物业维保员

在进行检查时可对某一火灾探测器用专用加烟工具进行实际操作检查。当火灾探测器在接收到烟雾后，报警确认灯亮，表明该探测器工作正常，与此同时向报警控制器发出火灾信号。还要检查时钟是否走动，有无发生火警的时间记录。检查后，值班人员应及时对设备进行消音、复位、以防时间过长而使设备元件被破坏。

住宅园区电梯困人救援作业规程

1、当发生电梯困人事故时，保安监控中心通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，告知被困人员如果轿厢门处于半开闭状态，应设法将轿厢门完全关闭，不可将身体任何部位伸出轿厢外，静心等等救援人员的援救。并立即通知工程组技术人员前往救援。

2、电梯技术人员接报后立即赶往困人地点，根据指示灯、pc显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。

3、当电梯停在距某平层位置约±600cm范围时的救援。

3.1拉下电梯电源开关。

3.2用专用厅门钥匙开启厅门。

3.3在轿顶用人力开启轿厢门。

3.4协助乘客安全离开轿厢。

3.5重新关好厅门。

4、轿厢停于距离厅门±600cm以外位置的救援方法。

4.1进入机房切断电梯主电源，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

1、外墙渗漏原因分析

引起房屋工程外墙渗漏的原因很多，有设计失误、选材不当、施工工艺不规范、细部做法不认真、交付使用后装修不当、自然环境条件的影响等因素造成，具体有以下几方面:

1)外墙雨落管设计及维护问题;

2)外墙的预留孔密封不良;

3)铝合金或塑钢窗的制作安装不规范;

4)外墙面砖基层清理不彻底，粘贴砂浆不饱满，墙体与面砖之间形成积水或透水;

5)外墙粉饰龟裂;

6)基础不均匀沉降引起墙体开裂;

7)房屋在二次装修阶段，乱打滥建改变结构引起墙体开裂;

8)房屋顶面外墙温度裂缝。

物业辖区中央空调运行管理规程(三)

1、目的

规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。

2、范围

适用于物业辖区内各类中央空调的运行管理。

3、职责

3.1 当值空调工具体负责中央空调的运行管理。

3.2 工程主管负责组织实施中央空调的运行管理。

3.3 管理处负责中央空调运行管理实施情况的检查、监督。

4、程序要点

4.1 巡视监控。

4.1.1 当值人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括:中央空调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。

工作原理:

电动机通过联轴器驱动三缸柱塞泵工作，水由进水管进入泵体，高压水流经出水接头、高压胶管，到扳机式喷枪，高压水有喷枪上的喷头喷出。

使用说明:

1、开机前的准备

开机前检查机具各螺母、螺钉是否有松动现象。向泵偏心轴箱内加入(春秋冬天)30号(夏天)40号机油。有位加到油标中心为宜。

2、出水管连接

把高压胶管的快换接头与机具出水口上的快换接头相连;另一头与扳机式喷枪上的接头相连。

3、喷头选择

扇形喷头能产生扇形射流、雾角小、清洗力强，能用于大面积污垢的清洗。

花园(小区)环境清洁工作程序

1、小区道路清扫的程序:主干道---支干道--持续保洁

2、车库保洁以保持地面清洁为主，其次保持车库墙上无蜘蛛网，灯管亮洁，无积尘，车库门明亮无污迹。

3、各组团花园水池每日首先捞取杂物，再刷洗亭间地面，抹桌椅，扫绿地枯叶。

4、罗马广场定期冲洗地面、阴沟，每天保洁。

5、小区地下阴沟每月清掏两次，并冲洗。

6、泵房每月两次大扫除。

7、各楼道每天保洁采取"一扫、一抹、一拖"程序，清捡绿化带杂物，定时清扫天台、地台。

8、每年5、6、7、8、9、10月中旬开展喷撒药物，清毒，灭四害工作。

保洁工作操作规程之公共卫生间清洁

公共卫生间清洁操作标准

1、清洁范围

客用卫生间及物管卫生间。

2、清洁作业程序

1.每天6:30至8:30点，13:30至14:00分两次重点清理公用卫生间。

2.用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。

3.清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。

4.将洁厕水倒入水勺内，用厕刷沾洁厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净。

5.用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面，墙面、门窗标牌。

6.先将湿毛巾拧干擦镜面、然后再用干毛巾擦净。

7.用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。

8.喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放入樟脑丸。

9.每15分钟进行保洁一次，清理地面垃圾、积水等。

10.每周用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。

物业工程部上墙制度:供水管理制度

供水管理制度

1.通过对冷热水供应系统、设备的巡视，及时发现、处理所存在问题，以保证系统的正常运行，并使系统处于良好的运行状态。

2.巡视人应按照规程的要求对水泵房、生活热水设备、消防水箱等进行巡视。

3.巡视人应按照规定的周期、时间认真做好巡视工作，认真填写记录，发现问题及时处理，当遇有涉及其它专业、部门问题时应及时通知相关专业、部门并报告领班或工程师。

4.凡与饮用水直接接触的工作人员，每年必须取得卫生医疗机构颁发的健康证，并经过卫生知识培训后方可上岗。

5.工作人员上岗前必须做好个人卫生;凡与水体有接触的设备、工具、用品等都要经过消毒处理后方可使用，防止对饮用水造成污染。

某住宅项目物业管理实施方案

一、项目分析

根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50%，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米，绿化面积约1.7万平米，地下车库约2.9万平米，其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。

二、主要管理方案内容

根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下:

1、管理机构设置及人员配置

根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着"以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人"的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。

大厦(小区)地下室污水井的清理

1.0保洁范围:大厦及住宅小区的地下室污水井。

2.0操作程序:

2.1将所需的工具带到工作现场包括(铁铲、箩筐、绳子)。

2.2用铁钩把污水井的井盖全部打开，启动污水泵的开关，把井内的积水全部抽掉。待污水泵自动停止后方可入井内作业。用铁铲将井底的沉淀物铲入箩筐内，并运到垃圾周转站，直至污水井内的沉淀物铲完为止。

2.3清理完后用水冲洗污水井周围并清洗干净。

3.0标准:井内无沉淀;污水不能溢出地面;每半年清理一次。

1.0目的

为减低水管爆裂造成的损失。

2.0适用范围

适用于秩序维护部

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序主管。

3.2巡逻秩序维护员应加强巡查。

4.0操作细则

4.1巡逻队员发现水管爆裂立即通知当值领班，同时现场采取堵漏措施。

4.2当值领班立即赶往现场，同时让监控中心通知工程部、清洁部带工具和旧布草、胶桶堵漏、接水、清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响业主、住户。

4.3根据现场情况，现场秩序维护员立即用消防水带连接漏水处，使水排往下水管道或空旷地带。

4.4如漏水影响到用电安全应立即通知关闭现场电源。

4.5如水可能影响日常操作、保养及可能涉及申报保险金等问题，当值领班安排人员对现场拍照、做好记录。