| 制定目的 | 水泵老坏，水供不上，消防泵关键时刻不能用，怕出事。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 工程部所有人，生活泵、消防泵、加压泵、潜水泵。 | ||
| 职责分工 | 工程师要懂所有泵怎么用、啥时候保养；领班和水工要知道泵在哪、咋修咋保养。 | ||
| 管理要求 | 每月保养生活泵和消防泵，每年换油；加压泵每年修一次；潜水泵每天看一遍；有杂音、漏水、松动、堵塞马上处理。 | ||
| 监督与检查 | 保养完填《设备卡片》，主管不定期查记录，漏填或没做保养要重做，三次不达标要谈话，严重就扣分。 | ||
物业辖区水泵作业指导书
1.0目的
确保各类水泵的正常运转，满足使用要求。
2.0范围
适用于**物业工程部。内所有水泵，包括:生活泵、消防泵、加压泵及排污用潜水泵。
3.0职责
3.1给排水工程师及主管应对辖区内所有水泵的用途、性能、保养周期了如指掌。
3.2给排水专业领班及所有水工应清楚各水泵的位置及用途，懂得维修保养方法。
4.0工作规程
4.1生活水泵
生活水泵的保养应每月进行1次，水泵要随时注油，且每年要换1~2次新油。
保养内容∶
4.1.1检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。
4.1.2检查盘根是否正常。
4.1.3检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。
4.1.4观察压力表指示是否正常。
4.1.5检查进水阀门和进水系统是否畅通。
| 制定目的 | 怕房子盖不好，大家干活没标准，质量忽高忽低，想让每道活都稳稳当当。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管项目经理、班组长、工人，管钢筋、门窗、地面、楼梯这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 项目经理和工程师总盯质量，班组长带着工人干，专职检查员天天转着看，质量工程师统管资料和协调。 | ||
| 禁止行为 | 不准用没证没检的材料，不准跳过自检互检就往下干，不准踩刚绑好的钢筋，不准在没硬的楼梯上走。 | ||
| 检查与监督 | 检查员每天巡，发现马上说，三天内改完，再错扣钱；每月评一次，差的停工学规矩；样板先做三方点头才铺开。 | ||
住宅群楼工程质量管理与保证措施
1、质量保证体系
2、is09002体系认证
我公司是国内最早通过is09002体系认证的建筑企业之一，有完整的质量保证运行体系:
a.项目班组有兼职质量检查员，项目经理部有专职质量检查员，项目经理和项目工程师对质量全面负责，在整个施工过程中，严格按质量技术实施细则进行，全面实行质量责任制。
b.公司健全了以经理为首，总工程师挂帅，纵到底横到边的质量保证体系。
| 设立背景 | zz苑设备多，得有人天天盯着，不然业主用水用电会出问题。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管水电、查设备、修故障、保运转，不让业主停水停电。 | ||
| 工作内容 | 每天巡检设备，抄电表，试发电机，清管道，查化粪池，填记录。 | ||
| 协作关系 | 听物业主管安排，跟电梯维保公司一起干活，帮业主修东西，要业主签字确认。 | ||
根据zz苑实际情况及设备设施现状情况，为了更好的服务zz苑业户，确保zz苑小区内所有设备设施24小时正常运转，特制定本制度:
1、每天对小区内所有设备设施进行检查，发现问题及时检查;
2、对小区内所有供水供电设备每日进行检查，确保所有供水供电设备正常使用;定期对小区内公共用电用水设备进行检查，发现问题及时解决;
4、对小区内所有用电户周抄表一次，根据抄表情况确定业户用电是否正常;
5、如有维修，接单后20分钟内赶到现场，根据业户室内实际情况制定维修方案，维修后经业主认可签字确认;
6、协助电梯维保公司对电梯做好维修保养工作，并做好详细记录及检查工作;
7、每月15号、30号对小区内发电机进行试运行，做好详细记录，如有问题及时上报，并编写维修方案;、
8、每周小区楼内巡检一次，并对业户电表进行检查，如发现电量少于20度时及时告知业主购电。
| 制定目的 | 大厦要管好，人得配齐配强。怕前期没人盯、接管后乱套。想让团队稳住、服务跟上、业主满意。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 53个管理处员工，含主任、客服、工程、保安等。管日常运行、设备维护、客户服务、安全巡查这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 主任牵头定目标，各部门部长带人干活，综合部查考勤和记录，公司人力部每季度抽查培训和考核情况。 | ||
| 禁止行为 | 没证不能上岗，保安身高体重不达标不行，新员工没过基础培训不能独立接客，培训课时少于规定数不给转正。 | ||
| 检查与监督 | 入职先考再训，每月检查培训记录，季度考业务，半年评绩效。缺课扣当月奖金，两次不达标调岗。年底全员复盘调整计划。 | ||
项目物业管理人员配备、培训与管理
1 管理人员的配备
**整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。cpm拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任，前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。在正式接管后，形成主任目标管理责任制为基础的，物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。
1.1 管理处人员配置
