管理处人员

为了维护小区交通秩序，保障车辆、行人安全，制定本制度;

1、遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆，外来车辆未经允许不得驶入。

2、小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。

3、非业主车辆不得在小区内停放过夜，若临时滞留必须停放在指定位置。

4、非机动车辆必须按规定的位置停放，严禁在消防通道及楼宇内等随意停放。

5、凡不遵守小区内车辆停放规定及管理人员的指挥，发生一切事故，后果自负小区车辆停放。

6、本小区车辆出入小区要出示出入证，外部车辆出入小区时，由值班人员履行登记手续，并服从本小区管理人员指挥。

7、车辆进入小区，司机必须减速慢行，禁止鸣喇叭，注意往来车辆及行人安全。

蓝湾物业设备、设施管理制度

各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。

一、设备管理组织机构

物业总公司设备工程主管

分公司(处)设备维修主管

电工班水暖班瓦工班热力站

二、设备设施技术资料管理

设备、设施管理资料，主要指其应具的台帐、卡片、档案等的建立和管理。

住宅小区设施设备管理工作

设施设备的使用年限与日常维护息息相关，一般要注意以下几个方面:

1、室外铁件的防锈及室外不锈钢的日常保养。小区内主要要单元门的防锈、路灯杆的防锈、监控杆的防锈、室外栏杆的防锈;

2、供水设施的保养，抽水泵如果不是经常使用的话，每周必须开启一次，不少于30分钟;

3、游乐设施。游乐设施易磨损，日常维护中，要注意所有轴的润滑程度及铁件的防锈处理;

4、道闸。道闸必须每天清洁，每半年给轴承上一次黄油;

5、室内监控设备、电脑，要做好防潮，每年进行一次大清洁，清除内部灰尘(此项工作必须有专业人式进行);

6、室外箱变不属于物业管理范围之内，物业公司不用管理;

一、相关概念

1、物业顾问服务-------指优秀的物业管理企业向房地产开发商、其他物业公司或企事业单位提供物业管理及相关服务的咨询、指导、培训和技术支持等，它包括项目的前期规划设计、施工、安装阶段的介入;提升品牌销售配合;物业公司或服务机构筹建(或现有物业公司规范提高);管理方案策划、机构设置;人员招聘培训;建章立制、入住指导;iso9000质量体系的导入;人员系统培训、实习指导;创优迎检、输入企业文化、实现规范管理服务等。

二、顾问服务的三阶段及其工作要点

1、全程顾问服务三阶段:

(1)前期介入阶段----前期考察、前期策划、工程建议、销售配合、竣工验收与物业公司组建等阶段。

环境管理程序文件

--物业辖区固体废弃物污染控制程序

1.0 目的

防止固体废弃物随意弃置，污染环境，违反法律法规要求。

2.0 适用范围

适用于办公区域及物业范围内各类固体废弃物管理。

3.0 职责

3.1各管理处负责本处办公区域及小区内固体废弃物的分类回收和集中管理、处理工作，并建立《固体废弃物清单》。

3.2管理部负责公司固体废弃物的管理，并建立《固体废弃物清单》。

4.0 工作程序

4.1定义

4.1.1 固体废弃物:指在生产建设、日常生活和其它活动中产生的污染环境的固态，半固态废弃物资。

4.1.2 普通固体废弃:指在城市日常生活中或者为城市日常活动提供服务的活动中产生的固体废弃物以及法律、法规、行政规定视为城市生活垃圾的固体废弃物。

4.1.3 危险固体废弃物:指列入国家危险废弃物名录或者根据国家规定的危险废弃物鉴别标准和鉴别方法认定的具有危险特性的废弃物。

4.1.4 可回用固体废弃物:指具有回用价值的固体废弃物。

4.2 固体废弃物分为三类:

4.2.1 普通固体废弃物;

4.2.2危险固体废弃物;

4.2.3 可回用固体废弃物。

4.3 公司对以上固体废弃物管理控制方法:

4.3.1 由公司发展部统一制作盛装各类固体废弃物的容器，并进行明显的标识。

物业辖区消防应急管理程序

1 工作目标

为保证初期火灾在最快时间内及时堵住火势向上蔓延，消除火势对人员疏散的威胁，保护着火层以上的人员疏散到安全区，确保业户的安全，特制定本方案。

2 工作职责

2.1 监控中心负责消防监控、报警工作。

2.2 工程人员负责消防设备运行。

2.3 义务消防队队员负责火场灭火。

2.4 管理处人员负责现场维护、警戒及物资疏散抢救工作。

3 工作指引

3.1 报警通报

3.1.1 认真落实值班巡逻制度，保安、清洁、维修等值班人员要勤查，保证在自己防范范围及时发现火情。

3.1.2 有警必报。各岗位当值人员发现火情必须上报值班班长和值班领导，当火势不能在初期扑灭时，应立即报火警"119"。

小区给排水设备设施管理规程(十九)

