主发放《消防知识手朋》，提请注意消防安全。
(二)做好消防培训及演练工作:
重点加盟护卫员的消防实培训，每年组织义务消防队员技术演练。
| 制定目的 | 大树移植容易死掉，树倒了会砸人砸车，土球散了树就活不了，路上晃动可能伤到树皮。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 所有要移栽的大树，负责挖树、运树、种树的工人，还有吊车司机和现场指挥的人。 | ||
| 职责分工 | 组长盯全过程，工人照着步骤做，吊车司机听地面指挥，押运员路上看绑绳和树冠，司机小心开车不急刹。 | ||
| 管理要求 | 土球包紧实，吊绳垫木板橡皮，树冠朝车尾，晚上运树，叶面喷水，路上挑电线，树穴填营养土。 | ||
| 监督与检查 | 工长每天查三遍，看土球松没松、绳子紧不紧、树皮破没破。谁没做到就停工重学，再错就换人干。检查记在小本子上，每周交一次。 | ||
绿化种植方案之大树移植措施
(一)、大树移植
ⅰ、移植准备
1、选树
根据设计要求和招标文件精神，选择符合规格的苗木。选择主干通直，树冠匀称，造型美观、根系发达的树木，观察是否已切根、移植、无病虫害和机械损伤，树形姿态优美、生长旺盛。
2、切根、培育须根
在树根四周挖一圈约40cm的环沟，深度为60~80cm，树根斩断一定要使用锋利铲具，使切口光滑，挖好后，用abd生根水用刷子涂抹于切口处，促进植物伤口愈合，促发新根，并用拌有有机肥料的松土填入并夯实，然后浇水。