管理处拟配备各类人员53人。
注:清洁绿化拟单项分包给专业公司，故人员未计入。
| 设立背景 | 工程部要运转得顺，得有人管文件、图纸、通知这些事。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管好办公室的纸和图，让信息不丢不乱，事情能传到位。 | ||
| 工作内容 | 打印复印收发文件，发文具，存工伤处分材料，周转施工单，管别墅图纸和说明书，报采购单，做报销，贴布告，记会议，接新工单，填月报。 | ||
| 协作关系 | 听工程经理安排，给员工发通知，和设计单位补图纸，帮同事借资料，跟财务对接报销，配合各部门交材料。 | ||
职位:文员
报告:工程经理
工作概要:确保工程部办公室的工作顺畅。
主要职责:
1.负责中英文打印，各类文件的复印及收发。
2.对员工工伤、处分等材料存档，文具用品的分发。
3.工程部内部文件、资料、施工单通知的周转和回收。
4.对别墅区全部图纸分类保管、编排目录、保养更新、日常借阅和确保完整无损，每年核对并联系设计单位补缺。
5.对别墅区所有设施和技术说明书、图纸、备件手册进行统一保管的日常管理、分类登记、编排查找目录。
6.负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。为经理转接电话。
7.负责工程经理布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。
8.会议记录，整理会议纪要并打印、发送。
9.新工作单承接、审查、周转、完工存档、季度统计。
10.工程部月度报表，按时正确填报发出。
| 编制目的 | 让培训有章可循，新员工快上手，老员工不掉队，知识技能跟得上活儿干得稳。 | ||
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| 适用范围 | 小区物业工程部所有员工，包括刚来的和干熟的。 | ||
| 职责分工 | 主管定计划、盯考核，领班带实操、教细节，新员工自己学、自己练、自己考。 | ||
| 操作流程 | 先学公司规矩和小区环境，再跟着师傅摸设备，最后考试过关才能上岗。 | ||
| 执行标准 | 培训要按时开课，内容写清楚，考核有试卷或实操，记录填进表格里，不合格就别上岗。 | ||
小区物业工程部员工培训管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工培训内容及程序，员工培训系统化，科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能.
2.0适用范围
适用于管理处工程部员工的培训。
3.0职责
3.1工程部主管负责制定年度员工培训计划与管理。
3.2工程领班负责协助主管进行专业知识和专业技能的培训实施。
| 制定目的 | 水池水箱脏了影响喝水健康，清洗不方便怕出问题，想让水干净又容易打扫。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管小区水池水箱，管材料、密封、上锁、贴砖、验水、请人洗。 | ||
| 职责分工 | 工程主管盯材料和施工，保洁员日常看锁和盖子，经理每月查一次记录，业委会抽看清洗单。 | ||
| 禁止行为 | 不准用铁爬梯，不准人孔敞着，不准不加锁，不准溢水管露口，不准自己乱洗水箱。 | ||
| 检查与监督 | 工程部买料时核对不锈钢标号，保洁每天记锁盖情况，经理每月底收清洗单，缺一次罚200元，防疫报告超7天重洗。 | ||
住宅小区水池、水箱管理规定
为保证日常生活水质及清洗的方便，水池、水箱应:
1、水池内的爬梯应选用不锈钢材料。
2、水池及水箱人孔应设不锈钢网加盖密封。
3、水池及水箱必须在入孔处加锁，杜绝外人及蚊蝇虫等进入。
4、水池内壁应贴瓷片，溢水管处及水池出气管处均应采用不锈钢网封住管口。
5、水池二次供水水质须经防疫部门检验合格。
6、水池、水箱的清洗必须由专业公司负责。
| 制定背景 | 怕交接不清出乱子。设备没人管、记录对不上、工具丢了找不到人。大家轮班容易漏事，得有个规矩兜底。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业维修部所有值班人员，只管日常交接这事。 | ||
| 职责分工 | 当班的人自己负责交接。领班和主管盯着看。接班人不按流程来，交班人不能走。 | ||
| 管理规定 | 提前十分钟到岗。查记录、看设备、数工具、问任务。不对劲就写备注，对方要签字。 | ||
| 监督与罚则 | 每天现场检查交接本。发现没签字或漏项，当天重做。连续两次出错，找领班谈话。记录本每月收走存档。 | ||
工业园区物业维修部交接班制度
1、接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。
2、接班人员接班时必须检查以下工作:
2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。
2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。
2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。