1.0目的

为保证zz城排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防用水的正常运行，特制定本规定。

2.0适用范围

适用于zz城服务中心给排水设备设施的管理。

3.0职责

3.1工程维修主任负责给排水系统设备设施的运行、维护、保养计划的制定，检查、监督设备责任人按规程运行维护管理;

3.2设备责任人按本规程规定的内容进行给排水系统设备设施的运行、维护。

住宅小区停车场管理规定22

目的:规范**家园停车场的管理，维护停车场车辆行驶与停放秩序，停车场的管理工作更顺畅的开展，确保停车场安全无意外事。

建设部印发的前期物业管理服务协议（示范文本）

中华人民共和国建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知

各省、自治区、直辖市建委(建设厅、市政管委)，直辖市房地局，计划单列市建委(房地局)：

为了规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，我部制订了《前期物业管理服务协议》(示范文本)，现印发给你们。

此文本适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在执行过程中，当事人可根据实际情况，对文本有关条款予以选择、调整。

物业项目管理服务目标

(一)公司总目标

1、年度业主综合满意度调查满意率≥95%

2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、年度无重大责任事故发生。

物业辖区消防管理

1.0目的

加强消防管理，消除各种火灾隐患，预防火灾发生，确保辖区业户生命财产的安全。

2.0适用范围

适用于公司所辖物业内的消防管理。

3.0职责

3.1公司总经理任消防负责人，领导全面消防工作并组织消防的定期监督检查。

3.2管理处主任负责消防工作的业务指导、监督、检查和日常消防管理和组建义务消防队的工作。

3.3管理处消防管理员负责对消防设备实施日常管理、维护和档案管理。

3.4工程部负责日常消防设备设施的检查和维护工作。

3.5品质部、管理处负责消防培训工作。

4.0工作程序

4.1消防组织的建立

4.1.1公司成立由总经理任消防责任人的消防安全委员会，制定《消防组织机构图》，每个管理处应任命一名专职消防管理员。

小区物业客户管理之客户信息

客户信息传递与沟通

1 目的

制定有效的管理制度，建立良好的客户关系。

2 适用范围

适用于与客户交流工作。

3 职责

客服部负责对客户联系与服务的统一管理。

4 工作要求

4.1 客户入住时，客服部要为客户做好登记;

4.2 客户的投诉或报修，由客服部统一受理;

4.3 对客户的投诉，要求做到"有求必应，有应必解，有解必答";

4.4 客服部主管或管理员在客户入住一个月内，对新客户进行回访，获取客户对物业公司的有关评价;

4.5 客服部经常走访客户，倾听他们对管理与服务的意见，并予以解释和改正，以此作为与客户沟通与联系的桥梁，建立起相互的理解和信任;

4.6 客服部走访工作应注重与有投诉、建议或意见的客户之间的交流，并切实为他们解决问题。

住宅小区保安部交接班管理规程

一、目的

规范保安部、消防中心各岗位交接班工作，确保工作交接清楚，责任明确。

二、适用范围

适用于本公司管辖住宅小区保安各岗位交接班工作。

三、职责

保安主管、班长负责讲评交接班工作及注意事项。

当班班长负责讲评本班工作及交接班工作情况。

当班保安人员负责本班工作范围的管理及检查。

四、程序要点

保安主管每月底编制下月《保安工作计划》，《保安各岗位安排计划》报主管经理审批。

某物业装修管理程序

1、业主装修时应提前5 ―7天(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)向物业公司提出室内装修申请并详细、如实地填写相关表格。

2、相关表格和资料:

装修申请表

装修改造工程消防审核申报表 [由施工方提供](建筑面积在200m2以上)

装修期间临时电力供应申请表

装修设计图纸

3、物业公司对施工人员、业主进行室内装修管理条例、装修管理办法、房屋注意事项、装修管理细则等方面的培训 。

4、装修进场时业主亦要向物业公司提交以下资料 :

装修单位营业执照副本

装修单位资质等级证

各专业装修图

施工人员相片

专业操作证

5、工程技术人员审核装修设计图纸

卫生间改变、单位载荷、用电功率、消防功能、承重结构、外墙、空调位置等方面。